← Eesti

3-16-812/39

Obsah (5)§ 20§ 21§ 91§ 95§ 6

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Eesistuja Maret Altnurme, liikmed Oliver Kask ja Kaire Pikamäe Otsuse tegemise aeg ja koht 10. november 2017, Tallinn Haldu

§ 20

lg 1, alternatiivselt

§ 21

lg 11 p 1 alusel Menetlusosalised Kaebaja – AS TTP, volitatud esindajad v.adv Mikk Lõhmus ja volikirja alusel Martin Laasma Vastustajad – Maa-amet ja Keskkonnaministeerium, volitatud esindaja Toomas Kutti Vaidlustatud kohtulahend Tallinna Halduskohtu

  1. jaanuari
  2. a otsus Menetluse alus ringkonnakohtus AS TTP apellatsioonkaebus Asja läbivaatamine
  3. novembri
  4. a kohtuistungil RESOLUTSIOON
  5. Rahuldada AS TTP apellatsioonkaebus ja tühistada Tallinna Halduskohtu
  6. jaanuari
  7. a otsus haldusasjas nr 3-16-812 osaliselt.
  8. Teha haldusasjas nr 3-16-812 uus otsus, millega rahuldada AS TTP kaebus osaliselt ja kohustada Keskkonnaministeeriumi tegema Vabaõhukooli tee 17a ja 17b kinnisasjade omandamise otsustamiseks vajalikud toimingud ning keskkonnaministrit otsustama Vabaõhukooli tee 17a ja 17b kinnisasjade omandamine või sellest keeldumine 1 aasta jooksul kohtuotsuse jõustumisest arvates. Ülejäänud osas jätta kaebus rahuldamata.
  9. Mõista Keskkonnaministeeriumilt välja AS TTP esimese ja teise kohtuastme menetluskulud 12 000 (kaksteist tuhat) eurot. EDASIKAEBAMISE KORD Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul otsuse avalikult teatavakstegemisest arvates, s.o hiljemalt 11.12.2017, välja arvatud HKMS § 212 lg 1 teises lauses sätestatud juhul (HKMS § 212 lg 1). 3-16-812 Vastuseks esitatud kassatsioonkaebusele võib teine menetlusosaline esitada vastukassatsioonkaebuse 14 päeva jooksul kassatsioonkaebuse vastukassatsioonkaebuse esitajale kättetoimetamisest arvates või ülejäänud kassatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (HKMS § 215 lg 3). Kui kassaator soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb seda kassatsioonkaebuses märkida, vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS § 213 lg 1 p 5). Sõltumata kohtuistungi soovi märkimisest võib Riigikohus kassatsioonkaebuse läbi vaadata kirjalikus menetluses, kui ta ei pea istungi korraldamist vajalikuks (HKMS § 223 lg 1). Kui menetlusosaline soovib kassatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal Riigikohtule esitada vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning kassatsioonitähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kassatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6). ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
  10. Ajaloolise maaüksuse „Iru kõrts A-11/12/13“, mis kuulus tagastamisele omandireformi käigus, osadeks olid järgmised kinnistud: 1) Vabaõhukooli tee 19/Narva mnt 157 (pindala 77 560 m2; katastritunnus 78402:208:0052, registriosa nr 20255301); 2) Vabaõhukooli tee 17a (pindala 10 350 m2; katastritunnus 78402:208:0049, registriosa nr 20255401); 3) Vabaõhukooli 17b (pindala 11 080 m2; katastritunnus 78402:208:0051, registriosa nr 20255301). Kuni
  11. a-ni oli Vabaõhukooli tee 17b kinnistu osa Vabaõhukooli tee 19/Narva mnt 157 kinnistust.
  12. HP, VP, AP, AP2, TA, MP kui müüjad ja AS TTP kui ostja sõlmisid 24.10.2003 võlaõigusliku tagastatava maa müügilepingu Narva mnt 157 maaüksuse 7/8 suuruse mõttelise osa kohta, mis registreeriti notari ametitoimingute raamatus numbri 7918 all (tl 12–18). Kinnistu ülejäänud mõttelise osa (1/8) ostis AS TTP samal päeval sõlmitud võlaõigusliku tagastatava maa müügilepingu alusel JP käest (leping nr 7915, tl 19–24).
  13. JP ja AS TTP sõlmisid 09.03.2005 maa tagastamise või kompenseerimise nõudeõiguse loovutamise lepingu, millega JP loovutas AS-le TTP 3/56 suuruse mõttelise osa endisest Iru kõrts A-11/12/13 maaüksusega seonduvast maa tagastamise või kompenseerimise nõudeõigusest (leping nr 1436, tl 25–29). Selle lepingu alusel omandas AS TTP täiendavalt JP-lt nõudeõigust endise Iru kõrts A-11/12/13 maaüksusele lisaks 24.10.2003 sõlmitud lepingule nr 7915, sealjuures 2/56 maaüksuse loovutatavast osast moodustas Vabaõhukooli tee 17b kinnistu, mis moodustas 1/8 osa Narva mnt 157 kinnistust (88640/8 = 11 080 m2). Ülejäänud osa, 1/56 moodustas aga hiljem moodustatud Vabaõhukooli tee 17a kinnistu.
  14. Lepingu nr 1436 p-s nr 1.5.4 on viidatud, et lepingu esemeks olev maa-ala asub Pirita Jõeoru maastikukaitsealal Iru piiranguvööndis ning nimetatud maa-ala valdamise ja kasutamise piirangud on toodud Vabariigi Valitsuse 10.02.1999 määrusega nr 57 kinnitatud maastikukaitseala kaitse-eeskirjas (
  15. a kaitse-eeskiri).
  16. AS TTP sõlmis 17.06.2005 omandireformi õigustatud subjektidega kokkuleppe endise maaüksuse Iru kõrts nr A-11/12/13 tagastamiseks. Kokkuleppe sõlmimisel juhindusid pooled eelnimetatud lepingutest nr 7918, 7915, 1436 ning nendes toodud tingimustest, samuti Tallinna Linnaplaneerimise Ameti kruntide piiride jaotusettepanekust. Vastavalt 17.06.2005 kokkuleppele kuulus maa tagastamisele järgmiselt: 1) Vabaõhukooli tee 19/Narva mnt 157 2

(15)3-16-812 moodustatav kinnistu jääb HP, VP, AP, AP2, TA ning MP kaasomandisse; 2) Vabaõhukooli tee 17a kinnistu jääb AS TTP ainuomandisse; 3) Vabaõhukooli tee 17b kinnistu jääb AS TTP ainuomandisse.
  1. Vabariigi Valitsuse 15.12.2005 määrusega nr 312 kehtestati uus Pirita jõeoru maastikukaitseala kaitse-eeskiri (
  2. a kaitse-eeskiri), mis jõustus 08.01.
  3. Sellega laiendati kaitseala piiri nii, et kaitseala koosseisu kuulusid tervikuna kõik kinnistud: Vabaõhukooli tee 19/Narva mnt 157, Vabaõhukooli tee 17a ja Vabaõhukooli tee 17b. Ühtlasi muutusid looduskaitselised piirangud sisuliselt rangemaks: kui
  4. a kaitse-eeskirjaga oli ette nähtud, et kaitsealal on uute ehitiste püstitamine keelatud ning lubatud on vaid puhkeotstarbeliste rajatiste püstitamine, siis
  5. a kaitse-eeskirja järgi asusid kinnistud piiranguvööndis, kus uute hoonete ja rajatiste ehitamine on täielikult keelatud ning samuti on keelatud maa sihtotstarbe muutmine.
  6. Tallinna Linnavalitsus võttis 11.01.2006 vastu korralduse nr 23-k „Narva mnt 180, Vabaõhukooli tee 15, Vabaõhukooli tee 17, Vabaõhukooli tee 17a, Vabaõhukooli tee 17b, Vabaõhukooli tee 19/Narva mnt 157 ja Vabaõhukooli tee 108 maa osaline tagastamine“ (tl 65–66). Korralduse alusel otsustas Tallinna Linnavalitsus tagastada endise kinnistu Iru kõrts nr A-11/12/13 AS TTP ja õigustatud subjektide vahel sõlmitud 24.10.2003, 09.03.2005 ja 17.06.2005 kokkulepete alusel alljärgnevalt: 1) Vabaõhukooli tee 17a kinnistu tagastati AS-le TTP; 2) Vabaõhukooli tee 17b kinnistu tagastati AS-le TTP; 2) Vabaõhukooli tee 19/Narva mnt 157 kinnistu tagastati õigustatud subjektidele, kelleks olid HP, VP, AP, AP2, TA ja MP. Tagastamise korralduse p-s 26.3 oli toodud, et maa taotlejatel tuleb järgida
  7. a kaitseeeskirjaga kehtestatud kitsendusi Pirita jõeoru maastikukaitseala säilitamisel ning et tagastatavad kinnistud asuvad kaitseala ehituskeeluvööndis.
  8. AS TTP kanti 21.06.2006 kinnistusraamatusse Vabaõhukooli tee 17a ja 17b kinnistute omanikuna. HP, VP, AP, AP2 kui müüjad ja AS TTP kui ostja sõlmisid 25.10.2006 asjaõiguslepingu Vabaõhukooli tee 19/Narva mnt 157 kinnistu mõttelise osa 12/14 omandiõiguse üleandmise kohta, mis registreeriti notari ametitoimingute raamatus numbri 7292 all (tl 68–70). Ülejäänud, 2/14 osas sõlmisid TA ja MP kui müüjad ja AS TTP kui ostja asjaõiguslepingu 28.12.2006, mis registreeriti notari ametitoimingute raamatus numbri all 8780 (tl 71–73). AS TTP kanti 01.02.2007 Vabaõhukooli tee 19/Narva mnt 157 kinnistu omanikuna kinnistusraamatusse.
  9. AS TTP taotles 09.03.2006 Maa-ametilt Vabaõhukooli tee 19/Narva mnt 157 ning Vabaõhukooli tee 17a ja 17b kinnistute vahetamist. Maa-amet teatas 29.09.2008, et looduskaitseseaduse (

) § 19 kehtetuks tunnistamise tõttu ei saa maaüksusi enam vahetada ning vahetamismenetlused viiakse lõpule omandamise menetlusena

§ 20alusel.

  1. AS TTP taotles 16.01.2009
  2. a kaitse-eeskirja piiride muutmist nii, et kaitsealast oleks välistatud Vabaõhukooli tee 19/Narva mnt 157 maaüksus tervikuna ja Vabaõhukooli tee 17b maaüksus osaliselt. Keskkonnaministeerium keeldus 19.04.2010 kaitseala piiride muutmisest.
  3. Eesti Vabariik omandas 22.12.2015 AS-lt TTP Vabaõhukooli tee 19/Narva mnt 157 kinnistu. Vabaõhukooli tee 17a ja 17b kinnistute omandamisest riik keeldus. Maa-amet teatas 13.06.2013 kirjas AS-le TTP, et Vabaõhukooli tee 17a ja 17b kinnistud on omandatud pärast nende kaitse alla võtmist ja tagastamise korraldus sisaldas teavet kaitstava loodusobjekti kohta. Seetõttu ei kuulu nende kinnistute suhtes kohaldamisele

§ 20

lg 1, vaid juhinduda tuleb

§ 20lg-st 11 ja § 91 lg-st 15 ehk kinnistud kuuluvad tagastamisele n-ö teises järjekorras. 3

(15)3-16-812 12. AS TTP esitas 02.02.2016 Maa-ametile taotluse Vabaõhukooli tee 17a ja 17b kinnistute omandamiseks esmajärjekorras vastavalt

§ 20lg-le 1.

Maa-amet keeldus 28.03.2016 kirjas 02.02.2016 taotluse rahuldamisest, jäädes 13.06.2013 kirjas esitatud seisukohale ja leides, et Vabaõhukooli tee 17a ja 17b kinnisasjade omandamise menetlused viiakse lõpuni avalduste laekumise järjekorras pärast nende kinnisasjade riigile omandamist, mis on omandatud enne kaitse alla võtmist või mis vastavad

§ 20lg 11 p-des 1–4 toodud eranditele.

13. AS TTP esitas 27.04.2016 Tallinna Halduskohtule kaebuse, milles palus tühistada Maaameti 28.03.2016 otsuse, millega Maa-amet keeldus Vabaõhukooli tee 17a ja 17b kinnistute omandamisest esmajärjekorras

§ 20

lg 1 alusel ning kohustada Maa-ametit ja Keskkonnaministeeriumi läbi viima menetlust kinnisasja omandamiseks ja omandama Vabaõhukooli tee 17a ja 17b kinnistud esmajärjekorras

§ 20lg 1, alternatiivselt § 20 lg 11 p 1 alusel.

Kaebaja omandas Vabaõhukooli tee 17a ja 17b kinnistud

§ 20

lg 11 mõttes lepingute nr 7918, 7915 ja 1436 alusel ning need lepingud ei sisaldanud teavet kaitstava loodusobjekti kohta, mistõttu ei kuulu

§ 20lg 11 kaebaja suhtes kohaldamisele.

Lepingute nr 7918 ja 7915 lisa 1 p-s 1.6 on toodud müüjate kinnitus, et kinnistute suhtes looduskaitsepiiranguid ei kehti. Lepingus nr 1436 on toodud viide

  1. a kaitse-eeskirjale, mille järgi oli kaitseala piir tunduvalt kitsam ja laienes vaid osale kinnistutest, lisaks kehtis võrreldes
  2. a kaitse-eeskirjaga oluliselt leebem kaitsekord, mis võimaldas ka ehitamist. Vabaõhukooli tee 17a ja 17b kinnistute kaitse alla võtmine toimus

§ 20lg 11 mõttes just 2005.

a kaitse-eeskirjaga, mitte

  1. a kaitse-eeskirjaga ega varem. Kinnistud paiknesid suuremas osas väljaspool
  2. a kaitse-eeskirjaga kaitstud maa-ala. Lisaks oli
  3. a kaitseeeskirja järgi kaitsekord oluliselt leebem, võimaldades nii ehitamist kui ka maaüksuste sihtotstarbe muutmist. Juhul, kui kohus leiab, et Vabaõhukooli tee 17a ja 17b kinnistud võeti

§ 20lg 11 mõttes kaitse alla mitte 2005.

a kaitse-eeskirjaga, vaid varem, tuleb kohaldada

§ 20lg 11 p-i 1, kuna 2005.

a kaitse-eeskirjaga muutus kinnistute kaitsekord rangemaks.

§ 20

lg 11 eesmärgist tulenevalt tuleb looduskaitsepiirangutest teavitamise hetk määrata kindlaks võlaõiguslike lepingute sõlmimise aja järgi, mitte aga siis, kui kinnistud tagastati haldusorgani korraldusega või kaebaja kanti omanikuna kinnistusraamatusse. Sätte eesmärk on kaitsta kinnistute omandamismenetluses isikuid, kes ei olnud looduskaitsepiirangutest teadlikud ajal, mil nad tegid otsuse kinnistu omandamise kasuks (Tallinna Ringkonnakohtu 02.03.2011 otsus nr 3-10-1814, p 20). Isiku valik kinnistu omandamise kasuks peab olema teadlik ja informeeritud, st ta peab teadma, et kinnistul lasuvad looduskaitsepiirangud. Piirangutest teadasaamisel 2005. a kaitse-eeskirja jõustumisel 08.01.2006 ei olnud kaebajal võimalust jätta lepinguid nr 7918, 7915 ja 1436 täitmata. Kaebaja ei oleks saanud isegi nendest lepingutest taganeda, kuna võlaõigusseaduse (VÕS) § 217 lg 2 p 3 välistab sellises olukorras tuginemise sellistele avalikust õigusest tulenevatele puudustele, millest müüjad (ehk õigustatud subjektid) ei saanud lepingu sõlmimisel kuidagi teada. Kui kaebaja oleks maa tagastamisest loobunud, ei oleks see teda vabastanud müügilepingutest tulenevate kohustuste täitmisest ostjate (ehk maareformi õigustatud subjektide) ees. Kuigi lepinguga nr 1436 müüs omandireformi õigustatud subjekt kaebajale mitte kinnistute omandiõiguse, vaid nõudeõiguse maa tagastamiseks või kompenseerimiseks, on ka see leping käsitatav võõrandamistehinguna

§ 20lg 11 mõttes. Maareformi seadus (Maa

RS) võrdsustab läbivalt maa tagastamise nõudeõiguse loovutamist maaüksuse enda müügiga (MaaRS § 5 lg 1 p 4, § 191 lg-d 1 ja 3). Faktiliselt valdas kaebaja Vabaõhukooli tee 17a ja 17b kinnistuid juba enne lepingute nr 7918, 7915 ja 1436 sõlmimist. Lepingute sõlmimisel tekkis kaebajal kindel ootus, et ta saab kinnistute omanikuks. Sellest lähtuvalt asus kaebaja 2003. a 4

(15)3-16-812 lõpus kinnistuid arendama ja taotles vastava detailplaneeringu algatamist. Seega mõjutas kaebaja faktilist võimu kinnistute üle lepingute nr 7918, 7915 ja 1436 sõlmimine, mitte kinnistute tagastamine. Lepingute nr 7918, 7915 ja 1436 sõlmimise ajal ei saanud kaebaja olla teadlik looduskaitselistest piirangutest, mis seati kinnistute suhtes
  1. a detsembris kaitseeeskirjaga. Kaitse-eeskirja menetlemisel avalikustati algne kaitseala plaan ajalehe „Postimees“ 14.02.2005 numbris (tl 45). Oluline on ka see, et kaebaja jäeti kaitse-eeskirja menetlusse kaasamata, st temal ei olnud võimalust kavandatud piirangutega tutvuda ega esitada nende suhtes vastuväiteid. Saanud teada, et
  2. a kaitse-eeskiri muudab kinnistud sisuliselt kasututeks, üritas kaebaja olukorra lahendamiseks avaliku võimu suhtes kasutada kõiki võimalusi (taotledes nii kinnistute vahetamist kui ka kinnistute välistamist
  3. a kaitseeeskirjaga kaitstavast alast), kuid riik keeldus sellest. Alles siis, kui kõik võimalused kinnistuid arendada ammendusid, taotles kaebaja riigilt kinnistute omandamist. Tagastamise korraldus ei tohi

§ 20

lg 11 kohaldamisel kaebaja looduskaitsepiirangutest teavitamise seisukohalt omada tähendust, kuna korralduse tegemise aeg sõltus avalikust võimust ning korraldus põhines varasematele kinnistute müügilepingutele ja viitas nendele. Tagastamise korraldus ei ole eraldiseisev dokument, vaid kujutab endast varasemate müügilepingute jätku. Vastustaja tegevus on vastuolus nii lepinguõigusliku privaatautonoomia kui ka haldusmenetluse põhimõtetega (nt põhiseaduse §-st 10 tuleneva õiguspärase ootuse põhimõttega). Praeguses asjas ei ole kohaldatav Maa-ameti 28.03.2016 otsuses viidatud Tallinna Ringkonnakohtu seisukoht asjas nr 3-09-1921, mille järgi võib ka korraldus maa tagastamiseks olla käsitatav võõrandamistehinguna

§ 20lg 11 mõttes.

Asjas nr 3-09-1921 tulenesid kõik kinnistu omandamise tingimused vaid maa tagastamise korraldusest ning enne seda ei olnud müügilepinguid sõlmitud. Praeguses asjas põhineb maa tagastamise korraldus varasematel müügilepingutel ning tagastamisega seotud kokkulepetel, mis sisaldavad maa omandamise üksikasjalikke tingimusi. Tagastamise korraldus ei ole

§ 20lg 11 mõttes võõrandamistehing. Võõrandamistehing on tsiviilseadustiku üldosa seaduse (Ts

ÜS) § 67 lg 2 ja VÕS § 208 lg 1 mõttes mitmepoolne tehing, milleks on vaja mõlema poole tahteavaldust. Vabaõhukooli tee 17a ja 17b kinnistute omandamise võõrandamistehinguna

§ 20

lg 11 mõttes ei saa käsitada kinnistute kandmist kinnistusraamatusse, mis toimus 21.06.2006. Kinnistusraamatusse kandmine on avaliku võimu ühepoole toiming, mis ei sõltu kaebajast ega saa olla määrav selleks, et hinnata kaebaja teadlikkust looduskaitsepiirangutest. Kinnistusraamatusse kandmisel ei toimu ka ostja teavitamist looduskaitsepiirangutest. Vastustaja on analoogses olukorras omandanud Vabaõhukooli tee 19/Narva mnt 157 kinnistu kaebaja soovitud viisil esmajärjekorras. Kinnistud on omavahel tihedalt seotud. Samuti soovis kaebaja arendada kolme kinnistut ühtse tervikuna.

§ 20

lg 11 eesmärgist tulenevalt ei ole sätte kohaldamisel määrav mitte omandi üleminek, vaid aeg, millal kaebaja langetas otsuse kinnistute omandamiseks. Seda tegi kaebaja Vabaõhukooli tee 19/Narva mnt 157 kinnistu suhtes 24.10.

  1. 25.10.2006 ja 28.12.2006 asjaõiguslikud lepingud teevad 24.10.2003 lepingule mitte üksnes otsese viite (mõlema lepingu
  2. ptk pealkiri on „Lepingu ese ja varem sõlmitud leping“), vaid sõnaselgelt kordavad, et kõik 24.10.2003 lepingus sisalduvad andmed ja tingimused kehtivad ka asjaõiguslepingutele (p 1.4.1), sh on varasema lepingu järgi tasutud ostuhind (p 1.5). Seega ei sisalda 25.10.2006 ja 28.12.2006 asjaõiguslikud lepingud Vabaõhukooli tee 19/Narva mnt 157 kinnistu omandamise seisukohalt uusi tingimusi ning kõik toimus 24.10.2003 lepingus kokku lepitud tingimustel. Kaitse-eeskirja kohaldamisest Narva mnt 157 kinnistu suhtes sai kaebaja teada tagastamise korralduses tehtud viitest. Seega 5

(15)3-16-812 oli kaebaja Vabaõhukooli tee 19/Narva mnt 157 kinnistu suhtes kohaldatavatest looduskaitsepiirangutest teadlik enne 25.10.2006 ja 28.12.2006 asjaõiguslikke lepinguid ning vastava viite puudumine neis lepingutes ei saanud Narva mnt 157 kinnistu omandamise viisi mõjutada. Vastustaja on kaebajas tekitanud õiguspärase ootuse selles, et vastustaja ei kohtle kaebajat Vabaõhukooli tee 17a ja 17b kinnistute omandamismenetluses võrreldes Vabaõhukooli tee 19/Narva mnt 157 kinnistu omandamismenetlusega meelevaldselt erinevalt.
  1. Maa-amet ja Keskkonnaministeerium palusid jätta kaebuse rahuldamata. Kinnisasja omandamiseks on vajalik nii võlaõiguslepingu kui ka asjaõiguslepingu sõlmimine ning kande tegemine kinnistusraamatusse. Võlaõigus- ja asjaõiguslepingu sõlminud isik saab kinnisasja omanikuks kinnistusraamatusse kande tegemise hetkest. Järelikult ei teki võlaõigusliku lepingu sõlmimisega omandiõigust maale, vaid sellega luuakse üksnes eeldused omandiõiguse tekkimiseks tulevikus. Seega lepingute nr 7915 ja nr 7918 puhul ei ole tegemist maaüksuste võõrandamistehingutega. Tegemist on õigustatud subjektide ja AS TTP vahelise kokkuleppega, mis peab tagama, et kokkulepitud tingimuste täitmisel kohustuvad õigustatud subjektid pärast neile õigusvastaselt võõrandatud maa tagastamist ja kinnistusraamatusse kandmist võõrandama maa AS-le TTP. Viidatud lepingud on eellepingud VÕS § 33 tähenduses. Ka lepingu nr 1436 puhul ei ole tegemist maaüksuse võõrandamistehinguga, vaid lepinguga loodi eeldus selleks, et kohalik omavalitsus saaks otsustada, millis(t)ele maa tagastamise õigustatud subjekti(de)le saab ja tuleb omandireformi objektiks olev õigusvastaselt võõrandatud maa tagastada. Kaebaja saab maa omanikuks tulevikus, s.o pärast seda, kui kohaliku omavalitsuse tagastamisotsuse alusel on maa kaebajale tagastatud ning kantud kaebaja nimele kinnistusraamatusse. Lepingu nr 1436 puhul on tegemist nõude loovutamise lepinguga VÕS § 164 tähenduses, millega nõude omandaja omandab kõik loovutaja õigused ja kohustused. Et kaebaja ei saanud lepingute nr 7915, 7918 ja 1436 sõlmimise tulemusena maa omanikuks, nähtub ka 17.06.2005 sõlmitud kokkulepetest, milles õigustatud subjektid on üksteisega ja AS-ga TTP kokku leppinud tagastamisele kuuluva õigusvastaselt võõrandatud endise kinnistu Iru kõrts nr A-11/12/13 tagastamises. Tagastamise korralduse p 26.3 sisaldas informatsiooni kaitstava loodusobjekti kohta. AS TTP on Vabaõhukooli tee 17a ja 17b kinnisasjade omanikuna kinnistusraamatusse kantud 21.06.
  2. Vabaõhukooli tee 19/Narva mnt 157 kinnisasja omanikena kanti 13.06.2006 kinnistusraamatusse kaasomanikud HP, VP, AP, AP2, TA ning MP. Vabaõhukooli tee 19/Narva mnt 157 kinnisasja võõrandamine AS-le TTP toimus lepingute nr 7292 ja 8780 alusel, mis ei sisaldanud informatsiooni kaitstava loodusobjekti kohta ning AS TTP on nimetatud kinnisasja ainuomanikuks alates 01.02.
  3. Maa tagastamise õigustatud subjekt ei saa maa omanikuks enne selle haldusaktiga tagastamist ja kinnistusraamatusse kandmist. Samuti ei saa väita, justkui tagastamise korraldus võis sisaldada üksnes ühe poole tahteavaldust, sest kohalik omavalitsus ei saa tagastada maad, kui selle tagasisaamiseks pole esitatud vastavat avaldust. Maareformi käigus tagastatud maa omandiõiguse tekkimise alus on sätestatud asjaõigusseaduse rakendamise seaduse (AÕSRS) § 10 lg-s
  4. Vabariigi Valitsuse 05.02.1993 määrusega nr 36 kinnitatud “Õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise kord” p 63 kohaselt läheb omandiõigus tagastatud maale üle õigustatud subjektile ja senine maakasutusõigus lõpeb maa kinnistusraamatusse kandmise päevast. Seadusandja ei ole eelviidatust erinevat regulatsiooni

-s sätestanud. Seega on maa tagastamise kohta antav haldusakt käsitatav võõrandamistehinguna, mis lõpeb kinnistusraamatusse tehtava kandega, millega läheb tagastatava maa omandiõigus üle õigustatud subjektile. Haldusakt, millega maa õigustatud 6

(15)3-16-812 subjektile tagastatakse, sisaldab käsutust omandi üleandmiseks. Tagastatud maa kandmisel kinnistusraamatusse on aluseks maa tagastamise korraldus. Seega ei ole õige väide, mille kohaselt maa tagastamine haldusakti alusel ei ole võõrandamistehing. Võõrandamistehinguks

§ 20

lg 1¹ tähenduses on igasugune omandi üleminek, sh ka õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamine.

§ 20lg 1¹ sätestab erandid, millistel juhtudel sätet ei kohaldata.

Maa tagastamine nende erandite hulka ei kuulu. Kaebaja väited Vabaõhukooli tee 19/Narva mnt 157 ja Vabaõhukooli tee 17a ja 17b maaüksuste kavandatud kinnisvaraarenduse kohta ei ole puutumuses praeguse vaidluse esemega. Vastustaja ei ole kohustanud kaebajat enne nimetatud maaüksuste omanikuks saamist võtma endale riisikot ning tegema toiminguid ja kandma kulusid maaüksuse arendamiseks, vaid see oli kaebaja vaba valik. Tähelepanuta tuleb jätta ka kaebaja väited tema mittekaasamisest 2005. a kaitse-eeskirja menetlusse. Kaebaja ei ole 2005. a kaitse-eeskirja kohtus vaidlustanud. MaaRS alusel õigusvastaselt võõrandatud maa tagastamise ja

§ 20

alusel maa riigile võõrandamise menetlused on kaks teineteisest sõltumatut menetlust.

§ 20

alusel maa riigile omandamise otsustamisel ei oma tähendust asjaolu, mis tingis õigusvastaselt võõrandatud maa tagastamise viibimise kaebajale. Haldusakti andmisel ei saanud maa riigi poolt omandamise otsustaja jaoks kohaldatavast normist tulenevalt omada tähtsust tagastamismenetluse lahendamise pikkus. Küsimus sellest, kas vara tagastamise menetluses esines õigusvastane viivitus, võib tuua kaasa kahju hüvitamise nõude, ent ei saa tuua kaasa maa riigi poolt omandamist. Vabaõhukooli tee 17a ja 17b kinnisasjad on omandatud pärast nende kaitse alla võtmist ja võõrandamistehing sisaldas informatsiooni kaitstava loodusobjekti kohta. Kuivõrd kinnisasjade omandamise hetkeks oli 2005. a kaitse-eeskiri jõustunud, siis ei ole nende suhtes kohaldatav kaitsekord muutunud rangemaks. Kinnisasjad ei vasta ühelegi

§ 20lg 11 pdes 1–4 sätestatud erandile.

Järelikult tulenevalt

§ 91

lg-st 15 saab Vabaõhukooli tee 17a ja 17b kinnisasjade omandamiseks tehtud avalduste laekumise järjekorda kantud avalduste menetlused lõpuni viia avalduste laekumise järjekorras alles pärast nende kinnisasjade riigile omandamist, mis on omandatud enne kaitse alla võtmist või mis vastavad

§ 20

lg 11 pdes 1–4 toodud eranditele.

§ 20

lg 11 ei ole kaalutlusnorm ning näeb siduvalt ette alused, mille esinemise korral tuleb riigil kinnisasja omandamisest keelduda. Praegusel juhul on mõlemad omandamisest keeldumise tingimused täidetud (vt Tallinna Ringkonnakohtu otsused 3-09-1921; p 7 ja 3-101814, p 7; Tallinna Halduskohtu 26.08.2011 otsus nr 3-10-3294, p 7). 15. Tallinna Halduskohus jättis 30.01.2017 menetlusosaliste menetluskulud nende endi kanda. otsusega kaebuse rahuldamata ja

§ 20

lg-s 11 sätestatud kinnisasja riigi poolt omandamise piirangu kohaldamiseks peavad samaaegselt esinema kaks tingimust: isik on kinnisasja omandanud pärast selle kaitse alla võtmist ning võõrandamistehing sisaldas informatsiooni kaitstava loodusobjekti kohta. Vabaõhukooli tee 17a ja 17b kinnistute osas on nimetatud tingimused täidetud. Kinnisasja omandamine

§ 20

lg 11 mõttes tähendab selle omanikuks saamist, st omanikuna kinnistusraamatusse kandmist. Maareformi käigus ei saanud maa tagastamise õigustatud subjekt maa omanikuks enne selle haldusaktiga tagastamist ja kinnistusraamatusse kandmist. Tagastatud maa omandiõiguse tekkimise alus on sätestatud AÕSRS § 10 lg-s 1. Õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise korra p 63 kohaselt läheb omandiõigus tagastatud maale üle õigustatud subjektile ja senine maakasutusõigus lõpeb maa 7

(15)3-16-812 kinnistusraamatusse kandmise (kinnistusregistriosa avamise) päevast. Seadusandja ei ole eelviidatust erinevat regulatsiooni

-s sätestanud. Seega omandas kaebaja Vabaõhukooli tee 17a ja 17b

§ 20

lg 11 mõttes 21.06.2006, ehk ajast, mil ta kanti nimetatud kinnisasjade omanikuna kinnistusraamatusse (tl 10, 11). Selleks ajaks oli jõustunud 2005. a kaitse-eeskiri. Ka kohtupraktikas on kinnisasja omandamise all

§ 21

lg 11 tähenduses mõistetud vastava kinnistusraamatu kande tegemise aega (vt ka Tallinna Ringkonnakohtu 02.03.2011 otsus nr 3-10-1814, p 14). Maa omandamist ei toimu pelgalt maareformi õigustatud subjektiks tunnistamisega, maa tagastamise või kompenseerimise nõudeõiguse loovutamisega, nõndasamuti tagastatava maa müügilepingu sõlmimisega. Ei tagastatava maa müügileping ega maa tagastamise või kompenseerimise nõudeõiguse loovutamise leping taga nõudeõiguse omandajale maa tagastamist, ammugi mitte ei kujuta need lepingud endast maa omandamise alust. Riik võib maa tagastamisest ka keelduda (vt MaaRS § 6 lg 2 p 4). Kaebaja ja õigustatud subjektide vahel sõlmitud võlaõiguslikud lepingud omasid riigi jaoks tähtsust üksnes aspektis, et vaidlusalused kinnistud omandab kaebaja, kui riik maa tagastab (tagastamise korralduses ongi viidatud üksnes lepingule nr 1436, mitte lepingutele nr 7918 ja 7915). Kindlasti ei saa nimetatud lepingud tekitada kaebajale subjektiivset õigust riigi vastu, nõudmaks, et maa tagastamine toimub samadel tingimustel kui võlaõiguslikes lepingutes kokku lepiti.

§ 21

lg 11 kohaldamisel ei oma tähtsust see, millised olid sõlmitud võlaõiguslike lepingute tingimused, kas või kui suures ulatuses ning millal maksti tasu, millised olid lepingutest taganemise alused, millal anti üle valdus, kas tagastamise korralduses oli võlaõiguslikele lepingutele viidatud jms. Tähtsust ei oma ka see, kas nimetatud võlaõiguslikud lepingud sisaldasid looduskaitselisi piiranguid või kas selliste piirangute laiendamine vaidlusalustele kinnistutele pidi kaebajale olema ettenähtav. Kaebajale ei saanud võlaõiguslike lepingute sõlmimise tõttu tekkida õiguspärast ootust, et tema kinnistutele uus kaitse-eeskiri ei laiene. Asjaolust, et MaaRS võrdsustab maa tagastamisel nõudeõiguse loovutaja ja loovutuse saaja, ei tulene, et loovutuse saaja omandab tagastatava maa müügilepingu või maa tagastamise või kompenseerimise nõudeõiguse loovutamise lepingu alusel maareformi objektiks oleva maa. Nõudeõiguse omandamine ja tagastatava maa omandamine on erinevad kategooriad. Maareformi õigustatud subjekt ei ole kaitstud õigusliku olukorra muutumise eest tagastamismenetluse kestel iseäranis siis, kui tagastamise protsess venib aastate pikkuseks. Kaebaja kui tagastatava maa nõudeõiguse omandaja õiguste maht ei saa olla suurem kui õigustatud subjektil. Ka kohtupraktikas on leitud, et

§ 20

lg 11 kohaldamisel ei oma tähtsust, kes, millal või kuidas omandas maa tagastamise nõudeõiguse, vaid tähtsust omab üksnes kinnisasja omandamise aeg (Tallinna Halduskohtu 26.08.2011 otsus nr 3-10-3294, p 7). Lepingutes nr 7918 (vt p 1.5.2) ja 7915 (vt p 1.5.2) on kaebaja ostjana kinnitanud, et on teadlik asjaolust, et müüjad ei ole lepingu sõlmimise hetkel maa omanikud ning pärast maa kandmist kinnistusraamatusse müüjate nimele on vajalik müüjatega sõlmida asjaõigusleping kinnistu omandi üleandmiseks ostjale. Lepingu nr 1436 p-s 3.3 on notar selgitanud, et loovutuse saaja saab maa omanikuks siis, kui kohaliku omavalitsuse tagastamisotsuse alusel on maa loovutuse saajale tagastatud ning kantud loovutuse saaja nimele kinnistusraamatusse. Kuna Vabaõhukooli tee 17a ja 17b kinnistud tagastati otse kaebaja omandisse, ei saa ka teoreetiliselt tõusetuda küsimus, nagu oleks kaebaja nimetatud kinnistud omandanud võlaõiguslike lepingute alusel maareformi õigustatud subjektidelt. Vastustaja on õiguspäraselt asunud seisukohale, et kaebaja omandas vaidlusalused kinnistud pärast nende kaitse alla võtmist

§ 20lg 11 tähenduses. 8

(15)3-16-812 Kohtupraktikas on leitud, et võõrandamistehing omandireformi kontekstis tähendab maa tagastamise korraldust (vt asjad nr 3-10-3294, 3-10-1814). Võõrandajaks maa tagastamise menetluses tuleb lugeda riiki, mitte õigustatud subjekti. Olemuslikult ei ole maa tagastamise korraldus kui haldusakt käsitatav küll tehinguna tsiviilõiguse mõttes, kuid puudub põhjus kahelda, et seadusandja on

§ 20

lg 11 omandamise piiranguid soovinud laiendada ka juhtudele, kus maa omandatakse maareformi käigus. Sellele viitab otseselt

§ 20lg 1 1 p 4 sõnastus.

Looduskaitselistest piirangutest teadasaamise aeg võib olla erinevatel juhtudel erinev, kuid

§ 20lg 11 kohaldamisel ei oma subjektiivsed asjaolud tähtsust.

Seega ei kuulu

§ 20

lg 11 kohaldamisel tuvastamisele ka see, kas kaebaja kaasati nõuetekohaselt 2005. a kaitse-eeskirja vastuvõtmise menetlusse ja kas ta sisuliselt oli looduskaitselistest piirangutest teadlik. Praeguses asjas puuduvad ka asjaolud, mis annaksid aluse tugineda

§ 20lg 11 p-des 1–4 toodud eranditele.

Kuna vaidlusaluste kinnisasjade omandamine toimus pärast

  1. a kaitseeeskirja jõustumist, ei ole kinnisasja suhtes kohaldatav kaitsekord muutunud rangemaks (sh Vabaõhukooli tee 17b osas, millele eelnevalt laienes
  2. a kaitse-eeskiri). Asjaolu, et riik omandas Vabaõhukooli tee 19/Narva mnt 157 kinnistu

§ 20

lg 11 alusel, ei anna subjektiivset õigust nõuda sarnastel asjaoludel omandatud Vabaõhukooli tee 17a ja 17b kinnistute riigi poolt omandamist, kuna

§ 20lg 11 seda ei võimalda.

Riigi varasem käitumine ei saa luua õiguslikku alust Vabaõhukooli tee 17a ja 17b kinnistute võõrandamiseks, kui seadus selleks võimalust ei anna. Sellist alust ei saa luua ka kaebaja kahtlus, et kohalik omavalitsus on tagastamise protsessiga tahtlikult venitanud. Vastustaja ei ole ümber lükanud kaebaja väidet, et viimane sai looduskaitselistest piirangutest vaidlusaluste kinnistute puhul teada alles tagastamise korraldusest. Seega ei ole võimalik väita, et looduskaitseliste piirangutega kinnistu omandamine olnuks kaebaja teadlik valik. Kaebajal oli 2006. a kehtinud

redaktsiooni kohaselt õigus taotleda vaidlusaluste kinnistute osas nii maade vahetamist kui ka riigi poolt omandamist. Kaebaja esitaski 28.06.2006 taotluse vaidlusaluste kinnistute vahetamiseks (tl 75 ja 76). Tollal kehtinud

regulatsioon ei kehtestanud maa vahetamisele ega maa riigi poolt omandamisele nõuet, et maa pidi olema omandatud enne selle kaitse alla võtmist. Maade vahetamise võimalus kaotati 01.08.2008 jõustunud

muudatustega.

§ 20

lg 11 klausel jõustus esmakordselt 01.04.2007, kuid

§ 91

lg 9 kohaselt ei kohaldatud piiranguid enne 01.04.2007 omandatud kinnisasjade (sh ka kaebaja kinnisasjade) suhtes. Kaebaja olukord muutus 15.04.2013 jõustunud

muudatustega, mil kaebaja taotlus läks teise järjekorda ning sellest ajast on tema väljavaated võõrandada looduskaitseliste piirangutega kinnisasjad riigile muutunud ebaselgeks. Kaebaja langeb isikute gruppi, kelle puhul on seadusandja nende avalduste menetluse jooksul muutnud kahel korral menetlusreegleid (vt õiguskantsleri 5.11.2012 kiri nr 18-1/121561/1205530 „Arvamus seaduseelnõude 287 SE ja 289 SE kohta, p-d 37, 39). Ulatuslike looduskaitseliste piirangute talumine kujutab endast intensiivset PS §-s 32 sätestatud omandipõhiõiguse riivet. Riive intensiivsust suurendab see, kui omanik ei saanud piirangute kohaldumist ära hoida ning puuduvad reaalsed kompenseerivad meetmed. Põhimõtteliselt ei saa välistada nõuet riigivastutuse seaduse § 14 alusel, kuid praeguse menetluse raames ei kuulu hindamisele, kas viidatud nõude rahuldamise eeldused on täidetud, sh nt see, kas kaebaja oleks saanud kahju tekkimist võlaõiguslikest lepingutest taganemisega vältida. Kaebaja esitatud tühistamis- ja kohustamiskaebus tuleb aga jätta rahuldamata, sest vastustajad täidesaatva riigivõimu asutustena on seotud

regulatsiooniga. MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD APELLATSIOONIMENETLUSES 9

(15)3-16-812 16. AS TTP palub 01.03.2017 apellatsioonkaebuses tühistada Tallinna Halduskohtu 30.01.2017 otsus ja teha asjas uus otsus, millega rahuldada kaebus. Menetluskulud palub kaebaja jätta vastustaja kanda. Halduskohtu otsus on vastuolus

§ 20

lg-ga 11, kuna kohus on kohtuotsuse tegemisel ebaõigesti juhindunud tagastamise korralduse, mitte aga võlaõiguslepingu sõlmimise hetkest. Viimases määrati kindlaks kõik vaidlusaluste Vabaõhukooli tee 17a ja 17b kinnistute omandamise tingimused, kuid viidet looduskaitsepiirangutele need ei sisaldanud. Kaebaja omandas heauskselt looduskaitsepiiranguteta kinnistud ja hakkas neid ka arendama, kuid seejärel välistas riik looduskaitsepiirangute kehtestamisega sisuliselt kinnistute igasuguse kasutamise ning on seejärel ka viivitanud üle 10 aasta kinnistute väljaostmisega. Kaebaja kinnistud asuvad väljaostetavate kinnistute nimekirjas 126. ja 131. kohal ning paiknevad tabeli lõpuosas n-ö teises järjekorras. Mõeldamatu oleks olukord, kus kaebaja peaks ootama veel ligi 10 aastat. Arvestades, et kinnistud on tagastatud 2006. a-l, võtaks kinnistu riigipoolne omandamine kokku ligi 20 aastat. Õiguslikult põhjendamatu on halduskohtu seisukoht, et kaebaja omandas Vabaõhukooli tee 17a ja 17b kinnistud

§ 20

lg 11 mõttes 21.06.2006 ehk ajal, mil ta kanti nimetatud kinnisasjade omanikuna kinnistusraamatusse. Ka võõrandamistehingu mõiste on kohus põhjendamatult sisutanud kinnistute tagastamise korralduse, mitte võlaõigusliku lepingu sõlmimisega. Seaduse seletuskiri ja kohtupraktika näitab, et

§ 20

lg 11 eesmärk on kaitsta isikut, kes ei olnud teadlik kinnistute suhtes kohaldatavatest looduskaitsepiirangutest siis, kui ta otsustas kinnistud omandada. Kaebaja tegi lõpliku valiku kinnistute omandamiseks 24.10.2003 ja 09.03.2005, mil ta sõlmis võlaõiguslikud lepingud (seejuures tuleb VÕS § 208 lg 3 järgi kinnistu omandamisega võrdsustada ka nõudeõiguse omandamist kinnistu suhtes). Sellel hetkel ei olnud kaebaja looduskaitselistest piirangutest teadlik ega saanudki seda olla, kuna piirangud ei olnud veel vastu võetud. Pärast valiku tegemist kinnistute omandamise kasuks ei olnud kaebajal mõistlikku võimalust omandamisest loobuda. Võõrandamistehinguks

§ 20lg 11 mõttes ei saa lugeda 11.01.2006 korraldust kinnistute tagastamise kohta.

Võõrandamistehing saab VÕS § 208 järgi olla vaid võlaõiguslik müügileping, mis sisaldab müügitingimuste kogumit. Korraldusega toimus üksnes müügilepingute täitmine. Korralduse tegemise hetk sõltub vaid avalikust võimust ning seetõttu saaks halduskohtu tõlgenduse puhul riik

§ 20lg 11 kohaldamise eeldusi meelevaldselt muuta.

Praegusel juhul ongi korraldus antud vaid 3 päeva pärast looduskaitsepiirangute jõustumist (08.01.2006). Halduskohtu ja vastustajate seisukohad ei ole kooskõlas Maa-ameti praktikaga. Vaidlusalused Vabaõhukooli 17a ja 17b kinnistud on osad ajaloolisest Iru kõrtsi kinnistust. Kõik muud endise Iru kõrtsi kinnistu osad on riik omandanud eelisjärjekorras. Sealjuures olid kõik eelisjärjekorras omandanud kinnistud märgitud ka 11.01.2006 korralduses, mida kohus luges võõrandamistehinguks. Vabaõhukooli 17a ja 17b kinnistud olid seega samas olukorras ning nende jätmine teise järjekorda ei ole põhjendatud. Halduskohtu otsuses toodud seisukoht riivab intensiivselt kaebaja omandipõhiõigust ja ettevõtlusvabadust, samuti koheldakse kaebajat mitmel viisil põhjendamatult ebavõrdselt. Seejuures on kaebaja õiguste ulatuslikku riivet möönnud ka halduskohus, samuti on põhiseaduslikke probleeme korduvalt tunnistanud õiguskantsler. Ometi ei ole halduskohus pidanud võimalikuks tõlgendada

§ 20lg-t 11 kaebajat soodustavalt, kuigi mis tahes õiguslik takistus selleks puudub.

Juhul, kui halduskohtu tõlgendus

§ 20lg-st 11 oleks õige, on see säte põhiseadusvastane ning tuleb jätta kohaldamata. 10

(15)3-16-812 17. Maa-amet ja Keskkonnaministeerium paluvad 10.04.2017 kirjalikus vastuses jätta apellatsioonkaebus rahuldamata. Lepingud nr 7915, 7918 ja 1436 ei ole käsitatavad võõrandamistehingutena. Võõrandamistehinguna on käsitatav üksnes 11.01.2006 korraldus, millega otsustati maa tagastamine kaebajale ja mille p 26.3 sisaldas informatsiooni kaitstava loodusobjekti kohta. Kaebaja sai Vabaõhukooli tee 17a ja 17b kinnisasjade omanikuks kinnistusraamatusse kannete tegemisega 21.06.2006.

§ 20

lg 11 tähenduses omab tähtsust üksnes omandamise hetk, mitte otsese ega kaudse valduse saamise hetk. Lepingu nr 1436 puhul ei ole tegemist maaüksuse võõrandamistehinguga, millega kaebaja väidab end olevat maad juurde ostnud ja saanud nimetatud maaüksuste omanikuks, vaid nõude loovutamise lepinguga VÕS § 164 tähenduses. Leping nr 1436 ei sisalda asjaõiguslepingut, mille alusel läks üle ka kinnistu omand.

§ 20

lg-t 11 ei saa mõista selliselt, et selles sättes ei peeta silmas juhtumeid, kus maa on omandatud õigusvastaselt võõrandatud maa tagastamise teel. Selline tõlgendus oleks vastuolus sätte sõnastuse ja mõttega. Nimetatud sättes toodud võõrandamistehingute all tuleb mõista kõiki tehinguid, mille käigus kinnisasja omand läheb ühelt isikult üle teisele isikule. Kaebaja on omandanud kinnisasjad pärast 2005. a kaitse-eeskirja kehtestamist, mis muutis nende kinnisasjade suhtes kohaldatava kaitsekorra rangemaks ja ta ei kasutanud MaaRS-s antud võimalust loobuda looduskaitseliste piirangutega maa omandamisest. Kui õigustatud subjekti on õigusvastaselt võõrandatud maa tagastamisel teavitatud looduskaitselistest piirangutest, s.t võõrandamistehing sisaldas informatsiooni kaitstava loodusobjekti kohta, ning sõltumata sellest soovib ta selle maa tagastamist, siis ei saa tal tekkida õigustatud ootust maa kasutamiseks muul viisil, kui see on õigusaktidega lubatud. Põhjendatud ei ole ka maa suhtes kehtivate piirangute kompenseerimine.

§ 20

lg 11 sõnastusest nähtub selgelt, et seadusandja tahe on välistada

alusel selliste looduskaitseliste piirangutega kinnisasjade omandamine, mis on omandatud eesmärgiga need hiljem riigile võõrandada. Kinnisasjad ei vasta ühelegi

§ 20lg 11 p-des 1‒4 sätestatud erandile.

Täidetud on mõlemad

§ 95

lg-s 15 toodud alused, mille esinemise korral tuleb riigil kinnisasja omandamisest keelduda. Kaebaja suhtes haldusakti andmisel on õigesti kohaldatud

§ 95lg-t 15 ja § 20 lg-t 11.

Kuivõrd võõrandamislepingud nr 7292 ja 8780, millega AS TTP omandas õigustatud subjektilt Vabaõhukooli tee 19/Narva maantee 157 kinnisasja, ei sisaldanud informatsiooni kaitstava loodusobjekti kohta, siis järgides

§ 91

lg 15 sõnastust, omandas riik AS-lt TTP nimetatud kinnisasja 22.12.2015 hoonestamata kinnistu müügi- ja asjaõiguslepinguga nr 3743.

§ 20lg 11 ei ole põhiseadusega vastuolus.

Ainuüksi asjaolu, et kaebaja oli omandipiiranguga nõus omandi soetamisel, välistab omandipõhiõiguse riive esinemise. Piiranguga kinnisasja omandamist saab käsitada isiku nõusolekuna tema omandiõiguse riiveks. 18. AS TTP esitas 25.10.2017 kirjaliku vastuse Maa-ameti ja Keskkonnaministeeriumi seisukohale. Vastustajad käsitlevad olukorda ebaõigesti omandi tekkimise vaatenurgast. Võõrandamistehing on osa

§ 20lg-s 11 toodud õigusnormi koosseisust.

Isiku looduskaitselistest piirangutest teadlikkuse hindamisel on asjakohane just võõrandamistehingu sõlmimise hetk. Kaebaja ei ole 11.01.2006 sõlminud kinnistute võõrandamistehinguid ega ka kinnistuid teadlikult omandanud. Vastustajad ja halduskohus on

§ 20lg 11 alast kohtupraktikat rakendanud vastuolus sätte eesmärgiga.

24.10.2003 lepingud ei ole eellepingud, ka notar on lepingute pealkirjaks pannud „müügilepingud“. 24.10.2003 lepingute punkt valduse kohta ei ole tühine. Kaebaja peab valduse all silmas seda, et ta sai kinnistutel viibida, tutvuda nende seisukorraga, teha ettevalmistusi, mõõdistusi jne kinnistute 11

(15)3-16-812 arendamiseks. 09.03.2005 leping on kinnistute võõrandamistehing ja seda on möönnud ka vastustajad (vastuse p 24). 09.03.2005 lepingu sõlmimise ajal vastas kaebaja MaaRS § 19 1 lg 1 nõuetele. Lepingu p-s 3.7 on sõnaselgelt toodud, et seda käsitatakse ka moodustatava kinnistu müügilepinguna. Seega oli leping suunatud sellele, et kaebajal tekiks Vabaõhukooli 21 kinnistu omand.

§ 20

lg 11 mõttes on määrav see, millal isik on langetanud valiku kinnistu omandamise kasuks, ning omandireformi puhul on see seotud õigustatud subjekti staatuse omandamisega. Pärast võõrandamistehingute sõlmimist ei saanud kaebaja maa omandamisest mõistlikult loobuda.

§ 20

lg 11 sõnastus lähtub eeldusest, et isik on kinnistu võõrandamistehinguga (võlaõigusliku lepinguga) seotud ja hilisemad ajahetked ei oma tähtsust. Vastustajad ja halduskohus on sätet tõlgendanud kaebaja kahjuks nii, et määravaks osutus võõrandamistehingust hilisem ajahetk. Vastustajate käsitlus võrdsest kohtlemisest on ebaõige. Vastustajad on moodustanud võrreldavad grupid lähtuvalt kinnisasja omandamise hetkest, jättes kõrvale võõrandamistehingu mõiste ja

§ 20

lg 11 eesmärgi kaitsta isikuid, kes kinnistu omandamise otsustamisel ei olnud looduskaitsepiirangutes teadlikud. Kaebaja ei ole 11.01.2006 korralduse andmisel ega omanikuna kinnistusraamatusse kandmisel andnud nõusolekut oma õiguste riiveks. Kaebaja ei ole tegutsenud eesmärgiga riigi arvelt rikastuda. Vastustaja käitumine on vastuoluline, kuna analoogses olukorras olnud Vabaõhukooli tee 19/Narva mnt 157 kinnistu omandas riik esmajärjekorras. Olukord, kus seaduse eesmärkidega kooskõlas käituvat isikut koheldakse ebasoodsamalt, on vastuolus PS §-st 12 tuleneva võrdsuspõhiõigusega. RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED 19. AS TTP apellatsioonkaebus on põhjendatud ja tuleb rahuldada osaliselt. Ringkonnakohus põhjendab oma seisukohti järgmiselt. 20. Materiaalõiguslikult on Maa-ameti 28.03.2016 kirjas (I kd tl 92-93) ja halduskohtu otsuses asutud õigele seisukohale, et kaebaja suhtes ei saa kohaldada

§ 20

lg-t 1, tuleb kohaldada

§ 20

lg-t 11 ning

§ 20

lg-s 11 sätestatud erandid kaebaja suhtes ei kohaldu.

§ 20

lg 11 kohaselt ei omanda riik kinnisasja

§-s 20 sätestatud korras, kui isik on kinnisasja omandanud pärast selle kaitse alla võtmist ning võõrandamistehing sisaldas informatsiooni kaitstava loodusobjekti kohta. Maa-amet ja halduskohus on õigesti tuvastanud kinnisasja omandamise hetke (kanne kinnistusraamatus) ning õigusvastaselt võõrandatud maa võõrandamistehingu (maa tagastamise korraldus) ning järeldanud, et kuna: - Vabaõhukooli tee 17a ja 17b kinnisasjade suhtes kohalduv Pirita jõeoru maastikukaitseala kaitse-eeskiri võeti vastu Vabariigi Valitsuse 15.12.2005 määrusega nr 312 ja jõustus 08.01.2006; - Tallinna Linnavalitsuse 11.01.2006 korralduse nr 23-k (I kd tl 65-67) Vabaõhukooli tee 17a ja 17b tagastamise kohta p-s 26.3 teavitati kaebajat vajadusest järgida Vabariigi Valitsuse 15.12.2005 määruses nr 312 sätestatud tingimusi ja §-s 7 sätestatud kitsendusi maaüksusel asuva Pirita jõeoru maastikukaitseala roheala säilitamisel ja

§-des 37 ja 38 sätestatud nõudeid. Tagastatavad krundid asuvad ehituskeeluvööndis, kus on uute hoonete ja rajatiste ehitamine ning määratud sihtotstarvete muutmine keelatud; - kaebaja kanti Vabaõhukooli tee 17a ja kinnistusraamatusse 21.06.2006 (I kd tl 10-11), 17b kinnisasjade omanikuna 12

(15)3-16-812 omandas AS TTP Vabaõhukooli tee 17a ja 17b kinnisasjad pärast nende kaitse alla võtmist ning võõrandamistehing sisaldas informatsiooni kaitstava loodusobjekti kohta (

§ 20

lg 11), mistõttu tuleb riigil nende kinnisasjade omandamine otsustada

§ 91

lg 15 alusel pärast nende kinnisasjade riigile omandamist, mis on omandatud enne kaitse alla võtmist või mis vastavad

§ 20lg 11 p-des 1–4 toodud eranditele.

Ringkonnakohus nõustub kõigi halduskohtu eelviidatud järeldust põhistavate seisukohtadega ega korda neid HKMS § 201 lg 4 alusel. Ringkonnakohus jääb ka oma

  1. novembri 2010 otsuses nr 3-09-1921 ja
  2. märtsi
  3. a otsuses nr 3-10-1814 väljendatud seisukohtadele

§ 20

lg 11 tõlgendamise osas ning sättes kasutatud mõistete „kinnisasja omandamine“ ja „võõrandamistehing“ sisustamise osas ega korda neid. Seega on Maa-amet 28.03.2016 kirjas jõudnud lõppjäreldusena õigele seisukohale, et Vabaõhukooli tee 17a ja 17b kinnisasjade omandamise küsimus tuleb riigil otsustada

§ 91lg 15 alusel n-ö teises järjekorras.

21. Ringkonnakohus ei pea

regulatsiooni, mis näeb looduskaitseliste piirangutega kinnisasjade omandamise riigi poolt ette n-ö kahes järjekorras sõltuvalt sellest, kas kinnisasi on omandatud enne või pärast looduskaitseliste kitsenduste kehtestamist ning omandajal oli võõrandamistehingust tulenevalt olemas info piirangute kohta, iseenesest PS-ga vastuolus olevaks eeldusel, et ka n-ö teises järjekorras olevad isikud saavad oma taotlusele lahenduse mõistliku aja jooksul. Looduskaitseseaduse ja riigivaraseaduse muutmise seaduse eelnõu 289 SE seletuskirjast nähtuvalt oli

§ 91

lg-ga 15 täiendamise eesmärk kaitsta nende isikute õigusi, kelle omandiõiguse riive on intensiivsem (kelle kinnisasja suhtes on piirangud kehtestatud pärast omandamist), luues eeldused, et nad saaksid hüvitise esmajärjekorras. Kui kinnisasi on omandatud looduskaitsepiirangutest teadlik olles, siis on omandajal võimalik kinnisasja kasutamist planeerides nendega arvestada. Seevastu juhul, kui kinnisasja suhtes kehtestatakse piirangud pärast omandamist, ei ole maaomanikul võimalik nendega arvestada. Ehkki praeguse vaidluse asjaoludest ja sündmuste kronoloogiast nähtub, et Vabaõhukooli tee 17a ja 17b kinnisasjade suhtes kehtestati looduskaitselised piirangud vahetult enne võõrandamistehingut (vara tagastamise korraldust), mistõttu tuleb kaebaja poolt kinnistute kasutamise planeerimisel selle asjaoluga arvestamise võimalust pidada pigem näilikuks, ei oleks ringkonnakohtu arvates ka kaebaja omandiõigust ebaproportsionaalselt piiratud juhul, kui tema avaldused kinnisasjade omandamiseks riigi poolt oleks lahendatud mõistliku (ehkki pikema kui n-ö esimeses järjekorras olevatel isikutel) tähtaja jooksul, võttes arvesse, et looduskaitselise piirangu olemasolu kinnisasjal ei ole kunagi piiranud maaomaniku õigust temale kuuluvat maad vabalt käsutada. Kokkuvõtvalt leiab ringkonnakohus, et õigusvastane ja kaebaja omandiõigust ebaproportsionaalselt piirav on olukord, kus kaebaja on pidanud ootama oma 28.06.2006 ja 12.09.2006 esitatud taotluste (I kd tl 75 ja 76-78) lahendamist riigi poolt üle 11 aasta. 22. Kaebaja on esitanud halduskohtule kaebuse nõuetega Maa-ameti 28.03.2016 otsuse tühistamiseks ning Maa-ameti ja Keskkonnaministeeriumi kohustamiseks kinnisasja omandamise menetluse läbiviimiseks ja Vabaõhukooli tee 17a ning 17b kinnistute omandamiseks esmajärjekorras

§ 20

lg 1, alternatiivselt

§ 21lg 11 p 1 alusel.

HKMS § 2 lg 4 kohaselt tõlgendab kohus menetlusosaliste avaldusi ja lähtub nende lahendamisel esitaja tegelikust tahtest. Ringkonnakohus leiab, et kaebaja tegelikuks eesmärgiks ei ole mitte see, et tema taotlus kinnisasjade omandamiseks lahendataks nn esmajärjekorras

§ 20lg 1 alusel, vaid et taotlused lahendataks mõistliku aja jooksul.

Arvestades, et maade riigi poolt omandamise otsustamine on

§ 20

lg 2 ja Vabariigi Valitsuse 08.07.20014 määrusega nr 242 (määrus nr 242) kinnitatud „Kaitstavat loodusobjekti sisaldava kinnisasja riigi poolt omandamise ja ettepanekute menetlemise kord ning kriteeriumid, mille alusel loetakse ala kaitsekord kinnisasja sihtotstarbelist kasutamist oluliselt piiravaks, ning kinnisasja väärtuse määramise kord ja alused“ § 11 alusel keskkonnaministri 13

(15)3-16-812 pädevuses, tegemist on diskretsiooniotsusega ning määruse nr 242 2. ptk-s sätestatud omandamise ettevalmistavad toimingud on tegemata, ei saa kohus kohustamiskaebuse rahuldamisel kohustada riiki omandama kaebaja kinnistuid, vaid üksnes lahendama kaebaja taotlused kinnistute omandamiseks. Nagu ringkonnakohus otsuse p-s 21 osutas, on üle 11-aastane menetlusaeg ka nn teise järjekorra taotluste menetlemisel õigusvastaselt ja ebamõistlikult pikk.

§ 6

kohaselt kohaldatakse

alusel korraldatavale haldusmenetlusele HMS sätteid, arvestades

erisusi. HMS § 5 lg 2 sätestab, et haldusmenetlus viiakse läbi eesmärgipäraselt ja efektiivselt, samuti võimalikult lihtsalt ja kiirelt, vältides üleliigseid kulutusi ja ebameeldivusi isikutele.

ei näe ette, et n-ö teises järjekorras olevate taotluste menetlemisel ei tuleks lähtuda HMS-s sätestatud mõistliku menetlusaja põhimõttest. Ringkonnakohus märgib, et kaebaja taotluste suhtes ei ole läbi viidud isegi määruse nr 242 2. ptk-s sätestatud omandamise ettevalmistavaid toiminguid (sh ei ole välja selgitatud, kas kinnistute kaitsekord on jätkuvalt põhjendatud ning selle küsimuse jaatamisel, milline on kinnisasjade väärtus). Ei

ega määruse nr 242 regulatsioon ei sätesta, et kinnisasja omandamise menetluse eeltoiminguid ei võiks alustada enne, kui vastav kinnistu on jõudnud järjekorras esimesele kohale. Õiguskantsler on 07.09.2016 ettepaneku Riigikogule

§ 20

põhiseadusega kooskõlla viimiseks (I kd tl 179-184) p-s 32 leidnud, et põhiseaduspäraseks ei saa pidada 8‒9 aasta pikkust ooteaega, kasutamaks hüvitismeetmena ette nähtud võimalust kinnisasi riigile võõrandada. Nii pikk ooteaeg on liiast mis tahes isiku puhul, kelle maa ja metsa kasutamist looduskaitselised kitsendused olulises mahus piiravad. Looduskaitseseaduse ja riigivaraseaduse muutmise seaduse eelnõu 289 SE seletuskirjas märgiti nn teise järjekorra menetlusaja kohta, et lähtudes riigieelarves looduskaitsepiirangutega kinnisasjade riigile omandamiseks ettenähtud vahendite mahust, võib menetlusaeg pikeneda kuni 10 aastani, kuid riigi majandusliku olukorra stabiliseerumisel ja rahaliste võimaluste suurenemisel võib see aeg oluliselt lüheneda. Tänaseks on kaebaja puhul ka eelnõus ennustatud 10-aastane aeg ületatud, mistõttu on ringkonnakohus seisukohal, et kaebaja taotluste suhtes tuleb Keskkonnaministeeriumi kohustada tegema kinnistute omandamise ettevalmistavad toimingud ja keskkonnaministrit otsustama kinnistute omandamine või omandamata jätmine 1 aasta jooksul praeguse kohtuotsuse jõustumisest arvates. 23. HKMS § 108 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kaebuse osalise rahuldamise korral jagatakse menetluskulud proportsionaalselt kaebuse rahuldatud osaga. Kohus mõistab välja üksnes vajalikud ja põhjendatud menetluskulud (HKMS § 109 lg 6). Kui kõrgema astme kohus muudab alama astme kohtu lahendit või teeb lahendi asja uueks arutamiseks saatmata, muudab ta kohtukulude jaotust (HKMS § 109 lg 4). Vastustajad menetluskulude hüvitamist taotlenud ei ole. Kaebaja taotles halduskohtus menetluskulude hüvitamist 16 281 eurot (I kd tl 193-212) ning ringkonnakohtus 12 327 eurot (II kd tl 65-75). Menetluskulude kandmine ja seotus praeguse haldusasjaga on dokumentaalselt nõuetekohaselt tõendatud kokku summas 25 422 eurot. 02.11.2017 arve nr 172308 (II kd tl 74) summas 3186 eurot tasumist tõendavat dokumenti ei ole ringkonnakohtule esitatud. Kui tegemist pole rahas hinnatava nõudega, on kaebuse rahuldamise osakaal alati hinnanguline. Praegusel juhul on ilmne, et kaebaja esmane eesmärk oli kohustamisnõude rahuldamine. Selles osas on kaebus rahuldatud osaliselt, vastustajat on kohustatud kaebaja taotlusi lahendama, mitte rahuldama. 14

(15)3-16-812 Ringkonnakohus leiab, et õigusabikulu on põhjendamatult suur. Kaebajale ei saa iseenesest ette heita vajalikust kulukama ning ehk põhjalikuma õigusabi kasutamist, ent sellega seotud kulud jäävad sel juhul kaebaja enda kanda. Arvestades kohtusse pöördumise eesmärki, vaidluse õiguslikku ja faktilist keerukust, asja mahtu ning kohtulahendi sisulist tulemuslikkust kaebaja jaoks, on ringkonnakohtu hinnangul kahes kohtuastmes kokku põhjendatud mõista Keskkonnaministeeriumilt (kuna kaebus rahuldatakse Keskkonnaministeeriumi ja keskkonnaministri kohustamise nõudes) välja kaebaja menetluskulud õigusabiteenuse eest kokku summas 12 000 eurot. (allkirjastatud digitaalselt) Riigikohtu 12.11.2018 otsus RESOLUTSIOON 1. Rahuldada Keskkonnaministeeriumi ja Keskkonnaameti kassatsioonkaebus. 2. Jätta AS TTP vastukassatsioonkaebus rahuldamata. 3. Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 10. novembri 2017. a otsus osas, millega kaebus rahuldati. Jätta tühistatud osas jõusse Tallinna Halduskohtu 30. jaanuari 2017. a otsus. 4. Jätta menetluskulud menetlusosaliste endi kanda. 5. Arvata AS TTP tasutud kautsjon riigituludesse. 15
(15)

🔗 Ametlikule allikale

Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.