R I IG I K O H U S TSIVIILKOLLEEGIUM KOHTUMÄÄRUS Kohtuasja number 2-18-1633 Määruse kuupäev Tartu, 23. oktoober 2018 Kohtukoosseis Eesistuja Jaak Luik, liikmed Peeter Jerofejev ja Henn Jõks Kohtuasi O
) § 63 lg 2 kohaselt keelab keelumärge vastavalt sisule kannete tegemise kinnistusraamatusse kas täielikult või osaliselt. Kummastki keelumärkest ei nähtu, et kannete tegemine oleks keelatud osaliselt, järelikult on kannete tegemine keelatud täielikult. Täitemenetluse seadustiku (TMS) § 54 lg 3 järgi keelab täitemenetluses vastavasse registrisse kantud keelumärge vastavalt selle ulatusele registrisse kannete tegemise kohtutäituri avalduseta või nõusolekuta.
- Royal esitas määruskaebuse, milles palus kohtunikuabi määruse tühistada ja teha uue määruse, millega avaldus rahuldada ja kanda Royal omanikuna kinnistusraamatusse. Vaidlusaluste kinnistute kohta on kinnistusraamatusse kantud
- oktoobril 2007 eelmärked Royali kasuks ja eelmärgetest alles enam kui kolm aastat hiljem on kinnistusraamatusse kantud kohtutäituri avalduse alusel keelumärge.
§ 63
lg 2 sõnastusest selgub, et keelumärkel ei ole tagasiulatuvat jõudu ja see ei muuda olematuks kehtivat eelmärget.
- Kohtunikuabi jättis määruskaebuse
- jaanuari
- a määrusega rahuldamata ja edastas asja tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 663 lg 6 alusel Harju Maakohtu kohtunikule.
- Harju Maakohus kaasas
- veebruari
- a määrusega menetlusse asjast puudutatud isikutena osaühingu Hexanor, kohtutäitur Elin Vilippuse ja AS-i SEB Pank ning kohustas neid määruskaebusele vastama. Osaühing Hexanor nõustus määruskaebusega ja palus selle rahuldada. AS SEB Pank ei esitanud määruskaebuse kohta seisukohta.
- Harju Maakohus jättis Royali määruskaebuse
- veebruaril 2018 rahuldamata ja edastas määruskaebuse TsMS § 663 lg 5 alusel lahendamiseks Tallinna Ringkonnakohtule. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
- Tallinna Ringkonnakohus jättis
- aprilli
- a määrusega kinnistusosakonna kandemääruse muutmata. Ringkonnakohus nõustus vaidlustatud määruse põhjendustega ning ei korranud neid. Vastuseks määruskaebuse väidetele märkis ringkonnakohus järgmist. Maakohus jättis õigesti kinnistamisavaldused rahuldamata.
§ 63
lg 2 kohaselt keelab keelumärge vastavalt märke sisule kannete tegemise kinnistusraamatusse kas täielikult või osaliselt. Pae 80 kinnistu kohta on kinnistusraamatusse kohtutäituri
- detsembri
- a avalduse alusel
- detsembril 2010 sisse kantud keelumärge käsutamise keelamiseks kohtutäituri ja AS-i SEB Pank kasuks. Punane 50/52 kinnistu 2
(5)2-18-1633 kohta on
- detsembri 2010 avalduse alusel
- detsembril 2010 sisse kantud keelumärge samade isikute kasuks. Kuna nimetatud keelumärge „lukustab“ kinnistusraamatu täielikult ja takistab järgnevate kannete tegemise, siis ei ole võimalik taotletud kandeid kinnistusraamatusse teha (Riigikohtu
- aprilli
- a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-48-04, p 11; Riigikohtu
- oktoobri
- a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-79-06, p 22). Seega oli avalduse rahuldamata jätmine
§ 63lg 2 alusel seaduslik.
Keelumärge ei piira ega lõpeta kolmandate isikute kinnistusraamatusse varem kantud õigusi (nt reaalservituut, isiklik kasutusõigus, üürileping), kuid nende kannete alusel ei saa teha kinnistusraamatusse uusi kandeid pärast keelumärke seadmist, kuna
§ 63lg 2 välistab kanded pärast keelumärke tegemist.
Kuna määruskaebus jääb rahuldamata, jäävad kaebusega seotud menetluskulud TsMS § 171 lg 1 alusel määruskaebuse esitaja kanda. MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED
- Royal esitas ringkonnakohtu määruse peale määruskaebuse, milles palub tühistada nii maakohtu kinnistusosakonna kui ka ringkonnakohtu määruse ja teha uue määruse, millega kinnistamisavaldus rahuldada. Royal palus Riigikohtu menetluskuludena enda kasuks välja mõista 260 eurot. Määruskaebuse põhjenduste kohaselt kanti eelmärked kinnistusraamatusse 2007, keelumärked kolm aastat hiljem,
- Õiguskirjanduses on märgitud, et eelmärkega tagatavat nõuet kahjustavad või piiravad on sellised käsutused, mis on tagatud õiguse maksmapanekut välistavad või seda kitsendavad, nagu kinnisasja või õiguse ülekandmine, koormamine uute õigustega või puudutatud õiguse sisu muutmine. Hõlmatud on ka hilisema eelmärke või mõne muu märke seadmine teise võlausaldaja kasuks, samuti kohtulikud käsutuskeelud ja haldusaktid (Asjaõigusseadus. Kommenteeritud väljaanne I, Tallinn, Juura, 2014, lk 159). Eelnevast järeldub, et kui hilisem keelumärge kahjustab varasema eelmärkega tagatavat nõuet, siis on selline keelumärge tühine tulenevalt
§ 63lg-st 3.
Lisaks on õiguskirjanduses esile toodud, et eelmärkega vastuolu korral on
§ 63
lg 4 järgi eelmärke järgi õigustatud isiku suhtes tühised ka kohtumenetluses tehtud käsutused, st õigusmuudatusi ja kannete tegemist ette nägevatest kohtulahenditest tulenevad käsutused. Sealhulgas on märgitud, et selliseks kandeks võib olla ka keelumärge (eespool viidatud kommentaar I, lk 159). Õiguskirjanduses on selgitatud, et „eelmärge kaitsebki õigustatud isikut kohustatud isiku, tema õigusjärglase ja võlausaldajate vastu, tuues kaasa seda rikkuvate käsutuste, mh täite- või pankrotimenetluses toodud käsutuste tühisuse ning tagades õiguse järjekoha võlaõigusliku lepingu täitmise ka kohustatud isiku pankrotimenetluses“ (eespool viidatud kommentaar I, lk 155-156).
- Hexanor nõustus Royali määruskaebusega.
- Hexanor esitas ringkonnakohtu määruse peale määruskaebuse, milles palub tühistada nii maakohtu kinnistusosakonna kui ka ringkonnakohtu määruse ja teha uue määruse, millega kinnistamisavaldus rahuldada. Hexanor esitas määruskaebuse põhjendustena samasugused väited nagu Royal. Hexanor palus kohtutäiturilt ja AS-ilt SEB Pank Riigikohtu menetluskuludena enda kasuks välja mõista 500 eurot ja seadusjärgse viivise sellelt summalt.
- Royal nõustus Hexanori määruskaebusega. 3
(5)2-18-1633
- AS SEB Pank palub ühises vastuses määruskaebustele jätta kaebused läbi vaatamata või alternatiivselt rahuldamata. Hilisemas seisukohas teatas AS SEB Pank, et
- augustil 2018 on Hexanorile määratud ajutine pankrotihaldur ja keelatud võlgnikul ilma halduri nõusolekuta vara käsutada ning et seetõttu on praegune menetlus pankrotiseaduse § 20 lg 3 alusel peatunud. Royali määruskaebus ringkonnakohtule ei olnud esitatud tähtaegselt. Analoogiliselt tuleb jätta läbi vaatamata Hexanori esitatud kaebus Riigikohtule. Hexanor on märkinud, et sai ringkonnakohtu määruse kätte
- aprillil
- Royal on teatanud, et sai ringkonnakohtu määruse kätte
- aprillil
- Kuna äriühingute juhatuse liige on sama isik, ei saa asuda seisukohale, et äriühingud said määrusest teada erineval ajal. Mõlema äriühingu jaoks oli kaebuse esitamise tähtaeg
- aprillil 2018 ning Hexanori
- aprilli
- a määruskaebus ei ole tähtaegne. Lisaks tuleb menetlus lõpetada TsMS § 428 lg 1 p 2 alusel. Tallinna Ringkonnakohus tegi
- aprillil 2018 ka kohtumääruse tsiviilasjas nr 2-18-1458, milles olid samad menetlusosalised ja millega ringkonnakohus jättis samadel põhjustel ja alustel rahuldamata Hexanori määruskaebuse sama Tartu Maakohtu
- jaanuari
- a kandemääruse peale, mille üle vaieldakse ka praeguses asjas. Tallinna Ringkonnakohtu määrus jõustus
- mail
- Seega on teises tsiviilasjas sama vaidlus lõppenud ja sama kandeavalduse üle ei saa vaidlust pidada praeguses tsiviilasjas, veelgi enam, seda lahendada teisiti. AS-i SEB Pank kasuks on enne eelmärkeid kinnistusraamatusse kantud hüpoteegid. Hüpoteekide realiseerimiseks käib täitemenetlus ning keelumärked on kantud kinnistusraamatusse asjaõiguste (hüpoteekide) teostamise tagamiseks, mis asuvad järjekorra mõttes eelmärgetest eespool. TMS § 158 lg 3 kohaselt lõpevad eelmärkest tulenevad õigused, kui kinnisasjad täitemenetluses müüakse. KOLLEEGIUMI SEISUKOHT
- Kolleegium leiab, et nii maa- kui ka ringkonnakohtu määrus tuleb TsMS § 701 lg 3 kolmanda lause alusel tühistada ja asi tuleb saata maakohtu kinnistusosakonnale kande tegemise otsustamiseks. Määruskaebused rahuldatakse osaliselt.
- Kolleegium on seisukohal, et alama astme kohtud on eksinud
§ 63
lg 2 kohaldamisel.
§ 59
lg 1 kohaselt saavad asjaõigused järjekoha kinnistusraamatusse kandmisega.
§ 63
lg 1 p 1 kohaselt võib kinnistusraamatusse kanda mh asjaõiguse omandamise nõude tagamise märke ehk eelmärke. Riigikohus on olnud seisukohal, et eelmärge tagab õiguse järjekoha (vt nt Riigikohtu
- novembri
- a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-97-06, p 22). Kinnistute omandamise nõuet tagavad eelmärked Royali kasuks on kinnistusraamatusse kantud
- oktoobril 2007.
§ 63
lg 3 esimese lause kohaselt on asjaõiguse käsutamine pärast eelmärke kandmist kinnistusraamatusse tühine osas, milles see eelmärkega tagatud nõuet kahjustab või piirab.
§ 63
lg 4 kohaselt rakendatakse
§ 63
lg-t 3 ka sundtäitmise käigus, pankrotihalduri poolt või kohtulahendi alusel tehtava käsutuse suhtes. Kolleegiumi hinnangul on käsutamisega
§ 63
lg 3 esimese lause ning
§ 63lg 4 tähenduses hõlmatud ka kinnistusraamatusse keelumärke sissekandmine.
Keelumärked kohtutäituri avalduse alusel on sisse kantud 2010. aastal, s.o pärast eelmärgete sissekandmist. Seega ei saanud keelumärked takistada eelmärgete alusel kinnistute omandikannete muutmist.
§ 63
lg 2 (keelumärge keelab vastavalt sisule kannete tegemise kinnistusraamatusse kas täielikult või osaliselt) kohaldamine sellises olukorras oli ekslik. Teistsugust järeldust ei tulene ka sellest, et AS-i SEB Pank kasuks oli juba enne eelmärgete sissekandmist sisse kantud hüpoteek (hüpoteegid) ning eelmärgetest hiljem sisse kantud keelumärked tagasid hüpoteegi kui asjaõiguse teostamist täitemenetluses. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse 4
(5)2-18-1633 (TsÜS) § 88 lg 1 kohaselt on tühine mh ametiisiku antud käsutuskeeldu rikkuv käsutustehing. TsÜS § 88 lg 2 võimaldab aga teostada mh täitemenetluses sellist asjaõigust (nt hüpoteeki), mis on tekkinud enne käsutuskeelu andmist, vt ka Riigikohtu
- oktoobri
- a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-79-06, p-d 23 ja
- Sellest ei tulene, et pärast eelmärke sissekandmist sissekantud käsutuskeeld ei võimaldaks eelmärke maksmapanekut, kui keelumärge tagas enne eelmärget sissekantud asjaõiguse teostamist. Seda hoolimata asjaolust, et kui praegused hüpoteekide, eelmärgete ja keelumärgetega koormatud kinnistud täitemenetluses müüdaks, siis tuleks eelmärked TMS § 158 lg 3 alusel oma järjekoha tõttu (tagapool hüpoteekidest, millest tuleneva nõude alusel täitemenetlus toimub) kinnistusraamatust kustutada.
- Eespool esitatud põhjustel tuleb Tartu Maakohtu kinnistusosakonnal uuesti otsustada kande tegemine. Kolleegium märgib, et formaalses kinnistusraamatumenetluses ei kohaldu hagimenetlust reguleeriv pankrotiseaduse § 20 lg 3, seega ei olnud menetlus peatunud seetõttu, et Hexanorile oli määratud ajutine pankrotihaldur ja keelatud vara ilma halduri nõusolekuta käsutada. Praeguseks on Harju Maakohtu
- oktoobri
- a määrusega tsiviilasjas nr 2-18-11704 välja kuulutatud Hexanori pankrot, määrus ei ole jõustunud.
- Kolleegium leiab, et Royali määruskaebus ringkonnakohtule tuleb lugeda tähtaegselt esitatuks. Tartu Maakohus on
- jaanuari
- a määruses märkinud, et Royali määruskaebus on tähtaegne, lisaks on AS SEB Pank määruskaebemenetluses vastava vastuväite kohtulahendite infosüsteemist nähtavalt esitanud hilinenult. Samuti on selleks ettenähtud tähtaja jooksul esitatud Hexanori määruskaebus Riigikohtule. Erinevalt AS-i SEB Pank määruskaebuste vastuses märgitust viitab kolleegium sellele, et ringkonnakohtu määrus toimetati kohtulahendite infosüsteemi kohaselt kätte Hexanori ja Royali lepingulistele esindajatele, mitte seaduslikule esindajale. Kolleegium ei jaga ka AS-i SEB Pank seisukohta, et menetlus asjas tuleb lõpetada TsMS § 428 lg 1 p 2 alusel, kuna sama kandeavalduse kohta on samade menetlusosalistega menetluses tehtud juba jõustunud lahend. Kolleegium märgib, et registrimenetlus on formaliseeritud menetlus, mistõttu ei ole välistatud ka pärast kandeavalduse rahuldamata jätmist sama sisuga kandeavalduse uus esitamine (vt ka Riigikohtu
- oktoobri
- a määrus tsiviilasjas nr 2-18-1450/11, p 12). Seega oleks praeguse menetluse lõpetamine kunstlik ega vastaks ka menetlusökonoomiale, kui tegelikult on olemas eeldused kandeavaldus rahuldada.
- Määruskaebuste osalise rahuldamise tõttu tuleb määruskaebustelt tasutud kautsjonid TsMS § 149 lg 4 esimese lause alusel tagastada.
- Määruskaebuse osalise rahuldamise tõttu võib Royal TsMS § 150 lg 1 p 5 alusel taotleda ringkonnakohtusse esitatud määruskaebuselt tasutud riigilõivu tagastamist. Muud menetluskulud jäävad TsMS § 172 lg 2 esimese lause järgi avaldajate kanda. Jaak Luik Peeter Jerofejev Henn Jõks 5
(5)