Obsah (6)

§ 182§ 121§ 44§ 158§ 108§ 109

KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Kohus Tallinna Halduskohus Kohtunik Karin Kalmiste Otsuse tegemise aeg ja koht 30.05.2016, Tallinn Haldusasja number 3-15-873 Haldusasi E.L. kaebus Viimsi Vallavalitsu

§ 182lg 1 p 9).

1 ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK 1. Viimsi Vallavolikogu 13.09.2005 määrusega nr 32 on kehtestatud Viimsi valla üldplaneeringu teemaplaneering „Viimsi valla üldiste ehitustingimuste määramine. Elamuehituse põhimõtted“. Viimsi Vallavalitsuse 18.11.2005 korraldusega nr 626 on kehtestatud Lubja küla, maaüksuse Sookalda detailplaneering (tl 23-30, I kd), mis hõlmab ka Bongusto OÜ kinnistut aadressil Harjumaa, Viimsi vald, Haabneeme alevik, Nurme põik 19b. 2. 27.11.2014 korraldusega nr 1562 (tl 42 I

1. kd)otsustas Viimsi Vallavalitsus väljastada Bongusto OÜ poolt 30.09.2014 esitatud ehitusloa taotluste alusel ehitusload ridaelamute püstitamiseks Haabneeme alevikus Nurme põik 19b/1, Nurme põik 19b/2 ja Nurme põik 19b/3 (katastritunnus 89001:010:2979). 29.12.2014 väljastas Viimsi vald vastavate ridaelamute püstitamist lubavad ehitusload numbritega 1412219/03953 (tl 43-44 I kd), 1412219/04010 (tl 45-46 I
2. kd)ja 1412219/04011 (tl 47-48 I kd). 3. 25.03.2015 esitas Bongusto OÜ Viimsi Vallavalitsusele ehitamise alustamise teatised kahe ridaelamu osas – ehituslubades nr 1412219/03953 ja nr 1412219/04010 nimetatud ehitiste püstitamiseks (tl 40-41 II kd). 4. 6.04.2015 esitas E.L. kaebus Viimsi Vallavalitsuse 27.11.2014 korralduse nr 1562 ning Viimsi Vallavalitsuse poolt 29.12.2014 väljastatud ehituslubade nr 1412219/03953, 1412219/04010 ja 1412219/04011 tühistamiseks. 5. 22.04.2015 määrusega võttis kohus kaebuse menetlusse ning kaasas kolmanda isikuna menetlusse Bongusto OÜ. KAEBAJA NÕUE JA SEISUKOHAD 6. Kaebaja taotleb Viimsi Vallavalitsuse 27.11.2014 korralduse nr 1562 ning Viimsi Vallavalitsuse poolt 29.12.2014 väljastatud ehituslubade nr 1412219/03953, 1412219/04010 ja 1412219/04011 tühistamist täies ulatuses. 7. Kaebajale kuuluv kinnistu (asukohaga XXXXXXXX, Viimsi vald, Harjumaa) asub Nurme põik 19b kõrval ja omab selle kinnistuga ühist piiri. DP-s puudub ridaelamute paiknemise regulatsioon, kuid esitatud on eskiis, millelt nähtub 3 ridaelamu asetsemine selliselt, et need ei piira kaebaja kinnistult otsevaadet. Samuti ei asetse eskiisilt ega põhijooniselt nähtuvalt kolmanda isiku kinnistu idapiiril (st vahetult kaebaja kinnistuga külgnevalt) juurdepääsuteed ega sissesõite. DP eeldas ridaelamute paiknemise, sektsioonide arvu ja ligipääsuteede osas kõigi aspektidega, sh teemaplaneeringust tulenevate nõuetega ja naabrusõigustega, arvestamist tulevikus. Ehituslubadega võimaldatud tingimused (sh ridaelamute ja teede asukohad, hoonete vahelised kaugused ning ridaelamute sektsioonide arv) on vastuolus detail- ja teemaplaneeringuga ning kahjustavad oluliselt kaebaja õigusi. 8. Kaebajal on kaebeõigus kõigi kolme ehitusloa vaidlustamiseks, kuna need on üksteisega seotud, üksteisest erinevate nõuete tõttu sõltuvad ning evivad kaebaja kinnistule nii eraldi kui koosmõjus negatiivseid mõjutusi. Kaebaja palub kaebeõiguse olemasolu tuvastamisel ja sisulisel lahendamisel (omandiõiguse riive vaate halvenemise aspektist
3. jm)kohtul lähtuda Riigikohtu seisukohtadest asjas nr 3-3-1-4-12. Antud juhtumil on tegemist analoogse olukorraga, mil kavandatud arhitektuurne lahendus tervikuna, st kõik kolm hoonet tekitavad kaebaja vaateväljale katkematu betoonmüüri ja jätavad massiivse mulje, nagu oleks krunt praktiliselt kogu ulatuses täis ehitatud. Algselt eskiisil toodud lahenduse puhul on vaade oluliselt avaram ning nn müüri efekti ei teki, kuna kaebaja näeb majade vahelt kogu krundist 2 läbi. Uus lahendus mõjub katkematu massiivse betoonseinana, kuna hoonete nr 1 ja 2 vahelisest august paistab kaebajale ainult hoone nr 3. Kaebaja palub arvestada ka Riigikohtu asjas nr 3-31-25-02 otsuse p-s 21 toodut (vaate ja kinnistu väärtuse vähenemise seos). Kõigi kolme ehitusloa vaidlustamist õigustab ka asjaolu, et DP järgi on tegemist ühtse ehitusalaga ehk ühe krundiga detailplaneeringust tuleneva ehitusõiguse realiseerimise mõttes. DP järgi on lubatud kolm hoonet ja nende asetus on omavahelises seoses ning neid tuleb võtta kompleksselt. Ka vastustaja on käsitlenud neid ehituslube koos, väljastanud need ühe menetluse raames ning arvestanud ehitusõiguse kolme ehitusloa peale kokku, mitte eraldi. 9. Planeeringutega vastuolus olevate lubade väljastamisega on tekkinud olukorda, milles lubade realiseerimisel halveneb oluliselt vaade kaebaja kinnistult, väheneb kinnistule valguse juurdepääs, tekib oht sadevete valgumiseks kinnistule ning kaasneb oluline mürareostus. Nende negatiivsete mõjutuste tulemusena väheneb kinnistu väärtus. Vastustaja poolt rõhutatu, et hoonete paiknemine krundil ei saa iseseisvalt kaebaja õigusi rikkuda, kuna puudub servituut piiramatule vaatele või konkreetsele vaatele, ei ole asjakohane. Riigikohus on rõhutanud, et ei saa teha järeldust, et vaate halvenemine ning privaatsuse ja kinnistule langeva loomuliku valguse vähenemine ilma vastavasisulise servituudi olemasoluta ei saa ühelgi juhul naabri õigusi rikkuda (haldusasi nr 3-3-1-4-12, p 12). 10. Ehitusload peavad olema vastavuses DP-ga ning osas, milles DP täpsemaid nõudeid ei kehtesta, peavad ehitusload vastama teemaplaneeringule. Antud juhul ei tohi olla vastuolu ei detailplaneeringu, ehituslubade ega teemaplaneeringu vahel. Vastustaja ei ole sellist vastuolu vältinud. 10.1. Ehituslubadega rikutakse teemaplaneeringuga kehtestatud ridamajakruntide (sektsioonide) miinimumpindala nõuet. Ridamajade sektsioonide arvu ei ole DP-s määratud, mistõttu tuleb juhinduda teemaplaneeringus sätestatust. Teemaplaneeringus on kehtestatud Viimsi valla mandriosa erinevates piirkondades minimaalsed lubatud uute elamukruntide suurused, kusjuures elamu ehitusõiguse andmine ei ole lubatust väiksemale krundile võimalik ühtegi liiki elamu rajamiseks. Et DP-s bokside arvu ei olnud määratud, tuli bokside arvu määramisel juhinduda teemaplaneeringu järgsest koormusindeksist. Vastav teemaplaneeringust tuleneva piirangu eesmärk on kaitsta antud piirkonda liigtihedast arendamisest tuleneva koormuse eest. Ainuüksi hoonetes nr 1 ja 3 on kokku 12 ridaelamuboksi, mistõttu need hooned üskinda rikuvad koosmõjus teemaplaneeringust tulenevat ridaelamubokside arvu nõuet. Seega oleks majade nr 1 ja 3 väljaehitamine automaatselt õigusvastane ning isegi kui vastavaid ehituslube oleks võimalik vaadelda eraldisesivalt maja nr 2 osas väljastatud ehitusloast, eksisteerib rikkumine ikkagi. Ilmselgelt seondub lubatust suurem sektsioonide arv ka oluliselt kõrgema liikluskoormusega, müraga ning valguse varjamisega. Ka suureneb seeläbi elanike ja sõidukite arv märkimisväärselt avaldades täiendavat koormust kogu piirkonnale (ligi kahekordne erinevus naabrite arvus). Kaebaja seisukohta sektsioonide arvu osas toetab ka Kaur Lassi hinnang, mille kohaselt saab kolmanda isiku krundil olla olla maksimaalne ridaelamubokside arv samuti 11. Tuleb rõhutada, et DP ei kehtestanud ridaelamubokside arvu. DP seletuskirjas ega mujal sellist viidet pole. Ainus dokument, kus on sektsioonide arv numbriliselt väljendatud, on vastustaja väljastatud „Projekteerimise arhitektuurilised ja ehituslikud lisatingimused 10.03.2014 töö nr 53-14“, ehk seda on tehtud alles ehituslubade haldusmenetluses. Sj märgib ekspert, et eskiisilt ei ole bokside arv selgelt välja loetav, märkides, et üheselt ei ole arusaadav, kas üks boks või sektsioon või korter on üks ruut või kaks ruutu detailplaneeringu eskiisil. Ekspert K.Lass on vastava ala asjatundja, kes on olnud nii Viimsi valla mandriosa Üldplaneeringu kui ka Teemaplaneeringu koostamise projektijuht ja vastutav planeerimisekspert nende koostamisel. Vastustajal puuduvad ekspertarvamusele mõistlikud vastuväited. Kolmas isik pidi arenduslahenduse ja bokside arvu väljatöötamisel juhinduma ka teemaplaneeringust (TP) tulenevast piirangust. Nimetatut toetab vastustaja enda seisukoht, mis 3 on esitatud teise haldusasja raames (haldusasi nr 3-09-2900). Kuna kolmas isik nende piirangutega ei arvestanud, pidanuks vastustaja keelduma ehitusprojektide aktsepteerimisest ja ehituslubade väljastamisest. Kaebaja ei nõustu vastustajaga selles, et ühe ridaelamuboksi ära jätmist saab käsitleda muudatusena, mis ei vaja uut ehitusluba. Vaidlus puudub selles, et ehitamine peab vastama ehitusloale ja ehitusprojektile. Kui vastavalt sellele ei ole ehitatud, siis pole õiguspäraselt võimalik väljastada ka kasutusluba. Olenemata sellest, kas ehitatakse vähem või rohkem, on tegemist projektile mittevastava ehitamisega. Seonduvalt vastustaja vastuväidetega, justkui oleks DP-d menetletud paralleelselt TP-ga, esitab kaebaja andmed kronoloogilise järjestuse kohta, millest nähtub, et DP algatamise hetkeks olid nii määrus nr 12 kui ka TP vastu võetud ning vald sai ja pidi DP algatamisel lähtuma sellest, et algatatav DP peab järgima teemaplaneeringu põhimõtteid ega saa luua uusi elamualasid, mis võimaldaks rahvaarvu juurdekasvu teemaplaneeringujärgset koormusindeksit ületavalt. Ka oli DP kehtestamise ajaks teemaplaneering kehtestatud ning vald oli kohustatud juhinduma nii teemaplaneeringust kui määrusest nr 12. Kaebajale ei ole etteheidetav, et ta ei vaidlustanud detailplaneeringut, sest kaebaja sai eeldada, et selle realiseerimisel juhindutakse teemaplaneeringust. Ka ei ole kuidagi järeldatav, et käesolev vaidlus taandub DP vaidlustamiseks. Isegi kui lähtuda käsitlusest, et DP ei pidanud arvestama teemaplaneeringujärgse koormusindeksiga, siis Riigikohtu asjas nr 3-3-1-9-14 tehtud lahendi pinnalt on järeldatav, et vastustaja pidanuks avalikust huvist juhindudes (teemaplaneeringujärgse koormusindeksi järgimiseks) kaaluma ehitusloa taotluse saamisel DP kehtetuks tunnistamist, mitte aga õigustama ehituslubade andmist detailplaneeringust johtuva väidetava õigustatud ootusega. Lisaks omandas kolmas isik kinnistu 6.02.2014, so ajal, mil DP oli kehtinud 8 aastat. Kolmas isik ei ole seega kulusid planeeringumenetluses kandnud ning rääkida ei saa tema ootusest, mis oleks kinnistunud aastatega. Ehitusloa taotlemisel pidi kolmas isik teadma, et lahendus ei arvesta eskiisis tooduga ega ka TP koormusindeksiga, mistõttu ei saa kolmas isik tugineda ka usalduse kaitsele. 10.2. Järgitud ei ole DP-s sätestatud ridaelamute omavahelise kauguse nõuet. DP kohaselt on ehituskeeluala ja täisehituse % paika pandud arvestades hoonete vaheliseks kauguseks minimaalselt 10 m, kuid vastustaja edastatud asendiplaani kohaselt on ridaelamute 1 ja 2 vahemaa vaid 8 m. OÜ Ehitusseire spetsialist on oma 18.06.2015 ekspertarvamuses tuvastanud sellise rikkumise. Hoonete 1 ja 2 teineteisest lubatust 2 m lähemale ehitamisega on otseselt soodustatud massiivse katkematu betoonmüüri tekkimist kaebaja vaateväljale. Lisaks ei ole järgitud ka DP-s ja ehitusprojekti seletuskirjas sätestatud ridaelamute kauguse nõuet kaebaja eramust ning arvestatud pole ridaelamute sobimatu asetsemisega kaebaja kinnistu suhtes. DP kohaselt tuleb ehitusaladel hoonete rajamisel arvestada muuhulgas teiste naaberhoonete võimalikku paiknemist ning teemaplaneeringust tuleneb muuhulgas, et vajadusel määrab ehitusameti arhitekt eskiisi, vaadete tagamise nõuete jms alusel lõpliku ehitusprojekti kooskõlastamise vajaduse naabritega. Seega peavad ehitusprojektid, eelkõige ehitiste paiknemine, olema kaalutletud, naabrite huvidega arvestav ning naabritega kooskõlastatud. Kaebajale ei ole naaberkinnistule taotletavast lahendusest ega ehitusprojektist teada antud. Ka ei nähtu DP projekti seletuskirjast, ehituslubadest ega ehituslubade andmise korraldusest, et kaebaja huvidega oleks reaalselt arvestatud või kaalutud alternatiivseid ridamajade ja tee paiknemiskohti vms. Ehituslubade alusel elluviidav lahendus oli kaebaja jaoks seda ootamatum, et DP menetluses avalikustatud esialgse eskiisiga seati nii ridaelamud kui tee selliselt, et need ei ole kaebaja kinnistu vastas ega piira vaadet kaebaja kinnistult. Projekti seletuskirjas sisaldub vaid sisutühi väide, et reaalselt olemasolevate eramute paiknemisega on arvestatud. Projekti seletuskirjas on selgitatud, et ridaelamud 1 ja 2 on eramutest 40 m kaugusel ning see on vahemaa, mis tagab piisava privaatsuse. Ühestki materjalist ei nähtu aga sellist fakti ega kaalutlust, et just 40 m oleks nn piisav vahemaa. Seejuures on ehituslubadega sellist projekti 4 seletuskirja 40-meetri nõuet rikutud, kuivõrd kolmanda isiku kinnistu idapiiril asuvad ridaelamud 1 ja 2 vaid 7,5 m kaugusel ning kaebaja eramust 35,5 m kaugusel. Seejuures ehitatav tee ja autode parkimiskohad asuvad vahetus kontaktis kaebaja kinnistu piiriga. Seetõttu eiravad ehitusload otseselt ka ehitusprojekti. Veel ei ole ridaelamute 1 ja 2 paigutamisel arvestatud kaebaja ega teiste XXXXXXXX eramute ehk naaberhoonete vaadetega, mistõttu ei ole tagatud sobivus ja tasakaal eksisteerivate miljööväärtuste, hoonestatud kruntide ja uute projekteeritavate arhitektuursete lahenduste vahel. 10.3. Tee asukoha muutmise ja ridaelamusektsioonide õigusvastase arvu tõttu suureneb oluliselt kaebaja kinnistule langev mürakoormus. DP kohaselt on alal liiklusmüra taotlustaseme arvsuurus päeval 55 dB ja öösel 45dB ning on rõhutatud, et planeeringuga tagatakse müra taotlustasemed antud planeeringualal. Olukorras, kus planeeringulahendust on ridaelamute kui tee paiknemise osas oluliselt muudetud, puudub igasugune kindlus või mõõdetud arvnäitaja, mille kohaselt saaks veenduda, et müra taotlustase kaebaja kinnistul ja eramus on tagatud. Ligipääsutee on uue lahendusega paigutatud vahetult kaebaja kinnistu kõrvale, mistõttu on tõenäoline, et taotlustaset ei saavutata. 10.4. Projekti seletuskirja vertikaalplaneerimise osa on vastuoluline ja arusaamatu ning ala liigniiskus ja sadevesi rikub haljastust kaebaja kinnistul. DP järgi on sademete rohkel aastaajal tegemist liigniiske alaga ning olenevalt maapinnast ja asukohast võib pinnas olla väga erinev, mistõttu on soovitav teostada edaspidise projekteerimise käigus täiendavad ehitusgeoloogilised uurimused. Asja materjalidest ei nähtu, et projekteerimise käigus oleks teostatud mistahes uuringuid. Projekti seletuskiri sisaldab hoopis vastuolusid ka vertikaalplaneerimise osas, kuivõrd seletuskirjas märgitud lahendusest jääb arusaamatuks, kuhu projekteeritud kaldeprofiil on suunatud ning kuhu vesi valgub. Kaebaja kinnistu ja kolmanda isiku kinnistu vahele ei ole planeeritud projekti seletuskirjas märgitud haljasala, kus võiks toimuda vee imbumine pinnasesse. Vesi juhitakse pigem kaebaja kinnistule, tekitades sinna sisuliselt tiigi ja hävitades kaebaja hooldatud haljastuse. Sisutühi on projekti seletuskirjas toodud väide, et sademevee valgumine naaberkruntidele on välistatud, kuivõrd puuduvad igasugused selgitused selle kohta, kuidas seda välditakse. Seletuskirja järgi on ridaelamute vahele planeeritud ümbritsevast maapinnast 1,2 m kõrgem mõhn, mis varjab idapoolsete majade terrassidelt vaadates läänepoolse maja juurdepääsuteed ja autode parkimiskohti. Märkimata on aga jäetud, et loogiliselt takistab see 1,2 m kõrgune mõhn planeeritud teelt vee valgumise kolmanda isiku kinnistu poolele haljasaladele ning vesi saab sisuliselt valguda vaid ida poole ehk kaebaja ja teiste piirinaabrite kinnistutele. TP kohaselt võib krundi pinna kõrguse muutmine, juhul kui sellega kaasneb sadevete režiimi muutmine, toimuda valla kirjaliku kooskõlastuse alusel. Sj tuleb koostada vertikaalplaneerimise projekt kui krundi pinda tõstetakse naaberkrundile lähemal kui 5 m ja üle 0,5 m võrreldes naaberkrundiga ning vastav projekt tuleb piirinaabritega enne vallalt nõusoleku küsimist kooskõlastada. On ilmne, et kolmanda isiku kinnistu idapiirile ei ole uue tee rajamine võimalik ilma, et pinda peaks vähemalt 0,5 m võrreldes naaberkruntidega tõstma. Samuti tuleb arvestada, et uus tee oleks kaebaja kinnistuga vahetus kontaktis. Seega oleks kolmas isik pidanud kooskõlastama vertikaalplaneerimise projekti kaebajaga, kuid ei ole seda teinud. Kaebajat ei ole teavitatud projekti seletuskirjas viidatud geodeetilise alusplaani töödest ega projekteerimisest. Asjas ei ole vastustaja ja kolmanda isiku esitatud tõendite alusel tõendatud, et pinda ei tõsteta üle 0,5 m. Kaebaja esitatud ekspertarvamused tõendavad, et pinda tõstetakse eelduslikult rohkem kui 0,5 m ning esines vajadus vertikaalplaneerimise projekti kooskõlastamiseks piirinaabritega. Sj on ekspert leidnud, et koostatud vertikaalplaneerimise joonis ei hõlma vajalikku ala naaberkinnistutest krundi piiride ümbruses, jääb selgusetuks vaadeldava kinnistu planeeritud kõrguslik sidumine juba hoonestatud naaberkinnistutega. 5 10.5. Ehituslubade väljastamisel on eksitud DP vastu ka ehitusala osas. Ehkki DP põhijoonis näeb kolmanda isiku krundi piiri ette ka ehitiste vaba ala (sh teevaba ala) 7,5 m, on seda eiratud, väljastades ehitusload, millega saab rajada juurdepääsutee sisuliselt kaebaja kinnistu piirile. Planeerimisekspert on selgitanud, et DP ülesanne on planeerimisseaduse järgi krundi hoonestusala, see tähendab krundi osa, kuhu võib rajada krundi ehitusõigusega lubatud hooneid, piiritlemine. Samuti on ekspert leidnud, et hoonestusala ja ehitusala ei ole kattuvad mõisted, kuid esimene sisaldub teises mõistes. Hoonestusala on võrreldes ehitusalaga leebem ja reguleerib vaid hoonete ehitamiseks sobilikku ala, kuid ehitusala on ehitamise piiramise suhtes rangem mõiste ja piiritleb lisaks hoonetele ka ala, kus võivad olla ka teed, parklad, valgustuspostid, tehnovõrgud jms rajatised. Projektiga ei saa muuta kehtiva planeerimisseaduse ja ehitusseaduse järgi kehtivat detailplaneeringut. Ekspert on jõudnud järeldusele, et DP-s toodud ehitusala tagab selle, et väljapoole seda ei ehitata ühtegi rajatist, v.a DP põhijoonisel määratud servituudi alad (servituut on tehnorajatisele ja sinna ala sisse võib ehitada lubatud tehnovõrke ja rajatisi). Lisaks märgib ekspert, et krundi piiril puuduvale ehitusalale (joonisel valge ala krundi piiri ja sinise katkendjoonega ala vahel) on alal ka ümber kahe puu 5,5 m raadiusega ehituskeelu ala (seal puudub ehitusala). 10.6. Ehitamine kahjustab kolmanda isiku kinnistul asuvaid väärtuslikke tammepuid, mille säilitamine on ettenähtud nii DP-s kui projekti seletuskirjas. DP näeb primaarsena ette kolmanda isiku kinnistul põlispuude säilitamise ja nende kaitsevööndi tagamise. 10.7. Vaidlustatud korralduses on ehituslubade väljastamise nõudena sätestatud ehitise omaniku kohustus esitada Viimsi Vallavalitsusele vormikohane teatis ehitamise alustamise kohta kolm tööpäeva enne ehituse alustamist, mida kolmas isik ei järginud. 10.8. Vastustaja on väitnud, et kolmanda isiku ja kaebaja kinnitu piirile rajatakse betoonsoklil aed. Vastav lahenduse pidanuks olema kooskõlastatud ka kaebajaga, kui piirinaabriga. Seda tehtud ei ole. Dokumendis nimega „Viimsi valla üldiste ehitustingimuste määramine. Elamuehituse põhimõtted“ on sätestatud piiretele nõue, et elamute piirdeaiad võib rajada katastriüksuse piirile ja teede katte servast minimaalselt 2 m kaugusele ning kõik vundeeritud ja massiivkonstruktsiooniga ja üle 1,5 m kõrgused piirded tuleb rajada ehitusprojekti alusel. Kuskilt ei nähtu, et sellised nõuded oleks täidetud. Seejuures ei ole selline DP-s kehtestatud nõue kuidagi käsitletav vastustaja või kolmanda isiku järeleandmisega, mida võiks käsitleda kompromissina. 11. Vastustaja on rikkunud haldusmenetluses uurimisprintsiipi, ärakuulamise kohustust ja head haldustava ning ehitusload kuuluvad tühistamisele ainuüksi haldusmenetluse põhimõtete rikkumise tõttu. 11.1. Vastustaja ei ole enne ehituslubade väljastamist võimaldanud kaebajal muudetud planeeringulahenduse ja ehitusprojektiga tutvuda ning esitada oma seisukohti. Veelgi enam, vastustaja ei ole kaebajat toimuvast haldusmenetlusest teavitanud. Sellise menetluse toimumisest ja sellest, et ehitusload on väljastatud sai kaebaja teada alles 25.03.2015 vastustaja vastusest kaebaja enda esitatud teabenõudele. Seejuures on muutus toimunud läbipaistmatult ja kontrollimatult. Ehitusload on väljastatud kaebaja, kui kolmanda isiku ehk piirinaabri ärakuulamiseta. Seega ei ole vastustaja selgitanud haldusmenetluses välja kõiki olulisi asjaolusid, so kaebaja seisukohti. Juba sellest lähtudes tuleb asuda seisukohale, et ehitusload on kaalutlusvigadega. Puudutatud isiku ärakuulamiseta haldusakti, mis eelduslikult kahjustab tema õiguseid ning vähendab vara väärtust, väljaandmine kujutab endast ka hea haldustava rikkumist. Seejuures on vastustaja rikkumine eriti suur, sest ehituslubade realiseerumisel kahjustub otseselt kaebaja omandiõigus, Sseega pole tegemist pelgalt formaalsete rikkumistega. Vastustaja toime pandud rikkumistel on selgelt kahjulik tagajärg kaebaja varale kinnistu väärtuse vähenemisena. Puudub vaidlus selles, et uut lahendust ja selle võimalikke mõjutusi ei ole üheski dokumendis käsitletud ega hoonete asetsemise alternatiive analüüsitud ja et uus lahendus on kaebaja jaoks 6 rabavalt ebasoodsam, kui DP osaks olev eskiis. Viimsi Vallavalitsuse 13.10.2006 kirjast nähtub üheselt, et algne lahendus oli DP koosseisus ning Viimsi Vallavalitsuse otsusega kinnitatud lähteülesande kohaselt lähtuti algsest lahendusest ka planeeringu koostamisel. Seega on kaebajale vaieldamatult tekkinud algse lahenduse pinnalt kaitstav õiguspärane ootus ridaelamute paiknemislahenduse osas või vähemalt selles osas, et paiknemislahendus ei muutu tema jaoks tagaselja ebasoodsamaks (nagu antud juhul on toimunud). Vastustaja kohtumenetluses antud väited, et talle ei olnud kaebaja huvi ridaelamute paiknemise osas ettenähtav, ei ole tõsiseltvõetav. Viimsi Vallavalitsuse 13.10.06 kirjast kaebaja esindajale nähtub vastustaja enda seisukoht, et DP koosseisus on hoonestuse eskiis, millest planeeringu koostamisel lähtuti. Samast kirjast nähtub, et kaebajale tutvustati planeeringut ja juhiti tähelepanu selle lahutamatuks osaks olevale eskiisile. Seetõttu on vastustaja ja kolmas isik eksitanud kohut, et algne lahendus ei olnud planeeringu osa ja sellest ei saanud kaebaja teha mingeid järeldusi ridaelamute tulevase paiknemise osas. Kirjast nähtub, et vastustaja teadis juba 2006. a kaebaja huvist planeeringu lahenduse suhtes ning asjaolust, et kaebaja on eraldi küsinud ridaelamute paiknemise eskiisi kohta. Vastustaja on nentinud, et DP-le lisatud eskiis on DP osa ning kaebaja on detailplaneeringu koosseisu oleva eskiisiga tutvunud. Sellega on vastustaja kinnitanud, et vana lahendus oli DP osa ning kaebaja sai ja pidigi sellest oma õiguste ja huvide riive ulatuse osas lähtuma. Tõsiseltvõetav ei ole väide, et eskiis ei puutu ehitiste paiknemise osas asjasse. Vastustaja on ise viidanud planeeringu lähteülesande p-le 10.4, mille järgi planeeritakse maa-ala vastavalt lähteülesandele lisatud eskiisile (st vanale lahendusele). Kaebaja ei nõustu vastustaja väitega, et maa-ala planeerimine ei hõlma endas ka hoonete asetsemist – on ju see üks osa planeerimisest. Sj on hoonestuse eskiis ainuke dokument enne uut lahendust, mis ehitiste paiknemist sätestab. Seega võis kaebaja mõistlikult eeldada, et kui eskiisi muudetakse, siis tehakse seda kaalutletult ja kaebaja huvidega arvestavalt, lähtudes ka üld- ja teemaplaneeringu nõuetest. Uue lahenduse kaalumist ega mistahes alternatiivide analüüsi aga toimunud ei ole, rääkimata kaebaja huvidega arvestamisest ega isegi kaebaja teavitamisest, et ehitiste paiknemine muutub ja vahetult tema aia taha rajatakse katkematu betoonmüüri efektiga arendus. Kaebaja ei nõustu vastustaja vastuväitega, et eskiisil puudub hoonete asetuse osas õiguslik tähendus. Vastustaja loeb eskiisi siduvaks valikuliselt – so vaid maa-alade kruntimise ja hoonestusõiguse osas (3 ridaelamut, kokku 24 boksi), mitte aga ehitiste paiknemise osas. Kui bokside arvu määras TP, mitte eskiis, siis hoonete paiknemise osas said puudutatud isikud lähtuda vaid eskiisil toodust ning eeldada, et just seda lahendust on sobivaks peetud. Ühtegi muud joonist, millest järeldunuks teistsugust hoonete paigutust, DP materjalide hulgas polnud. Ka pole DP seletuskirjast välja loetav, et ehituste asetust võiks suvaliselt ehitusloa menetluse raames muuta, kaasamata sellesse naabreid ja kaalumata nende huve. Isegi kui nõustuda, et eskiisis toodud hoonete asetus oli näitlikustav ja hoonete täpne asukoht tuli määrata ehitusloa menetluses, oli vastustaja kohustatud kaaluma ehitusloa menetluses erinevaid lahendusi ning pidanuks järgima kaasamis- ja ärakuulamiskohustust ning uurimispõhimõtet ja head haldustava. Seda on vastustaja tegelikkuses ise kinnitanud 16.03.16 vastuses (lk 6). Seetõttu on vastustaja esitanud vastuolulisi väited, kui leidis, et vald ei olnud ehituslubade menetluses kohustatud naabrite huve kaaluma. 11.2. DP regulatiivsusaste on väike ning see võimaldab teemaplaneeringu piiranguid arvestades valida paljude erinevate lahenduste vahel. Seda enam on oluline kõigi puudutatud isikute kaasamine ja nende huvidega arvestamine, vastavalt alternatiivsetele lahendusvariantidele. Ka Riigikohus on rõhutanud, et kui DP-ga kehtestatud ehitusõiguse piires on võimalikud erinevad lahendused (näiteks hoone asukoht krundil), on kohalik omavalitsus kohustatud ehitusloa andmisel kontrollima, et ehitusloaga aktsepteeritav projekt arvestaks tasakaalustatult nii kõigi puudutatud isikute õigusi ja huve kui ka avalikke huve. Vastustaja sellist kontrolli läbi viinud ei ole. 7 11.3. Kaebaja on ehitusprojektiga tutvunud pärast asjaoludest esmast teadasaamist ning kaebajal võimaldati teha koopia vaid ehitusprojekti seletuskirjast. Seetõttu pole kaebajal olnud kohe võimalik ehitusprojektile ekspertiisi teostada, kuid ainuüksi sellega tutvumise tulemina on selge kaebaja õiguste rikkumine ja kaebaja vara väärtuse vähenemine. Lisaks on oluline märkida, et dokumentatsioonis esineb ka segadus. Vastustaja poolt kaebajale edastatud materjalide kohaselt esitas kolmas isik ehituloa taotluse Nurme põik 19b/3 ridaelamu osas 19.12.2014, kuid ehitisregistrist nähtub, et kõigi kolme ridaelamu osas esitati taotlused hoopis 22.12.2014. Vaidlustatud korraldusega on otsustatud ehituslubade väljastamine aga juba 27.11.2014. Kaebajale on kummaline, et ehitusloa taotlus on esitatud alles pärast vaidlustatud korralduse andmist. Nimetatu on vastuolus ehitusseadustiku üldise loogikaga ja ehitusseadustiku § 23 lg-ga 2 12. Õigusvastaste ehituslubade realiseerimine vähendab oluliselt kaebaja kinnistu väärtust ja mõjutab negatiivselt kaebaja elukeskkonda. Tuleb rõhutada, et ehituslubade aluseks olevas projektis on DP-ga planeeritud lahendust oluliselt muudetud. Kui algselt oli plaanis paigutada ridaelamud nii, et need vaadet kaebaja kinnistult ei häiri ja kaebaja kinnistuni juurdepääsutee ei ulatu, siis ehituslubadega on lubatud vastupidine lahendus. Need muudatused suurendavad oluliselt negatiivseid mõjutusi kaebaja kinnistule. Tegemist on oluliste aspektidega, mida vastustaja oleks pidanud enne ehituslubade väljastamist analüüsima ning kaaluma. 12.1. Vastustaja enda pool taotletult on kõnealune piirkond vastavalt TP-le inimsõbralik ja looduslähedane elukeskkond ning valdav on aedlinnalik miljöö koos üksikelamutega. TP järgi on arhitektuurse ja esteetilise sobivuse tagamine vajalik, et hoida tasakaalu eksisteerivate miljööväärtuste, hoonestatud kruntide ja uute projekteeritavate arhitektuursete lahenduste vahel. Ka DP kohaselt tuleb ehitusalale hoonete rajamisel arvestada naaberhoonete paiknemisega ja aia planeerimisvõimalustega. Riigikohus on asjas nr 3-3-1-25-02 leidnud, et ehitiste vahekaugus ja muud naabri kinnisasja kasutamist mõjutavad oluliste tingimuste kindlaksmääramisel peab pädev asutus arvestama ka naaberkinnisasja omaniku põhjendatud huve. Seetõttu võis kaebaja mõistlikult eeldada, et linnakeskusele omast ehitustihedust ja privaatsuse puudumist tal karta ei tasu ning vastustaja ei võimalda naabril ehitada 8 m kõrguseid ridaelamuid otse kaebaja kinnistu piirile. Kaebaja ei ole saanud ühegi mõjutuse osas esitada oma seisukohta ning vastustaja ei ole ühtegi kaebaja nimetatud mõjutust, selle ulatust, proportsionaalsust ega võimalike alternatiivseid lahendusvariante kaalunud ega ehitusluba motiveerinud. 12.2. Kaebaja kinnistu väärtust vähendab ainuüksi fakt, et projekteeritud on õigusvastane arv ridaelamusektsioone. Samuti väheneb kinnistu väärtust tulenevalt asjaolust, et ridaelamute ja tee paiknemine on muutunud, sest võrrelduna 2005. a asendiplaaniga ei olnud siis ridaelamuid vahetult kaebaja kinnistu vastas. Ehitusprojektiga on ridaelamute paigutus määratud kaebajale ootamatult vahetult kaebaja kinnistu piiri äärde. Ehituslubade järgi ongi 11 ridaelamuboksi (teemaplaneeringu järgi lubatust 100%) paigutatud kolmanda isiku kinnistu idapiirile vahetusse kontaktvööndisse ning kaebaja kinnistu vastu. Kontaktvöönd algab rajatisega (juurdepääsutee), mille kaugus kaebaja kinnistu piirist on eelprojekti järgi vaid 2 m. Uue lahenduse tõttu asendub kahe kinnistu piiril rohelus sajaprotsendiliselt rajatisega (algse lahenduse järgi oli kolmanda isiku ja kaebaja kinnistu piirile planeeritud kõrghaljastus). Kaebaja kinnistu atraktiivsus seoses kinnistuga vahetult paiknevate ridaelamute, juurdepääsutee ja parkla tõttu väheneb. Väheneb ka kaebaja elukeskkonna kvaliteet ning halveneb vaade. Uus lahendus mõjub massiivse katkematu betoonseinana, mis justkui katab kogu kinnistu, kuna hoonete 1 ja 2 vahelisest nö august paistab kaebajale ainult hoone nr 3. Lisaks kaob kaebaja kinnistul asuvas elamus igasugune privaatsus, kuna hoonete nr 1 ja 2 akendest avaneb otsevaade kaebaja eluruumidesse. Hoonete 1 ja 2 vahel paiknevast ribast ei ole kaebaja vaatenurga alt näha ka suurt tammepuud, mis uue lahendusega siiski säilitatakse. Suureneb oluliselt kaebaja kinnistu mürareostus. Ridaelamud paiknevad kaebaja kinnistule lubatust lähemal ja on ka üksteise suhtes lubatust 8 lähemal ning 8 m kõrgustena pärisvad vaadet nii kaebaja kinnistult kui ka sellel asuvast eramust. Seejuures on vastustaja kohtumenetluses nõustunud, et hoone vaheline kaugus on 10 m asemel 8 m. Riigikohus on asjas nr 3-1-25-02 leidnud, et aknast avanev vaade on üks eluruumi väärtust mõjutavaid tegureid ning eluruumi omaniku huvi piisaval vaatele võib olla kaalukam kui seni tühjalt seisnud maatüki omandanud isiku huvi maatükk võimalikult suures ulatuses hoonestada. Riigikohus on asjas nr 3-3-1-42-03 leidnud, et aknast avaneva vaate puhul tuleb arvestada piirkonda, mille isik on omale elukohaks valinud ning põhimõtteliselt peab isik leppima sellisele elukeskkonnale vastava vaatega. Kaebaja kinnistu ja eramu ei asu aga linnakeskuses vms kohas, kus võiks eeldada tihedat planeerimist ja aknast avaneva vaate kadumist tulevikus. Lisaks takistavad ridaelamud loomuliku valguse langemist kaebaja kinnistule. Riigikohtu asjas nr 3-2-1-25-02 antud seisukoha järgi peab kohalik omavalitsus ehitusloa andmisel otsustama igal üksikjuhtumil eraldi, milline vahekaugus senise akna ja ehitatava hoone seina vahel on piisav, kuid see otsustus ei või olla kontrollimatu. Ehitiste vahekauguse ja muude naabri kinnisasja kasutamist oluliselt mõjutavate tingimuste kindlaksmääramisel peab pädev asutus arvestama ka naaberkinnisasja omaniku põhjendatud huvidega. Kohalik omavalitsus ei tohi uue hoone seina lubada ehitada olemasolevale hoonele liiga lähedale, seega on kaebajal kaebeõigus ka majade nr 1 ja 3 osas, sest kõik kolm maja koosmõjus vähendavad ainuüksi vaate osas kaebaja kinnistu väärtust. Kaebaja ei mõista vastustaja väidet, et peale lõppviimistluse tegemist müüri efekt kaob – kolmanda isiku kinnistu jääb täies ulatuses kaebaja jaoks läbipaistmatuks, mis tähendab, et püsima jääb kinnistu 100%-se täisehitatuse efekt vastavalt Riigikohtu poolt asjas nr 3-3-1-4-12 märgitule. Kaebaja ei nõustu vastustajaga ka selles, et uue arendusega on kivimüür kaebaja jaoks justkui parem variant kui niitmata heinamaa koos mulla ja liivahunnikutega. Kaebaja esitatud fotodelt nähtub, et enne kivimüüri ehitamist paistis kaebajale looduse rohelus, sh taamal asuv kõrghaljastus, pärast arendust paistab aga ainult betoonmüür. 12.3. Kinnistu väärtust vähendab ka puudulik ja ebaloogiline vertikaalplaneerimine, mis suunab sademevee kaebaja kinnistule, kahjustades kaebaja rajatud haljastust. Ka Riigikohus on asjas nr 3-3-1-4-12 pidanud sadevee valgumise ohtu kõrval kinnistule naabrite õiguse rikkumiseks. Seni tühjalt seisnud kolmanda isiku kinnistu ehitamise õiguse hind ei või olla juba olemasoleva ning funktsionaalselt kasutuses oleva kinnistu ja eramu omaniku õiguste rikkumine. Kuivõrd ehituslubade andmine oli ka sisuliselt õigusvastane, tuleb vaidlustatud haldusaktid tühistada. VASTUSTAJA (VIIMSI VALD) SEISUKOHT 13. Vastustaja hinnangul on tuleb kaebus jätta rahuldamata. 14. Riigikohtu Halduskolleegium on 28.03.2012 otsuses asjas nr 3-3-1-4-12, selgitanud, et esmajoones peab tiheasustusalal asuvate naaberkinnisasjade omanike vahelised huvikonfliktid seoses ehitamisega lahendama detailplaneering (13. juuni 2003. a otsus asjas nr 3-3-1-42-03, p 19). Naaber peab taluma ehitise rajamist, mis on lubatud planeeringuga ja sobib ümbrusse (26. novembri 2002. a otsus asjas nr 3-3-1-64-02, p 17). Viimsi Vallavalitsuse 18.11.2005 korraldusega nr 626 kehtestati Lubja küla, maaüksuse Sookalda (I jrk) detailplaneering, mis hõlmab ka kolmandale isikule kuuluvat kinnistut. DP osaks on kaebusega esitatud eskiis. Ehitusload nr 1412219/03953 ja nr 1412219/04011 ei saaks juba hoonete asukoha tõttu kaebaja väidetavaid subjektiivseid õigusi rikkuda. Teoreetiliselt saaks subjektiivsete õiguste rikkumisest rääkida vaid ehitusloa nr 1412219/04010 puhul, mis on väljastatud hoone nr 2 rajamiseks, kuid selle ehitusloa vaidlustamiseks puudub alus. Väljastatud on 3 ehitusluba ehk kolm eraldi haldusakti. Iga ehitusloa alusel ehitatakse üks ridaelamu ning ridaelamud ei ole üksteisega puutumuses ega mõjuta üksteist. Isegi, kui eeldada, et kaks ridaelamut on võrreldes 9 eskiisil näidatuga lubamatult teises asukohas, siis üks ridaelamu, mille ehitusloa kaebaja on vaidlustanud, asub täpselt seal, kus see asus ka eskiisil. 15. DP-d pole keegi (kaasa arvatud kaebaja) vaidlustanud ning see on kehtiv juba üheksa ja pool aastat ning on suures osas ellu viidud. Vaidlust ei ole asjaolus, et DP avalikustamise ja kehtestamise ajal oli kaebaja juba XXXXXXXX kinnistu omanik. Käesoleva haldusasja esemeks ei ole DP vaidlustamine ega saagi olla. 16. DP võib põhjendatud vajaduse korral sisaldada kehtestatud üldplaneeringu põhilahenduste muutmise ettepanekut. DP menetlus lõpetati menetluse ajal kehtinud üldplaneeringut järgides ja teemaplaneeringust ei lähtutud, seda hoolimata asjaolust, et määrus nr 12 ja DP olid menetluses paralleelselt ning et määrus nr 12 jõudis varem kehtestamisele. Teemaplaneeringust tulenevaid nõudeid rakendatakse tema kehtimisest edasiulatuvalt ning juba varasemalt menetluses olnud DP-d lõpetatakse seni kehtivate õigusaktide kohaselt. 17. DP ülesandeks on muuhulgas piiritleda krundi hoonestusala, st krundi osa, kuhu võib rajada krundi ehitusõigusega lubatud hooneid, piiritlemine. DP-ga on vastav osa piiritletud ning joonise kohaselt on selleks kogu krundi pindala. Põhijoonisel on märgitud ehitusõigus: 3 kahekorruselist hoonet maksimaalse kõrgusega 8,5 m, ehitusaluse pinnaga 2545 m2. Hoonete asukohta põhijoonisel ei ole märgitud. DP eskiisilt nähtub kolme 8-sektsioonilise ridaelamu hoone paiknemise üks võimalikke variante. Eskiis on samuti DP jooniseks ja moodustab sellega ühtse terviku, selle üle puudub ka vaidlus. Eskiisilt nähtub ridaelamu sektsioonide arvuna 24. Hooned võivad paikneda DP põhijoonisel oleva hoonestusala piires ning hoonete krundil paiknemine määratakse aga ehitusprojekti asendiplaanil, mida on käesoleval juhul ka tehtud. Vastustaja ei nõustu sellega, et detailplaneeringu kohaselt ei koormata kinnistut krundisiseste teedega. Krundisisesed teed ei ole ei ole eskiisile märgitud, küll aga on märgitud juurdepääsud krundile avalikult kasutatavalt teelt. Arvestades, et parkimiskohad ja sinna pääsemine peab reeglina olema lahendatud kinnistu piires, on loogiline, et rajatakse krundisisesed teed hoonetele ja parkimiskohtadele juurdepääsuks. Ei saa rääkida mingisugusest uuest ja vanast lahendusest nagu kaebaja seda kohtule viitab. Eskiis on DP osa, kuid seda ainult maa-alade planeerimise ja hoonestusõiguse (3 ridaelamut, kokku 24 boksi) osas, mitte ehitiste paiknemise osas. DP seletuskirja järgi on kahele suuremale krundile nähtud ette 3 hoonet, samuti, et ehitusalad on suhteliselt suured, eeldades hoonete rajamist orientatsioonilt krundi sobivasse ossa, arvestades samuti juurdepääsu asukohta, parkimist, aia planeerimisvõimalusi ja teiste naaberhoonete võimalikku paiknemist. Seletuskirjas ei ole kirjas, et eskiisiga on antud lõplikud hoonete paiknemise asukohad. Viimsi Vallavalitsuse 17.06.2005 korraldusega nr 354 kinnitatud „Detailplaneeringu algatamine ja lähteülesande kinnitamine detailplaneeringu koostamiseks Lubja küla, maaüksus Sookalda (osaline)“, siis lähteülesande p-s 10.4 on öeldud, et maa-ala planeerida vastavalt lähteülesandele lisatud eskiisile. Hoonestuse asetus eskiisil on selline nagu koostaja seda oma vaimusilmas nägi ja see ei ole hoonete paigutuse osas siduv ning DP-st ei saanud kuidagi tekkida ootust, et hooned jäävad eskiisis näidatud asetusega. Kuna DP on kehtiv ja suuremas osas realiseeritud, siis peab kaebaja taluma sellega lubatud hoonestuse rajamist. Kaebaja väide, et tema kinnistult paistab nagu oleks kolmanda isiku kinnistu 100 % täis ehitatud, ei põhine kehtestatud DP-l ega ehitusprojektil ning on subjektiivne arvamus. Kirjas nr 2778 on sedastatud, et kaebaja on käinud vastustaja juures DP-ga tutvumas ja eraldi eskiisi pole talle tutvustatud. Silmas peeti seda, et mingit eraldi eskiisi, mille alusel DP algatati, olemas ei ole ja kaebaja tutvus DP koosseisus oleva hoonestuse eskiisiga. Kiri ei muuda teiseks DP lähteülesande sõnastust ja DP seletuskirjas toodut. Ehitusprojekt on DP-le vastav ja ehitusprojektis on lõplikult määratletud ehitiste paiknemine lubatud ehitusalas. DP pole see dokument, milles määratakse hoonete asukohad detailse täpsusega. DP määrab ära ehitusõiguse ja ehitusprojekt on dokument, milles lähtub hoonete lõplik asetus, vaated, materjalid jne. 10 Detailplaneeringukohaste hoonete asetus krundil ei saa kaebaja õigusi iseseisvalt rikkuda, kuna tal ei ole servituuti piiramatule vaatele või ainult mingile konkreetsele vaatele (nt heinamaa või mullahunnikud). Kaebaja õigused oleks rikutud juhul, kui projekti koostamisel ei oleks lähtutud DP-st. Hoonete asetuse muudatus esitati vallale eelprojektis, mille seletuskiri käsitleb ka muudatuse vajalikkust. Erinevatest mõõtmistulemustest nähtub, et kaebaja kinnistu vastas asuv hoone nurk (mitte varikatuse lähemast tipust mõõdetud) jääb tema elamust ca 40 m kaugusele ning 40 m tsooni ulatub hoone varikatus. DP-s ja ka projekteerimistingimustes sõna „ehituskeeluala“ ei ole kasutatud korrektselt. Ehitusala all peetakse reeglina silmas ala, kuhu võib rajada hooneid. Ehituskeeluala mõistet ei ole DP kehtestamise ajal kehtinud planeerimisseaduses ega ka ehitusseaduses toodud. Detailplaneeringus nn ehituskeeluala tuleb käsitleda ehitistevahelise kujana, kus ei tohi asuda tuleohtlikke ehitisi. Selle ala hoonetest vabaks jätmine on seotud tule leviku takistamisega ja ka naabri ehitusõigusele piirangute mitteseadmisega. Seetõttu ei ole 7,5 m alasse keelatud rajada teid, kuna need pole tuleohtlikud. 18. Mis puudutab juurdepääsuteed kolmanda isiku kinnistule, siis see toimub DP kohaselt Nurme põik teelt. Juurdepääsutee on tee, mis kulgeb krundini (s.t asub väljaspool krunti). Kaebuse kontekstis pole tegu juurepääsuteega, vaid krundisisese liiklemise korraldamisega, mis pannakse paika projektiga. Juurdepääsud krundile aga on tähistatud DP põhijoonisel. Kaebaja viitabki ühele sellisele sissesõidule, mitte aga juurdepääsuteele. Seega ei ole alust tuua põhjendustesse mürareostuse suurenemist. 19. Mis puutub ridaelamute asetsemisse kolmanda isiku kinnistul, siis nagu märgib kaebaja ise, on DP detailsusaste väike. Nagu nähtub põhijooniselt, siis lubatud ehitusala on DP-s piiritletud ja hooned ning rajatised tohivad sellel alal paikneda. Hoonete konkreetne sidumine krundiga toimub vastavalt ehitusprojekti asendiplaanil määratule. 20. Ebaõige on kaebaja väide, et DP-s puudub informatsioon ridaelamute sektsioonide arvu kohta. Tegelikkuses nähtub DP osaks olevalt eskiisilt, et ridaelamubokside arvuks on 24 ning DP-s ei ole bokside arv määramata. Kohalik omavalitsus ei saa DP-ga antud ehitusõigust vähendada. Kinnistute ehitusõiguse kindlaksmääramine kaotaks mõtte, kui kohalik omavalitsus saaks keelduda ehitusloa andmisest motiivil, et DP kehtestamisel tehti viga. Planeerimisotsuseid ei saa ümberhinnata ehitusloa taotluse läbivaatamisel. Arvestades DP kehtestamisest möödunud aega, on kinnistu omanikul tekkinud õigustatud ootus ehitusõiguse realiseerimiseks DP-ga lubatud mahus. Seejuures on kolmas isik kasutanud ehitusõigust vähem, kui DP-s lubatud. Praegu on kolmandal isikul kavas ehitada 19 ridaelamuboksi. Eksitavad on kaebaja väited, et DP-ga oli lubatud 11 ridaelamuboksi rajamine. Kaebaja väited 6 ridaelamuboksi asemel 5 rajamise kohta ei ole mõistetavad. Kaebajat on väidetavalt häirinud liiga müüritaoline ehitus ja liigne krundi täisehitus. Kui jäetakse ära üks kuuest teistega täpselt sarnasest boksist, siis ei eelda see tingimata uue ehitusloa väljastamist. Ühe ridaelamuboksi ärajätmist saab käsitleda sellise muudatusena, mis uut ehitusluba ei vaja ning kaebaja õigusi ei riku. Ehitusprojekti muudatus ühe ridaelamu boksi ärajätmiseks on kolmanda isiku poolt valla ehitusametile esitatud ja see on saanud ka ehitusameti kooskõlastuse. Seega ei ole edaspidi veel ühe boksi väljaehitamine reaalne. Lisaks kinnistute piirile rajatava betoonalusel puitlippaiale on kolmas isik näinud ette erinevatest puudest ja põõsastest heki istutamise. 21. Mis puutub vajadusse kaitsta vaidlusalusel kinnistul asuvaid tammepuid, siis märgib ka kaebaja ise, et DP-ga on tammede säilitamine ette nähtud. Selle nõudega on arvestatud ka ehituslubade väljastamisel. Nimelt nähtuvad kohtule edastatud ehitusprojekti dokumentatsiooni kaustas olevast OÜ Smart Pipes koostatud veevarustuse ja kanalisatsiooni, kütte ja ventilatsiooni eelprojekti p-st 7.1 otsesed meetmed, millega ehitamisel tuleb arvestada ja mis peaksid tamme säilimise tagama. Kui võtta arvesse kolmanda isiku valmidust vähendada 11 põhjapoolse tamme juures selle kaitsetsooni suurendamiseks veelgi bokside arvu, siis ei tohiks tekkida üldse mingit küsimust tamme säilimise osas. 22. Sadevee äravoolu küsimus kolmanda isiku kinnistul on reguleeritud vertikaalplaneeringuga, mille kohaselt ei ole ette nähtud sadevete voolamist kaebaja kinnistule. Samuti on vastupidiselt kaebaja väidetele kaebaja kinnistu ja kolmanda isiku kinnistu juurdepääsu tee vahel mururiba. Ka ei ole kolmandal isikul vertikaalplaneerimisega kavas tõsta pinnast üle 0,5 m, mistõttu ei vaja vertikaalplaneering kooskõlastamist naabritega. Kolmanda isiku lisatud eksperthinnanguga on tõendatud, et kolmanda isiku kinnistult ehitamise ajal ja väljaehitamise järgselt sadeveed, sh katuse sadevesi, kaebaja kinnistule ei valgu. Ka nähtub samast eksperthinnangust, et kaebaja tellitud ehitusseire ekspertarvammuses on tehtud ekslikke ja meelevaldseid järeldusi. Sadevete äravoolu osas on projektis tehtud muudatus ja sadeveed ei nõua immutamiseks enam suurt haljasala, vaid on paigutatud drenaažisüsteemi ja ridamajade ümbert korjatakse pinnasesse imbunud sadevesi kokku ja suunatakse kontrollitult mööda pinnases asuvat torustikku olemasolevasse sademevee ühiskanalisatsiooni, mis on välja ehitatud Nurme põik teel. Lisaks on kaebaja kinnistu piirile rajatud betoonvundamendil põiki laudisest aed, mistõttu on eluliselt ebausutav, et liigvesi võiks kahjustada kaebaja kinnistut. Aia rajamine toimus koostöös valla ja arendatava kinnistu naabritega ehitusprojekti muutmise käigus, arvestades juba olemasolevat olukorda Nurme teel (oli olemas betoonalusel põiklippidest aed) ja sooviga arvestada naabrite huve. Aed selliselt oli ka kaebaja sooviks ning on kaebaja kinnistu piirile juba osaliselt rajatud moodustades ühtse visuaalse terviku. 23. Mis puutub kaebaja väitesse ridaelamute kauguse nõude rikkumisest kaebaja eramust, siis nõustub vastustaja kolmanda isiku seisukohaga ja põhjendustega ning leiab, et vahekauguse nõuet ei ole rikutud. Vastustaja nõustub kolmanda isikuga ka vaate osas avaldatud väidetega. Kaebaja kinnistult ei avane teemaplaneeringus nimetatud kaugvaadet. Ka müraprobleemide osas nõustub vastustaja kolmanda isiku seisukohtadega. Vastustaja nõustub kaebajaga selles, et kahe hoone vaheline kaugus on 10 m asemel 8 m, kuid nimetatud asjaolu ei mõjuta kuidagi kaebaja õigusi. Kui kahe eespool asetseva hoone taga on kolmas hoone, siis esimeste hoonete vahelt paistab ikkagi ainult kolmas hoone, olenemata kahest lisameetrist. Hoonete vaheline vahekaugus piirdub tulekuja kaugusega 8 m, kuivõrd kinnistul kasvava ühe väärtusliku tamme kaitsevöönd hinnati algselt ligi poole väiksemaks tegelikust. Selline vähendamine ei ole olulise tähtsusega kuna tulekuja 8-meetrine nõue on täidetud ja väärtuslikule tammele on samas jäänud piisav kaitsevöönd, mis on tõsiseltvõetavam huvi, kui kaebaja soov majade vahelt suuremal määral teist maja näha. Kaebaja peab DP alusel olema teadlik, milliseks kujuneb ligikaudselt tema kinnistu ja ehitatavate hoonete vahekaugus, kuna elamu 1 on detailplaneeringu eskiisijärgses asukohas, mistõttu ei ole sellele tuginemine ja esitatud tõendid asjakohased. Kaebajal on võimalik oma privaatsus tagada aknakattevahenditega, kinnistule istutavate puudega või muul talle paremini sobival moel. Lisaks vastab ka hoonete kõrgus detailplaneeringu ja projektiga lubatule. Vastustaja ei näe, kuidas olid niitmata heinamaa koos mulla ja liivahunnikutega atraktiivsem väljavaade, kui tulevikus realiseeruv korrastatud kinnistu. Hetkel võib tõepoolest plokkidest hall hoonestus tekitada müüri tunde, kuid peale lõppviimistlust ja haljastust ning teede ja aia väljaehitamist on ilmselge, et nii vaade, kui ka krundi väärtus saavad ainult esteetilisemaks muutuda 24. Detailplaneeringusse on kirjutatud sisse metallvõrgust betoonsoklil asuva aia nõue ning arendaja on võtnud seisukoha, et see ka ehitatakse. DP seletuskirjas on märgitud, et teede äärsed piirded tuleb täiendada betoonsokliga. Arvestades, et krundi idaküljele rajatakse krundisisene tee, siis tähendab see betoonsoklil aia rajamist. Aia rajamise lahendust ei pea kooskõlastama kaebaja, kui piirinaabriga. Kaebaja on DP-ga tutvunud, saanud lugeda selle seletuskirja, milles oli sätestatud aia olemasolu. Kaebaja DP-d ei vaidlustanud. Seega ei ole selline 12 kooskõlastamine vajalik ega nõutav. Arusaamatu on see, et kaebaja ise sellist aeda soovis, kuid asub rääkima kooskõlastamise vajadusest. 25. Mis puutub ajalist segadust ehitusloa taotluste esitamisel, ehitisregistrisse kandmisel, vaidlustatud korralduse vastuvõtmisel ja ehituslubade vormistamisel, siis saabunud ehitusloa taotlused on registreeritud 30.09.2014 (nii nagu on märgitud ka korralduses nr 1562). Taotlused on ümber vormistatud 19.12.2014 uutele ehitisregistris kasutatavatele vormidele, sest vahepeal, 10.10.2014 hakkas kehtima majandus- ja taristuministri 01.10.2014 määrus „Ehitise tehniliste andmete loetelu ja pindade arvestamise alused“, mis muutis varasemat ehitise tehniliste andmete määramise aluseid. Ehitisregistrist on ehitusloa taotlused nähtavad alates nende sisestamisest ehitisregistrisse 22.12.2014 (peale seda, kui varem esitatud ehitusloa taotlused olid 19.12.2014 ümber vormistatud uutele, sel ajal kehtivatele vormidele). Ehitusloa taotlused sisestati ehitisregistrisse 22.12.2014. Ehitusload on vormistatud 29.12.2014. 26. Vastustajal puuduvad andmed ja kaebaja pole ka tõendeid esitanud, et ehitamisega oleks alustatud lubatust varem ning juhul, kui see vastaks tõele, ei saa selline asjaolu kaebaja subjektiivseid õigusi rikkuda ega tuua kaasa ehituslubade tühistamist. 27. Vastustaja nõustub kolmanda isikuga ka selles, et hoonestatud ja haljastatud naaberkinnistu pigem tõstab, mitte ei langeta kaebaja kinnistu väärtust. Kaebaja ei saa loota, et kehtiva DP-ga kinnistul jääb see realiseerimata. Praegusel juhul soovitakse seda realiseerida väiksemas mahus, kui planeering võimaldab. Valguse vähenemine krundil, samuti kinnistu väärtuse vähenemine ei ole tõendatud. Tingituna hoonete asetusest kolmanda isiku krundil, kaebaja kinnistu väärtus kuidagi vähenenud ei ole ning see on tõendatud kolmanda isiku poolt tellitud uuringutega. Ehituslubade väljastamisel on kontrollitud ehitusprojekti, millest ei nähtu kuidagi ühegi naabri olukorra halvenemist ning vald ei olnud kohustatud ka naabrite huve antud konkreetsel juhul pikemalt kaaluma. Kaaluda saab asju ja olukordi siis, kui on vajalik teatud negatiivsetest mõjudest või asjaoludest tulenevalt seda teha. Kaebaja, kes pole planeeringut vaidlustanud, ei saa seda teha ehitusloa menetluses, isegi, kui DP on vastuolus seadusega. Kaebaja viidatud Riigikohtu lahend täisehitatuse efekti kohta käsitleb oluliselt teistsugust olukorda ning kaebaja kinnistu on piisavalt suur ning elamu asub kolmanda isiku kinnistu suhtes kaebaja kinnistu tagumises osas ning seetõttu ei teki kaebaja kinnistul sarnast efekti. Riigikohus on samas asjas öelnud, et iga kord tuleb lähtuda konkreetsetest asjaoludest. 28. Kaebajat ei kuulatud enne ehituslubade väljastamist ära põhjusel, et kaebaja huvi menetlusse kaasamise kohta ei olnud vastustajale äratuntav. Kolmandal isikul oli DP järgi võimalik ehitada kinnistule kokku kolm hoonet 24 ridaelamu boksiga. Kolmas isik esitas projekti 3 hoone ehitamiseks 19 boksiga. DP eskiisist nähtub, et vaadet kaebaja kinnistult üle kolmanda isiku kinnistu oleks jäänud niikuinii segama ühe ridaelamu vasakpoolne osa. Olukorras, kus ridaelamu bokside arv võrreldes DP-ga võimaldatule vähenes ja 3 hoone paigutuse korral kolmanda isiku kinnistul jääks üks hoone nii või teisti kaebaja kinnistu vaatevälja, ei pidanud vastustaja kolmanda isiku kinnistu naabrite ärakuulamist enne ehituslubade väljastamist vajalikuks.Vastustaja nõustub kolmanda isiku selgitustega kaasamise mittevajalikkuse osas. 29. Korraldus nr 1562 põhineb kehtival DP-l ja on seaduslik. Seetõttu on seaduslikud ka korralduse alusel väljastatud ehitusload. DP-e vastavaid ehituslube aga puudub alus vaidlustada. 30. Hoone nr 1 asukoht on DP eskiisis märgitud samal kohal, mis praegu kehtiva projekti asendiplaanil. Ehitust on võimalik jätkata praeguse projekti alusel ning bokside arvu vähendamist puudutav projekti muudatus hoone nr 2 osas tehakse ehitamise käigus. Kui muutuks hoone asetus krundil, tuleks teha muudatus ehitusprojekti asendiplaanil, kuid vastustaja ei näe hoonete asetuse muutmiseks alust. 31. Hoonete nr 1 ja 2 osas esitas kolmas isik ehitise alustamise teatised 25.03.2015 13 KOLMANDA ISIKU SEISUKOHT JA PÕHJENDUSED 32. Väljastatud ehituslubadega ei rikuta kaebaja subjektiivseid õiguseid, kuna need vastavad vaidlustamata DP nõuetele ning ehitised ei tekita kaebajale kahjulikke mõjutusi. 33. Vaidlustatud ehituslubadega ei kaasne kaebajale mingeid ülemääraseid mõjutusi ega naabrusõiguste kahjustamisi. 32.1. Vertikaalplaneeringu joonise põhjal on selge, et pinnast tõstetakse vähem kui 0,5 m ja seda ei tõsteta kõrgemale naaberkinnistute pinnast. Maapinna kõrgust ja kallet muudetakse selliselt, et sadevesi kaebaja kinnistule ei voola ning sadevesi juhitakse kolmanda isiku kinnistul paiknevasse pinnasesse või restkaevu. Kolmas isik täidab ka ehitusgeoloogiliste uuringute aruandes viidatud nõude tõrjuda vajadusel liigvett ka ehitustööde ajal. Kuivõrd pinnast tõstetakse vähem kui 0,5 m, siis piirinaabri kooskõlastust vaja ei ole. Tegelikkuses valguvad kaebaja kinnistu vihmaveed hoopis kolmanda isiku kinnistule, ehitusprojektiga on aga sadevee krundilt ära juhtimine lahendatud. Projekti kohaselt on hoonete katuste sadeveed juhitud sadevee kanalisatsiooni, platside sadeveed immutatakse oma kinnistu pinnasesse tamme või põhja suunas või juhitakse sadeveekanalisatsiooni. Katustelt valguvad sadeveed läbi vihmaveerennide bokside vahelt. Vertikaalplaneeringust nähtub selgelt, et XXXXXXXX kinnistute poolt on olemas ka vastukalle sadevee jätmiseks kolmanda isiku kinnistule. Vertikaalplaneeringu lahendus kajastab olukorda tulevikus projekti realiseerimise järel ja seepärast ei ole ta kindlasti kooskõlas selle situatsiooniga, mis eksisteerib looduses käesoleval hetkel, st enne projekti realiseerimist. 32.2. Ehituslubade vaidluses ei ole kohane vaielda selliseid naabrusõiguslikke mõjutusi, mis on asjaõigusseaduse reguleerimisesemeks ja kuuluvad lahendamisele tsiviilkohtumenetluses, liiatigi, kui niisugused mõjutused on ettenähtud kehtiva detailplaneeringuga. 32.3. Kaebuses viidatud etteheited mürast või vaadetest on kõik ümberlükatavad Sookalda detailplaneeringu seletuskirjaga. Asendiskeemilt nähtub selgelt, et kaebaja hoone ja kavandatava lähima hoone vaheline kaugus on rohkem kui 40 m. Asjaolu, et planeeritud ridaelamute ja kaebaja kinnistu piiri vahel olev vahemaa on väiksem (ent siiski vastav detailplaneeringu nõuetele) ei tähenda veel, et hoonete omavaheline kaugus oleks samaväärne, arvestades, et kaebaja kinnistul asuv hoone paikneb kinnistu piirist oluliselt kaugemal. Rajatavad hooned on planeeritud DP hoonestusalale ning ehituslubadega ei ole ületatud ka DPs märgitud ehitusaluste hoonete pinda 2454 m2. Kaebaja kinnistult ja hoonest puudub igasugune kaitstav vaade. Google Street View väljavõttelt nähtub selgelt, et kaebajal avaneb vaade kolmanda isiku kinnistul paiknevatele mullahunnikutele ja kõrgepingeliini mastile. Vastavalt teemaplaneeringule tuleb uute hoonete ehitusprojektide koostamisel arvestada olemasolevate hoonete kaugvaadete koridoridega (merevaated, vaated vanalinnale, vaated loodusobjektidele või miljööväärtuslikele maastikele). Kaebaja kinnistult ei avane kolmanda isiku kinnistu suunas ükski kaugvaade ning vaade on vaid hoonestamata tühermaale, mille kolmas isik soovib hoonestada ja heakorrastada. Ümbruse korrastatusest kaebaja kinnistu väärtus tõuseb, mitte ei lange. Kolmas isik on otsustanud vähendada ridaelamu nr 2 bokside arvu selliselt, et ehitamata jääb kõige põhjapoolsem otsaboks. Selline otsustus hoonete nr 1 ja 3 rajamist ei mõjuta ega tingi nende hoonete ehitusprojekti muutmist. Vajalik on muuta vaid hoone 2 projekti, kuid tegemist pole keerulise muudatusega ning esialgse 6-boksilise ridaelamu asemel rajatakse täpselt sama arhitektuurilise lahenduse alusel 5-boksiline ridaelamu. Peale projektimuudatust 5-boksilise ridaelamu ehitusloa väljastamist ei oleks vaja 6. boksi enam rajada. 32.4. Kaebaja väited mürareostuse osas on ümberlükatavad kolmanda isiku poolt kohtule esitatud Akukon OY Eesti filiaali eelhinnanguga Haabneeme alevikus Nurme põik 19b ridaelamute ehitamisega kaasneva liiklusmüra olukorra muutumisest. Eelhinnangu kohaselt 14 vastaksid ridaelamute rajamise järel müratasemed sotsiaalministri 4.03.2002 määrusega nr 42 kehtestatud II kategooria nõuetele. 32.5. Kaebaja ei ole kaebuses selgitanud, mismoodi valgus tema kinnistule väheneb ja kui palju väheneb ning missugune on kaebaja subjektiivne kaitstav õigus. Tõele ei vasta kaebaja väide, justkui oleks hooned projekteeritud kaebaja kinnistule liiga lähedal ja varjaksid valgust. Hooned on projekteeritud arvestades detailplaneeringus nõutud ehituskeelu ala (7,5 m). Auto varjualuse lähim nurk on 9 m ja hoone lähim nurk 12 m kaugusel kaebaja kinnistu piirist. Kaebaja hoone ise asub aga ca 27 m kaugusel kolmanda isiku kinnistu piirist, seega on tagatud kõikide ohutusnõuete täitmine. Et tegemist on tiheasutusalaga ning tagatud on naaberkinnistute hoonete piisav kaugus teineteisest, siis kaebaja väited vaate halvenemisest ja varjamisest on selgelt põhjendamatud. 32.6. Kindlasti on tagatud müra taotlustase ning planeeringuga võrreldes isegi parem seetõttu, et lubatud 24 ridaelamuboksi asemel rajatakse neid 5 võrra vähem, so üksnes 19. Seejuures on vähenemine toimunud kaebaja kinnistuga piirneval alal – detailplaneeringu kohaselt lubatud 2 x 8=16 ridaelamu boksi asemel rajatakse sinna 6 + 5=11 ridaelamu boksi. Kaebaja pole tõendanud, kuidas väiksem elamu- ja elanike maht saaks tekitada suurema müra. 32.7. Põlispuude säilimiseks on DP seletuskirjas märgitud, et projektikohane ehitamine tagab põlispuude säilimise igal juhul. Kolmas isik on otsustanud teha projektimuudatuse ja vähendada bokside arvu suurendamaks tamme kaitsetsooni. Lisaks ei saa tammede paiknemine kinnistul olla ainuke kaalutlus ehitusloa andmisel. Ka ei riiva tammede säilimise küsimus kaebaja põhiõigusi ning tegemist on keskkonnaküsimusega, mille vaidlustamiseks peab kaebajal olema oluline ja reaalne puutumus. Õigus keskkonnale ei ole iseseisvalt kaitstavaks õiguseks. Seejuures ei ole puutumuskaebuse puhul asjakohased viited avalikule huvile, millele kaebaja on ainsana viidanud. 32.8. Kaebaja kinnistu väärtus pigem suureneb, sest naaberkinnistul olev tühermaa hoonestatakse ja heakorrastatakse. Vastupidine väide on hüpoteetiline, sest ühelgi kinnisvara soetaval isikul ei ole põhjust eeldada, et naaberkinnistule kehtestatud DP-d ellu ei viida. Kaebaja kinnistu väärtus alates Sookalda DP kehtestamisest on püsinud muutumatuna. 34. Vaidlustatud ehitusluba on vastavuses detailplaneeringuga. Ehitusluba hoonete paigutuse osas anti kooskõlas DP seletuskirjaga. Kaebaja vaidlustab sisuliselt 2005. a kehtestatud DP-d, missuguse õiguse on ta aga ammu minetanud. 33.1. Ehituslubadega on antud õigus ehitada planeeringujärgsele ehitusalale, mistõttu ei ole õiged kaebaja väited, nagu oleks planeeringuga võrreldes ridaelamute ja tee paiknemise osa oluliselt muudetud. Planeerimisseaduse kohaselt määratakse detailplaneeringuga krundi hoonestusala. Ehitamist võimaldava täpsusega koostatakse ehitusprojekt. DP põhijoonise järgi on hoonestatavaks alaks kogu vaidlusalune kolmanda isiku kinnistu. Just DP põhijoonis oli detailplaneeringu seletuskirja järgi planeeringu graafiliseks osaks, mitte hoonete paiknemise eskiis. Järelikult võis maju paigutada ka erinevalt eskiisil näidatust ning ehitama peab vastavalt ehitusloa aluseks olevale paigutusele. Kõik muud DP ja õigusaktide nõuded on täidetud, mistõttu ridaelamute täpse paigutuse muutmine ehitusloa andmise ajaks ei ole õigusvastane. Lisaks oli hoonete paigutuse muutmine tingitud soovist, et kõik boksid oleksid ida-lääne suunalised ehk päikesevalgus oleks tagatud kõigisse tubadesse. Mis puutub väitesse, et ridamajade asetus kinnistul on võrreldes eskiisil näidatuga kaebajale ebasoodsam, tuleb kolmanda isiku arvates vaadelda olukorda ja kaebaja mõjutamist tervikuna. Lubatud 24 ridaelamuboksi asemel rajatakse neid 5 võrra vähem, üksnes 19 ning vähenemine on toimunud kaebaja kinnistuga piirneval alal – lubatud 16 ridaelamu boksi asemel rajatakse sinna 11 ridaelamuboksi. Seetõttu väheneb ka kolmanda isiku kinnistult kostev müra, sest ehitus- ja hoonemahud ja elanike arv vähenevad. Samas ei rikuta XXXXXXXX insolatsiooni ega vaadet. Asjakohatu on viide sissesõidutee rajamisele, kuna see ehitatakse DP-s lubatu järgi ning mõistlikule isikule on arusaadav, et ridaelamuboksidele ligipääsuks on vaja kaebaja 15 kinnistuga paralleelset sissesõiduteed. Ridaelamubokside spetsiifika eeldab, et igal neist oleks eraldi sissepääs ning muud moodi seda tagada polekski võimalik. Arhitekti selgituse järgi planeeritakse sissesõidutee mõjutuste elimineerimiseks selle ja kaebaja kinnistu vahele haljastus. Kaebaja olukorda ridamajade asetuse muutmisega ei ole kuidagi halvendatud. Ainukese reaalse mõjutusena tekkiv müra on võrreldes detailplaneeringuga lubatud mahtudega vähenenud. 33.2. Kinnistule sissesõidud on kavandatud kooskõlas DP-ga. Seletuskirja kohaselt toimub juurdepääs Hundi tee suunalt ja kvartali siseteedelt. Selliselt suunalt on sissesõit ka planeeritud. Eskiisjoonisel ei ole sissesõidutee paiknemist täpselt märgitud ning järelikult tuleb see küsimus lahendada ehitusloa andmisel. Lisaks oli DP põhijoonise ja ka eskiisjoonise järgi arusaadav, et kuidagi peab kinnistu sisene liiklus toimima selliselt, et igale ridaelamuboksile oleks ligipääs, mõistlikule isikule on arusaadav, et sissesõidutee peab kinnistute piiri lähedal paiknema. Teemaplaneeringu järgi pole uute elamukruntide puhul elamute ehitamine lubatud lähemale kui 7,5m krundi piirist. Elamute puhul on vastav nõue täidetud ning parkimisala on krundi piirist 9 m kaugusel. Sellise ehituskeeluala mõte on eelkõige tuleohutuse tagamine ja kindlasti ei tähenda see tasapinnalistele rajatistele nagu teede ja haljastuse rajamise keeldu. 33.3. Kuivõrd ehitusluba vastab DP tingimustele, ei saanud vastustajale olla ka äratuntav kaebaja huvi olla ehitusloa menetlusse eriliselt kaasatud. Kaebaja oli juba DP menetlemise ajal XXXXXXXX kinnistu omanik, järelikult ei saanud huvi olla tingitud ka omanikuvahetusest, 35. Ehituslubadega ei rikuta kaebaja subjektiivseid õigusi. 34.1. Ehitusload ei saa olemuslikult kaebaja subjektiivseid õigusi rikkuda, kui ehitustegevus kaebaja jaoks muutusi kaasa ei too. Kehtivast õigusest ega kohtupraktikast ei tulene üldist reeglit, et isiku õigustatud huvide sfääri kuuluks kõik naaberkinnistul toimuv. 34.2. Kolmanda isiku kinnistu ehitustegevust reguleeriv DP kehtib ning selle vaidlustamise tähtaeg on kaebaja jaoks möödas. Järelikult ei puutu DP menetluse õiguspärasus asjasse. Kõikidel ülejäänutel sama detailplaneeringuga hõlmatud kinnistutel on ehitusõigus tänaseks juba realiseeritud, mis on suurendanud veelgi kolmanda isiku õigustatud ootust, et ka tema kinnistule DP-ga kehtestatud ehitusõigus püsib. Viited teemaplaneeringule on asjakohatud, kuivõrd ehitusluba peab vastama detailplaneeringule ning detailplaneeringut ei ole vaidlustatud. Seejuures ei näe kolmas isik siiski DP ja teemaplaneeringu vahel olemuslikku vastuolu. 34.3. Üks kaebaja põhiväiteid puudutab eskiisi ja on selgelt vastuoluline – nii väidab kaebaja justkui oleks DP lahenduse juures olnud hoonete eskiislahendus nende asetuse osas siduv, kuid bokside arvu osas mitte. Niisugune käsitlus on suvaline. Kaebaja tegutseb oma abikaasaga pikaaegselt kinnisvara arenduse sfääris, mis tähendab, et ta saab täpselt aru, mis tähendab ehitusala ja eskiis (sh, et eskiis ei pruugi alati määrata maja täpset asukohta). Kaebaja on 2004. a kaitsenud TÜ majandusteaduskonnas kutsemagistri kraadi teemal „Riskid ja nende juhtimine maa-arendusse investeerimisel Andrese arendusprojekti näitel“. Kaebaja ei ole kinnisvara valdkonnas väheorienteeruv isik, seetõttu on kaebajale kui heausklikule ning teadmatule naabrile viitamine asjakohatu. Kinnistu soetamisel pidi kaebaja mõistma, missuguse planeeringualase situatsiooniga on tegemist ning esitama selle sobimatuse korral vastuväited. Kaebaja omandas oma kinnistu samal ajal, kui toimus Sookalda DP avalikustamine. On ilmne, et mõistlikult ja hoolsalt käituv isik tutvub enne kinnistu soetamist mitte ainult soetatava kinnistuga, vaid selgitab välja reaalse olukorra ka soetatava kinnistu naabruses ning tunneb huvi naaberkinnistute planeeringute vastu. Kuivõrd Sookalda DP hoonestuse eskiis sisaldas üsna täpse ettepaneku kolmanda isiku kinnistu hoonestamiseks 24 ridaelamuboksiga, on kaebaja etteheited ja väited DP liigse üldisuse või lahtiste lahenduste osas selgelt alusetud. Et kaebaja omandas kinnistu täpselt Sookalda planeeringu avaliku väljapaneku ajal, oli tal soovi korral kindlasti võimalik esitada planeeringule ettepanekuid ja vastuväiteid juhul, kui kavandatav planeeringulahendus talle ei sobinud. Kaebajal ei olnud planeeringu menetlemise ja selle 16 kehtestamise ajal planeeritud hoonestusele ühtegi vastuväidet, sh vastuväiteid DP ja teemaplaneeringu võimaliku vastuoluga. Nimetatu näitab seda, et lisaks seadusest tuleneva kohustuse puudumisele, ei kaasanud KOV kaebajat ehituslubade väljaandmise menetlusse sellepärast, et tema huvi menetlusse kaasamise kohta ei olnud KOV-ile äratuntav. Lisaks asjaolu, et ehituslubade alusel rajatakse 5 ridaelamuboksi vähem, kergendab kaebaja olukorda. Arvestades, et ehituslubadega on lubatud bokside arv DP-s näidatust väiksem, ei pidanudki kaebaja huvi menetlusse kaasamise kohta olema KOV-ile äratuntav. KOHTU SEISUKOHT JA PÕHJENDUSED 36. Kohus, analüüsinud poolte esitatud seisukohti ning uurinud esitatud tõendeid kogumis, leiab, et kaebus tuleb jätta rahuldamata. 37. Kaebaja taotleb Viimsi Vallavalitsuse 27.11.2014 korralduse nr 1562 ning Viimsi Vallavalitsuse poolt 29.12.2014 väljastatud ehituslubade nr 1412219/03953, 1412219/04010 ja 1412219/04011 tühistamist täies ulatuses, kuna need on õigusvastased ja rikuvad kaebuse esitaja subjektiivseid õigusi. 38. Kohus koheselt täpsustab, et eraldi dokumendina vormistatud luba on haldusakti andmise kohta väljastatud tõend HMS § 55 lg 5 tähenduses ega ole lahutatav korraldusest, mille alusel see väljastati (vt Riigikohtu 09.05.2008 määrus nr 3-3-1-22-08, p 10). Kaebus on esitatud nii korralduse (nr 1562 ) kui ka kasutuslubade peale tervikuna. 39.

§ 121alusel tuleb esmalt kontrollida kaebeõiguse olemasolu.

Kaebeõiguse sisustamisel tuleb lähtuda

§ 44

lõikest 1, mis sätestab, et kaebaja võib halduskohtusse pöörduda üksnes oma õiguste kaitseks.

§ 44

lõikes 1 sätestatu tähendab ennekõike seda, et kaebajal peab olema isiklik puutumus kaevatava haldusakti või toiminguga, mis väljendub tema subjektiivsete õiguste riives. Kaebeõiguse tuvastamisel tuleb kontrollida, kas vaidlustatav toiming võib kaebaja õigusi rikkuda. Riigikohus on kaebeõiguse ilmselge puudumise kohta haldusasjas nr 3-3-1-29-13 märkinud, et kaebuse tagastamiseks

§ 121

lg 2 p 1 alusel peab kaebeõiguse puudumine olema ilmselge, mille selgitamiseks tuleb üldjuhul kontrollida, kas kaebusega on võimalik kaitsta kaebaja õigusi (

§ 44lg 1).

Kuigi vastustaja ja kolmas isik olid taotlenud kaebuse rahuldamata jätmist ja ka kaebuse vähemalt osalist läbi vaatamata jätmist, leidis kohus, et õiguslikult ja faktiliselt keerulises situatsioonis, ei saanud kaebaja subjektiivsete õiguste rikkumise võimalust kaebaja poolt kaebuses toodud asjaoludel välistada ilma asjaolusid sisuliselt kontrollimata, mistõttu oli kohtu arvates põhjendatud asja sisuline lahendamine, kuna menetlusosalised olid eksitavate ja vastuoluliste selgitustega loonud õiguslikult ebaselge ja keerulise olukorra. Riigikohus on kaebeõiguse ilmselge puudumise kohta haldusasjas nr 3-3-1-29-13 märkinud, et kaebuse tagastamiseks

§ 121

lg 2 p 1 alusel peab kaebeõiguse puudumine olema ilmselge, mille selgitamiseks tuleb üldjuhul kontrollida, kas kaebusega on võimalik kaitsta kaebaja õigusi (

§ 44lg 1).

Haldusasjades nr 3-3-1-9-08 ja 3-3-1-20-08 on Riigikohus selgitanud, et juhul, kui kaebuses nimetatud asjaoludel ei saa isiku õiguste rikkumise võimalust ja seega halduskohtusse pöördumise õigust välistada, ei saa halduskohus kaebust tagastada. Riigikohus on selgitanud, et haldusakti tühistamiseks esitatud kaebuse läbivaatamisel kaitstavate õiguste ja vabadustena tuleb mõista isiku subjektiivseid avalikke õigusi - põhiõigusi ja -vabadusi, seadustest, muudest õigustloovatest aktidest, haldusaktidest ja halduslepingutest tulenevaid õigusi. Kohus peab väidetavalt rikutud seadust või muud õigustloovat akti tõlgendades hindama, kas selles sisalduv säte kaitseb vaid avalikke huve või ka isiku huve. Kui säte kaitseb avalike huvide kõrval ka isiku huve, tuleneb sättest isiku subjektiivne õigus nõuda sättest kinnipidamist. Seejuures tuleb arvestada nii sätte eesmärki, kui ka huvi kaalukust. Isiku põhjendatud huvist võib seega välja kasvada ka halduskohtus kaitstav õigus, kuid ainult juhul, kui seadus kaitseb või peab kaitsma seda huvi (Riigikohtu erikogu 20.12.2001 määrus 17 haldusasjas nr 3-3-1-8-01). Riigikohus on selgitanud, et haldusakti tühistamiseks esitatud kaebuse läbivaatamisel kaitstavate õiguste ja vabadustena tuleb mõista isiku subjektiivseid avalikke õigusi - põhiõigusi ja -vabadusi, seadustest, muudest õigustloovatest aktidest, haldusaktidest ja halduslepingutest tulenevaid õigusi. Kohus peab väidetavalt rikutud seadust või muud õigustloovat akti tõlgendades hindama, kas selles sisalduv säte kaitseb vaid avalikke huve või ka isiku huve. Kui säte kaitseb avalike huvide kõrval ka isiku huve, tuleneb sättest isiku subjektiivne õigus nõuda sättest kinnipidamist. Seejuures tuleb arvestada nii sätte eesmärki, kui ka huvi kaalukust. Isiku põhjendatud huvist võib seega välja kasvada ka halduskohtus kaitstav õigus, kuid ainult juhul, kui seadus kaitseb või peab kaitsma seda huvi (Riigikohtu erikogu 20.12.2001 määrus haldusasjas nr 3-3-1-8-01). HMS § 64 lg 2 sätestab, et haldusorgan otsustab haldusakti kehtetuks tunnistamise kaalutlusõiguse kohaselt.

§ 158

lg 3 sätestab, et kaalutlusõiguse alusel antud haldusakti või tehtud toimingu õiguspärasust hinnates kontrollib kohus ka kaalutlusõiguse piiride ja eesmärgi ning muude kaalutlusreeglite järgimist haldusorgani poolt. Kohus ei hinda eraldi kaalutlusotsuse otstarbekust. Kohus ei teosta haldusakti või toimingu õiguspärasust kontrollides kaalutlusõigust haldusorgani eest. Halduse kaalutlus- ehk diskretsiooniotsuste kohtulik kontroll on seega piiratud (vt Riigikohtu otsus asjas nr 3-3-1-54-03, p 38 ja nr 3-3-1-87-13, p 17). 41. HMS § 54 sätestab, et haldusakt on õiguspärane, kui ta on antud pädeva haldusorgani poolt andmise hetkel kehtiva õiguse alusel ja sellega kooskõlas, proportsionaalne, kaalutlusvigadeta ning vastab vorminõuetele. HMS § 56 lg 1 kohaselt peab kirjalik haldusakt ja soodustava haldusakti andmisest keeldumine olema kirjalikult põhjendatud. Haldusakti põhjendus esitatakse haldusaktis või menetlusosalisele kättesaadavas dokumendis, millele on haldusaktis viidatud. Haldusakti põhjenduses tuleb märkida haldusakti andmise faktiline ja õiguslik alus ning kaalutlusõiguse alusel antud haldusakti põhjenduses tuleb märkida kaalutlused, millest haldusorgan on haldusakti andmisel lähtunud. HMS § 58 sätestab, et haldusakti kehtetuks tunnistamist ei saa nõuda üksnes põhjusel, et haldusakti andmisel rikuti menetlusnõudeid või et haldusakt ei vasta vorminõuetele, kui eelnimetatud rikkumised ei võinud mõjutada asja otsustamist. 42. Ehitusluba on haldusakt, mille eesmärk on kontrollida projekteeritava ehitise ja kavandatavate ehitustööde vastavust ehitusnormidele, planeeringutele, tervisekaitse-, tuleohutus- ja keskkonnanõuetele ning muudele nõuetele juba enne ehitustööde alustamist; eelkontroll on vajalik, et vältida asjaolude pöördumatut muutumist seoses võimaliku õigusvastase ehitustegevusega või mittenõuetekohase ehitise valmimisega ning muu hulgas peavad ehitamist reguleerivad normid tagama tulevase ehitisega külgnevate kinnisasjade omanike õiguste kaitse (Riigikohtu halduskolleegiumi 14.05.2002 otsus nr 3-3-1-25-02, p 12). 43. Vaidlus kulgeb esmalt selle üle, kas ehitusloa väljastamisel järgiti kehtivat DP –d, kui vastustaja leiab, et DP-s ei ole esitatud ega pidanud olema esitatud andmeid selle kohta, kuidas hooned hakkavad paiknema arendaja kinnistul, ent kaebaja leiab, et DP juurde oli lisatud eskiis, millega tuli arvestada. Kaebaja leidis, et arvestades DP dokumente kogumis, ei pidanud ta aimama, et hooned asetuvad arendaja kinnistule eskiisil märgitust erinevalt. Praegune hoonete paigutus ei ole kaebaja kinnistu suhtes soodne ega arvesta naaberkinnistule tekkivate negatiivsete mõjudega; vaidlustatud ehituslubade andmise menetlusel ei ole vastustaja naaberkinnistu suhtes oma kohustusi täitnud, mistõttu on vaidlustatud haldusakt ja ehitusload õigusvastased lisaks ka põhjusel, et nende andmise aluseks olnud diskretsiooniotsuse tegemisel ei järgitud HMS § 4 lg 2 ja § 6. Kohtule nähtub, et kaebaja toob põhimõtteliselt välja ka asjaolud, mida nimetab nt Riigikohtu halduskolleegium on otsuses nr 3-3-1-4-12, et EhS § 7 sätestatud hea ehitustava mõiste hõlmab nõuet, et ehitis sobiks ümbritseva keskkonnaga. Lisaks on EhS § 13 lg 1 sätestatud nõue, et ehitusprojekt peab olema selline, et selle kohaselt ehitatav ehitis vastaks nõuetele, sealhulgas arvestaks ehitise sobivust. Kaebaja on sisuliselt leidnud, et tal on õigustatud alus väita, et (EhS § 42 lg 5) kontrollikohustuse läbiviimisel peab pädev organ andma hinnangu muuhulgas sellele, kas kavandatav ehitis vastab 18 kõikidele seaduses sätestatud nõuetele (EhS § 7 ja 13 lg 1 nõuded). Kaebaja ei nõustu sellega, et teda menetlusse ei ole kaasatud. 44. Nagu asjaoludest nähtub, on enne vaidlustatud ehituslubade väljastamist vastustaja kehtestanud DP, mida kaebaja ei vaidlustanud ning keegi ei ole vallale edastanud ka taotlust kinnistu DP kehtetuks tunnistamiseks (nt kehtiva PlanS § 140 lg 1 p 1 alusel). DP lahendus on ammune ning seda on asutud realiseerima kolmanda isiku poolt palju aastaid hiljem (27.11.2014). Vastustaja ei ole vaidlusaluses otsuses otsesõnu võtnud seisukohta selles, kuidas haldusakt arvestab sisuliselt naabrite õigustega, ehkki deklaratiivne lause arvestamise kohta on selles olemas. Vastustaja on selgitanud vaid, et tänase seisuga on kavandatud ehitised piirkonda sobivad ning et kolmanda isiku õigustatud ootused planeeringu kehtima jäämiseks on määravad, naabrite õigustega arvestati. 45. Kaebaja on selgitanud, miks ehituslubadega TP-ga kehtestatud ridamajakruntide (sektsioonide) miinimumpindala nõuet rikutakse, kui arvestada, missugustest kehtivatest nõuetest vald pidi DP menetluses arvestama ning tavapäraselt ka arvestas. Kaebaja märgibki, et ta ei saanud arvestada, et vald asub hiljem kehtivat DP-d tõlgendama ja realiseerima nii, et ei arvestata Viimsi Vallavolikogu määruse nr 12 „Elamuehituse laienemise piiramine“ nõuetega, ka mitte ÜP-d ja TP-d kogumis. Kuigi menetlusosalised on ka erinevat meelt selles, kas ridamajade sektsioonide arv oli DP-s määratud või mitte, saab kohus nõustuda sellega, et kehtivas TP-s on kehtestatud Viimsi valla mandriosa erinevates piirkondades minimaalsed lubatud uute elamukruntide suurused, mil elamu ehitusõiguse andmine ei ole lubatust väiksemale krundile võimalik ühtegi liiki elamu rajamiseks. TP-s määratakse ridamajade krundi miinimumpindala vastavalt valemile „sektsioonide arv x 0,5 x minimaalne lubatud üksikelamu krundi suurus m2-tes. Arvestades kõnealuse ala üksikelamu krundi suurust (1500 m2) ja ehituslubadel näidatud 3 ridaelamu sektsioonide arvu (vastavalt 5, 6 ja 8, kokku 19) peaks kruntide miinimumpindala nõude täitmiseks olema kolmanda isiku kinnistu ca 14520 m2. Vaidlusalune kolmanda isiku kinnistu suurus on kohtule teatatud andmetel 8483 m2, mil seal saaks olla 11 ridaelamusektsiooni. Kaebaja eeldas, et kui DP-ga ei sätestatud bokside arvu ja DP-ga ei kavandatud muutusi võrreldes määruse nr 12 „Elamuehituse laienemise piiramine“ nõuetega või ÜP-ga (TP-ga), et kui tekib vastuolu, siis see kõrvaldatakse. Vastustaja on seisukohal, et koormusindeksit ei arvestatud seetõttu, et DP-d ja TP muudatusi menetleti paralleelselt. Seonduvalt vastustaja vastuväidetega on kaebaja välja toonud kronoloogilises järjestuses DP menetluse ja koormusindeksi kujunemise ajaloo, millele menetlusosalised vastu ei ole vaielnud. Nagu nähtub, siis on Viimsi Vallavolikogu poolt 08.03.2005 vastu võetud määrus nr 12 „Elamuehituse laienemise piiramine“, mille eesmärgiks oli pidurdada rahvaarvu juurdekasvu ja millega keelati teemaplaneeringu kehtestamiseni algatada üldplaneeringut muutvaid detailplaneeringuid, mis võimaldavad uute elamualade rajamist. TP võeti vastu 14.06.2005 otsusega nr 40. DP algatati 17.06.2005 korraldusega nr 354 ja siis kinnitati selle lähteülesanne. 13.09.2005 määrusega nr 32 kehtestati TP, mille seletuskirja p-s 4.2 on keelatud eirata teemaplaneeringujärgseid kruntide suurusi (millest sõltub koormusindeks), va kui lubatust väiksemad krundid on moodustatud varem kehtestatud DP alusel. Kaebaja omandas XXXXXXXX kinnistu 20.10.2005. Naaberkinnistu vaidlusalune DP kehtestati 18.11.2005 korraldusega nr 626. 30.09.2014 esitas OÜ Bongusto vaidlusaluste ehituslubade taotlused ning load väljastati 27.11.2014. Kaebaja leiab, et eeltoodu põhjal on väär vastustaja väidetu, et määrust nr 12 ja detailplaneeringut menetleti paralleelselt. Kohus nõustub printsiibis kaebajaga selles, et DP algatamise hetkeks oli määrus nr 12 vastu võetud ning vald sai DP algatamisel lähtuda sellest, et algatatav DP peab järgima selles seatud põhimõtteid. Määruse p 1 (tlk 131 II

1. kd)kohaselt tuli hoiduda Viimsi valla mandriosa üldplaneeringuid muutvaid detailplaneeringuid, mis võimaldavad uute elamualade rajamist, kuni elamuehituse põhimõtete teemaplaneeringu kehtestamiseni. Samas nähtub veel, et algatatud oli juba ka 17.08.04 otsusega nr 73 ka miljööväärtuslike alade ja rohevõrgustiku teemaplaneering. Kui elamuehituse teemaplaneering oli algatatud 15.04.04.a. otsusega nr 45, siis jääb kohtule arusaamatuks, miks vald aasta hiljem (17.06.05) sellega DP algatamisel ei arvestanud või ei saanud arvestada. Kohtule nähtub, et vald pigem soovis siiski ka järgida teemaplaneeringu kavandatud põhimõtteid 19 koormusindeksi osas, vastupidiselt oleks ta saanud peatada DP menetluse. DP üldisust on tunnistanud ka vald ise, mis võib kohtu arvates viidata asjaolule, et vald hoidus vastuollu minekut omaenda kavandatuga. DP kehtestamise ajaks oli teemaplaneering kehtestatud ning vald sai juhinduda nii teemaplaneeringust kui määrusest nr 12. Iseenesest nende vastustaja esitatud nappide andmete ja seletuste najal võiks järeldada, et vald tavapäraselt ka arvestas nende nõuetega, mida ta oli sisse seadnud või kavandas seada ja ning ei ole mindud vastuollu põhimõttega, mille kohaselt avalik haldus peab vältima vastuolulist tegutsemist (nt Riigikohtu otsus nr 3-3-1-87-13). Vaatamata eeltoodule nähtub käesolevas haldusasjas, et kaebaja pidi sellisest vastuolust saama teada juba siis, kui ta kontrollis DP-d ja selle juurde kuuluvaid materjale ning ta sai kontrollida krundi täisehitusprotsendi alusel, kas nõuded on täidetud. Kaebaja ei väida, et ta seda valla esindaja juures tegi. Kuna jäi ebaselgeks, millal määratleti bokside arv, siis kokkuvõttes nähtub praegustest andmetest, et bokside arvu määramist DP-ga ei ole tuvastanud ka Tallinna Ringkonnakohus (vt EÕK lahendamisel tehtud 25.06.2015 määruse p 18). Vastustaja väide, et DP-ga on antud ehitusõigus 24 sektsiooniga ridaelamu ehitamiseks, oli kohut selliselt selgelt eksitav. Kui DP-s bokside arvu ei olnud määratud, siis ei saanud vallal tekkida ka endal arusaamist, et kinnistule oleks ette nähtud 24 boksi rajamine ja et need sinna ka füüsiliselt oleksid ära mahtunud. Selliseid andmeid vald ei ole esitanud ning võib mõista, et vallal oli TP-d planeerides selge siht ja eesmärk kaitsta piirkonda liigtihedast ehitamisest ning mingit alust ei ole arvata, et kui vald seda eskiisi endale siduvaks ei pidanud, saanuks selle alusel määrata hiljem bokside arvuna 24. Eeltoodu tõttu ongi spetsialist Kaur Lass leidnud, et kolmanda isiku krundil saaks olla maksimaalne ridaelamubokside arv 11. Kui lähtuda selgitustest, et dokument, kus on sektsioonide arv numbriliselt väljendatud, on vastustaja väljastatud „Projekteerimise arhitektuurilised ja ehituslikud lisatingimused 10.03.2014 töö nr 5314“, siis nähtub, et alles selles tuuakse välja bokside arvuna 24 ehk ehituslubade haldusmenetluses. Kuivõrd aga kolmas isik ei ole soovinudki rajada 24 boksi, siis ei oma tähtsust seisukoht, justkui oleks kolmas isik kannatanud, kui vähendas bokside arvu ja arvestas selliselt nt kaebajaga. Kohtule jääb arusaamatuks, kuidas vastustaja saab arvestada ühte eskiisi valikuliselt, so tunnustades seal märkimata bokside arvu ja samal ajal eitades eskiisil näidatud hoonete asukohta. Kohtule ei ole teada, mida vastustaja avaldanuks hoonete asukoha osas planeeringu tutvustamisel või missuguseks ajahetkeks ta üldse teadis, kuhu hooned asetuvad, seetõttu saab järeldada, et kui DP alusmaterjalides olevat eskiisi ei tule arvestada, kandus hoonete paiknemise küsimuse lahendamine vältimatult PTde ja ehitusloa andmise etappi. Sellest ajast on hoonete paiknemine kinnistul ka fikseeritud ja vaidlust antud küsimuses olla ei saaks. Kohus nõustub põhimõtteliselt kaebajaga ka selles, et lähiümbruse elanike usaldust kehtiva üldplaneeringuga kindlaksmääratud elukeskkonna säilimise suhtes tuleks eeldatult arvestada. ÜP-l on oluline roll maakasutus- ja ehitustingimuste kindlaksmääramisel, sest see on investeeringute ja DP aluseks ja vaatleb valla arengut tervikuna (vt nt Riigikohtu lahend 18.10.04.a. nr 3-3-1-37-04) ja sealt saab põhimõtted, mida arendatakse edasi DP-s. DP koostamisel arvestatakse vaid väikest osas ÜP-ga hõlmatud alast ning selle menetlemisel ei olnud ega ole võimalik samaväärselt arvesse võtta kogu valla territooriumi osas valitsevat olukorda. Sellest tulenevalt on mõistetav, miks kaebajale ja K.Lassile senine regulatsioon muutuks vastupidisel käsitlusel ainetuks. PlanS § 8 lg 7 kohaselt on detailplaneeringu koostamise kohustusega aladel ja juhtudel detailplaneeringute koostamise aluseks kehtiv üldplaneering. Kohtupraktikas on ka leitud, et koostamisel olevat üldplaneeringut ei tule DP kehtestamisel järgida kui õigusakti. HMS § 60 lg 1 kohaselt loob õiguslikke tagajärgi ja on täitmiseks kohustuslik ainult kehtiv haldusakt. Samas ei ole kohalikul omavalitsusel keelatud planeeringu kaalumisel võtta arvesse asjakohaseid mittesiduvaid dokumente, sh koostamisel oleva kõrgema astme planeeringu eesmärke. Avalik haldus peab vältima vastuolulist tegutsemist. Kaalutlusõiguse teostamisel ei tule arvestada üksnes õigusaktidega, vaid kõigi oluliste asjaoludega (HMS § 4 lg 2). Eeltoodu kohtu arvates selgitab, miks vastustaja käsitlused olukorrast jäid juba arvates EÕK taotlusest vastuolulisteks. 20 Nagu kokkuvõtvalt võib mõista, oli siiski DP materjalides ka eskiis, millest nähtus hoonete paigutus ning ehkki vastustaja lõppeks enam ka ei selgitanud, miks see üldse koostati (algul kaheldi selle olemasolus materjalide juures või siis peeti seda kellegi mittesiduvaks nägemuseks), saab järeldada, et eskiis kannab selgelt kaebaja jaoks eksitavat informatsiooni ning kui vastustaja seda teadis, et hooneid selliseid kinnistule ei paigutata, tuli vastustajal ilmselgelt arvestada, et naabritele hoonete asukohta pole teada antud (või on teada väärinformatsioon). Kaebaja (kui piirinaabri) selge huvi DP vastu oli samuti vastustajale teada, mistõttu ei saa kohus nõustuda vastustajaga, et naabri huvi ka edasiselt ei olnud talle äratuntav. Kahtlemata sõltub hoonete paigutusest naabrite olukord ja selline huvi on planeerimismenetluses tavapärane, samuti PT-de ja ehitusloa väljastamisel, kui seda küsimust ei lahenda planeering. Kohtupraktikast on leida selgitusi, et DP-st peaks ilmnema vähemalt kavandatava rajatise tulevane võimalik sihtotstarve ning Riigikohtu HK on küll märkinud lahendis nr 3-3-1-59-13, et illustratsioon võib küll visualiseerida planeeringu koostaja kavatsust, kuid selle alusel ei saa teha piisavalt usaldatavaid järeldusi hoonete ja rajatiste seotuse ega konkreetse asendi kohta, kuid samas võib mõista, et kui (viide PlanS § 8 lg 6) DP lisana esitatakse vähemalt 1 planeeringulahenduse illustratsioon, et siis DP avalikustamisel ja otsustamisel on see vajalik, et tekiks ruumiline ettekujutus kavandatavast keskkonnast ja hoonestusest. Kohtu arvates, kui kavandatava ehitise olemus jääb planeerimismenetluses segaseks, ei ole võimalik planeerimisdiskretsiooni ette aimata, sh ehitise püstitamise ning asukohavalikuga seonduvate erinevate era- ja avalike huvide kaalumine on selliselt pea võimatu. Kaebajale ei ole selliselt etteheidetav, et ta ise mingeid ettepanekuid ei ole varem esitanud. Kuivõrd aga kavandatava hoone ja rajatiste asukoht määrati ehitusprojekti alusel ja ehitusloaga, siis vaidlust ei ole selles, et kaebajale oli see tutvustamata. Nagu võib mõista, siis ei ole ka vald väitnud, et seda tehti. Kohtule jääb ka teadmata, mille alusel vastustaja järeldas, et 24 boksi on võimalik kinnistule ära mahutada, samas nähtub, et isegi 19 boksi ei oleks kinnistule ära mahtunud, kuna need ei mahu sinna füüsiliselt hetkel paikneva valiku alusel ja seda kinnitavad vastustaja ja kolmanda isiku enda esitatud andmed, et kahe hoone vaheline kaugus tuli 10 m asemel viia 8 meetrile ning nagu selgub, tuli 1 boks ära jätta kaitsealuse tammepuu juures, siis on kaebaja õigustatult viidanud ka projekteerimise vigadele. Tammepuude kaitseks vajalik vöönd oli sj varsamest teada ning see ei saanud tulla vallale ega arendajale üllatusena, et hooned ei mahu plaanitud viisil ära. Kui aga need olulised asjaolud polnud teada, siis ei ole mõistetav, mille põhjal vald märgib, et ta juba DP menetluses kaalus avaliku huviga või siis naabrite huvidega. Tallinna linnal on nt siinkohal heaks tavaks nõuda ja esitada koos DP-ga lahendused, mis ilmestavad ja näitavad, kuidas on kaalutud hoonete asetus kinnistul ning ei ole tekkinud ka probleeme, et see oleks menetlusosalistele ülemäära koormav, kui need asjaolud läbi arutatakse. Ka see meede iseenesest veel ei väldi vaidluste ärajäämist, ent võimaldab käesoleva kohtu arvates jõuda tulemuseni, et planeeringuvaidluses saavutatakse kompromissid ning selline lähenemine planeerimisele kaitseb muuhulgas ka arendaja huvisid. Kohus nõustub kaebajaga, et nende asjaolude väljaselgitamine käesolevas haldusasjas ei kujuta endast DP vaidlust, vaid kaebaja on esile toonud, kuidas DP menetlemisel ja kehtestamisel diskretsiooniõiguse kasutamine eeldas seda, et kaalumisele võetakse kõik asjaolud ja asjassepuutuvad seisusukohad, et planeeringumenetlus oleks piisavalt tõhus. Kui järgnevalt analüüsida seda, kuidas on kulgenud ehitusloa menetlus, siis ei ole kohtu arvates ikkagi saavutatud parimat õigusrahu. Praegune asjaolude seis tekitab olukorra, kus vaidlus kandub isikute, st naabrite ärakuulamise õiguse tagamiseks nö ebamõistlikusse aega, mil arendaja on oma investeeringu teinud. Kohtule ei nähtu, miks see on vajalik, kui saab teistmoodi ehk mõistlik on võimalik vaidlus tuua ikkagi sellesse aega, kui ettevõtja pole oma investeeringut veel teinud ja ta ei pea seetõttu kaotama aega, et alustada ehitamisega. Kohalikult omavalitsuselt saab eeldada heade olude ja perspektiivi tundmist ning et ta oskab hinnata, et hoonete paigutus kinnistul võib naabri 21 huvisid mõjutada. Kohtule ei ole mõistetav, kuidas vastustaja saanuks teada naabrite arvamust, kui ta neid ei küsinud ning oli teada, et kaebaja oli arvestanud eskiisiga. Kohus eeltoodut arvestavalt leiab, et kaebaja kaasamata jätmine ehitusloa menetlusse oli menetlusviga ja oli kaebaja suhtes õigusvastane. 46. Kuna aga kohus märkis, et mitte alati ei too menetluse –ja vormivead kaasa haldusakti tühistamist, mistõttu kontrollib kohus kaebaja väiteid, mille kohaselt ei oleks saanud ehitusluba välja anda ja need tuleb tühistada. 47. Valitud lahenduse suhtes on kaebaja jäänud seisukohale, et lubamatu oli ehitada sedavõrd massiivne ehitis, mis ka fotodelt nähtuvalt varjab kogu vaatevälja ning kaebaja leiab, et sellist olukorda ei tohi lubada. Kuigi kaebaja nimetab, et kahe hoone vahe peaks olema 2 m laiem, ei nähtu kohtule ega ole ka äratuntav, mida kaebaja sellega soovib tegelikult väita seotult tema enda kinnistult avaneva vaatega. Kaebaja jääb vastuoluliseks arvestades, et kahe hoone vahekoht jääb tema kinnistust oluliselt eemale, st kahe hoone vahelist tamme või teise kinnistu sisemuse rohelust ta usutavalt ei näeks. Kohtule ei nähtu, et kaebaja olukorras kahe hoone vahemaa vaate küsimuses leevendust tooks, otsevaates avaneks ikkagi vaade ühele hoonele ning ühele tammele jääb vaade avanema nii, nagu tamm looduses asetseb. 48. Kaebaja on veel märkinud, et lisaks ei ole järgitud ka DP-s ja ehitusprojekti seletuskirjas sätestatud ridaelamute kauguse nõuet kaebaja hoonest ning valitud lahendused ei taga kaebaja kinnistul privaatsust, kuna antud kohas on kaebaja kinnistul puhkeala ning vastashoonest avaneb vaade ka tema eluruumidesse. Kohtule nähtub, et vastustaja siinkohal antud soovitus, et kaebaja saab kasutada privaatsuse tagamiseks kardinaid, on ruumilise planeerimise mõttes asjakohatu ning inimlikust aspektist selgelt hoolimatu. Kolmanda isiku kinnistu idapiiril asuvad sj ridaelamud nr 1 ja nr 2 7,5 m kaugusel ning kaebaja eramust 35,5 m kaugusel, rajatav kinnistu sisene sõidutee ja autode parkimiskohad aga asuvad vahetus kontaktis kaebaja kinnistu piiriga. Tee asukoht ja ridaelamusektsioonide arv ja asukoht toob kahtlusteta naabrite kinnistutest kaebaja kinnistule mürakoormuse, mida seal seni siiski sellisel kujul ette näha ei olnud. Samas saab kohus märkida, et kui kolmanda isiku kinnistul asetsevate eluruumide suhtes on kindlaks tehtud, et müra arvnäitajad on normi piires, siis ei saa see ületada norme ka kaebaja kinnistul või eluhoones, kuivõrd sõidukite liiklemiseks ettenähtud ala teisel kinnistul jääb kaebaja ruumidest piisavalt eemale. 49. Kaebaja oli ka viidanud, et projekti seletuskirja vertikaalplaneerimise osa on vastuoluline ja arusaamatu, kaebajal tekkis kartus, et ala liigniiskus ja sadevesi rikub tema poolt rajatud haljastust tema enda kinnistul. Projekti seletuskiri sisaldas ka kohtu arvates vastuolusid vertikaalplaneerimise osas, kuna seletuskirjas märgitud lahendusest jäi arusaamatuks, kuhu projekteeritud kaldeprofiil on suunatud ning kuhu vesi valgub, seda enam, et kolmas isik selget seisukohta ei esitanud ning alles hiljem esitati lisadokumentatsioon, mis tagantjärgi peaks kinnitama, et kaebaja kinnistule kardetud ohtu siiski ei järgne. Isegi juhul, kui suurema vihma korral võiks sadevesi arendaja kinnistu asfalteeritud sõiduteel suunduda teise kinnistu hoonestuse suunas või kulgeda piki sõiduteed kinnistu ulatuses kuni restkaevuni, ei puuduta see kaebaja õigusi ja huvisid ning jääb arendaja probleemiks. Käesolevalt enam keegi projektikohast ringkuivenduse süsteemi rajamist hoonete ümber ei eita ning on selgunud, kuidas rajatakse kolmanda isiku kinnistule aed koos betoonsokliga. Kui ridaelamute eelprojektist (tlk 56-62 I
2. kd)jääda ebaselgeks vertikaalplaneerimise põhimõtted ja piirete rajamine, siis nähtub, et käesolevalt on ebaselgus kõrvaldatud. Kaebaja luges p 3.5.4 piirete osas sealt, et Nurme põik poolsel piiril on ette nähtud laudadest betoonvundamendil piire, ent mujal on piire metallpostidel. Kohus nõustub kaebajaga, et EÕK ajaks kohtule esitatud dokumentidest ei nähtunud betoonvundamendi rajamist kaebaja kinnistu äärde, ent nagu võib aru saada, on käesolevalt see kaebaja kinnistu piirile rajatud. Kaebaja ei ole enam kohtule teatanud, milline konkreetne olukord kinnistul valitseb, ent võib mõista, et selline piire ka rajati. Ka kohtule ei olnud äratuntav, et piirete küsimuses kavandatakse lahendust seotult krundi sees oleva teega nii, et vaadata oleks tulnud hoopiski sõiduteega seotult antud lahendusi. 22 50. Lisaks saab märkida, et kaebaja on kohtule käesolevalt vaid teatanud, et uue kinnistusisese sõidutee rajamine võis naaberkinnistu pinda tõsta, ent kaebaja esitab selles osas kohtule vaid paljasõnalised kahtlused. Kaebaja eeldas, et naaberkinnistu pinda tuleks tõsta vähemalt 0,5 m võrreldes naaberkinnistuga. Kaebaja selles olukorras leidis, et kuna ka uus tee oleks kaebaja kinnistuga vahetus kontaktis, oleks kolmas isik pidanud kooskõlastama vertikaalplaneerimise projekti kaebajaga, kuid ei ole seda teinud. Kaebaja toetub enda esitatud spetsialistide arvamusele, et pinda tõstetakse eelduslikult rohkem kui 0,5 m ning esineb vajadus vertikaalplaneerimise projekti kooskõlastamiseks piirinaabritega ja et koostatud vertikaalplaneerimise joonis ei hõlma vajalikku ala naaberkinnistutest krundi piiride ümbruses. Käesolevalt kaebaja aga seda enam selgelt ei väida ning võib mõista, et tegelikult see nii ei juhtunud. Kuigi kaebaja märgib veel, et dokumendis nimega „Viimsi valla üldiste ehitustingimuste määramine. Elamuehituse põhimõtted“ on sätestatud piiretele nõue, et elamute piirdeaiad võib rajada katastriüksuse piirile ja teede katte servast minimaalselt 2 m kaugusele ning kõik vundeeritud ja massiivkonstruktsiooniga ja üle 1,5 m kõrgused piirded tuleb rajada ehitusprojekti alusel, ei nähtu kohtule, et rajati üle 1,5 m kõrgune piire, kuid samas võib mõista, et kui projekteerimisel küsimus lahendati, siis eraldi projekti lahendus enam ei vaja. 51. Lõppeks on kaebaja esile toonud, et ehituslubade väljastamisel on eksitud DP vastu ka ehitusala osas. Ehkki DP põhijoonis näeb kolmanda isiku krundi piiri ette ka ehitiste vaba ala (sh teevaba ala) 7,5 m, on seda eiratud, väljastades ehitusload, millega saab rajada juurdepääsutee sisuliselt kaebaja kinnistu piirile. Seejuures on planeerimisekspert selgitanud, et DP ülesanne on planeerimisseaduse järgi krundi hoonestusala, see tähendab krundi osa, kuhu võib rajada krundi ehitusõigusega lubatud hooneid, piiritlemine. Hoonestusala on võrreldes ehitusalaga leebem ja reguleerib vaid hoonete ehitamiseks sobilikku ala, kuid ehitusala on ehitamise piiramise suhtes rangem mõiste ja piiritleb lisaks hoonetele ka ala, kus võivad olla ka teed, parklad, valgustuspostid, tehnovõrgud jms rajatised. DP-s toodud ehitusala tagab selle, et väljapoole seda ei ehitata ühtegi rajatist, v.a DP põhijoonisel määratud servituudi alad (servituut on tehnorajatisele ja sinna ala sisse võib ehitada lubatud tehnovõrke ja rajatisi); lisaks krundi piiril puuduvale ehitusalale (joonisel valge ala krundi piiri ja sinise katkendjoonega ala vahel) on alal ka ümber kahe puu 5,5 m raadiusega ehituskeelu ala (seal puudub ehitusala). Kohus etteruttavalt märgib, et nõustub siinkohal Tallinna RK antud käesolevas asjas esitatud seisukohaga. 52. Kohus nõustub kaebajaga, et omavalitsus ei tohi ehitusloa väljastamisel piirduda vaid formaalse kontrolliga. Samas nähtub, et kui ehitusprojekti staadiumiteks on eelprojekt, põhiprojekt ja tööprojekt ning eelprojekti koostamise lähtealuseks on tellija esitatud lähteülesanne, ehitusuuring ning vajadusel ehitise eskiis või tehnoloogiline projekt või mõlemad, siis väheolulised eelprojekti vead on menetluse kulgedes siiski käesolevalt kõrvaldatavad. 53. Riigikohtu halduskolleegium on selgitanud (nt 14.05. 2002 otsus kohtuasjas nr 3-3-1-25-02), et kohalik omavalitsus ei tohi ehitusloa andmisel piirduda vaid formaalse kontrolliga, kas õigusaktidega kehtestatud kvantitatiivseid nõudeid on projekti koostamisel arvestatud, vaid ka seda „milline vahekaugus (senise akna ja ehitatava hoone seina vahel) on piisav, peab kohalik omavalitsus ehitusloa andmisel igal üksikjuhtumil eraldi otsustama, ent see otsustus ei või olla kontrollimatu. Riigikohus on sedastanud, et „ ehitise vahekauguse (naaberehitistega) ja muude naabri kinnisasja kasutamist oluliselt mõjutavate tingimuste kindlaksmääramisel peab pädev asutus arvestama ka naaberkinnisasja omaniku põhjendatud huvidega“. Viidatud otsus puudutas ehitusloa andmise pinnalt tekkinud kohtuvaidlust. Kohus nõustub, et mõistlikult võttes on ilmne, et enne seda, kui pädev asutus saab nimetatud asjaolusid üldse arvesse võtta, peavad need asjaolud olema välja selgitatud. Mõistlikult võttes on ilmne, et kui pädev asutus ehitusloa andmise menetluses märkab, et ehitusprojekt ei ole põhimõtteliselt samasugune nagu detailplaneeringu planeeringulahendus, peab talle olema äratuntav, et vajalik on anda hinnang muuhulgas sellele, kas uuel planeeringulahendusel on samaväärne mõju naaberkinnistute elanikele. 23 Vaidlustatud ehitusloa aluseks oleva planeeringulahenduse puhul on põgusal vaatlusel tuvastatav, et kuna valitud lahendusega on toodud kavandatav ehitis naaberkinnistutele tervikuna lähemale ja kuna on kasutatud praktiliselt ka sirget massiivset lahendust, võib see naaberkinnistute privaatsust senisest rohkem kitsendada. Käesolevalt DP lahendus oli liialt üldine. Vaatamata sellele saab lisaks eelnevale märkida, et kaebaja enda kinnistu suurust arvestades on siiski tagatud teise hoonega piisav vahemaa (ca 40 m), mis lubamatuid varjutusi kaasa ei too ning kaebaja kaitstavaid vaateid ei kahjusta, ehkki loob kaebajale ebamugavama olemise. Kohtule ei nähtu, et teistsugune paigutus oleks kaebaja olukorda vaadete küsimuses leevendav või objektiivselt võimalik, mistõttu isegi kaebaja ärakuulamata jätmisel ei saanud see kaasa tuua kaebaja õiguste rikkumist ja raskeid tagajärgi. Kaebaja ei ole nimetanud, et kinnistute vahemaid arvestades õhk ei liiguks või valguse langemine kaebaja kinnistule oleks takistatud. Praegusel juhul ei ole siiski nimetatud kaebaja poolt õiguslikku alust, mis võimaldaks väita kaebaja elukvaliteedi langust või siis kinnistu väärtuse langust. Kaebuse põhjendustest kokkuvõtvalt enam siiski ei nähtu, millise konkreetse negatiivse tagajärje toob kaasa ehitusluba piirneva kinnistu omaniku kaitstavatele õigustele ehk tiheasustusalal asuva naaberkrundi hoonestamisest tulenev tavapäraseid ja mõistlikke mõjutusi ületav toime. Kaebaja kinnistu piirilt paistab tõesti eluhoone, kuid see jääb piisavalt kaugele arvestades hoonete paiknemist piirkonnas. Kohus siinkohal märgib lisaks, et kaebaja kinnistu asub tihehoonestusalal ja seal, kus rajatakse ridaelamuid, on Viimsis nähtuvalt planeeringute kaudu nn aedlinnaku mõiste siiski erinev sellest olukorrast, mis valitseb, kui alal asuksid vaid ühe-või kahepereelamud ja kaebaja on hästi mõistnud, et kogukondlikke väärtusi ohustavad olulised eksimused planeeringutes või ehituslubades. Pigem võib mõista, et negatiivne mõju kogu lähiümbruse esteetilisele ja miljööväärtuslikule mainele võib jätta fakt, et lubatav on rohke ridaelamute ehitamine, kui kinnistu soetamisel ei olnud ette näha, et piirkonnas hakatakse tulevikus rajama sedavõrd palju ridaelamuid, et see muutub probleemiks või hakkab mõjutama olemasolevate kinnisasjade turuväärtust. Kui see toimub ÜP ja TP alusel, siis tuleb eeldada, et kogukond on siiski muutuste poolt hääletanud. Naaberkinnistute omanike õiguste rikkumine pole selliselt tõendatud. Pelgalt miljöö ja olemasoleva keskkonna säilimine pole subjektiivsed õigused, mida ehitusloa tühistamise menetluses saaks kaitsta. 54. Kuna kaebuse alusel tuli tuvastada, kas ehitusloa realiseerimisega kaasneksid kaebaja õigustele tagajärjed, mis tooksid kaasa õigusnormides sätestatud piirnormide ületamise või mõju naabrite privaatsusele, siis nähtub, et kehtivast õigusest ei ole tuletatav isiku õigus keskkonnanäitajate piirväärtusi mitteületavate häiringute ärahoidmiseks. Kui kaebaja õigusi ei rikuta, siis ei ole eraldiseisvalt oluline hinnata, missugune ehitamiseks väljastatud ehitusluba tooks eraldiseisvalt kahju. Kaebaja ei saanuks juba EÕK taotleda, kui ta jätaks vaidlustamata korralduse, mis käsitles kompleksset ehitamist ning hoonete seotust ning vastastikust mõju, kui tulnuks otsustada nn tagasitäitmise võimalikkus. 55. Vaidlust ei jäänud selles, et E.L. kinnistu piir külgneb osaliselt OÜ Bongusto kinnistu idapoolse piiriga ja eelprojekti (töö nr 1401) seletuskirja kohaselt on kinnistule Nurme põik 19b projekteeritud 3 analoogse lahendusega hoonet, millest majad 1 ja 2 paiknevad paralleelselt kinnistu idapiiriga, kolmas maja paikneb enam-vähem kinnistu keskosas. Kuna käesolevalt on esitatud lisamaterjale ning ka ehitusprojekti dokumentatsiooni toimik, siis on vastustaja viidatud seisukohad ja asjaolud kontrollitavad. Kuna objektidest hoone nr 2 on projekteeritud kinnistu idapiirile, mis külgneb E.L. kinnistu piiriga, siis iseenesest majade nr 1 ja 3 ehituslubadega rajatavad hooned kaebaja vaatevälja küsimust vahetult ei mõjuta. Kaebaja on küll viidanud kohtupraktikale vaate halvenemise küsimustes, ent kohtul tuleb nõustuda vastustaja selgitustega vaate halvenemise küsimuses, et vaadete halvenemist on loetud rikkumiseks, kui see on seotud siiski ulatuslike muude muutustega, nagu nt valguse vähenemine ja võib lisaks seonduda normatiivsete rikkumistega. Kohus ei nõustu seisukohaga, et juba servituudi puudumisest tuleks kaebaja väited jätta tähelepanuta (Riigikohtu halduskolleegiumi 28.03.2012 otsus nr 3-3-1-4-12, p 12). Nurme põik 19 b detailplaneeringu 24 seletuskirja osas (I kd, tl 26) muutusi ei tuvastatud ning nagu nähtus, on põhijoonise kohaselt on tegemist ridaelamumaaga, mille ehitusalune pind on 2542 m2 ning maksimaalne korruselisus 8,5 m (I kd, tl 30). Kaebaja nende näitajate osas midagi ei ole täpsustanud ega ümber lükanud. Ringkonnakohus on selgitanud kaebajale, et kuigi DP seletuskirjas ja selle põhijoonisel on kasutatud sõna „ehitusala“, on ilmne, et silmas on peetud hoonestusala PlanS § 9 lg 2 p 3 tähenduses, lähtudes detailplaneeringu seletuskirja kontekstist ja sisust. Nimelt on ehitusalana silmas peetud ala, kuhu võib planeeritavad hooned rajada. Sarnaselt sisustab hoonestusala ka PlanS § 9 lg 2 p 3. Käesolevalt peab nõustuma eeltooduga arvestades, et kui vald on nn vanades planeeringutes kasutanud termineid meelevaldselt ja see ka eksitab tavapärast lugejat, on õiguslik argument siiski kolmanda isiku poolel, kui tekiks vaidlus hoonestusalas. Juba EÕK lahendamisel juhiti kaebaja tähelepanu asjaolule, et piisava loomuliku valgustuse tagamisel on oluline ehitise ümbruskonnas valitsev elamute tavaline valgustus, samuti võib piisavat valgustust reguleerida planeeringus hoonete lubatud kauguste ja kõrguste kaudu. Eelprojekti seletuskirja kohaselt on 2 lühemat maja eramutest 40 m kaugusel, mis on hinnatud omavalitsuse poolt koos arendajaga vahemaaks, mis tagab eramutele piisava privaatsuse (I kd, tl 57 pöördel). Ridaelamu kõrgus on maksimaalselt 8,5 m (DP seletuskiri, lk 5; I kd, tl 26), ehitusprojekti eelprojekti kohaselt on hoonete kõrgus 7,6 m (Ehitusprojekti toimiku lk 102), on juba ringkonnakohus märkinud, et on vähetõenäoline omandiõiguse rikkumine seoses valgustuse vähenemisega. Naaberkinnistu omanik ei saa eeldada, et ehitamist võimaldava sihtotstarbega kõrvalkinnistule ei ehitata või kui ehitatakse, et siis sellel oleks tema kinnistule olematu mõju. Ridaelamu on projekteeritud E.L. kinnistu läänepiirile, mistõttu võib see mõjutada päikesevalguse langemise piiramist õhtusel ajal. E.L. märgitu, et OÜ Bongusto esitatud insolatsioonianalüüsi jooniselt nähtub, et E.L. kinnistu osa elamust kuni OÜ Bongusto kinnistuni on varjutatud. Ilmselt on E.L. silmas pidanud insolatsiooni joonisele kantud OÜ Bongusto kinnistule projekteeritud ridaelamu kõige kõrgema punkti varju liikumise trajektoori ajavahemikus 16.00-20.00. Sellest ei saa järeldada, et E.L. talumiskohustuse piir oleks ületatud, millega kaasneks omandiõiguse rikkumine. Kohus nõustub eelmärgitud seisukohaga, kuna vastupidiseid tõendeid ei ole esitatud. Kohus juba märkis, et hoonete lähedus on ridaelamute piirkonnas tihe ja kui planeering võimaldab sellise planeerimise ning kohalik omavalitsus hindab selle piisavaks, siis ongi kohalikul omavalitsusel siinkohal avar kaalutlusõigus, millesse kohus ei saa sekkuda. Kaalutlusruumi piiridest ei ole vastustaja ehituslubade andmisel väljunud ja vastupidiseid tõendeid ei esitatud. Planeeringuga tagatud müra taotlustasemed planeeringualal on esitatud I kd, tl 28 pöördel, kuid kaebaja neid enam ei täpsustanud ning seega tuleb arvestada ka lisaks OÜ Bongusto asjatundja arvamust „Liiklusolukorra muutumise eelhinnang“, mille kohaselt on sotsiaalministri 04.03.2002 määrusega nr 42 kehtestatud II kategooria taotlustasemed käsitletaval alal ja sellega piirnevatel aladel täidetud (vt II kd, tl 25). Kohus kokkuvõtteks märgib, et enam ei muutunud ka vertikaalplaneeringu andmed, mistõttu on tõendatud, et sadeveed juhitakse teedelt hajutatult haljasribale, kust veed suunduvad drenaaži (I kd, tl 28). Ehitusprojekti eelprojekt lahendab ka muud küsimused, so "veevarustus, kanalisatsioon, küte ja ventilatsioon" seletuskirjas, et hoonetele on ette nähtud sisemine sajuvete äravool katustelt; sademeveekanalisatsiooni eelvooluks on Nurme põik teel asuv sademeveekanalisatsiooni torustik läbimõõduga 160 mm; kinnistu juurdesõidu teele on projekteeritud 1 restkaev; kaitseks pinnasevete vastu on projekteeritud ringdrenaaž (Ehitusprojekti toimik, lk 126-127). Kuna muid andmeid ei ole kaebaja enam esitanud, siis ei hinda kohus ümber ringkonnakohtu seisukohta ja nõustub, et E.L. esitatud asjatundja arvamusest siiski ei saa järeldada, et on tõendatud, et eksisteerib oht sadevete valgumiseks E.L. kinnistule ülemäärases mahus. Edasiselt on kaebajal võimalik ehitusjärelevalve korras teostada kontrolli, kui mingil hilisemal ajal siiski märgitud viga ilmneb. 56. Vaidlust ei ole iseenesest selles, et ehitusloa väljaandmise aluseks olev ehitusprojekt peab olema koostatud selliselt, et selle järgi ehitatav ehitis vastaks EhS v.r §-le 3 (EhS v.r § 18 lg 2 esimene lause) ja et ehitusprojekt tuleb koostada niisuguse detailsuse ja ulatusega, mis võimaldab 25 kontrollida ehitise vastavust õigusaktides kehtestatud nõuetele (EhS v.r § 18 lg 3 p 4). Kaebaja ei kahtle selles, et sellisteks nõueteks on nõuded ehitise ohutusele ja püsivusele ja et ehitis ei või ohustada selle kasutajate ega teiste inimeste elu, tervist või vara ega keskkonda- EhS v.r § 3 lg 1, lg 4 esimene lause. Pädev asutus peab ehitusloa väljastamisest keelduma, kui ehitusprojekt ei vasta ehitusprojektile esitatavatele nõuetele või ehitusprojekti koostamise lähteandmetele, sealhulgas kehtestatud detailplaneeringule või projekteerimistingimustele (EhS v.r § 24 lg 1 p 1) ja kui ehitusprojektis ei ole arvestatud ehitisele esitatavaid nõudeid (EhS v.r § 24 lg 1 p 2). Käesoleval juhul ei esine kohtu arvates olukorda, et ehitusloa väljastamisest keeldumise eeldused, mis viitaksid eelmärgitud ohule, järelikult ehitusluba ei saaks tühistada. Vastustaja ei ole küll kaebuse esitajat haldusmenetlusse kaasanud, seega rikkus ta kohtu arvates HMS § 11 lg 1 p 3 ja § 49 lg 1 sätestatud ärakuulamisõigust, kuid kohus jääb seisukohale, et haldusakti kehtetuks tunnistamist ei saa nõuda üksnes põhjusel, et haldusakti andmisel rikuti menetlusnõudeid (HMS § 58). Kohus märgib, et kui ka on rikutud avalikke õigusi, mida aga ehitusloa vaidluses kohus ei käsitle, siis väidetud rikkumised ka projekteerimise mõnedes ebatäpsustes ja vigades haldusakti tühistamist kaasa ei too, kuna need ei riku kaebaja õigusi ehk ei põhjustanud kaebajale õigusi rikkuvaid tagajärgi. 57.

§ 108lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti.

Kuna kaebus jääb rahuldamata, jäävad kaebaja menetluskulud

§ 108lg 1 ls 1 kohaselt kaebaja kanda.

Vastustaja ei ole menetluskulude hüvitamise taotlust ega kuludokumente kohtule esitanud. Kolmas isik on esitanud taotluse kaebajalt menetluskulude väljamõistmiseks, menetluskulude nimekirjad ja kuludokumendid.

§ 108lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti.

Kuna kaebus jääb rahuldamata, jäävad kaebaja menetluskulud

§ 108lg 1 ls 1 kohaselt kaebaja kanda.

Vastustaja ei ole menetluskulude hüvitamise taotlust ega kuludokumente kohtule esitanud. Kolmas isik on esitanud taotluse kaebajalt menetluskulude väljamõistmiseks, menetluskulude nimekirjad ja kuludokumendid. Kolmas isik taotleb menetluskulude kaebajalt väljamõistmist kogusummas 7695 eurot. Kohtule esitatud arvete ja nende spetsifikatsioonide kohaselt on õigusteenuse osutamisele kulunud kokku 42 tundi ja 45 minutit järgmiselt: Arve nr. 1603065 summas 60 eurot, sh käibemaks 10 eurot, 20 m (28.03.2016 Vastustaja kohtunõudele esitatud vastusega tutvumine, selle edastamine hr T. Altnurmele 20m), arve nr. 1504049 summas 3 120,00, sh käibemaks 520 eurot, 17 h 20 m (13.04.2015 E.L. kaebuse ja EÕK taotlusega ning lisatud materjalidega tutvumine, vastuse koostamine EÕK taotlusele,, kooskõlastmine hr T. Altnurmega ja edastamine kohtule, tutvumine vastuastaja seisukohaga ning selle edastamine hr T. Altnurmele 7h 00m, 16.04.2015 EÕK määrusega tutvumine ja selle edastamine hr T. Altnurmele, tel nõupidamine EÕK määrusest ja määruskaebuse esitamisest 20m, 22.04.2015 Hr. T. Altnurme saadetud materjalidega tutvumine, nõupidamine hr T. Altnurmega EÕK määrusele määruskaebuse esitamisest 3h 30m, 27.04.2015 Tutvumine asja materjalide ja EÕK määrusega 1h 45m, 28.04.2015 Määruskaebuse koostamine Tallinna Halduskohtu 16.04.2015 kohtumäärusele haldusasjas 3-15-873 3h 30m, 29.04.2015 Määruskaebuse koostamine Tallinna Halduskohtu 16.04.2015 kohtumäärusele haldusasjas 3-15873 1h 15m), arve nr. 1505076 summas 3120 eurot, sh käibemaks 520 eurot, 17 h 20 m (06.05.2015 Taotluse koostamine määruskaebusele müra eelhinnangu lisamiseks, taotluse esitamine läbi etoimiku 30m, 11.05.2015 Kaebaja ja vastustaja määruskaebuse vastustega tutvumine ja nende edastamine hr T. Altnurmele 45m, 13.05.2015 Viimsi vallale adresseeritud kohtunõudega tutvumine ja selle edastamine hr T.Altnurmele 15m, 13.05.2015 Tel nõupidamine hr T. Altnurmega 13.05.2015 kohtunõudest 15m, 13.05.2015 Ringkonnakohtu määrusega tutvumine ja tel nõupidamine hr T. Altnurmega 10m, 13.05.2015 Tel nõupidamine hr T. Altnurmega 13.05.2015 kohtunõudest ja kaebaja soovidest 10m, 14.05.2015 Kohtunõudega tutvumine, selle edastamine hr T. Altnurmele, ekirjavahetus kohtunik Kalmistega, EÕK taotlusele vastuse koostamine 3h 45m, 18.05.2015 EÕK määruse ja kaebaja spetsialisti arvamusega tutvumine 30m, 20.05.2015 Kohtule taotluse ja selle 26 põhistuse koostamine, dokumentaalsete tõendite esitamine, e-kirjavahetus hr T. Altnurmega ja tõendite kogumine 2h 40m, 22.05.2015 Kohtunõudega tutvumine ja selle edastamine hr T. Altnurmele 15m, 22.05.2015 Vastustaja ja kaebaja taotluste ning kohtukirjadega tutvumine, edastamine hr T. Altnurmele 50m, 26.05.2015 Kohtu 15.05.2015 EÕK määrusega tutvumine, asja materjalidega täiendav tutvumine, määruskaebuse koostamine 5h 35m, 27.05.2015 Kohtu 15.05.2015 EÕK määrusega tutvumine, asja materjalidega täiendav tutvumine, määruskaebuse koostamine 1h 40m), arve nr. 1506061 summas 495 eurot (sh käibemaks 82,50) 2 h ja 45 m (01.06.2015 Kohtule täiendavate tõendite (ekspertarvamuste) edastamine, taotluse koostamine 30m, 03.06.2015 Ekspertarvamustega tutvumine ja taotluse koostamine vertikaalplaneeringu ja insolatsiooni ekspertarvamuste lisamiseks asja materjalide juurde 45m, 18.06.2015 Viimsi valla ja E.L. OÜ Bongusto määruskaebusele esitatud seisukohtade nende lisadega tutvumine, materjalide edastamine kliendile 1h 00m, 25.06.2015 Tallinna Ringkonnakohtu EÕK tühistamise määrusega tutvumine ja selle edastamine kliendile, e-kirjavahetus edasisest tegevusest 30m), Arve nr. 1509050 summas 330 eurot, sh käibemaks 55 eurot 1h 50 m (15.09.2015 Kaebaja seisukoha ja selle lisadega tutvumine ning materjalide edastamine kliendile, kompromissettepanekule vastuse koostamine ja edastamine kaebajale 1h 30m, 24.09.2015 Kohtunõudega tutvumine ja selle edastamine hr T. Altnurmele 20m), Arve 1510047 summas 570 (sh käibemaks 95) 3h 10m (02.10.2015 Tallinna Halduskohtu 22.09.2015 kohtunõudega tutvumine ja sellele vastuse koostamine 1h 35m, 14.10.2015 vastustaja 08.10.2015 kohtunõudele esitatud vastusega tutvumine ja selle edastamine kliendile 20m, 21.10.2015 Kaebaja täiendava seisukoha ja lisadega tutvumine, materjalide edastamine hr T. Alturmele 45m, 30.10.2015 vastustaja kohtunõudele esitatud vastusega tutvumine, selle edastamine hr T. Altnurmele 30m). Arvetest nähtuvalt on esindaja tunnitasu koos käibemaksuga 150 eurot, mis on kohtu hinnangul mõistlik ja kooskõlas tavapäraselt vastava teenuse eest nõutavate hindadega. Kohtule on esitatud konto väljavõtted, millelt nähtub, et kolmas isik on advokaadibüroole õigusabikulud tasunud.

§ 108

lg 8 kohaselt hüvitab kolmanda isiku menetluskulud tema poole vastaspool samade reeglite järgi nagu poolele. Kui vastaspool ei pea kulusid hüvitama, jäävad kolmanda isiku kulud tema enda kanda.

§ 109

lg 5 sätestab, et menetluskulude hüvitamist menetlusosalisele ei välista see, kui tema eest kandis need muu isik. Eelnevalt viidatud dokumentidest nähtuvalt on menetluskulud kantud praeguses kohtuasjas. Menetluskulude väljamõistmisel tuleb ka hinnata, kas menetluskulud on vajalikud ja põhjendatud (

§ 109

lg 6), samuti seda, ega kulude väljamõistmine poolelt, kelle kahjuks otsus tehti, pole tema suhtes äärmiselt ebaõiglane või ebamõistlik (

§ 108lg 11).

Kohtu hinnangul ei ole kolmanda isiku menetluskulude kaebajalt välja mõistmine menetluskulude nimekirjas näidatud ulatuses põhjendatud. Põhjendatud ei ole 31.03.2015 väljastatud arvel nr 1603065 märgitud menetluskulude väljamõistmine summas 60 eurot. Arve spetsifikatsiooni kohaselt on tegemist väidetult 1.03.2016 tehtud menetlustoiminguga (28.03.2016 Vastustaja kohtunõudele esitatud vastusega tutvumine, selle edastamine hr T.Altnurmele 20m). Kohtule nähtuvalt on kaebus esitatud antud asjas kohtule 6.04.2015 ning vastustaja esitas esmakordse menetlusdokumendina 13.04.2016 kohtule seisukoha EÕK taotlusele. Seetõttu ei saa nimetatud arve olla seotud käesoleva haldusasjaga. Arvestades kaebuse mahtu ning asjas esitatud menetlusdokumentide mahtu, sh määruskaebuse mahtu, on põhjendatud kogu arvel nr 1504049 näidatud toimingute ajakulu, so vastustaja seisukohaga tutvumise ja EÕK taotlusele vastuse koostamiseks märgitud ja EÕK määrusega tutvumise, määruskaebuse koostamise ja ettevalmistamisega seotud toimingute ajakulu – kokku 17 h ja 20 minutit. Küll aga ei ole põhjendatud arvel nr 1505076 märgitud toimingute ajakulu. Nimetatud toimingud on seotud määruskaebuse menetlusega, kliendiga nõupidamistega ning halduskohtu tehtud kohtunõudega tutvumise ja EÕK taotlusele vastuse koostamisega ning esitamisega, samuti EÕK määrusele määruskaebuse esitamisega. Arvestades, et mais 2015 esitatud määruskaebus kordab suuresti aprillis 2015 esitatud määruskaebuses toodud seisukohti ning aprillis samadele toimingutele 27 märgitud ajakulu (10 h 20 minutit), ei ole mais esitatud arvel kohtu EÕK määrusega tutvumisele ja määruskaebuse koostamisele märgitud ajakulu põhjendatud (kokku 7 h ja 15 minutit). Kohus loeb põhjendatud ajakuluks nimetatud toimingute eest kokku 4 h. Muude arvel märgitud toimingute ajakuluna peab kohus põhjendatuks kokku 6 h ( so menetlusdokumentidega tutvumiseks ja kliendiga suhtlemiseks, dokumentaalsete tõendite esitamise taotluste koostamiseks ja EÕK taotlusele seisukoha esitamiseks), arvestades muuhulgas, et esindaja oli kaebuse väidetega juba kursis ja varasemalt EÕK taotlusele seisuskoha ka esitanud. Kokku on arve nr 15050776 ajakulu põhjendatud seega 10 h, tasuga 1800 eurot (sh käibemaks 300 eurot). Arvel nr 1506061 märgitud toimingute ajakulust peab kohus põhjendatuks kokku 1 h ja 15 minutit (so taotluse koostamine kokku 45 minutit, asja materjalidega tutvumine kokku 30 minutit), so kokku seega 225 eurot, sh käibemaks 37,50 eurot. Arvel nt 1510047 märgitud toimingute ajakulu loeb kohus põhjendatuks kokku 2h ulatuses (so kohtunõudega tutvumine ja vastuse koostamine 1 h 30 minutit ning menetlusosaliste esitatud menetlusdokumentidega tutvumine ja kliendile edastamine kokku 30 minutit), so tasuga kokku 360 eurot, sh käiemaks 60 eurot. Arvel nr 1509050 näidatud ajakulu loeb kohus põhjendatuks 1 h ja 30 minuti ulatuses (so kaebaja esitatud menetlusdokumendiga tutvumine, kompromissettepaneku edastamine kaebajale, menetlusdokumentidega tutvumine ja edastamine kliendile). so tasuga kokku 270 eurot, sh käibemaks 45 eurot. Kohus oli juba varem märkinud, et jääb ebaselges, miks arendaja ise ei oska enda dokumente esitada või neid lahti selgitada, esmalt oli vajalik saada kohtul EÕK –ga seotult selged seisukohad ja asjaolud ehitamise ja dokumentatsiooni kohta, need saanuks esitada õigusnõustaja abita ja ebaselgeks jäi ka vajadus selgitada projektdokumente nn ekspertide abiga, see on venitanud ja üle koormanud EÕK menetlust ja saanuks korda ilma õigusabi käsitamata. Seetõttu tuleb kaebajalt kolmanda isiku kasuks välja mõista menetluskulud kokku summas 5775 (sh käibemaks) eurot. /allkirjastatud digitaalselt/ Karin Kalmiste Kohtunik OSALISELT TÜHISTATUD KOHTUOTSUSEGA TALLINNA RINGKONNAKOHTU 15.11.2018 28