Obsah (11)

§ 325§ 339§ 342§ 272§ 271§ 301§ 291§ 389§ 323§ 324§ 1037

2-16-17761 KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Harju Maakohus Kohtunik Viktor Brügel Otsuse tegemise aeg ja koht 16. märts 2018.a, Tallinn, Kentmanni kohtumaja Tsiviilasja number 2-16-17761 Tsiviil

) §-s 323 ettenähtud tingimustel ja tähtaja jooksul (3 kuud) üles ning isegi, kui tähtaeg lugeda järgituks, ei vasta ülesütlemisavaldus

§ 325kehtestatud korrale.

Kostjad peavad vajalikuks kinnitada, et nad ei kasuta katastriüksust, mis ei kuulu üüritava pinna hulka. Kostja 1 on tasunud igakuist üüri hageja poolt märgitud kontole Swedbank´is, kuid hageja kandis selle kostjale tagasi. Kuna hageja esialgselt üüri vastu ei võtnud, siis üür ajavahemiku 01.05.2013 kuni 30.08.2016 deponeeriti notari juures, millise summa on hageja kätte saanud ja vastu võtnud, tunnistades sellega pooltevahelise üürisuhte kehtivust. Kostjad olid valmis üüri suurust kokkuleppel ka muutma, kuid hageja ei olnud nõus kokkulepet sõlmima ega ei ole ka kasutanud üürilepingust tulenevat õigust üüri suurendamiseks. Kostjad leiavad samuti, et hageja võib olla vastuvõtuviivituses ning üürilepingu ühe tingimusena tuleb võtta ka võlgniku ja hageja 13.03.2013 lepingueelsete kavatsuste protokollis sõlmitud kokkulepet, et hageja tagab kuni 30.12.2014 katastriüksustel tavapärase majandustegevuse ega sekku tavapärasesse ellu. Hageja poolt nõutud kasutuseelise hüvituse suhtes kostjad leiavad, et nõue aprillikuu 2013 eest 400 eurot on põhjendamatu, kuna hageja kanti kinnistusraamatusse omanikuna alles 19.04.

1. Seega ei saanud kostjad hageja õigusi kuni 18.04.2013 rikkuda. Kostjad leiavad samuti, et nad pole kinnistu osalise valdamisega ja kasutamisega mingeid kasutuseeliseid saanud ega hageja arvel alusetult rikastunud, kuna kinnistu kasutamise eest on hagejale tasutud üüri ja hageja on üürisumma kätte saanud. Kostjad märgivad, et kasutuseelise igakuise summa 500 eurot põhistamisel ei ole hageja poolt arvesse võetud, et kogu hoones asuv mööbel ja kodutehnika kuulub kolmandatele isikutele ning hagejale kuuluvat vallasvara seal ei asu. Kostjad märgivad samuti, et asja harilikku väärtust lähtudes väidetava rikkumise aja seisuga tõendatud ei ole. Samuti kostjad leiavad, et hageja kasutuseeliste hüvituse nõue perioodi osas aprill 2013 kuni detsember 2013 on aegunud. Kostja 3 vastuväited 5 2-16-17761
2. Kostja XXX (kostja 3) endise kostja XXX pärijana vaidleb samuti hagile vastu ja palub jätta see rahuldamata. Kostja 3 osundab, et XXX suhtes ei saa kinnistu valdamise vabastamist nõuda, kuna XXX on 12.06.2017 surnud. Samuti tuleb arvesse võtta, et juba enne oma surma elas XXX tervisliku seisundi tõttu mitte kinnistu asuvas elamus, vaid alates 24.02.2016 erinevates hooldekodudes, seega oli ta kinnistu valdusest loobunud. Kostja 3 jääb XXX poolt esitatud hagi vastuse juurde ja leiab, et XXXil on olnud kinnistu valdamiseks õiguslik alus, olles kinnistu üürniku XXX (kostja 1) pereliige. Viimane on kasutanud ja kasutab kinnistut oma pere elukohana 2010.a. lepingu alusel, mis on täitemenetluse kaudu hagejale üle läinud. Kostja 3 osundab, et kuigi peale XXX hooldekodusse paigutamist jäid kinnistul asuvasse elamusse ka mõned tema isiklikud asjad, siis need jättis ta XXX-i otsesse valdusesse, mis seondub tegeliku võimuga asja üle, milline XXXil puudus. Samuti ei saanud XXX hagejalt kinnistu vabastamiseks ühtegi tahteavaldust. Hageja poolt esitatud kasutuseelise hüvitamise nõude suhtes kostja 3 leiab, et selline nõue on põhjendamatu, kuna XXX ei kasutanud eluruumi mitte iseseisvalt, vaid üürniku pereliikmena tulenevalt oma abivajadusest. Kostja 3 leiab, et isegi kui pidada 2010.a. lepingut mittekehtivaks, siis ei saaks ka faktiliselt XXXilt kasutuseelist nõuda, kuna viimane ei olnud tulenevalt oma vanusest ja halvast tervislikust seisundist võimeline kinnistu üle iseseisvalt valdust teostama ning kasutas kinnistul viibimiseks XXX valdust. Samuti vaidleb kostja 3 vastu hageja poolt nõutava kasutuseelise hüvitise suurusele ja leiab selle olevat mittetõendatud ja põhjendamatu. Kostja 3 osundab samuti, et hageja poolt esitatud kasutuseelise hüvitise nõue on aegunud osas, mis puudutab perioodi
3. a aprillist kuni 2013.a detsembrini. Kohtuotsuse põhjendused
4. Kohus, läbi vaadanud hagiavalduse ja kostjate vastuse koos täiendavate seisukohtadega, kuulanud kohtuistungil ära pooled ja tunnistaja ning vaadanud läbi asjas esitatud tõendid, leiab, et hagi tuleb rahuldada osaliselt.
5. Hageja kui kinnistu omanik nõuab kostjatelt kinnistu valduse vabastamist ja kinnistu ilma õigus-liku aluseta valdamise ja kasutamise eest kasutuseelise tasu maksmist. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 68 lg 1 kohaselt omand on isiku täielik õiguslik võim asja üle. Omanikul on õigus asja vallata, kasutada ja käsutada ning nõuda kõigilt teistelt isikutelt nende õiguste rikkumise vältimist ja rikkumise tagajärgede kõrvaldamist. Lg 2 kohaselt omaniku õigused võivad olla kitsendatud ainult seaduse või teiste isikute õigustega. AÕS § 80 lg 1 kohaselt omanikul on nõudeõigus igaühe vastu, kes õigusliku aluseta tema asja valdab. Lg 2 kohaselt omaniku nõue on suunatud omandiõiguse tunnustamisele ja asja väljanõudmisele ebaseaduslikust valdusest oma valdusse. AÕS § 82 lg 1 kohaselt omanik peab vaidluse korral tõendama, et valdaja valdab temale kuuluvat asja. AÕS § 85 lg 1 kohaselt valdaja vastutab asjast saadud kasu väljaandmise või hüvitamise eest vastavalt

§dele 1037–

2. Eeltoodust nähtuvalt on hagi rahuldamise eeldusteks, et hageja on kinnistu omanik ja kostjad valdavad ilma õigusliku aluseta tema asja. TsMS § 5 lg 1 kohaselt menetletakse hagi poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Nimetatud sätte lg 2 kohaselt on pooltel võrdne õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber lükata või sellele vastu vaielda. Pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. TsMS § 230 lg 1 kohaselt peab kumbki pool hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited. Kohus loeb asjas esitatud tõendite ja vaidlustamata asjaolude (TsMS § 231 lg 2 ja 4) alusel tuvastatuks järgmised asjaolud: 6 2-16-17761 - - - - - - - 01.03.2006 dateeritud rendilepinguga on XXX andnud LNV Ehitustööde OÜ-le, mille juhatuse liikmeks on XXX, rendile 10 aastaks (kuni 01.03.2016) XXX kinnistu asukohaga XXX (registriosa XXX), samuti kinnistul asuva elamu ja kõrvahooned koos sisustusega (I kd tl 40-41); 01.05.2010 dateeritud rendilepinguga on XXX andnud XXX´ile 15 aastaks rendile (kuni 30.04.2025) XXX asuva XXX (XXX), mille koosseisu kuuluvad elumaja üldpinnaga 104 m² ja 1 kõrvalhoone, koos elumajaga annab rentniku kasutusse ka kinnistu pindalaga 3,6 ha ja eluruumis olevad kodumasinad, seadmed, mööbli ja muud sisustuse (I kd tl 35-39); 15.03.2012 teatas kohtutäitur Elin Vilippus täiteasjas 022/2012/835 XXXile kui võlgnikule täitetoimingust: kinnisasja nr XXX (XXX) ülevaatamine arestimise akti koostamiseks 22.03.
3. Kohtutäitur kohustas võlgnikku esitama arestimise ajaks kinnisasja koormavad dokumendid (sh üürilepingud jms, I kd tl 151-152); 02.04.2012 kinnisasja arestimise aktis ja 15.06.2012 kohtutäitur Elin Vilippuse enampakkumise müügikuulutuses kinnistu XXX kohta puuduvad viited kinnistut koormavate kolmandate isikute õiguste ja muude kinnisomandi kitsenduste kohta (I kd tl 142-150, 154 pöördel-156); XXX ja XXX koostasid ja allkirjastasid 13.03.2013 lepingueelsete kavatsuste protokolli, mille kohaselt pidasid läbirääkimisi XXX asuva kinnistu, registriosa XXX suhtes võlaõigusliku lepingu sõlmimiseks, et kokku leppida tulevikus sõlmitavate tehingute osas, kui XXX omandab 14.03.2013 toimuval kohtutäitur Elin Vilippus poolt korraldataval enampakkumisel eelnimetatud kinnisasja. Kokkuleppega fikseeriti tulevikus sõlmitavate omavaheliste lepingute tingimused ja notariaalsete lepingute sõlmimise kord. Osapooled soovisid fikseerida kirjalikult läbirääkimiste tulemused ja kavatsused seisuga 13.03.2013 ja anda teineteisele kinnitusi seonduvalt kinnistu omandiõigusliku kuuluvuse, hüpoteekide, koormatiste ja kitsenduste olemasolu ning tehnilise seisukorra ja muude müügilepingu sõlmimisel oluliste asjaolude ning osapoolte otsuse - ja teovõime kohta. Kokkuleppe p 1.
4. kohaselt koosneb kinnistu kolmest eraldiolevast katastriüksusest: XXX 4,37 ha maatulundusmaa; XXX 3,51 ha maatulundusmaa, mis on hoonestatud talumaja ja küüniga; XXX 2,13 ha, sihtostarve elamumaa. Kokkuleppe p 1.7.1 kohaselt kui XXX omandab enampakkumisel kinnistu, on XXXil või tema poolt toodud ostjal õigus oksjonil kujunenud hinnaga kinnistu tagasi osta, kusjuures katastriüksus XXX jääb XXXile; tagasiostu õigust on XXXil õigus kasutada kuni 30.12.2014; kuni tagasiostu tähtaja saabumiseni jäävad katastriüksused XXX ja XXX XXXi kasutusse, kusjuures nii hooned kui kõik kinnistu olulised osad (mets) peavad säilima oksjoni toimumise päeva seisuga samal kujul, katastriüksuste väärtus ei tohi väheneda; XXX tagab XXXile tagasiostuõigusega katastriüksustel tavapärase majandustegevuse ja ei sekku tavapärasesse ellu; katastriüksusel XXX kasutamise ajal tekkivad vajalikud kulud, kui ka jooksvad kulud kannab XXX (elektrienergia kasutus, hoonete hoolduskulud ja hooldamine jne); võlaõiguslik müügileping sõlmitakse poolte vahel notari juures hiljemalt 14.04.2013 (I kd tl 93-94); 14.03.2013 omandas hageja hinnaga 37500 eurot Tallinna kohtutäituri Elin Vilippuse poolt täiteasjas 022/292/835 14.03.2013 toimunud kordusenampakkumisel võlgnikule XXX kuulunud kinnistu XXX kinnistu (registriosa XXX), mis koosneb kolmest katastriüksusest. Kinnistut koormavad piiratud asjaõigused (v.a. hüpoteegid) ja käsutusõigused piirangud puuduvad (kohtutäitur E.Vilippus 09.04.2013 kinnistamisavaldus I kd tl 11, kinnistusraamatu elektroonilise registriosa väljavõte I kd tl 12-13, 60-62, kordusenampakkumise akt I kd tl 7073); 17.05.2013 sõlmisid hageja kui müüja ja võlgnik kui ostja Tallinna notari Robert Kimmeli poolt koostatud ja tõestatud kinnistu jagamise teel tekkivate kinnistute võlaõigusliku müügilepingu ja reaaalservituudi seadmise võlaõigusliku lepingu, mille kohaselt on lepingu 7 2-16-17761 - - - - - - esemeks kinnistu XXX (registriosa nr XXX) jagamisel tekkiv kinnistu katastritunnusega XXX pindalaga 4,37 ha sihtotstarbega maatulundusmaa 100 % (lepingu ese I) ja kinnistu katastritunnusega XXX pindalaga 3,51 ha, sihtotstarbega maatulundusmaa 100 % (lepingu ese II). Lepingu p 1.7.4 kohaselt lepingu esemeks I oleval kinnistul ei paikne ehitisi. Lepingu esemeks II oleval kinnistul paiknevad kinnistu oluliseks olevad ehitused, mille koosseisus on taluelamu ja küün. Nimetatud hoonetele ei ole riikliku ehitusregistri andmetel väljastatud ehitusluba ega energiamärgist; p 1.7.5 kohaselt on lepingu ese II registreeritud ostja ja tema perekonnaliikmete elukohana. Lepingu p 2.1.kohaselt müüja müüb lepingu eseme ostjale hinnaga 47500 eurot, sealjuures lepingu eseme I hinnaga 1000 eurot ja lepingu eseme II hinnaga 46500 eurot. Ostuhinnast 27500 eurot on ostja kohustatud hoiustama notari kontole hiljemalt 15.07.2013 ja 20000 eurot hiljemalt asjaõiguslepingu sõlmimise päevaks. Lepingu p 4.1 ja 4.1.1 kohaselt on müüjal õigus lepingust taganeda kui lepingu punktist 2 tulenev ostuhinna tasumise kohustus ei ole täidetud või ei ole tagatud selle täitmine ning see on täitmata ka taganemisavalduse esitamise päeva seisuga (I kd tl 14-19); tähtajaks 15.07.2013 XXX notari kontole summat 27500 eurot ei hoiustanud; 29.07.2013 saatis XXX hagejale e-kirja, et tema ja tema pere soovib ka edaspidi vastavalt üürilepingutele talu jätkuvalt vallata, millele hageja samal päeval vastas, et üürilepingut kui sellist ei ole ta võlgnikuga veel sõlminud aga andku võlgnik teada, millal ja kes on valmis seda sõlmima (I kd tl 20); 06.09.2013 pöördus XXXi ja ostjate XXX ja XXX esindaja hageja poole kinnistu XXX (registriosa XXX) ostusooviga hinnaga 55000 eurot (I kd tl 97); 09.09.2013 andis hageja kostjatele XXX ja XXX üle teate tähtajatu tasuta kasutamise lepingu või XXXiga enne 14.03.2013 sõlmitud üürilepingu ülesütlemise kohta kolme kuu jooksul (I kd tl 23-24, 99); hageja saatis 09.09.2013 kostjate esindajale e-kirja, mille kohaselt ta ei soovi lähiaastatel kõnealuseid kinnistuid müüa, millise seisukoha on esitanud 21.07.2013 XXXi perele isiklikult kui ka XXXile 29.07.2013 kohtumisel hageja lepingulise esindaja kaudu. Juhul kui XXX soovib koos oma pere ja vanaemaga elamu valdamist jätkata, on ta endiselt nõus kaaluma elamu väljaüürimist hinnaga 500 eurot kuus. Senikaua kuni vastavasisulist üürilepingut osapooltele sobivatel tingimustel ei ole kirjalikult sõlmitud, on jõus tema nõue valdus vabastada kolme kuu jooksul, st hiljemalt 09.12.2013 (I kd tl 21); vastuseks kostjate esindaja 20.09.2013 e-kirjale ettepaneku kohta läbirääkimisteks kinnistu (registriosa nr XXX) kasutamisega seonduva lahendamisega teatas hageja 02.10.2013 ekirjaga, et üürilepingu sõlmimise põhitingimused on järgmised: üüritasu on 500 eurot kuus, üüri tuleb tasuda alates juunist 2013, samuti tuleb tasuda 2 kuu üüri ettemaks ja tagatisraha 500 eurot, üürilepingu sõlmimise viimane tähtaeg 15.11.2013, vastasel korral jääb kehtima nõue valduse vabastamise kohta (I kd tl 22); 21.11.2013 edastas hageja e-kirjaga kostjate XXX, XXX ja XXX esindajale meeldetuletuskirja, et 09.09.2013 andis ta üle kinnistu vabastamise nõude, mille tähtajaks on 09.12.2013, samuti palub tasuda hageja pangaarvele elamu viie kuu keskmine üüritasu 500 eurot kuus, kokku 2500 eurot (I kd tl 27); 26.11.2013 saatsid XXX, XXX ja XXX esindajad hagejale vastuse 21.11.2013 meeldetuletuskirja kohta, mille kohaselt hagejal ei ole õigust XXXilt ja XXXilt eluruumi tagastamist nõuda, kuna neil on kehtivad üürilepingud, mida ei ole kehtivalt üles öeldud. Samas on kostjad endiselt valmis hagejaga üürilepinguid sõlmima, kuna perekond Nüüdi huvi on kasutada eluruume edasi ja lahendada asi vastastikusel kokkuleppel (I kd tl 28); 8 2-16-17761 - - - - hageja palus 03.12.2013 kirjaga kostjate esindajatel esitada talle 26.11.2013 kirjas mainitud kehtivad üürilepingud, kuna neid ei ole talle varem väljastatud ja ta kahtleb nende olemasolus (I kd tl 29); kostjate esindaja saatis 10.12.2013 hagejale hageja ja XXX vahel sõlmitava eluruumi üürilepingu projekti XXX kinnistul asuva elumaja üürimise kohta XXXi perekonnale (vanaema XXX, elukaaslane XXX, lapsed XXX ja XXX) tagasiulatuvalt tähtajaga 15.04.2013 kuni 15.04.2013 (kolm aastat), üürisummaga alates 15.04.2013 – 01.12.2013 summas 500 eurot kuus ja alates 01.12.2013 summas 400 eurot kuus. Üürilepingu kaaskirjas märgitakse, et jääb veel üks lahtine ots, nimelt LNV Ehitustööde OÜ-ga sõlmitud lepingu küsimus, mille XXX kui nimetatud firma esindaja on valmis lõpetama, kuid oleks vaja mõningad detailid läbi rääkida, eriti, mis puudutab nimetatud lepingu punkti (I kd tl 30-34); hageja ei ole kostjate poolt koostatud 10.12.2013 lepinguprojekti allkirjastanud; 27.06.2015 tehti hagejale kostja XXX nimel pakkumine kinnistu XXX ostmiseks hinnaga 35000 eurot (I kd tl 43); 01.04.2016 esitas hageja oma lepingulise esindaja kaudu kostjatele 1 ja 3 nõude kinnistu vabastamiseks hiljemalt 18.04.2016 ja kasutuseelise tasumiseks summas 14000 eurot (I kd tl 44-45); 11.04.2016 kandis XXX notari kontole summa 690,12 eurot, millise summa palus hageja 13.05.2016 avaldusega kanda enda kontole (tl 46); XXX viibis perioodil 24.02.2016-31.05.2016 ja 06.06.2016-20.09.2016 hooldusravil ning alates 20.09.2016 Hageri Hooldekodus; alates 23.03.2005 oli tal tuvastatud keskmine puue ja lisakulutuste vajadus ning alates 30.09.2016 sügav puue, millest tingituna ta vajas söömisel, hügieenitoimingutel, riietumisel, liikumisel ööpäevaringset kõrvalabi ja juhendamist, samuti esines XXXil nägemispuue ca 10 aastat, ta oli praktiliselt pime (I kd tl 118, 164, II kd tl 27-37); 12.06.2017 XXX suri (I kd tl 181); XXX pärijateks on tema pojad XXX (kostja 3) ja XXX (kostja 4) ja pojapoeg XXX ((kostja 1) II kd tl 5).
5. Pooled vaidlevad selle üle, kas kostjatel on kinnistu valdamiseks ja kasutamiseks õiguslik alus, mille olemasolu välistaks hageja nõude. AÕS § 83 lg 1 kohaselt valdaja võib asja väljaandmisest keelduda, kui tal on omaniku suhtes õigus asja vallata. AÕS § 34 lg 1 ja 2 kohaselt valdus on seaduslik või ebaseaduslik sõltuvalt sellest, kas see põhineb õiguslikul alusel või mitte. Valdus loetakse seaduslikuks, kuni ei ole tõendatud vastupidist. Hageja hinnangul kostjatel õiguslik alus kinnistu valdamiseks puudub, kuna kostjad ei ole vaatamata eelkokkulepetele ostnud kinnistut osaliselt tagasi, sh katastriüksust, millel asub elumaja, ega ei ole sõlminud hagejaga kinnistu kasutamise kohta üürilepingut. Kostjad seevastu leiavad, et kostjatel 1 ja 2 ning XXX´il on olnud kinnistu valdamiseks kehtiv õiguslik alus, kuna võlgniku ja kostja 1 vahel 2010.a sõlmitud üürileping on kinnistu sundmüügi kaudu üle läinud hagejale. Nimetatud lepingu kohaselt andis võlgnik osa kinnistust (elumaja üldpinnaga 104 m² ja kõrvalhoone + maa 3,6 ha) kostjale 1 tähtajalisele rendile kuni 30.04.2025, rendi suurusega 19.17 eurot ja võimalusega renti 1 kord kahe aasta möödudes suurendada, kuid mitte rohkem kui 5 % eelmisel perioodil kehtinud rendist (I kd tl 3539). Kostjad leiavad, et kuna hageja ei ole nimetatud lepingut tähtaegselt üles öelnud, jäi see kostjate 1 ja 2 ning XXX suhtes kehtima.
6. Kohtu hinnangul kuigi XXX ja XXX vaheline 2010.a. üürileping on pealkirjasta-tud rendilepinguna, on sisuliselt tegemist kinnisasja üürilepinguga, mille esemeks on ka sellel asuv eluruum (elumaja). Samas kui hinnata seda rendilepinguna (

§ 339

), siis vastavalt

§ 342

kohaldatakse ka rendilepingule täiendavalt üürilepingu kohta sätestatut.

§ 272

lg 2 kohaselt kinnisasja üürimise kohta sätestatut kohaldatakse ka elu- ja äriruumide üürimisele, kui seadusest ei 9 2-16-17761 tulene teisiti. Hageja leiab, et 2010.a. üürileping ei ole talle kui üürileandjale kinnistu sundmüügi tulemusena üle tulnud, kuna seda ei saa käsitada tasulise üürilepinguna

§ 271

mõttes, kuivõrd selles märgitud üüri suurus 19,17 eurot kuus on üürilepingu eset arvesse võttes (104 m² üldpinnaga elamu, kõrvalhoone ja 3,6 ha suurune kinnisasja osa), samuti selle asukohta ja seisundit arvestades tavapärasest üürist (

§ 301

lg 2) oluliselt väiksem, sisuliselt sümboolse, mittetasulise, tähendusega ja seetõttu hageja hinnangul kinkelise iseloomuga. Alternatiivselt leiab hageja, et samal põhjusel võib 2010.a. üürileping olla ka tühine (tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 84 lg 1), kuna see on tehtud üürileandja jaoks äärmiselt ebasoodsatel tingimustel (TsÜS § 86 lg 2 p 1) ja selle vastastikuste kohustuste väärtus on heade kommete vastaselt tasakaalust väljas (TsÜS § 86 lg 2 p 2, § 86 lg 3). Lisaks hageja leiab, et 2010.a. leping võib olla näilik, varjamaks tegelikult kinnistu pikaajaliselt tasuta kasutamisse andmist (TsÜS § 89 lg 1-3). Kohtuistungil täiendas hageja põhjendusi alternatiivselt

§ 272

lg 4 p 4 alusel, mille kohaselt ei kohaldata elu - ja äriruumide üürimise kohta sätestatut üürilepingutele, mille esemeks on eluruum, mis on osa üürileandja enda poolt kasutatavatest eluruumidest, mille üürileandja on suuremas osas sisustanud. 15. Hageja osundab samuti, et ei võlgnik ega teised kostjad ei esitanud kinnistu suhtes läbiviidava täitemenetluse ajal ega mõistliku aja jooksul pärast seda kohtutäiturile ega hagejale andmeid või dokumente asjaolu kohta, nagu oleks kinnistu koormatud peale selle, et tegemist oli võlgniku enda ja XXX elukohaga, mistahes üürilepinguga kolmandate isikute kasuks. 2006.a. ja 2010.a. lepingute ärakirjad esitasid kostjad oma esindajate kaudu hagejale alles 2013.a. detsembris, esitamata hagejale vaatamata nõudmisele siiski nende lepingute originaale, mistõttu on hagejal alust arvata, et nende lepinguärakirjade puhul on tegemist tagantjärele koostatud ehk sisuliselt võltsitud dokumentidega. Hageja viitab Riigikohtu lahendile 3-2-1-122-14 (p 20), mille kohaselt võlaõiguslikul alusel senise kinnisasja omaniku suhtes kinnisasja vallanud isikutel puudub üldjuhul valdusõigus sundenampakkumisel kinnisasja omandanud isiku suhtes. Erandina näeb seadus (

§ 291

lg 1) ette üürilepingu (

§ 271

) ülemineku kinnisasja omaniku vahetumisel sundtäitmise tagajärjel.

§-st 341 tulenevalt läheb kinnisasja omandajale üle ka rendileping. Kolleegium rõhutab, et üle ei lähe mh kinnisasja tasuta kasutamise lepingud (vt

§ 389), milleks võivad mh olla ka sümboolse üüriga üürilepingud.

16. Kostjate vastuväidete kohaselt oli hageja juba 14.03.2013 kordusenampakkumise ajal 2006.a. ja 2010.a lepingutest teadlik, mida tõendab nimetatud kordusenampakkumise akti lõigus avaldused ja märkused märgitud viide: kohtutäitur on enampakkumise osalejale selgitanud üüri- ja rendilepingu ülesütlemise korda vastavalt TMS § 161 ja

§ 323. Võlgniku sõnul kasutab kinnisasja kolmandad isikud.

Ka nähtub hageja teadmine lepingutest võlgniku 29.07.2913 e-kirjast hagejale, kus võlgnik märgib, et kinnistut vallatakse üürilepingute alusel (I kd tl 20, 70-73, (I kd tl 20). Kostjad leiavad, et kuivõrd hageja ei öelnud 2010.a. lepingut

§-s 323 ettenähtud tingimustel ja tähtajaks üles ning isegi, kui hageja oleks järginud ülesütlemise tähtaega, siis esitatud avaldus ei vastanud

§ 325

kehtestatud korrale, jäi 2010.a leping hageja ja kostjate 1 ja 2 ning nende pereliikmete suhtes kehtima. Samuti kuna hageja on kostjate poolt ajavahemiku 01.05.2013 kuni 30.08.2016 eest notari kontole deponeeritud üüri vastu võtnud, on ta sellega tunnistades pooltevahelise üürisuhte kehtivust. 17.

§ 291

lg 1 kohaselt kui üürileandja võõrandab kinnisasja pärast kinnisasja üürniku valdusse andmist või kui üüritud asja omanik vahetub pärast asja üürniku valdusse andmist asja võõrandamise korral sundtäitmisel või pankrotimenetluses, lähevad üürilepingust tulenevad üürileandja õigused ja kohustused üle asja omandajale. TMS § 161 kohaselt ostja võib üüri- või rendilepingu üles öelda

§-s 323 ettenähtud tingimustel ja tähtaja jooksul. Ostja ei või üüri- või rendilepingut üles öelda, kui kinnistusraamatusse on kantud märge

§ 324

kohaselt ja märget ei 10 2-16-17761 saa kinnistusraamatust järjekoha tõttu kustutada.

§ 323

lg 1 kohaselt üürilepingust tulenevate õiguste ja kohustuste üleminekul uuele üürileandjale üüritud asja võõrandamise või koormamise tõttu (

§ 291

) võib uus üürileandja üürilepingu kolme kuu jooksul

§-s 312 sätestatud ülesütlemistähtaega järgides üles öelda, kui lepingut ei või varem lõpetada.

§ 325

lg 1 kohaselt üürileandja ja üürnik võivad elu- või äriruumi üürilepingu üles öelda ülesütlemisavaldusega, mis on kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis. Lg 2 kohaselt peavad üürileandja ülesütlemisavalduses peavad sisalduma vähemalt järgmised andmed:1) üüritud asi; 2) lepingu lõppemise päev; 3) ülesütlemise alus; 4) eluruumi üürilepingu ülesütlemise puhul ülesütlemise vaidlustamise kord ja tähtaeg. 18. Vaidlust ei ole, et võlgniku ja kostja 1 vahel 2010.a. sõlmitud üürilepingu kohta ei ole kinnistus-raamatusse märget tehtud. Eeltoodust nähtuvalt tuleks 2010.a.s sõlmitud üürileping lugeda kehtivaks ka hageja ja kostjate suhtes, kui lepingut saab lugeda kinnistu hagejale ülemineku hetke seisuga (14.03.2013) üürilepingu mõttes (

271) kehtivaks lepinguks ja seda ei ole hageja poolt kolme kuu jooksul alates tema kandmisest kinnistusraamatusse kinnistu omanikuna kehtivalt üles öeldud (

§ 323lg 1).

Asjas tõendeid hinnates asub kohus sarnaselt hagejaga seisukohale, et 2010.a. üürilepingut ei ole võimalik lugeda tasuliseks lepinguks, mis on üürilepingu põhitunnuseks (

§ 271

). Kohtu hinnangul isegi kui võib olla vaieldav, kas lepingus näidatud igakuine üürisumma 19,17 eurot (2010.a. 300 krooni) on tavapärane või sümboolne üürilepingu eseme puhul, millesse kuulub sisustatud (möbleeritud jne) elamu üldpinnaga 104 m² ja kõrvalhoone ning maatükk 3,6 ha (p 2.1.2.3), nähtub 2010.a lepingust, et tegelikult ei pea üürnik isegi seda summat igakuiselt ja regulaarselt maksma, vaid üüri tasumise kohustus sõltub sellest, kas ja kuipalju üürnik eluruumi tegelikult, faktiliselt, kasutab. Nii algab lepingu p 3.4 kohaselt rendi ja kõrvalkulude arvestamine rentniku poolt eluruumi ja kinnistu faktilise valdamise ja kasutamise päevast, p 4.3.6. kohaselt kohustub rentnik tasuma renti ja kõrvalkulusid aja eest, mil eluruum on tegelikult tema ja tema pereliikmete valduses. Seega näiliselt (üürisumma määratlemisega jne) on 2010.a lepingu puhul tegemist justkui üürilepinguga, kuid sisuliselt on tegemist tasuta kasutamise lepinguga, kuna võimaldab üürnikul ühepoolselt määrata /otsustada, millise aja eest ja kuipalju ta peab üüri maksma (sõltub eluruumi faktilisest valdamisest ja kasutamisest). Kuivõrd eluruum (elumaja ja kõrvalhoone) on kinnisasja (maa 3,6 ha) oluliseks osaks, siis on üüri/rendi tasumise kohustuse sidumine ainult üürniku poolt eluruumi faktilise kasutamisega/valdamisega kohtu hinnangul üürileandja suhtes majanduslikult äärmiselt ebamõistlikuks tingimuseks, samuti võib väita, et sellisel juhul on ka poolte vastastikuste kohustuste väärtus on heade kommete vastaselt tasakaalust väljas. Nii kohustub üürileandja 15 aastaks andma sümboolse/suhteliselt väikese üüritasu eest üürniku kasutusse täielikult sisustatud elumaja, küüni ja maa 3,6 ha, kuid vastutasuks saab üürnikult igakuise üüri 19,17 euro tasumise kohustuse, mille tasumise regulaarsuse otsustab üürnik omal äranägemisel, vastavalt sellele, kas ja kui kaua ta elumaja faktiliselt kasutab (rääkimata sellest, kuidas seda asjaolu on võimalik üürileandjal kontrollida). Seega kohus leiab, et 2010.a. lepingu puhul on sisuliselt tegemist tasuta kasutamise lepinguga (

§ 389), või kui seda hinnata üürilepinguna, on tegemist heade kommete vastase tühise tehinguga Ts

ÜS § 94 ja 86 lg 1 mõttes. Juhul aga kui asuda seisukohale, et tegemist on kehtiva üürilepinguga, on kohtu hinnangul asjakohane hageja viide

§ 272

lg 4 p 4, mis välistab elu - ja äriruumide üürisätete kohaldamise lepingute suhtes, mille esemeks on eluruum, mis on osa üürileandja enda poolt kasutatavatest eluruumidest, mille üürileandja on suuremas osas sisustanud. Õigusteooria kohaselt (vt Võlaõigusseadus II kommenteeritud väljaanne 2007.a. § 272 kommentaarid 3.6.3) kuivõrd eluruumi üürilepingu kohta käivad sätted kitsendavad oluliselt üürileandja positsiooni, siis seda ei soovi seadusandja rakendada eluruumi üürniku kaitsel juhul, kui üürileandja üürib välja sisuliselt enda kodu osa, kus lisaks kõigele muule asub ka üürileandja mööbel. Käesoleval juhul nähtub 2010.a. üürilepingust, et võlgnik, kelle elukoht oli lepingu sõlmimise ajal samuti XXX nagu ka üürilepingu esemeks olev elumaja, on välja üürinud välja 11 2-16-17761 eluruumi koos täieliku sisustusega (p 2.3.) seega täielikult oma kodu või osa sellest. Ka on XXX seda kinnitanud vastuseks hageja esindaja küsimusele kohtuistungil (tl kd tl 61). 19. Eeltoodust tulenevalt asub kohus seisukohale, et 2010.a. üürilepingut ei saa lugeda kehtivaks kinnisasja üürilepinguks

§ 271

mõttes, mistõttu nimetatud leping kinnistu sundtäitmisel

§ 291korras hagejale üle ei läinud.

Eeltoodust tulenevalt ei oma asja lahendamise seisukohalt tähtsust, kas hageja on nimetatu lepingu tähtaegselt ja /või vormikohaselt üles öelnud või mitte, kuigi kohus möönab, et formaalselt on hageja esitanud ülesütlemisavalduse hilinenult (hageja suhtes tehti kanne kinnistusraamatusse 19.04.2013, seega ülesütlemisavalduse pidi hageja esitama hiljemalt 19.07.2013, esitas 09.09.2013 (I kd tl 23-24, 99). Samuti ei oma tähtsust asjaolu, kas hageja oli või ei olnud kinnistu sundmüügi seisuga (14.03.2013) nimetatud lepingust teadlik. Viimase osas kohus märgib, et õigusteoorias on leitud (vt Võlaõigusseadus II kommenteeritud väljaanne 2007.a. § 323 kommentaarid 3.1), et üürilepingust tulenevad üürileandja õigused ja kohustused lähevad kinnisasja omandajale üle sõltumata sellest, kas kinnisasja omandaja üürilepingust teadis või mitte. Samuti toimub üürileandja õiguste ja kohustuste üleminek kinnisasja omandaja tahtest sõltumata. Kuigi kinnisasja võõrandaja poole kinnisasja üürilepingu mahavaikimine kujutab endast kinnisasja müügilepingu olulist rikkumist, siis kinnisasja müügilepingu rikkumine ei muuda veel üürilepingut üürniku suhtes kehtetuks. Seega juhul, kui 2010.a. lepingu puhul oleks olnud tegemist üürilepingu mõttes kehtiva lepinguga, siis asjaolust, et võlgnik sellest täitemenetluse ajal vaikis, ei tulene sellest nimetatud lepingu tühisus või kehtetus. Üürileandja õiguste kaitseks sellises ebamäärases olukorras ongi

§ 323

lg 1 kohaselt ette nähtud üürileandja ülesütlemisõigus, mis kehtib sõltumata sellest, kas kinnisasja omandaja üürilepingust teadis või pidi teadma. 20. Eeltoodust tulenevalt asub kohus seisukohale, et kostjad on alates 14.03.2013 vallanud ja kasutanud kinnistut ilma kehtiva üürilepinguta, mis annab hagejale eelduslikult õigusliku aluse kasutuseeliste hüvitise nõudmiseks. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 62 lg 1 kohaselt esemest saadav kasu on eseme viljad ja eseme kasutamisest saadavad eelised (kasutuseelised). Riigikohus on lahendis 3-2-1-136-06 selgitanud (p 26), et võõrast asja kasutades saadakse eelduslikult alati kasutuseeliseid, muu hulgas hoitakse ise kokku sellega seotud kulusid. Esmajoones on see ilmne elamute puhul. Kinnisasja (aga ka ehitiste kui vallasasjade) kasutuseeliste arvestamisel saab aluseks võtta eeldatava üüritulu, mida omanik oleks saanud asja välja üürides, arvestades ka kulutusi, mida üürileandjana tulnuks teha.

§ 1037

lg 1 kohaselt õigustatud isiku nõusolekuta tema omandit, muud õigust või valdust käsutamise, kasutamise, äratarvitamise, ühendamise, segamise või ümbertöötamisega või muul viisil rikkunud isik (rikkuja) peab õigustatud isikule hüvitama rikkumise teel saadu hariliku väärtuse. Lg 3 esimese lause kohaselt harilikku väärtust hinnatakse rikkumise aja seisuga. Kasutuseelise nõude osas kohus siiski leiab, et kuigi kostjatel puudus alates 14.03.2013 kinnistu valdamiseks kehtiv üürileping, oli neil selleks siiski kuni 2014.a. lõpuni hageja nõusolek, mis tuleneb kaudselt hageja ja võlgniku vahel 13.03.2013 kokkulepitud kavatsuste protokollist, mille p 1.7.

1. kohaselt on võlgnikul õigus kasutada kinnistu tagasiostu õigust kuni 30.12.2014 ja kuni tagasiostu tähtaja saabumiseni jäävad katastriüksused XXX ja XXX võlgniku kasutusse (I kd tl 93-94), aga samuti asjaolust, et hageja ei realiseerinud lõpuni oma õigust kinnisasja valduse väljanõudmiseks, esitades 04.06.2014 kohtutäiturile avalduse täitemenetluse lõpetamiseks täiteasjas 022/2014/1787, mille nõudeks oli kinnisasja registriosa XXX vabastamine XXX valdusest (I kd tl 101-103).
2. Seega on kohtu hinnangul hagejal kostjate vastu kasutuseelise hüvitamise nõue mitte kogu nõutud ajaperioodi kohta (alates märts 2013), vaid perioodi osas alates 01.01.2015, st jaanuar 2015 kuni märts 2017, so 27 kuud. Hageja on lähtunud igakuise kasutuseelise arvestamisel 400 eurot kuu kohta Pindi Kinnisvara OÜ hinnangust kinnistul asuva elamu üürihinna kohta 500 eurot kuus (I tl 12 2-16-17761 47-53) ja kostjatega lepingueelsetel läbirääkimistel kinnistu üürihinna suhtes saavutatud kokkuleppest 400 eurot kuus (eluruumi üürilepingu projekt I kd tl 31-34). Kohtu hinnangul on sellisel kujul kasutuseelise harilik väärtus nimetatud perioodil 1 kuu eest piisavalt tõendatud. Kostjate vastuväite suhtes, et XXXi elamist kinnistul ei ole tulenevalt tema kõrgest vanusest ja tervislikust olukorrast võimalik kinnistu valdamisena arvestada (AÕS § 32), ning alates 24.02.2016 kuni surmani on XXX viibinud haiglas ja hooldekodudes, kohus leiab, et sellega ei ole võimalik nõustuda. Asjas ei ole vaidlust, et kinnistul asuv elamu oli kuni XXX surmani tema ametlikuks elukohaks, kuigi ta viibis alates 24.02.2016 haiglas ja erinevates hooldekodudes. Kohtu hinnangul asjaolu, et isik viibib tervisliku seisundi ja vanuse tõttu oma püsivast elukohast ajutiselt või isegi pikema aja jooksul eemal, sh haiglas, hooldekodus jne, või ei suuda sel põhjusel oma valdusõigust isiklikult realiseerida (vajab teiste isikute abi), ei muuda sellist isikut valduse kaotanuks või loobunuks (AÕS § 39). Eeltoodust tulenevalt kohus leiab, et hageja nõue kasutuseelise hüvitamiseks on põhjendatud ka XXX pärijate suhtes (kostjad 1, 3 ja 4). Seega rahuldab kohus hageja nõude kostjate 1 ja 2 poolt kinnistu valduse vabastamiseks koos nende poolt valdusele lubatud muude isikutega, sh. alaealiste lastega ning kohustab kinnistu valduse üle andma hagejale 1 kuu jooksul alates kohtuotsuse jõustumisest, määrates kohtuotsuse täitmise viisiks kostjate ja nende poolt valdusele lubatud muude isikute väljatõstmise TMS) 180 toodud korras. Samuti mõistab kohus kostjatelt 1-4 solidaarselt hageja kasuks kinnistu kasutuseelise hüvitise perioodi eest jaanuar 2015 kuni märts 2017 summas 9994,82 eurot (27 x 400-690,16-115,02).
3. Asjassepuutumatuse tõttu jätab kohus käsitlemata kostjate 1 ja 2 tõenditena esitatud 10.09.2013 XXX avalduse (I kd tl 100) ja PPA 010.2014 teate (I kd tl 104). Menetluskulude jaotus ja rahaline kindlaksmääramine
4. TsMS § 173 lg 1 kohaselt märgib asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. TsMS § 163 lg 1 kohaselt hagi osalise rahuldamise korral kannavad pooled menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda. Kohus jaotab menetluskulud võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega. Seega jätab kohus 53 % menetluskuludest hageja kanda ja 57 % solidaarselt kostjate kanda (9994,82 : 17594,82 x 100).
5. TsMS § 174 lg 1 kohaselt määrab menetluskulude rahalise suuruse menetluskulude jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks asja menetlev kohus samas tsiviilasjas, millega seoses kulud tekkisid. Kohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks ka siis, kui menetlusosalised ei esita menetluskulude kindlaksmääramise taotlust, võttes aluseks menetluskulude nimekirja või tsiviilasja materjalid. TsMS § 174 lg 2 kohaselt määrab maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses, kui menetluskulude kindlaksmääramine ei takista kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse tegemist. TsMS § 174 lg 4 esimese lause kohaselt kui maakohus kohtuotsuses või asja lõpetavas määruses menetluskulusid kindlaks ei määra, määrab tsiviilasja lahendanud maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist TsMS § 177 lõikes 2 sätestatud korras. Kohus leiab, et käesolevas asjas on menetluskulude rahaline suurus otstarbekas kindlaks määrata eraldi kohtumäärusega pärast käesoleva kohtuotsuse jõustumist TsMS § 177 lõikes 2 sätestatud korras. 13 2-16-17761
6. TsMS § 178 lg 1 tulenevalt saab menetluskulude jaotuse kohta tehtud kohtulahendit vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati. Kui koos menetluskulude jaotusega määrati kindlaks hüvitatavate menetluskulude suurus, saab hüvitatavate menetluskulude suurust vaidlustada selle kohtulahendi peale edasi kaevates. /allkirjastatud digitaalselt/ Viktor Brügel kohtunik 14