TARTU HALDUSKOHUS Jõhvi kohtumaja KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohtuasja number 3-17-1228 Otsuse kuupäev 26. september 2018 Kohtunik Karin Jõks Kohtuasi S.S.i ja J.T.u kaebus Jõhvi Vallavalitsuse

) § 22 lg 13 sätestab, et kui era-, munitsipaal- või riigi omandis oleva kinnisasjaga piirneval maal ei ole võimalik moodustada iseseisvalt kasutatavat kinnisasja ning planeeringu ja maakorralduse nõuetest tulenevalt on otstarbekas see maa liita piirneva kinnisasjaga, on piirneva kinnisasja omanikul õigus taotleda selle maa omandamist liitmiseks oma kinnisasjaga. Kinnisasjaga liitmiseks sobiva maa omandamine toimub maareformi seaduse VI1 osas (§ 312 - 313) sätestatud alustel.

§ 312

lg 1 täpsustab, et liitmiseks sobivaks maaks on üldjuhul riba-, siilu- või kiilukujuline või muu ebakorrapärase kujuga või selle väiksusest tingitud iseseisva kasutusvõimaluseta maatükk, millele üldjuhul puudub juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt ning mis on üldjuhul looduses tekkinud maareformi läbiviimise käigus või järel peamiselt eri aegadel kasutusel olnud erinevast plaani- või kaardimaterjalist või erinevatest mõõdistusviisidest tingitud vigade tõttu. Kinnisasjaga liitmiseks sobiva maana võib käsitada ka kinnisasja ja teise isiku omandis või valduses oleva avalikult kasutatava tee ja kinnisasja vahelist maatükki, kui seda ei ole tee omaniku või valdaja arvates otstarbekas arvata teemaa hulka.

§ 313

lg 5 näeb ette, et kui kinnisasjaga liitmiseks sobivat maad soovivad omandada mitme piirneva kinnisasja omanikud ning nad valla- või linnavalitsuse määratud tähtaja jooksul kokkulepet ei saavuta, otsustab valla- või linnavalitsus, kas lähtuvalt planeeringu ja maakorralduse nõuetest on otstarbekas maa jagada või jätta jagamata ning anda võimalus maa omandamiseks vastavalt kas mitmele või ühele taotlejale. 4

§ 22

lg 12 annab Vabariigi Valitsusele õiguse kehtestada määrusega kinnisasjaga liitmiseks sobiva iseseisva kasutusvõimaluseta maa erastamise kord. Vabariigi Valitsus on selle volitusnormi alusel andnud määruse „Kinnisasjaga liitmiseks sobiva iseseisva kasutusvõimaluseta maa erastamise kord“ (edaspidi kord). Kord ei sisalda ja ei saagi sisaldada täiendavaid aluseid, milline maa kuulub erastamisele või keda taotlejatest praeguse vaidluse asjaoludel eelistada. Volitus kehtestada maa erastamise kord ei anna selliste normide kehtestamise õigust. 7.

§ 313lg 5 nimetatud valla- või linnavalitsuse otsus on kaalutlusotsus.

Halduskohtumenetluse seadustiku (HKMS) § 158 lg 3 sätestab, et kaalutlusõiguse alusel antud haldusakti õiguspärasust hinnates kontrollib kohus kaalutlusõiguse piiride ja eesmärgi ning muude kaalutlusreeglite järgimist haldusorgani poolt, kohus ei hinda eraldivõetuna kaalutlusotsuse otstarbekust ja ei teosta haldusakti või toimingu õiguspärasust kontrollides kaalutlusõigust haldusorgani eest. Seega tuleb kohtul vaidluse lahendamiseks hinnata, kas vastustaja on vaidlustatud korralduse andmisel lähtunud seaduses ette nähtud asjaoludest ehk planeeringu ja maakorralduse nõuetest ning kas vastustaja on teostanud kaalutlusõigust õigesti.

1. Vaidlustatud korralduse pikkus on kokku viis lehekülge. Sellest enamuse moodustavad menetluse käigu kirjeldus ja resolutsioon. Vastustaja kaalutluste maht on ligikaudu pool lehekülge (tl 4 pöördel). Arvesse võetud asjaoludena on märgitud see, et Loode 16a kinnisasjal paikneb juurdepääs Mäe 15 garaažile, garaažil puudub juurdepääs Mäe tänava poolt ja selle rajamine või juurdepääsu nõudmine kohtu kaudu nõuaks Mäe 15 omanikult ebamõistlikult suuri pingutusi. Vastustaja hinnangul kaalub eeltoodust tulenev Mäe 15 kinnisasja omaniku huvi üles muud maakorralduslikud nõuded. Korralduses on viidatud maakorraldusseaduse (MaaKS) § 5 lg 2 p 1 ja
3. Kohtu hinnangul on tõendatud, et Mäe 15 kinnisasjal paiknevale garaažile kavandati alates selle ehitamisest juurdepääs Loode tänava poolt. Garaaži uksed avanevad Loode tänava poole.
4. aastal koostatud projekti seletuskirjas (tl 35 pöördel) on küll öeldud, et juurdepääs garaažile on loodest (s.t Mäe tänava poolt), kuid tegemist võib olla veaga või mõeldud võib olla plaanil tähistatud kitsamat, Mäe tänava poolt garaaži juurde viivat teed. Ehitise plaanil (tl 36) on juurdepääs tähistatud Loode tänava poolt. Sama kajastab
5. aastal koostatud krundi plaan (tl 42). Kohus nõustub sellega, et eeltoodud asjaolu oli vaidlustatud korralduse andmisel asjasse puutuv ning et Mäe 15 omaniku huvi pääseda oma kinnisasjale harjumuspärast teed mööda oli kaalumist vääriv. Kohus siiski märgib, et juurdepääsu tagamiseks on ka muid võimalusi peale selle, et kogu Loode 16a kinnisasi liidetakse Mäe 15 kinnisasjaga. Vastustaja viitab ise võimalusele seada Mäe 15 kinnisasja omaniku kasuks teeservituut, vajadusel kohtu kaudu. Maad on võimalik taotlejate vahel jagada (vt kohtuotsuse punkti 18). Põhjendatud ei ole kaebajate argument, et tegemist on ammu koostatud projektiga, millel ei ole tänapäeval enam õiguslikku tähendust. Tegemist on garaaži ehitamise ajal koostatud ja selle ehitamise aluseks olevate dokumentidega. Kohtul puudub põhjus kahelda, et projekt vastas garaaži projekteerimise ajal kehtinud nõuetele.
6. aasta plaan näitab, et praegused Loode 16 ja 16a kinnisasjad olid sel ajal linna maad, seega võis neid projekti koostamisel juurdepääsu kavandamiseks kasutada.
7. Kohtuotsuse punktis 9 toodu ei anna Mäe 15 kinnisasja omanikule subjektiivset õigust erastada Loode 16a kinnisasi

§ 22

lg 13 alusel, samuti ei tähenda see, et kõik muud 5 asjaolud ja kaalutlused võis vaidlustatud korralduse andmisel kõrvale jätta. Kui Mäe 15 ehitiste juurde erastati maa valesti, sh kui ehitiste teenindamiseks vajalikuks maaks ei määratud kogu maad, mida Mäe 15 ehitiste omanikul oli õigus ostueesõigusega erastada, siis ei ole üldse tegemist

§ 22lg 13 alusel erastamisele kuuluva maaga.

Sel juhul oleks tulnud tagasi pöörata Mäe 15 maa ostueesõigusega erastamine (kui see on veel võimalik) või jätta Loode 16a maa munitsipaalomandisse kui tee. Praeguse asja lahendamisel lähtub kohus sellest, et erastamine toimus

§ 22

lg 13 alusel ehk tegemist on maaga, mille omandamisel kõik taotlejad on samaväärsed. Subjektiivset õigust nõuda Loode 16a maa erastamist just talle ei ole kaebajatel ega kolmandal isikul. Kaasatud haldusorgan on korduvalt välja toonud, et

§ 22

lg 13 alusel erastamisele kuuluvaks maaks on muuhulgas kinnisasja ja teise isiku omandis või valduses oleva avalikult kasutatava tee vaheline maatükk, kui seda ei ole otstarbekas arvata teemaa hulka (

§ 312lg 1).

Kohtu hinnangul ei ole sellel lausel praeguse asja lahendamisel erilist tähendust. Menetlusosalised ei vaidle selle üle, kas tegemist üldse oli

§ 22lg 13 alusel erastamisele kuuluva maaga.

Tsiteeritud lause toob välja ühe võimaluse, kuidas sellel alusel erastamisele kuuluv maa võib tekkida ning sellest ei saa tuletada juhiseid ühe või teise taotleja eelistamiseks. 11. Kohus ei nõustu Maa-ameti seisukohaga, et erastamine

§ 22lg 13 alusel on mõeldud maareformi vigade parandamiseks.

See säte räägib maast, kus ei ole võimalik moodustada iseseisvalt kasutatavat kinnisasja ja mida on otstarbekas liita piirneva kinnisasjaga. Kohtu hinnangul on

§ 22

lg 13 suunatud sellele, et kasutuses oleva maa vahele ei jääks maast huvitatud omanikuta ja kasutuseta seisma niinimetatud reformimata riigimaa tükikesi.

§ 312lg 1 ja korra § 1 lg 2 kirjeldavad sellise maa tekkimise võimalikke põhjuseid.

Isegi kui

§ 22

lg 13 oleks mõeldud vigade parandamiseks, siis on vaieldav, kas maareformi veaks pidada seda, et vaidlusalust maad ei arvatud Mäe 15 ehitiste teenindamiseks vajaliku maa hulka või hoopis seda, et Loode 16 kinnisasi moodustati vastuolus kehtiva üldplaneeringu ja detailplaneeringuga (vt kohtuotsuse punkte 12-16). Igal juhul tuleks lahendada küsimus, miks üks neist vigadest väärib parandamist rohkem kui teine. Seda lahendades jõuame aga tagasi praeguses kohtuotsuses käsitletud asjaolude kaalumise juurde.

1. Seadus näeb iseseisva kasutusvõimaluseta maa erastamisel ette muuhulgas arvestamise planeeringu nõuetega. Need nõuded on vastustaja vaidlustatud korralduse andmisel jätnud täielikult tähelepanuta ja kaalumata. 18.07.2013 kehtestatud Jõhvi valla üldplaneeringu (avaldatud Riigi Teatajas) punktis 2.1.1 määratakse hoonete ehitamise õigust tagava krundi miinimumsuurused, ühepereelamu maa krundi miinimumsuuruseks Jõhvi linnas määrati 600 m
2. Loode 16 kinnisasja suurus on 475 m2 ja Loode 16a suurus 136 m
3. See tähendab, et Loode 16a liitmisel Loode 16 kinnisasjaga saavutaks Loode 16 kinnisasi suuruse, mis tagab sellele kinnisasjale ehitusõiguse. 20.06.2002 kehtestatud Tallinn-Narva maantee, Rakvere, Ristiku ja A. H. Tammsaare tänavate vahelise maa-ala detailplaneering (tl 82-94) näeb ette üksteisega piirnevad Loode 14 ja Loode 16 kinnisasjad. Nende vahele jäävat Loode 16a kinnisasja detailplaneeringus ette nähtud ei ole.
4. Vaidlustatud korralduses ei ole üld- ja detailplaneeringut isegi mitte nimetatud, rääkimata sellest, et vastustaja oleks kaalunud planeeringutest tulenevaid nõudeid. Tegemist ei ole olukorraga, kus vastustaja tegelikult üld- ja detailplaneeringust tulenevaid nõudeid kaalus, kuid kaalutlused on jäänud vaidlustatud korralduses märkimata. Kohtumenetluses ei esitanud 6 vastustaja andmeid planeeringute kohta omal algatusel, selle kohta tegi päringu kohus. Kohtuistungil selgitas vastustaja, et ta ei pidanud planeeringutega arvestamist vajalikuks. Detailplaneeringu kohta on vastustaja avaldanud, et ta on selle elluviimisest loobunud. Kohtuistungil täpsustas vastustaja, et mõtleb selle all seda, et Loode 16 kinnisasja ei moodustatud detailplaneeringus ette nähtud piirides. Samas kinnitas vastustaja, et tegemist on kehtiva planeeringuga. Detailplaneering on kehtivana ära toodud ka Jõhvi valla kodulehel.
5. Kohtu hinnangul ei saa vastustaja ühepoolselt ja nõuetekohast menetlust läbi viimata loobuda detailplaneeringust. Kohtule jääb arusaamatuks, kuidas mõistab vastustaja nimetatud loobumise õiguslikku tähendust. Planeerimisseadus (PlanS) annab võimaluse detailplaneering vajadusel kehtetuks tunnistada. Kuni seda ei ole tehtud, seni on kõigil isikutel õigus lähtuda sellest, et planeering on kehtiv. Detailplaneeringut ei muuda kehtetuks või sellega arvestamist mittevajalikuks see, et PlanS § 124 lg 2 järgi (sarnane säte sisaldus alates
6. aastast ka varasemates planeerimist reguleerivates seadustes) on detailplaneering lähiaastate ehitustegevuse alus ning Loode 16 kinnisasjal ei ole seni ehitamist alustatud. Samuti ei muuda detailplaneeringu kehtivust see, et vastustaja lubas riigil moodustada Loode 16 kinnisasja teisiti kui detailplaneeringus ette nähtud.
7. Kaasatud haldusorgan leidis kohtuistungil, et Loode 16 riigi omandisse jätmise algatamisel
8. aastal oli mõistlik aeg lähiaastate ehitustegevusega alustamiseks juba möödunud ning kuigi detailplaneering üldiselt kehtib, siis Loode 16 osas on selle elluviimisest loobutud. Eesti Vabariigi kui müüja ja kaebajate kui ostjate vahelised võlaõiguslikud suhted jäävad väljapoole praeguse kohtuasja piire. Kohus ei saa siiski jätta märkimata, et kaasatud haldusorgani selline positsioon ei ole kohane, arvestades et Loode 16 kinnisasja müüs kaebajatele Eesti Vabariik (sh enampakkumise viis läbi Maa-amet), kinnisasi müüdi elamumaana ja müügilepingus (tl 124-127) kinnitas müüja detailplaneeringu olemasolu. Müüja on lepingu punktis 1.8.5 küll avaldanud ostjatele, et kinnisasja piirid ei vasta detailplaneeringus ettenähtule, kuid sellest ei saanud ostjad kuidagi järeldada, et detailplaneering enam ei kehti või ehitusõigust kinnisasjal ei ole.
9. Kaebajad selgitasid kohtuistungil, et nende eesmärk Loode 16a erastamise taotlemisel ei olnud Loode 16 pindala suurendamine ja nende teada on Loode 16 kinnisasjal ehitusõigus olemas, sh on vastustaja väljastanud projekteerimistingimused. See aga ei tähenda, et vastustajal ei tulnud vaidlustatud korralduse andmisel kaaluda üld- ja detailplaneeringu nõudeid. Kohtu hinnangul tuleb vastustajal võtta Loode 16a erastamise otsustamisel haldusaktis selge seisukoht, kas Loode 16 kinnisasjal selle praegustes piirides ja pindalaga on olemas detailplaneeringus ette nähtud ehitusõigus või mitte. Praeguse kohtuasja raames on vastustaja hinnangud sellele olnud kõikuvad. Kui vastustaja asub seisukohale, et Loode 16 kinnisasja ehitusõigus võib kinnisasja väikese pindala tõttu kas väheneda või üldse ära langeda, siis on tegemist olulise asjaoluga, mida liitmiseks sobiva maa erastamise otsustamisel kaaluda. 17.

§ 313lg 5 näeb ette arvestamise maakorralduse nõuetega. Maa

KS § 5 lg 2 sätestab nõuded, millest maakorralduse läbiviimisel eelkõige lähtuda. Kohtu hinnangul tuleksid praeguse vaidluse asjaoludel neist kõne alla järgmised: punkt 1 - omaniku taotlus kinnisasja otstarbekaks kasutamiseks; punkt 3 - kinnisasja sobivus ettenähtud sihtotstarbeks; punkt 4 - kinnisasjale otstarbeka juurdepääsutee tagamine; punkt 5 - kinnisasja terviklikkuse ja otstarbeka kuju tagamine, lihtsate ja selgete piiride loomine ning looduslike piiride arvestamine; 7 punkt 6 - kinnisasja kiildumise ja ribasuse vältimine. Nendest nõuetest kaks räägivad kaebajate kasuks (kinnisasja terviklikkuse ja otstarbeka kuju tagamine ja lihtsate ja selgete piiride loomine ning kinnisasja kiildumise ja ribasuse vältimine) ja üks kolmanda isiku kasuks (kinnisasjale otstarbeka juurdepääsutee tagamine). Ülejäänud kaks räägivad aga võrdselt mõlema taotleja kasuks. Omaniku taotlusena kinnisasja otstarbekaks kasutamiseks võib käsitleda nii Mäe 15 omaniku soovi pääseda oma garaaži juurde kui ka Loode 16 ehitusõigust tagava pindala saavutamist. Samadel põhjustel vajaksid mõlemad vaidlusalust maad selleks, et kinnisasi sobiks ettenähtud sihtotstarbeks. Vastustaja on ekslikult pidanud MaaKS § 5 lg 2 p 1 toodud nõuet üksnes kolmanda isiku kasuks rääkivaks. Kui arvestada tuleb sedavõrd paljude erinevate maakorralduse nõuetega, siis ei ole kohtu hinnangul piisav vaidlustatud korralduses sisalduv ühelauseline hinnang, et Mäe 15 kinnisasja omaniku huvid kaaluvad üles kõik muud maakorralduse nõuded. Sellisele järeldusele jõudmist tuleb põhjendada. 18.

§ 313

lg 5 näeb ette, et liitmiseks sobiva maa erastamisel tuleb kohalikul omavalitsusel muuhulgas otsustada, kas otstarbekas on maa jagada või jätta jagamata. Selle kaalutluse teostamist vaidlustatud korraldusest ei nähtu. Vastustaja selgituse kohaselt ei pidanud ta selle kaalumist vajalikuks, kuna maatükk on selleks liiga väike. Kohtu hinnangul ei saa kergekäeliselt väita, et maa jagamine ei ole võimalik. Kolmanda isiku huvide (juurdepääsu) tagamiseks ei pea tegemist olema teega või tee nõuetele vastava maaüksusega. Vajalik on maatükk, mis on piisvalt lai selleks, et läbida seda korraga ühes sõidusuunas suletud ustega sõiduautoga. Loode 16 kinnisasi ei saavutaks sel juhul küll pindala vähemalt 600 m2, kuid puudujääk sellest piirist oleks oluliselt väiksem. Kohtuistungil tegi kohus menetlusosalistele ettepaneku sõlmida nendel tingimustel kompromiss, määrates juurdepääsu laiuseks näiteks 2,5 m. Kaebajad nõustusid selle lahendusega. Kolmas isik ei nõustunud, viidates sellele, et juurdepääsuks garaažile vajab ta kogu Loode 16a maatükki. Samas märkisid menetlusosalised, et 2,5 m on tavapärane parkimiskoha laius. Sel juhul peaks see olema juurdepääsuna piisav. Kui vastustaja hinnangul on vaja võimaldada vaidlusaluse maa kaudu juurdepääsu tavasõidukist erinevate sõidukitega (näiteks päästetehnika), siis see vajab eraldi põhjendust. Eeltoodu tõttu leiab kohus, et maa jagamise võimalikkust oleks vaidlustatud korralduses tulnud kaaluda.

1. Vastustaja on teinud vaidlusaluse maa erastamise kohta kaks erinevat otsust. 20.12.2016.a korralduses nr 2072 leidis vastustaja, et Loode 16a kinnisasi tuleb liita Loode 16 kinnisasjaga, kusjuures Loode 16 kinnisasja omanikul tuleb arvestada kohustusega tagada juurdepääs Mäe 15 kinnisasjale. Selle otsuse tegemisel pidas vastustaja määravaks kinnisasja terviklikkuse ja otstarbeka kuju tagamist, lihtsate ja selgete piiride loomist, looduslike piiride arvestamist ning kinnisasja kiildumise ja ribasuse vältimist. Vastustaja leidis, et teeservituut on piisav tagamaks ajalooliselt kujunenud juurdepääsu Mäe 15 garaažile. Vaidlustatud korralduses on vastustaja kõik muud põhjendused peale Mäe 15 garaažile juurdepääsu võimaldamise väga nappide põhjendusega kõrvale jätnud. Olenemata sellest, milliseks kujuneb vastustaja lõplik otsus, ei ole selline teguviis kooskõlas hea halduse tavaga. Haldusorganil on kahtlemata õigus teha asja uuel läbivaatamisel oma varasemast otsusest erinev otsus, kuid sel juhul suureneb ka haldusorgani põhjendamiskohustus.
2. Kohus nõustub sellega, et asja lahendamisel ei puutu asjasse, kuivõrd ohutu on Mäe 15 omanikul kasutada juurdepääsu üle Loode 16a kinnisasja. 8 Kohane ei ole viidata ka sellele, et kaebajad soovivad Loode 16 kinnisasja võõrandada. See asjaolu ei muuda kuidagi planeeringu või maakorralduse nõudeid.
3. Kokkuvõttes ei ole vastustaja vaidlustatud korralduse andmisel võtnud arvesse kõiki olulisi asjaolusid ja ei ole teostanud kaalutlusõigust nõuetekohaselt. Sedavõrd ulatuslike kaalutlusvigadega haldusakt ei ole haldusmenetluse seaduse § 54 alusel õiguspärane. Seetõttu tühistab kohus vaidlustatud korralduse. Vaidlustatud korralduse tühistamise tulemusena tekib olukord, kus vastustaja ei ole teinud

§ 313

lg 5 talle ülesandeks pandud otsust selle kohta, kas maa tuleb jagada või jätta jagamata ning kas anda võimalus maa omandamiseks mitmele või ühele taotlejale. Vastustajal on kohustus asi uuesti otsustada. Seega rahuldab kohus kaebuse tervikuna. 22. Kohus juhib menetlusosaliste tähelepanu sellele, et kohtuotsusest ei saa tuletada hinnangut selle kohta, kas Loode 16a kinnisasi tuleb jagada või mitte ja kas selle omandamise õigus tuleb anda kaebajatele, kolmandale isikule või mõlematele. Kohus käsitles seda, millised asjaolud on vaidlusaluse maa erastamise otsustamisel olulised ja põhjendas, miks ei ole vaidlustatud korraldus kaalutlusõiguse teostamise osas nõuetekohane.

§ 313lg 5 sätestatud otsustuste tegemine on vastustaja ülesanne.

Praeguse vaidluse puhul on tegemist olukorraga, kus esineb mitmeid olulisi, kuid vastandlikke asjaolusid ja huve. Selline olukord ei ole lihtsalt lahendatav ning vaidlused võivad jätkuda veel pikka aega. Kohus meenutab menetlusosalistele veelkord, et neil on võimalus lahendada vaidlus kokkuleppega. Menetluskulud

1. HKMS § 108 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Selle sätte alusel on menetluskulude kandmine vastustaja kohustus.
2. Kaebajad tasusid kaebuse esitamisel riigilõivu 30 eurot (tl 16). Selle summa mõistab kohus vastustajalt kaebajate kasuks välja. Kaebajatel tuleb pärast kohtuotsuse jõustumist teatada vastustajale, kelle arve(te)le nad menetluskulude tasumist soovivad, ning teatada arve(te) andmed. Kuna menetlusosalised ei ole esitanud kohtule menetluskulude nimekirja ja kuludokumente, siis jätab kohus muud menetluskulud HKMS § 109 lg 1 alusel välja mõistmata. /allkirjastatud digitaalselt/ Karin Jõks Kohtunik 9