2-18-10140/6

KOHTUMÄÄRUS Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Ulvi Loonurm, Margo Klaar, Iko Nõmm Määruse tegemise aeg ja koht 28.09.2018, Tallinn Tsiviilasja number 2-18-10140 Tsiviilasi Kohtutäitur Elin Vilippuse (Vilippus) avaldus kinnistusraamatusse keelumärke sissekandmiseks Vaidlustatud lahend Tartu Maakohtu registriosakonna 27.06.2018 eitav kandemäärus nr 803282018 Kaebuse esitaja ja kaebuse liik Elin Vilippuse määruskaebus Menetlusosaline ja tema esindaja Avaldaja kohtutäitur Elin kohtutäituri abi Viljo Konsap Menetluse liik Kirjalik menetlus Vilippus, esindaja RESOLUTSIOON

1. Tühistada Tartu Maakohtu registriosakonna 27.06.2018 kandemäärus nr 803282018 ja saata asi tagasi Tartu Maakohtu registriosakonnale avalduse uueks läbivaatamiseks.
2. Rahuldada kohtutäitur Elin Vilippuse määruskaebus osaliselt. Edasikaebamise kord Määruse peale ei saa kaebust esitada. Asjaolud ja menetluse käik
3. Kohtutäitur Elin Vilippus (avaldaja) esitas 04.06.2018 registripidajale kandeavalduse, milles palus kanda kinnistusregistriosa nr 11716201 kolmandasse jakku keelumärge kinnisasja käsutamise keelamiseks kohtutäituri Elin Vilippuse ja Korteriühistu Rondo; Tallinn, Liikuri tn 20 korteriühistu (KÜ Rondo) kasuks. Täitemenetluse algatamise aluseks oli Pärnu Maakohtu 29.09.2017 otsus asjas nr 2-17-115257 ja sissenõudja KÜ Rondo täitmisavaldus.
4. Tartu Maakohtu registriosakond jättis avalduse rahuldamata. Kinnistusregistriosa nr 11716201 neljandasse jakku oli 10.02.2006 sisse kantud 1 385 000 krooni suurune hüpoteek Aktsiaselts Hansapank kasuks. Sama kinnistusregistriosa kolmandasse jakku oli 13.11.2014 sisse kantud keelumärge Eesti Vabariigi kasuks kinnisasja käsutamise keelamiseks. Korteriühistu pandiõiguse kui seadusjärgse pandiõiguse tekkimise hetkeks saab lugeda korteriomandi- ja korteriühistu seaduse (KrtS) jõustumise hetke ehk 01.01.
5. Seega peaksid KrtS § 44 lg-tes 1 ja 2 kirjeldatud korteriühistu nõuete eelisõigusega arvestama pärast 01.01.2018 registriossa kantavate õiguste omajad. Hüpoteek ja keelumärge olid praegusel juhul kinnistusraamatusse kantud oluliselt varem kui 01.01.
6. Kirjeldatud õiguste omajate positsiooni ei olnud õige ja õiglane tagasiulatuvalt halvendada.
7. Avaldaja esitas määruskaebuse, milles palus määrus tühistada ja rahuldada avaldaja kandeavaldus hüpoteegi kustutamiseks. Kinnistamisavalduse rahuldamata jätmine ei olnud kooskõlas seadusega ja esitatud kinnistamisavalduse alusel kande tegemiseks ei olnud takistusi. Ebaõige oli kandemääruses avaldatud seisukoht, et korteriühistu kui seadusjärgse pandiõiguse tekkimise hetkeks saab lugeda KrtS-i jõustumise hetke ehk 01.01.
8. KrtS § 72 sätestab üheselt korteriühistu varasema pandiõiguse ka enne seaduse jõustumist sisse kantud hüpoteekide suhtes. Menetluse edasine käik
9. Tartu Maakohtu registriosakond andis TsMS § 663 lg 6 alusel määruskaebuse lahendamiseks Harju Maakohtule. Tartu Maakohtu registriosakond märkis täiendavalt, et korteriühistu hüpoteegi eelisõiguse esimesele järjekohale asetamise osas tuleks jälgida KrtS-i jõustumise hetke. Korteriühistu seadusjärgne hüpoteek ei tohiks mõju avaldada enne KrtS-i kehtima hakkamist registriossa kantud õigustele ega ohustada enne KrtS-i jõustumist seatud õiguste püsimajäämist täitemenetluse korral.
10. Harju Maakohus edastas 27.08.2018 TsMS § 663 lg 5 alusel määruskaebuse ringkonnakohtule lahendamiseks. Ringkonnakohtu seisukoht
11. Tallinna Ringkonnakohus, tutvunud määruskaebuse ja tsiviilasja materjalidega, leiab, et Tartu Maakohtu registriosakonna määrus tuleb tühistada ja asi saata tagasi Tartu Maakohtu registriosakonnale avalduse uueks läbivaatamiseks. Määruskaebus tuleb rahuldada osaliselt. Vaidlustatud määrusest nähtuvalt keeldus Tartu Maakohtu kinnistusosakond avalduse rahuldamisest eelkõige põhjusel, et kinnistusregistriosa nr 11716201 kolmandasse ja neljandasse jakku varem kantud (enne 01.01.2018) õiguste omajate suhtes oleks ebaõiglane, kui korteriühistu nõude tagamiseks seatav hilisem keelumärge asetseks nendest eespool ja sellise ebaõiglase olukorra loomine ei saanud olla seadusandja tahe 01.01.2018 jõustunud KrtS §-i 44 sõnastamisel. 2 Ringkonnakohus selgitab, et KrtS § 44 lg-t 2 tuleb mõista selliselt, et nii täite- kui ka pankrotimenetluses rahuldatakse korteriomandi müügist saadud rahast kõigepealt korteriühistu pandiga tagatud nõue ja alles seejärel „tavalise“ hüpoteegiga tagatud nõue. Samuti tähendab see korteriühistu jaoks võimalust pöörata sissenõue korteriomandile ka juhul, kui see on koormatud hüpoteegiga, sest kõik „tavalised“ hüpoteegid on korteriühistu pandiõigusest tagapool ja lõpevad (TMS § 158 lg 3). KrtS-i seletuskirjas on avaldatud, et hüpoteegipidajale omab uus regulatsioon kahjulikku mõju ainult sellisel juhul, kui tema ees täidetakse kohustusi nõuetekohaselt, korteriühistu ees aga mitte ning korteriomaniku muu vara arvel ei ole korteriühistu rahalise nõude täitmine võimalik. Pangaliidu arvamuse kohaselt on selline olukord väga erandlik. Kirjeldatud erandlikus olukorras saab hüpoteegipidaja tagatise kadumise vältimiseks korteriühistu nõude ise rahuldada ja selle hiljem laenuvõtjalt välja nõuda. Reguleerimaks olukordi, kus enne KrtS-i jõustumist 01.01.2018 oli korterile seatud hüpoteek, nähti seaduse rakendussätetes ette, et korteriühistu pandiõigus tekib ka sellisel juhul, kuid see ei pruugi kogu suuruses paikneda esimesel järjekohal. Esimesel järjekohal paikneva pandiõiguse suurus on sõltuv täite- või pankrotimenetluses korteriomandi müügist saadud summast, moodustades sellest viis protsenti, kuid mitte rohkem, kui oleks korteriühistu pandiõiguse suurus KrtS § 44 lg 3 kohaselt, s.t ühe aasta majandamiskulud (KrtS § 72 lg 1). Seega jaguneb korteriühistu pandiõigus varasema hüpoteegi olemasolul kaheks: üks osa on esimesel järjekohal ja teine osa (kui esimesel järjekohal olev osa ei ole piisavalt suur) on esimesel vabal järjekohal, s.t asetseb pärast seda hüpoteeki, mis on KrtS-i jõustumisel viimasena kinnistusraamatusse kantud. Seega on korteriühistul ka varasema hüpoteegi olemasolul võimalus pöörata sissenõue korteriomandile nii, et varasem hüpoteek kustutatakse, aga varasema hüpoteegi pidajale on tagatud kindel osa jaotamisele minevast tulemist. Vaidlustatud määruses ei pööranud kinnistusosakond aga tähelepanu sellele, et kinnistusraamatusse oli vaidlusaluse kinnisasja suhtes sisse 13.11.2014 kantud keelumärge Eesti Vabariigi kasuks kinnisasja käsutamise keelamiseks. Eelnev võib olla takistuseks kinnistusraamatusse uute kannete tegemiseks. Nimelt, kui kinnisasjale on eelnevalt seatud keelumärge, siis ei ole reeglina võimalik samal ajal ka teist keelumärget seada (vt ka Riigikohtu 03.10.2006 määrus asjas nr 3-2-1-79-06, p 22; 05.03.2010 määrus asjas nr 3-2-1-8-10, p 8; 15.03.2016 otsus asjas nr 3-3-1-82-15, p 19.1). Kande tegemine on võimalik juhul, kui õigustatud isik on sellega nõus, sest käsutuskeelu järgi õigustatud isikul on õigus ise käsutuskeelust tulenevaid õigusi käsutada, mh keelumärkest loobuda, anda nõusolek käsutuskeeluga vastuolus oleva tehingu tegemiseks või teise keelumärke sissekandmiseks (vt nt Riigikohtu 15.04.2004 määrust asjas nr 3-2-1-48-04, p 15). Ringkonnakohus küsis 20.09.2018 Eesti Vabariigilt Maksu ja Tolliameti kaudu, kas ta on nõus kinnistusregistriosa nr 11716201 kolmandasse jakku keelumärke kandmisega 3 kohtutäitur E. Vilippuse ja KÜ Rondo kasuks kinnisasja käsutamise keelamiseks. Eesti Vabariik Maksu- ja Tolliameti kaudu avaldas, et on nõus kirjeldatud käsutamise keelumärke kandmisega. Samas kirjas selgitati, et Eesti Vabariik on esitamas Tartu Maakohtu kinnistusosakonnale avaldust enda kasuks 13.11.2014 registriossa nr 11716201 sisse kantud kinnisasja käsutamise keelumärke kustutamiseks. Seega on käsutamise keelumärke sissekandmiseks olemas ka õigustatud isiku nõusolek. Kuivõrd maakohus keeldus ebaõigel põhjusel kande tegemisest, tuleb Tartu Maakohtu registriosakonna määrus tühistada ja saata avaldus tagasi Tartu Maakohtu registriosakonnale uueks läbivaatamiseks. /allkirjastatud digitaalselt/ Ulvi Loonurm /allkirjastatud digitaalselt/ Margo Klaar /allkirjastatud digitaalselt/ Iko Nõmm 4