KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Kohus Tallinna Halduskohus Kohtunik Tiia Nurm Otsuse tegemise aeg ja koht 18. oktoober 2018, Tallinn Haldusasja number 3-18-1010 Haldusasi A.E. kaebus Maksu- ja Tollia
§ 15
lg 5 p 4 sõnastusest tulenevalt hinnatakse sätte kohaldamise eelduste esinemist või nende puudumist kinnisasja võõrandamise hetke seisuga. Vastupidisel juhul ei oleks enam tegemist sättes toodud tunnustele vastava kinnisasja võõrandamise ja sellelt saadava kasuga. Sättes kasutatakse mõistet „kinnisasja võõrandamisest saadud kasu“, mis sätestab üheselt,
§ 15
lg 5 p-s 4 toodud maksuvabastus laieneb nendele maksukohustuslastele, kelle omandis on võõrandamise hetkel kinnistu, millel paikneb suvila või aiamaja vallasasjana või kinnisasja olulise osana ja mis võõrandamise hetke seisuga on olnud maksumaksja omandis üle kahe 3
(6)aasta ning kinnistu suurus ei ületa 0,25 ha. Seega ei ole õige kaebaja käsitlus, mille kohaselt piisab sellest, et kinnistu koos sellel paikneva suvila või aiamajaga on olnud kaebaja omandis vähemalt ajavahemikus 05.02.2014-06.02.
- Sätte kohaldamiseks pidi aiamaja või suvila paiknema kinnistul ka kinnistu võõrandamise hetkel, mitte mistahes kahe aastast perioodi ületava ajavahemiku vältel alates kinnistu omandamisest. Kohtu seisukohta toetab Riigikohtu 26.03.2009 lahendis nr 33-1-2-09 toodu. Viidatud kohtuasjas oli vaidluse all TuMS § 15 lg 5 p 1 kohaldamine olukorras, kus võõrandati kinnisasi, millele kaebaja kavatses ehitada elumaja, kuid mille kasutusotstarve oli võõrandamise hetke seisuga muutunud. Kolleegium leidis, et asja lahendamisel on määrava tähtsusega, et kaebaja võõrandas poolelioleva motelli, mitte eluruumi, millest tulenevalt ei laienenud kaebaja suhtes TuMS § 15 lg 5 p-s 1 toodud maksuvabastus. Seega tuleneb ka Riigikohtu viidatud lahendist, et maksuvabastuse eelduste olemasolu või nende puudumist hinnatakse kinnistu võõrandamise hetke seisuga.
- Kaebaja ja vastustaja vahel on erimeelsus selles, millist ajahetke tuleks käsitleda kinnistu võõrandamise hetkena TuMS § 15 lg 5 p 4 tähenduses. Kaebaja leiab, et lähtuda tuleb 17.08.2016 broneerimislepingust, kuivõrd sisuline kokkulepe kaebaja ja ostja vahel saavutati juba 17.08.
- Vastustaja leiab, et lähtuda tuleb notariaalse lepingu sõlmimisest 23.09.
- Kohus leiab,
§ 15
lg 5 p 4 tähenduses on kinnistu võõrandamise hetk asjaõiguslepingu sõlmimise hetk, st 23.09.2016, mil kaebaja ja I. J. vahel sõlmiti kinnistu müügileping ja asjaõigusleping. Kohtu seisukoht põhineb järgneval. 13.
- 17.08.2016 kuupäeva kandva broneerimislepingu punktis 1.1 deklareerivad pooled, et arvestades, et Pool I (kaebaja) soovib müüa kinnisasja asukohaga xxxxxx, registriosa nr xxxxxxx ja Pool II (I. J.) soovib asja osta hinnaga 49 000 eurot, on Pooled kokku leppinud, et Pool I ei müü asja ühelegi kolmandale isikule kuni 30.09.2016 ning Pool II tasub selle eest Poolele I 2000 eurot hiljemalt 19.08.
- Punktis 1.2 sisaldub selgitus, et leping ei kohusta Poolt I müüma asja Poolele II ning ei kohusta Poolt II asja Poolelt I ostma ning leping ei ole käsitletav eellepinguna võlaõigusseaduse (VÕS) § 33 tähenduses ega kinnisasja omandamise või võõrandamise lepinguna AÕS § 119 tähenduses. Lepingu põhiesemeks on üksnes Poole I lepingu punktis 1.1 toodud kohustus mitte müüa asja kolmandale isikule ja Poole II kohustus tasuda selle eest broneerimistasu. Pooled leppisid ühtlasi ka kokku, et kinnistu valdus läheb ostjale üle peale broneerimistasu maksmist. Lepingu punkti 2.3 kohaselt loetakse broneerimistasu müügilepingu sõlmimisel asja eest ettemaksuks ning see tasaarvestatakse asja müügihinnaga. Asja materjalide kohaselt ei ole viidatud leping küll I. J. poolt allkirjastatud, kuid nähtuvalt 23.09.2016 sõlmitud lepingu punktist 2.2 kinnitavad kaebaja ja kinnistu tegelik ostja I. J., et 2000 eurot on enne müügilepingu sõlmimist kaebajale ülekandega tasutud. Samuti kinnitas I. J. istungil, et asus kinnistut valdama enne notariaalse lepingu sõlmimist. Seega saab broneerimislepingu selle punktide 3.1 ja 1.3 kohaselt lugeda sõlmituks vaatamata sellele, et lepingul puudub I. J. allkiri. 13.2 VÕS § 208 lg 1 sätestab, et asja müügilepinguga kohustub müüja andma ostjale üle olemasoleva, valmistatava või müüja poolt tulevikus omandatava asja ning tegema võimalikuks omandi ülemineku ostjale, ostja aga kohustub müüjale tasuma asja ostuhinna rahas ja võtma asja vastu. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 119 lg 1 kohaselt peab kinnisasja omandamisele suunatud võlaõiguslik leping olema notariaalselt tõestatud. Asja võõrandamine eeldab seega asja omandi üleandmist müüjalt ostjale, st asja käsutamist müüja poolt. Kinnisasja ei ole võimalik käsutada ei broneerimislepinguga ega ka võlaõigusliku müügilepinguga. Broneerimislepingu sisuks on müüja kohustus jätta teatud aja vältel broneerija kasuks kinnisasi võõrandamata, müügilepinguga võtab müüja kohustuse asi üle anda ja teha võimalikuks omandi üleminek ostjale, ehk kohustus teha käsitustehing (sõlmida asjaõigusleping). Alles asjaõiguslepingu sõlmimise tagajärjel tehakse kehtiv kanne kinnistusraamatusse ja omand läheb müüjalt ostjale üle. Viidatud seisukoht ei oleks erinev ka juhul, kui tõlgendada 17.08.2016 sõlmitud broneerimis4
(6)lepingut seaduses sätestatud vorminõudeid eirates sõlmitud eellepinguna, kuivõrd eellepinguga võetakse üksnes kohustus sõlmida müügileping. Seega ei käsutanud kaebaja 17.08.2016 sõlmitud broneerimislepingu alusel kinnistut ega andnud I. J. ega I. J. üle kinnisasja omandit. Asja müük VÕS § 208 lg 1 tähenduses toimus 23.09.2016, mil kaebaja võõrandas kinnistu I. J. ning pooled sõlmisid asjaõiguslepingu kinnistu omandi üleandmiseks kaebajalt I. J. Viidatud lepingu alusel kanti kaebajale üle ka valdav osa ostuhinnast ning tekkis TuMS § 37 lg 1 tähenduses kasu vara võõrandamisest. Seega on TuMS § 15 lg 5 p 4 kohaldamise seisukohalt oluline, kas kinnistul paiknes 23.09.2016 lepingu sõlmimise seisuga aiamaja või suvila. 13.3 Kaebaja enda kinnitusest ja 23.09.2016 sõlmitud lepingu punktis 1.13.6 toodust tulenevalt puudub poolte vahel vaidlus selles, et 23.09.2016 lepingu sõlmimisel kinnistul aiamaja või suvilat ei olnud. Seda kinnitas ka istungil üle kuulatud tunnistaja I. J. ning näitavad kaebaja poolt kohtule esitatud fotod kuupäevadega 09.09.2016 ja 10.09.2016. Seega oli maksuvabastuse rakendamise üks eeldustest kinnistu võõrandamise hetke seisuga täitmata ning TuMS § 15 lg 5 p-s 4 sätestatud maksuvabastus ei kohaldunud. Seega on maksuotsus õiguspärane. Eeltoodust tulenevalt ei ole tähtsust, millal kinnistu ostja kinnistul väidetavalt paiknenud ehitise lammutas ning millal anti kinnistu valdus kaebaja poolt ostjale üle. Puudub vaidlus, et lammutamine toimus enne 23.09.2016 ja nimetatud lepingu sõlmimise ajal oli kinnistu hoonestamata. 14. Kohus märgib täiendavalt, et vastustaja märgib oma kirjalikus vastuses kaebusele koos viitega Tallinna Halduskohtu lahendile haldusasjas nr 3-16-822 õigesti,
§ 15
lg 5 p-s 4 toodud maksuvabastus on mõeldud selleks, et isikul, kellel on suvila (aiamaja, maakodu) näol teine elukoht, ei peaks selle võõrandamisel tasuma saadud kasult tulumaksu. Sel juhul on aga siiski eelduseks, et isik müüdud kinnisasjal asuvat hoonet ka tegelikult suvilana (maakoduna, aiamajana) kasutas ning et seda võimaldas konkreetne ehitis nii seisukorra kui ehituskonstruktsiooni ja ruumijaotuse mõttes. Seega on TuMS § 15 lõike 5 p 4 tähenduses lisaks suvila või aiamaja paiknemisele kinnisasjal oluline ka asja tegelik kasutus aiamaja või suvilana müügilepingu sõlmimisel. Seega, kui ka asuda seisukohale,
§ 15
lõike 5 p 4 tähenduses oleks oluline aiamaja või suvila lammutamine uue ostja poolt enne müügilepingu sõlmimist, peaks kaebaja tõendama aiamaja või suvila kasutamist aiamaja või suvilana kahe aasta jooksul enne müügilepingu sõlmimist. Kaebaja nimetatud asjaolu ei tõendanud ning menetluses leidis tõendamist, et kaebaja kinnistul asuvat ehitist aiamaja või suvilana kahe aasta jooksul ei kasutanud. Esmalt tõendab seda asjaolu, et kaebaja on juba 17.11.2014 esitanud Maardu linnavalitsusele teatise ehitise, ehitusregistri koodiga xxxxxxxx (aiamaja) likvideerimise kohta. 23.09.2016 sõlmitud lepingu p 1.7.1 kohaselt on kaebajale 19.04.2014 väljastatud ehitusluba ehitise püstitamiseks ja kirjalik nõusolek väikeelamu püstitamiseks. Kaebaja on ka ise maksuhaldurile selgitanud, et ehitusregistrile esitatud teatis 1411513/00386 aiamaja lammutamise kohta oli vajalik ehitusloa saamiseks. Seega nähtub kaebaja enda poolt maksumenetluses esitatud dokumentidest, et kaebaja eesmärgiks ei olnud kinnistul paikneva ehitise kasutamine aiamaja või suvilana, vaid kaebajal oli juba algselt eesmärk muuta kinnistu kasutusotstarvet ning püstitada sellele elamu. Teiseks leidis kohtuistungil üle kuulatud tunnistajate ütlustega tõendamist, et kaebaja ei kasutanud kinnistul paiknevat hoonet selle võõrandamise hetkel ega ka broneerimislepingu sõlmimise hetkel aiamaja või suvilana. Tunnistaja I. J. andis istungil ütlusi, mille kohaselt asus kinnistul vanemat tüüpi kasvuhoone ja kuuri moodi ehitis. Sisustus oli väga lohakas. Jättis mahajäetud maja mulje. Kinnistu ostis eesmärgiga ehitada, millega hetkel ka jõudu mööda tegeletakse. Tunnistaja S. D. selgitas, et kinnistul paiknes ajal, mil ta tegi fotod mahajäetud kasvuhoone ja suvilahoone. Mingid lilled, kõik oli rohtunud ja kinni kasvanud. Ajavahemikul 2014 kuni 2016 ei ole kinnistul tehtud midagi. Kaebajat on ta kinnistul näinud paar korda. Tunnistaja I. J. ütluse kohaselt paiknes 2016 augustis kinnistul vana kasvuhoone, vana garaaž ja puud. Ehitised ta lammutas ning notariaalse 5
(6)lepingu sõlmimise ajal oli kinnistul juba uus vundament. Kinnistule ta esmalt sisse ei saanud, sest lukk oli roostes ning krundil kõndida ei saanud, sest keegi ei olnud seal midagi teinud. Maja oli väga halvas seisukorras, kuid enne ostu-müüki ta sees ei käinud, kuna sisse ei olnud võimalik minna, sest lukke ei saanud lahti. Seega nähtub tunnistajate ütlustest, et tegemist oli pigem mahajäetud hoonega, mida selle seisukorrast tulenevalt ei olnud võimalik aiamaja või suvilana kasutada ja kaebaja seda viidatud otstarbel ka ei kasutanud. Seega ei oleks TuMS § 15 lg 4 p 5 kohaldamise tingimused täidetud ka siis, kui kinnistu seisukord oleks müügilepingu sõlmimise hetke seisuga olnud muutumatu, st kinnistul oleks paiknenud 23.09.2018 seisuga amortiseerinud hoone, mida kaebaja ei kasutanud.
- Kaebaja heidab maksuhaldurile ette ka uurimiskohustuse täitmata jätmist. Kohus kaebaja käsitlusega ei nõustu. Maksuhaldur ei ole rajanud oma järeldusi üksnes ostu- müügilepingu tekstile, vaid on maksuotsusest tulenevalt nõudnud kaebajalt 30.01.2017 täiendavate dokumentide esitamist 2016 aastal võõrandatud kinnistu kohta, millel paiknes kaebaja väidete kohaselt müümise momendil suvila/aiamaja. 07.02.2018 palus maksuhaldur kaebajal esitada kinnistul teostatud tööde eest tasumist tõendavad dokumendid. Seega täitis maksuhaldur maksumenetluses uurimiskohustust nõuetekohaselt ning on taganud ka kaebajale õiguse esitada menetluses asjas tähtsust omavaid dokumente ja seisukohti. Kaebaja ei esitanud maksuhaldurile maksumenetluses broneerimislepingut ega kinnistu naabri poolt tehtud fotosid, mis on esitatud kohtule. Viidatud tõendid esitas kaebaja alles vaidemenetluses, millest tulenevalt ei saanud maksuhaldur nimetatud dokumentide olemasolust maksumenetluses ka teadlik olla. Kuivõrd maksuhaldur ei olnud maksumenetluses teadlik broneerimislepingu olemasolust ja kaebaja väitest, mille kohaselt lammutati aiamaja peale broneerimislepingu sõlmimist, et saa maksuhaldurile ka ette heita, et ta jättis kogumata viidatud asjaolu kinnitavad tõendid. Vaideotsuses on kaebaja poolt esitatud tõendeid hinnatud ning vaideorgan on leidnud, et maksuhaldur on põhjendatult tuginenud 23.09.2016 müügilepingule ning kaebaja poolt täiendavalt esitatud fotod tõendavad täiendavalt, et kinnistu võõrandamisel oli kinnistu hoonestamata ja aiamaja lammutatud. Vaideorgan on leidnud, et seega ei ole üksnes ostja kinnitus, et ta ostis kaebajalt suvila, piisav maksuvabastuse rakendamiseks, kui muud kogutud tõendid (müügileping, fotod, kaebaja kinnitus) seda ei kinnita. Seega ei ole vaiet lahendav organ jätnud kaebaja poolt esitatud tõendeid tähelepanuta. Nimetatust tulenevalt ei ole maksuhaldur ei maksumenetluses ega ka vaidemenetluses rikkunud uurimiskohustust ning kontrollitud on asjas tähtsust omavaid asjaolusid ja on antud hinnang kaebaja poolt esitatud tõenditele. Maksuhaldur ei ole rajanud oma järeldusi üksnes müügilepingu p-s 1.13.6 sisalduvale müüja kinnitusele, nagu püüab väita kaebaja. Kaebaja ei ole vaideotsust vaidlustanud, millest tulenevalt ei hinda kohus otsuses kaebaja väiteid seonduvalt kaebaja poolt taotletud tunnistajate üle kuulamata jätmisega vaidemenetluses.
- Eeltoodust tulenevalt on kohus seisukohal, et MTA 05.03.2018 maksuotsus nr 12.2-5/007360 vastab seadusele ning selle tühistamiseks puuduvad alused. Kaebus jääb rahuldamata. MENETLUSKULUD
- HKMS § 108 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Otsus tehakse kaebaja kahjuks. Seega jäävad menetluskulud kaebaja kanda. MTA ei ole menetluskulude hüvitamist taotlenud, millest tulenevalt jäävad menetluskulud poolte endi kanda. /allkirjastatud digitaalselt/ Tiia Nurm 6
(6)