Obsah (13)

§ 113§ 217§ 218§ 219§ 14§§ 77§ 8§ 76§ 116§ 188§ 189§ 111§ 110

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Kohtunik Kohtuotsuse avalikult teatavaks tegemise aeg ja koht Tsiviilasja number Tsiviilasi Hagihind Menetlusosalised ja nende esindajad Menetluse liik Harju Maa

§ 113lg 1 II lauses ettenähtud ulatuses.

Kohtu põhjendused

1. Vaidlus puudub järgmiste asjaolude üle: - Hageja ostjana ning kostja müüjana sõlmisid 11.11.2015 korteriomandi nr xxx asukohaga xxx müügilepingu, hageja soovis korterit elamiseks. - Korteriomand on hagejale üle antud ja hageja on kostjale tasunud korteriomandi müügihinna, - Hageja teavitas kostjat korteris xxx avastatud puudusest (hallitus eluruumides) telefoni teel ning lisas fotod 05.12.2015 e-kirjale. - Hageja tellis ehitusmükoloogilise ekspertiisi, mille viis 22.12.2015 läbi ekspert J O. Ekspert koostas 25.01.2016 ekspertiisi akti nr
2. - Hageja põeb alates
3. a xxx, mis nõuab pidevat ravimite tarvitamist ning arsti külastamist.
4. Lepingutingimuste vastavus 3 Võlaõigusseaduse (

) § 208 lg 1 kohaselt kohustub asja müügilepinguga müüja andma ostjale üle olemasoleva, valmistatava või müüja poolt tulevikus omandatava asja ning tegema võimalikuks omandi ülemineku ostjale, ostja aga kohustub müüjale tasuma asja ostuhinna rahas ja võtma asja vastu.

§ 217

lg 1 kohaselt peab ostjale üle antav asi vastama lepingutingimustele, eelkõige koguse, kvaliteedi, liigi kirjelduse ja pakendi osas.

§ 218

lg 1 kohaselt vastutab müüja asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui mittevastavus on olemas juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko ülemineku ajal ostjale, isegi kui mittevastavus ilmneb hiljem. 12.

§ 217

lg 1 järgi peab ostjale üleantav asi vastama lepingutingimustele muu hulgas kvaliteedi osas.

§-de 100, 101 ja 218 lg 1 järgi on just asja lepingutingimustele mittevastavus aluseks müüja võimalikule vastutusele. Seega on asja lahendamisel esmalt oluline küsimus, kas kostja (müüja) on rikkunud pooltevahelist müügilepingut, andes üle lepingutingimustele mittevastava asja.

§ 217

lg 2 p 1 järgi ei vasta asi muu hulgas lepingutingimustele, kui sellel ei ole kokkulepitud omadusi.

§ 217

lg 2 p 2 järgi ei vasta müüdud asi lepingutingimustele lisaks ka siis, kui asi ei sobi otstarbeks, milleks ostja seda vajab või milleks seda liiki asju tavaliselt kasutatakse. Müügilepinguga on hageja väljendanud oma soovi omandada elementaarsetele elamistingimustele vastav eluruum. Müügilepingu p 2.1.5 nähtuvalt ei ole korteriomandil mingeid müüjale teadaolevaid varjatuid puudusi, millest müüja ei ole ostjale teatanud või mida ostja ei saanud märgata ülevaatuse teostamisel. 13. Ülaltoodud sätete mõtte kohaselt ei vasta korter muu hulgas lepingutingimustele, kui see ei sobi otstarbeks, milleks ostja seda vajab ja mida müüja lepingu sõlmimise ajal teadis või pidi teadma. Asjas ei ole ka vaidlust selle üle, et hageja soovis osta korteri seal elamiseks, aga mitte muul eesmärgil ning et kostja oli hagejate sellisest eesmärgist teadlik. Seega leiab kohus, et ilma hallituseta korterit võib lugeda nii elementaarsete elutingimuste hulka kuuluvaks müügilepingu tähenduses kui ka korteri lepingujärgse kasutamise eelduseks. Hallituse olemasolu tõttu korteris tuleb seetõttu lugeda asja lepingutingimustele mittevastavateks

§ 217lg 2 p 1 tähenduses.

Seda, et korteris oli hallitus, kui hageja selle ostis, on leidnud tõendamist hageja enda ehitusmükoloogilise ekspertiisi, mille viis 22.12.2015 läbi J O. 25.01.2016 (akti nr 201603), so sisuliselt vaid mõne päev rohkem kui kuu pärast müügilepingu sõlmimist (11.11.2015) ehk mõistliku aja jooksul pärast asjas ostmist hageja poolt. 14. Isegi kui

§ 217

lg 2 p 1 mõttes puudus eelkirjeldatud kokkulepe müügieseme omaduste kohta, on tuvastatud asjaoludel alust järeldada, et liigniiskusest tekkinud hallitus kujutas endast müügieseme lepingutingimustele mittevastavust

§ 217lg 2 p 2 ja § 77 lg 1 mõttes.

Korteri kasutamine elamiseks eeldab selle mõistliku elamisväärsete tingimuste olemasolu, mida saab pidada elamu tavalise kasutamise eelduseks. Kui see võimalus täielikult või osaliselt puudub, on tegemist

§ 217lg 2 p-s 2 nimetatud lepingueseme puudusega.

Kui ostetud eluruum elementaarsetele tingimustele ei vasta, tuleb seda pidada lepingueseme mittevastavuseks lepingutingimustele, kui pooled ei ole lepingueseme omadusi detailselt kokku leppinud või on eraldi kokku leppinud, et eluruum ei pea mõnele elementaarsele elutingimusele vastama. 15. Praegusel juhul nähtu ei lepingust ega ühestki muust tõendist, et kostja oleks hagejat lepingueelsete läbirääkimiste käigus teavitanud sellest, et korteris võib selle asukoha 4 (viimane korrus, nurgapeale korter) või elamu vanuse tõttu (ehitatud 1978), või et pooled oleksid müügilepingus kokku leppinud selles, et korteris ei ole piisav õhutus või niiskuse ära juhtimine tagatud. Seega leiab kohus, et hallituse olemasolu kujutas endast lepingutingimustele mittevastavust

§ 217lg 2 p 2 ja § 77 lg 1 alusel.

Teiseks ei piira

§ 218lg 4 müüja vastutust varjatud puuduste eest.

Kohtul on alust järeldada, et praegusel juhul oli tegemist varjatud puudusega, arvestades sj seda, et ostjaks oli eraisik, kellel ei olnud kohustust asja üle vaadata (

§ 219

). Kohtu arvates ei mõjuta, st ega välista müüja vastutust ka see, et ostja ei kaasanud ostuprotsessi inimest, kes on vastava ala kogemusega ning ostja ei pea eeldama, et talle antakse üle lepingutingimustele mittevastav asi, ega üldjuhul palkama selleks asjatundjat. 16. Müüja vastutus müügieseme lepingutingimustele mittevastavuse eest on piiratud seda rohkem, mida rohkem on müüja müügieset puudutavat olulist negatiivset teavet lepingueelsetel läbirääkimistel ostjale avaldanud. Oluliste asjaolude avalikustamise kohustus tuleneb ka mh

§ 14lg-st 2 ja tsiviilseadustiku üldosa seaduse §-st 95.

Arvestades käesoleval juhul müüja avalikustatud teavet tervikuna (vt lepingu p 2.1.5), võib järeldada, et hageja oleks pidanud

§ 218

lg 4 mõttes korteri puudusest teadma vaid juhul, kui eriteadmisteta isik pidi avalikustatud info põhjal aru saama, et müügiesemel esineb vaidlusalune puudus (liigniiskusest tingitud hallitus). Vastupidisel juhul tuleb eeldada, et tegemist on varjatud puudusega, mille eest vastutab

§ 218lg 1 järgi müüja.

17. Kohtu arvates ei anna kostja põhjendused alust järeldada, et hageja oleks vähemalt pidanud teadma liigniiskuse võimalikkusest

§ 218lg 4 mõttes.

Müüjal ei ole küll kohustust kontrollida, kas ja millised puudused (hallitus) müügiesemel on, kui aga puudused ilmnevad, siis tuleb müüjal arvestada sellega, et eelkõige vastutab puuduste eest

§ 218

lg 1 järgi tema, kui pooled ei ole kokku leppinud teisiti või müüja ei ole sõnaselgelt müügilepingu sõlmimisel avalikustanud, et tal puudub informatsioon asja seisundi kohta. Kuna hageja tellitud ekspertiisist (I kd lk 11-12, akti koostaja J O) nähtuvalt on varasemalt hallitust (kostja poolt) kõrvaldatud või üritatud kõrvaldada, siis ei ole eluliselt usutav, et kostja ei teadnud esinevast probleemist. Hagejale ei saa aga ette heita ostetava korteri ülevaatuse käigus ripplaeplaatide eemaldamata jätmist ning köögimööbli seinast eemale tirimata jätmist, mis kohtu hinnangul ei ole tavapärane korteri ostmise ülevaatamisel.

1. Kohus määras asjas ekspertiisi (20.03.2018 kohtule esitatud ehitustehnilisest ekspertiisist (töö nr RTE 64/18, xxx; II kd lk 2-13). Ekspertiisiaktist nähtub, et kuigi suhtelise õhuniiskuse ja temperatuuri kontrollimise hetkel oli köögis, vannitoas ja elutoas õhutemperatuur ja õhuniiskus normi piires ning vastas elementaarsetele elamistingimustele, siis õhu suhtelise niiskuse tõus köögi välisseina piirkonnas, akende ümbrused ja rõduukse alusel äärel oli üle 70%RH, mis on soodne hallitusseente kolooniate tekkeks. Akti kohaselt oli vannitoas puudulik ventilatsioon, mis tingib ripplae aluses piirkonnas (kuhu kumuleerub õhuniiskus) soodsa keskkonna hallitusseente arenguks. Aktist nähtub, et orgaaniliste ainete suur hulk korteri erinevate materjalide ja esemete pindadel (köögi kappides, mööbliesemete taga ja välispinnal, köögi ripplae all, vannitoa nurkades, vannitoa ripplae all, tubade nurkades jm) on soodne kasvupiirkond hallitusseentele ning ruumiõhu mikrobioloogilise mõõdistuse tulemused näitavad, et köögis hallitusseente osakeste hulk on 185-200PMÜ/m3 on kõrgenenud näitaja, vannitoas on vastav näit 510 PMÜ/m3, mida loetakse kõrgeks hallitusseente kontsentratsiooniks. Ekspertiisi nähtuvalt, ohustab bioloogiliste ühendite piirkontsentratsioon nõrgenenud immuunsussüsteemiga inimeste tervist ning seega ei vasta sisekliima antud elementaarsetele elamistingimustele. Seega kinnitas ekspertiis 5 hallitusseente olemasolu korteris, mis oli kinnitust leidnud ka hageja enda poolt esitatud asjatundja J. O arvamusega.
2. Eeltoodust tulenevalt ning lähtuvalt

§§ 77

, 100, 101, 208 lg 1, 2017 lg 1, lg 2 p 1, p 2, 219 leiab kohus, et 11.11.2015 hageja poolt ostetud ning kostja poolt müüdud korteriomand asukohaga xxx ei vasta lepingutingimustele ning esinevad olulised puudused lepingueseme kvaliteedis ning seega on kostja müünud hagejale puudustega asja. 20. Lepingust taganemine, otsuse täitmise kord

§ 8

lg 2 järgi on leping täitmiseks kohustuslik.

§ 76

lg 1, 2 järgi tuleb kohustus täita vastavalt lepingule.

76 lg 1, 2 ja § 101 lg 1 p 4 alusel on võlgnikul kohustus lepingut täita ning selle kohustuse rikkumise korral on võlausaldajal õigus lepingust taganeda või see üles öelda. 21.

§ 116

lg 1 kohaselt võib lepingupool lepingust taganeda, kui teine lepingupool on lepingust tulenevat kohustust oluliselt rikkunud (oluline lepingurikkumine).

§ 188

lg 1 kohaselt taganeb lepingupool lepingust taganemisavalduse tegemisega teisele lepingupoolele.

§ 189

lg 1 kohaselt võib lepingust taganemise korral kumbki lepingupool nõuda tema poolt lepingu alusel üleantu tagastamist ning saadud viljade ja muu kasu väljaandmist, kui ta tagastab kõik üleantu. Taganemisest tulenevad kohustused peavad lepingupooled täitma üheaegselt, kusjuures vastavalt kohaldatakse käesoleva seaduse §-s 111 sätestatut. 22. Hageja leiab, et on 05.02.2016.a kostjale edastatud e-kirjaga teinud ka tehingust taganemise avalduse, millega kostja nõustunud ei ole. Kostja väidab, et hagejal puudus lepingust taganemise õigus, kuna ta ei andnud kostjale puuduste kõrvaldamiseks täiendavat tähtaega.

§ 116

lg 2 p 5 sätestab, et oluliseks lepingurikkumiseks loetakse olukord, kus teine lepingupool ei täida oma ükskõik millist kohustus § 114 nimetatud täiendava tähtaja jooksul või teatab, et ta selle tähtaja jooksul kohustust ei täida.

§ 116

lg 4 kohaselt võib pool lepingust täiendavat tähtaega andmata taganeda, kui rikuti selle paragrahvi 2 punktis 2 nimetatud kohustust või kui teine pool teatab, et ta oma kohustust ei täida. 23. Kuna kostja teatas hagejale 14.12.2015 e-kirjas, et ei soovi osaleda probleemi lahendamisel, siis kohtu hinnangul on täidetud

§ 116

lg 4 tingimused ning täiendava tähtaja andmine lepingust taganemisel ei ole vajalik ning seega on kostja rikkunud lepingut oluliselt § 116 lg 2 p 5 mõttes. Eeltoodust tulenevalt on leiab kohus, et hageja on tõendatud müügilepingust taganemise avalduse kui tahteavalduse esitamist kostjale ja et see oli põhjendatud ja lubatud TsÜS § 69, § 75 ja

§ 188lg 1, 116 lg 2 p 5, § 116 lg 4, § 101 lg 1 p 4 mõttes.

24.

§ 189

lg 1 sätestab, et lepingust taganemise korral võib kumbki lepingupool nõuda tema poolt lepingu alusel üleantu tagastamist ning saadud viljade ja muu kasu väljaandmist, kui ta tagastab kõik üleantu. Taganemisest tulenevad kohustused peavad lepingupooled täitma üheaegselt, kusjuures vastavalt kohaldatakse käesoleva seaduse §-s 111 sätestatut.

§ 111

lg 1 kohaselt, kui lepingupooltel on lepingust tulenevad vastastikused kohustused (vastastikune leping), võib üks lepingupool oma kohustuse täitmisest keelduda, kuni teine lepingupool on oma kohustuse täitnud, täitmist pakkunud või andnud täitmiseks 6 tagatise või on kinnitanud, et ta kohustuse täidab.

§ 111

lg 7 sätestab, et kui võlausaldaja nõuab võlgnikult kohtus kohustuse täitmist ja võlgnik täitmisest käesoleva paragrahvi lõike 1 või 4 alusel keeldub, kohaldatakse käesoleva seaduse § 110 lõikes 5 sätestatut.

§ 110

lg 5 sätestab, et kui võlausaldaja nõuab võlgnikult kohtus kohustuse täitmist ja võlgnik täitmisest käesoleva paragrahvi alusel keeldub, teeb kohus otsuse, millega võlgnikku kohustakse otsust täitma üksnes juhul, kui võlausaldaja on oma kohustuse tema suhtes täitnud või võlgnik on täitmise vastuvõtmisega sattunud viivitusse.. Riigikohus on leidnud, et

§ 110lg 5 järgse otsuse tegemine tähendab menetluslikult otsuse täitmise viisi kindlaksmääramist Ts

MS § 445 lg 1 järgi. (vt Riigikohtu otsus 3-2-129-06 p 27, 3-2-1-57-11 p 38).

1. Kostja soovis määrata kindlaks otsuse täitmise korra selliselt, et kui hagi kuulub rahuldamisele, siis tuleb määrata kindlaks otsuse täitmise viis ja rahuldada hagi üksnes tingimusel, et hageja on kostjale korteriomandi asukohaga xxx, omandi tagasi kandnud ja andnud nõusoleku kinnistusosakonna registriossa nr xxx kantud kinnistu teise jakku uue omanikukande tegemiseks, millega kantakse kinnistu nr xxx omanikuna kinnistusraamatusse K P.
2. Kohus leiab, et kostja taotlus on põhjendatud. Kuivõrd kinnistusraamatu kAte tegemiseks, kustumiseks on vajalik kinnistusraamatusse kantud isiku antud juhul hageja tahteavaldus, siis puudutab kande kustutamine ja uue tegemine puudutab nii nagu soovib kostja, hagejat, mistõttu on vaja reguleerida otsuse täitmise korras ka see, et jõustunud lahend asendab hageja vastavasisulist tahteavaldust. Märgitu on kooskõlas TsÜS § 68 lg 5, mis sätestab, et kui isik on kohustatud tegema kindla sisuga tahteavalduse, asendab tahteavaldust jõustunud või viivitamata täitmisele kuuluv kohtulahend, millega isikut kohustatakse sellist tahteavaldust andma.
3. Kokkuvõtlikult leiab kohus, et TsÜS § 69, § 75 lg 1, § 76 lg 1, 2, 77, 100, 101 lg 1 p 4, 189 lg 1, § 208 lg 1, 217 lg 1, lg 2 p 1, p 2, 219, 189 lg 1 on hagejal õigus nõuda kostjalt müügilepingu alusel üleantu tagastamist ja hageja hagi kostja vastu tuleb rahuldada. Kooskõlas

§ 189lg 1, § 111 lg 1, 7, § 110 lg 5, Ts

ÜS § 68 lg 5 ning TsMS § 445 lg 1 tuleb kindlaks määrata otsuse täitmise viis järgmiselt: K Pl on kohustus tagastada R Kile 47 000 € tingimusel, et R K annab nõusoleku K Ple Harju Maakohtu kinnistusosakonna registriosa nr xxx teise jakku R K´i kohta tehtud omaniku kande kustutamiseks ja uue omanikukande tegemiseks, millega kantakse kinnistu nr xxx omanikuna kinnistusraamatusse K P. Jõustunud kohtulahend asendab R K´i eelnimetatud tahteavaldust.

1. Mis puudutab hageja poolt 11.06.2018, 25.06.2018 kohtule esitatud e-kirju, siis nendest nähtub hageja arvamus selle kohta, kas märgitud rahasumma 47 000 € eest on võimalik midagi osta, et hinnad on tõusnud ning et ta on nõus eemaldama ise hallitust, mille võiks tasuda kostja, samuti arvamus selle kohta, et kas talle ostetakse korter 47 000 € jne, kuid ei oma tähtsust asja sisulisel lahendmisel.
2. Pooled võivad sõlmida kuni asjas tehtava lahendi jõustumiseni kompromissi. Tsiviilasja hinna kindlaksmääramine 7
3. TsMS § 442 lg 2 p 51 kohaselt märgitakse kohtuotsuse sissejuhatuses tsiviilasja hind. Tulenevalt TsMS § 122 lg 1 ja § 123 on käesoleva tsiviilasja hinnaks 47000 eurot. Menetluskulude jaotamine
4. TsMS § 162 lg 1 kohaselt kannab hagimenetluses kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Käesolevas tsiviilasjas rahuldas kohus hageja hagi, mistõttu tuleb jätta poolte menetluskulud kostja kanda.
5. TsMS § 174 lg 1 kohaselt määrab menetluskulude rahalise suuruse menetluskulude jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks asja menetlev kohus samas tsiviilasjas, millega seoses kulud tekkisid. Kohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks ka siis, kui menetlusosalised ei esita menetluskulude kindlaksmääramise taotlust, võttes aluseks menetluskulude nimekirja või tsiviilasja materjalid. TsMS § 138 lg 1 kohaselt on menetluskulud menetlusosaliste kohtukulud ja kohtuvälised kulud. Kohtukulud on TsMS § 138 lg 2 kohaselt muuhulgas riigilõiv ning asja läbivaatamise kulud.
6. TsMS § 175 lg 1 sätestab, kui menetlusosaline peab menetluskulude jaotust kindlaksmäärava kohtulahendi kohaselt kandma teist menetlusosalist esindanud lepingulise esindaja kulud, mõistab kohus kulud välja põhjendatud ja vajalikus ulatuses. Lepinguline esindaja on menetlusosalist menetluses esindav advokaat või muu esindaja käesoleva seadustiku §-s 218 sätestatu kohaselt.
8. mai 2017 kohtumäärusega rahuldas kohus hageja menetlusabi taotluse osaliselt ning vabastas hagiavalduse esitamisel tasumisele kuuluvas riigilõivust summas 600 eurot tasumisest ning kohustas tasuma 400 eurot riigilõivu.
9. Kohus määras kindlaks hageja menetluskulud. R K on kasutanud juriidilist abi riigi õigusabi korras 8,5 tunni ulatuses, kogusummas 426 eurot (II kd, t/l 42-43).
10. Eeltoodud kulud on põhjendatud ning tõendatud. Kuivõrd kohus rahuldas hagi, siis peab kostja riigi tuludesse kandma 426 eurot õigusabikulude eest ning 200 eurot riigilõivu eest ning 840 eurot ekspertiisitasu kokku 1466 eurot (426+200+840) eurot ning 400 eurot riigilõivu hagejale.
11. TsMS § 179 lg 5 järgi kohtulahendi kohaselt raha riigituludesse tasumiseks kohustatud isik peab lahendi täitma jõustumisest alates 15 päeva jooksul, välja arvatud juhul, kui lahend kuulub viivitamatule täitmisele või kui lahend näeb ette teistsuguse tähtaja. Kohus hoiatab kostjat, et käesolev lahend võidakse tulenevalt TsMS § 179 lg-st 6 sundtäitmisele saata, kui kohustatud isik ei ole lahendit täitnud jõustumisest alates 15 päeva jooksul.
12. TsMS § 179 lg 9 sätestab, et nõude tasumisega viivitamise korral tuleb tasuda menetluskulude tasumiseks kohustava lahendi jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses. Kohus märgib seda ka menetluskulude väljamõistmise lahendis. Seega märgib kohus menetluskulude kindlaksmääramise lahendis, et 15 päeva möödumisel otsuse jõustumisest kuni otsuse täitmiseni tuleb kostjal tasuda riigile hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt viivist võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses. 8
13. TsMS § 179 lg 4 sätestab, et riigi kasuks menetluskulude, mis ei ole tekkinud riigi osalemisest kohtus menetlusosalisena, väljamõistmise lahendi ärakirja saadab kohus pärast lahendi jõustumist viivitamata valdkonna eest vastutava ministri käskkirjaga määratud asutusele.
14. TsMS § 178 lg-st 1 tulenevalt saab hüvitatavate menetluskulude suurust vaidlustada selle kohtulahendi peale edasi kaevates, kui koos menetluskulude jaotusega määrati kindlaks hüvitatavate menetluskulude suurus. TsMS § 178 lg 2 kohaselt võib menetluskulude kindlaksmääramise peale edasi kaevata menetluskulude hüvitamiseks õigustatud või menetluskulusid kandma kohustatud isik, kui vaidlustatav menetluskulude summa ületab 200 eurot. TsMS § 178 lg 4 sätestab, et menetluskulude kindlaksmääramise vaidlustamisel tekkinud kulusid ei hüvitata. /allkirjastatud digitaalselt/ Mai Grauberg Kohtunik 9