Obsah (11)

§ 292§ 308§ 108§ 278§ 195§ 279§ 282§ 196§ 29§ 186§ 94

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Harju Maakohus Kohtukoosseis Kohtunik Meeli Kaur Otsuse tegemise aeg ja koht 18. oktoober 2017. a, Tallinn, Tartu mnt kohtumaja Tsiviilasja number 2-17-1779 Tsiv

) § 271 järgi üürilepinguga kohustub üks isik (üürileandja) andma teisele isikule (üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu (üüri).

§ 292

lg 1 järgi lisaks üüri 4 maksmisele peab üürnik kandma muid üüritud asjaga seotud kulusid (kõrvalkulud) üksnes juhul, kui selles on kokku lepitud. Kõrvalkuludeks on tasu üürileandja või kolmanda isiku teenuste ja tegude eest, mis on seotud asja kasutamisega. Hageja saab nõuda kostjalt ettemakstud üüri, kõrvalkulude ja tagatisraha tagastamist ning intressi

§ 308lg 3 ja § 337 alusel.

Kostja nõuab lepingus sätestatud tingimustel leppetrahvi ning lepingu täitmist kuni lepingu korralise lõppemiseni

§ 108lg 1, § 158 lg 1, § 292 lg 1 alusel.

1. Esmalt hindab kohus, kas leping lõppes hagejapoolse erakorralise ülesütlemisega 10.09.
2. Kohtu hinnangul on üürilepingu ülesütlemise materiaalne ja formaalne eeldus täidetud. Üüritud asjal tekkis lepingu kehtivuse ajal puudus, mille eest üürnik ei vastuta ja mida ta ei pea oma kulul kõrvaldama (

§ 278

). Hageja on teinud kostjale ülesütlemisavalduse, mille kostja on kätte saanud (

§ 195lg 1).

Kohtu hinnangul on tõendatud, et kõrvalasuvatest ruumidest kostuvad helid takistasid hagejal sihtotstarbeliselt ruumide (ilusalong) kasutamise. Eeltoodu on tõendatud helisalvestiste ja hageja seadusliku esindaja Ingrid Koppel'i seletusega (tl 119). Kostja oli müraprobleemist teadlik, sest

1. a alguses paigaldati ruumide vahelisele uksele täiendav isolatsioon (kostja seadusliku esindaja Margus Valdes’e seletus, tl 119, fotod tl 72-73). Edasi lähevad poolte seletused lahku. Hageja väidab, et vaheuksele täiendava isolatsiooni panemine probleemi ei lahendanud ning kostjale esitati suuliselt pretensioone kuni
2. a juunini. Kostja väidab, et pärast ukse tihendamist ei ole hageja suuliselt tema poole müraprobleemi ega lindistustega pöördunud ning pretensioon esitati ülesütlemisavalduses (kohtuistungil antud poolte seaduslike esindajate seletused, tl 119).

§ 279

lg-s 1 on sätestatud, et kui üürileandja käesoleva seaduse §-s 278 nimetatud puudusest või takistusest teab või peab sellest teadma, kuid ei kõrvalda puudust või takistust mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta puudusest või takistusest teada sai või teada saama pidi, võib üürnik lepingu etteteatamistähtaega järgimata üles öelda, kui puudus või takistus välistab asja sihtotstarbelise kasutamise või piirab seda olulisel määral.

§ 282

lg 1 p 1 sätestab üürniku kohustuse üürileandjat viivitamatult teavitama asja lepingutingimustele mittevastavusest, kui üürnik ei pea seda kõrvaldama. Kui üürnik teatamiskohustust rikub, ei või üürnik lepingut etteteatamistähtaega järgimata üles öelda. Lepingu erakorralisel ülesütlemisel tuleb lisaks arvestada

§ 196

lg-s 3 sätestatuga, et ülesütlemiseks õigustatud isik võib lepingu üles öelda üksnes mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta ülesütlemise aluseks olnud asjaoludest teada sai. Lisaks on pooled täiendavalt lepinguga kokku leppinud lepingu ülesütlemise ja teatamise korras. Lepingu p 8.2.2 järgi üürnik võib lepingu üles öelda kui üürileandja ei kõrvalda või ei ole suuteline kõrvaldama lepingu sihipärase kasutuse võimatuks muutvaid asjaolusid kolme päeva jooksul pärast vastavasisulise hoiatuse saamist. Pooled vaidlevad, kas nimetatud punktis hoiatuse saatmisel tuleb lähtuda lepingu p-st 10.2, mis sätestab teadete ja informatsiooni edastamise korra. Poolte ühist tegelikku tahet lepingu p 8.2.2 koosmõjus p-ga 10.2 tõlgendamisel kohtul kindlaks teha ei õnnestunud, mistõttu tuleb lepingu punkte tõlgendada nii, nagu lepingupooltega sarnane mõistlik isik seda samadel asjaoludel pidi mõistma (

§ 29lg 4 ja 5).

Pooled on fikseerinud lepingu p-s 8.2.2 puuduste kõrvaldamise tähtajaks kolm päeva. Kohtu hinnangul ei ole nimetatud tähtaja fikseerimisel silmas peetud, et see kohalduks koosmõjus lepingu p-dega 10.2 ja 10.3, mis sätestavad, et teated tuleb poolele esitada tähitud kirja teel või allkirja vastu ja kui kirjalikult ei saa teadet üle anda, siis tuleb see saata tähitud kirjaga ning loetakse kätte antuks kui postitamisest on möödunud 5 kalendripäeva. Samuti tuleb arvestada lepingupoolte varasemat praktikat.

1. a alguses aktsepteeris kostja suulist informeerimist. Kohtule pole 5 esitatud andmeid, et
2. a alguses tehti hoiatus vastavalt lepingu p-dele 10.2 ja 10.
3. Kohtu hinnangul on helisalvestised ja hageja seadusliku esindaja seletus piisavad, et tuvastada, et kostja oli müraprobleemist teadlik. Tulenevalt helisalvestistest saab asuda seisukohale, et kõrvalruumidest kostvad helid olid nii tugevad, et ruumide lepingujärgne kasutamine oli hagejal takistatud. Kohtu hinnangul kasutas hageja erakorralist ülesütlemist mõistliku aja jooksul pärast ülesütlemiseks õigustavatest asjaoludest teadasaamist.

§ 279

lg 1 sätestab samuti üürniku lepingu etteteatamistähtaega järgimata üles ütlemise õiguse, kui üürileandja üüritud ruumi puudusest teab või peab sellest teadma, kuid ei kõrvalda puudust või takistust mõistliku aja jooksul. Hageja võis tugineda asjaolule, et müraprobleemi ei olnud kostja võimeline kõrvaldama. Eeltoodut kinnitab asjaolu, et kostja muutis tantsukooli ruume 09.09.2016 üürilepinguga, mis jõustus 15.09.2016 (tl 84). 9. Eeltoodust tulenevalt on hageja nõue tagatisraha ja ettemakstud üüri ning kõrvakulude tagastamiseks õiguslikult põhjendatud

§ 308lg 3 ja § 337 alusel.

Kuna hagejapoolne üürilepingu erakorraline ülesütlemine on kehtiv, siis ei ole kostjal nõuet, mida hageja nõudega tasaarvestada (

§ 186p 2).

Kuna leping on lõppenud 10.09.2016, siis ei saa kostja nõuda lepingu täitmist. Hageja on ruumide vabastamisest kostjat teavitanud 05.09.2016 ülesütlemisavaldusega, mistõttu pole hageja lepingu p-i 4.2.28 rikkunud. Kohus ei hinda vastuhagi aluseks olevaid asjaolusid, kuna kostja nõude eelduseks on lepingu kehtivus kuni 10.01.2017. 10. Hageja seadusjärgne intressinõue alates 10.09.2016 on õiguslikult põhjendatud

§ 308lg 2 ja § 337 alusel.

Kohtuistungil on hageja veelkord kinnitanud, et tegemist on seadusjärgse intressiga (tl 118). Perioodi 10.09.2016 kuni 18.10.2017 eest on seadusjärgne intress 0 eurot, sest

§ 94lg 1 sätestatud viimane intressimäär on viidatud perioodil 0% aastas.

1. 27.09.2017 määras kohus menetlusosalistele tähtajad: lõplike seisukohtade ja menetluskulude nimekirja esitamiseks 09.10.2017 ja menetluskulude osas vastuväidete esitamiseks 12.10.2017 (tl 126). Kohus ei arvesta kostja poolt pärast 09.10.2017 esitatud sisuliste seisukohtadega TsMS § 331 lg 1 alusel. Kohus ei pea vajalikuks kindlaks määrata hageja taotlusel kohtuotsuse täitmise korda TsMS § 445 lg 1 alusel. Tulenevalt hageja täpsustusest, et kõrvalnõude näol on tegemist intressiga, mis vaidlusalusel perioodil on 0% aastas, siis hagihind on 409,20 eurot (TsMS § 133 lg 1). Kohus muudab tsiviilasja hinda TsMS § 136 lg 4 alusel. Menetluskulud
2. Asja menetlenud kohus märgib menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses (TsMS § 173 lg 1). TsMS § 162 lg 1 järgi jäävad menetluskulud kostja kanda.
3. TsMS § 174 lg 2 järgi määrab maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses, kui menetluskulude kindlaksmääramine ei takista kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse tegemist.
4. Hageja menetluskuludeks on riigilõiv 100 eurot ja lepingulise esindaja kulud 1316 eurot 18,8 tunni eest. Tegemist on menetluskuludega TsMS § 138 lg 1 mõttes.
5. Järgnevalt analüüsib kohus hageja lepingulise esindaja kulusid (TsMS § 144 p 1). Kostja on esitanud vastuväite lepingulise esindaja kuludele, et 13.09.2017 menetluskulude nimekirjas on põhjendatud ajakulu 3,6 tunni ulatuses. Samuti ületavad menetluskulud tsiviilasja hinda. 6 TsMS § 175 lg 1 kohaselt kui menetlusosaline peab menetluskulude jaotust kindlaksmäärava kohtulahendi kohaselt kandma teist menetlusosalist esindanud lepingulise esindaja kulud, mõistab kohus kulud välja põhjendatud ja vajalikus ulatuses. Lepinguline esindaja on menetlusosalist menetluses esindav advokaat või muu esindaja käesoleva seadustiku §-s 218 sätestatu kohaselt. Menetluskulude rahalise suuruse kindlaksmääramisel tuleb maakohtul kontrollida lepingulise esindaja kulude põhjendatust ja vajalikkust esindamisele kulunud aja ja ühe tööühiku suhtes. Varem on Riigikohtu kolleegium pidanud mõistlikuks tunnitasu 120 eurot käibemaksuga või -maksuta (vt nt Riigikohtu lahendid nr 3-2-1-92-13; nr 3-2-1-93-13; nr 3-21-115-13; nr 3-2-1-145-13). Hageja esindaja tunnihinnaks on 70 eurot käibemaksuta. Kohus nõustub tunnitasu suurusega. Kohtupraktika kohaselt ei tohiks üldjuhul väljamõistetav menetluskulu suurus rahaliste nõuete puhul ületada tsiviilasja hinda (vt Riigikohtu lahend nr 3-2-1-4-15, p 14). Avalduses taotletava hüve väärtus ja selle üle vaidlemise menetluskulud peaksid olema mõistlikus proportsioonis ja väljamõistetava menetluskulu mõistlikuks piiriks võiks rahaliste nõuete puhul olla üldjuhul hagihind. Käesolevas asjas tuleb aga arvestada, et hageja esindaja kulutas aega ka vastuhagile vastamiseks. Kohus loeb põhjendatuks järgmised toimingud: hagiavalduse koostamine 3 tundi; 13.04.2017 ja 02.05.2017 menetlusdokumentide koostamine ja sellega seoses kostja dokumentide analüüs 4 tundi; 13.09.2017 kohtuistung ja sellega seoses menetlustoimingud 1 tund; 09.10.2017 menetlusdokumendi koostamine ja sellega seoses kostja dokumentide analüüs 2 tundi, kokku 10 tundi, s.o 700 eurot.
6. TsMS § 178 lg 1 järgi menetluskulude jaotust saab vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati. Hüvitatavate menetluskulude suurust saab vaidlustada selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude rahaline suurus kindlaks määrati. /allkirjastatud digitaalselt/ Meeli Kaur kohtunik 7