Obsah (5)

§ 230§ 231§ 429§ 238§ 163

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Harju Maakohus Kohtunik Tiia Mõtsnik Otsuse tegemise aeg ja koht 20.detsember 2017 Tallinn, Kentmanni kohtumaja Tsiviilasja number 2-17-7813 Tsiviilasi Black Dog

) § 5 lg 1 kohaselt menetletakse hagi poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Nimetatud sätte lg 2 kohaselt on pooltel võrdne õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber lükata või sellele vastu vaielda. Pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab.

§ 230

lg 1 kohaselt peab kumbki pool hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited.

§ 231

lg 2 järgi poolte faktilise asjaolu kohta esitatud väide ei vaja tõendamist, kui vastaspool võtab selle omaks ning lg 4 järgi omaksvõttu eeldatakse, kui vastaspool ei vaidlusta faktilise asjaolu kohta esitatud väidet selgesõnaliselt ja vaidlustamise tahe ei ilmne ka poole muudest avaldustest. Pooltel puudub vaidlus selles, et hageja on alates 22.04.2016 Tallinnas F. R. Kreutzwaldi tn 12 asuva korteriomandi nr 22 omanik. F. R. Kreutzwaldi tn 12 asuva äriruumidega korterelamu ja selle juurde kuuluva maatüki majandamiseks on asutatud korteriühistu Kreutzwaldi

1. 01.02.2017 e-kirjas teatas hageja kostja juhatusele, et alustab äritegevusega ja tegi ettepaneku kleepida eksituste vältimiseks fonoluku kasutamisel infosilt. 06.02.2017 teatas kostja, et tellib infosildid ise. 23.02.2017 edastas hageja kostjale kirja joogastuudio peatest avamisest ja vajadusest kasutada klientide teenindamiseks peaust ja lifti. 26.03.2017 teavitas kostja juhatuse liige Harry Timusk üldkoosoleku kokkukutsumisest 06.04.
2. 06.04.2017 toimus kostja üldkoosolek, mille päevakorrapunkti 4 all võeti vastu otsus kinnitada uus kostja põhikirja redaktsioon. Hageja esitas kohtusse hagi 18.05.
3. Korteriühistuseaduse (KÜS) § 1 lg 2 kohaselt tuleb antud juhul üldkoosoleku otsuse kehtivuse hindamisel lähtuda mittetulundusühingute seaduse (MTÜS) § 24 ja §
4. MTÜS § 241 lg 1 sätestab, et üldkoosoleku otsus on tühine, kui otsuse teinud üldkoosoleku protokoll ei ole seaduses sätestatud juhul notariaalselt tõestatud või kui otsuse vastuvõtmisel rikuti üldkoosoleku kokkukutsumise korda, otsus rikub mittetulundusühingu võlausaldajate kaitseks või muu avaliku huvi tõttu kehtestatud seaduse sätet või ei vasta headele kommetele. Otsus on tühine ka seaduses sätestatud muul juhul. Esmalt lahendab kohus küsimuse sellest, kas käesoleval juhul esinevad üldkoosoleku otsuse tühisuse alused. Kohus leiab, et MTÜS § 241 lg 1 sätestab otsuse tühisuse alused. Kohus märgib, et tegemist ei ole üldkoosoleku kokkukutsumise korra rikkumisega, samuti ei ole tegemist MTÜS § 241 lg 1 ülejäänud tühisust kaasa toovate alustega. Tegemist ei ole ka heade kommete vastase otsusega, kuna seadus iseenesest võimaldab kõrvale kalduda KÜS § 151 lg 1 sätestatud ruutmeetripõhisest majandamiskulude arvestuse põhimõttest. Oma olemuselt ei ole otsus vastuolus ühiskonnas üldiselt tunnustatud moraalinormidega. Vaidlustatud otsuse näol ei ole tegemist otsusega, mis vastaks mõnele MTÜS § 241 lg 1 loetletud tühisuse alusele. Kohus ei 5 ole tuvastanud, et mõnest muust seadusest tuleneks eraldi tühisuse alus. Seega on kohus seisukohal, et Korteriühistu Kreutzwaldi 12 06.04.2017 toimunud üldkoosoleku otsus nr 4 ei ole tühine. Mittetulundusühingute seaduse (MTÜS) § 24 lg 1 kohaselt võib kohus mittetulundusühingu vastu esitatud hagi alusel kehtetuks tunnistada seaduse või põhikirjaga vastuolus oleva üldkoosoleku otsuse. Korteriühistuseaduse (KÜS) 13 lg 3 kohaselt korteriühistu liikmel on õigus korteriühistu üldkoosoleku ebaseadusliku otsuse tühistamiseks pöörduda kohtu poole kolme kuu jooksul otsuse teadasaamise päevast arvates. Kohus tuvastas eelnevalt, et korteriühistu üldkoosolek toimus 06.04.2017 ning hageja esitas hagi kohtusse 18.05.
5. Seega esitas hageja kohtule hagi KÜS § 13 lg 3 sätestatud tähtaega järgides. Üldkoosoleku otsuse nr 4 all vastu võetud põhikirja p 4.3.2 sätestab järgnevat: Äriruumide omanikud on kohustatud kandma põhikirja punktides 4.3.1.1 kuni 4.3.1.9 nimetatud üldpinna kulu arvestuse alusel, mille puhul võetakse aluseks üldpinna majandamiskulu arvestatuna äriruumi pinna ühe ruutmeetri kohta ja korrutatuna äriruumi kasutamiskoormust arvestava koefitsiendiga 0 kuni
6. Täpse koefitsiendi suuruse kehtestab ühistu juhatus võttes arvesse äriruumi külastanud klientide keskmise arvu möödunud kalendrikuus. KÜS § 151 lg 1 kohaselt on majandamiskulud selle seaduse tähenduses korteriühistu vajalikud kulud eluruumide ja nende pindala osatähtsusele vastava elamu ja elamu ümbruse osa hoolduseks ja remondiks ning tasu korteriühistu poolt elamu majandamiseks osutatud ja ostetud teenuste eest, sealhulgas energiaauditi ja energiamärgise tellimise eest, arvestatuna eluruumi üldpinna ühe ruutmeetri kohta, kui korteriühistu põhikirjas ei sätestata teisiti. Seega tuleb selle kindlakstegemiseks, kui palju peab korteriühistu liige majandamiskulude eest maksma, jagada korteriühistu kõik majandamiskulud kõigi korteriomandite reaalosadeks olevate eluruumide või mitteeluruumide pindalade summaga ruutmeetrites ning korrutada sellele liikmele kuuluva korteriomandi reaalosaks oleva eluruumi või mitteeluruumi pindalaga. KÜS § 151 lg-st 1 tulenevalt võib korteriühistu põhikirjas sätestada pindalapõhisest arvestusest erinevaid aluseid majandamiskulude liikmete vahel jagamiseks. Korteriühistu liikme korteriomandi eseme mõtteliste osade majandamise kulude eest tasumise aluste ja korra kehtestamist põhikirjas rõhutab ka KÜS § 4 lg
7. Kohus leiab, et vaidlusalune põhikirja säte võimaldab erinevalt seaduses sätestatust kostja juhatuse otsusega kehtestada äriruumide omanikule majandamiskulu arvestamise täpse aluse. Kohus on seisukohal, et nimetatu ei ole kooskõlas KÜS § 151 lg-s 1kehtestatud regulatsiooniga, mille kohaselt üksnes korteriühistu põhikirjaga võib sätestada seaduses märgitust teistsuguse majandamiskulude arvestuse korra. Kuigi käesoleval juhul on koefitsiendi piirmäärad 0-20 märgitud põhikirjas, toimub selles märgitud koefitsiendi rakendamine juhatuse poolt, mis võib erinevatel ajahetkedel olla erinev, sõltudes äriruumi külastanud klientide keskmisest arvust möödunud kalendrikuus. Selleks, et koefitsienti rakendada, peaks juhatus loendama äriruumi külastavaid kliente igapäevaselt ja arvestama keskmise arvu kuu kohta, mille põhjal rakendada vastavat koefitsienti. Samas ei ole põhikirjas sätestatud, kuidas mõjutab külastajate arv konkreetse koefitsiendi määramist. Põhikirjas peaks olema sätestatud täpsed alused, millisel juhul, millist koefitsienti rakendatakse ja millistele majandamiskuludele seda rakendatakse. Koefitsiendi kohaldamine ei saa sõltuda kostja juhatuse suvast, sest see ei oleks kooskõlas seadusega. Juhatusel selline pädev seadusest 6 tulenevalt puudub. Üksnes põhikirjas sätestatuga võib kõrvale kalduda KÜS § 151 lg-s 1 kehtestatud alustest. Eelneva põhjal on kohus seisukohal, et antud säte on vastuolus seadusega, mistõttu tuleb vastav otsus nr 4, millega kinnitati korteriühistu uus põhikiri, kehtetuks tunnistada. Lisaks eelnevale on kohus seisukohal, et vaidlustatud otsus nr 4 tuleb kehtetuks tunnistada ka seetõttu, et hageja lepingulisel esindajal Raul Kebal ei võimaldatud koosolekust osa võtta. Nimetatu on tõendatud tunnistaja Anu Laineste ütlustega, kes kinnitas, et hageja lepinguline esindaja helistas talle enne koosoleku algust välisukse tagant ja palus ennast sisse lasta. Üldkoosolek toimus teisel korrusel Marek Pohla eluruumis. Tunnistaja kirjeldas üksikasjalikult, kuidas ta sisenes Marek Pohla eluruumi hageja lepingulise esindajaga üheaegselt, et koosolekul osaleda ning Marek Pohla seisis tema eluruumi ukse peal. Tunnistaja kuulis, kuidas Marek Pohla ütles hageja esindajale, et tema võõraid inimesi oma korterisse ei luba. Raul Keba selgitas, et ta on Pille Eikneri esindaja ja tal on volikiri üldkoosolekul viimase esindamiseks. Marek Pohla jäi endale kindlaks ja Raul Keba sisse astuda ei lubanud. Kohus ei pea usaldusväärseks kostja juhatuse liikme vande all antud seletust selle kohta, et Raul Keba saabus üksinda hilinemisega, kui koosolek oli juba alanud, pobises midagi ebamäärast, volitust tal esitada ei olnud ning siis palus Marek Pohla tal lahkuda. Nimetatud seletus on vastuolus hageja kirjeldusega sündmuste käigust ning tunnistaja Anu Laineste kui erapooletu isiku ütlustega. Samas on kostja juhatuse liige huvitatud tsiviilasja lahendamise tulemustest ja tema seletus võib seetõttu olla kallutatud. Ka eluliselt ei ole kohtu hinnangul usutav, et oma kliendi huvide esindamiseks koosolekule saabunud advokaat ei selgita asjaomastele isikutele, miks ta koosolekule tuli ega märgi, et tal on kliendi esindamiseks volikiri. Vaidlus selle kohta, et volikiri oli varasemalt edastatud kostja juhatuse liime meilile 04.04.2017 e-kirjaga, puudub. Eelneva alusel kohus kostja vande all antud seletusega

238 lg 5 alusel ei arvesta. Kohus leiab, et olukorras, kus kostja oli otsustanud üldkoosoleku läbi viia kaasomaniku eluruumis, tuli kostjal tagada ka, et kõigil ühistu liikmetel oleks võimalus üldkoosolekul osaleda ja seal hääletada. Kostja seda käesoleval juhul teinud ei ole. KÜS § 10 1 lg 1 kohaselt võib üldkoosolekul osaleda ja hääletada korteriühistu liige või tema esindaja, kellele on antud lihtkirjalik volikiri. Põhikirjaga ei või piirata korteriühistu liikme õigust esindaja määramiseks. Kohus leiab, et kuivõrd hagejal ei lubatud osaleda üldkoosolekul tema esindaja Raul Keba kaudu, on rikutud KÜS § 10 1 lg 1 sätestatut, mistõttu tuleb vaidlustatud otsus kui seadusega vastuolus olev MTÜS § 24 lg 1 ja KÜS 13 lg 3 alusel kehtetuks tunnistada. Järgnevalt analüüsib kohus hageja esitatud nõudeid kostjal takistuste tegemise keelamiseks temale kuuluva korteriomandi kasutusotstarbe kohasel kasutamisel. Selleks palub hageja keelata esimese ja nullkorruse vahelise ukse lukustamine ja hageja korteriomandi asukohta selgitavate infosiltide eemaldamine liftist, fonolukult ja nullkorruse seinalt. Kohus on seisukohal, et antud hageja nõuded on laiemalt suunatud kaasomandi kasutuskorra kindlaksmääramisele, kuna hageja põhjenduste kohaselt ei võimaldata tal tema omandis olevat kinnisasja vabalt, takistusi tegemata kasutada. Antud nõue on suunatud sellele, kuidas toimub kaasomandi kasutamine ja see puudutab kõiki kaasomanikke. 7 AÕS § 72 lg-s 1 sätestatakse, et kaasomanikud valdavad ja kasutavad ühist asja kokkuleppe või kaasomanike enamuse otsuse kohaselt, kui sellele enamusele kuulub suurem osa ühises asjas. AÕS § 72 lg 5 alusel on kaasomanikul õigus nõuda teistelt kaasomanikelt, et kaasomandis oleva asja valdamine ja kasutamine toimuks vastavalt kõigi kaasomanike huvidele. Kaasomanikud peavad üksteise suhtes käituma lähtuvalt hea usu põhimõttest, eelkõige hoiduma teiste kaasomanike õiguste kahjustamisest. Hageja leiab, et kostja käitumine hageja kaasomandi osa kasutamisel takistuste tegemisel on õigusvastane. Hageja on esitanud nimetatud nõude korteriühistu vastu. AÕS § 72 lg 5 eelduseks on, et nõude esitaja on kaasomanik ning nõue esitatakse teiste kaasomanike vastu. Seega on hageja kostja vastu esitatud kaasomandi kasutamisel takistuste tegemise keelamiseks suunatud kaasomanike vastu, kuna küsimust sellest, millisel viisil toimub kaasomandis oleva asja valdamine, saab otsustada kaasomanike kokkuleppel. Antud küsimuse otsustamine ei ole korteriühistu pädevuses. Kohus märgib, et isegi juhul kui hageja nõue võiks kuuluda rahuldamisele AÕS § 89 alusel, tuleks nõue esitada kaasomaniku vastu, kes hageja õigusi rikub. Kohus selgitab, et kasutuskord on üks olulisemaid küsimusi, mille suhtes peavad kaasomanikud kas kokku leppima või tegema enamuse otsuse. Üldjuhul tuleb sõlmida kasutuskorra kokkulepe ja vaid mõnedes kaasomandi kasutamist puudutavates küsimustes võiks vastu võtta häälteenamusega otsuseid. Kasutuskorra kokkuleppe puhul on tegemist kõigi kaasomanike kokkuleppega. Selles küsimuses ei ole korteriühistu pädev otsuseid vastu võtma, välja arvatud juhul, kui üldkoosolekul osalevad kõik ühistu liikmeks olevad korteriomanikud. Nimetatu ei ole kohtu hinnangul korteriomandite eseme osaks oleva ehitise ja maatüki mõttelise osa ühine majandamine. Eeltoodu alusel tuleb nimetatud nõue jätta rahuldamata. Hageja loobus 04.10.2017 hagi täpsustuses nõudest keelata kostjal lifti ja fonoluku põhjendamatu väljalülitamine. Kostja sellele vastuväiteid ei esitanud. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (

) § 428 lg 1 p 3 kohaselt lõpetab kohus menetluse otsust tegemata, kui hageja on hagist loobunud.

§ 429

lg 1 kohaselt võib hageja hagist loobuda kuni hagi kohta tehtud lahendi jõustumiseni, esitades selleks avalduse. Kohus võtab hagist loobumise vastu määrusega, millega ühtlasi lõpetab asja menetluse. Kohus ei võta

§ 429

lg 4 kohaselt hagist loobumist vastu, kui see on ilmses vastuolus tsiviilkohtumenetlusteovõimetu isiku huvidega või kahjustab avalikku huvi. Käesolevas tsiviilasjas ei kahjusta hageja nõudest loobumine avalikku huvi ega puuduta tsiviilkohtumenetlusteovõimetu isiku huvisid. Kohus leiab, et hageja nõudest loobumine tuleb vastu võtta ning hageja nõudes keelata kostjal lifti ja fonoluku põhjendamatu väljalülitamine tuleb menetlus lõpetada. Kohtuotsuses käsitlemata menetlusosaliste väited ja vastuväited ning nende kinnitamiseks esitatud tõendid ei oma kohtu hinnangul asja lahendamisel õiguslikku tähendust, mistõttu kohus neid kohtuotsuses ei käsitle. Tulenevalt

§ 238lg 5 jätab kohus vastuvõetud, kuid otsuses käsitlemata tõendid arvestamata.

MENETLUSKULUD 8 Kohus leiab, et poolte menetluskulud tuleb jätta poolte endi kanda.

§ 163

lg 1 alusel hagi osalise rahuldamise korral kannavad pooled menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega. Tulenevalt asjaolust, et kohus rahuldas hagi osaliselt, tuleb menetluskulud jätta poolte endi kanda. /allkirjastatud digitaalselt/ Tiia Mõtsnik Kohtunik 9