KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tallinna Halduskohus Kohtunik Janek Laidvee Otsuse tegemise aeg ja koht 30.01.2017, Tallinn Haldusasja number 3-16-812 Haldusasi AS TTP kaebus Maa-ameti 28.03.20

) § 19 kehtetuks tunnistamise tõttu ei saa maaüksusi enam vahetada ning vahetamismenetlused viiakse lõpule omandamise menetlusena

§ 20alusel.

1. 16.01.2009 taotles AS TTP
2. a kaitse-eeskirja piiride muutmist nii, et kaitsealast oleks välistatud Vabaõhukooli tee 19 / Narva mnt 157 maaüksus tervikuna ja Vabaõhukooli tee 17b maaüksus osaliselt. Keskkonnaministeerium keeldus 19.04.2010 kaitseala piiride muutmisest.
3. 22.12.2015 omandas Eesti Vabariik AS-lt TTP Vabaõhukooli tee 19 / Narva mnt 157 kinnistu. Vabaõhukooli tee 17a ja 17b kinnistute omandamisest riik keeldus. 13.06.2013 kirjas teatas Maa-amet AS-le TTP, et Vabaõhukooli tee 17a ja 17b kinnistud on omandatud peale nende kaitse alla võtmist ja tagastamise korraldus sisaldas teavet kaitstava loodusobjekti kohta. Seetõttu ei kuulu nende kinnistute suhtes kohaldamisele

§ 20

lg 1, vaid juhinduda tuleb

§ 20

lg-st 11 ja § 91 lg-st 15 ehk kinnistud kuuluvad tagastamisele n-ö teises järjekorras. 13. 02.02.2016 esitas kaebaja Maa-ametile taotluse Vabaõhukooli tee 17a ja 17b kinnistute omandamiseks esmajärjekorras vastavalt

§ 20lg-le 1.

28.03.2016 kirjas keeldus Maaamet kaebaja 2.02.2016 taotluse rahuldamisest ning leidis, et Vabaõhukooli tee 17a ja 17b kinnistud on omandatud peale nende kaitse alla võtmist, mistõttu nende suhtes ei kohaldu

§ 20

lg 1, vaid

§ 20

lg 11 ning

§ 91

lg-st 15 tulenevalt viiakse Vabaõhukooli tee 17a ja Vabaõhukooli 17b kinnisasjade omandamise menetlused lõpuni avalduste laekumise järjekorras pärast nende kinnisasjade riigile omandamist, mis on omandatud enne kaitse alla võtmist või mis vastavad

§ 20lõike 11 p-des 1–4 toodud eranditele. 3

§ 20

lg 1 alusel ja kohustada Maa-ametit ja Keskkonnaministeeriumi läbi viima menetlust kinnisasja omandamiseks ja omandama Vabaõhukooli tee 17a ja 17b kinnistud esmajärjekorras

§ 20lg 1, alternatiivselt § 20 lg 11 p 1 alusel.

MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD 15. Kaebuse põhjendused on kokkuvõtvalt järgmised. 1) Kaebaja omandas Vabaõhukooli tee 17a ja 17b kinnistud

§ 20

lg 11 mõttes lepingute nr 7918, 7915 ja 1436 alusel ning need lepingud ei sisaldanud teavet kaitstava loodusobjekti kohta, mistõttu ei kuulu

§ 20lg 11 kaebaja suhtes kohaldamisele.

Lepingutes nr 7918 ja 7915 ei olnud ühtegi viidet looduskaitselistele piirangutele, vastupidi – lepingute nr 7918 ja 7915 lisa 1 punktis 1.6 on toodud müüjate kinnitus, et kinnistute suhtes looduskaitsepiiranguid ei kehti. Lepingus nr 1436 on toodud aga viide

1. a kaitse-eeskirjale, mille järgi oli kaitseala piir tunduvalt kitsam ja laienes vaid osale kinnistutest, lisaks kehtis võrreldes
2. a kaitseeeskirjaga oluliselt leebem kaitsekord, mis võimaldas ka ehitamist. 2) Vabaõhukooli tee 17a ja 17b kinnistute kaitse alla võtmine toimus

§ 20lg 11 mõttes just 2005.

a kaitse-eeskirjaga, mitte

1. a kaitse-eeskirjaga ega varem. Nimelt paiknesid kinnistud suuremas osas väljaspool
2. a kaitse-eeskirjaga kaitstud maa-ala. Lisaks oli
3. a kaitseeeskirja järgi kaitsekord oluliselt leebem, võimaldades nii ehitamist kui ka maaüksuste sihtotstarbe muutmist. Juhul, kui kohus leiab, et Vabaõhukooli tee 17a ja 17b kinnistud võeti

§ 20lg 11 mõttes kaitse alla mitte 2005.

a kaitse-eeskirjaga, vaid varem, tuleb kohaldada

§ 20lg 11 punkti 1, kuna 2005.

a kaitse-eeskirjaga muutus kinnistute kaitsekord rangemaks. Seega tuleb käesolevas asjas kaebaja teavitamist looduskaitsepiirangutest võõrandamistehingus igal juhul hinnata 2005. a kaitse-eeskirja kehtestamise seisuga. 3)

§ 20

lg 11 eesmärgist tulenevalt tuleb looduskaitsepiirangutest teavitamise hetk määrata kindlaks võlaõiguslike lepingute sõlmimise aja järgi, mitte aga siis, kui kinnistud tagastati haldusorgani korraldusega või kaebaja kanti omanikuna kinnistusraamatusse.

§ 20

lg 11 sõnastus mainib kinnistu omandamist võõrandamistehingu alusel, mitte avaliku võimu korralduse alusel. Sätte eesmärk on kaitsta nende isikute õigusi, kes on õigustatud maad võõrandama: sellisele seisukohale on asutud nii seadusandja seaduse väljatöötamisel kui ka kohtupraktikas (Tallinna Ringkonnakohtu 02.03.2011 otsus asjas nr 3-10-1814). Sellest tulenevalt kuulub kõnealune säte tõlgendamisele kitsendavalt, st viisil, mis ei laienda piirangu ulatust (3-10-1814, p 18; Tallinna Ringkonnakohtu 1.11.2011 otsus asjas nr 3-09-1921, p 11).

§ 20

lg 11 eesmärk on kaitsta kinnistute omandamismenetluses isikuid, kes ei olnud looduskaitsepiirangutest teadlikud ajal, mil nad tegid otsuse kinnistu omandamise kasuks (310-1814, p 20). Teisisõnu peab isiku valik kinnistu omandamise kasuks olema teadlik ja informeeritud, st ta peab teadma, et kinnistul lasuvad looduskaitsepiirangud. Sellekohast hetke saab kindlaks määrata üksnes kinnistu võlaõigusliku müügilepingu, mitte aga kinnistu tagastamise korralduse, kinnistusraamatu kande vms järgi. 4) Piirangutest teadasaamisel 2005. a kaitse-eeskirja jõustumisel 08.01.2006 ei olnud kaebajal võimalust jätta lepinguid nr 7918, 7915 ja 1436 täitmata. Kaebaja ei oleks saanud isegi nendest lepingutest taganeda, kuna võlaõigusseaduse (VÕS) § 217 lg 2 p 3 välistab sellises olukorras tuginemise sellistele avalikust õigusest tulenevatele puudustele, millest müüjad (ehk õigustatud subjektid) ei saanud lepingu sõlmimisel kuidagi teada. Kui kaebaja oleks maa tagastamisest loobunud, ei oleks see teda vabastanud müügilepingutest tulenevate kohustuste täitmisest ostjate (ehk maareformi õigustatud subjektide) ees. 4

§ 20lg 11 mõttes. Nimelt võrdsustab maareformi seadus (Maa

RS) läbivalt maa tagastamise nõudeõiguse loovutamist maaüksuse enda müügiga (vt nt MaaRS § 5 lg 1 p 4, § 191 lg 1 ja 3). Faktiliselt valdas kaebaja Vabaõhukooli tee 17a ja 17b kinnistuid juba enne lepingute nr 7918, 7915 ja 1436 sõlmimist. Lepingute sõlmimisel tekkis kaebajal kindel ootus, et ta saab kinnistute omanikuks. Sellest ootusest lähtuvalt asus kaebaja juba

1. a lõpus kinnistuid arendama ja taotles vastava detailplaneeringu algatamist. Seega mõjutas kaebaja faktilist võimu kinnistute üle lepingute nr 7918, 7915 ja 1436 sõlmimine, mitte kinnistute tagastamine. Sellest tulenevalt on ebaõige 28.03.2016 otsuses toodud vastustaja seisukoht, et looduskaitsepiirangud saaksid kaebajat mõjutada üksnes alates hetkest, mil ta sai kinnistute omanikuks, st kinnistusraamatu kande tegemisest. 6) Lepingute nr 7918, 7915 ja 1436 sõlmimise ajal ei saanud kaebaja kuidagi olla teadlik looduskaitselistest piirangutest, mis seati kinnistute suhtes
2. a detsembris kaitse-eeskirjaga. Kaitse-eeskirja menetlemisel avalikustati algne kaitse-ala plaan ajalehe Postimees 14.02.2005 numbris (tl 45). Selle plaani järgi jäid Vabaõhukooli tee 17a ja Vabaõhukooli tee 17b maaüksused osaliselt, Vabaõhukooli 19 / Narva mnt 157 maaüksus aga tervikuna väljapoole kaitseala piire. Teisisõnu ei erinenud
3. a kaitse-eeskirja algne versioon vaidlusalustesse kinnistutesse puutuvalt oluliselt
4. a kaitse-eeskirjast (avalikustatud uus kaitseala piir oli käsitletavate kinnistute juures samas asukohas, mis oli
5. a kaitse-eeskirjas).
6. a kaitseeeskirja menetluse lõppfaasis arvati Vabaõhukooli tee 17b ja Vabaõhukooli 19 / Narva mnt 157 maaüksused kaitseala piiresse põhjendusel, et mingil määral kompenseerib see väidetavalt Vabaõhukooli teel Pätsi maaüksuse kaitsealast väljajätmise. Kaitseala piiride laiendamine kaitse-eeskirja menetlemise käigus ei saanud kaebajale olla ettenähtav. Oluline on ka see, et kaebaja jäeti kaitse-eeskirja menetlusse kaasamata, st temal ei olnud võimalust kavandatud piirangutega tutvuda ega esitada nende suhtes vastuväiteid. 7) Saanud teada, et
7. a kaitse-eeskiri muudab kinnistud sisuliselt kasututeks, üritas kaebaja olukorra lahendamiseks avaliku võimu suhtes kasutada kõiki võimalusi (taotledes nii kinnistute vahetamist kui ka kinnistute välistamist
8. a kaitse-eeskirjaga kaitstavast alast), kuid riik keeldus sellest. Sellel põhjusel on väär vastustaja seisukoht, et kaebaja omandas kinnistud üksnes eesmärgiga võõrandada need riigile, mis ei ole kooskõlas maareformi eesmärgiga: kaebaja soovis kinnistuid arendada ning riik andis talle selleks kuni
9. a kaitse-eeskirja kehtestamiseni õigustatud ootuse. Alles siis, kui kõik võimalused kinnistuid arendada ammendusid, taotles kaebaja riigilt kinnistute omandamist. 8) Tagastamise korraldus ei tohi

§ 20

lg 11 kohaldamisel kaebaja looduskaitsepiirangutest teavitamise seisukohalt omada tähendust, kuna esiteks sõltus korralduse tegemise aeg täielikult avalikust võimust endast ning teiseks põhines tagastamise korraldus varasematele kinnistute müügilepingutele ja viitas nendele. Miski ei välista, et avalik võim võis kinnistute tagastamise hetke sobitada nii, et välistada nende suhtes

§ 20lg 1 kohaldamine.

Samuti nähtub tagastamise korralduse preambulist see, et korraldus põhineb lepingul nr 1436 ja 17.06.2005 kokkuleppel, millega kaebaja omandas Vabaõhukooli tee 17a ja 17b kinnistute tagastamise nõudeõiguse ning millega määrati kindlaks kinnistute piirid. Seega ei ole tagastamise korraldus eraldiseisev dokument, vaid kujutab endast varasemate müügilepingute jätku ning juhindub varasematest kokkulepetest kaebaja ja õigustatud subjektide vahel. Seega ei oma 11.01.2006 korralduses tehtud viide 2005. a kaitse-eeskirjale

§ 20lg 11 mõttes tähendust.

Kõik tingimused, sh looduskaitsepiirangud, olid juba eelnevalt kokku lepitud. Vastustaja tegevus on vastuolus nii lepinguõigusliku privaatautonoomia kui ka haldusmenetluse põhimõtetega (nt põhiseaduse §-st 10 tuleneva õiguspärase ootuse põhimõttega). 5

§ 20lg 11 mõttes.

Nimelt tulenesid asjas nr 3-091921 kõik kinnistu omandamise tingimused vaid maa tagastamise korraldusest ning enne seda ei olnud müügilepinguid sõlmitud. Käesolevas asjas põhineb maa tagastamise korraldus aga selgelt varasematel müügilepingutel ning tagastamisega seotud kokkulepetel, mis sisaldavad maa omandamise üksikasjalikke tingimusi. Tagastamise korraldus ei ole

§ 20lg 11 mõttes ka võõrandamistehing, nagu vastustaja väidab. Võõrandamistehing on tsiviilseadustiku üldosa seaduse (Ts

ÜS) § 67 lg 2 ja VÕS § 208 lg 1 mõttes mitmepoolne tehing, milleks on vaja mõlema poole tahteavaldust. Seda enam ei saa Vabaõhukooli tee 17a ja 17b kinnistute omandamise võõrandamistehinguna

§ 20

lg 11 mõttes käsitada kinnistute kandmist kinnistusraamatusse, mis toimus 21.06.

1. Ka kinnistusraamatusse kandmine on avaliku võimu ühepoole toiming, mis ei sõltu kuidagi kaebajast ega saa olla määrav selleks, et hinnata kaebaja teadlikkust looduskaitsepiirangutest. Veelgi olulisem on see, et kinnistusraamatusse kandmisel ei toimu mingisugust ostja teavitamist looduskaitsepiirangutest, st kande tegemise aeg on vaidlusaluses küsimuses täiesti asjakohatu. 10) Vastustaja on analoogses olukorras omandanud Vabaõhukooli tee 19 / Narva mnt 157 kinnistu kaebaja soovitud viisil esmajärjekorras. Käesoleval juhul puudub mis tahes sisuline põhjus, miks peaks riik Vabaõhukooli tee 19 / Narva mnt 157 kinnistu omandama muul viisil kui Vabaõhukooli tee 17a ja 17b kinnistud. Kinnistud on omavahel tihedalt seotud: Vabaõhukooli tee 19 / Narva mnt 157 kinnistu piirneb vahetult mõlema vaidlusaluse kinnistuga, kõik kolm kinnistut olid osad ajaloolisest maaüksusest Iru kõrts A-11/12/13, lisaks kuulus Narva mnt 157 maaüksuse koosseisu kuni
2. aastani ka Vabaõhukooli tee 17b kinnistu. Samuti soovis kaebaja arendada kolm kinnistut ühtse tervikuna. Ainus erinevus Vabaõhukooli tee 19 / Narva mnt 157 kinnistu ja vaidlusaluste kinnistute omandamismenetluse vahel seisneb selles, et kui Vabaõhukooli tee 17a ja 17b kinnistute puhul omandas kaebaja lepinguga nr 1436 nõudeõiguse maa tagastamiseks või kompenseerimiseks, siis Narva mnt 157 kinnistu puhul omandas kaebaja lepingutega nr 7918 ja 7915 õiguse nõuda omandi üleandmist. 11) Aluseks kohelda kirjeldatud juhtumeid erinevalt ei saa olla vastustaja 28.03.2016 otsuses toodud väide, mille järgi olid Vabaõhukooli tee 19 / Narva mnt 157 kinnistu võõrandamistehinguteks 25.10.2006 ja 28.12.2006 asjaõiguslikud lepingud, mille alusel toimus omandi üleminek. Eespool on kaebaja põhjendanud, et

§ 20

lg 11 eesmärgist tulenevalt ei ole sätte kohaldamisel määrav mitte omandi üleminek, vaid aeg, millal kaebaja langetas otsuse kinnistute omandamiseks. Seda tegi kaebaja Vabaõhukooli tee 19 / Narva mnt 157 kinnistu suhtes 24.10.

1. 25.10.2006 ja 28.12.2006 asjaõiguslikud lepingud teevad 24.10.2003 lepingule mitte üksnes otsese viite (mõlema lepingu
2. ptk pealkiri on „Lepingu ese ja varem sõlmitud leping“), vaid sõnaselgelt kordavad, et kõik 24.10.2003 lepingus sisalduvad andmed ja tingimused kehtivad ka asjaõiguslepingutele (p 1.4.1), sh on varasema lepingu järgi tasutud ostuhind (p 1.5). Seega ei sisalda 25.10.2006 ja 28.12.2006 asjaõiguslikud lepingud Vabaõhukooli tee 19 / Narva mnt 157 kinnistu omandamise seisukohalt üldse uusi tingimusi ning kõik toimus 24.10.2003 lepingus kokku lepitud tingimustel. Samuti ei saa

§ 20

lg 11 kohaldamisel rolli mängida see, et 25.10.2006 ja 28.12.2006 lepingutes ei ole tehtud viidet 2005. a kaitse-eeskirjale. Kaitse-eeskirja kohaldamisest Narva mnt 157 kinnistu suhtes sai kaebaja teada tagastamise korralduses tehtud viitest. Seega oli kaebaja Vabaõhukooli tee 19 / Narva mnt 157 kinnistu suhtes kohaldatavatest looduskaitsepiirangutest teadlik enne 25.10.2006 ja 28.12.2006 asjaõiguslikke lepinguid ning vastava viite puudumine neis lepingutes ei saanud Narva mnt 157 kinnistu omandamise viisi mõjutada. 6

§ 20

lõigetele 1 ja 11 sama tõlgenduse, mille kohaselt kohaldamisele kuulub lõikes 1 ette nähtud omandamismenetlus. Seega isegi sõltumata sellest, kas eespool käsitletud kaebaja tõlgendus

§ 20

lõikele 11 on õige, on vastustaja kohustatud selle juurde jääma tulenevalt õiguspärase ootuse põhimõttest.

1. Maa-amet palub kirjalikus vastuses jätta kaebus rahuldamata. 1) Vaidlus seisneb selles, kas lepingud nr 7918, nr 7915 ja nr 1436 on käsitatavad võõrandamistehingutena või on võõrandamistehinguna käsitatav üksnes tagastamise korraldus. 2) Kinnisomandi üleandmiseks ei piisa üksnes võlaõigusliku lepingu sõlmimisest, vaid kinnisasja omandamiseks on vajalik nii võlaõiguslepingu (kohustustehing) kui ka asjaõiguslepingu (käsutustehing) sõlmimine ning kande tegemine kinnistusraamatusse. Seega saab võlaõigus- ja asjaõiguslepingu sõlminud isik kinnisasja omanikuks hetkest, mil kinnistusraamatusse tehakse sellekohane kanne. Järelikult ei teki võlaõigusliku lepingu sõlmimisega omandiõigust maale, vaid sellega luuakse üksnes eeldused omandiõiguse tekkimiseks tulevikus. Kuivõrd kinnisasja omandamiseks on vajalik nii võlaõigus- kui ka asjaõiguslepingu sõlmimine ning uue omaniku kohta kande tegemine kinnistusraamatusse, siis lepingute nr 7915 ja nr 7918 puhul ei ole tegemist maaüksuste võõrandamistehingutega. Tegemist on õigustatud subjektide ja AS TTP vahelise kokkuleppega, mis peab tagama selle, et kokku lepitud tingimuste täitmisel kohustuvad õigustatud subjektid pärast neile õigusvastaselt võõrandatud maa tagastamist ja kinnistusraamatusse kandmist võõrandama maa AS-le TTP. Teisisõnu, lepingute nr 7915 ja nr 7918 puhul on tegemist eellepinguga VÕS § 33 tähenduses, s.o kokkuleppega, millega pooled kohustuvad tulevikus sõlmima lepingu eellepingus kokkulepitud tingimustel. 3) Ka lepingu nr 1436 puhul ei ole tegemist maaüksuse võõrandamistehinguga. Maa tagastamise nõudeõiguse loovutuse vastuvõtmisega omandas kaebaja maa tagastamise õigustatud subjekti kõik õigused ja kohustused ning olenemata sellest, kas nõudeõigus loovutatakse tasu eest või tasuta, ei too maa tagastamise nõudeõiguse loovutuse vastuvõtmine endaga kaasa omandiõigust õigusvastaselt võõrandatud maale. Maa tagastamise nõudeõiguse loovutamise lepingu puhul on tegemist õigustatud subjekti ja AS TTP vahelise kokkuleppega maa tagastamise nõudeõiguse tasu eest loovutamises, millega AS TTP omandas maa tagastamise õigustatud subjekti kõik õigused ja kohustused, s.t et loodi eeldus selleks, et kohalik omavalitsus saaks otsustada millis(t)ele maa tagastamise õigustatud subjekti(de)le saab ja tuleb omandireformi objektiks olev õigusvastaselt võõrandatud maa tagastada. Kaebaja saab maa omanikuks tulevikus, s.o pärast seda, kui kohaliku omavalitsuse tagastamisotsuse alusel on maa kaebajale tagastatud ning kantud kaebaja nimele kinnistusraamatusse. Teisisõnu, lepingu nr 1436 puhul on tegemist nõude loovutamise lepinguga VÕS § 164 tähenduses, millega nõude omandaja omandab kõik loovutaja õigused ja kohustused. 4) Et kaebaja ei saanud lepingute nr 7915, 7918 ja 1436 sõlmimise tulemusena maa omanikuks, nähtub ka 17.06.2005 sõlmitud kokkulepetest, milles õigustatud subjektid on üksteisega ja ka AS-ga TTP kokku leppinud tagastamisele kuuluva õigusvastaselt võõrandatud endise kinnistu Iru kõrts nr A-11/12/13 tagastamises. Tagastamise korraldusega tagastati Vabaõhukooli tee 17a ja 17b maaüksused AS-le TTP ning Vabaõhukooli tee 19 / Narva maantee 157 maaüksus H.P., V.P., A.P., A.P., T.A.i ning M. P. kaasomandisse. Tagastamise korralduse punkt 26.3 sisaldas informatsiooni kaitstava loodusobjekti kohta. AS TTP on Vabaõhukooli tee 17a ja 17b kinnisasjade omanikuna kinnistusraamatusse kantud 21.06.
2. Vabaõhukooli tee 19 / Narva maantee 157 kinnisasja omanikena kanti 13.06.2006 kinnistusraamatusse kaasomanikud H.P., V.P., A.P., A.P.s, T.A. ning M.P.. Vabaõhukooli tee 19 / Narva maantee 157 kinnisasja 7

§ 20

lõiget 11 ei saa mõista selliselt, et selles sättes ei peeta silmas juhtumeid, kus maa on omandatud õigusvastaselt võõrandatud maa tagastamise teel. Selline tõlgendus oleks vastuolus nii sätte sõnastuse kui ka mõttega.

§ 20

lõikes 1¹ nimetatud võõrandamistehingute all tuleb mõista kõiki tehinguid, mille käigus kinnisasja omand läheb ühelt isikult üle teisele isikule (müümine, vahetamine, kinkimine jms). Erandina ei käsitata üksnes pärimist võõrandamistehinguna, vaid tegemist on õigusjärglusega, mille käigus lähevad pärijale koos asjadega üle ka kõik õigused ja kohustused. 6) MaaRS § 31 lõikest 2 ja § 36 lõikest 1 tulenevalt kuulub maa, mille osas on maareform läbi viimata, riigile ning jätkub ka maa senine maakasutusõigus, mis lõpeb maakasutuse ümbervormistamisega MaaRS-s või riigivaraseaduses sätestatud alustel. Seega reformimata maa puhul ei ole tegemist omandireformi õigustatud subjektide maaomandiga, vaid jätkuvalt riigiomandis oleva maaga, kuid selle maa puhul ei ole tegemist riigile kuuluva kinnisomandiga asjaõigusseaduse (AÕS) tähenduses (maa ei ole kantud kinnistusraamatusse). Maareformi läbiviimise käigus tagastatakse jätkuvalt riigi omandis olev õigusvastaselt võõrandatud maa õigustatud subjekti(de) poolt esitatud õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise või kompenseerimise avaldus(t)est ja MaaRS-s sätestatust lähtudes MaaRS alusel antava haldusaktiga maa tagastamise nõudeõigust omava(te)le õigustatud subjekti(de)le. Seega ei saa maa tagastamise õigustatud subjekt maa omanikuks enne selle haldusaktiga tagastamist ja kinnistusraamatusse kandmist. Samuti ei saa ühelgi juhul väita, justkui tagastamise korraldus võis sisaldada üksnes ühe poole tahteavaldust, sest kohalik omavalitsus ei saa tagastada maad, kui selle tagasisaamiseks pole esitatud vastavat avaldust. Maareformi käigus tagastatud maa omandiõiguse tekkimise alus on sätestatud AÕS rakendamise seaduse § 10 lõikes 1, mille kohaselt maareformi käigus tagastatud maa kantakse kinnistusraamatusse valla- või linnavalitsuse kinnistamisavalduse alusel, millele lisatakse valla- või linnavalitsuse korraldus maa tagastamise kohta ja maakatastri andmed. Vabariigi Valitsuse 05.02.1993 määrusega nr 36 kinnitatud “Õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise korra” punkti 63 kohaselt läheb omandiõigus tagastatud maale üle õigustatud subjektile ja senine maakasutusõigus lõpeb maa kinnistusraamatusse kandmise (kinnistusregistriosa avamise) päevast. Seadusandja ei ole eelviidatust erinevat regulatsiooni

-s sätestanud. Seega on maa tagastamise kohta antav haldusakt käsitatav võõrandamistehinguna, mis lõpeb kinnistusraamatusse tehtava kandega, millega läheb tagastatava maa omandiõigus üle õigustatud subjektile. Järelikult ei saa olla õige kaebaja arusaam, et kaebaja omandas kinnistud mitte riigilt, vaid endistelt omanikelt – omandireformi õigustatud subjektidelt. 7) Tehing on eraõiguse keskne instituut ning tehinguks ei ole haldusakt, kuid haldusaktis võib väljenduda tahteavaldus, millel on tsiviilõiguslik tähendus. Riigikohus on kohtuasjas nr 3-2-1121-05 punktis 34 asunud seisukohale, et maa tagastamise korraldus kui haldusakt on suunatud omandireformiga seonduvate eraõiguslike tagajärgede esilekutsumisele, s.t on aluseks kinnistusraamatu kandele. Sellega on kõrgeim kohus väljendanud oma seisukohta maa tagastamise korralduse tsiviilõigusliku toime kohta. Haldusakt, millega maa õigustatud subjektile tagastatakse, sisaldab käsutust omandi üleandmiseks. Tagastatud maa kandmisel kinnistusraamatusse on aluseks maa tagastamise korraldus (haldusakt). Seega tuleb omandi üleminekut õigustatud subjektile lugeda käsutustehinguks. Eelnevast tulenevalt ei ole väide, mille kohaselt maa tagastamine haldusakti alusel ei ole võõrandamistehing, õige ega põhjendatud. 8) Võõrandamistehinguks

§ 20lõike 1¹ tähenduses on igasugune omandi üleminek, sh ka õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamine. Riigikogu keskkonnakomisjoni 18.12.2006 8

§ 20

lõike 1¹ lisamise põhjendusest nähtub üheselt, et seadusandja on silmas pidanud kõiki kinnisasju, mis on omandatud pärast kaitse alla võtmist, sõltumata kinnisasja omandamise viisist.

§ 20lg 1¹ sätestab erandid, millistel juhtudel sätet ei kohaldata.

Maa tagastamine nende erandite hulka ei kuulu. 9) Ka kohtupraktikas on asutud seisukohale, et

§ 20

lg 11 kohaldamisel ei oma tähtsust, kes, millal või kuidas omandas maa tagastamise nõudeõiguse, vaid tähtsust omab kinnisasja omandamise aeg ning omandiõiguse tekkimise hetkeks loetakse ka tagastamise kaudu vara omandamisel kinnistusraamatusse kande tegemise aega (3-10-1814, p 14).

§ 20

lõike 1¹ eesmärk on vältida olukorda, kus riik omandab kaitstaval loodusobjektil asuva või kaitstavat loodusobjekti sisaldava kinnisasja isikutelt, kes olid kinnisasja omandamisel teadlikud kinnisasja suhtes kehtivast kaitsekorrast, ning tagada riigieelarves looduskaitselistest piirangutest tulenevate kitsenduste hüvitamiseks ettenähtud vahendite sihtotstarbeline kasutamine. Seadusandja eesmärgiks ei saa olla võimaluste loomine riigi arvelt rikastumiseks (p 14).

alusel maa riigile võõrandamist kinnisasja väärtusele vastava tasu eest ei saa käsitleda alternatiivina õigusvastaselt võõrandatud maa tagastamisest loobumisele ja selle eest makstavale kompensatsioonile (Tallinna Halduskohtu 26.08.2011 otsus nr 3-10-3294). 10)

§ 20

üldine eesmärk on kompenseerida looduskaitselistest piirangutest tingitud omandiõiguse kitsendused ehk ala kaitsekorrast tulenevad kinnisasja sihtotstarbelisele kasutamisele seatud olulised piirangud.

§ 20

lõiked 1 ja 1¹ ei sätesta ühtegi piirangut õigusvastaselt võõrandatud maa tagastamiseks ega piira mingilgi viisil maa tagastamise õigustatud subjekti õigusi tagastatavale maale. Õigusvastaselt võõrandatud maa tagastamise taotlemine on õigustatud subjekti õigus, mitte kohustus. Kui tagastatava maa omadused, sh võimalused seda kasutada, ei vasta õigustatud subjekti ootustele ja kui ta ei soovi sellise maa tagastamist, mille suhtes kehtivad looduskaitselised piirangud, on tal õigus ja võimalus seaduses sätestatud juhtudel loobuda/keelduda kaitseala piires asuva maa omandamisest/tagastamisest ja taotleda selle eest kompensatsiooni vastavalt MaaRS-le või loobuda ka kompensatsioonist. 11) Kuivõrd õiguslik alus tagastamisele kuuluva maa kasutamiseks ja valdamiseks puudub enne, kui tagastamise protseduur on lõpuni viidud, siis on tegemist ebaseadusliku valdusega. Ebaseaduslikku valdust ei saa üle anda ka mitte notari poolt tõestatud notariaalaktiga ning ebaseaduslik valdus ei muutu sellega seaduslikuks. 12) Tähelepanuta tuleb jätta kaebaja väited ja põhjendused Vabaõhukooli tee 19 / Narva maantee 157 ning Vabaõhukooli tee 17a ja 17b maaüksuste kavandatud kinnisvaraarenduse kohta, kuna need ei ole puutumuses käesoleva vaidluse esemega. Vastustaja ei ole kohustanud kaebajat enne nimetatud maaüksuste omanikuks saamist võtma endale riisikot ning tegema toiminguid ja kandma kulusid maaüksuse arendamiseks jms, vaid see oli kaebaja vaba valik. 13) Tähelepanuta tuleb jätta kaebaja väited tema mittekaasamisest 2005. a kaitse-eeskirja menetlusse, kuna need ei ole puutumuses käesoleva vaidluse esemega. Kaebaja ei ole 2005. a kaitse-eeskirja kohtus vaidlustanud. 14) MaaRS alusel õigusvastaselt võõrandatud maa tagastamise ja

§ 20

alusel maa riigile võõrandamise menetlused on kaks täiesti erinevat, teineteisest sõltumatut menetlust.

§ 20

alusel maa riigile omandamise otsustamisel ei oma mingit tähendust asjaolu, mis tingis õigusvastaselt võõrandatud maa tagastamise viibimise kaebuse esitajale. Lisaks sellele, et tegemist on erinevate menetlustega, on ka nende läbiviimine erinevate haldusorganite pädevuses. Eluliselt ei ole usutav, et avalik võim võis maa tagastamise hetke sobitada nii, et välistada kaebaja suhtes

§ 20lõike 1 kohaldamine. Haldusakti andmisel ei saanud maa riigi poolt omandamise otsustaja jaoks kohaldatavast normist tulenevalt omada tähtsust 9

§ 20lõike 11 punktides 1–4 sätestatud erandile.

Järelikult tulenevalt

§ 91

lõikest 15 saab Vabaõhukooli tee 17a ja 17b kinnisasjade omandamiseks tehtud avalduste laekumise järjekorda kantud avalduste menetlused lõpuni viia avalduste laekumise järjekorras alles pärast nende kinnisasjade riigile omandamist, mis on omandatud enne kaitse alla võtmist või mis vastavad

§ 20lõike 11 punktides 1–4 toodud eranditele.

17)

§ 20

lõige 11 ei ole kaalutlusnorm ning näeb siduvalt ette alused, s.o sätestab imperatiivsed tingimused, mille esinemise korral tuleb riigil kinnisasja omandamisest keelduda. Käesoleval juhul on mõlemad omandamisest keeldumise tingimused täidetud (vt 3-09-1921, p 7 ja 3-10-1814, p 7 ning Tallinna Halduskohtu 26.08.2011 otsuse haldusasjas nr 3-10-3294 p 7). Ka

§ 91

lg 15 ja § 20 lg 1¹ grammatiliselt tõlgendades tuleb asuda seisukohale, et kuna

1. a kaitse-eeskiri jõustus 08.01.2006, kaebajale maa tagastamine otsustati 11.01.2006 haldusaktiga, mis sisaldas informatsiooni kaitstava loodusobjekti kohta ja kaebaja omandas Vabaõhukooli tee 17a ja 17b kinnisasjad 21.06.2006 ning seaduse rakendajal kaalutlusõigus puudub, siis oli vastustaja keeldumine nimetatud kinnisasjade riigile esmajärjekorras omandamisest seadusega kooskõlas ja igati õiguspärane. 18) Kuna tagastamise korraldus kui Vabaõhukooli tee 17a ja 17b maaüksuste võõrandamistehing, millega maa tagastati AS-le TTP, sisaldas informatsiooni kaitstava loodusobjekti kohta, kuid nii leping nr 7292 kui võõrandamistehing, millega AS TTP omandas õigustatud subjektidelt 12/14 mõttelist osa Vabaõhukooli tee 19 / Narva maantee 157 kinnisasjast, kui ka leping nr 8780 kui võõrandamistehing, millega AS TTP omandas õigustatud subjektidelt 2/14 mõttelist osa Vabaõhukooli tee 19/Narva maantee 157 kinnisasjast, ei sisaldanud informatsiooni kaitstava loodusobjekti kohta, on tegemist erinevate olukordadega ning vastustaja erinev käitumine on põhjendatud.
2. Keskkonnaministeerium edastas kohtule keskkonnaministri 23.05.3016 käskkirja nr 12/16/480, milles keskkonnaminister volitas Maa-ameti peadirektorit (edasivolitamise õigusega) esindama keskkonnaministrit kõigis kohtuinstantsides haldusasjas 3-16-
3. KOHTU PÕHJENDUSED 18.

§ 20

lg 1 sätestab, et kaitstavat looduse üksikobjekti sisaldava või kogu ulatuses kaitsealal, hoiualal või püsielupaigas asuva kinnisasja, mille sihtotstarbelist kasutamist ala kaitsekord oluliselt piirab, omandab riik kokkuleppel kinnisasja omanikuga kinnisasja 10

§ 20

lg 11 sätestab, et riik ei omanda kinnisasja käesolevas paragrahvis sätestatud korras, kui isik on kinnisasja omandanud pärast selle kaitse alla võtmist ning võõrandamistehing sisaldas informatsiooni kaitstava loodusobjekti kohta, välja arvatud juhul, kui: 1) kinnisasja suhtes kohaldatav kaitsekord muutub rangemaks; 2) kinnisasi omandati pärimise teel; 3) kinnisasi omandati abikaasalt, alanejalt sugulaselt, vanemalt või tema alanejalt sugulaselt või vanavanemalt või tema alanejalt sugulaselt ning isik, kellelt kinnisasi omandati, oli selle omanik enne kaitse alla võtmist või kaitsekorra rangemaks muutumist; 4) kinnisasi omandati õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise teel ja kohaliku omavalitsuse üksuse korraldus maa tagastamise kohta on antud enne 1996. aasta 7. juunit.

§ 91

lg 15 kehtiv redaktsioon näeb ette, et enne

§ 91

lg 15 jõustumist sellise kinnisasja, mis on omandatud pärast selle kaitse alla võtmist ja mille võõrandamistehing sisaldas informatsiooni kaitstava loodusobjekti kohta ning mis ei vasta

§ 20

lõike 11 punktides 1–4 toodud eranditele, omandamiseks tehtud avalduste laekumise järjekorda kantud avalduste menetlused viiakse lõpuni nende laekumise järjekorras pärast nende kinnisasjade riigile omandamist, mis on omandatud enne kaitse alla võtmist või mis vastavad

§ 20

lõike 11 punktides 1–4 toodud eranditele.

§ 91

lg 15 ja § 20 lg 11 koostoimes näevad ette kinnisasja riigi poolt omandamise n-ö teises järjekorras. Selliste looduskaitseliste piirangutega kinnisasjade omandamine riigi poolt ei ole küll välistatud, kuid omandamise perspektiiv on ebamäärane, eeskätt silmas pidades olemasoleva eelisjärjekorra pikkust, eelisjärjekorda lisanduda võivaid uusi kinnisasju ja riigi piiratud eelarvelisi vahendeid. 20. Pooled vaidlevad selle üle, kas kaebaja omandas Vabaõhukooli tee 17a ja 17b kinnistud võõrandamistehingute alusel

§ 20lg 11 mõttes enne või pärast nende kaitse alla võtmist 2005.

a kaitse-eeskirjaga. Vaidlust ei ole selles, et Vabaõhukooli tee 17b kinnistu ei kuulunud enne

1. a kaitse-eeskirja jõustumist Pirita jõeoru maastikukaitseala koosseisu, Vabaõhukooli tee 17a kinnistu aga asus
2. a kaitse-eeskirja kohaselt Pirita jõeoru maastikukaitseala Iru piiranguvööndis, kuid
3. a kaitse-eeskirjaga muutus Vabaõhukooli tee 17a kinnistu suhtes kohaldatav kaitsekord rangemaks: kui
4. a kaitse-eeskirja kohaselt oli kaitsealal piiratud ulatuses lubatud ehitustegevus, siis
5. a kaitse-eeskiri keelas mistahes ehitustegevuse ja kinnistu sihtotstarbe muutmise. 21.

§ 20

lg-s 11 sätestatud kinnisasja riigi poolt omandamise piirangu kohaldamiseks peavad samaaegselt esinema kaks tingimust: isik on kinnisasja omandanud pärast selle kaitse alla võtmist ning võõrandamistehing sisaldas informatsiooni kaitstava loodusobjekti kohta. Kohus leiab, et Vabaõhukooli tee 17a ja 17b kinnistute osas on nimetatud tingimused täidetud. 22. Kohus nõustub Maa-ameti käsitusega kinnisasja omandamisest. Kinnisasja omandamine

§ 20

lg 11 mõttes tähendab selle omanikuks saamist, st omanikuna kinnistusraamatusse kandmist. Maa-amet on õigesti välja toonud, et maareformi käigus ei saanud maa tagastamise õigustatud subjekt maa omanikuks enne selle haldusaktiga tagastamist ja kinnistusraamatusse kandmist. Tagastatud maa omandiõiguse tekkimise alus on sätestatud asjaõigusseaduse rakendamise seaduse § 10 lõikes 1, mille kohaselt maareformi käigus tagastatud maa kantakse kinnistusraamatusse valla-või linnavalitsuse kinnistamisavalduse alusel, millele lisatakse vallavõi linnavalitsuse korraldus maa tagastamise kohta ja maakatastri andmed. Vabariigi Valitsuse 05.02.1993 määrusega nr 36 kinnitatud “Õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise korra” punkti 63 kohaselt läheb omandiõigus tagastatud maale üle õigustatud subjektile ja senine maakasutusõigus lõpeb maa kinnistusraamatusse kandmise (kinnistusregistriosa avamise) päevast. Seadusandja ei ole eelviidatust erinevat regulatsiooni

-s sätestanud. 11

§ 20

lg 11 mõttes 21.06.2006, ehk ajast, mil ta kanti nimetatud kinnisasjade omanikuna kinnistusraamatusse (tl 10 ja tl 11). Vaidlust ei ole selles, et selleks ajaks oli jõustunud 2005. a kaitse-eeskiri. Ka kohtupraktikas on kinnisasja omandamise all

§ 21

lg 11 tähenduses mõistetud vastava kinnistusraamatu kande tegemise aega (vt ka Tallinna Ringkonnakohtu 02.03.2011 otsus nr 3-10-1814, p 14). 23. Nõustuda ei saa kaebaja käsitusega, mille kohaselt võib kinnisasja omandamine

§ 21

lg 11 mõttes toimuda ka võlaõigusliku tagastatava maa müügilepingu või maa tagastamise või kompenseerimise nõudeõiguse loovutamise lepingu alusel. Võlaõigusliku tagastatava maa müügilepinguga võtab omandireformi õigustatud subjekt kui müüja kohustuse võõrandada ostjale tulevikus maareformi käigus tagastatav maa. Maa tagastamise või kompenseerimise nõudeõiguse loovutamise lepinguga asub loovutuse saaja nõude loovutaja asemele – tal tekib õigus maa tagastamisele või kompenseerimisele samadel tingimustel kui nõude loovutajal. Maa omandamist ei toimu pelgalt maareformi õigustatud subjektiks tunnistamisega, maa tagastamise või kompenseerimise nõudeõiguse loovutamisega, nõndasamuti tagastatava maa müügilepingu sõlmimisega. Ei tagastatava maa müügileping ega maa tagastamise või kompenseerimise nõudeõiguse loovutamise leping taga nõudeõiguse omandajale maa tagastamist, ammugi mitte ei kujuta need lepingud endast maa omandamise alust. Riik võib maa tagastamisest ka keelduda. Näiteks seetõttu, et maa jäetakse riigi omandisse või antakse munitsipaalomandisse (vt MaarS § 6 lg 2 p 4). Seega omasid kaebaja ja õigustatud subjektide vahel sõlmitud võlaõiguslikud lepingud tähtsust riigi jaoks üksnes aspektis, et vaidlusalused kinnistud omandab kaebaja, kui riik maa tagastab (tagastamise korralduses ongi viidatud üksnes lepingule nr 1436, mitte lepingutele nr 7918 ja 7915). Kindlasti ei saa nimetatud lepingud tekitada kaebajale subjektiivset õigust riigi vastu, nõudmaks, et maa tagastamine toimub samadel tingimustel, s.o on samade omadustega, kui võlaõiguslikes lepingutes kokku lepiti. Maa omandamise võimalikkus ja selle omadused oli kaebaja võetud risk ja kaebajal lasus kohustus ja võimalus selliseid riske võlaõiguslikes lepingutes maandada. Näiteks oleks kaebaja enda huvide kahjustamist saanud vältida, fikseerides lepingust taganemise aluse, ostuhinna vähendamise vms, kui tagastataval maal ei ole neid omadusi kui võlaõiguslike lepingute sõlmimise ajal. Ülaltoodust lähtuvalt ei oma

§ 21

lg 11 kohaldamisel mingit tähtsust see, millised olid sõlmitud võlaõiguslike lepingute tingimused, kas või kui suures ulatuses ning millal maksti tasu, millised olid lepingutest taganemise alused, millal anti üle valdus, kas tagastamise korralduses oli võlaõiguslikele lepingutele viidatud jms. Tähtsust ei oma ka see, kas nimetatud võlaõiguslikud lepingud sisaldasid looduskaitselisi piiranguid või kas selliste piirangute laiendamine vaidlusalustele kinnistutele pidi kaebajale olema ettenähtav. Kaebaja enda riisikol toimus kulude tegemine seoses kinnistute võimaliku arendamisega. Kaebajale ei saanud võlaõiguslike lepingute sõlmimise tõttu tekkida õiguspärast ootust, et tema kinnistutele uus kaitse-eeskiri ei laiene. 24. Asjaolust, et MaaRS võrdsustab maa tagastamisel nõudeõiguse loovutaja ja loovutuse saaja, ei tulene kuidagi, et loovutuse saaja omandab tagastatava maa müügilepingu või maa tagastamise või kompenseerimise nõudeõiguse loovutamise lepingu alusel maareformi objektiks oleva maa. Nõudeõiguse omandamine ja tagastatava maa omandamine on erinevad kategooriad. Maareformi õigustatud subjekt ei ole kaitstud õigusliku olukorra muutumise eest tagastamismenetluse kestel iseäranis, kui tagastamise protsess venib aastate pikkuseks. Kaebaja kui tagastatava maa nõudeõiguse omandaja õiguste maht ei saa olla suurem kui õigustatud subjektil. Ka kohtupraktikas on leitud, et

§ 20

lg 11 kohaldamisel ei oma tähtsust, kes, millal või kuidas omandas maa tagastamise nõudeõiguse, vaid tähtsust omab üksnes kinnisasja omandamise aeg ( Tallinna Halduskohtu 26.08.2011 otsus nr 3-10-3294, p 7). Lepingutes nr 7918 (vt p 1.5.2) ja 7915 (vt p 1.5.2) on kaebaja ostjana kinnitanud, et on teadlik asjaolust, et müüjad ei ole lepingu sõlmimise hetkel maa omanikud ning pärast maa kandmist kinnistusraamatusse müüjate nimele on vajalik müüjatega sõlmida asjaõigusleping kinnistu 12

§ 20lg 11 tähenduses.

25. Teise tingimusena sätestab

§ 20

lg 11, et võõrandamistehing peab sisaldama informatsiooni kaitstava loodusobjekti kohta. Kohtupraktikas on leitud, et võõrandamistehing omandireformi kontekstis tähendab maa tagastamise korraldust, vt 3-10-3294 ja 3-10-1814. Nimetatud kohtuasjad ei ole käesolevast erinevad, kuna vahet ei saa olla sellel, kas maa tagastatakse otse õigustatud subjektile või nõudeõiguse omandajale. Võõrandajaks maa tagastamise menetluses tuleb igal juhul lugeda riiki, mitte õigustatud subjekti. Olemuslikult ei ole maa tagastamise korraldus kui haldusakt käsitatav küll tehinguna tsiviilõiguse mõttes, kuid puudub põhjus kahelda, et seadusandja on

§ 20

lg 11 omandamise piiranguid soovinud laiendada ka juhtudele, kus maa omandatakse maareformi käigus. Sellele viitab otseselt

§ 20

lg 11 p 4 sõnastus, mis välistab omandamise piirangu kohaldamise juhtudele, kui kinnisasi omandati õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise teel ja kohaliku omavalitsuse korraldus maa tagastamise kohta oli antud enne 1996. a 7. juunit. Seega tuleb

§ 20lg-t 11 laiendada tagastamise juhtudele, kui maa on tagastatud peale 1996.

a 7. juunit. Kohus ei näe võimalust sisustada

§ 20

lg-s 11 nimetatud terminit „võõrandamistehing“ erinevalt, kui on tehtud käesolevas punktis viidatud kohtuasjades. Tuleb küll möönda, et looduskaitselistest piirangutest teadasaamise aeg võib olla erinevatel juhtudel erinev, kuid

§ 20lg 11 kohaldamisel ei oma subjektiivsed asjaolud tähtsust.

Seadusandja ei ole vajalikuks pidanud lisada normi subjektiivseid kriteeriume, nt et omanik teadis või pidi teada saama olemasolevatest piirangutest (3-10-1814, p 18). Seega ei kuulu

§ 20

lg 11 kohaldamisel tuvastamisele ka see, kas kaebajat kaasati nõuetekohaselt

1. a kaitse-eeskirja vastuvõtmise menetlusse ja kas ta sisuliselt oli looduskaitselistest piirangutest teadlik.
2. Kui ka möönda probleeme termini „võõrandamistehing“ sisustamisega maareformi kontekstis, puudub kohtul võimalus anda

§ 20

lg-le 11 kaebaja soovitud sisu, et looduskaitselistest piirangutest teavitamise hetk tuleks määrata kindlaks just võlaõiguslike lepingute sõlmimise aja järgi. See tähendaks seaduses puuduva normi loomist ja kohtu asumist seadusandja asemele, mida ei saa kohtu põhiseaduslikku pädevust arvestades pidada lubatavaks. Kuna vaidlusaluste kinnisasjade võõrandajaks oli riik, mitte aga õigustatud subjektid (erinevalt Vabaõhukooli tee 19 / Narva mnt 157 kinnistust), ei saa ka seetõttu „võõrandamistehingule“ anda kaebaja soovitud sisu. Jättes aga „võõrandamistehingu“

§ 20

lg 11 kohaldamisel kõrvale, ei muudaks see kaebaja olukorda paremaks, sest kaebaja ei täida

§ 20lg-s 11 fikseeritud kinnisasja omandamise aja tingimust.

Seega tuleks tühistamis- ja kohustamisnõuded jätta ikkagi rahuldamata. 27. Käesolevas asjas puuduvad ka asjaolud, mis annaksid aluse tugineda

§ 20lg 11 p-des 1–4 toodud eranditele.

Kuna vaidlusaluste kinnisasjade omandamine toimus peale

1. a kaitse-eeskirja jõustumist, ei ole kinnisasja suhtes kohaldatav kaitsekord muutunud rangemaks (sh Vabaõhukooli tee 17b osas, millele eelnevalt laienes
2. a kaitse-eeskiri). Samuti ei ole vaidlust, et käesolevale juhule ei laiene

§ 20

lg 11 p 4 erisus, kuna kohaliku omavalitsuse üksuse korraldus maa tagastamise kohta on antud enne

1. a
2. juunit. Seega ei ole kohustamis- ja tühistamisnõuet võimalik rahuldada. Asjaolu, et riik omandas Vabaõhukooli tee 19 / Narva mnt 157 kinnistu

§ 20lg 1 alusel, ei anna subjektiivset õigust nõuda sarnastel 13

§ 20lg 11 seda ei võimalda, nagu kohus on varasemalt leidnud.

Käesoleva vaidluse esemest lähtudes ei ole vajalik tuvastada, kas Vabaõhukooli tee 19 / Narva mnt 157 kinnistu omandamine riigi poolt oli õiguspärane. Riigi varasem käitumine ei saa luua õiguslikku alust Vabaõhukooli tee 17a ja Vabaõhukooli tee 17b kinnistute võõrandamiseks, kui seadus selleks võimalust ei anna. Sellist alust ei saa luua ka kaebaja kahtlus, et kohalik omavalitsus on tagastamise protsessiga tahtlikult venitanud. 28. Kohus möönab, et

§ 20

lg 11 kohaldamine maareformi käigus tagastatud maade omandamisele võib kaasa tuua probleemseid olukordi, mida demonstreerib ka käesolev haldusasi. Kinnisasja omandamine maareformi käigus ja n-ö tavapärase võõrandamistehingu (nt kinnisasja müük) alusel toimuv omandi üleandmine võivad viia erineva tulemuseni, kuna kinnistu müük läbi notariaalse tõestamise (vt tõestamisseaduse § 13) tagab reeglina omandaja teadlikkuse omandataval maal lasuvatest looduskaitselistest piirangutest enne siduva kokkuleppe tegemist. Maa tagastamise korral ei pruugi see aga nii olla iseäranis juhul, kui looduskaitselised piirangud rakenduvad vahetult enne tagastamise korralduse andmist. Vastustaja ei ole ümber lükanud kaebaja väidet, et viimane sai looduskaitselistest piirangutest vaidlusaluste kinnistute puhul teada alles tagastamise korraldusest. Sellisena ei ole võimalik väita, et looduskaitseliste piirangutega kinnistu omandamine olnuks kaebaja teadlik valik.

§ 20

lg 11 sätestamise eesmärgiks on aga olnud pidurdada selliste kinnisasjade riigi poolt omandamist, kus looduskaitseliste piirangutega kinnisasjad on soetatud teadlikult, et need hiljem riigile edasi müüa, st vältida loodusväärtuslike kinnisasjadega kauplemist. Nimetatud eesmärki ilmestab

§ 20lg 11 p 4 sätestamise põhjendus: kuivõrd Maa

RS-s sätestatud võimalus loobuda õigusvastaselt võõrandatud maa tagastamisel looduskaitsepiirangutega maa tagastamisest hakkas kehtima alles

1. a
2. juunil jõustunud muudatusega (enne seda puudus tagastamise õigustatud subjektil võimalus loobuda looduspiirangutega maa tagastamisest), on vajalik luua alus, mille kohaselt ei laiene enne viidatud kuupäeva antud kohaliku omavalitsuse korralduse alusel maa tagasi saanud isikutele

§ 20

lg 11 üldreegel, mille kohaselt ei omanda riik sellist kinnisasja, mille suhtes kehtivatest looduskaitsepiirangutest oli omanik teadlik juba omandamise ajal (looduskaitseseaduse ja riigivaraseaduse muutmise seaduse eelnõu seletuskiri, 289 SE, XII Riigikogu, arvutivõrgus kättesaadav Riigikogu veebilehelt). Nähtuvalt eeltoodust oli sellise sätte lisamise põhjuseks asjaolu, et sellest kuupäevast alates tekkis õigustatud subjektil võimalus valida looduskaitseliste piirangutega maa tagastamise asemel selle kompenseerimine. Ka Maa-amet on vaidlustatud haldusaktis leidnud, et kaebajal olnuks võimalus tagastamise asemel valida kompenseerimine. Samas ei selgu vaidlustatud õigusaktist õiguslik mehhanism, kuidas olnuks kaebajal peale tagastamise korralduse tegemist, s.o peale tagastamismenetluse sisulist lõppu, võimalik loobuda tagastamisest ja valida selle asemel maa kompenseerimine. Kohtule teadaolevalt sellist võimalust omandireformi alased seadused ette ei näe. Kohtule ei nähtu, et kaebajal olnuks looduskaitseliste piirangutega kinnisasja omandamisele sisulist alternatiivi. Sisulise alternatiivina ei ole käsitatav peale tagastamise otsust vara vastuvõtmisest loobumine, mille puhul tagastamismenetlus lõpetatakse ja tagastamise otsus tühistatakse. Nimetatud juhul vara kompenseerimise menetlust ei alustata (omandireformi aluste seaduse § 12 lg 7). 29. Vastustaja on ka leidnud, et kaebaja pidanuks vaidlustama 2005. a kaitse-eeskirja, kuid kaebuse asjaoludest nähtuvalt ei saanuks nimetatud kaebust pidada perspektiivseks. Kaebaja on 2009. a esitanud taotluse Pirita jõeoru maastikukaitseala välispiiride muutmiseks (tl 51–54), kuid Keskkonnaamet on ala suhtes teostatud ekspertarvamusele toetudes jätnud vastava taotluse rahuldamata, kuna ala on loodusväärtuslik (tl 64). Seega ei oleks 2005. a kaitse-eeskirja vaidlustamine viinud kaebajat tõenäoliselt sihile. Kaebajalt ei oleks saanud kaitse-eeskirja vaidlustamist eeldada ka seetõttu, et õiguslik olukord oli 2006. a teistsugune. Kaebajal oli 2006. a kehtinud

redaktsiooni kohaselt õigus taotleda vaidlusaluste kinnistute osas nii maade 14

regulatsioon ei kehtestanud maa vahetamisele ega maa riigi poolt omandamisele nõuet, et maa pidi olema omandatud enne selle kaitse alla võtmist. Kaebaja võimalust maid vahetada või nõuda nende riigi poolt omandamist on ahendatud hilisemate seadusandlike muudatustega. Maade vahetamise võimalus kaotati 01.08.2008 jõustunud

muudatustega.

§ 20

lg 11 klausel jõustus esmakordselt 01.04.2007, kuid

§ 91

lg 9 kohaselt ei kohaldatud piiranguid enne 01.04.2007 omandatud kinnisasjade (sh ka kaebaja kinnisasjade) suhtes. Kaebaja olukord muutus 15.04.2013 jõustunud

muudatustega, millega

§ 91

lg 9 erisus kaotati ja sätestati

§ 20lg 11 p 4, mille alla kaebaja olukord aga ei lähe.

Kaebaja taotlused läksid teise järjekorda

15.04.2013 muudatustega ning sellest ajast on tema väljavaated võõrandada looduskaitseliste piirangutega kinnisasjad riigile muutunud ebaselgeks. Kaebaja langeb isikute gruppi, kelle puhul on seadusandja nende avalduste menetluse jooksul muutnud kahel korral menetlusreegleid (vt Õiguskantsleri 5.11.2012 kiri nr 18-1/121561/1205530 „Arvamus seaduseelnõude 287 SE ja 289 SE kohta, p

1. Arvutivõrgus https://www.riigikogu.ee/tegevus/eelnoud/eelnou/9971b662d049-4eaa-916e c7e2d6b9b3fd/Looduskaitseseaduse%20ja%20riigivaraseaduse%20muutmise%20seadus/). Õiguskantsler on leidnud, et isikute õiguste kaitse seisukohalt on küsitav see, et seadusandja näeb teatud olukordades kinnisasja kitsenduste eest ette hüvitise, kuid samas muudab juba käimasolevate menetluste raames „mängureegleid“ ning kehtestab hüvitise saamiseks sellise korra, mis muudab kõnealuse õiguse realiseerimise, st hüvitise saamise, suuremal või vähemal määral illusoorseks (sealsamas, p 39).
2. Kohus leiab, et ulatuslike looduskaitseliste piirangute talumine kujutab endast intensiivset PS §-s 32 sätestatud omandipõhiõiguse riivet. Riive intensiivsust suurendab see, kui omanik ei saanud piirangute kohaldumist ära hoida ning puuduvad reaalsed kompenseerivad meetmed. Kohtu hinnangul ei saa käesoleval juhul välistada nõuet riigivastutuse seaduse § 14 alusel. Käesoleva menetluse raames aga ei kuulu hindamisele, kas viidatud nõude rahuldamise eeldused on täidetud, sh nt see, kas kaebaja oleks saanud kahju tekkimist võlaõiguslikest lepingutest taganemisega vältida. Kaebaja esitatud tühistamis- ja kohustamiskaebus tuleb aga jätta rahuldamata, sest vastustajad täidesaatva riigivõimu asutustena on seotud

regulatsiooniga. 31. HKMS § 108 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kaebaja on esitanud taotluse mõista tema kasuks välja menetluskulud summas 16 281 eurot ilma käibemaksuta (tl 193–208, 210–212). Kaebaja menetluskulud jäävad kaebaja enda kanda. Kuna vastustajad ei ole kaebajalt menetluskulude väljamõistmist taotlenud ega kohtule menetluskulude nimekirja ja kuludokumente esitanud, jäävad vastustajate võimalikud menetluskulud HKMS § 109 lg 1 alusel nende endi kanda. (allkirjastatud digitaalselt) Kohtunik Janek Laidvee 15