Obsah (9)

§ 272§ 238§ 654§ 210§ 477§ 460§ 174§ 175§ 171

KOHTUMÄÄRUS Kohus Tartu Ringkonnakohus Kohtukoosseis Üllar Roostoja, Kersti Kerstna-Vaks, Kai Kullerkupp Määruse tegemise aeg ja koht 18. september 2018, Tartu Tsiviilasja number 2-17-1914 Tsiviilasi

§-s 211 sätestatud korras (õigusjärglasel on kinnisasja võõrandamise korral õigus ja vastaspoole taotlusel kohustus astuda menetlusse omandi ülemineku ajast alates poolena senise poole asemel), kuid Farmada Invest OÜ ei ole soovinud astuda antud menetlusse (III kd, tl 26) ja puudutatud isikutest ei ole keegi vastavat taotlust esitanud, teeb kohus lahendi Valmar Kuhhi suhtes. Samas on Farmada Invest OÜ teavitanud kohut, et ta on teadlik antud menetluse asjaoludest ning peab vajalikuks kütteseadme omandiõiguse tuvastamist ja kütteseadmele kestva juurdepääsu võimaldamist.

1. Kohus jättis rahuldamata avaldajate taotluse eriteadmistega isiku Kaspar Tennokese tunnistajana ülekuulamiseks, eesmärgiga tõendada asjaolu, et vaidlusalune kütteseade koos kõigi oma osadega on korteriomanike ühiseks kasutamiseks vajalik ning et kütteseadme eemaldamine ei ole ilma negatiivsete tagajärgedeta võimalik. Kohus leidis, et nimetatud asjaolu kohta juba piisavalt tõendeid esitatud, eeskätt on Kaspar Tennokese eriteadmistega isikuna andnud sellekohase arvamuse (II kd, tl 78-112). MÄÄRUSKAEBUSE ESITAJA TAOTLUS JA PÕHJENDUSED
2. Mindreks Grupp OÜ (määruskaebuse esitaja) esitas maakohtu määruse peale määruskaebuse, milles palub maakohtu määrus tühistada täies ulatuses ning teha uus määrus, millega jätta avaldus rahuldamata. Menetluskulud palub määruskaebuse esitaja jätta avaldajate kanda. 13.
3. Kohus on jätnud arusaamatult ja vääralt arvestamata, et kütteseade on määruskaebuse esitaja omandis, mistõttu ei saa olla tegemist kaasomandi esemega. Ajal, mil arendaja küttekeha korterisse paigaldas, oli see kolmanda isiku omandis ega saanud seetõttu KOS § 1 lg 2 alusel kaasomandi esemeks muutuda. Olukorras, kus ehitisega on ühendatud selline kolmandale isikule kuuluv asi ja kolmas isik omandab ühe korteriomandi, ei muuda see asja omandit. Asjast ei saa seeläbi ei korteriomandi 6 reaal- ega kaasomandi osa, vaid asi jääb jätkuvalt eraldiseisvalt vallasasjana isiku omandisse, kelle omandis see on kogu aeg olnud. Kui on tuvastatud, et omandiõigus asjale on määruskaebuse esitajal, siis selle tasuta määramisel kolmandate isikute omandisse rikutakse määruskaebuse esitaja õigust saada üleantava asja eest raha (asi omandati samuti raha eest). Ei saa olla olukorda, kus hinnaline seade tuleb lihtsalt tasuta üle anda ja asja omanikul ei ole tema omandi osas ei sõnaõigust ega õigus saada asja eest raha. Kohus ei selgita, kuidas sellisel juhul kajastub raha eest omandatud asja staatus (tasuta üleandmine) määruskaebuse esitaja kui äriühingu raamatupidamises ja mis see endaga kaasa toob (maksukohustus, kahjum). 13.
4. Maakohus tugines ainult avaldajate eksperdiarvamusele, mitte määruskaebuse esitaja esitatud eksperdiarvamusele. Sealjuures ei olnud avaldajate esitatud eksperdiarvamusega tõendatud avaldajate seisukohad, et vaidlusalune kütteseade koos kõigi oma osadega on korteriomanike ühiseks kasutamiseks vajalik ning et kütteseadme eemaldamine ei ole ilma negatiivsete tagajärgedega võimalik. Nordest Ekspert OÜ 20.03.2017 aruanne sellist järeldust ei sisalda. Seetõttu taotlesid avaldajad ka ise täiendavalt oma eeltoodud väidete tõendamiseks Kaspar Tennokese tunnistajana ülekuulamist. Ainsana tõendas määruskaebuse esitaja esitatud eksperdiarvamus, s.o AIT-Nord OÜ 11.01.2018 tõend, et kütteseadet on võimalik süsteemist lahti ühendada ja lahtiühendamine on võimalik ilma kinnisasja kahjustamata. Kohus ei põhjenda, miks ta jättis selle eksperdiarvamuse kui tõendi asjas arvestamata. Põhjendatud ei ole käsitada soojuspumpa soojussõlme või keskküttetorustiku kui terviku osana. Puudutatud isikud tõendasid, et soojuspump kui soojusallikas moodustab keskküttetorustikust ja soojussõlmest eraldiseisva osa, mida saab eraldada ning kinnisasjalt teisaldada. See tähendab, et korteriomanikud saavad ühendada nende kaasomandisse kuuluvasse küttetorustikuga soovi korral muu soojusallika (nt keskküttekatla). Kuna asjas on tõendatud, et vaidlusalust kütteseadet saab eraldada ehitist või eraldatavat asja oluliselt kahjustamata, siis ei kuulunud TsÜS § 55 lg 1 kohaldamisele ja kohus tugines sellele alusetult. 13.
5. Määruskaebuse esitaja vaidleb vastu ka menetluskulude rahalisele suurusele ja väljamõistmisele solidaarselt kolmelt puudutatud isikult, kusjuures kahelt ülejäänud puudutatud isikult on jäetud menetluskulud välja mõistmata. Tegemist oli hagita menetlusega, mis ei olnud õiguslikult keerukas ega eeldanud tingimata advokaadi õigusteenuse kasutamist ning kus reeglina jäetakse menetluskulud avaldajate endi kanda. Sarnaselt on teiste avaldajate menetluskulude näol tegemist ülemäärase ja ebavajaliku kuluga. Kokku on avaldajad esitanud 60,2 tunni osas advokaatide tööd esimeses astmes, tunnitasu 156,12 eurot. Kaebaja leiab, et selline kulu on täiesti ebamõistlik, põhjendamatu ja ebavajalik. Sealjuures tunnitasu, mis Riigikohtu praktika kohaselt on tunnustatud mitte üle 120 euro. Maakohus vaid vähendas ajakulu minimaalselt. PUUDUTATUD ISIKUTE SEISUKOHAD
6. Avaldajad palusid jätta määruskaebuse rahuldamata ja maakohtu määrus muutmata. Avaldajad esitasid taotluse nõuda määruskaebuse esitajalt välja tekstifailid, milles on koostatud 20.05.2016 müügileping (II kd, tl 148-150) ja 31.10.2016 taganemisavaldus (II kd, tl 151). Samuti paluvad avaldaja kuulata tunnistajana üle eriteadmistega Kaspar Tennokese. 7 14.
7. Avaldajad leiavad, et puudutatud isikud I, III ja IV ei vaidle vastu, et kaasomandis on küttesüsteemi paisupaak (maakohtu määruse resolutsiooni p 4 kolmas taane). Sellega, et kütteseade kuulub korteriomanike kaasomandisse, on olnud nõus ka puudutatud isik II (II kd, tl 129) ja puudutatud isik V (17.11.2017 e-kiri). Sisuliselt on kõik puudutatud isikud vähemalt selles osas avalduse õigeks võtnud ja määruskaebust ei saa juba ainuüksi eeltoodud põhjustel vähemalt selles osas rahuldada. 14.
8. Maakohus on õigesti leidnud, et kütteseade on tervikuna korteriomanike (menetlusosaliste) kaasomandis. Maakohus tuvastas, et kütteseade teenindab korteriomanditeks jagatud kinnistut ning et kütteseadme kasutusotstarve ei ulatu väljapoole kinnistut. Samuti on maakohus õigesti tuvastanud kütteseadme paiknemise osaliselt korteri nr M1 reaalosa piires ja osaliselt kinnistu maal. Määruses viidatakse õigesti sellelegi, et kütteseade täidab lisaks kütmise funktsioonile ka kinnistu soojatarbeveega varustamise funktsiooni. Määruskaebuses ei ole nimetatud asjaolusid vaidlustatud. 14.
9. Määruskaebuse esitaja leiab, et kuivõrd kütteseade kuulub väidetavalt Mindreks Grupp OÜ-le, siis ei saa see (korteriomandi- ja korteriühistuseadus) KrtS § 4 lg 4 järgi olla korteriomanike kaasomand. Maakohus on teinud asjakohased viited Riigikohtu lahenditele asjades 3-2-1-107-15 ja 3-2-1-15514, kust tuleneb, et korteriomandite ühiseks kasutamiseks vajalikud seadmed on korteriomandite omanike kaasomandis ja seda vaatamata sellele, et need läbivad korteriomandi reaalosa. Maakohtu viidatud lahendis 3-2-1-86-14, p 18 on seejuures sõnaselgelt märgitud, et kliima tagamiseks vajalik kütteseade on ehitise oluline osa. Samamoodi on ka tarbeveesüsteem korteriomandite omanike kaasomandis (maakohtu viidatud lahend asjas 3-2-1-107-15, p 13). Avaldajad viitavad siinkohal täiendavalt ka Riigikohtu lahenditele asjades 3-2-1-144-08, p 13 ja 3-2-1-111-04, p 18, mille kohaselt ka näiteks elamu kütmiseks vajalik soojussõlm on ehitise oluline osa ja korteriomandite omanike kaasomandis. Põhjendatud ei ole määruskaebuses märgitu, et kuna kütteseadme osaks olev soojuspump ei juhi soojusenergiat, ei saa see Riigikohtu praktika järgi olla kaasomandis. Seadus ei näe ette, kaasomandisse kuuluvad ainult sellised seadmed, mille kaudu soojusenergia liigub, vaid kaasomandis võivad olla ka need seadmed, millega soojusenergiat toodetakse. Ühiseks kasutamiseks vajalikud on mõlemad ühtmoodi, moodustades funktsionaalse terviku. Eeltoodust tulenevalt on maakohus õigesti leidnud, et vaidlusalune kütteseade on ehitise ja seeläbi ka kinnistu oluline osa, mistõttu see ei saa TsÜS § 53 lg 2 järgi olla erinevate isikute omandis. Maakohus on õigesti kohaldanud AÕS § 107 lõiget 3, mille kohaselt kui vallasasi ühendatakse maatükiga sel viisil, et ta muutub maatüki oluliseks osaks, laieneb maatüki omand maatükiga ühendatud asjale. Järelikult on kütteseade korteriomanike kaasomandis. 14.
10. Maakohus on õigesti leidnud, et kuna kütteseadme paigaldamisega kinnistule on kütteseade muutunud kinnistu oluliseks osaks seaduse alusel, ei ole väidetav omandireservatsioonikokkulepe asjakohane. Korteriomanike omand kütteseadmele on tekkinud seaduse alusel ja vastupidine oleks vastuolus TsÜS § 53 lg-s 2 ja § 55 lg-s 1 sätestatuga. 14.
11. Avaldajad on maakohtus vaidlustanud omandireservatsiooniga müügilepingu ja lepingust taganemise avalduse ehtsuse, millele tuginedes väidetakse määruskaebuses kütteseadme kuulumist puudutatud isikule I. Maakohtus on avaldajad taotlenud dokumentide võltsituse tõendamiseks tekstifailide esitamist. Juhuks, kui ringkonnakohus leiab, et antud tõenditel on asjas tähtsust, taotlevad avaldajad käesolevaga viidatud dokumentide väljanõudmist ringkonnakohtu poolt. 14.
12. Põhjendamatu on määruskaebuse esitaja etteheide, et maakohus oleks pidanud analüüsima kütteseadme eest tasumist. Maakohus ei ole märkinud, nagu pidanukski puudutatud isik I 8 kütteseadme kellelegi üle andma tasuta. Maakohtu määrusest tuleneb sisuliselt õigesti, et asjaolu, et pankrotistunud XX kinnistu arendaja Doneright OÜ (pankrotis) (puudutatud isik II) ei ole kütteseadme müüjale (puudutatud isik I) väidetavalt kütteseadme eest täies ulatuses tasunud, on puudutatud isiku I ja puudutatud isiku II vaheline lepinguline vaidlusküsimus, mis ei puuduta korteriomanike omandiõigust kütteseadmele ja mis lahendatakse eraldiseisvalt Doneright OÜ (pankrotis) pankrotimenetluses (tsiviilasi nr 2-17-401). Puudutatud isik I on seejuures ise esitanud menetlusse tõendid, mille kohaselt ta on Doneright OÜ (pankrotis) pankrotimenetluses võlausaldaja ja esitanud pankrotimenetlusse oma nõuded (II kd tl 33 jj). Vara välistamise taotlust ei ole puudutatud isik I aga pankrotimenetluses esitanud, mis omakorda räägib vastu väitele, nagu olnuks poolte vahel omandireservatsioonikokkulepe. Pealegi avaldajad viitavad, et korteriomanikud on arendajale kütteseadme eest ostuhinna osana juba tasunud. Tõendatud on isegi konkreetne rahaliikumine (I kd tl 92, 96, 6-7). 14.
13. Maakohus ei ole tõendeid hinnates menetlusõigusnorme rikkunud, AIT-Nord OÜ tõendil ei ole asjas tähtsust. AIT-Nord OÜ tõend ei lükka ümber seda, et kütteseade on projekteeritud ja rajatud kõneksoleva kinnistu teenindamiseks kütte ja soojatarbeveega ning see ongi asjas oluline. Ebaõige on etteheide, et maakohus ei ole nimetatud tõendiga arvestamata jätmist põhjendanud. Maakohus on märkinud, et ei saa arvestada üksnes teoreetilise tehnilise võimalusega küttesüsteemi eri osasid (sh soojuspump) eemaldada ja asendada. AIT-Nord tõend ei ole käsitletav asjatundja arvamusena, sest dokumendist ei selgu selle koostanud isik ning dokument ei ole selle koostanud isiku poolt allkirjastatud. Seega saab seda hinnata vaid dokumentaalse tõendina

§ 272lg 1 järgi.

Puudutatud isik I ei ole dokumendi koostajat nimetanud ega taotlenud tema ülekuulamist tunnistajana. Eeltoodud põhjustel on avaldajad maakohtus taotlenud tõendi arvestamata jätmist ebausaldusväärsuse tõttu

§ 238

lg 5 teise lause alusel ja jäävad selle juurde ka ringkonnakohtus, kui ringkonnakohus peaks dokumendis märgitu sisu asja lahendamisel asjassepuutuvaks pidama. 14.

1. Kuna puudutatud isik I esitas maakohtu menetluses AIT-Nord tõendi, mille kohaselt on väidetavalt kütteseadme eemaldamine kinnistul tehniliselt võimalik, esitasid avaldajad maakohtus sellele vastuseks taotluse kuulata üle tunnistajana eriteadmistega isik Kaspar Tennokese, et tõendada vastupidist. Juhuks, kui ringkonnakohus leiab, et asjatundja ülekuulamine võib olla kütteseadme omandiõiguse tuvastamisel asjakohane, taotlevad avaldajad käesolevaga asjatundja ülekuulamist. 14.
2. Juhuks, kui kohus leiab, et kütteseade ei moodusta kinnistu olulist osa ega ole sel alusel korteriomandite kaasomandis, jäävad avaldajad maakohtus esitatud alternatiivse käsitluse juurde, mille kohaselt avaldajad on omandanud kütteseadmest kaasomandiosa tehinguliselt ning sõltumata puudutatud isiku I ja puudutatud isiku II suhetest on avaldajad heausksed omanikud. 14.
3. Määruskaebuses ei ole esitatud eraldi vastuväiteid maakohtu resolutsiooni p 5 rahuldatud nõudele, mistõttu avaldajad ei pea selles osas vajalikuks oma maakohtus esitatud seisukohti siinkohal üle korrata.
4. Doneright OÜ (pankrotis) pankrotihaldur Indrek Lepsoo ei nõustu määruskaebusega ning vaidleb sellele vastu. Maakohtu määrus on seaduslik ja põhjendatud ning puudub alus määruse tühistamiseks. Halduri hinnangul on kohus õigesti leidnud ja veenvalt põhjendanud, et vaidlusalune kütteseade kuulub kõigile korteriomanikele, olles korteriomanike kaasomandis ning sellest tulenevalt õigesti rahuldanud ka avaldajate taotluse kütteseadmele kestva juurdepääsu 9 võimaldamiseks. Määruskaebuses esitatud väited õigusnormide ebaõige kohaldamise osas on halduri hinnangul põhjendamatud ega anna alust maakohtu määruse tühistamiseks.
5. Marika Laisaar ei pea esitatud kaebust põhjendatuks ning palus jätta maakohtu määrus muutmata. RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
6. Ringkonnakohus leiab, et määruskaebus tuleb jätta rahuldamata ja maakohtu määrus muutmata. Määruskaebuses esitatud väited ei anna alust maakohtu otsuse tühistamiseks. Ringkonnakohus nõustub maakohtu määruse põhjendustega ning kooskõlas

§ 654lg-ga 6 ja §-ga 659 ei pea vajalikuks neid kõiki korrata.

Määruskaebuse rahuldamata jätmise tõttu jätab ringkonnakohus rahuldamata avaldajate taotluse nõuda määruskaebuse esitajalt välja tekstifailid, milles on koostatud 20.05.2016 müügileping (II kd, tl 148-150) ja 31.10.2016 taganemisavaldus (II kd, tl 151). Samuti ei pea ringkonnakohus vajalikuks kuulata tunnistajana üle Kaspar Tennokese. 18. Avaldajad teavitasid ringkonnakohut enne määruskaebuse lahendamist (03.09.2018), et puudutatud isikule I (Mindreks Grupp OÜ) kuulunud korter M1 vaidlusalusel kinnistul on võõrandatud uuele omanikule OÜ Post Aestas. Kinnistusregistriossa on kantud vastuväide selle kohta, et kütteseadme omandiõigus on käesolevas asjas vaidluse all. Ringkonnakohus leiab, et nimetatu ei mõjuta iseenesest käesoleva tsiviilasja menetlust (

§ 210

lg 2,

§ 477lg 1).

Kinnistusraamatusse kantud vastuväite (AÕS § 63 lg 1 p 2) kaudu on tagatud õigusjärglase teadlikkus käimas olevast tsiviilkohtumenetlusest ning tehtav lahend kehtib seega ka mitteeluruumi uue omaniku suhtes (

§ 460lg 1). 19. Maakohus asus seisukohale, et vaidlusalune kütteseade on muutunud korterelamu kui ehitise oluliseks osaks (Ts

ÜS § 54 lg 1 ja § 55 lg 1). Määruskaebuse esitaja leiab, et kuivõrd kütteseade on määruskaebuse esitaja omandis, ei saa olla tegemist kaasomandi esemega. Määruskaebuse esitaja selgitas, et müüs kütteseadme arendajale Doneright OÜ-le (pankrotis) omandireservatsiooniga, mistõttu ei saanud kütteseade muutuda kaasomandi esemeks (KOS § 1 lg 2). Ringkonnakohus ei nõustu määruskaebuse esitajaga, et kütteseade ei saanud muutuda ehitise oluliseks osaks seetõttu, et määruskaebuse esitaja oli kütteseadme kui vallasasja omanik. Maakohus on siinjuures õigesti viidanud AÕS § 107 lg-le 3, mille kohaselt, kui vallasasi ühendatakse maatükiga sel viisil, et ta muutub maatüki oluliseks osaks, laieneb maatüki omand maatükiga ühendatud asjale. Sama sätte lg 5 kohaselt, kui omand asjale lõpeb vastavalt § 107 1.–

1. lõikele, lõpevad ka muud asja koormanud õigused, sealhulgas lõpeb ka omandireservatsioon (vt ka P. Varul jt. Asjaõigusseadus II. Komm vlj. Juura. 2014, § 107, lk 477). Õige on maakohtu poolt selgitatu, et vallasasja ühendamisel kinnisasjaga AÕS § 107 lg 3 mõttes tekib maatüki omanikul seega koormatistevaba omand kõigi tema maatükiga ühendatud vallasasjade suhtes, s.o kustuvad kolmandate isikute õigused, sh omandireservatsioon varasema vallasasja suhtes. Järelikult ei takista ega välista asjaolu, et kütteseade müüdi ostjale (Doneright OÜ-le (pankrotis)) omandireservatsiooniga, vallasasja ehitisse paigaldamise korral selle muutumist ehitise oluliseks osaks.
2. Põhjendatud ei ole määruskaebuses maakohtule tehtud etteheited, mille kohaselt ei ole maakohus selgitanud, kuidas sellisel juhul kajastub raha eest omandatud asja staatus (tasuta üleandmine) määruskaebuse esitaja raamatupidamises ja mida see endaga kaasa toob. 10 Ringkonnakohus leiab, et vallasasja muutumine kinnisasja oluliseks osaks ei ole asja tasuta üleandmine. Asjade füüsiline ühendamine, millega võivad kaasneda muudatused omandisuhetes, ei ole käsitatav mitte tehingu, vaid reaalaktina. Määruskaebuse esitajal on jätkuvalt Doneright OÜ (pankrotis) vastu müügilepingust (II kd, tl 148-150) tulenevad nõuded. Lisaks ei ole kohtul kohustust selgitada menetlusosalisele, kuidas oma raamatupidamist korraldada.
3. Asjas on sisuline vaidlus selle üle, kas kütteseade (soojuspump) on korterelamusse ja seda teenindavale kinnistule paigaldamise tulemusena muutunud ehitise oluliseks osaks, mis ei saa TsÜS § 53 lõike 2 järgi olla kellegi teise kui ehitise (kinnisasja) omanike omandis. Määruskaebuse esitaja on seisukohal, et avaldajate esitatud Nordest Ekspert OÜ eksperdiarvamusega ei ole tõendatud, et vaidlusalune kütteseade koos kõigi oma osadega on korteriomanike ühiseks kasutamiseks vajalik ning et kütteseadme eemaldamine ei ole ilma negatiivsete tagajärgedega võimalik. Määruskaebuse esitaja on vastukaaluks märkinud, et AITNord OÜ eksperdiarvamusest tuleneb, et kütteseadet on võimalik süsteemist lahti ühendada ilma kinnisasja kahjustamata. Maakohus märkis õigesti, et korterelamu ise on ehitisena kinnisasja oluline osa TsÜS § 54 lg 1 mõttes. TsÜS § 55 lg 1 kohaselt on ehitise olulised osad asjad, millest see on ehitatud või mis on sellega püsivalt ühendatud ja mida ei saa eraldada ehitist või eraldatavat asja oluliselt kahjustamata.
4. Ringkonnakohus nõustub maakohtu põhjendustega, et kütteseadme kinnisasja olulise osana määratlemine sõltub sellest, kas seade paigaldatakse eesmärgiga muuta see ehitise kui funktsionaalse terviku osaks, et panna see igapäevaselt teenima ehitise eesmärgipärase kasutamise huve. Seega ei oma ringkonnakohtu hinnangul tähtsust niivõrd see, kas ja kui lihtsasti on kütteseade füüsiliselt ehitisest eemaldatav/lahti ühendatav, vaid see, millise eesmärgiga on kütteseade paigaldatud. Esemete kinnisasja või ehitise oluliste osadena määratlemine sõltub olulisel määral selle isiku kavatsusest ja tahtest, kelle tegevuse tulemusena ühendamine toimus. Samas on oluline ka asjaolu, kas köetavad ruumid on eesmärgipäraselt kasutatavad (eluruumidena) ka juhul, kui kütteseade eemaldatakse. Hävimise ja olulise muutumise all ei tule mõista mitte üksnes seda, kas seadmeid on võimalik füüsiliselt tervena ehitisest eemaldada, vaid ka seda, kas hoone (elamu) ilma tervikliku küttesüsteemita on kohaselt ja eesmärgipäraselt kasutatav. Ringkonnakohtu hinnangul on üldteada, et Eesti kliimas ei saa eluruume pidada kohaselt ja eesmärgipäraselt kasutatavaks ilma toimiva küttesüsteemi olemasoluta. Nordest Ekspert OÜ ekspertarvamusest nähtub, et XX ehitusprojekti kohaselt oli hoone kütteks kavandatud elektriküte soojuspump-lahendusena (õhkvesisoojuspump) ja radiaatorküttel (II kd, tl 80). Eeltoodust tulenevalt ei oma vallasasja ehitise olulise osaks saamisel peamist tähtsust asjaolu, kas kütteseadet on võimalik soojussõlmest lahti ühendada või isegi see, kas seda on võimalik lahti ühendada kinnisasja kahjustamata. Määruskaebuse esitaja esitatud AIT Nord OÜ ekspertarvamusega on tõendatud üksnes see, et kinnisasjast on võimalik kütteseade lahti võtta ilma kinnisasja füüsiliselt kahjustamata. Samas ei tulene nimetatud ekspertarvamusest, et kütteseade ei oleks paigaldatud eesmärgiga teenida ehitise eesmärgipärase kasutamise huve.
5. Maakohtu määruse tühistamise ega muutmise aluseks ei ole määruskaebuses toodud etteheide, mille kohaselt jättis maakohus arvestamata AIT Nord OÜ ekspertarvamusega ega ole sellega arvestamata jätmist põhjendanud. AIT Nord OÜ ekspertarvamus tõendab üksnes, et kütteseade on füüsiliselt ehitisest eemaldatav ning mitte seda, et kütteseadet ei paigaldatud püsiva eesmärgiga tagada elamu funktsionaalse kasutamise võimalikkus. 11 Põhjendatud ei ole ka etteheited, nagu oleks maakohus jätnud arvestamata Riigikohtu praktikaga. Korteriomandi eseme reaalosa on KOS § 2 lg 1 esimese lause järgi piiritletud eluruumid või mitteeluruumid ning nende juurde kuuluvad hooneosad, mida on võimalik eraldi kasutada ning mida saab muuta, kõrvaldada või lisada kaasomandit või teise korteriomaniku õigusi kahjustamata või hoone välist kuju muutmata. KOS § 2 lg 2 kohaselt ei ole korteriomandi eseme reaalosa ehitis ja selle osad ega ehitise püsimiseks või ohutuse tagamiseks või korteriomanike ühiseks kasutamiseks vajalikud seadmed, ka siis, kui need asuvad korteriomandi eseme reaalosa piires. Kaasomandi esemeks on korteriomandiseaduse tähenduses KOS § 1 lg 2 järgi maatükk ning ehitise osad ja seadmed, mis KOS § 2 lg 2 järgi ei kuulu ühegi korteriomandi reaalosa hulka ega ole kolmanda isiku omandis.
6. Riigikohus on oma praktikas mh leidnud, et korterisisene elektrisüsteem on korteriomandi reaalosaks, kuivõrd see on teiste korteriomanike õigusi kahjustamata kortermaja üldisest elektrisüsteemist eraldatav (Riigikohtu
7. mai 2018 otsus tsiviilasjas nr 2-16-8344, p 11). Kuivõrd käesolevas asjas mõjutaks kütteseadme eemaldamine kõiki korteriomanikke, s.o kõik jääksid kütteta, siis ei ole eeltoodud Riigikohtu käsitlust arvestades tegemist määruskaebuse esitajale kuuluva mitteeluruumi reaalosaga. Samuti on Riigikohus 21.10.2015 otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-107-15 p-s 13 märkinud, et korteriomandite omanike kaasomandis on ka korteriomandite ühiseks kasutamiseks vajalikud seadmed, mis on üks tervik ega saa olla jaotatud osadeks. Näiteks on kolleegium varem leidnud, et KOS-i eelviidatud sätetest tulenevalt on elamu ühiseks kasutamiseks vajalikud ühiskommunikatsioonid (nt keskküttetorustikud) korteriomanike kaasomandis vaatamata sellele, et need läbivad korteriomandi reaalosa (Riigikohtu 27.03.2015 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-155-14, p 12). Sarnaselt on kolleegium leidnud ka seda, et korteriomandite omanike kaasomandis on korterelamu soojussõlm (Riigikohtu 13.04.2009 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-144-08, p 13) ning vähemalt üldjuhul ka kanalisatsiooni- ja tarbeveesüsteem (Riigikohtu 11.12.2013 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-129-13, p-d 45 ja 48). Juhindudes eelviidatust tuleb pidada vaidlusalust kütteseadet koos kõigi oma osadega ehitise oluliseks osaks ning seega ka korteriomanike kaasomandisse kuuluvaks.
8. Eraldi on määruskaebuse esitaja toonud menetluse jooksul välja, et soojuspump ei ole korteriomandite ühiseks kasutamiseks vajalik. Määruskaebuse esitaja on viidanud seejuures Riigikohtu lahenditele nr 3-2-1-111-04 ja 3-2-1-144-08, nimelt, et Riigikohtu praktikast ei tulene, et kui soojussõlm ja keskküttetorustik on korteriomanike kaasomandis, on kaasomandis ka soojuspump (soojusallikas). Ringkonnakohus määruskaebuse esitaja väidetega ei nõustu. Nimelt ei tulene määruskaebuse esitaja viidatud Riigikohtu lahenditest ka seda, et soojuspump ei oleks korteriomanike kaasomandis. Samuti ei nõustu ringkonnakohus, et soojuspump ei ole korteriomandite ühiseks kasutamiseks vajalik. Üksnes asjaolu, et kortermaja on võimalik liita alternatiivsete soojusallikatega, ei tähenda, et juba kortermajaga ühendatud kütteseade, mille eesmärgiks oli tagada korterite kütmine, ei kuuluks korteriomanike kaasomandisse. Samuti on asjakohatu määruskaebuse esitaja menetluses 20.03.2017 toodud väide, et kuna Riigikohus leidis, et 29.10.2014 otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-86-14, et alajaam ei ole ehitise oluline osa, siis ei ole ka käesolevas asjas kütteseade ehitise oluline osa. Nimelt oli viidatud Riigikohtu lahendis tegemist olukorraga, kus vaidlusalune alajaam varustas elektriga ka konkreetse kinnisasja piiridest väljaspool asuvaid ehitisi. Käesolevas asjas varustab kütteseade soojaga üksnes kütteseadmega samal kinnisasjal asuvat korterelamut. Eeltoodule tuginedes tuleb jätta määruskaebus rahuldamata ja maakohtu määrus muutmata. 12
9. Määruskaebuse esitaja vaidlustab maakohtu kindlaks määratud menetluskulude rahalist suurust. Maakohus mõistis solidaarselt määruskaebuse esitajalt, Indrek Mutsolt ja Taivi Mutsolt avaldajate kasuks välja menetluskulud 6807 eurot (

§ 174

lg 1,

§ 175lg 1.

26.

1. Määruskaebuse esitaja heidab maakohtule ette, et maakohus vähendas avaldajate esindaja ajakulu üksnes minimaalselt. Määruskaebuse esitaja on seisukohal, et kuivõrd käesolevas tsiviilasi lahendatakse hagita menetluse sätete kohaselt, siis on väljamõistetud menetluskulu ebamõistlikult suur. Ringkonnakohus määruskaebuse esitajaga ei nõustu. Ainuüksi asjaolu, et asi lahendatakse hagita menetluses, ei tähenda, et tegemist oleks keskmisest vähem keeruka tsiviilasjaga. Maakohus on hinnanud, et tegemist oli tavapärasest hagita asjast keskmisest keerukama asjaga. Ringkonnakohus leiab, et arvestades toimiku mahtu ning seisukohtade ja tõendite hulka, tuleb maakohtu hinnanguga nõustuda. Ringkonnakohus selgitab, et menetluskulude rahalise suuruse kindlaksmääramine on kohtu kaalutlusotsus. Kohtul on lai kaalutlusruum lepingulise esindaja kulude põhjendatuse ja vajalikkuse hindamisel, kusjuures kohus peab kaalutlusotsust ka põhjendama. Järelikult saab ringkonnakohus maakohtu kaalutlusotsusesse sekkuda üksnes juhul, kui ringkonnakohus tuvastab, et maakohus on väljunud diskretsioonipiiridest või teinud kaalutlusvigu (Riigikohtu 10.02.2016 määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-177-15, p 13). Määruskaebuse esitaja ei ole toonud välja ning ka ringkonnakohus ei tuvastanud, et maakohus oleks menetluskulude suuruse määramisel väljunud diskretsioonipiiridest või teinud kaalutlusvigu. 26.
2. Lisaks on määruskaebuse esitaja seisukohal, et avaldajate lepingulise esindaja tunnitasu 156 eurot on liiga kõrge. Riigikohus on 11.02.2015 määruses tsiviilasjas nr 3-2-1-115-14 p s 14 selgitanud, et menetlusosalise esindajakulude põhjendatuse ja vajalikkuse hindamisel tuleb

§ 175

lg 1 alusel lisaks esindamisele kulunud ajale hinnata ka ühe tööühiku hinna, s.o esindaja tunnitasu põhjendatust ja vajalikkust. Üldjuhul ei saa pidada põhjendatuks ja vajalikuks menetlusosalise lepingulise esindaja tunnitasu, mis ületab oluliselt keskmist sarnase õigusteenuse eest makstavat tasu. /…/ Lepingulise esindaja tunnitasu põhjendatust ja vajalikkust tuleb hinnata igas kohtuasjas eraldi. Avaldajaid esindas käesolevas asjas vandeadvokaat. Praktikas on vandeadvokaatide tunnitasud kohtule esitatavate dokumentide kohaselt üldjuhul vahemikus 120-160 eurot. Riigikohus on oma praktikas aktsepteerinud tunnitasu suurusena 156,25 eurot tunnis (koos käibemaksuga), 153 eurot tunnis (käibemaksuta) ja 170 eurot tunnis (ilma käibemaksuta) (vt RKTKm 01.10.2013, 3-2-1-91-13, p 13; RKTKm 11.02.2015, 3-2-1-115-14, p 14 ja 27.02.2017, 3-2-1-159-16, p 24). Muuhulgas viitas Riigikohus oma lahendis nr 3-2-1-115-14 (p 14), et ajakirjanduses avaldatu kohaselt oli juba 2008. aastal advokaadi keskmine tunnitasu 127,82 eurot ning see on aastatega eelduslikult tõusnud. Eeltoodule tuginedes ei ületa ringkonnakohtu hinnangul avaldajate lepingulise esindaja tunnitasu oluliselt keskmist sarnase õigusteenuse eest makstavat tasu. Seega lähtus maakohus põhjendatult avaldajate esindaja tunnihinnast 156 eurot. Seega tuleb jätta määruskaebus rahuldamata osas, milles vaidlustatakse menetluskulude suuruse kindlaksmääramist. 27. Määruskaebuse rahuldamata jätmise tõttu jäävad menetluskulud

§ 171lg 1 alusel määruskaebuse esitaja kanda.

13 Avaldajate esitatud menetluskulude nimekirja kohaselt kulus avaldajate lepingulisel esindajal määruskaebemenetluses kokku 9,9 tundi, s.o Mindreks Grupp OÜ menetluskulude nimekirja analüüs, klientide teavitamine, teade kohtule (0,4 h), maakohtu määruse analüüs ja e-kiri klientidele (0,5 h), määruskaebuse analüüs (1 h), vastuse koostamine määruskaebusele (6,8 h), suhtlus pankrotihalduriga, vastuse täiendamine ja kohtule edastamine (0,3 h), teiste menetlusosaliste seisukohtade ja maakohtu määruse analüüs (0,1 h), kohtumääruse analüüs ja klientide teavitamine (0,2 h), menetluskulude nimekirja koostamine (0,6 h). Avaldajate lepingulise esindaja tunnihinnaks on märgitud 130 eurot ilma käibemaksuta, s.o 156 eurot käibemaksuga. Ringkonnakohus leiab, et avaldajate õigusabile kulunud menetluskulud on põhjendatud üksnes osaliselt. Kuivõrd määruskaebemenetluses tuli avaldajatel esitada üksnes vastus määruskaebusele, milles avaldajad nõustusid maakohtu määrusega ning jäid oma varasematele seisukohtadele, ei ole ringkonnakohtu hinnangul 9,9 tunni ulatuses õigusabi vajalik ja põhjendatud. Samuti ei ole põhjendatud ja vajalik kulu õigusabi osutamisel selliste toimingute eest, mis puudutab erinevate dokumentidega/määruste tutvumist ja kirjade saatmist. Ringkonnakohus leiab, et määruskaebuse analüüs on sisuliselt hõlmatud määruskaebusele vastuse koostamisega. Ringkonnakohus on lisaks seisukohal, et põhjendamatu on avaldajate lepingulise esindaja ajakulu menetluskulude nimekirja koostamise osas. Ka Riigikohus on 06.05.2015 määruses tsiviilasjas nr 3-2-1-4-15 p-s 13 selgitanud, et kuna menetluskulude avalduse ja nimekirja koostamine ei nõua õigusalaseid eriteadmisi ja need saab kohtule esitada ka menetlusosaline ise ilma lepingulise esindajata, ei ole tegemist põhjendatud ja vajalike kuludega

§ 175lg 1 mõttes.

Eeltoodule tuginedes leiab ringkonnakohus, et põhjendatud ja vajalik on avaldajate õigusabi kulu 7 tunni ulatuses. Seega tuleb määruskaebuse esitajalt mõista avaldajate kasuks välja 1092 eurot (7 h × 156 eurot). /allkirjastatud digitaalselt/ /allkirjastatud digitaalselt/ /allkirjastatud digitaalselt/ Üllar Roostoja Kersti Kerstna-Vaks Kai Kullerkupp 14