← Eesti

2-16-5173/56

Obsah (5)§ 30§ 13§ 9§ 1§ 14

Tsiviilasi nr 2-16-5173 KOHTUMÄÄRUS Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtuasja number Tsiviilasi nr 2-16-5173 Määruse tegemise aeg ja koht 07.06.2018.a, Tallinn Kohtukoosseis Liis Arrak, Gaida Kivinurm,

) § 9 lg-st

  1. Ringkonnakohus ei nõustu sellega, et maakohtu poolt nimetatud asjaolud võiksid konkreetsel juhul korteriomandi nõudeõiguse maksmapanemise välistada.
  2. Igal korteriomanikul on õigus kasutada korteriomandite koosseisu kuuluvat kaasomandit. Selline õigus tulenes avalduse maakohtule esitamise ajal kehtinud KOS § 10 lg-st
  3. Vastav õigus tuleneb kehtiva

§ 30lg 1 p-st 2.

Kui ühel või mitmel korteriomanikul välistatakse kaasomandi eseme hulka kuuluva parkla kasutamine, aga ka siis, kui kehtestatakse reeglid, mille kohaselt võivad korteriomanikud parklas parkida üksnes kindlaks määratud kohtadele, kujutab see seaduses sätestatud kasutusest kõrvalekaldumist. Seaduses sätestatud kaasomandi kasutamise põhimõtte kohaselt võivad kõik korteriomanikud kasutada kogu kaasomandi eset. Selleks, et välistada ühe või mitme korteriomaniku õigus kaasomandi osa kasutamisel, peavad korteriomanikud sõlmima kokkuleppe. Korteriomanike kokkulepe on see, mille sõlmivad kõik korteriomanikud. Seda, kui kokkuleppe sõlmivad osad korteriomanikud, ei saa korteriomanike kokkuleppena käsitleda. Põhimõte, et korteriomanikud võivad kaasomandi eseme kasutust reguleerida kokkuleppega ja et otsusega võivad korteriomanikud reguleerida üksnes tavakasutusse jäävaid küsimusi, tulenes avalduse maakohtule esitamise ajal kehtinud õiguses KOS § 12 lg-test 1 ja 2. Kehtivas õiguses on vastav põhimõte sätestatud

§ 13lg-s 1 ja § 35 lg-s 1.

See, kui korteriomanik jäetakse ilma kaasomandi kasutamise õigusest, ei saa olla tavakasutusse jääv küsimus.

  1. Seega on igal korteriomanikul, sh ka avaldajal õigus kaasomandisse kuuluvat parklat kasutada ning see, et korteriomanikud võtsid väidetavalt
  2. aastal vastu otsuse, millega nad jätsid osad korteriomanikud parkla kasutamise õigusest ilma, ei saa mõjutada kaasomandisse kuuluva parkla kasutamise õigust.
  3. Kaasomanikul on õigus nõuda mh ka parkla kasutuskorra kindlaksmääramist. Kehtivas õiguses tuleneb vastav nõude alus

§ 9lg-st 2 koosmõjus § 13 lg-tega 1 ja 2.

Parkla kasutuskorra kokkuleppe kindlaksmääramise nõude esitamine võiks olla välistatud juhul, kui juba eksisteeriks kehtiv kasutuskord, mis parkla kasutuskorda reguleeriks. Eespool selgitas ringkonnakohus, miks sellist olukorda praegusel juhul ei eksisteeri. Seega ei saa asjaolu, et osa 5

(9)Tsiviilasi nr 2-16-5173 korteriomanikest leidis, et kõikide korteriomanike kaasomandisse kuuluva parkla puhul tuleb osad korteriomanikud parkla kasutamise õigusest ilma jätta, olla asjaolu, mis välistaks teistsuguse kasutuskorra kindlaksmääramise.
  1. Kasutuskorra kindlaksmääramise nõuet ei välista ka see, et väidetavalt enam kui kümne aasta jooksul on praktikas valitsenud olukord, kus osad korteriomanikest ei ole saanud parklat kasutada. See, et korteriomanik mingi aja jooksul oma õigusi ei kasuta või kasutuskorra kindlaksmääramist ei nõua, ei välista vastava õiguse teostamist hiljem.
  2. Kasutuskorra kindlaksmääramise nõude esitamist ei välista ka see, et avaldaja võiks saada parkla kasutamise võimaluse seeläbi, et ta maksab mõnele korteriomanikule raha. Ei saa nõustuda sellise väitega, et avaldajal on konkreetsel juhul võimalik kokkuleppeliselt parkla kasutamise õigus omandada. Parkla kasutamise õiguse võiks avaldaja mõnelt teiselt korteriomanikult omandada juhul, kui mõnel teisel korteriomanikul oleks mingi parklakoha osas teisi korteriomanikke välistav parklakoha ainukasutusõigus. Sellist õigust aga mitte ühelgi korteriomanikul ei ole, sest seaduses sätestatust erinev parkla kasutamise õigus saaks tekkida üksnes kõikide korteriomanike poolt sõlmitava kokkuleppe kaudu. Sellist kokkulepet ei ole aga korteriomanikud sõlminud. Seega, isegi siis, kui avaldaja ja mõni parklat kasutav korteriomanik saavutaksid parklakoha ostmise osas kokkuleppe, ei saaks avaldaja parklakohta omandada, sest ükski korteriomanik ei saa loovutada parklakoha ainukasutusõigust, mis talle ei kuulu. Eespool toodust tulenevalt ei saanud avaldus jääda rahuldamata nendel alustel, millele tuginedes maakohus avalduse rahuldamata jättis.
  3. Järgnevalt käsitleb ringkonnakohus avaldust ja selle võimaliku rahuldamise alust. Avaldaja esitas maakohtule avalduse, milles tugines sellele, et ta on korteriomanik ja et konkreetsel juhul kuulub korteriomandite juurde parkla, milles on maha märgitud parkimiskohad, mida on kolme parkimiskoha võrra rohkem kui majas kortereid. Avaldaja tugines sellele, et parkla kasutus on aastaid toimunud selliselt, et parkla kasutajad pargivad autosid kindlaksmääratud parkimiskohtadele. Avaldaja hinnangul on selline parkimiskorraldus põhjendatud, kuid avaldaja hinnangul peaks iga korteriomandi omanikul olema õigus kasutada ühte parkimiskohta. Tema hinnangul võiksid kolm nö üle jäävat parkimiskohta olla kõikide korteriomanike kaaskasutuses. Avaldaja leiab, et kuna tema on korteriomandi omanik ja kuna korteriomandite koosseisu kuuluva kaasomandi hulka kuulub parkla, on tal õigus parklat kasutada. Avaldaja nõuab ülejäänud korteriomanikelt tahteavaldusi, mis on vajalikud selleks, et tekiks korteriomanike kokkulepe, mis näeb eespool kirjeldatud parkla kasutuse ette. Avaldaja soovib teistelt korteriomanikelt ka tahteavaldusi, mis on vajalikud kirjeldatud kokkuleppe kinnistusraamatusse kandmiseks.
  4. Käesolevas asjas esitati avaldus Harju Maakohtule juba 01.04.2016.a. Avalduse esitamise ajal kehtis korteriomandiseadus, mis nägi ette küll kasutuskorra kindlaksmääramise nõude (vt KOS § 12 lg 3), kuid reguleeris kasutuskorra kindlaksmääramise õigusi kehtivas seaduses sätestatust erinevalt. Käesolevas tsiviilasjas tühistatakse maakohtu lahend ja asi saadetakse uueks lahendamiseks maakohtule. Avaldus võib eelduslikult kuuluda rahuldamisele. Juhul kui avaldus peaks kuuluma rahuldamisele, saab kaasomanikevahelisi suhteid reguleerida üksnes selliselt nagu seda näeb ette kehtiv õigus ning ka kinnistusraamatu kanded peavad vastama kehtivale õigusele. Juhul, kui korteriomanikul on õigus nõuda teistelt korteriomanikelt korteriomanikevahelise kokkuleppe tekkimise eelduseks olevaid tahteavaldusi, tekib korteriomanikevaheline kokkulepe alles peale seda, kui teisi korteriomanikke kokkuleppe tekkimise eelduseks olevate tahteavalduste andmiseks kohustav kohtulahend jõustub. Seega, 6
(9)Tsiviilasi nr 2-16-5173 kuigi avaldajal võis olla kasutuskorda reguleeriva kokkuleppe tekkimise eelduseks olevate tahteavalduste andmise nõue juba avalduse esitamise ajal, ei ole kasutuskorda reguleeriv kokkulepe veel tekkinud, sest ei eksisteeri jõustunud kohtulahendit, mis kokkuleppe tekkimise eelduseks olevate tahteavalduste andmiseks korteriomanikke kohustaks (TsÜS § 68 lg 5). Eespool toodust tulenevalt tuleb avalduse eset ja avalduse võimalikku rahuldamist hinnata kehtiva õiguse alusel, mitte avalduse esitamise ajal kehtinud seaduse järgi.
  1. Maakohus leidis õigesti, et korteriomandite kaasomandi kasutuskorra kindlaksmääramise asi tuleb lahendada hagita menetluses (TsMS § 613). TsMS § 476 lg 2 kohaselt algatab kohus seadusega ettenähtud juhul hagita menetluse üksnes selleks õigustatud isiku avalduse alusel. TsMS § 613 lg 1 kohaselt eeldab korteriomanikevahelisest vaidlusest tuleneva hagita asja algatamine korteriomanikupoolse avalduse esitamist. Sellest tuleneb kohtu seotus esitatud avaldusega.
  2. Järgnevalt käsitleb ringkonnakohus seda, milline peaks kehtiva õiguse kohaselt olema avalduse ese, st see nõue, mille peab korteriomanik esitama selleks, et saavutada olukord, kus kaasomandi kasutus on korteriomanike vahel reguleeritud seaduses sätestatust (seaduse kohaselt võivad kõik korteriomanikud kasutada kogu kaasomandis olevat parklat) erinevalt ja et vastav seaduses sätestatust erinev regulatsioon kehtiks ka korteriomanike eriõigusjärglaste suhtes.
  3. Korteriomandi mõiste avab

§ 1

lg 1, mille kohaselt on korteriomand eriomand hoone reaalosa üle, mis on ühendatud mõttelise osaga kinnisasja kaasomandist, mille juurde eriomand kuulub.

§ 14

lg 1 kohaselt võib korteriomanike kokkuleppega anda osa kaasomandi esemest igakordse korteriomaniku erikasutusse (edaspidi erikasutusõigus). Seega saab kehtiva õiguse kohaselt kaasomandisse kuuluva kinnisasja osa teisi välistavat erikasutusõigust reguleerida üksnes selliselt, et kõikide korteriomanike vahel sõlmitava kokkuleppega reguleeritakse korteriomandite erikasutusõigust. Erikasutusõigus(t)e tekkimise eelduseks on kõikide korteriomanike kokkulepe. Juhul, kui kõik korteriomanikud ei ole vastava kokkuleppe tekkimise ja erikasutusõigus(t)e kinnistusraamatusse kandmise eelduseks olevate tahteavalduste andmisega nõus, võib erikasutusõigust sooviv kaasomanik nõuda kokkuleppe tekkimise eelduseks olevate tahteavalduste andmist. Juhul, kui korteriomanikke kohustatakse erikasutusõiguse tekkimise eelduseks olevaid tahteavaldusi andma, on sellel TsÜS § 68 lg-s 5 sätestatud toime. 25. Korteriomanikul on õigus nõuda

§ 14

lg-s 1 sätestatud erikasutusõiguse tekkimise eelduseks olevaid tahteavaldusi (korteriomanike kokkulepe) ja erikasutusõiguse kinnistamiseks vajalikke tahteavaldusi (KRS § 341 lg 1)

§ 9

lg 2 alusel, sest

§ 13

lg 1 kohaselt võivad korteriomanikud korraldada kokkuleppel korteriomandist tulenevaid õigussuhteid seaduses sätestatust erinevalt. Sama paragrahvi 2. lõike kohaselt kohaldatakse korteriomanike kokkuleppe sõlmimiseks, muutmiseks ja lõpetamiseks vajalike tahteavalduste nõudmisele ning muudatuste kinnistusraamatusse kandmisele

§-s 9 sätestatut. 26.

§ 9

lg 2 kohaselt võib iga korteriomanik nõuda teiselt korteriomanikult muudatuste tegemiseks vajalike tahteavalduste andmist, kui olemasoleva olukorra säilitamine oleks kõiki asjaolusid arvestades vastuolus hea usu põhimõttega ning muudatustega ei kahjustata ülemääraselt ühegi korteriomaniku õigustatud huve. Käesoleva tsiviilasja raames kohtu ette toodud asjaolud viitavad sellele, et vastava nõude eeldused võivad olla täidetud. Nimelt on avaldajal õigus kasutada kaasomandit, sh kaasomandis olevat parklat. Parkla kasutamise õigust ei ole kehtivalt avaldajalt ära võetud. Kaasomandi kasutuse saab välistada või seda piirata 7

(9)Tsiviilasi nr 2-16-5173 kaasomanike kokkuleppega. Seetõttu ei saa osade korteriomanike poolt koostatud otsus olla alus, mis välistaks parkla kasutamise või piiraks parkla kasutust selliselt, et konkreetsete korteriomanike parklakasutus peaks piirduma üksnes parkla osaga. Käesoleva tsiviilasja puhul on oluline ka see, et konkreetse parkla kasutus on pikema perioodi jooksul toimunud selliselt, et korteriomanikud on kasutanud kindlaksmääratud parkimiskohti. See viitab sellele, et konkreetseid korteriomanikevahelisi suhteid arvestades võib olla põhjendatud see, et konkreetsetele korteritele on määratud kindlad parkimiskohad.
  1. Ringkonnakohus rõhutab, et eespool toodud põhjustel ei saa avalduse rahuldamist välistada see, et osad korteriomanikud maksid väidetavalt
  2. aastal kellelegi iga parkla koha eest raha. Korteriomanikud omandasid korteriomandid, mille koosseisu kuulus kaasomandina vaidlusalune parkla. Kuna parkla kuulus korteriomanike kaasomandisse, saab parkla käsutamise (sh ka parkla suhtes kasutuskorra kindlaksmääramise õigus) olla üksnes korteriomanikel. Parkla suhtes kasutuskorra kindlaksmääramine eeldab kõikide kaasomanike kokkulepet. Mitte miski ei viita sellele, et parklat oleks (mh ka kasutuskorra kindlaksmääramise teel) kehtivalt käsutatud. Juhul, kui osad korteriomanikud maksid parkla kasutusõiguse saamise eest raha isikule, kellel parkla käsutamise õigust ei olnud, ei saa see võtta korteriomanikelt omandiõigust ega ka omandiõigust piirata. Käsutamiseks õigustamatule isikule raha maksmine ei saa muuta ka ebaõiglaseks seda, kui üks korteriomanik soovib teostada oma omandiõigust.
  3. Avalduse rahuldamist ei välista ka see, et osad korteriomanikest ei ole parklakohast väidetavalt huvitatud. Käesoleva tsiviilasja raames ei ole kohtu ette toodud asjaolusid, millest saaks järeldada, et parklakoha kasutusõigusega kaasneks täiendavate kulude kandmise kohustus. Oluline on rõhutada ka seda, et parklakoha kasutamise õigus ei pane korteriomanikule parklakoha kasutamise kohustust ja korteriomanikul on

§ 14

lg-test 2 ja 3 tulenevalt õigus anda erikasutusõiguse või erikasutusõiguse teostamine üle vastavalt kas kolmandale isikule või teisele korteriomanikule. Isegi siis, kui mingi korteri praegune omanik ei soovi parkimiskohta, tuleb arvestada sellega, et kinnistusraamatusse kantud erikasutusõigus kehtib ka korteriomaniku eriõigusjärglase suhtes ning seetõttu tuleks erikasutusõiguste määramisel arvestada pikemaajalisi suhteid ja perspektiive. 29. Asja uue arutamise käigus tuleb avaldajale anda võimalus esitada kehtivale õigusele vastav nõue, s.o anda võimalus formuleerida nõue selliselt, et nõutaks tahteavaldusi, mille alusel saaks tekkida kõikide korteriomanike vaheline kokkulepe, mille alusel tekib

§ 14

lg-s 1 sätestatud erikasutusõigus ning tahteavaldusi, mille alusel saab erikasutusõigused kanda kinnistusraamatusse. 30. Avalduse uuel läbivaatamisel on oluline on anda avaldajale võimalus saavutada olukord, millega on avaldajal võimalik saavutada see, milleks ta kohtusse pöördus. Avaldaja eesmärk on see, et korteriomandite koosseisu kuuluks parklakoha erikasutusõigus, mis annaks iga korteriomandi omanikule õiguse kasutada teisi välistavalt ühte kindlaksmääratud parklakohta. Sellist eesmärki on võimalik saavutada siis, kui hagejal on, või käesoleva kohtumenetluse tagajärjel saavad olema kõik vajalikud tahteavaldused, mille abil korteriomandite koosseisus erikasutusõigus tekib ja mille abil ka vastavad kandemuudatused kinnistusraamatus tehakse. Kuna erikasutusõiguse loomine tähendab korteriomandite õiguslikku muutmist, on vastavasisulise kinnistusraamatu kande tegemiseks vaja kinnistusraamatu pidajale esitada mh ka puudutatud isikute nõusolekud (KRS § 341). Korteriomandite kui õiguse objektide õiguslik muutmine võib puudutada ka korteriomandeid koormavate piiratud asjaõiguse omajate õigusi. Sellest tulenevalt ei ole kinnistusraamatu pidajal võimalik teha erikasutusõiguste kinnistamiskannet mitte enne, kui kinnistusraamatu pidajale esitatakse korteriomandeid 8

(9)Tsiviilasi nr 2-16-5173 koormavate piiratud asjaõiguse omajate nõusolekud kannete tegemiseks. Kinnistusraamatust nähtuvalt on mitmed puudutatud korteriomandid koormatud piiratud asjaõigustega. Piiratud asjaõiguste omajatel ei ole alati ja igal juhul kohustust anda erikasutusõiguste kinnistamise eelduseks olevaid tahteavaldusi.

§ 9

lg 5 kohaselt võib korteriomanik nõuda piiratud asjaõiguse omajalt § 9 lg-s 1 ja §-s 13 nimetatud muudatuste tegemiseks vajalike tahteavalduste andmist, kui piiratud asjaõiguse omaja õigustatud huve ei kahjustata muudatusega ülemääraselt. Vastavate tahteavalduste andmist võib avaldaja piiratud asjaõiguse omajatelt

§ 9lg 5 alusel nõuda.

Seda saab nõuda ka käesoleva menetluse raames.

  1. Asja uue läbivaatamise käigus tuleb anda avaldajale võimalus esitada sama kohtumenetluse raames erikasutusõiguste kinnistamise eelduseks olevate puudutatud isikute andmise nõue ka korteriomandeid koormavate piiratud asjaõiguste omajate suhtes.
  2. Kuna käesoleva asja lahendamine eeldab nõuete määratlemist vastavalt muutunud seadusele ja kuna asja lahendamine eeldab uute nõuete esitamist kolmandate isikute (piiratud asjaõiguse omajad) suhtes, kes ei ole senini menetluses olnud, ei saa ringkonnakohus tsiviilasja ise lahendada ja asi tuleb saata uueks lahendamiseks maakohtule.
  3. Menetluskulude jaotus kuulub otsustamisele vastavalt asja lahendamise tulemustele. Liis Arrak (allkirjastatud digitaalselt) Gaida Kivinurm (allkirjastatud digitaalselt) Kaupo Paal (allkirjastatud digitaalselt) 9

(9)

🔗 Ametlikule allikale

Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.