Obsah (6)

§ 580§ 581§ 664§ 658§ 42§ 668

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tartu Maakohus Kohtunik Vahur-Peeter Liin Otsuse tegemise aeg ja koht 28. juuni 2018. a, Tartu kohtumaja Tsiviilasi nr 2-17-118398 Tsiviilasi Friis Kinnisvara OÜ

) § 9 lg 1 järgi pakkumuse esitamise ja sellele nõustumuse andmisega, samuti muul viisil vastastikuste tahteavalduste vahetamise teel, kui on piisavalt selge, et lepingupooled on saavutanud kokkuleppe. Selleks, et kostjad oleksid maaklerilepinguga seotud, peaksid nad seega olema teinud hagejale vastavasisulise tahteavalduse, st üldjuhul saab lepingust üleneda kohustusi üksnes lepingupooltele. Tahtavalduse lepingu sõlmimiseks saab teha, kas isiklikult või esindaja kaudu. Samas peab see, et tahteavaldus on antud esindaja kaudu, tsiviilseadustiku üldosaseaduse (TsÜS) § 116 lg 1 järgi tulenema kas tahteavaldusest endast või tahteavalduse andmisega seotud asjaoludest. Esindaja tehtava tehingu teisel poolel peab tehingu tegemisel olema võimalik aru saada, kellega ta tehingu teeb ning kas tehing hakkab kehtima esindaja või esindatava suhtes (vt Riigikohtu

1. oktoobri
2. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-79-14, p 11). Friis Kinnisvara OÜ korteri ankeet / maaklerteenuse tellimiskirja, sh selles sisalduva kokkuleppe maakleritasu kohta, on allkirjastanud kostja I. Kostja II nimi on märgitud ainult korteri omaniku nime lahtris. Kostja II ei ole ankeeti / tellimiskirja allkirjastanud. Kostja I on maaklerilepingus märgitud lepingu poolena. Kostjale II ei ole maaklerilepingus viiteid. Maaklerilepingu on samuti allkirjastanud ainult kostja I. Maaklerilepingu dokumentidest ei nähtu seega, et kostja I oleks sõlminud maaklerilepingu kostja II esindajana. Asjaolud, et kostja I omas korteri võtmeid, tutvustas korterit ostuhuvilistele ning viis potentsiaalse ostja soovil korterist mööbli ära, ei viita sellele, et kostja I tegutses maaklerilepingu sõlmimisel kostja II esindajana. Selline tegevus on omane ka lepingu poolele. Hageja ei ole välja toonud ühtegi asjaolu, mis viitaks sellele, et kostja I ei tegutsenud enda nimel. Kohus märgib, et maaklerilepingu sõlmimise eelduseks ei ole asjaolu, et lepingupool on müüdava asja omanik. Samuti sõlmiti maaklerileping XX. XX. XXXX. Hagile lisatud objektide näitamise lehelt ja poolte kirjavahetusest (t-d 31, 33) nähtuvalt toimus korteri tutvustamine ja mööbli ära viimine pärast maaklerilepingu sõlmimist. Asjaolud, mis ei olnud maaklerilepingu sõlmimise ajaks toimunud, ei saanud mõjutada hagejat TsÜS § 118 lg 2 mõttes uskuma seda, 3 et kostja I tegutses maaklerilepingut sõlmides kostja II nimel. Arvest, mille hageja on maakleriteenuse osutamise eest esitanud, nähtub, et hageja on käsitlenud maaklerilepinguga seotud, so maakleritasu maksma kohustatud, isikuna kostjat I, kuivõrd arve saajaks on märgitud kostja I. Hageja seaduslik esindaja on ärakuulamisel märkinud, et kostjad vastutavad maakleritasu tasumise eest solidaarselt. Samas on hageja esitanud solidaarse vastutuse alusena mitmeid erinevaid variante, märkides, et solidaarse vastutuse alus ei ole hageja jaoks selge. Kohus leiab sellest tulenevalt, et kostja I käitumine ei tekitanud hagejas TsÜS § 118 lg 2 mõttes uskumust, et kostja I sõlmib maaklerilepingu kostja II nimel. Asja materjalidest ei nähtu lisaks, et kostja II oleks olnud tema nimel maaklerilepingu sõlmimisest teadlik ning talunud seda. Kostja I on ärakuulamisel küll maininud, et kostja II oli teadlik, et korteri kohta oli mingi kuulutus ning et korterit on käidud näitamas. Samas teadmine plaanist korter müüa ei tähenda, et isik teab, et tema nimel on sõlmitud maaklerileping korteri müügilepingu sõlmimise vahendamiseks ning et tal on sellest tulenevalt kohustus maakleritasu maksta. Kirjavahetus, mis peeti seoses maaklerilepingu täitmisega, on toimunud hageja ja kostja I vahel. Hageja seaduslik esindaja on ärakuulamisel märkinud, et kostjal I oli korteri valdus ning ta käis hageja büroos ja pidas läbirääkimis. Poolte selgitustest ning asjas esitatud tõenditest ei nähtu seega, et kostja II oleks olnud tema nimel maaklerilepingu sõlmimisest teadlik ning talunud seda. Kostjat II ei saa seega lugeda TsÜS § 118 lõikest 2 tulenevalt kostjale I maaklerilepingu sõlmimiseks volitust andnuks. Kohus leiab seega, et ka maaklerilepingu sõlmimisega seotud asjaoludest ei tulene see, et kostja I sõlmis maaklerilepingu kostja II nimel. Kohus leiab, et maaklerilepingu pooleks oli ainult kostja I.
3. Hageja väitel on kostjad sõlminud seltsingulepingu ning võtnud hageja ees maaklerilepinguga seltsinglastena kohustuse maakleritasu maksmiseks. Seltsingulepingu eelduseks on

§ 580lg 1 järgi ühise eesmärgi nimel tegutsemine.

Samas on tegemist eelkõige ühisele majanduslikule eesmärgile orienteeritud lepinguga. Seda kinnitab mh panuste tegemise nõue (

§ 581

), juhtimise korraldus (

§-d 582­–587), seltsingu orienteeritus kasumi teenimisele ja jaotamisele ning sellega seotud aruandluse nõuded (mh

§-d 586, 591, 592). Seltsingulepingu regulatsiooni kohaldamiseks peavad osalised olema avaldanud tahet olla nimetatud tingimustele vastavas lepingulises suhtes (vt Riigikohtu

1. detsembri
2. a lahend tsiviilasjas nr 3-2-1-109-14, p 14). Kostjad on eitanud seltsingu olemasolu. Hageja ei ole esitanud tõendeid, et kostjate vahel oleks olnud seltsingu tunnustele vastav lepinguline suhe. Maaklerilepingust ega selle sõlmimise ja täitmisega seotud asjaoludest (vt eespool) ei tulene samuti, et kostja I oleks sõlminud maaklerilepingu seltsinglasena. Ainuüksi asjaolu, et kostja I tegutses maaklerilepingut sõlmides kostja II huvides, ei anna alust pidada kostjate vahelist õigussuhet seltsinguks. Kostjad ei vastuta seega

§-st 595 tulenevalt maaklerilepingust tuleneva tasu maksmise kohustuse eest solidaarselt.

1. Kohus leiab eeltoodust tulenevalt, et maaklerileping on sõlmitud hageja ja kostja I vahel. Kuna kostja II ei ole maaklerilepingu pool, ei ole ta ka kohustatud maakleritasu maksma. Kostja II vastu esitatud hagi tuleb seega jätta rahuldamata.
2. Maakleril on

§ 664

lg 1 kohaselt õigus maakleritasule alates tema vahendamise või osutamise tulemusena lepingu sõlmimisest. Tasunõuet ei mõjuta

§ 664lg 3 järgi ka see, kui leping sõlmitakse pärast maaklerilepingu lõppemist.

Maaklerilepingu p 3 järgi on tasu sissenõutavaks muutumine samuti seotud vahendatava lepingu sõlmimisega. Maaklerilepingu p 3 järgi loetakse tehing vahendatuks, kui tehingu teine pool või temaga seotud juriidiline isik on tutvunud kinnisvaraga maakleri esindaja osavõtul või on saanud omaniku andmed maakleri 4 käest ning on sõlminud nõutavas vormis lepingu. Pooled on kokku lepitud, et kliendi toomise tõendamiseks on piisav tõend vastav nimeline ja kuupäevaline kanne maakleri kliendilehel. Objektide näitamise lehelt nähtuvalt on korterit

1. mail
2. a kell 11:00 näidatud Priit Rannale. Kinnistusraamatu väljavõtte kohaselt on Priit Rand
3. juulil
4. a korteri omanikuks. Kostja I ei ole nimetatud asjaoludele vastu vaielnud. Maaklerilepingus kokku lepitud maakleritasu nõudmise eeldused on seega täidetud. Kostja I on märkinud, et Priit Rand ei ostnud korterit hageja vahendamise tulemusena, vaid kostja I pani ise korteri müügikuulutuse ülesse. Priit Rand võttis pärast seda, kui ta oli hageja vahendusel korteri ostmisest loobunud, kostjaga I ühendust kostja I poolt üles pandud kuulutuses märgitud aadressil. Kostja I välja toodud asjaolud ei muuda seda, et maaklerilepingus kokku lepitud maakleritasu nõudmise eeldused on täidetud. Kohus leiab, et maaklerilepingu p 3, mis sätestab tasunõude eeldused ei ole seadusega vastuolus. Maakleri kohustuseks võib

§ 658

lg 1 järgi olla nii kolmanda isikuga lepingu sõlmimine kui ka üksnes lepingu sõlmimise võimalusele viitamine. Seega võivad maakleri kohustused ka seaduse järgi piirduda üksnes sellega, et ta viitab käsundiandjale võimalusele vastava objekti suhtes leping sõlmida.

§ 42

lg 2 kohaselt ei vaadelda tüüptingimust ebamõistlikult kahjustavana, kui see puudutab lepingu põhilist eset või hinna ja üleantu väärtuse suhet. Seega ei saa sellist tingimust, sh tasu maksmise eelduste osas, lugeda ka ebamõistlikult kahjustavaks ja tühiseks

§ 42

lg 1 alusel.

§ 664

lg 1 järgi võib maakleri õigus saada maakleritasu tekkida ka üksnes tema osutamise tulemusena lepingu sõlmimisest. Tegu on pealegi dispositiivse normiga, mis ei keela kokkuleppel maakleritasu maksmise eeldusi ka täpsustada, mh selles osas, mida lugeda „vahendamise või osutamise tulemusena lepingu sõlmimiseks". Seadusega võib vastuolus olla kokkulepe, mis täielikult või põhiosas annab maaklerile tasunõude lepingu sõlmimisel, kui maakleril ei ole tehinguni jõudmisel kas üldse mingit rolli või on see roll minimaalne ning selliselt piirataks käsundiandja lepinguvabadust edasiste lepingute sõlmimiseks ebaproportsionaalselt (vt Riigikohtu

1. novembri
2. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-123-13, p-d 18-21). Kohtu hinnangul täpsustab maaklerilepingu p 3 seaduses sätestatud raamides maakleritasu maksmise eeldusi. Tasu saamise eelduseks selle lepingupunkti järgi on asjaolu, et maakler on lõplikule ostjale korteriomandit tutvustanud, st maakleril on olnud märkimisväärne roll ostja leidmisel.
3. Kostja I on leidnud, et hageja on maaklerilepingut rikkunud. Rikkumine seisneb selles, et
4. juuni
5. a korterikülastuse ajal põhjustas maakleri tegevus Priit Ranna taganemise esialgsetel tingimustel müügilepingu sõlmimisest. Kostja on ärakuulamisel samas öelnud, et ta ei tea, miks Priit Rand ei ostnud korterit esialgu kokku lepitud tingimustel. Kostja I ei ole seega välja toonud, mida maakler tegi või oleks pidanud tegema selleks, et Priit Rand oleks sõlminud müügilepingu esialgu kokku lepitud tingimustel. Kostja I ei ole seega välja toonud asjaolusid, millest nähtuvalt oleks hageja maaklerilepingut rikkunud. See, et Priit Rand ei sõlminud müügilepingut esialgselt kokku lepitud tingimustel, ei ole maaklerilepingu rikkumine, kuivõrd maakler ei ole kohustatud tagama müügilepingu sõlmimist, vaid on kohustatud seda ainult vahendama (vt maaklerilepingu p 1 ja

§ 658lg 1 ja 2).

Kostja I ei saa seega

§ 668lg 1 alusel keelduda maakleritasu maksmisest.

Kuna korteri müügi- ega asjaõiguslepingust ei ole taganetud, ei saa kostja I ka

§ 664lg 5 alusel maakleritasu maksmisest keelduda.

13. Maaklerilepingu p 3 järgi on maakleril õigus nõuda vahendatud tehingu eest tasu 1000 eurot, millele lisandub käibemaks. Tasu arvestamise aluseks on omaniku poolt soovitud hind koos vahendustasuga, milleks antud kinnisavara puhul on 65 000 eurot. Kohus leiab, et 5 maaklerilepingus sisalduv tasukokkulepe on hageja tüüptingimus. Seda tulenevalt nii lepingu sõnastusest kui ka hageja ärakuulamisel öeldust, et leping põhineb hageja 20 aastasel praktikal. Seega tuleb seda tõlgendada

§-s 39 lõikes 1 sätestatud tõlgendusreeglitest lähtuvalt. Hageja hinnangul on pooled leppinud kokku fikseeritud tasus, kuivõrd tasu on ette nähtud selleks, et katta maakleriteenuse osutamiseks tehtavad kulud (äriühingu üldkulud, fikseeritud turunduskulud) (tl 85). Samas ei ole maakleritasu suurus maaklerilepingus seatud sõltuvusse teenuse osutamiseks tehtavatest kuludest, vaid omaniku poolt korteri eest soovitavast hinnast. Kohtu hinnangul saab lepingu p-st 3 lähtudes mõistliku käsundiandja positsioonist selliselt aru saada. Lepingu tekstis on selgelt seotud maakleritasu suurus ja korteriomandi hind. Juhul, kui maakleritasu suurus ei sõltuks hinnast, sellist seost ei oleks vaja ning hind võiks olla sätestatud lihtsalt lepingu eraldi punktina. Kohus leiab sellest tulenevalt tasu kokkuleppe mõistlik tõlgendus on, et hageja tasu suurus sõltub müügihinna suurusest. Samas see ei tähenda, et juhul, kui korteriomand müüdi teise hinnaga, ei oleks hagejal üldse õigust tasu saada, arvestades asjaolu, et maakleril ei ole võimalik omanikule ette kirjutada, millise hinnaga müük toimub. Maaklerilepingu tekstist saab järeldada, et sel juhul tuleb tasu ümber arvutada, eelduslikult vastavalt maaklerilepingus toodud soovitud müügihinna ja tegeliku hinna proportsioonile. Kostja I on ärakuulamisel märkinud, et korter müüdi hinnaga 56 300 eurot, sama nähtub ka kohtule esitatud e-kirjavahetusest (vt ka tl 72). Hageja võib seega nõuda kostjalt tasu 1039 eurot ja 38 senti {[56 330 * (1000 / 65000)] + käibemaks}. Kostja I vastu esitatud hagi tuleb selles ulatuses seega rahuldada. Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine

1. Kostja II vastu esitatud hagiga seotud menetluskulud tuleb jätta tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 162 lg 1 alusel hageja kanda. Kostja I vastu esitatud hagiga seotud menetluskulud tuleb TsMS § 163 lg 1 alusel jaotada võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega. Hagi rahuldati ligikaudu 87% ulatuses.
2. Hageja menetluskuluks on riigilõiv 200 eurot (tl 110). Kostja I menetluskulud on esindajatasu summas 348 (8,7 h * 40 eurot) eurot. Kostja I on sellest tasunud ise 104 eurot. Eesti Vabariik on tasunud ülejäänud summa. Kostja II menetluskulud on esindajatasu 80 (2 h * 40 eurot) eurot. Kostja II on sellest tasunud 5 eurot. Eesti Vabariik on tasunud ülejäänud summa.
3. Kui menetlusosaline peab menetluskulude jaotust kindlaks määrava kohtulahendi kohaselt kandma teist menetlusosalist esindanud lepingulise esindaja kulud, mõistab kohus TsMS § 175 lg 1 esimese lause alusel kulud välja põhjendatud ja vajalikus ulatuses. Kohus leiab, arvestades tsiviilasja keerukust ja mahtu, et kostja I esindaja poolt tehtud toimingud ja neile kulunud aeg on vajalik ja põhjendatud. Kostja II esindaja poolt tehtud toimingud on vajalikud ja põhjendatud ainult ühe tunni ulatuses. Täiendavate tõendite kogumise taotluse esitamisele kulunud aeg ei ole põhjendatud ega vajalik, kuna taotlus esitati hilinenult ja jäeti seetõttu rahuldamata. Menetluskulude nimekirja esitamisele kulunud aeg ei ole vajalik ega põhjendatud, kuna kostja II oleks saanud selle esitada ka ise ilma esindaja abita (vt Riigikohtu
4. mai
5. a lahend tsiviilasjas nr 3-2-1-4-15, p 13). Kostja I esindajakulu 104 eurot on seega põhjendatud ja vajalik. Kuna kostja II esindajakulud olid osaliselt põhjendatud ning kostja II pidi justiitsministri
6. jaanuari 2017 määruse nr 1 „Üldise õigusnõustamise sihtgrupp ja õigusvaldkonnad ning selle nõustamise kättesaadavuse parandamiseks antava toetuse jagamise tingimused ja kord“ (edaspidi määrus nr 1) § 7 lg 1 järgi tasuma omaosaluse 5 eurot, on kostja II esindajakulu 5 eurot põhjendatud ja vajalik. Seadusest ei tulene riigi poolt makstava toetuse hüvitamise kohustust riigile, mistõttu ei kuulu 6 riigi poolt makstud toetus hagejalt Eesti Vabariigi kasuks välja mõistmisele (vt ka Tartu Ringkonnakohtu
7. novembri
8. a lahend tsiviilasjas nr 2-16-10556).
9. Kuna kostja II menetluskulud jäid hageja kanda, tuleb hagejalt kostja II kasuks välja mõista menetluskulu 5 eurot. Kuna kostja I vastu esitatud hagiga seotud menetluskuludest jäi 87% kostja I ja 13% hageja kanda, tuleb kostjalt I hageja kasuks välja mõista menetluskulud 160,48 [(200 *0,87) – (104*0,13)] eurot. Arvestades poolte taotlusi, tuleb TsMS § 177 lg 4 järgi lahendis märkida, et hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb tasuda menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses. /allkirjastatud digitaalselt/ Vahur-Peeter Liin Kohtunik 7