Obsah (15)

§ 28§ 8§ 14§ 44§ 38§ 42§ 5§ 13§ 24§ 18§ 3§ 2§ 41§ 12§ 40

-- KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Kohus Tallinna Halduskohus Kohtunik Karin Kalmiste Otsuse tegemise aeg ja koht 29.06.2017. a, Tallinn Haldusasja number 3-15-2481 Haldusasi K.K.i kaebus Tallinna Li

§-st 8 tuleneb ohutuse põhimõte; ka halduskohus peab ehitusloa vaidlustamisel kontrollima, kas pädev asutus on ehitusjärelevalve käigus veendunud, et ehitustehniliselt on välistatud ümberehitustöödest tulenev oht kaasomanike elule, tervisele ja varale (RK 3-3-1-67-01, p 2). Tarindite kandevõime on oluline asjaolu ehitusloa kehtetuks tunnistamise kaalumisel. Ehitusluba usaldanud isiku võimalik õiguspärane ootus ei saa õigustada niisuguse ehitusloa muutumatul kujul jõusse jätmist, mille puhul ei ole tagatud ohutus nõutaval tasemel (

§ 28lg 1 p 1, § 61 lg 1 p 9; RK 3-3-1-46-13, p 22).

TJA poolt on 17.03.

1. a ettekirjutusega nr 16-2/15/0211 tunnistatud ehitis avariiohtlikuks, kuid sellele ehitisele on TLPA andnud 02.09.
2. a ehitusloa. Luba ei käsitle ehitise avariiohtlikkust ega sea ühtegi selgesisulist nõuet ohutu ehitamise tagamiseks, mis on selges vastuolus

§-st 8 tuleneva ohutuse põhimõttega kui ka ülal viidatud Riigikohtu lahendites võetud seisukohtadega. Ehitusloas sisalduvad vormivead, tegelikkusele mittevastavaid asjaolusid kordab kaebaja korruselisuse, gaasipaigaldiste ja WC-de olemasoluga seonduvalt. Uueks korruselisuseks on märgitud 4, kuid olemasolevale kolmele korrusele lisaks on plaanitud ehitada täiendavalt 2 korrust. Lisaks soojustatakse kaks ülemist pööningut, mis tähendab, et korruselisus peaks olema 7-kordne. Ehitusloas on märgitud, et maa sihtotstarve ei muutu, kuid seletuskirja andmetel on kavandatud senise sihtotstarbe asemele (45% elamumaa ja 55% ärimaa) uus sihtotstarve (60% elamumaa ja 30% ärimaa). Lisaks erineb ehitusloas nähtav korteriomandite üld- ja ainukasutuses olev pindade jaotus ehitisregistri praegustest andmetest. Pikk Kinnisvara OÜ esitatud andmetel kavatsetakse iga konkreetse kaasomaniku kasutuses olev kuur/kelder (selle valdus) ära võtta (märgitakse üldpinnaks), millega sisuliselt tühistatakse kaasomanike eelnev kehtiv kokkulepe ilma kõigi kaasomanike nõusolekut omamata.

§ 8

sätestab ohutuse põhimõtte ja varisemisoht on asjaolu, millega pädev asutus peab ehitusloa andmisel arvestama. Ehitusprojekt ei vasta seaduse nõuetele ja kaebaja jäi seisukohale, et maja A osas on aluseks TTÜ magistritöö (algelise teadmistega isiku töö).

§ 14

lg 3 p 1-2 kohaselt peab enne ehitamist kontrollima ehitusprojekti nõuetele vastavust projekti koostajast sõltumatu isik, kes teeb ekspertiisi. Nõuded ehitusprojektile on esitatud Määruses nr 97 (§ 25 lg1), kuid neid nõudeid ei järgitud. Kaebaja tellis ehitusekspertiisi nr 015-188E ja selle uuringu kokkuvõttest nähtub, et otsaseina vajumine on olnud pikaajaline, osaliselt tingitud vundamendi vajumisest, ent igasugused uuringud puuduvad (uuringu kokkuvõtte lk 14).

§ 14

lg 1 p 2 ja lg 2 kohaselt tuleb ehitusprojekti koostamisel arvesse võtta riskianalüüse ja ehitise asukohaga seotud asjaolusid. Kaebaja viitab

§ 14

lg 2 ja leiab, et kui oli teada hoone vajumine, oleks pidanud määrama minimaalselt täiendava ekspertiisi või nõudma ehitusuuringut enne, kui anda ehitusluba või kanda lisatingimus loale. Kaebaja leiab, et on põhjused, miks vastustaja pidi tellima ekspertiisi ja need nõuded tulenevad Majandus –ja taristuministri 08.06.14 määrusest nr 62. Kuna keldris süvendatakse pinnast 1,5 m (ehitusprojekti p 1.2.4), siis oli kohustus teha ekspertiis ja teha märge ehitussloale. Ehitusprojekt ei vasta nõuetele, seega ei vasta nõuetele ka ehitusluba. Ehitusloa andmata jätmisel saanuks viidata

§ 44

lg 3, kuna ehitusprojekt ei tugine ehitatava ehitise asukoha ehitusuuringute tulemustele või on nõutav uuring tegemata. Minimaalselt oleks nõutav ehitusekspertiisi tegemine või kandam need sisse lisatingimustena ehitusloas.

1. Kasutusotstarbe muutmine. Kaebaja korteriomandi väärtus väheneb ja seda kinnitab korteri hindamise akt. M1 muutub laost majutusasutuseks, M2 kauplusest restoraniks, M3 kontoriruumist eluruumiks. Sellega kaasneb oluline müra, turvalisus väheneb, st et saabuvad negatiivsed püsivad mõjutused.
2. Ehitusprojekt ja sellele väljastatud ehitusluba ei vasta seaduse nõuetele. 5

§ 38

lg 1 järgi annab ehitusluba õiguse ehitada ehitist, mis vastab ehitusloa andmise aluseks olevale ehitusprojektile.

§ 42

lg 1 antakse ehitusluba, kui esitatud ehitusprojekt vastab õigusaktides sätestatud nõuetele, eelkõige DP-le või projekteerimistingimustele ning ehitisele ja ehitamisele esitatud nõuetele. Ehitusprojekti maja A osas aluseks on TTÜ magistritöö 2015 ehk algeliste teadmistega ja kogemusteta isiku töö.

§ 14

lg 3 p 1-2 kohaselt peab aga enne ehitamise alustamist ehitamise aluseks oleva ehitusprojekti nõuetele vastavust kontrollima ehitusprojekti koostajast sõltumatu pädev isik, kes teeb ekspertiisi, kui: kavandatav ehitis on ehitustehniliselt keerukas või muul põhjusel suurema ohupotentsiaaliga või ehitusjärelevalvet tegeval asutusel on põhjendatud kahtlus ehitusprojekti nõuetele vastavuses, näiteks kui ehitusprojekti ei ole koostanud kvalifikatsiooninõuetele vastav isik. Kuna puudub ehitusprojekt ehitise lammutamiseks (lammutatakse raudbetoonist vahelagesid F hoones ja A B C pööningu kandekonstruktsioone), projekt ei vasta ehitusprojektile esitatavatele nõuetele ning kaebaja tellitud ehitusekspertiis kinnitab ehitamise ohtlikkust (katusekonstruktsioonide ja tänavapoolse viilu vajumist, vundamendi vajumist, uuringud puuduvad), on õigusvastane ka vaidlustatud ehitusluba. Vastustaja pidanuks tellima täiendava ekspertiisi, arvestades, et selline kohustus tuleneb 08.06.2014 määruse nr 62 „Nõuded ehitusprojekti ekspertiisile“ § 2 lg-test 1, 2 ja 3, § 3 lg-test 2 ja 3. Kaebaja hinnangul pidanuks vastustaja ehitusloa väljaandmisest keelduma tulenevalt

§ 44

lg-st 1 ning nõudma ehitusekspertiisi või siis kandma vastavad lisatingimused ehitusloale. Kaebaja eesmärgiks on võimaliku ohu (nii enda kui ka III isikute elu ja tervisele, samuti varale) ja selle suurendamise ärahoidmine ning kaasomaniku õiguste rikkumise ärahoidmine. Pikk 15 maja pööningud ja keldrid on kaasomandis. Kaebaja on kaasomanik, ehitusloa väljastaja ei ole arvestanud, et väljaehitamise korral jääb kaebaja osaliselt ilma saadaolevast kaasomandiosast, ent teda ehitusloa menetlusse ei kaasatud. Projektiga kavandatava kaasomandis oleva A osa pööningu 2+2 korruse väljaehitusega suletakse ligipääs teistele kaasomanikele hõivates kaasomandi osast suuremas osa. Sama on kavas ka kaasomandis oleva soojussõlme ning teiste pööningutega. Seega on projektiga liidetud kaasomandis olevatest pindadest (keldrid, pööningud) osade korteriomandite juurde nende kaasomandi mõttelisele osale vastavast osast ebaproportsionaalselt suurem osa, samas, kui osad korteriomanikud on kaasomandi protsendile vastavast kaasomandiosast täielikult ilma jäetud. Ehitusluba annab loa ehitada kaasomandis olevatele pindadele (uus korteriomand nr 9, olemasolevate laiendus (3, 4, 4a, M2, M3). Kaebaja ei soovi vastutada teiste isikute puudustega planeeritud tegevuse eest. Ehitusloa saanud ehitusprojekti kohaselt on plaanitud maja A BC osas keldri täiendav väljakaevamine 1,5 m sügavamaks (ehitusprojekt p.1.2.4, 1.2.6.2). Kui maja A osa, mis on teadaolevalt vajunud, peaks seoses plaanitud ehitustegevusega kokku kukkuma või varisema tänava poole – vastutavad kaasomanikud, kaasa arvatud kaebaja (kriminaalvastutus surnud/vigastatud inimeste tõttu, varaline vastutus ning kohustus maja taastada). M1 vahelae lammutamisega seoses võib kokku kukkuda kaebaja korter. TJA kinnitas kaebaja päringutele, et nemad ei sekku enne kui varing toimub ning loomulikult on kaebaja koos teiste kaasomanikega kohustatud maja omal kulul taastama. Kaebajal ei ole võimalust mõjutada ohtliku olukorra ennetamist, kuid ta vastutab. Kaebajale kaasnevaid kahjulikke mõjusid ei ole aga vastustaja kaalunud. Kaebajal on õigustatud huvi senise ja normaalse elukorralduse säilimise vastu. Kaebaja korter asub plaanitava restorani ja majutusasutuse vahel. Ehitusloa väljastaja ei ole arvestanud, et kasutusotstarbe muutmisega kaasneb kahtlemata täiendav oluline müra. Praegu asub kinnistul vaikne sisehoov, eluruumid, ladu, kaupluseruumid ja bürooruumid. Keldrid, kuurid ja pööningud on kaasomandis. Restoran-baari ehitusega ei ole täiendavat müraisolatsiooni ette nähtud, kuigi restoran-baari ruumide seinad kattuvad mitme korteriomandiga. Varasemalt ei ole kinnistul kunagi toitlustusasutust ega majutusasutust olnud, samuti muid asutusi, mille lahtioleku aeg on tavapärasest 9.00-18.00 ajavahemikust pikem. Restoran-baarile on kavandatud vaid loomulik ventilatsioon akende kaudu, seetõttu kaasneb pidev toiduhais ja häiriv müratase, privaatsuse kadu, kuivõrd kaebaja korteriomand asub kavandatava restoran-baari akendest 2-5 m kaugusel. Saabuvad kahjulikud mõjutused nii sisehoovi kui seinte kaudu. 6 Ehitusloa realiseerimine tähendab kaebaja jaoks ka korrastatuse ja turvalisuse olulist langust seoses võõraste, eeldatavasti joobes inimeste ööpäevaringse viibimisega. Vaikne ja korrastatud sisehoov muutub lärmakaks baar-restoran ja hosteli tagahooviks. Kaebaja ärkab kell 7.00 ja läheb magama kell 23.

1. Baari ja hosteli lahtiolekuajad sellega kokku ei lähe ning baar lõpetab töö varahommikul, mis tähendab, et klientide ja töötajate lärmaka lahkumise tõtte ei saa kaebaja magada ei tööpäevadel ega ka nädalavahetusel. Kaalumata on jäetud ka asjaolu, et kaebajal puudub edaspidi võimalus korteriomandit eluruumina kasutada. Ehitusprojekti realiseerumisel on kahjulik mõju kaebaja korteri väärtusele ning kaasneb kaebaja korteriomandi väärtuse vähenemine.
2. Puudub kõigi kaasomanike kokkulepe. Korterite väljaehitamiseks pööningul, samuti soojussõlme muutmiseks restorani köögiks ning nende kasutusse andmiseks puudub kaasomanike kokkulepe ja kuigi Pikk Kinnisvara OÜ on väitnud, et ehitusloa saanud projektiga kaasomandit ei jagata, toimub tegelikult ehitusloa realiseerimisel faktiline jagamine pindade hõivamise, muutmise, laienemise jms läbi. Ehitusprojektil pidanuks olema kõigi kaasomanike nõusolek.
3. Kaebaja jääb seisukohale, et teda ei ole menetlusse kaasatud. Teda ei informeeritud menetluse algusest ega antud võimalust menetluse käigu ja dokumentidega tutvuda, esitada arvamusi jne), kuigi kaebaja oli selle kohta esitanud eraldi taotluse. Asjaolu, et kaebaja oli
4. a kaasatud projekteerimistingimuste menetlusse, ei tähenda, et ehitusloa menetlusse kaasama ei peaks. Kaebajale ei ole tagatud ka ärakuulamisõigus. Asjaolu, et kaebajale saadeti ehitusprojekti valitud joonised, ei tähenda, et kaebajat oleks informeeritud ehitusloa menetlusest. Menetlusse kaasamata jätmine tõi vältimatult kaasa ka selgitamiskohustuse, menetluse avalikkuse kohustuse ja dokumentide tutvustamise kohustuse rikkumise. Vastustaja ei ole täitnud põhjendamiskohustust jättes välja toomata, miks kinnisvaraarendaja õigused on kaalukamad kaasomanike õigustest. Ka ei ole vastustaja käitunud erapooletult eirates ohte ja jättes kaasomanike õigused arvestamata ning eelistades loa taotlejat ilma igasuguste kontrollide ja nõuete rakendamiseta. Seejuures on rikutud uurimispõhimõtet ja olulise tähendusega asjaolud on jäänud välja selgitamata. Arvestamata on jäetud ehitise ohtlikkuse ekspertiisid ja vajadus täiendavate ehitusuuringute järgi. Ehitusprojekti sisulise nõuetekohasuse, sh kooskõla naabri õigustega, kontrollimata jätmine on Riigikohtu praktika järgi uurimisprintsiibi rikkumine.
5. Vastustaja ei ole arvestanud oluliste asjaoludega. Arvestamata jäeti, et on algatatud järelevalve- ja väärteomenetlus ning arvestatud ei ole 2015.a. ehitusekspertiisidega, mille järgi ei ole pööningu konstruktsioonid stabiilsed ja pööning on varisemisohtlik. Ka ei ole arvestatud, et kaebaja on esitanud maakohtule hagiavalduse seoses kaasomandis olevasse soojussõlme avause lõhkumisega. Vastustajale on teada, et osa korteriomanikest ei ole ehitusprojekti realiseerimisega nõus ning KÜ ei ole hoone omanik. Seetõttu puudub antud ehitusloa alusel õigus ehitamiseks. Hoone kaasomandis olevad osad ei ole jaotatud reaal-, vaid mõttelisteks osadeks, mistõttu ei ole ehitustegevuse alustamine õiguspärane ka osal kaasomandis olevast pinnast. Kaasomand ei ole jagatud. Kaasomanike enamusotsus ei ole piisav otsustamaks küsimusi, milleks on vajalik korteriomanike, kui kaasomanike kokkulepe. Sj ei kuulu pööningu väljaehitamise otsustamine korteriühistu üldkoosoleku pädevusse. Vastustaja on ebaõigesti arvestanud ühistu koosoleku otsusega. Et kaebaja andis tingimusliku nõusoleku soojussõlme renoveerimiseks projekteerimise hinnapakkumiste võtmiseks, ei tähenda, et kaebaja andis nõusoleku ehitusprojektile, sh kaasomandis oleva soojussõlme ümberehitamiseks. Vastustaja on kohtule esitatud vastuses väitnud alusetult, et kaebaja korter majutuse ruumiga ühist seina ei oma. Kogu kaebaja korteri küljesein on ühine ruumiga M
6. Seina paksus on 50 cm ning selle raudbetoonist vahelagi kinnitub kaebaja korteriomandiga ühise seina külge. Seejuures nähtub projektilt uue vahelae rajamine – M1 II korruse lagi eemaldatakse ja ruum muudetakse kõrgemaks. Ebaõige on ka vastustaja väide, et M2 ja kaebaja korteri ühine sein on meetripaksune. Tegemist on ühekordse telliskiviseinaga (20 cm), mis kostab läbi. Väide, et hoonesse ei ole kavandatud restoran/baari, on samuti väär. Projekti soojussõlme keldri projektist nähtub otseselt restorani köök 7 (külmköök, kuumköök jne). Samuti nähtub projekti M2 puutuvast osast kavandatud baarilett ning ligi 100-kohaline restoran/baar. Vastustaja esitatud ehitusloa dokument ei ole sama, mis on väljastatud 02.09.15, vaid sisaldab informatsiooni, mida seal väljastamisel ei olnud (kasutusloa osa). Uuele versioonile on märgitud, et kasutusloa eelduseks on kaasomanike eelnev asjaõiguslik kokkulepe, kuid vastustaja ei ole märkinud, et ehitusluba oleks kuidagi muudetud. Seetõttu ongi kaebaja juba nimetanud, et tegemist on ka valeandmetega, mis tuleb jätta tähelepanuta. Antud märge aga ei takistaks kuidagi ehitamist ega ole seetõttu asjakohane. Kasutusloa taotlemise ajaks on ehitusluba juba realiseeritud ning kaebaja omandiõiguse rikkumine juba toimunud. Samuti on ehitusloa taotleja poolt selleks ajaks tehtud olulised kulutused väljaehitamisele. Teisalt ei takista selline märge kasutusloa saamist, sest selline kasutusloa andmisest keeldumise alus seaduses puudub. Veetorustiku püstitamine on aga seotud vaidlustatud ehitusloaga, sest käsitleb uutesse rajatavatesse korteritesse kommunikatsioonide rajamist ja nende ühendamist. Kuivõrd uued korteriomandid ehitatakse välja vaidlustatud ehitusloa alusel, siis vaidlustatud ehitusloa tühistamisel ei realiseeru ka ülejäänud load (ehitusluba nr 1512219/09760 veetorustiku püstitamiseks ja ehitusluba nr 1512219/09759 kaabelliini püstitamiseks). Vastustaja ei ole kaasanud kaebajat ka ehituslubade nr 1512219/09760 ja nr 1512219/09759 menetlusse. Ebaõiged on vastustaja ja Pikk Kinnisvara OÜ väited, justkui ei väljuks ehitustööd M2 piiridest ning ventilatsioonitöid tegema ei hakata. Kõik see on juba toimunud – loata ehitustegevus kaasomandis olevas soojussõlmes, ebaseaduslikud ja loata elektritööd maja üldkilbis eesmärgiga võtta ilma kaasomanike kokkuleppeta pool maja vooluvõimsusest kasutusse korteriomandile M2 (elektriprojekt puudub, kooskõlastused elektrileviga puuduvad) ning ebaseaduslikud ventilatsioonitööd (muudeti kinnistu välisilmet ja suunatakse 250 m2 ruumide ja WC-de sundväljapuhe sisehoovi, kaebaja akendest paari meetri kaugusele). Vastustaja väide, et sisehoovi kasutamine tulenevalt majutusruumide väiksest arvust ei saa olla kahjulike mõjutuste osas ülemäära suur ja öörahust kinnipidamine laieneb ka majutus- ja toitlustusasutustele, on põhjendamata, arvestades, et Tallinna linn ja selle ametid ega politsei ei ole aastakümneid tulnud toime toitlustus- ja meelelahutusasutuste poolt elanikele tekitatud kahjulike mõjutustega. Ehitusloaga kavandatavad asutused (baar-restoran ja hostel) tuleksid vahetult kaebajaga piirnevasse sisehoovi, mõlemale poole kaebaja korterit, mistõttu oleks olukord ja kaasnevad mõjutused talumatud. Ehitusprojektis toodud viide „antud projekt ei anna õigust rikkuda kaasomanike õigusi“ ei saa olla asenduseks ärakuulamise kohustuse täitmisele. Kaebajal oli õigustatud ootus, et ta saaks jätkuvalt oma hästi säilinud, heas asukohas, vaikses sisehoovis asuvat korteriomandit kasutada eluruumina, et selle väärtus ei väheneks, et turvalisus ja normaalne elukeskkond säiliks ning et teisi kinnistul asuvaid ruume kasutatakse vastavalt otstarbele (sh mitteeluruume kaupluse, laoruumi, ametiruumidena; 45% elamumaa ja 55 % ärimaa). Selline ootus oli kaebajal tulenevalt kinnistusraamatu kandest ning sellel põhinevast asjaõiguslepingust. Kaebajat tema põhiõigusi rikkuva haldusakti menetlusse kaasamata jätmisel on rikutud kaebaja õigust omandile ja tervisekaitsele. TJA on lõpetanud järelevalvemenetluse, sest kaebaja on teostanud remonttööd A osa pööningul ja taganud piisava ohutuse olukorras, mil pööning on välja ehitamata. TJA on tellindu ehitise auditi (Töö B708, veebruar 2017) ja seal nenditakse, et enne pööningu väljaehitamist tuleb teha maja kandekonstruktsioonide täiendav audit (selgitamaks vertikaalkoormusi ja võimalikku tugevusvajadust). Kaebaja jääb seisukohale, et ta tõendas, et vastustaja ei teinud vajalikku kontrolli ehitusloa andmisel ehitusprojekti üle; maja A osa pööninguolukord on kaebaja poolt viidud seisukorda, mis on vastav sellele, kui seal ei ehitata; ehitusloa saanud ehitusprojekt ei olnud vajalik selleks, et avariiolukorda likvideerida; ehitusloa saanud projekt ei hõlma neid töid, mis on hõlmatud kaebaja poolt tehtud töödega ning tööd ja projekt telliti vaid kolmanda isiku arendustegevuse huvides. Väljaehitamine ei ole vajalik maja seisukorra huvides, vaid tekitab potensiaalse ohu maja säilivusele, kuid seadusest tulenevad kohustuslikud ekspertiisid on tegemata (viide Määruse nr 62 nõuetele § 3 lg 2 p 3, p 4 p 6 ja § 3 lg 3). 8
7. Kaebaja ei muuda seisukohta ehitusprojekti osas ja täpsustab seisukohti. Ehitusloa saanud projekt on eskiisprojektis, milles puuduvad põhiprojektid (sh detailne ventilatsiooniprojekt, elektriprojekt, kütteprojekt, konstruktsiooniprojekt). Sellisele eelprojektile poleks tohtinud ehitusluba anda. Ventilatsioonitööd teostati väljudes M2 piiridest ja ka väljaantud ehitusloa piiridest. Ehitusloa saanud ehitusprojektis on viidatud ventilatsiooni põhiprojektile, kuid detailset ventilatsiooniprojekti ennast ehitusloa saanud projekti dokumentides pole. Kogu 250 m2 ruumide, sh WC-de sundventilatsiooni süsteem ja torustikud on segamatult välja ehitatud. Samuti on ehitatud tulevase planeeritud keldri/soojussõlme asemele restorani köögi ventilatsioon kuni põrandani ning see on suunatud tagumise välisukse kaudu kaebaja akendest paari meetri kaugusele. Pikk 15 üld-kilbi omavolilise ühenduse tegemise soov on võtta ära pool maja elektritarbimise võimsusest. Elektrivarustuse osas on samuti projekti seletuskirjas viidatud elektripaigaldise eelprojektile, mis sisaldub projekti joonistes, mille kohaselt on uute korterite väljaehitusega ning keldri korrusele rajatava köögiga vajalik uus elektrikilp ja võimsuse suurendamine. Olemasolevast peakilbist täiendava elektriühenduse tegemist ei ole ettenähtud. Puudub elektripaigaldise põhiprojekt. Peale esialgse õiguskaitse taotluse esitamist 22.04.2016-24.04.2016, eemaldati Pikk Kinnisvara OÜle kuuluva kaupluse tagaukselt sundväljapuhe ventilatsiooniavaus ning paigaldatud sinna ette klaas, mille tagant paistab ventilatsioonitoru ots. Kaebaja ei tea, kas sel ajal võeti maha ka ventilatsioonitorud, kuid nimetatud asjaolu kinnitab, et rikkumised peatatakse vaid kohtu sekkumise korral.
8. Korteriühistu üldkoosoleku otsusest. Pikk 15 on varasemalt edastanud halduskohtule 20.05.2016 KÜ üldkoosoleku protokolli ja lisad, millega osade kaasomanike poolt otsustati ja kavandatakse üle 500 000 euro mahus ehitustööde läbiviimist Pikk 15 kaasomandis olevatel pindadel, ning selleks laenu võtmist selliselt, et ka kaebaja peaks maksma ca 50 000 eurot kaasomandile mittevajalike tööde eest. Nimetatud tööd on ettevalmistustööd pööningute väljaehitamiseks (kommunikatsioonide väljaehitamine ja ühendamine, elektri- ja kanalisatsioonisüsteemi ümberehitus, küttesüsteemi muutmine ja ümberehitus, katusekonstruktsioonide ringiehitamine jne.) Töid hakatakse teostama ABCFG ehitusprojekti ja sellele antud ehitusloa põhjal. 09.06.2016 võttis KÜ üldkoosolek vastu samasisulised, täpsustavad otsused. Kaebaja teatab, et on vaidlustanud ühistu 20.05.2016 ja 09.06.2016 otsused Harju Maakohtus. Ühistu tegutses kinnisvaraarendajate huvides, kuigi on kinnitatud, et ilma kaasomanike nõusolekuta ehitustöid ei tehta. Samas on otsustatud eskiisprojektide alusel ehitustööde teostamine kaasomandil, mis vajaksid kõigi kaasomanike luba, mis puudub. Vastuseks ühistu ja kinnisvaraarendajate väidetele, et kaebaja normaalne igapäevane elutegevus ei saa olema häiritud, märgib kaebaja, et võib kohtu nõudel edastada ka videosalvestused, millest nähtub A osa majas ühe öö üürnike (lühiajaline majutus) pidev öörahu häirimine sisehoovis ja kangialuses 23-24 septembril 2016 ajavahemikus 00:45-06.
9. Kaebaja möönab, et sisehoovis on sellised rikkumised olnud harvaesinevad, kuna kavandatakse 4 külaliskorterit kaebaja kõrval asuvasse korterimandisse, on alust eeldada, et ehitusloa realiseerimisel oleks selline rikkumine pidev. Kaebaja öörahu häiriti 19 (üheksateistkümnel) korral. Kaebaja on esitanud avalduse politseisse, kuid politsei kutsumine ei võimalda kuidagi öösiti magada. Ehitusloa saanud ehitusprojekti kohaselt on M1 äriruumis kavandatud rajada täiendavad aknad kaebaja korteri poole, täiendav sissepääs otse kaebaja korteri akende alla, mis tähendab pidevat sisse- ja väljajooksmist ja joobes inimeste lärmamist öö läbi, sest üheks ööks korterit rentivad seltskonnad tulevad siia pidutsema, mitte magama. M1 äriruum omab ühist seina kaebaja korteriga, mistõttu ka sees toimuv lärm hakkab kahtlemata kostma läbi seinte. 9 VASTUSTAJA SEISUKOHAD
10. Vaidlustatud ehitusluba on seaduslik, piisavalt põhjendatud ning kaebuses toodud põhjendused ei anna alust selle rahuldamiseks. Vastustaja palub jätta kaebus rahuldamata, esitades selleks järgmised põhjendused.
11. Pikk tn 15 objektil on vajumisohtlik hoone A tänavapoolne kõrge viilusein. Antud seina ja katusekonstruktsiooni kindlustamiseks on koostatud OÜ H. Uuetalu firma poolt töö nr 2012-15: „Pikk tn 15 elamu Pika tänava poolse otsaseina kindlustustööde põhiprojekt“ oktoobris
12. aastal. Tellijaks oli Tallinna Kultuuriväärtuste Amet ja see on kooskõlastatud 29.10.2012, nr
13. Vaidlusaluse ehitusprojekti arhitektuurse põhiprojekti seletuskirja p-st 1.4.5.1 tulenevalt kavatsetakse hoone A tänavapoolne kõrge viiluseina ja katusekonstruktsiooni kindlustamiseks kasutada eelmärgitud tööd nr 2012-15: „Pikk tn 15 elamu Pika tänava poolse otsaseina kindlustustööde põhiprojekt“, kuid seda teatud täpsustustega.
14. Ehitusloaga kavandatud tööd ei too kaasa peale- ja/või juurdeehitusi. Kaebaja poolt väidetud kahe korruse peale ehitamine on eksitav. Keldri osas on kehtestatud muinsuskaitse eritingimused – neid käsitleb arhitektuurse põhiprojekti seletuskirja p 1.2.
15. Muinsuskaitse eritingimuste alapunkti 4 kohaselt tuleb keldris teostada keldri tühjendus ning uuringute kava põhiselt sealset olukorda täpsustavaid uuringuid. Vajalikud kaevamistööd keldris tuleb läbi viia koos litsentsitud arheoloogilise järelevalvega. Kaevamistöödel leitud arheoloogilised leiud tuleb dokumenteerida arheoloogilise järelevalve poolt. Kui uute sissepääsude ja avade seintesse tegemine võib kaasa tuua vajumisohu, siis tuleb vastavad konstruktsiooni tugevdustööd teha enne uute sissepääsude rajamist ja avade tegemist. Vastavad lahendused nähakse ette konstruktsiooniprojektis. Ohutuse tagamine ehitamisel on nii omaniku, ehitusettevõtja kui omanikujärelevalve teostaja ülesanne. Lisaks teostavad ehitamise üle riikliku järelevalvet kohalik omavalitsus ning ehitise kasutusjärgse ohutuse osas Tehnilise Järelevalve Amet. Kuivõrd Pikk tn 15 hoone asub muinsuskaitsealal, teostab ehitamise üle järelevalvet ka Tallinna Kultuuriväärtuste Amet.
16. Vastavalt Pikk 15 ehitusprojekti arhitektuurse põhiprojekti seletuskirja p-le 1.2.5.1 kavandatakse sisehoovi hoonesse F (mitteeluruum 10) läbi kahe korruse nelja majutusruumiga puhkemaja. Esimesele korrusele on projekteeritud avatud köök-puhkeruum ja eraldi ida poolses osas teine puhkeruum. Teisele korrusele jääb kaks majutusruumi. Pind 1 osas, mis hõlmab hoone osade A, B ja C esimest ja osaliselt keldri korrust, on esimesele korrusele projekteeritud kolm suurt saali. Tänava poolsesse saali tuleb baari/teeninduslett ja kohvik, osaliselt ka müügisaal. Tagumised saalid jäävad kasutusse müügisaalidena või kohvikuna. Keldrisse ruumi 1-001 on projekteeritud köök, mis ei ole mõeldud kasutada suurköögina. Olemasolev korter 3 asub hoone osa B ja C teisel korrusel, projektiga on projekteeritud korterile abiruum C hoone kolmanda korruse pööningule. Hoone A pööningule rajatakse puidust lahtised siserõdu konstruktsioonid.
17. Ehitusprojektist ei nähtu kinnisasja omanikele üleliia koormavat püsiva negatiivse mõju tekkimist. Asjaolu, et mitteeluruum oli enne kauplus, ei välista selle otstarbe muutmist toitlustuspinnaks – mõlemal juhul on tegemist äriotstarbelise kasutusega.
18. Hoone heli- ja mürakindlust käsitleb arhitektuurse põhiprojekti p 1.2.5.1.
19. Tabelina on antud normikohane õhumüra isolatsiooni indeks, millest tuleb erinevate kasutusotstarvetega ruumide vahel projekti realiseerimisel kinni pidada. Vastavalt arhitektuurse põhiprojekti p-le 1.1.1.2.2, mis käsitleb ehitusprojekti aluseks olnud normdokumente, lähtutakse müra isoleerimiseks Eesti projekteerimisnormist ET-1 0110-0175 „Müra nõuded“. Öörahu küsimust reguleerib korrakaitseseadus, mille § 56 lõikes 2 on sätestatud kohustusliku öörahu aeg.
20. Arhitektuurse põhiprojekti seletuskirja punktis 1.4.1.2.2, mis käsitleb normdokumente, on viidatud standardile EVS-EN 1991-1-1 „Mahukaalud, omakaalud, hoonete kasuskoormused“, lisaks tulekahjukoormust, lumekoormust ja tuulekoormust käsitlevatele standarditele. Igale hoonele 10 arvestatakse lähtuvalt standardist konkreetne koormus. Pikk tn 15 koormusi käsitleb arhitektuurse põhiprojekti seletuskirja p 1.4.2.
21. Seega on need näitajad ja nõuded kontrollitavad.
22. Liikumiseks tuleb kasutada sisehoovi ning arhitektuurse põhiprojekti seletuskirja p-i 1.2.5.1 kohaselt on sissepääs sisehoovis hoonesse F, kuhu plaanitakse nelja majutusruumiga puhkemaja. Kavandatud on sisehoovist läbi kirde küljes asuva uue välisukse, mis rajatakse olemasoleva akna asukohale, rajamine. Ehitusprojektist nähtuvalt ei saa sisehoovi kasutamine tulenevalt majutusruumide väiksest arvust olla ülemäära suur.
23. Hoone korruselisus ei muutu. Hoone B sarikate alumise penni tõstmisest 1.
24. m ülespoole räägib arhitektuurse põhiprojekti seletuskirja p 1.2.6.
25. Selgitatakse järgmist: „Kõik katused võetakse lahti ja paigaldatakse soojustus ning nõuetekohased katuslae kihid. Alustades väljast: katusekate, roovitus/laudis, distantsliist, hingav aluskate, jäik mineraalvillast tuuletõke (25 mm), rihtlatid, olemasolev sarikas, vahel mineraalvillamattidest soojustus (250 mm), kipsplaatide karkass, kipsvermikuliitplaat (15 mm). Piisava soojustuskihi paksuse mahutamiseks paigaldatakse olemasoleva sarika peale (hooned A, B, C) rihtlatid või sarika alla (hooned F, G) puitprussid (mis on ühtlasi ka kipsplaatide karkassiks).“
26. Seonduvalt mõõtmistehniliste vahendite arenguga võib tõesti osutuda võimalikuks varasemast täpsemate mõõtmistulemuste saamine. TLPA ülesandeks ei ole kaasomandi suuruse määramine. Kaasomanikule kuuluv kaasomandi suurus tuleb kaasomanikel lahendada omavahelise kokkuleppega. Linnavalitsuse (kui ehitusjärelevalve asutuse) poolt ehitusprojekti alusel antav ehitusluba ei saa asendada kaasomanike kokkulepet kaasomandi suuruste kohta.
27. Arhitektuurse põhiprojekti seletuskirja lk-l 40 käsitletud suitsueemaldus, mille kohaselt suitsu ja soojuse eemaldamine hoonest põhineb loomulikul tõmbel (uste ja akende kaudu), räägib üldisest suitsueemaldusest. Toitlustusettevõtte ventilatsiooni käsitleb ehitusprojekti 6.osa „Veevarustuse, kanalisatsiooni, kütte, ventilatsiooni ja jahutuse eelprojekt“, mille seletuskirja lk-l 8 öeldakse järgmist: „Äripinna kööki (ruum M2-001) hakkab teenindab põhiosas mehhaaniline sissepuhkeväljatõmbesüsteem SPS2/VTS
28. Sissepuhkeseade ja väljatõmbe ventilaator paiknevad ruumi lae all. Süsteem on soojustagastuseta ja vedelikkandjal küttekalorifeeriga. Sissepuhutavat õhku puhastatakse F3+F7 klassi filtritega. Süsteemi õhuhaare nähakse ette äripinna hoovipoolse trepi küljele ja heitõhu väljavise läbi hoone katusel paikneva korstna küljele kavandatava resti. Süsteemi õhuvahetuse määr on + 0,700/-0,700 m3/s. Kööki nähakse kuumseadmetele ja nõudepesumasinale ette väljatõmbekubud. Keldris paikneva tehnilise ruumi ja sellega külgnevate ruumide õhuvahetuseks kavandatakse väljatõmbeventilaator V4 paiknemisega tehnilises ruumis. Süsteemi väljavise kavandatakse läbi hoone katusel paikneva ol.oleva korstna. Süsteemi õhuvahetuse määr on -0,02 m3/s.“
29. I etapi lõppedes soovib ehitusloa taotleja M2 esimese ja vahekorruse ruumidele koheselt kasutusluba saada ilmselt selle tõttu, et ta soovib need kasutusse võtta. Ehitusseadustiku § 54 lõike 1 kohaselt antakse kasutusluba, kui ehitis vastab õigusaktides sätestatud nõuetele, eelkõige ehitisele esitatud nõuetele, ja ehitusloale. Ehitusseadustiku § 50 lõike 5 kohaselt võib ehitise osale anda osakasutusloa, kui ehitise osa on valmis ning täidetud on õigusaktides esitatud nõuded, eelkõige nõue, et ehitist on võimalik ohutult kasutada.
30. Pikk 15 ehitusprojekti
31. osast „Kooskõlastused“ nähtub, et kaasomanike enamus on ehitusprojekti lahendustega nõus ning kõigile kaasomanikele on ehitusprojekt esitatud tutvumiseks. „Kooskõlastuste“ osas on esitatud projekteerija ASi Restor esindaja Liis Keskküla
32. mai 2015 ekiri kaasomanikele, millega kaasomanikele saadetakse ehitusprojekt ning kus öeldakse järgmist: „Selgitan samuti, et tegemist on ehitusprojektiga, mille alusel taotletakse ehitusluba. Ehitusluba ei anna õigust teostada töid üldkasutatavatel pindadel kaasomanike nõusolekuta. Kui otsustatakse projekti realiseerida ka üldkasutatavate pindade osas, sõlmitakse vastavad kokkulepped kõikide korteriomanikega enne ehitustööde algust“. Seega enne kaasomanike vahelise kokkuleppe sõlmimist ei tohiks üldkasutatavatel pindadel ehitustegevust toimuda. 11 „Kooskõlastuste“ osast ilmneb ka, et kaebaja on AS Restor esindaja Liis Keskküla e-maili kätte saanud ja avanud. Mis puudutab kaebaja 30.06.2015 kirja TLPA-le, siis sellele vastas TLPA 04.09.2015 kirjaga ja esitas oma põhjendused (kiri on kaebuse lisa).
33. Ehitusluba ei ole ehituskäsk, vaid järelevalveorgani poolt antud võimalus ja õigus ehitada. Käesolevalt ei saa ehitusluba rikkuda kaebaja, kui kaasomaniku õigusi, nagu on väidetud kaebuses. Ehitusluba ei saa reguleerida kaasomanikele kuuluva osa suuruse muudatust, vaid annab üksnes õiguse ehitamiseks. Töödega alustamine sõltub mitmest asjaolust. Kaasomandis olevatel pindadel ei saa ehitustöö alata enne, kui kaasomanikud on sellekohase kokkuleppe sõlminud. Ehitustöödega alustamine sõltub omanike tahtest – vastavalt ehitusseadustiku § 45 lõikele 1 kehtib ehitusluba viis aastat. Ehitusluba ei saa kuidagi reguleerida kaasomanikele kuuluva osa suuruse muudatust. Ehitusluba annab üksnes õiguse ehitamiseks. Hoone asub muinsuskaitsealal, seega tuleb ehitustöödeks saada luba ka Tallinna Kultuuriväärtuste Ametilt. Kaasomandisse jäävatel hooneosadel ei saa ehitustöid ilma kaasomanike kokkulepete alustada. Nii vaidlustatud ehitusluba, kui ehitusluba kaabelliini püstitamiseks (nr 1512219/09759) ja ehitusluba veetorustiku püstitamiseks (nr 1512219/09760) sisaldavad teksti, mille kohaselt ei tohi ehitustööde läbiviimisel rikkuda teistele isikutele kuuluvaid asjaõigusi. Kaabelliini ja veetorustiku püstitamiseks antud ehituslube kaebaja vaidlustanud ei ole.
34. Kaebaja pidi juba korterit omandades olema teadlik, et 55% kinnistust võidakse kasutada erinevateks äritegevusteks ning ei saanud olla õiguspärast ootust, et kinnistut kasutatakse üksnes elamumaa otstarbel. Ka ei saa kaebajal olla õiguspärast ootust, et tiheda hoonestusega kesklinnas säiliks igavesti ehituslik status quo. Arvestades, et kaebaja ostis teadlikult oma korteri kinnistul, kus vaid 45% selle otstarbest on elamumaa ja ülejäänud 55 % ärimaa, ei ole hoone tulevikus kavandatav osaline kasutamine majutus- ja toitlustusasutusena käsitletav ehitusseadustiku § 44 p-i 4 mõistes püsiva negatiivse mõjuna, mis on üleliia koormav ja mida pole võimalik piisavalt vähendada ega leevendada.
35. Korteriomanikud olid kaasatud PT-de ja ehitusloa menetlusse. Kaebaja esitas vastuväited, kuid ülejäänud korteriomanike enamus on ehitusprojekti kooskõlastanud ja ehitusloa taotluse esitamisega nõustunud. Vastustaja arvestas ehitusloa andmisel, et enamus kaasomanikke toetas vaidlusaluse ehitusprojekti alusel hoone rekonstrueerimist. Seega puudus vastustajal õigus loa andmisest keelduda. Kavandatav majutus- ja toitlustushoone jäid 55% ärimaa sihtotstarbe raamidesse. Projekti andmetel on elamumaa sihtotstarbeks kavandatud 60% ja ärima 30%, kuid projekt võinuks näha äripinnana ette olulisemalt suurema osa hoonest, kui ta tegelikult ette näeb. Kaebaja vastuseisu tõttu ehitusloa andmisest keeldumisel oleks vastustaja piiranud õigusliku aluseta majutus- ja toitlustusasutust avada soovivate isikute ettevõtlusvabadust. Seda asjaolu ei oleks muutnud kaebaja täiendav ehitusloa väljaandmise protsessi kaasamine. Antud asjas puuduvad kaebajal subjektiivsed õigused, mille riive ärahoidmiseks oleks lehitusloa andmisest pidanud keelduma.
36. Ehitusprojekt vastab kehtivatele nõuetele. See arvestab kehtivaid õigusakte, ehitus- ja projekteerimisstandardeid ning projekteerimisnormidele, sh majandus- ja taristuministri 17.07.2015 määrusele nr 97 „Nõuded ehitusprojektile“. Hoonesse restorani kavandatud ei ole. Ehitusprojekti seletuskirja kohaselt kavandatakse hoone tänavapoolsesse saali osasse baar/teeninduslett ja kohvik ning osaliselt müügisaal ja tagumisse saali müügisaal või kohvik. Kaebaja omandis oleval korteril on puutumus müügisaal/kohvikuga üksnes tualettruumi seina kaudu. Muud seinad müügisaal/kohvikuga kokku ei puutu. Sealjuures eraldab kaebaja korteri tualettruumi müügisaal/kohvikust vähemalt meetripaksune paekivisein. Teisel korrusel kaebaja korter äripindadega kokku ei puutu. 12 Nelja ruumiga puhkemaja on kavandatud hooneosasse F ning kaebaja korteri ja hooneosa F vahel on sisehoov, mis tähendab, et kaebaja korteril ja majutushoonel kokku puutuvaid seinu ei ole. Ka on võimatu, et puutuksid kokku kaebaja poolt omavoliliselt täisehitatud pööninguosa. Vastustaja on algatanud omavolilise ehitamise suhtes järelevalvemenetluse ning on saatnud kaebajale tutvumiseks ettekirjutuse projekti.
37. Kaebaja teeb etteheiteid üldkasutatavatel pindadel tehtavate tööde osas ainult seonduvalt kaasomanike eraõiguslike suhetega. Kaebaja pole välja toonud ühtegi negatiivset mõju, mida tehnosüsteemide vahetamine või otsaseina kindlustamine endaga kaasa tooks. Üldkasutatavatel pindadel tööde tegemise otsustamine on korteriühistu üldkoosoleku pädevuses. Kaebajal on võimalik korteriühistu otsuseid vaidlustada tsiviilkohtus. Samuti on kaebajal võimalik tsiviilkohtus lahendada vaidlusi igale kaasomanikele kaasomandist kuuluva osa suuruse üle. Korteriühistu otsused ja kaasomanike vahelised suhted ei saa olla halduskohtumenetluse esemeks.
38. Kasutusotstarbe muutmisega kaasnevat saab arutada alles kasutusteatise või –loa menetluses. PIKK KINNISVARA OÜ SEISUKOHAD
39. K.K. väited on ebaõiged, ehitusluba on õiguspärane ning ainuüksi ehitusloa väljastamisega ei ole kaebaja õigusi rikutud.
40. Kaebus tuleb jätta läbi vaatamata, kuna kaebusega ei ole võimalik kaebaja eesmärki saavutada ning kaebajal puudub kaebeõigus. Kaebusest nähtub kaebaja eesmärk kaitsta kaasomanike õigusi ja takistada kaasomandi hõivamine. Ehitusluba ei mõjuta kuidagi kaebaja omandiõigust ega vähenda kaebaja ega ühegi teise kaasomaniku osa kaasomandist.
41. Kaebaja käitumine on vastuoluline ning raskendab oluliselt kõigi kaasomanike huvides tehtavate parenduste elluviimist. Kaebajal puudub kaebeõigus ka kasutusotstarbe muutmist puudutavates küsimustes, kuivõrd kõik sellekohased kaebaja etteheited seonduvad potentsiaalse restorani tegutsemisega äriruumis M
43. Ehitusloaga ei saa rikkuda ühegi kaasomaniku kasutusotstarbega seonduvat õigust. Kaebaja ei ole selgitanud, milles seisneb ehitusloa saanud ehitusprojekti ohtlikkus; kaebaja üksnes spekuleerib ehitamise võimaliku ohtlikkuse üle. Kaebajal puudub kaebeõigus ka põhjendusel, et teda menetlusse ei kaasatud, kuivõrd puudus vajadus kaebaja nõusoleku saamiseks ning ehitusprojekti on kaebajale tutvustatud. Alternatiivselt kuulub kaebus rahuldamata jätmisele, kuivõrd ükski ehitusloa tühistamise eeldus ei ole täidetud.
44. Kaebuses ei ole välja toodud asjaolusid, mis viitaksid kaebaja subjektiivsete õiguste rikkumisele. Asjaolu, et ehitusluba käsitleb kaasomandil olevaid pindu, ei anna alust kaebaja omandiõiguse riive jaatamiseks. Kaebaja ei ole osundanud ühelegi asjaolule, mis tõendaks, et ehitustööd tooksid kaasa negatiivseid mõjutusi kaebaja omandile. Suur osa kaebaja väiteid, mis puudutava ehitise ohtlikkust, põhinevad ebaõigetel või puudulikel andmetel ning ei nähtu, milles seisneb ehitusprojekti ohtlikkus.
45. Pikk Kinnisvara OÜ esitas ehitusloa taotluse kuni 01.07.2015 kehtinud ehitusseaduse § 23 lg 11 kohaselt kaasomanike enamuse otsust arvestades, kuigi 01.07.2015 jõustunud ehitusseadustikus sellist nõuet ei ole kehtestatud. Kaebaja õiguste rikkumisest saab rääkida üksnes olukorras, kus kaasomandil on asutud teostama ehitustöid ilma kaasomanike kokkulepeteta.
46. Ehitusprojektist. Selle koostamine, ehitusloa taotlemine ja selle väljastamine kaebaja õigusi ei riku. Projekti II etappi, mis puudutab ka üldkasutatavaid pindu, saab realiseerida alles peale vastavate pindade notariaalset jagamist, mis ei ole asjakohane vaielda ehitusloa menetluses. Ehitustööde tegemise aluseks olev ehitusluba ei reguleeri kaasomanike vahelisi eraõiguslikke suhteid. Pikk Kinnisvara OÜ ei kavatse ilma vajaminevate nõusolekute ja kooskõlastusteta ehitustöid alustada. Ehitusloa tühistamine ei too kaasa muutusi kaasomanike vahelistes eraõiguslikes suhetes, mistõttu ehitusloa väljastamine 13 ehitusprojekti alusel ei saa mõjutada kaebaja omandiõigust, st ei vähenda ega suurenda kaasomanike osa kaasomandist.
47. Kaebaja on olnud projekteerimistingimuste menetlusse kaasatud ning kõiki kaasomanikke on ehitusloa taotlusest ja ehitusprojekti menetlusest informeeritud ning võimaldatud projektiga tutvuda. Kaebaja on oma seisukoha ehitusloa menetluses andnud 30.06.2015, millele vastustaja on vastanud 04.09.
48. Seega on väär kaebaja väide, et ta ei saanud oma seisukohti ja arvamusi ehitusloa menetluses esitada. Lisaks puudus vajadus kaebaja nõusoleku saamiseks.
49. Ehitusprojekti alusel kavandatakse äripinna M2 sisesed tööd, üldkasutatavatel pindadel olevad tööd (koridoride remont, tehnosüsteemide vahetus, otsaseina vajumise tõkestamine ja kindlustööd), millega alustatakse vastavalt KÜ üldkoosoleku otsustele ning üldkasutatavate pindade (pööning, kelder) väljaehitamine ja arendamine eraldi korteriomanditeks või nende liitmine olemasolevate korteriomanditega. Viimaste jaoks on vajalik kõikide korteriomanike notariaalne kokkulepe üldpindade jagamise kohta ning enne nende tööde teostamine ei ole võimalik. Ehitusluba ei asenda kaasomanike notariaalset kokkulepet kaasomandi jagamiseks. Enamuse kaasomanike huvi on viia antud juhul kaasomandi jagamise protsess lõpuni. Selleks on peetud läbirääkimisi ja valmistatud ette kaasomandi jagamise leping, mis on osade kaasomanike poolt allkirjastatud. Kaebaja on keeldunud sellistel tingimustel kaasomandi jagamisest, kuid pole ka teatanud, millistel tingimustel oleks see talle vastuvõetav. Kaebaja vaidlustab seega kaasomandi osa puudutavat ehitusluba, ilma et kõigi kaasomanike nõusolekut eeldavaid töid oleks teostama asutud, viidates enda omandiõiguse rikkumisele. Samas kaebaja kaasomandi jagamisega ei nõustu. Kaebaja käitumine on vastuoluline ja raskendab oluliselt kõigi kaasomanike huvides tehtavate paranduste elluviimist (otsaseina toestamine, elektrisüsteemide vahetus).
50. Enne ehitusprojekti täielikku realiseerimist on vajalik teostada tugevdustööd nii otsaseina kui kogu hoonestuse osas. Alles otsaseina toestamise järel ning kaasomandi osade jagamise järel hakatakse teostama muid töid, millega välistatakse ehitustööde ohtlikkus. Otsaseina toestamise töid organiseerib KÜ ning hetkel oodatakse Tehnilise Järelevalve Ameti (TJA) vastavat ettekirjutust, misjärel võtab KÜ ka otsuse, mis projekti alusel tugevdustööd teostatakse.
51. Projekt ei näe ette peale- või juurdeehituste tegemist. Tegemist on muinsuskaitse all oleva hoonega, mistõttu hoone välisilme muutmine ei ole lubatud. Hoone A osasse on projekteeritud lahtised siserõdud, kuid projekti nende tööde osas saab realiseerida peale üldkasutatavate pindade jagamist. Projekt ei näe ette ka uusi sissepääse ega avausi. Ainult hoone F osas (hoovimaja) plaanitakse ukse ja akna ava laiendada olemasolevate avade asukohal. II ja III korrusel eemaldatakse projekti kohaselt osaliselt vaheseinu (mitte kandvaid seinu), mis asendatakse uutega.
52. Äripinnal M2 on viidud läbi muinsuskaitse uuringud ning enne keldri rekonstrueerimist tuleb läbi viia täpsustavaid uuringuid. Kaevamistööd tuleb läbi viia litsentsitud arheoloogilise järelevalvega ning vastavad arheoloogilised leiud dokumenteerida. Vastavad eeltööd viiakse läbi alles enne ehitustööde algust. Keldris kavandatavad tööd on selliselt nii ohtude kui võimalike arheoloogiliste leidude seisukohalt põhjalikult läbi mõeldud.
53. Kaebaja etteheited kasutusotstarbe muutmise osas ei ole ehitusloa õiguspärasuse hindamisel asjakohased. Hoone kasutamise otstarbe muutmine toimub kasutusloa alusel. Kohtupraktikast nähtuvalt ei toimu naabrite võimalike mõjutuste hindamine ehitusloa menetluses. Pikk Kinnisvara OÜ ei ole M2 ruume kasutanud muul kui registreeritud otstarbel.
54. Väited väidetavatest mõjutustest on väärad ja kohut eksitavad. Kaebajal puudub kaupluseruumidega ühine sein. Kaebaja korteri ja kaupluseruumide vahel on üldkasutatav trepikoda, kuhu kaupluse ruumidest pääs puudub. Lisaks on ettenähtud antud trepikoja kauplusepoolne kinni ehitatud ukseava heliisolatsiooniga eraldada, et kaupluse pinnal edaspidi toimuv tegevus häiriks kaasomanikke võimalikult vähe. Nii kaupluse kui perspektiivse kohviku peasissepääs on Pikalt tänavalt, üksnes varusissepääs on sisehoovist. Seejuures on varusissepääs alati olnud ja selle 14 olemasolu on äripindadel kohustuslik. Projekt ei näe varusissepääsule aktiivsemat või teistsugust lahendust, kui olemasolev olukord. Hoone F osasse toimub praegu ja toimuks ka edaspidi sissepääs läbi kangialuse, kuhu on ette nähtud üks korter (krt 10). Ka teistele korteritele juurdepääsemiseks kasutatakse kangialust. Tegemist ei ole kaebaja erahooviga, vaid kõigi kaasomanike ühise alaga. Kaebaja korteriga puutub projekteeritav korter nr 10 kokku vaid ühe seinaosa kaudu, kus korteris 10 asub esimesel korrusel köök ja teisel magamistuba. Ehitusloa ega ehitusprojektiga ei ole ette nähtud ööpäevaringset liikumist või tegevusi, mis erineks oluliselt käesolevast olukorrast. Hoonel on 4 kasutamise otstarvet ja kõigil korteriomanikel on õigus oma omandit vastavate otstarvete kohaselt kasutada.
55. Üldkasutatavate ja kaasomandis olevate pindade kasutuselevõtt ja nende renoveerimine (projekti II etapp) saab toimuda alles peale üldkasutatavate pindade jagamist ning sellega peavad nõustuma kõik kaasomanikud. Pindade kasutamise otstarve tulevikus ei ole hetkel veel selge. Kaebaja ei ole tegelikkuses vastu üldkasutatavate pindade kasutuselevõtmise plaanile kui sellisele, vaid leiab, et see peab toimuma tema tingimustel. Kaebaja tegevus nii tsiviil- kui halduskohtus võib olla tingitud soovist nõuda Pikk Kinnisvara OÜ-lt ebamõistlikke hüvitisi ja takistada projekti menetlust juba enne, kui üldksutatavate pindade jagamine toimub.
56. Kooskõlas ehitusprojekti määrusega (määrus nr 97, „Nõuded ehitusloa taotlemisel esitatavale ehitusprojektile“) on vaidlusaluses projektis ära toodud hoone kandekoormuse näitajad ning arvude ja andmete arvutusi projektis esitama ei pea. Arvutuste aluseks on võetud standardid ja määrused ning arvestatud on konkreetse hoone näitajaid. Lisaks on koostatud ka konstruktsiooni põhiprojekt. Projekti on koostanud tunnustatud projekteerimisettevõtte Restor AS projekteerijate ja arhitektide poolt, kes vastavad seaduses sätestatud nõuetele tööde läbiviimiseks. AS Restor omab vajalike tegevuslube ja registreeringuid. Ehitusloa taotluse juurde esitatud projekt vastab ehitusprojekti määruse nõuetele (eelprojekti nõuded). Koostatud on põhiprojekt nii kinnistu veevarustust, kanalisatsiooni, kütet, ventilatsiooni ja jahutuse välisvõrgu kui ka elektripaigaldise ning konstruktsioonide osas. Konstruktsiooni põhiprojektis on lahendatud täpsemalt ka otsaseina vajumise temaatika.
57. Hoonele ei teostata peale ega juurdeehitusi ning katuse kõrgus jääb samaks. Penni ehk risttala tõstmine on tingitud vajadusest teha ruumi paremini kasutatavaks. Konstruktiivselt pennide lahendus muutunud ei ole. Kaebaja eksitus on tingitud ilmselt sellest, et hoone A osasse on projekteeritud lahtised siserõdud, mis aga ei kujuta endast ohtu hoonele. Seejuures on projektis rõhutatud vajadust kontrollida talade seisukorda ning lahendada vahelagede lisatoestus.
58. Korstnate ohtlikkuse väitega seonduvalt on Päästeamet juba kaebaja väiteid kontrollinud ning selgus, et korstnate kasutamine üksnes ventilatsiooniks on lubatud.
59. Arusaamatuks jäävad kaebaja esitatud tabelis toodud kaasomandis olevate pindade suurused ja nende alged, sh see, kuidas on võimalik A osa pööningule ehitada 4 korrust. Selliste korruste arvu ehitamist keelab juba Kultuuriväärtuste Amet, isegi kui see tehniliselt võimalik oleks. Ehitusprojekti aluseks on
60. a tehtud mõõdistus, mis viidi läbi digitaalse laserskaneerimise meetodil ja hoone osade kohta, mis on projektis käsitletud ja millele oli juurdepääs olemas. Projektis mittekäsitletavate korterite (sh kaebaja korteri) andmete aluseks on võetud
61. aastal OÜ TLN TIB koostatud plaanid ja ruutmeetrid. Uuel mõõdistamisel saadud andmed ei kattu paljuski vana TIB-i poolt koostatud plaaniga. Kõik projektis kajastatud ruumid on üle arvutatud ja pandud on korrektsed ruutmeetrid. OÜ TLN TIB
62. aasta mõõdistused on tellitud kaebaja poolt eesmärgiga mõõta üle korterid nr 2, 5 ja
63. Ehitusprojektis on hoone suletud netopinna suurus 1431,7 m2, kuid
64. a mõõdistuses on see suurus 1382,4 m
65. Seega ei saa Pikk Kinnisvara OÜ olla osasid pindu nö tahtlikult ära kaotanud. Samas kasuliku pinna suurus
66. a mõõdistuses on sama, mis suletud netopind, kuigi hoonel on üldkasutatavad trepikojad/koridorid ja tehnilised ruumid, mida kasuliku pinna hulka ei arvestata. Seetõttu ei saa
67. a mõõdistust pidada täpseks ja õigeks. Kaebaja on oma arvestustes jätnud tähelepanuta, et mitte igasugune tasapind ei ole korrus ja iga ruum ei ole tuba. Ka vastustaja on 15 projekti andmeid kontrollinud ja Pikk Kinnisvara OÜ on lähtuvalt vastustaja juhistest ehitise tehnilisi andmeid täpsustanud.
68. Kaebaja on taotluslikult eksitanud kohut viitega justkui jäetaks ta ilma nn üldkasutatavatest pindadest. Kaebaja on jätnud teavitamata, et ta on välja ehitanud ja kasutab kaasomanike nõusolekuta oma korteri peal olevat pööninguosa umbes 70 m2 suuruses ulatuses. Ehitusprojekt aga kaebaja korterit ja selle peal olevat pööninguosa ei reguleeri. Seega on otseselt väär ja õiguslikult võimatu kaebaja väide justkui jäetakse ta ilma tema kaasomandi osast. Kaebajale kuulub hoones asuv korteriomand nr 6 üldpinnaga 71,9 m2 ja sellel vastav mõtteline osa kaasomandist ning ehitusprojekti või –loaga tema omandit ära võtta ei saa. Selline kaebaja väide ei ole ehitusloa menetluses ka asjakohane, sest ehitusloaga üldkasutatavaid pindu majaelanike vahel ei jagata. Vastustaja ei määra neid andmeid, milles korteriomanikud jagamisel lähtuvad.
69. Ainult M2 äripinna siseste töödega hoone ventilatsiooni ei muudeta. Kui keldrisse rajatakse restorani köök, on ventilatsiooni osas vajalikud mahukamad tööd, mis on toodud ventilatsiooni eelprojektis. Perspektiivses lahenduses ei suunata köögi ventilatsiooni hoovi vaid ventilatsioonikorstnasse.
70. Kuna Pikk Kinnisvara OÜ rekonstrueerib oma äriruumi, siis on peale vastavate tööde tegemist vajalik esitada ehitusseaduse järgi kasutusteatis. Vastav märge projekti seletuskirja tehti eesmärgiga, et oleks selge, et ehitustööd toimuvad etapiliselt ja esimeses etapis kaebaja etteheidetud üldkasutatavate pindade hõivamist ei toimu. Kui realiseeritakse projekt II etapi osas, on taaskord vajalik kasutusteatise esitamine.
71. Vastustaja ei ole ärakuulamisõigust rikkunud. Kaebaja nõusoleku hindamine projekteerimistingimuste ja ehitusloa menetluses ei ole asjakohane, sest ehitusluba ei ole kinnisasja kitsendus ega asenda kaasomanike vahelisi asjaõiguslikke kokkuleppeid. Väide, et Pikk Kinnisvara OÜ soovib oma äripinda kasutada kaebajat ebamõistlikult koormaval viisil, on tsiviilõiguslik vaidlus, mille osas kaebaja esitanud maakohtule hagiavalduse. Ehitise kasutamise otstarvet ei muudeta mitte ehitus-, vaid kasutusloaga.
72. Pikk Kinnisvara OÜ alustab ehitustöödega M2 osas eelduslikult oktoobris ning kogu maja tehnosüsteemide vahetus ja tänavapoolse otsaseina kindlustustööde teostamise aeg sõltub KÜ üldkoosoleku otsustest. Ülejäänu töid üldkasutatavate pindade kasutuselevõtmiseks (keldrisse köögi rajamine, pööningu väljaehitamine) ei ole võimalik enne üldkasutatavate pindade jagamist teostada. Kogu projekti realiseerimise maksumus on umbes 700 000 – 1 000 000 eurot. Pikk Kinnisvara OÜ-l ei ole kuidagi võimalik laiendada oma korterit üldkasutatavale keldrile, sest tegemist on kaasomandis olevate pindadega ning ehitusluba ei asenda omanike notariaalseid nõusolekuid. Nimetatu kehtib ka kaebaja poolt tema korteri laiendamise osas pööningule, so kuna üldkasutatavad pinnad on jagamata, ei saa korteriomanik enda poolt väljaehitatud pinda käsitleda nö enda omana ja seda müüa, mida kaebaja on soovinud teha (soovides korteriomandi 71 m2 asemel müüa korterit suurusega 146,1 m
73. Kaasomandi õigustamatu kasutamine tooks kaasa tsiviilõigusliku vastutuse, millise riski võtmine Pikk Kinnisvara OÜ poolt ei ole eluliselt usutav ega reaalne.
74. Kaebaja on esitanud põhjendamatuid ja tõendamata väiteid vahelae lammutamisega kaasnevate ohtude osas. Kaebaja väited ehitusprojekti ohtlikkusest on alusetud. Ehitusprojekti on koostanud tunnustatud projekteerimisettevõte AS Restor ning arhitekt ja vastutav spetsialist konstruktsiooni alal on kinnitanud, et projekti koostades on tehtud kõik vajalikud arvestused kandekonstruktsioonide asetsemise ja kandevõime osas. Pigem on ohtlik F hoone ning selle vahelae praegune ebarahuldav olukord. Kaebaja väited selle kohta, et see võib mõjutada kogu hoonete kompleksi on põhjendamatu, kuna hoone F külgneb üksnes hoonega E, kus asub I korrusel korter nr 5 ning teisel korrusel kaebaja korter. Vahelae lõhkumine ja uuega asendamine mitteeluruumis M1 ei kujuta endast ohtu ka korterite nr 5 ja 6 seinale. Uus vahelagi kavandatakse rajada postidele, mis toetuvad maha ning seega uus vahelagi kaebaja seinale ei toetu.
75. Ehitusluba ei reguleeri kaasomanike vahelisi eraõiguslikke suhteid. Pikk Kinnisvara OÜ ei kavatse ilma vajaminevate nõusolekute ja kooskõlastusteta ehitustöid alustada. Asjaolu, et kaebaja 16 reaalomandi osa seinad külgnevad vähesel määral ehitusprojektiga ettenähtud ruumide seintega, ei anna kaebajale kaebeõigust. Ehitusluba võib õigusi rikkuda juhul, kui lubatav ehitustegevus on vastuolus ehitusloa sisulisi või väljaandmise menetlusliike nõudeid sätestava õigusnormiga, millest tuleneb kellegi subjektiivne õigus. Kaebaja seisukohatest jääb jätkuvalt ekslik mulje justkui tähendaks ehitusloa väljastamine automaatselt restorani väljaehitamist ja kasutama hakkamist. Kolmandate isikute õiguste riivet hinnatakse kasutusloa menetluses.
76. KÜ üldkoosoleku pädevuses olevate üldkasutatavatel pindadel plaanitavate tööde suhtes tehtud etteheited piirduvad küsimustega kaasomanike eraõiguslikest suhetest. Kaebaja pole välja toonud ühtegi negatiivset mõju, mida tehnosüsteemide vahetamine või otsaseina kindlustamine talle kaasa tooks. Viidatud tööde teostamine on kõigi kaasomanike huvides. KÜ on teinud põhimõttelise otsuse, et maja vajab uut küttesüsteemi, elektrisüsteemi, vee- ja kanalisatsioonisüsteemi ning tänavapoolse fassaadi kindlustamist. Tegemist on töödega, mille otsustamine toimub KÜ üldkoosoleku korteriomanike enamuse otsuse alusel. Kaebaja saab vajadusel vaidlustada KÜ otsuseid. Peamiselt keskenduvad kaebaja väited sellele, et ehitusloaga rikutakse kaebaja kui kaasomaniku õigusi, sest kaasomandis olevad ruumid võetakse kasutusse ilma kaasomanike nõusolekuta, kuid ehitusloa alusel ei teki ehitusloa saanud isikul õigust ilma kaasomanike nõusolekuta ehitada. Kaebaja on soovinud kaitsta halduskohtus omandiõigusega seonduvaid küsimusi, kuid ehitusloa õiguspärasuse hindamisel kontrollitakse selle vastavust avalik-õiguslikele õigusnormidele.
77. Ehitusprojekti alusel on koostatud plaanimaterjal. Koostatud plaanide eesmärgiks ei olnud ega saanudki olla korterite vaheliste seinte paksuste väljatoomine. Projekti koostamisel ei olnud võimalik pääseda korteritesse 5 ja 6, mistõttu ei olnud võimalik joonistele kanda seinte täpset paksust korterite 5 ja 6 poolses osas, mistõttu ei ole seinte paksuse tuvastamine mõõtkava abil võimalik. Võrreldes Restor AS koostatud eskiisprojekti plaani ehitusloa väljastamise aluseks oleva ehitusprojektiga, ei ole teiste hooneosade seinte paksuse põhjal tõenäoline, et kaebaja seina paksus on 20 cm. Kaebaja esitatud ja tõenäoliselt käsitsi joonistatud plaaniga ei ole võimalik seinte paksust tõendada.
78. Kaebaja on asunud väitma, et ehitusloa saanud projekt on eskiisprojekt, milles põhiprojektid puuduvad. Pikk Kinnisvara OÜ ja vastustaja on korduvalt selgitanud, et ehitusprojekt koosneb seitsmest osast, sealjuures on arhitektuurne projekt koostatud põhiprojektina, kinnistu veevarustust, kanalisatsiooni, kütet, ventilatsiooni ja jahutuse välisvõrku puudutavas osas tööprojektina, hoone soojasõlme osas põhiprojektina, veevarustuse, kanalisatsiooni, kütte, ventilatsiooni ja jahutuse osas eelprojektina ning elektripaigaldise osas eelprojektina. Käesolevaks hetkeks on koostatud põhiprojekt nii kinnistu veevarustust, kanalisatsiooni, kütet, ventilatsiooni ja jahutuse välisvõrgu, kui ka elektripaigaldise ning konstruktsioonide osas. Majandus- ja taristusministri 17.07.2015 määruse nr 97 „Nõuded ehitusprojektile“ kohaselt võib ehitusloa taotleja esitada ehitusloa enda valitud staadiumis, kas eel-, põhi- või tööprojektina. Vastustaja on ehitusloa väljastamisel asunud seisukohale, et ehitusprojekt vastab kõigile nõuetele. Ehitusloa õiguspärasuse hindamisel ei ole seetõttu asjakohane küsimus, kas tegemist on eel-, põhi- või tööprojektiga, kuna ehitusloa võib väljastada kõigile kolmele. Ehitusprojekti arhitektuurses seletuskirjas on põhjalikult selgitatud kõiki kavandatavaid töid ja nende teostamise etappe. Pikk Kinnisvara OÜ ei ole asunud teostama mistahes töid, mis erineksid ehitusloa saanud ehitusprojektis märgitust. Projekti I etapp on äripinna M2 sisesed tööd.
79. Keldris ei ole teostatud ehitustöid ning seda kinnitab ka omanikujärelevalve ettekirjutus. OÜ Trust Ehitus ehitaja oli üritanud eemaldada kanalisatsioonitorustikku katvat laotist, et määrata kindlaks mitteleuruum M2 kanalisatsioonitorude asukohta. Selline tegevus ei ole käsitletav ehitamisena ehitusseadustiku mõttes ega viita ka ehitustööde läbiviimise kavatsusele ilma kaasomanike nõusolekuta. Kaebaja ei ole kirjeldanud, milles väidetavad keldris toimunud ehitustööd seisnevad.
80. Pikk Kinnisvara OÜ kinnitab, et seisukoht, et äripinna M2 ehitustööde käigus hoone ventilatsiooni ei muudeta, ei ole muutunud. Kaebaja etteheited ventilatsioonitööde osas põhinevad spekulatsioonidel ja on tingitud puudulikest ehitusalastest teadmistest. Kaebaja arvates on äriruumi M2 uksele lisatud ventilatsiooni väljapuhkeava. Tegelikkuses on tegemist ventilatsioonisüsteemi õhuvõtuga, mis oli 17 olemas ka enne renoveerimistööde teostamist. Äripinnal M2 toimunud renoveerimistööde käigus on vana ja lärmakas aknaruudus olnud sissetõmbeventilatsioon asendatud väiksema avausega, mis sealjuures asub varasemaga võrreldes kaebaja sissekäigust veelgi kaugemal. Sissetõmbeava kaudu suunatakse õhk äriruumi, õhk äriruumist välja suunatakse aga korstna kaudu, nagu Pikk Kinnisvara OÜ on varasemalt selgitanud. Midagi hoone fassaadile paigaldatud ei ole. Sissetõmbeava asendamine uuega ei ole selline ehitustegevus, mis väljuks M2 reaalosalt. Kaebaja väited restorani köögi ja WC-de ventilatsiooni suunamisest sisehoovi on ebaõiged. Kuni ehitusprojekti II etappi realiseerima asutud ei ole, ei rajata äriruumi (ega kuhugi mujale majja) restorani. Nii kaua, kui toimub äriruumi M2 renoveerimine (st ehitusloa saanud ehitusprojekti realiseerimise I etapp), ventilatsiooni ei muudeta, sissetõmbeava tõmbab sisehoovist puhast õhku ning suunab ventileeritud õhtu korstna kaudu välja, ventilatsioonisüsteem on mõeldud äriruumi M2 tarbeks ega välju M2 reaalosa piiridest. Juhul, kui kunagi (kõikide kooskõlastuste ja nõusolekute olemasolul) hakatakse realiseerima ehitusprojekti II etappi, muudetakse ka ventilatsioonisüsteemi ning sellisel juhul ei suunata väljatõmbeventilatsiooni kinnisesse sisehoovi. Kaebaja poolt osundatud kirjeldus, mille kohaselt projekteeritakse väljatõmbesüsteeme teenindavad ventilaatorid lae alla või korstnatesse, puudutab üksnes ehitusprojekti II etappi, mida ei ole asutud realiseerima. Seonduvalt kaebaja väitega, et kohtu sekkumise tulemusel on asutud ventilatsioonisüsteemi õhuvõttu uuesti sulgema märgib Pikk Kinnisvara OÜ, et rentnik asendas varasema resti ukse tahvlis sama värvi õhku läbilaskva võrguga. Nimetatud asjaolu ei ole eeltoodust lähtudes käesoleva vaidluse seisukohalt oluline, ega seondu kuidagi kaebaja õigustega.
81. Elektritööd toimusid seoses äriruumis M2 teostatavate elektritöödega. Pikk Kinnisvara OÜ tunnistab, et ühendus peakilbis tehti tõepoolest valelt poolt sulareid, millele viitab Elektrilevi akt. Küll aga ei olnud ehitustöödega kavas ega ka füüsikaliselt võimalik võtta ära pool kogu maja vooluvõimsusest nagu märgib kaebaja. Elektritööd olid seotud üksnes äriruumi M2 renoveerimisega, mis jääb ehitusloas märgitud I etappi ega puuduta kaasomandis olevate pindande renoveerimist. Elektritööd äriruumis M2 toimuvad põhiprojekti alusel, mis on koostatud ehitusloa saanud ehitusprojekti VII osas oleva elektritööde eelprojekti alusel. Käesoleval hetkel mingisuguseid töid kaasomandi osaga seonduvalt ei teostata. Ühendus äriruumiga M2 tulnuks teostada teiselt poolt sulareid, kuid ehitusloa vaidluses puudub nimetatud intsidendil asjakohane tähendus. Pärast seda, kui Elektrilevi oli ettekirjutuse teinud, lõigati äriruumi M2 kaabel teadmata asjaoludel kolmest kohast läbi, põhjustades sellega märkimisväärse kahju ning takistades äriruumi renoveerimistöid.
82. Pikk Kinnisvara OÜ ei ole asunud realiseerima ehitusloa II etapis toodud töid. Üldkasutatavatel pindadel teostatavate töödega seonduvalt (
83. faas) on kavas kaasomanikel võtta vastu otsused teostatavate tööde osas korteriühistu üldkoosolekul. Pindade osas, mis on kaasomandis ning millega seonduvad tööd ei ole hädavajalikud või kõigi kaasomanike huvides (3 faas), on vajalik korteriomanike nõusolek kaasomandi jagamiseks. Ehitusluba ei asenda omanike notariaalseid nõusolekuid, puudub mõistlik vajadus ja soov välja ehitada ja/või renoveerida üldkasutatavad pinnad ilma vastavate notariaalsete kokkulepete või vajalike nõusolekuteta (tööde 2 ja 3 faas) ning võtta sellega märkimisväärne majanduslik risk. Kaebaja eksib arvates, et ehitusloaga seotud töid asutakse teostama ilma vajalike nõusolekute ja kooskõlastusteta. KÜ PIKK 15 SEISUKOHAD
84. Pikk Kinnisvara OÜ on ehitusloa menetluse kestel edastanud ehitusprojekti kõigile majaelanikele tutvumiseks ja teemat on arutatud üldkoosolekutel. K.K. on ainsana esitanud vastuväited. Ehitusluba ei anna õigust ehitamiseks kaasomanike nõusolekuta. Üldpindade jagamist on üritatud aastaid läbi viia, kuid korteriomanike erimeelsuste tõttu ei ole see õnnestunud.
85. Ehitusprojekt reguleerib Pikk Kinnisvara omandis oleva äriruumi M2 renoveerimist, tehnosüsteemide ja torustike vahetamist kogu majas ning üldkasutatavate pindade kasutuselevõttu ja 18 liitmist olemasolevate korteriomanditega. Ehitustöödega alustatud ei ole. Remonttööd äripinna M2 renoveerimiseks ei oma mõju hoone ohutusele ega ka teistele korteriomanikele.
86. 16.02.2015 on Pikk 15 KÜ üldkoosolekul majaelanike poolt otsustatud, et maja vajab uut küttesüsteemi, vee- ja kanalisatsioonisüsteemi ning elektrisüsteemi ja – kilpi. Küttesüsteemi osas otsustati teha projekt ja võtta hinnapakkumised selle teostamiseks. Kaebaja andis tingimusliku poolthääle uue küttesüsteemi teostamisele selliselt, et tema seda ei kasuta ja ei kanna ka kulusid. KÜ palus pakkumist hoone sisese trepikoja rekonstrueerimiseks, kütte, vee ja kanalisatsiooni ning elektrisüsteemide uuendamiseks ja kinnistusiseste välisvõrkude ning katendite taastamiseks. Hinnapakkumise aluseks oli Pikk Kinnisvara OÜ ehitusprojekt, kuid pakkumine küsiti kolme töö teostamiseks. KÜ-l ja üldkoosolekul pole õigust anda nõusolekut ehitustöödeks, mis väljuvad KÜ pädevusse kuuluvatest tegevustest (nt üldkasutatavate pindade jagamine või liitmine). KÜ saab vastu võtta otsuseid pidades silmas kogu maja huve, sh tehnosüsteemide renoveerimiseks ja rekonstrueerimiseks ent nende pindade jagamiseks ja liitmiseks korteriomanditega on vajalik jagada kaasomandis olevad pinnad, milleks on vaja kõigi korteriomanike nõusolekut ja notariaalset lepingut. Üldpindade jagamine ei ole seni õnnestunud korteriomanike erimeelsuste tõttu. Enamus korteritel oleks võimalik laiendada keldrisse või pööningule, ka kaebaja soovib seadustada olukorda ja saada enda korteri reaalosasse pööningu osa, mida ta kasutab. Kuna kokkulepe kaasomandis olevate pindade jagamise kohta puudub, pole teada, kas ja millal Pikk Kinnisvara OÜ projekt realiseeritakse.
87. TJA poole pöörduti hinnangu saamiseks seetõttu, et korteriomanike vahel polnud üksmeelt selles osas, kas tänavapoolse otsaseina kindlustamine on vajalik või mitte. Kaebaja esitas vastavatele kindlustustöödele vastuväite leides, et tööd ei ole vajalikud ja on seotud vaid Pikk Kinnisvara OÜ laiendamise sooviga. Tegelikult tuli avariilise olukorra likvideerimise initsiatiiv Tallinna Kultuuriväärtuste ametilt aastal 2012, kui amet tellis otsaseina parandamise projekti. See juhtus juba enne, kui korteriomandi M2 omanikuks sai Pikk Kinnisvara OÜ.
88. a Pikk Kinnisvara OÜ poolt tellitud projekti projekteerimisel ilmnes otsaseina probleem ning projekteerijad teavitasid Pikk Kinnisvara OÜ-le probleemist ja
89. a tehtud projektist. Ühtegi tööd otsaseina kinnitamiseks tehtud ei ole ning Kultuuriväärtuste Ameti poolt välja toodud avariiline olukord eksisteerib endiselt. Pikk Kinnisvara OÜ omandas korteriomandi
90. a ega ole seotud ameti poolt
91. a avastatud probleemiga. Ka ei ole Pikk Kinnisvara OÜ tekitanud otsaseina vajumist ega avariiohtlikku olukorda, vaid see on tekkinud vana maja tõttu. Hoone A osas ei ole pööning kasutuses. TJA koostas ettekirjutuse kohustades hoone omanikke tellima ja esitama ekspertiisi hindamaks hoone otsaseina kahjustuste tekkepõhjuseid, konstruktsioonide stabiilsust ja ohutust ning saamaks soovitusi olukorra parandamiseks. KÜ edastas 12.08.15 Ametile nii korteriühistu kui Pikk Kinnisvara OÜ tellitud ekspertarvamused (AS Telora-e ja Karl Õiger). AS Telora hinnangul on olukord võrreldes
92. aastaga halvenenud ning on vajalik koostada uus tugevdusprojekt või täiendada olemasolevat ning arvestama peaks võimaliku katusealuse väljaehitamise lahendusega. K.Õigeri arvamuse kohaselt tuleb välja kaldunud sein kindlustada edasiste vajumiste vältimiseks ning selleks on piisav Pikk Kinnisvara OÜ tellitud AS-i Restor projekti lahendus (projekt käsitleb ka otsaseina vajumise tuvastamist ja tõkestamist). Otsaseina kindlustööd on realiseeritavad iseseisvalt (ilma et üldkasutatavad pinnad välja ehitatakse) ning otsaseina tugevdamine ja rõdude ehitamine saab toimuda eraldi, kui vastavad nõusolekud on olemas. TJA teavitas, et plaanib hoone omanikele ettekirjutuse tegemist tugevdustööde teostamiseks ning peale sellekohase ettekirjutuse tegemist peab KÜ üldkoosolekul otsustama, kas täiendada olemasolevat tugevdusprojekti, koostada uus või lähtuda AS Restori projektist otsaseina puudutavas osas.
93. Päästeamet on korstnate ohtlikkusega seonduva järelevalvemenetluse lõpetanud ettekirjutust tegemata, kuna kooskõlastamisel olevas Pikk Kinnisvara OÜ ehitusprojektis on tuleohutuse osas nähtud ette amortiseerunud korstnate renoveerimine ning korstnate juurdepääsu tagamine.
94. Hoonel on 4 kasutamise otstarvet – muu kolme või enama korteriga elamu, administratiivhoone, muu kaubandushoone või kauplus ning muu teenindushoone. Äripind M2 on viimane aasta seisnud 19 tühjana kuna ehitustööd peatati. Varasemalt on äripinda kasutatud kauplusena. KÜ ei ole kaupluseruumide kasutusotstarbe võimalikku muutmist muuks toitlustushooneks arutanud.
95. Üldkasutatavatel pindadel ei ole ehitustöid alustatud. Ventilatsioonitööd on teostatud M2 äriruumi piirides. Välisilme osas muudeti vaid seda, et aknaruudus olnud ventilaator on M2 ukseruudu sees. Kõik teostatavad tööd tehakse ehitusprojekti alusel. Ka soojussõlmes pole teostatud mistahes ehitustöid. Kaebaja viidetud elektritööd on samuti seotud äripinna M2 elektritöödega. Maja elektritööde läbiviimist pole alustatud. KOHTU SEISUKOHT JA PÕHJENDUSED
96. Kohus, hinnanud menetlusosaliste esitatud põhjendusi ja tõendeid, leiab, et kaebus on põhjendamata ja tuleb jätta rahuldamata.
97. Esmalt märgib kohus seotult Pikk Kinnisvara OÜ seisukohaga, et kaebus tuleb jätta läbi vaatamata, järgmist. HKMS § 121 alusel tuleb esmalt kontrollida kaebeõiguse olemasolu. Õiguslikult ja faktiliselt keerulises situatsioonis, ei saanud kohus kaebaja subjektiivsete õiguste rikkumise võimalust kaebaja poolt kaebuses toodud asjaoludel välistada ilma asjaolusid sisuliselt kontrollimata. Kui kaebeõiguse puudumine ei ole ilmselge, tuleb kaebeõigust kontrollida otsuse tegemisel ning kaebeõiguse puudumisel jätta kaebus rahuldamata (Riigikohtu lahend nr 3-3-1-12-16, p 8 ja seal viidatud lahendid). Ka väheintensiivsed õiguste riived on HKMS § 44 lg-st 1 tulenevalt halduskohtus vaidlustatavad (Riigikohtu 16.12.2016 määrus haldusasjas nr 3-3-1-87-16, p 8 ). Protsessi varasemates faasides ei olnud olukord veel üheselt mõistetavalt selge, mistõttu oleks kaebuse varasem läbi vaatamata jätmine võinud ennatlikuks osutuda. Kaebuse väidetest võib järeldada seda, et kaebaja heidab vastustajale ette ehitusloa andmise otsustamisel kaebaja huvide kaalumata jätmist ning menetlusnõuete mittetäitmist. Kohus nõustub, et kuigi kaebaja on oma õiguste riive kirjeldamisel ebaselge, ei saa kaebeõiguse olemasolu siiski eitada (vt Riigikohtu 16.12.2016 määrus nr 3-3-1-8716, p 8). Kaebajal ei ole küll subjektiivset õigust nõuda, et kinnistul asuvaid hooneid ei rekonstrueeritaks, kuid kaebajal on õigus sellele, et ehitustegevusest tulenevad mõjud ei oleks ülemäärased ning et ehitusluba vastaks selles osas loa andmise aluseks olevatele õigusaktidele (üldplaneering, projekteerimistingimused). Antud juhul on kaebaja leidnud, et ehitusluba väljub selle andmise aluseks olnud õigusaktidega sätestatud tingimustest ja kavandatud tegevusega kaasnevad senisest suuremad mõjutused (nt müra jms). Riive ei tähenda rikkumist ning subjektiivse õiguse rikkumine ehitusloa või projektiga tuleb kohtumenetluses tõendada vastavalt halduskohtumenetluse seadustiku (HKMS) § 59 lg-le
98. Ehitusluba ei anta, kui ehitis või projekt ei vasta õigusaktides seatud nõuetele ja projekt ja ehitis ei vasta nõuetele ka siis, kui ehitis või selle projektikohane kasutamine kahjustaks ebamõistlikult kaebaja õigusi. Kaebaja leiab, et ehitusluba ei oleks tohtinud välja anda juba lähtuvalt ehitise ohtlikku olukorda arvestades ning TLPA oleks pidanud sellega arvestama juba ehitusloa väljastamisel samuti ehitusprojekti kontrollimisel ehk kaebaja käsitleb neid olukordi, mida kohtupraktikas on varem hinnatud. Kaebaja leiab, et kasutusloa menetluses ei ole tema õigused enam piisavalt tagatud, samas tekitatakse kolmandale isikule kahjulikke tagajärgi, kui hiljem ei ole võimalik kasutusluba anda ja see on tekitatud omavalitsuse veast. Lähtuvalt eeltoodust tuleb protsessiosaliste vastandlikku positsiooni ja vaidlusaluse haldusakti õiguspärasuse küsimust hinnata. Praegusel juhul on kaebaja kohtusse pöördunud, et pidada õigusvaidlust haldusorganiga ehitusloa andmise üle ehkki kaebaja on samal ajal algatanud ka rea tsiviilõiguslikke vaidlusi. Õigusi rikkuva ja õigusvastase haldusakti võib menetlusökonoomia põhimõttest tulenevalt jätta tühistamata juhul, kui pärast haldusakti tühistamist tuleks samasisuline akt igal juhul uuesti välja anda. Kui toimub kaasomandi eseme kasutamisel ruumide majandusliku otstarbe oluline muutus (AÕS § 74 lg 1 tähenduses), siis see võib tuua kaasa ebamõistlikke kahjustusi teisele korteriomanikule ning arvestada tuleb ka erisätteid KOS § 10 ja 12 alusel. Korteriomanik võib korteriomandi reaalosa kasutada oma äranägemise järgi, va siis, kui 20 kasutus läheb vastuollu seaduse või kolmanda isiku õiguste ja huvidega. KOS § 11 lg 1 p 1 kohaselt on korteriomanik kohustatud hoiduma tegevusest, mille toime teistele korteriomanikele ületab omandi tavakasutusest tekkivad mõjud. Ehitusloa andmine, kui diskretsiooniotsus, ei tohi kahjustada teiste korteriomanike omandiõigust ega omanike ja muude isikute teisi õigusi (eraelu puutumatus, vara väärtuse vähenemine).
99. Menetlusosaliste vahel ei ole vaidlust selles, et ehitusloa väljastas pädev haldusorgan. Vaidlust ei ole ka selles, et ehitusluba on haldusakt, mille eesmärk on kontrollida projekteeritava ehitise ja kavandatavate ehitustööde vastavust ehitusnormidele, planeeringutele, tervisekaitse-, tuleohutus- ja keskkonnanõuetele ning muudele nõuetele juba enne ehitustööde alustamist; eelkontroll on vajalik, et vältida asjaolude pöördumatut muutumist seoses võimaliku õigusvastase ehitustegevusega või mittenõuetekohase ehitise valmimisega (Riigikohtu halduskolleegiumi 14.05.2002 otsus nr 3-3-1-25-02, p 12). Kaebusega taotletakse TLPA väljastatud ehitusloa nr 1512241/00352 osalist tühistamist, kuna kaebaja leiab, et rikutakse tema subjektiivseid õigusi, kui tegevus rajaneb õigusvastasele ehitusprojektile ja selle I etapi tööd on seotud M2 kasutusotstarbe muutmisega muuks toitlustusasutuseks, tulevikus võimalikuks restoraniks, M1 kasutus plaanitakse majutusasutusena. Ehitusluba antakse välja kaalutlusõiguse alusel ning sellise haldusakti õiguspärasust hinnates kontrollib kohus kaalutlusõiguse piiride ja eesmärgi ning muude kaalutlusreeglite järgimist haldusorgani poolt. Kohus ei hinda eraldi kaalutlusotsuse otstarbekust. Halduse kaalutlus- ehk diskretsiooniotsuste kohtulik kontroll on piiratud (vt Riigikohtu otsus asjas nr 3-3-1-54-03, p 38 ja nr 3-3-1-87-13, p 17). HMS § 54 sätestab, et haldusakt on õiguspärane, kui ta on antud pädeva haldusorgani poolt andmise hetkel kehtiva õiguse alusel ja sellega kooskõlas, proportsionaalne, kaalutlusvigadeta ning vastab vorminõuetele. Haldusakti põhjendus esitatakse haldusaktis või menetlusosalisele kättesaadavas dokumendis, millele on haldusaktis viidatud. HMS § 58 sätestab, et haldusakti kehtetuks tunnistamist ei saa nõuda üksnes põhjusel, et haldusakti andmisel rikuti menetlusnõudeid või et haldusakt ei vasta vorminõuetele, kui eelnimetatud rikkumised ei võinud mõjutada asja otsustamist. Kohtupraktika kohaselt ei saa arvestada kohtumenetluse jooksul esitatud põhjendusi, kui pole võimalik tõendada, kas need on samad, millest tegelikult akti andmise ajal lähtuti (Riigikohus on otsuses nr 3-3-1-61-07) ning hilisemate põhjenduste arvesse võtmine on lubatav, kui kohus on veendunud, et haldusorgan lähtus nendest kaalutlustest haldusakti andmisel (Riigikohtu otsus asjas nr 3-3-1-46-14, p 15 ja seal viidatud praktika). Kohus ei saa üldjuhul ise asuda haldusakti resolutsiooni põhjendama õiguslike ja faktiliste alustega, mida haldusorgan oma haldusaktis ei ole selle andmisel märkinud ning seda eriti juhtumitel, kus haldusakt antakse kaalutlusõiguse alusel (Riigikohtu otsus viidatud asjas nr 3-3-1-49-08, p 11). Käesolevalt ei ole TLPA asunud ehitusluba motiveerima täiendavate asjaoludega, mille suhtes saaks esineda etteheiteid, et akti andmine või selle kaalutlused pole kontrollitavad. K.K. on käesolevaks ajaks vaidlustanud põhimõtteliselt kõik ühistu tehtud otsused, mis puudutavad renoveerimisküsimusi ja ühistu poolt vajalikuks peetvaid töid. K.K.i esitatud taustaandmetest võib mõista, et K.K. on vaidlustanud nii 20.05.2016, 09.06.2016 ja 27.09.2016 üldkoosolekute otsused osaliselt ning ilmselt vaidlustab ka uusi otsuseid, kui need tehakse (nt rahastamise küsimused jms), ent see toimub sõltumata ehitusloa olemasolust/väljastamisest ning haldusorganil puudus õiguslik alus keelduda lahendamast ehitusloa taotlust, mis oli esitatud TLPA-le. Loogiline on, et ühistu eelnevalt arutab läbi vajalike tööde tegemise ja alles seejärel esitab loataotluse, mida saab vastustaja lahendama asuda ning protsess ei toimunud vastupidiselt. Kaebaja on esitanud läbisegi erinevaid seisukohti ning on jäänud sageli ka vastuoluliseks, sj esitab kaebaja ise faktilisi asjaolusid eksitavalt ning osaliselt asjasse mittepuutuvalt, mistõttu saab kohus nõustuda menetlusosalistega, et kaebaja sisult eraõiguslike vaidluste lahendamine saab toimuda siiski vaid maakohtus ning paljuski võib olla kaebaja kaebuse väidetest esitatud ajendist, et selliselt võiks kaebaja meelest saavutada eelised nn kaasomandi võimalikus jaotamises. Vastupidiselt oleks kaebaja menetluse kestel saanud selgelt eristada, 21 missugused küsimused on olulised ja missugustes ta oli kaebust esitades eksinud. Kuigi kaebaja nimetab rea õiguslikke aluseid ja põhjuseid, miks tuleks ehitusprojekti või ehitusluba vaadata kriitiliselt, ei seosta ta neid enamasti enda konkreetsete õiguste rikkumisega ega nimeta raskeid tagajärgi, mis võiksid temale saabuda ning kaebaja jätab tegelikult enda pretensioonid sisustamata ning esitab põhistatud selgituse asemel enamasti juba uue pretensiooni. Menetluse läbiviimisest. Esmalt märgib kaebaja menetlusnormide rikkumist kuna leiab, et teda ei kaasatud ehitusloa menetlusse ja ei piisa, kui ta sai esitada seisukohti enne ehitusloa väljastamist või tutvuda projektiga. Menetlusnormide rikkumine võib kaasa tuua kaebaja õiguste rikkumise ja haldusakti õigusvastasuse. Vaidlust ei ole selles, et kehtiva seaduse kohaselt peab ehitamiseks olema ehitusluba (

§ 38) ja ehitada tuleb vastavalt ehitusprojektile (v.

a seaduses nimetatud väikeehitise ehitamise korral). Ehitusloa taotlemisel tuleb esitada ehitusprojekt (

§ 5

), mis vastab ehitusloa taotlemisel ehitusprojektile esitatavatele nõuetele ja on koostatud või kontrollitud (

§ 13

; § 14 ).

§ 44sätestab ehitusloa andmisest keeldumise alused.

Asjaolu, et kavandatavat tegevust hinnatakse ka kasutusloa menetluses, ei ole haldusakti tühistamise aluseks. Haldusakti ja vastustaja tegevuse puudusi ei nähtu põhjusest, kui TLPA on jätnud märkimata, mida ta arvab ühistu otsustest ja algatatud vaidlustest. Kaebaja ei ole nõustunud TLPA seisukohaga, justkui saaks hiljem antava kasutusloa menetluse kaudu kontrollida ehitamise õiguspärasust nii, et tema õigused ja huvid saaksid ka tegelikult kaitstud. Siinkohal saab kohus nimetada, et kohtupraktikas on nt Riigikohtu halduskolleegium selgitanud, et kasutusloaga antakse nõusolek, et valminud ehitis või selle osa vastab ehitusloa või kirjaliku nõusoleku taotlemisel esitatud ehitusprojektile. Kasutusluba väljastatakse, kui ehitis vastab õigusaktidega ettenähtud nõuetele, sh müra puudutavatele nõuetele ja keelule, et ehitis ei või seada ohtu inimese elu ja tervist (Riigikohtu halduskolleegiumi 11.10.2016 otsuse nr 3-3-1-15-16 p 31). Kasutuslubade tühistamise aluseks saab olla üksnes asjaolu, et ehitusload on õigusvastased. Riigikohus on 11.12.2013 otsuses haldusasjas nr 3-3-1-46-13 (p 19) rõhutanud, et

§ 24

lg 1 p 2 kohaselt peab pädev asutus ehitusloa väljastamisest keelduma, kui ehitusprojektis ei ole arvestatud ehitisele esitatavaid nõudeid. Ehitusloa väljaandmise aluseks olev ehitusprojekt peab olema koostatud selliselt, et selle järgi ehitatav ehitis vastaks

§-le 3 (

§ 18lg 2 esimene lause).

Seejuures tuleb ehitusprojekt koostada niisuguse detailsuse ja ulatusega, mis võimaldab kontrollida ehitise vastavust õigusaktides kehtestatud nõuetele (

§ 18lg 3 p 4).

Sellisteks nõueteks on iseäranis nõuded ehitise ohutusele ja püsivusele. Ehitis ei või ohustada selle kasutajate ega teiste inimeste elu, tervist või vara ega keskkonda (

§ 3lg 1, lg 4 esimene lause).

Ehitisele mõjuvad koormused ja muud mõjud ei või põhjustada ehitise või selle osa varisemist ning vastuvõetamatult suuri deformatsioone (

§ 3lg 4).

Ehitusluba ei tohi hoone ümberehitamiseks anda, kui see tekitaks hoones varisemisohu (21.detsembri 2001. a määrus haldusasjas nr 3-3-1-67-01, p 2). Riigikohtu halduskolleegium on selgitanud, et kasutusloaga antakse nõusolek, et valminud ehitis või selle osa vastab ehitusloa või kirjaliku nõusoleku taotlemisel esitatud ehitusprojektile. Kasutusluba väljastatakse, kui ehitis vastab õigusaktidega ettenähtud nõuetele, sh müra puudutavatele nõuetele ja keelule, et ehitis ei või seada ohtu inimese elu ja tervist (Riigikohtu halduskolleegiumi 11.10.2016 otsuse nr 3-3-1-15-16 p 31). Kohus nõustub teiste menetlusosalistega, et kaebaja ei ole ehitusloa aluseks olnud projekti puudustele osundanud ning kohtumenetluses on kaebaja pigem püüdnud leida kunstlikult otsitud vigu. Kui kaebaja ka oleks needsamad projekti vead esile toonud, mis ta esitas kohtus, ka siis nähtub, et käesolevalt puudusid seaduslikud alused ehitusloa väljastamiseks ning seda tulenevalt ka projektist, mis vastab tegelikkuses seaduse nõuetele. Ehitusprojekt vastab kehtivatele õigusaktidele, ehitus- ja projekteerimisstandarditele ning projekteerimisnormidele, sh majandus- ja taristuministri 17.07.2015 määrusele nr 97, mis seab nõuded ehitusloa taotlemisel esitatavatele nõuetele ehitusprojektile. Kooskõlas ehitusprojekti määrusega nr 97 „Nõuded ehitusloa taotlemisel esitatavale ehitusprojektile“ on vaidlusaluses projektis ära toodud hoone kandekoormuse näitajad ning arvude ja andmete arvutusi 22 projektis esitama ei pea. Arvutuste aluseks on võetud standardid ja määrused ning arvestatud on konkreetse hoone näitajaid. Kaebaja seisukoht, et ehitamine lubati eskiisi/eskiisprojekti alusel, ei vasta tõele. Ehitusprojekt ei ole puduustega ka seetõttu, justkui tulnuks teha juba kõik uuringud ja et tööd toovad kaasa ohu kinnistule. Kui ehitusprojektis ei ole puudusi eelmärgitu tõttu, siis ei saa olla ehitusluba vastuolus seadusega eelmärgitud põhjusel ka osaliselt. Ehitusprojekt on saanud vajalikud kooskõlastused kõigilt ametiasutustelt, ka Kultuuriväärtuste Ametilt ning Päästeametilt ning selles vaidlust ka ei ole. Kaebaja ise ei andnud nõusolekult projektile, ent see ei ole ka seaduse kohaselt vajalik. Asjaolu, et kaebaja peab vajalikuks ja võimalikuks, et ehitusprojekti ja ehitusloaga tuleks reguleerida kaasomanike vahelisi omandisuhteid, ei tingi projekti ega ehitusloa õigusvastasust ega projekti puudulikkust. Kohtupraktikast ei tulene samuti, et ehitusprojektis peaks kajastuma või selle andmiseks oleks vajalik kaasomanike nõusolek (RKHKo nr 3-31-57-14). Kaebaja õigusi ei saa kuidagi rikkuda nö automaatselt asjaolu, kas ehitusluba anti kaasomaniku nõusolekuta. Kaebaja ilmselgelt toetub sj valesti asjaoludele, justkui oleks konstruktsiooniprojekt vigane, kuna teostatakse juurdeehitisi, mida tegelikult ei teostata, ka ei ole mõõdistused vigased põhjustel, mida nimetab kaebaja. Ehitusprojekti plaanidel ei ole seatud eesmärgiks joonistada ülesse täpselt nt korterivaheliste seinte paksus ning kui need ka puuduvad, siis asjaolust, et nt kaebaja enda korterisse nr 6 ei ole ligipääsu võimaldanud. Kaebaja on küll ise esitanud jooniseid, mis tema arvates kajastavad tema korteriomandi asjaolusid ja seisukorda õigemini, ent 27.10.15 seisukoht ei ole asjakohane ning selle andmed ei ole kontrollitavad, need ka ei kuulu projekti koosseisu. Vastupidiselt on aga ehitusloa aluseks olnud projektid kontrollitavad. Olemasolevad projektid ja plaanid näitavad, et Pikk 15 hoonele koostati aastatel 2013- 2014 kaks projekti- eskiisprojekt ja rekonstrueerimisprojekt. 09.12.14 väljastati projekteerimistingimused (edasiselt PT-d) ja selle põhjal koostati hooneosade A,B,C,F ja G ehitusprojekt (edasiselt projekt). Ehitusprojekt koosneb 7 osast ja iga osa omakorda dokumentidest, seletuskirjadest ning vajalike ehituse etappide kirjeldustest. Nt osa 3 „arhitektuurne põhiprojekt“ sisaldab seletuskirja, kus on ehitusetappide kirjeldused, olemas on ka keldrikorruse, I korruse ja vahekorruse, II ja III korruse ning pööninguosa plaanid. Väljastatud on 02.09.15 3 ehitusluba, so külmaveetorustiku rajamiseks, side-õhu ja kaabelliini rajamiseks ja ehitusluba ehitise ümberehitamiseks, millega lubati hoone rekonstrueerimine. Kaebaja on vaidlustanud viimase ning ei ole tegelikult vaidlustanud kahte esimest luba. Load on väljastatud ehitusprojekti alusel ja kõik 7 osa on laetud ülesse ka toimikusse ning kaebajale kättesaadavad, et asjaosalised saaksid lähtuda ühtedest ja samadest dokumentidest. Kaebaja esitatud plaanidest kohus ei saa lähtuda, nendest nähtub, et need ei ole ehitusprojekti osadeks ja kaebaja ei ole asunud enam seda ka ümber lükkama, mistõttu ei analüüsi kohus neid plaane täpsemalt. Lisaks ehitusprojektile on koostatud konstruktsioonide põhiprojekt, konstruktsioonide osa on lahendatud eelprojekti staadiumis. Vastavuses määruse nõuetega on ehitusluba võimalik taotleda ehitusloa taotleja valitud staadiumis kas eel-või põhiprojektina. Seega on igati piisav eelprojekti esitamine. Käesolevaks ajaks on koostatud ka põhiprojekt. Tegelikkuses võimaldaks ehitusloa andmise juba ka see, kui kogu ehitusprojekt oleks eelprojekti staadiumis ( § 13 lg 2). Projekti on koostanud tunnustatud projekteerimisettevõtte Restor AS projekteerijate ja arhitektide poolt, kes vastavad seaduses sätestatud nõuetele tööde läbiviimiseks. AS Restor omab vajalike tegevuslube ja registreeringuid ning kaebaja vastupidiseid väiteid enam ei ole esitanud, kuigi sai neid andmeid vajadusel kontrollida. Seega vastab ehitusloa taotluse juurde esitatud projekt ehitusprojekti määruse nõuetele (eelprojekti nõuded). Koostatud on põhiprojekt nii kinnistu veevarustust, kanalisatsiooni, kütet, ventilatsiooni ja jahutuse välisvõrgu kui ka elektripaigaldise ning konstruktsioonide osas. Konstruktsiooni põhiprojektis on lahendatud täpsemalt otsaseina vajumise küsimused. Taotlus ehitusloa väljastamiseks oli esitatud kuni 01.07.15 a kehtinud

alusel ning kaebaja ei ole suutnud esile tuua, millised vead võiksid olla taotlusel, mis teda vahetult puudutavad nii, et soovitud töid ei tuleks teha ja et seda taotlust ei saanud rahuldada või projekti koostada, et seda väljastada. Nagu 23 taustaandmetest nähtub, siis on kaebaja algatanud mitmed vaidlused küll Harju Maakohtus, kuna ta pole nõustunud erinevate tööde tegemisega, mida soovivad teised hoone omanikud, ent see veel ei selgita käesolevat kaebust, kuigi kaebaja pole rahul kaasomaniku õiguste väidetava rikkumise tõttu hoone mõtteliste osade majandamisel. Eelmärgitud vaidlustega vastustaja aga ei pea ehitusloa andmisel arvestama.

1. Haldusakt vastab ka põhjendamisele ettenähtud nõuetele vähemalt miinimummääral ning on kohtulikult kontrollitav. Kohtule nähtub, et haldusakt oli kaebaja jaoks piisavalt arusaadav ning võimaldas kaebeõiguse teostamist. Vastustaja on asja otsustamisel käsitlenud erinevad huve, vastuväiteid ning esitanud haldusakti põhimotiivid. Olemas on asja otsustamiseks vajalik alusmaterjal, mis kajastab ehitamise üksikasju täpsemalt ning vastupidised seisukohad on põhjendamatud. Kohus saab eeldada esitatud tõendite ja materjalide valguses, et menetluses on kõigi asjassepuutuvate avalike huvide ja erahuvide väljaselgitamisega tegeletud ning oluliste asjas väljatoodud kaebaja või siis ka avalike huvidega mittearvestamist ei nähtu. Kaebaja seisukohti, mis ta esitas, on arvestatud ja arvestamata jätmiseks ei saa lugeda seda, et nendega pole vastustaja nõustunud.
2. Kaebajal on olnud võimalik menetluses osaleda, sh tuua välja avalikke huve, ent hilisemaid sündmusi ei saanud vastustaja arvestada. Kohus on lahendanud kaebaja taotluste alusel mitu korda EÕK taotlusi, ent nende lahendamise tulemus kinnitas, et kaebaja erinevatel kahtlustel ja väidetel ei ole olnud tegelikku alust. HMS § 11 lg 1 p 3 kohaselt on menetlusosalisteks isikud, kelle õigusi või kohustusi haldusakt, haldusleping või toiming võib puudutada. Kohus nõustub kaebajaga, et ehitusloa väljaandmise menetlusse tuli käesolevalt kaasata siiski ehitise kõik omanikud, ent ei nõustu kaebajaga selles, et ta jäi ka tegelikkuses menetlusse kaasamata.

§ 2

lõike 4 kohaselt kohaldatakse ehitusseadustikus haldusmenetlusele haldusmenetluse seaduse sätteid, arvestades ehitusseadustiku erisusi. Ehitusloa taotluse menetlust reguleerivad ammendavalt

§-d 40–

1. Need sätted on HMS § 15 lg 2 suhtes erinormid. HMS § 40 lg 1 kohaselt enne haldusakti andmist peab haldusorgan andma menetlusosalisele võimaluse esitada kirjalikus, suulises või muus sobivas vormis asja kohta oma arvamus ja vastuväited. Sama paragrahvi lg 2 järgi tuleb samal viisil toimetada ka enne toimingu sooritamist, mis võib kahjustada menetlusosalise õigusi. Haldusmenetluse seaduse (HMS) § 5 lõike 2 kohaselt viiakse haldusmenetlus läbi eesmärgipäraselt ja efektiivselt, samuti võimalikult lihtsalt ja kiirelt, vältides üleliigseid kulutusi ja ebameeldivusi isikutele. Vaidlust ei ole selles, et käesoleval juhul kuulub vaidlustatud haldusakti õiguspärasuse hindamisel rakendamisele esmajärjekorras Ehitusseaduse §
2. Vastavalt

§ 42

lg 1 antakse ehitusluba, kui esitatud ehitusprojekt vastab õigusaktides sätestatud nõuetele, eelkõige detailplaneeringule või projekteerimistingimustele ning ehitisele ja ehitamisele esitatud nõuetele. Kaebaja oli oma põhiseisukohad arenduse suhtes väljendanud juba projekteerimistingimuste arutamisel ning praeguses asjas esitatud kaebaja väidetest ei ole võimalik järeldada, et ta oleks haldusmenetlusse kaasamise korral esitanud oluliselt erinevaid seisukohti. Vastavalt ka Tallinna Linnavolikogu 06.09.2012 määruse nr 21 „Tallinna linna ehitusmäärus“ (§ 34 lg-tele 6 ja 7) korraldab TLPA ehitusprojekti kooskõlastamise isikute ja asutustega, kellega kooskõlastamise vajalikkus on kindlaks määratud detailplaneeringu, projekteerimistingimuste, arhitektuur-ehituslike tingimuste või õigusaktiga, ning edastab neile ehitusprojekti kooskõlastamiseks või arvamuse saamiseks. Olukorras, kus kaebaja oli esitanud enda vastuväited seoses kavandatava tegevusega projekteerimistingimuste kohta algatatud menetluses ning need väited kattuvad põhilises osas praeguses menetluses esitatud väidetega ning asjaolu, et kaebaja neid ei esitanud ehitusloa menetluses uuesti, ei mõjutanud asja otsustamist. Selliselt ei saa kaebaja eraldi kaasamata jätmist veel ka ehitusloa andmise etapis pidada selliseks rikkumiseks, mis oleks saanud mõjutada asja otsustamist ning kaebaja vastuseisuga on arvestatud. Seetõttu ei too see kaasa HMS § 58 kohaselt haldusakti tühistamist. 24 Kaebaja heidab vastustajale sj ette sisuliselt tema ärakuulamiskohustuse rikkumist, ent arvestades, et projekteerimistingimuste kehtestamine on ehitusloa andmisel eelhaldusaktiks (Riigikohtu 14.05.2002 otsus nr 3-3-1-25-02, p 16), on menetlusnõuete järgimise osas põhjendatud käsitada haldusmenetlust projekteerimistingimuste väljastamisest kuni ehitusloa andmiseni ühtse haldusmenetlusena. Vaidlust vastustajaga ei ole selles, et kaebaja kui kinnistu kaasomanik, tuli haldusmenetluse seaduse (HMS) § 11 lg 1 p 3 tähenduses kaasata kinnistut puudutavate projekteerimistingimuste väljastamise ja ehitusloa andmise menetlusse. Vastustaja sai juba projekteerimistingimuste menetluses teada kaebaja vastuväited ning väljastas kaebajale ka taotletava ehitusloa aluseks koostatud projekti. Seega nähtub, on kaebaja saanud esitada oma seisukohad juba seotult PT-de arutamisega ning see on piisav ehitusloa väljastamise otsustamiseks. Isegi juhul, kui käsitletud olukorras oleks tegemist ka rikkumisega, leiab kohus, et eeltoodud rikkumine ei too kaasa ehitusloa kehtetust ning ei anna alust seda tühistada kohtus. HMS § 58 kohaselt ei saa haldusakti kehtetuks tunnistamist nõuda üksnes põhjusel, et haldusakti andmisel rikuti menetlusnõudeid või et haldusakt ei vasta vorminõuetele, kui eelnimetatud rikkumised ei võinud mõjutada asja otsustamist. Kaebaja aga sai oma seisukohad esitada ning ehitusloa väljastamist need ei saanud ega saaks ka edasiselt takistada. Ärakuulamisõigus ei ole absoluutne ega hõlma haldusorgani kohustust iga muudatuse korral anda menetlusosalisele võimaluse oma seisukohta avaldada. Haldusorganil tuleb leida mõistlik tasakaal ärakuulamisõiguse, haldusmenetluse efektiivsuse ja kiiruse vahel. Pädev asutus kontrollib ehitusloa taotluse saamisel selle nõuetele vastavust ning kui ehitusloa andmine on ilmselgelt võimatu, jätab ta taotluse läbi vaatamata ja tagastab selle koos põhjendusega (

§ 41

).

§ 42

lg 1 sätestab, et ehitusluba antakse, kui esitatud ehitusprojekt vastab õigusaktides sätestatud nõuetele, eelkõige detailplaneeringule või projekteerimistingimustele ning ehitisele ja ehitamisele esitatud nõuetele.

omistab kaalu vaid puuduste tõsidusele, mitte asjaolule, kas neid saab kõrvaldada või mitte. Samuti sätestab

§ 44

p 4, et „pädev asutus keeldub ehitusloa andmisest, kui ehitise või ehitamisega kaasneb kinnisasja omanikule /.../ või muudele selle mõjualas olevatele isikutele püsiv negatiivne mõju, mis on üleliia koormav ja mida ei ole võimalik piisavalt vähendada ega leevendada.“

§ 12

lg 3 kohaselt tuleb ehitamisel arvestada ehitamisest mõjutatud isikute õigusi ning rakendada abinõusid nende õiguste ülemäärase kahjustamise vastu.

§ 38

lõikele 1 annab ehitusluba õiguse ehitada ehitist, mis vastab ehitusloa andmise aluseks olevale ehitusprojektile. Ehitusluba on nõutav ehitusseadustiku lisas 1 nimetatud juhul (

§ 38lg 2).

Nii ühisveevärgi- ja kanalisatsioonitorustiku paigaldamisel, ümberehitamisel või laiendamisel on ehitusluba nõutav, samuti juhul, kui teostatakse neid töid, mida nimetab ära käesolevalt vaidlustatud ehitusluba.

§ 40

lõike 3 kohaselt tuleb koos ehitusloa taotlusega esitada nõuetele vastav ehitusprojekt. Käesolevalt esitatud ehitusloa taotlusega esitati ka ehitusprojekt ja ehitusloa taotluse menetlemisel tehti kindlaks, et esitatud ehitusprojekt vastab nõuetele, see on nõutud ametite poolt kooskõlastatud ning ei esine

§-s 44 loetletud ehitusloa andmisest keeldumise aluseid. Kõiki ehitusloa taotluse menetlemise käigus kogutud ja tuvastatud asjaolusid arvestades andis vastustaja välja ehitusloa ning kohtule ei nähtu, et see sisaldaks ebaõigeid kaalutlusi või et kolmas isik oleks esitanud ehitamiseks valeandmeid. Kaebaja ei ole senimaani esitanud asjakohaseid väiteid või tõendeid, et mingid andmed oleksid valed ja sellisena mõjutaksid kaebaja õigusi. Kohtu hinnangul vastas ehitusloa menetlus nõuetele.

1. Kohus jääb seisukohale, et ehitusloa osaline tühistamine ei taga kaebajale seda, et ühistu loobub plaanitud vajalike tööde teostamisest ning ei jätka majandustegevust ühistu otsustega plaanitud viisil. Kaebaja saab kaitsta ja ongi asunud kaitsma väidetult rikutud õigusi hagimenetluses, millele kohus juba viitas ka 29.11.2016 kohtumääruses. Kaebaja need väiteid ja seisukohad on asjakohatud või väljuvad käesoleva menetluse raamest, mis seonduvad tsiviilasja vaidlusega. Kohus on juba varasemalt ka selgitanud kaebaja poolt ette heidetud ehitustegevuse osas, et käesolevas asjas ei saa kohus peatada omavolilisi ehitustöid ja neid töid, mis 25 ei ole vaidlusaluse ehitusloa reguleerimisalas (kohtu 22.04.2016.a. nõue). Käesolevas haldusasjas ei saaks lahendada ka küsimusi, milliseid töid on keegi kaasomandil ise teinud, sj pärast ehitusloa andmist ja kaebuse esitamist. Kohus ei tagastanud kaebaja esitatud materjale, kuivõrd nendest nähtub ja on tõendatud, et need on koostatud peale ehitusloa andmist ja nendes püstitatud küsimustele ei saanud vastustaja juba ainuüksi sellest tulenevalt haldusaktis midagi vastata. Samuti nimetab kohus koheselt, et isegi kohtumenetluse kestel ei ole avaldunud haldusakti selliseid vigu, mis võiks kaebaja väiteid tõendada, mis viitab usutavalt, et ehitusluba on antud välja õiguspäraselt ja pole tehtud niisuguseid vigu, mis seaks kahtluse alla, et ehitusloaga pole lahendatud olulisi küsimusi. Kaasomandile tekkinud väidetud ebaseadusliku ehitustegevusega tekkinud erinevad kahjustused saab kindlaks teha maakohtus (kohtu täpsem selgitus 29.11.2016 kohtumääruses) ning kohus jääb selgelt seisukohale, et halduskohus ei saa ehitusloa üle peetvas vaidluses asuda lahendama küsimusi, mis seonduvad kaasaomandi osade kindlaksmääramisega, suurusega, selle edasise kasutamisega ja vaidlused, mis on seotud kaasomanike vaheliste suhetega, on oma olemuselt tsiviilõiguslikud (selgitatud ka 28.04.2016 kohtumääruses). Kaebajal on tekkinud probleemid ka seotult tehtavate tööde eest tasumisega, sellest tulenevate ühistu otsustega, ent ka need probleemid on lahendumas maakohtusse esitatud kaebaja hagidega, ent nende küsimuste püstitamine kaebaja poolt ei saanud ega saa takistada ehituslubade väljastamist. Ka meenutab kohus, et jääb selle juurde, et ehitusloa küsimuseks ei ole otsustada tööde vajalikkuse üle ning seetõttu ehitusloa menetluses ega haldusaktis ei anta vastuseid ega andmeid selle kohta, kas töö ise on vajalik (varem selgitatud 29.11.2016 kohtumääruses). Tööde vajalikkuse otsustab siiski ühistu, kes on loa taotlejaks. TLPA puudub pädevus tehtavate tööde vajalikkuse üle otsustada, mistõttu sellekohaseid kaalutlusi haldusaktis ei saagi esineda.
2. Kaebaja kordab oma positsioone teesides, mistõttu kohus võtab probleemid kokku järgmiselt. K.K. on jäänud vaatamata korduvalt läbi arutatud küsimustele endiselt seisukohale, et ehitusprojektis puuduvad põhiprojektid. Kohus on selgitanud, miks antud juhul nende puudumine ei takistanud ehitusloa väljastamist (29.11.2016 kohta) ja käesolevalt on tuvastatud kaebaja väite alusetus. Kohtuvaidlus puudutab ehitusloa tühistamist osas, milles käsitletakse ehitusloa saanud projekti seletuskirja II etapis kirjeldatud ehitustöid ja mille esitas kolmas isik 21.03.
3. Ehitusprojekt on kooskõlas kõigi asjakohaste seaduste, määruste, ehitusstandardite ja projekteerimistingimustega ning TLPA ei ole ehitusloa väljastamisel rikkunud kaalutlusõigust ega vajalikke vormi- või menetlusnõudeid. Kaebaja asus eksitavalt seisukohale, justkui annaks ehitusluba loa ehitada kaasomandis olevatele pindadele nii, et kaebaja jääb kaasomandi osast mingil moel ilma ja et seda kajastavad ka projekti andmed. Tegelikkuses on ehitusluba väljastatud märkusega, et „Ehitustööde läbiviimisel ei tohi rikkuda teistele isikutele kuuluvaid asjaõigusi. Ehitusluba ei anna õigust ehitusloale märgitud maaüksuse või ehitise omaniku loata ehitada“. Ka ehitusprojektist ei saa välja lugeda midagi enamat ning neid dokumente tuleb uurida koos ja vastastikustes seostes. Ehitusprojekt teenib neid huve, mida väljendab ehitusluba. Ehitamist ei saaks kuidagi keelata ka nende ehitiste puhul, mis vajavad rekonstrueerimist põhjusel, et hoones asuvad avariilised objektid või isegi siis, kui hoone vajab tervikuna renoveerimist, et selle avariiohtlikkus välistada. Kaebajast ei ole täiel määral äratuntav, kas ta peab hoone olukorda ohtlikuks/avariiliseks või vastupidi, samas pole ka äratuntav, milliste tööde teostamist kaebaja tunnustaks. Iseenesest ei kao ühestki hoonest tulenev oht, kui seda ei asuta kõrvaldama, mida saab teha aga üksnes läbi ehitustegevuse. Selles mõttes tuleb teostada ja taluda ehitustöid ka hoone suhtes, mis on avariilised või ohtlikud ning käesolevalt ei ole hoones tuvastatud ehituslikult kõrvaldatavad avariilised olukorrad kadunud seetõttu, et kaebaja on need väidetult ise kohtumenetluse ajal likvideerinud. Kaebaja möönab sj ka ise, et hoone otsasein on lubamatult ja ohtlikult kaldu, seega vastab tõele, et oli tekkinud avariiohtlik olukord, mille tõttu oli tehtud ettekirjutus. Kuna tehtud 26 ettekirjutus puudutas otsaseina suhtes antud soovitusi ja nõudeid, siis kaebaja väidab, et ta ise täitis ettekirjutuse ja otsene oht Pikk tn 15 hoone otsaseinale hetkel puudub. Kuigi kaebaja ise leiab, et see olukord on ettekirjutuse tegijat rahuldav, ei ole ühistu ja Pikk KV OÜ selle seisukohaga nõustunud. Samas nähtub, et ettekirjutuse täitmine ei välista kuidagi ühistu kavandatud töid, mille maht on erinev. Kui hoone omanikud leiavad, et ei saa nõustuda kaebaja seisukohaga, justkui ei pea keegi hoones enam midagi edasi ehitama, siis jätkatakse kavandatud töödega plaanitud ja võimalikus ning vajalikus mahus. Kohus siinkohal nimetab, et vaatamata korduvatele küsimuste käsitlusele ja selgetele seisukohtadele, mis tööd on hädavajalikud ning miks ei ole piisav ettekirjutuse täitmine kaebaja poolt otsaseina edasise lahenduse suhtes, ei ole kohtul usutav, et kaebaja neist probleemidest ja käsitlustest ka tegelikkuses aru ei saa. Kaebaja positsioonide ebamäärasust või soovide lühiajalist perspektiivi võib pigem selgitada vaid isiklik huvi nt realiseerida oma korter kiiresti, mis tähendab, et temale on tõesti ehk kasulikum kulutusi hoonele enam mitte teha. Samal ajal peaks olema arusaadav, et kinnisvara hind hakkab pikas perspektiivis kiirelt langema, kui hoone on sellise otsaseinaga, mille pikemajaline püsimajäämine tekitab kaheldavusi. Asjaolu, et kaebajat erinevatel subjektiivsetel põhjustel ei huvita hetkel perspektiivsed lahendused, ei muuda vastustaja tegevust ja haldusakte õigusvastaseks. Seega, kui teised omanikud on igal juhul huvitatud oma kinnisvara väärtuse säilivuse aspektist lähtuvalt justnimelt võimalikult kiirelt hoone ohutuse tagamist, siis võimaldab seda ehitusloa andmine ja vajalike tööde teostamine. Isegi kui kaebaja endiselt leiab, et hoone põhjalik renoveerimine ei ole vajalik, siis saab ta oma huvid realiseerida efektiivsemalt ühistu tegevust vaidlustades (mida ta ongi juba tegema asunud). Vajalike ehitustööde teostamiseks on oluline koostada ehitusprojekt. Projekt ei muutu õigusvastaseks põhjusest, et kaebaja ei pea vajalikuks/otstarbekaks tööde teostamist, mida samas on soovinud ühistu. Teistele omanikele ei ole kuidagi etteheidetav, et nähes hoone seisukorda ja vananenud kommunikatsioone, saaksid nad loota oma vara säilivusele või tulevikus selle hinna tõusule. Kaasaja tingimustes ei ole kinnisvara realiseeritav, kui selle tingimused ei ole nõutaval tasemel ja iga kinnisvara hoonena eeldab, et seda korrastatakse. Keelates ära ehitustegevuse ei saa seega ära hoida võimalikke ohte või ohu suurenemist (kaebaja enda või kolmandate isikute elule, tervisele ja varale). Muuhulgas võib ka nimetada, et tehtud ettekirjutus oleks olnud täidetav, kui selle realiseerimist poleks ootamatult blokeeritud kaebaja tegevusega ning kohus saab vaid nentida, et erinevad kohtumenetlused pärsivad pikaks ajaks mistahes ehitustegevuse. Kaebaja märgib ka ise, et majas tegutseb ühistu ja ta on korteriühistu liige, ent ta on vastu korteriomanike enamuse plaanile hoone rekonstrueerida, mille eesmärgi seostab ta vaid kolmanda isiku Pikk Kinnisvara OÜ ärihuvidega, ometi on hoone ohutuses võtnud sõna ennekõike ühistu, kelle liikmeskond peab töid vajalikuks. TLPA-le ei saa kaebaja siinkohal etteheiteid esitada, sest TLPA ei otsusta neid küsimusi, mis on omanike pädevuses. Seega pole kaebuse põhjal mõistetav, et kui Pikk tn 15 hoone on kehvas olukorras, peaks seda olukorda ikkagi veel igal tingimusel kuidagi säilitama. Vaidlust ei ole kaebajal teiste liikmetega seejuures selles, et otsasein on jätkuvalt tänava poole ca 70 cm kaldu, vähemalt esitab kaebaja senimaani ka hiliseimaid tõendeid, mis seda selgelt kinnitavad. Hoone rekonstrueerimisele suunatud ehitusloa osaline tühistamine seaks aga ühistu liikmed võimalikku ohtu, mitte vastupidi, kõnelemata avalikust huvist tagada hoonest tulenev ohu kõrvaldamine. See, kas kaebaja tegi ettekirjutuse täimiseks tööd omavoliliselt või mitte (kolmanda isiku seisukoht), ei mõjuta käesoleva asja lahendit. Kaebaja on teinud töid, millega ehitusloa andmisel ei saanud keegi arvestada, seega kaebaja vastavasisuline etteheide vastustaja haldusaktile on selgelt asjakohatu ja isegi ehitusloa olemasolul ei välista see võimalust, et ehituse ohutuse tagamiseks tulebki jätkuvalt teostada täiendavalt töid, so kas osaliselt või siiski kõik ette nähtud tööd komplekselt. Kahtlusteta on ühistu edasiselt seotud K.K.i tegevusega ja ühistul on seetõttu vajalik otsustada, mismoodi sellest tegevusest võimalikult vähesema kahjuga lahendus leida. Hoone rekonstrueerimisele suunatud tegevus eeldab projekti koostamist ja projekti 27 eesmärgiks on muuhulgas pakkuda lahendusi hoone ohutuse tagamiseks. Tellitud projekt kohtu meelest tagas selle, et edasised ehitustööd kulgeksid range kontrolli all. Kaebaja ei saanud loota, et tehes tööd ettekirjutuse täitmiseks, hoiaks selline tegevus hoone seisukorra süsteemse kontrolli all ja sunniks loobuma ühistut kavandatud töödest või muudaks ehitusloa /projekti tagantjärgi kuidagi õigusvastaseks. Ehitusluba ei ole seejuures ka käsk teha töid, seega vastustaja tegevusest ei sõltu ehitusloa realiseerimise ulatus. Kaebaja heidab küll ette teisele poolele kontrollimatu lahenduse pakkumist, ent samas saab nõustuda seisukohtadega, et ettekirjutuse täitmine ja hetkevea kõrvaldamine ei haaku ühegi süsteemse uuringu või projektiga. Ettekirjutusel oli siiski lühiajaline ja teistsugune eesmärk ning nagu kaebaja esitatud dokumentaalne materjal kinnitab, on sellisel seisukohal ka ettekirjutuse tegijad ja hoone seisukorra kontrollijad, kes ei ole välistanud vajadust pikemas perspektiivis leida muid väljundeid, so nii nagu seda võimaldab projekt, ehitusluba või soovib ühistu. Kaebaja etteheiteid projektile ei aita selgitada tema soovi kasutada hoonete pindasid ja kanda renoveerimiseks vajalikke kulusid (või nende kulude jaotusküsimus), need põhjendused on asjakohatud ehitusloa õiguspärasuse hindamisel ning ei selgita ega seondu subjektiivsete õigustega ehitusloa vaidlustamiseks. Kaebaja jätab sj tähelepanuta, et hoone ohtlikkus ei piirdu üksnes otsaseina küsimusega ning vajalikud on teha ka muud tööd. Kaebaja täpsemad etteheited seonduvalt loataotluse aluseks olnud ehitusprojektiga ei ole ka asja arutamise tulemusel muutunud. K.K. heidab täpsemalt ette, et ehitusluba väljastati puudustega projektile ja koos sellega leiab kaebaja, et TLPA on rikkunud kohustust kontrollida ehitusnormide järgimist, väljastades ehitusloa ilma uuringuid nõudmata. Kaebaja põhistustest nähtuvalt on ehitustööde keelatus seotud ehituslikus osas vundamendi olukorraga, hoone F vahelae asendamist uuega peab ta samuti lubamatuks ning ta ei nõustu muude ehitustöödega, sest tema meelest puuduvad raskusarvutused, mis kinnitaks, et kavandatud tööd on ohutult võimalikud. Nii leiab kaebaja, et hoone vundament ei talu lisakoormusi ning TLPA ei ole seoses hoone vundamendiga ehitusuuringuid nõudnud. Kaebaja toetub siinkohal tema viidatud Riigikohtu lahendi seisukohtadele (nr 3-3-1-67-01) ja leiab, et ehitusluba ei tohi hoone ümberehitamiseks välja anda, kui see tekitaks hoones varisemisohu. Ehitusloa andmisel on järelevalveasutus kohustatud kontrollima ehitusnormide järgimist ning kui on ette näha, et hoone seisund võib halveneda, peab asutus seda loa andmisel arvestama. Siinkohal saab esmalt nimetada, et erinevalt kaebaja tsiteeritud ja viidatud lahendist, ei ole käesoleval juhul andmeid, mis kinnitaks, et hoone vundament oleks saanud varem vigastusi, mis sunniksid kahtlema selle püsivuses. Kaebaja ise sellise kaaluga tõendeid ei ole esitanud ja ühegi esitatud muu tõendi pinnalt ei saa möönda, et vundamendist kaasneb hoonele mingisugune oht või et hoones tehtavate töödega selle seisund võiks halveneda. Kuigi kohus leiab, et kaebaja ei saa halduskohtus ehitusloa menetluses vaidlustada ehitusloaga hõlmamata tööde tegemist, nähtub, et nn avause omavoliline tegemine töötaja tegevuse käigus oleks tekitanud vundamendi suhtes vigastusi või et arvates projekti koostamise ajast oleks selle seisund halvenenud (tekkinud praod). Hoone ei ole sarnaselt sõja ajal pommirünnakus kannatada saanud, mistõttu ei saa tal olla ka varjatud puudusi ja kui oleks, siis peaksid need ammu avalduma. Kaebaja väited selle kohta, et hoone rekonstrueerimisel võib tekkida oht seoses vundamendi võimaliku vajumisega on oletuslik ja otsitud põhjus, eriti olukorras, mil kaebaja on saanud kõik ehitusloaga ja ehitamisega seotud materjalid. Objektiivsed viiteid vundamendi olukorra halvenemisele ei saa järeldada seega asjaolust, justkui oleks selle senine seisukord halb/ebarahuldav, sest selleks puuduvad vundamendi vajumisele tüüpilised praod (vundamendist ülespoole jäävate seinte alaosas). 28 Vundamendi vajumist ei kinnita otsaseina enda viltune olek. Eksitavad on s