KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tartu Ringkonnakohus Kohtukoosseis Viivi Tomson, Andra Pärsimägi, Kersti Kerstna-Vaks Otsuse tegemise aeg ja koht 9. november 2018, Tartu Tsiviilasja number 2-15

§ 656

lg 2 teise lause alusel menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu ja saata asi uueks läbivaatamiseks maakohtule eelmenetluse staadiumist. Apellatsioonkaebus kuulub rahuldamisele ringkonnakohtu otsuses toodud põhjendustel.

1. Hagi on esitatud korteriomandi XXX Kohtla-Järvel kaasomanikelt elamu haldus- ja kommunaalkulude väljamõistmiseks. Elamus on kokku neli korteriomandit. Hagi esitamise ajal
2. septembril 2015 ei olnud korteriomanikud korteriühistut asutanud. Hagi on esitanud samas elamus asuva teise korteriomandi omanik L. Dronikova, kes tugineb seejuures asjaolule, et ta on korteriomanike otsusega valitud valitsejaks. Asjas on kaasatud kolmanda isikuna kolmas 5 korteriomanik Z. Sinitsõna. Mõlemad kostjad ja kolmas isik on kohtumenetluses vaidlustanud hageja väited enda valitsejaks nimetamise kohta.

§ 392

lg 1 p 6 kohaselt tuleb kohtul eelmenetluse käigus muuhulgas selgitada välja, kes on menetlusosalised. Ringkonnakohus leiab, et maakohus ei ole seda ülesannet täitnud. Maakohtu otsusest on võimalik aru saada, et maakohus käsitles hagejat Ringi 2 elamu valitsejana. Hagi esitamise ajal oli elamu valitsejal õigus kõigi korteriomanike nimel esitada kohtus ja kohtuväliselt nõudeid korteriomanike otsusega volitatud ulatuses KOS § 21 lg 2 p 5 kohaselt. Riigikohus on leidnud, et valitsejal võib KOS § 21 lg 2 p-st 5 tulenevalt olla õigus ka oma nimel hagi esitada (tsiviilasi nr 3-2-1-132-05 p 10). Samuti on Riigikohus tunnistanud valitseja õigust korteriomanike ühiste asjade puhul sisse nõuda nõudeid ja esitada neid kohtus kõigi korteriomanike nimel, olles seejuures kõigi korteriomanike esindaja (tsiviilasi nr 3-2-1146-10). Maakohus ei ole pööranud tähelepanu küsimusele, kas hageja on soovinud esitada hagi valitsejana enda nimel või korteriomanike nimel. Asja lahendama asudes on selle õige lahendamise eeldusena vajalik esmalt tuvastada, kelle hagi alusel vaidlust lahendatakse.

1. oktoobri 2015 hagiavaldusest nähtuvalt on hagi esitatud L. Dronikova nimelt. Hagiavalduse on allkirjastanud hageja lepinguline esindaja (I kd lk 17-19). 20.oktoobril 2015 jättis maakohus hagiavalduse käiguta ja andis hagejale tähtaja puuduste kõrvaldamiseks. Määruse kohaselt käsitles maakohus hagejat KoÜ Ringi (lühend ringkonnakohtule ebaselge) valitsejana korteriomanike esindajana ja kohustas hagejat esitama dokumendid oma esindusõiguse tõendamiseks. Hageja esitas seejärel maakohtule Ringi 2 korteriomanike
2. oktoobri 2015 otsuse hageja nimetamiseks KoÜ Ringi 2 esindajaks kohtuvaidluses korteri nr 2 kaasomanike vastu koos edasivolitamise õigusega. Maakohus võttis seejärel hagi menetlusse, nimetades hagejaks KoÜ Ringi 2 majavalitseja L. Dronikova füüsilise isikuna ja rahuldas hagi kostjate vastu tema kasuks. Ringkonnakohus märgib, et maakohtu käsitlus hagejast ei ole kooskõlas hageja poolt kohtule esitatud dokumentidega. Korteriomanike
3. oktoobri 2015 otsuse kohaselt volitasid korteriomanikud L. Dronikovat esitama hagi korteriomanike esindajana ja mitte valitsejana. Samas on hagiavalduse allkirjastanud lepinguline esindaja, kes
4. juuli 2015 volikirja (I kd lk 38) kohaselt on volitatud esindama üksnes Ringi 2 kahte korteriomanikku (sh L. Dronikovat) ja mitte Ringi 2 valitsejat. Seega on asjas ebaselged ka hagiavalduse allkirjastanud A. Kuusk volitused.
5. Järgmiseks on maakohus asja otsustamisel ja hagi rahuldamisel jätnud tähelepanuta, et hagi esitamise ajal kehtinud korteriomandiseadus kaotas alates
6. jaanuarist 2018 kehtivuse. Alates sellest ajast reguleerib korteriomandite majandamisega seotud küsimusi korteriomandi- ja korteriühistuseadus (KrtS). KrtS § 66 lg 2 alusel lähevad korteriomanike ühisuse õigused ja kohustused üle korteriühistule. Kuna maakohus tegi asjas otsuse pärast seaduse muutumist, pidanuks maakohus kontrollima, kas arvestades vaidluse asjaolusid ei ole alates
7. jaanuarist 2018 õigeks hagejaks Ringi 2 elamus seaduse alusel moodustatud korteriühistu ja maakohus ei saanud hagi rahuldada füüsilise isiku L. Dronikova kasuks. KrtS § 66 lg 3 kohaselt kui korteriomanikud on nimetanud valitseja kuni käesoleva seaduse jõustumiseni kehtinud korteriomandiseaduse tähenduses, loetakse füüsilisest isikust valitseja korteriühistu juhatuse liikmeks. Registriandmetel ei ole L. Dronikovat Kohtla-Järve linn, Ringi tn 2 korteriühistu juhatuse liikmena registrisse kantud. Registrist on näha, et
8. septembril 2018 on registripidaja teinud eitava kandemääruse, kuna puudused olid kõrvaldamata. KrtS § 24 lg 4 kohaselt juhatuse puudumisel juhivad ja esindavad korteriomanikud korteriühistut ühiselt. Sellisel juhul tuleb korteriomanikel määrata korteriühistu esindaja kohtumenetluseks. 6 KrtS § 22 lg 3 kohaselt korteriomanikul ei ole hääleõigust juhul kui otsustatakse temaga õigusvaidluse pidamist ning selles õigusvaidluses korteriühistu esindaja määramist.
9. Ringkonnakohus peab vajalikuks märkida, et maakohtu otsus on täielikult põhjendamata osas, milles maakohus asus seisukohale, et L. Dronikoval olid hagi esitamiseks valitseja õigused. Maakohus möönis ka ise, et hageja ei ole tõendanud, et ta informeeris teisi korteriomanikke koosolekutest, kus päevakorras oli valitseja valimine, asudes seejärel vastuoluliselt seisukohale, et kuigi kostjad ja kolmas isik ei ela Ringi 2 elamus, on ka neil kohustus hoida korras korteriomandi reaalosa ja kaasomandi osa. Selline kohustus ei muuda olematuks kostjate väiteid, et neid valimiskoosolekutest ei teavitatud. Maakohtul tuleb asja uuel arutamisel võtta seisukoht kostjate vastuväidete osas, et korteriomanike
10. juuli 2015 korduskoosoleku otsus uue majavanema valimises ja korteriüüri tõstmiseks ei ole neile siduv.
11. Kuna maakohtu poolne menetlusnormi rikkumine on niivõrd ulatuslik ja kostjad korteriomandi kaasomanikena on vältimatud kaaskostjad, siis peab ringkonnakohus põhjendatuks tühistada maakohtu otsus tervikuna (

§ 656lg 4).

Vastav taotlus on ka apellatsioonkaebuses esitatud. Asja uuel läbivaatamisel peab maakohus võtma seisukoha hageja ja teda esindava isiku (isikute) osas. Kontrollida tuleb ka hageja senise lepingulise esindaja A. Kuuse esindusõigust. Maakohtul tuleb ka arvestada, et alates 1. jaanuarist 2018 kuuluvad korteriomandi ja kaasomandi asjad läbivaatamisele hagita menetluses (

§ 613lg 1 p 1).

14. Menetluskulude jaotuse määrab kindlaks maakohus asja uuel läbivaatamisel. /allkirjastatud digitaalselt/ Andra Pärsimägi /allkirjastatud digitaalselt/ Viivi Tomson 7 /allkirjastatud digitaalselt/ Kersti Kerstna-Vaks