Obsah (7)

§ 421§ 370§ 442§ 423§ 162§ 174§ 138

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Harju Maakohus, Kentmanni kohtumaja Kohtunik Piret Rõuk Otsuse avalikult teatavakstegemise aeg ja koht 12. veebruar 2018 Kentmanni kohtumaja tsiviilkantselei ja

§ 421lg 1 p 13 alusel.

Hageja seisukohad seoses kostja

1. jaanuaril 2018 esitatud täiendavate seisukohtadega
2. Hageja ei nõustu kostja seisukohtadega. Korteriühistu üldkoosolekul vastuvõetud otsuseid ei saa käsitleda korteriomanike otsusena, mida korteriomanikud saavad otsustada häälteenamuse alusel, sest kaasomandi eseme tavapärasesse valitsemisse ei kuulu kaasomandisse kuuluvate elamute renoveerimine, rekonstrueerimine, remontimine ja arendustegevus, sh pööningupindade võõrandamine olemasolevate korteriomandite laiendusteks, uute korteriomandite moodustamine (väljaehitamine), kaasomandi esemest osade eraldamine ja uute korteriomandite moodustamiseks võlaõigusliku kokkuleppe sõlmimine ega kaasomanike tahteavalduste nõudmine kaasomandi eseme muutmiseks, kaasomandiosade võõrandamiseks ja uute korteriomandite moodustamiseks.
3. Kostja ei ole tõendanud, et 15.09.2016 koosoleku otsuste puhul ei olnud tegemist mitte korteriühistu liikmete otsustega, vaid korteriomanike otsustega. Üldkoosoleku protokollile lisatud osavõtjate registreerimislehest on näha, et koosolekul osalesid üksnes KÜ liikmed ja nende volitatud esindajad. Et tegemist oli korteriühistu, mitte korteriomanike üldkoosolekuga, nähtub ka üldkoosoleku kutsest, mis oli saadetud üksnes KÜ liikmetele, mitte kõigile korteriomanikele. Puudus vajalik kvoorum kaasomandi eseme tavapärasest valitsemisest väljuvate kaasomanike otsuste vastuvõtmiseks. Kohtuotsuse põhjendused
4. Pooltel ei ole vaidlust selle üle, et 15.09.2016 toimus kostja üldkoosolek, millel võeti vastu vaidlustatud otsused, koosolekul osales 14 liiget 19-st korteriühistu liikmest ning, et hageja, kes on samuti korteriühistu liige, ei osalenud 15.09.2016 üldkoosolekul.
5. Pooled vaidlevad selle üle, kas 15.09.2016 üldkoosolekul vastu võetud otsused on kehtivad.
6. Mittetulundusühingute seaduse (MTÜS) § 24 lg 1 järgi võib kohus mittetulundusühingu vastu esitatud hagi alusel kehtetuks tunnistada seaduse või põhikirjaga vastuolus oleva üldkoosoleku otsuse. Nõude aegumistähtaeg on kolm kuud alates otsuse vastuvõtmisest. Vaidlustatud otsuste vastuvõtmise ajal kehtinud korteriühistuseadus (KÜS) nägi korteriühistu kui mittetulundusühingu ühe liigi jaoks ette erinormi, nimelt võis korteriühistu liige KÜS § 13 lg 3 järgi pöörduda kolme kuu jooksul otsuse teadasaamise päevast arvates ebaseadusliku otsuse tühistamiseks kohtu poole.
7. MTÜS § 24 lg 3 kohaselt saab üldkoosoleku otsuse kehtetuks tunnistamist nõuda juhatus, samuti juhatuse iga liige, kui otsuse täitmisega pandaks toime kuritegu või väärtegu või sellega kaasneks ilmselt kahju hüvitamise kohustus, ning mittetulundusühingu liige, kes ei osalenud otsuse tegemisel. Mittetulundusühingu liige, kes otsuse tegemisel osales, võib otsuse kehtetuks tunnistamist nõuda üksnes juhul, kui ta on lasknud protokollida oma 5 vastuväite otsusele. Kuna pooltel ei ole vaidlust selle üle, et hageja, kes on korteriühistu liige ei osalenud üldkoosolekul, siis on ta isikuks, kes võib nõuda üldkoosolekute kehtetuks tunnistamist. Kostja e-kirjaga (lk 49) on tõendatud, et üldkoosoleku otsuse kättesaamise võimalusest avalike dokumentide kaustast osundatud lingi alt teatati liikmetele 19.09.
8. Hagi on esitatud kohtule 17.12.2016, seega seaduses ettenähtud tähtaja jooksul.
9. MTÜS § 24 lg 2 sätestab, et otsuse kehtetuks tunnistamist ei saa nõuda, kui üldkoosolek on otsust uue otsusega kinnitanud ja uue otsuse suhtes ei ole käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud tähtaja jooksul esitatud lõikes 1 nimetatud hagi. Seadusega vastuolus oleva, kehtetuks tunnistatava otsuse kinnitamise võimalus laieneb ka korteriühistute otsustele, sest KÜS § 1 lg 2 järgi kohaldatakse korteriühistu suhtes KÜS-iga reguleerimata küsimustes mittetulundusühingute seaduse sätteid.
10. Kohus asub seisukohale, et praegusel juhul ei kohaldu asja lahendamisel MTÜS § 24 lg 2, sest 15.09.2016 üldkoosolekul vastu võetud otsuseid uute kostja üldkoosoleku otsustega kinnitatud ega heakskiidetud ei ole ning Harju Maakohtu 25.02.2016 kohtuotsusega nr 2-162016 on tõendatud, et kohus tuvastas 16.03.2011 kostja üldkoosoleku otsuste tühisuse. Tühiste otsuste heakskiitmist ega jõustamist uue üldkoosoleku otsusega MTÜS ei võimalda. Seega on antud otsused eelnevaid, 16.03.2011 otsuseid kinnitavate või jõustavate otsustena, vastuolus seadusega.
11. Korteriühistu 15.09.2016 üldkoosoleku protokollist ja selle lisadest (lk 8-13) nähtuvalt otsustati vastu võtta järgmised otsused: 1) Seoses Tinamaja KÜ 16.03.11 üldkoosoleku otsuste tühistamisega kohtuasjas nr 2-16-2399 kiita heaks (otsustada) / jõustada Tinamaja KÜ 16.03.11 üldkoosoleku otsus nr 6 “Nõustumine korterelamu (te) Tina 3 renoveerimisprojekti koostamise / tellimise ja ehitusloa taotlemisega, elamute renoveerimise, rekonstrueerimise, remontimise ja arendustegevusega Tinamaja KÜ juhatuse liikmete juhtimisel sh pööningupindade võõrandamisega olemasolevate korteriomandite laienduse ning uute korteriomandite tekkimise kasuks”; 2) Seoses kohtuotsusest nr 2-16-2399 teadasaamisega kiideti heaks (otsustati) kaasomandist Tina tänav 3, Tallinn osade eraldamine vastavalt
12. veebruaril
13. a notariaalsele lepingule “Uute korteriomandite moodustamise võlaõiguslik kokkulepe ja pakkumus (ofert) korteriomandite reaalosade koosseisude ja koteriomandite mõtteliste suuruste muutmise võlaõiguslik kokkulepe ja pakkumus (ofert) korteriomandite tasuta võõrandamise võlaõiguslik leping ja pakkumus (ofert) (edaspidi nimetatud Leping), mis on tõestatud Tallinna notar Gunnar Savisaar’e poolt notari ametitegevuse raamatu nr 253 all ning millega on ühinenud mitmed korteriomanikud. Lepingut saab muuta vastavalt leping p 7.3., sh saab vajadusel välja jätta viite KÜ Tinamaja
14. märtsi
15. a. üldkoosoleku otsustele; 3) Üldkoosoleku otsusega jätkatakse käesoleva üldkoosoleku päevakorrapunktis nr 2 märgitud otsuse alusel nõusolekute nõudmist kohtuasjas nr 2-16-
17. Üldkoosoleku otsuste aluseks olevast 03.02.2016 Tallinna notar Gunnar Savisaare poolt tõestatud (notari ametitegevuse raamat nr 253) lepingust “Uute korteriomandite moodustamise võlaõiguslik kokkulepe ja pakkumus (ofert) korteriomandite reaalosade 6 koosseisude ja koteriomandite mõtteliste suuruste muutmise võlaõiguslik kokkulepe ja pakkumus (ofert) korteriomandite tasuta võõrandamise võlaõiguslik leping ja pakkumus (ofert) (edaspidi leping), nähtuvalt ei ole lepingu sõlmimisel osalenud 3 korteriomanikku. Lepingu sõlmimisel mitteosalenud korteriomanikele anti lepingus tähtaeg 29.02.2016, milliseks ajaks võisid lepingu allakirjutamisel mitteviibinud korteriomanikud lepinguga lepingus toodud tingimustel ühineda. Notari selgituste kohaselt oli selleks tähtajaks võimalik lepingut allkirjastada (sellega nõustuda) või leping allkirjastamata jätta (sellega mittenõustuda). Lepingust nähtub otseselt, et uute korteriomandite moodustamiseks ja nende võõrandamiseks omandajale tuleb muuta kõigi olemasolevate korteriomandite mõtteliste osade suurusi. Kõigi korteriomanike poolt nõusolekute mitteandmise tõttu on lepingu allkirjastanud korteriomanike poolt esitatud avaldus (tsiviilasi nr 2-16-10722) allkirja mitte andnud korteriomanike vastu tahteavalduste tuvastamiseks ja tahteavalduste kohtumäärusega asendamiseks.
18. Korteriomanike 06.09.2016 kirjalikult vormistatud nõustumusest kiita heaks kaasomandist osade võõrandamine vastavalt 03.02.2016 lepingule ja lepingu pikendamise tähtaja muudatusele (lk 61) nähtuvalt, ei ole kõik korteriomanikud andnud nõustumuse lehele allkirja.
19. KÜS § 2 lg 1 kohaselt on korteriühistu korteriomandiseaduses sätestatud korteriomanike loodud mittetulundusühistu, mille eesmärgiks on korteriomandite eseme osaks olevate ehitiste ja maatüki mõtteliste osade ühine majandamine ja korteriühistu liikmete ühiste huvide esindamine. Seega on korteriühistu üldkoosoleku pädevuses korteriomandite eseme osaks olevate ehitiste ja maatüki mõtteliste osade ühist majandamist puudutavate otsuste vastuvõtmine.
20. Vaidlustatud otsuste vastuvõtmise ajal kehtinud korteriomandiseaduse (KOS) § 1 lg 1 ja lg 2 järgi on korteriomand omand ehitise reaalosa üle, millega on ühendatud mõtteline osa kaasomandist, mille juurde reaalosa kuulub. Reguleerimata küsimustes kohaldatakse korteriomandile asjaõigusseaduse kinnisomandi sätteid. Kaasomandi esemeks on käesoleva seaduse tähenduses maatükk ning ehitise osad ja seadmed, mis käesoleva seaduse § 2 lõike 2 järgi ei kuulu ühegi korteriomandi reaalosa hulka ega ole kolmanda isiku omandis. KOS § 15 lg 3 alusel said korteriomanikud häälteenamuse alusel otsustada küsimusi, mis jäävad kaasomandi tavapärase valitsemise piiresse.
21. KOS § 81 lg 1 järgi võib korteriomanik nõuda käesoleva paragrahvi lõikes 2 sätestatud juhul teiselt korteriomanikult korteriomandi koosseisu kuuluvast kaasomandist osa eraldamiseks vajalike võõrandamislepingu ja asjaõiguslepingu tahteavalduste andmist, samuti vastava kinnistusraamatu kande tegemise eelduseks oleva puudutatud isiku nõusoleku andmist.
22. Kaasomandit reguleerivad asjaõigusseaduse (AÕS) §-d 71–
23. Vaidlusaluse üldkoosoleku otsuste vastuvõtmise ajal kehtinud AÕS § 72 lg 1 järgi valdavad ja kasutavad kaasomanikud ühist asja kokkuleppe või kaasomanike enamuse otsuse kohaselt, kui sellele enamusele kuulub suurem osa ühises asjas. AÕS § 74 lg 1 kohaselt võib kaasomandis oleva asja 7 võõrandada või seda koormata, samuti asja või selle majanduslikku otstarvet oluliselt muuta ainult kõigi kaasomanike kokkuleppel.
24. Kuna praegusel juhul ei ole vastuvõetud otsuste näol tegemist üksnes korteriomandite eseme osaks olevate ehitiste ja maatüki mõtteliste osade ühist majandamist puudutavate otsustega, vaid nii üldkoosoleku otsused, kui ka otsuste aluseks olev kaasomanike 30.02.2016 leping sisaldavad korteriomandite reaalosade koosseisude ja mõtteliste osade suuruse muutmise ja tasuta võõrandamise kokkuleppeid, siis ei saa korteriühistu üldkoosolek selliseid otsuseid vastu võtta. Antud küsimust ei või otsustada ka AÕS § 72 lg 1 järgi korteriomanike enamuse otsusega, vaid kohaldada tuleb AÕS § 74 lg 1, milleks on vajalik kõigi korteriomanike kui kaasomanike kokkulepe. Kuna kõigi kaasomandike nõusolekut kaasomandis oleva asja oluliseks muutmiseks ei olnud, ei olnud korteriühistul ka õigust otsustada kaasomandis oleva asja oluliseks muutmiseks tööde tegemist. Kostja üldkoosoleku otsuses nr 2 on märgitud, et otsuses viidatud 03.02.2016 notariaalset lepingut saab muuta vastavalt lepingu p-le 7.
25. sh saab vajadusel välja jätta viite KÜ Tinamaja
26. märtsi
27. a. üldkoosoleku otsustele. Seega on kostja üldkoosolek asunud ühepoolselt muutma korteriomanike kokkulepet. Üldkoosolekul vastuvõetud otsus jätkata nõusolekute nõudmist kohtuasjas nr 2-16-10722, väljub samuti kostja pädevusest, sest korteriomandi koosseisu kuuluvast kaasomandist osa eraldamiseks vajalike võõrandamislepingu ja asjaõiguslepingu tahteavalduste andmist, samuti vastava kinnistusraamatu kande tegemise eelduseks oleva puudutatud isiku nõusoleku andmist võib KOS § 81 lg 1 alusel teiselt korteriomanikult nõuda üksnes teine korteriomanik. Seega ei saanud korteriühistu üldkoosolekul otsustada ka selliste nõusolekute nõudmist ega nõudmiste jätkamist. Järelikult võttis kostja üldkoosolek vastu otsused, mis väljusid tema seadusega sätestatud pädevusest ja kõik päevakorras olnud otsused nr 1-3 tuleb tunnistada seetõttu MTÜS § 24 lg 1 järgi kehtetuks.
28. Kohus on seisukohal, et 15.09.2016 kostja üldkoosolekut ei saa pidada korteriomanike koosolekuks ega kohaldada otsuste vaidlustamisel KOS §-s 15 lg 4 sätestatud ühekuulist tähtaega alljärgnevatel põhjendustel.
29. Koosoleku kokkukutsumise nõudest (lk 13), kutsest (lk 23) ja protokollist (lk 8-10) nähtuvalt on selgesõnaliselt kokku kutsutud korteriühistu koosolek ja sellel on liikmed hääletanud vastavalt KÜS-ile. Hageja on väitnud, et koosoleku kutse oli saadetud üksnes ühistu liikmetele, mitte kõigile korteriomanikele. Kostja ei ole seda väidet ümber lükanud. Ka otsuse protokoll on avaldatud teate (lk 49) kohaselt ühistu liikmetele. Korteriomanike koosoleku kokkukutsumist ja hääletamist koosolekul reguleerivad KOS §-id 18 ja 19, mis käsitlevad antud küsimusi mõnevõrra erinevalt. Nii on KOS § 19 lg 1 kohaselt igal korteriomanikul talle kuuluvate korteriomandite arvust sõltumata üks hääl. Kui korteriomand kuulub mitmele isikule, teostavad nad hääleõigust ühiselt ning nendel on mitme peale üks hääl. Hageja väitel oli otsuse vastuvõtmise ajal kaasomandis mitu korteriomandit: krt xxx(ühisomanikud xxx ja xx), krt xxx(ühisomanikud xxx ja xxx ja krt xxx (ühisomanikud xxx ja xxx). Kostja ei ole seda väidet ümber lükanud. Protokollist ei nähtu hääletamisel ühisomandike poolt ühise hääleõiguse teostamist. Kuna ühisvara käsutamiseks on vajalik mõlema ühisomaniku nõusolek, ei saa üksnes ühe omaniku antud nõusolekut lugeda mõlema nõusolekuks. 8
30. Üldkoosoleku protokollile lisatud osavõtjate registreerimislehelt on näha, et koosolekul osalesid üksnes korteriühistu liikmed ja nende volitatud esindajad. Volikirjad, v.a. xxx volikiri (lk 21), olid antud korteriühistu üldkoosolekul osalemiseks, mitte korteriomandite reaalosade koosseisude ja korteriomandite mõtteliste osade suuruste muutmiseks, tasuta võõrandamiseks, uute korteriomandite moodustamiseks või muudeks lepingus nimetatud tehinguteks.
31. Hagis võib

§ 370

lg 2 järgi esitada mitu alternatiivset nõuet, samuti mitu nõuet selliselt, et hageja palub rahuldada mõne nõude üksnes juhul, kui esimest nõuet ei rahuldata.

§ 442

lg 8 neljas lause sätestab, et kohus ei pea alternatiivse nõude rahuldamisel teise alternatiivse nõude rahuldamata jätmist põhjendama. Kuivõrd kohus rahuldas hageja esmase nõude ja tuvastas kostja 15.09.2016 üldkoosoleku otsuste kehtetuse, siis tuleb esitatud alternatiivnõue sama üldkoosoleku otsuste tühisuse tuvastamiseks jätta rahuldamata. 33. Kohus on seisukohal, et kostja taotlused hagi läbivaatamata jätmiseks

§ 423

lg 1 p 13 ja lg 2 alusel tuleb jätta rahuldamata, kuna kohus on pädev asja arutama ja hagi ei ole perspektiivitu. Menetluskulude jaotus 34. Vastavalt

§ 162

lg-le 1 tuleb hagi rahuldamise jätta tõttu hagimenetluse kulud kostja kanda.

§ 174

lg 1 kohaselt määrab asja menetlev kohus menetluskulude rahalise suuruse menetluskulude jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks samas tsiviilasjas, millega seoses kulud tekkisid.Kohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks ka siis, kui menetlusosalised ei esita menetluskulude kindlaksmääramise taotlust, võttes aluseks menetluskulude nimekirja või tsiviilasja materjalid. 35.

§ 138

lg 1 kohaselt on menetluskulud menetlusosaliste kohtukulud ja kohtuvälised kulud.

§ 138lg 2 kohaselt on kohtukuluks muu hulgas riigilõiv.

36. Hagiavalduse esitamisel on hageja tasunud avaliku e-toimiku kaudu riigilõivu 300 eurot, mis tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista. Muude menetluskulude kohta hageja kuludokumente esitanud ei ole ja neid ei nähtu ka tsiviilasja materjalidest. /digitaalselt allkirjastatud/ Kohtunik 9