Obsah (8)

§ 115§ 101§ 219§ 217§ 127§ 218§ 65§ 113

2-17-11014 KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel 2-17-11014 Tsiviilasja number Otsuse avalikult teatavaks 14. detsember 2018, kell 15.00 Jõhvi kohtumaja kantselei kaudu tegemise aeg ja koht Kohus Viru Maak

§-s 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses. EDASIKAEBAMISE KORD Kohtuotsuse peale on õigus esitada apellatsioonkaebus Tartu Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul, alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui 5 kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. I HAGEJA NÕUE JA SEISUKOHAD

1. Hagiavalduse kohaselt sõlmisid pooled 26.10.2016 kinnisasja asukohaga xxx ostumüügilepingu. Hageja tasus kostjatele 24 000 eurot. Ostetud kinnisasi ei vastanud ostu ajal lepingutingimustele. Müügilepingu p 2.2.6 kohaselt kinnitasid müüjad/kostjad, et lepingu esemel ei ole mingeid neile teadaolevaid varjatud puuduseid. Ostu-müügilepingu sõlmimisel ei olnud suuremaid vihmahoogusid olnud. Peale esimest suuremat sügist vihmasadu hakkas maja katus vett läbi laskma ja välja tulid kõik katusevead, mida kostja oli hageja eest varjanud. Hageja teatas kostjale I ilmnenud puudustest, ehk lepingutingimuste mittevastavusest ja tegi kostjale ettepaneku puudused kõrvaldada. Kostja I teatas hagejale, et ei hakka mingeid puuduseid kõrvaldama.
2. Et teha kindlaks tekitatud kahju summa tellis hageja OÜ-lt REV Special katusekonstruktsiooni ehitustehnilise seisukorra uuringu ning viimane leidis, et uuritud katuse ehitamise käigus on rikutud ehitusnorme, tööde tegemise traditsioone ja valmistajatehase juhendeid ning katusest on vaja ümber teha ligi 40 m
3. Tööde orienteeruv maksumus on 4600 eurot, millele lisandub käibemaks. Hageja võttis hinnapakkumise ka Masterkate Ehitus Grupp OU-lt, kes hindas teostatava töö hinnaks 9312, 48 eurot. Hageja leiab, et kõik kahju hüvitamise nõude rahuldamise eeldused on olemas. Hageja tugineb

§-le 115 lg 1, 127, 128, 217, 218, 222 ja Riigikohtu lahenditele nr. 3-2-1-156-11 p 19, 3-2-1-5-12 ning palub kostjatelt solidaarselt välja mõista 9312 eurot. Menetluskulud jätta kostjate kanda. II KOSTJATE VASTUS JA SEISUKOHAD

1. Kostjad vaidlevad hagile vastu. Kostjad soetasid kinnistu rohkem kui 10 aastat enne vaidlusalust müügitehingut. Katus remonditi kostjate poolt 2007 juuli-augusti kuus ja remondist on möödunud 10 aastat. Isegi kui eeldada, et katusel olid puudused seoses remondiga, siis leke pidi tekkima vahetult peale remonti ja niiskumise jäljed peavad olema suured ja hästi nähtavad ning maja konstruktsioonid kahjustatud. Hageja esitatud ekspertiisiakt ei anna vastust küsimusele, millal puudus tekkis ja kui kaua eksisteerib. Pole võimalik teha järeldust, et leke tekkis enne müügilepingu sõlmimist. Hageja ei ole esitanud ühtegi tõendit, et leke tekkis enne müügilepingu sõlmimist ja seega ei ole tõendatud hageja väide, et majal olid varjatud puudused.
2. Tõendatud ei ole hageja järeldus, et tegemist on varjatud puudustega. Hageja poolt esitatud tõendid tõendavad seda, et tegemist on puudusega, mis avastati hageja poolt teatud aja möödumisel peale ostu-müügi lepingu sõlmimist ja müüdud asja üleandmist hagejale. Hageja 2 2-17-11014 ei esitanud ühtegi selgitust selle kohta, mis põhjusel ta rajab oma nõude suuruse Masterkate Ehituse Grupp OÜ poolt tehtud kalkulatsioonile ja ei võta arvesse OÜ REV Special hinnangut. Maja katuse puudus ei tähenda seda, et kinnistu täielikult või osaliselt ei vasta lepingu tingimustele. Hindamisakti fotodest tuleneb, et elamu ei kõlba elamiseks, kuna majas teostatakse remonti ja see on lõpetamata. Seega ei saa hageja väita, et ta ostis kinnistu, mille oluline osa on elamiskõlbulik elamu. Hageja ostis elamumaa, mille oluliseks osaks on remondis olev ja elamiseks mittekõlbulik elamumaja. Hagist jääb arusaamatuks, millistele konkreetsetele tingimustele ostetud asi ei vasta. Hagi ei ole tõendatud ja ei kuulu rahuldamisele. III KOHTU PÕHJENDUSED
3. Kohus, tutvunud tsiviilasja materjalidega ja hinnanud tõendeid, leiab et hagi tuleb rahuldada osaliselt. Pooled ei vaidle selle üle, et hageja teatas kostjatele ilmnenud puudustest mõistliku aja jooksul. Hageja on kohtuistungil selgitanud, et avastas puudused novembri keskpaigas ning teavitas puudustest kostjaid. Kostjad sellele vastu vaielnud ei ole. Kuna müügileping sõlmiti 26.10.2016, siis saab järeldada, et hageja on asja lepingutingimustele mittevastavusest teatanud mõistliku aja jooksul võlaõigusseaduse (

) § 220 lg 1 järgi. Hageja väitel tegi ta kostjatele ettepaneku puudused kõrvaldada, kuid kostjad keeldusid. Kostjad sellele vastu vaielnud ei ole. Hageja nõuab kostjatelt solidaarselt kulude hüvitamist, mis tekivad talle maja katuse remontimise vajadusest. Sellise haginõude õiguslikuks aluseks on

§ 115lg 1.

6. Kohus ei nõustu kostjate väitega, et hageja on valinud vale õiguskaitsevahendi, kuna asja lepingutingimustele mittevastavuse korral on ostjal õigus nõuda ostuhinna vähendamist, mitte kahju hüvitamist.

§ 101

lg 2 võimaldab õigustatud poolel valida, milliseid õiguskaitsevahendeid lepingu rikkumisel kasutada. Sama sätte teine lause täpsustab, et igal juhul on õigus nõuda kahju hüvitamist. Hinna alandamist (

§ 101

lg 1 p 5) ja kahju hüvitamist (

§ 101

lg 1 p 3) ei saa pool samadele puudustele tuginedes sama tagajärje kõrvaldamiseks korraga nõuda, kuid millist õiguskaitsevahendit kasutada on kahjustatud poole otsustada. Nõustada ei saa kostjate seisukohaga, et kuna hageja vaatas maja üle kahel korral, siis ei ole tegemist asja lepingutingimustele mittevastavusega. Asja üle vaatamise kohustus on ainult ostjal, kes on sõlminud müügilepingu oma majandus- või kutsetegevuses (

§ 219lg 1).

Hageja puhul see nii ei ole. Müüja (kostjate) vastutust ei mõjuta ka see, et ostja on lepingus kinnitanud, et ta on elamu üle vaadanud ja teadlik selle seisukorrast. Riigikohus on leidnud, et müüja vastutust ei välista ega piira ostja kinnitus müügilepingus, et nad on teadlikud ehitiste seisukorrast (RKTKo 3-2-1-100-15 p 33). 7. Hageja leiab, et tegemist on müügieseme varjatud puudustega, kuna katuse lekked ilmnesid pärast esimesi tugevaid vihmahoogusid. Kostja arvates ei ole selline hageja väide tõendatud.

§ 217

lg 1 kohaselt peab ostjale üle antav asi vastama lepingutingimustele.

§ 217

lg 2 p 1 järgi ei vasta asi lepingutingimustele, kui sellel ei ole kokkulepitud omadusi.

§ 217

lg 2 p 2 järgi ei vasta asi lepingutingimustele, kui kokkuleppe puudumisel asja omaduste kohta ei sobi asi teatud eriliseks otstarbeks, milleks ostja seda vajab ja mida müüja lepingu sõlmimise ajal teadis või pidi teadma, kui ostja võis mõistlikult tugineda müüja erialastele oskustele või teadmistele, muul juhul aga otstarbeks, milleks seda liiki asju tavaliselt kasutatakse. Pooled ei vaidle selle üle, et et kostja müüs hagejale kinnisasja, millel asus kahe korruseline elumaja ning müügilepingus ei olnud kokkulepet elumaja seisukorra kohta. 8. Lepingu rikkumisega põhjustatud kahju hüvitamise nõude rahuldamise esimeseks eelduseks on see, et kostja on lepingut rikkunud (

§ 115lg 1).

Riigikohus on selgitanud, 3 2-17-11014 et kui elamiseks mõeldud lepinguese ei vasta elementaarsetele elamistingimustele, on tegemist eelduslikult lepingueseme puudusega

§ 217

lg 2 p 2 järgi (st tegemist ei ole eritingimustega, milles pooled peavad kokku leppima) ning müüja saab oma vastutuse selle eest välistada üldjuhul üksnes siis, kui ta on puuduse enne müügilepingu sõlmimist ostjale avaldanud (RKTKo 3-2-1-53-17 p 11). Riigikohus on selgitanud, et varjatud puudusteks on lepingutingimustele mittevastavused, mida ostja ei võinud avastada asja temalt eeldatava hoolsusega üldiselt väliselt üle vaadates. Sealjuures saab asjaolust, et võimalikule puudusele viitas spetsialist, järeldada, et tegemist oli varjatud puudusega (RKTKo 2-14-37663 p 13). 9. Vaidlust ei ole selle üle, et kostjad vahetasid 2007 aastal maja katusekatte. Kohus leiab, et elamu katuse lekke näol on tegemist varjatud puudusega (asja lepingutingimustele mittevastavusega)

§ 217lg 2 p 2 alusel.

Lekkiva katusega elumaja ei vasta selle elementaarsele kasutusotstarbele (asi ei kõlba selleks, milleks seda liiki asju tavaliselt kasutatakse). Olukorda ei muuda ka asjaolu, et kostjad majas pidevalt ei elanud, kuna elumaja on mõeldud elamiseks ja peab olema elamiskõlbulik, st säilinud peab olema elumaja otstarbeline toimivus ja kasutatavus. Seda ka olukorras kus kostjad kasutasid maja nn. suvemajana. Poolte vahelist kokkulepet, kus pooled oleksid elumaja omadustes detailselt kokku leppinud või siis kokku leppinud, et elamu ei pea mõnele elementaarsele elutingimusele vastama tuvastatud ei ole.

1. Kohus ei pea usutavaks kostjate väidet, et nad katuse leketest teadlikud ei olnud. Arvestades omaniku staatusest tulenevaid õigusi ja kohustusi, sh. asjaolu, et kostjad olid maja omanikud pikemat aega ja ka katusekatte vahetus teostati üle kümne aasta tagasi, saab eeldada (sõltumata sellest, et müüjad maja igapäevaselt elamiseks ei kasutanud), et kostjad teadsid, või siis vähemalt pidid teadma katusekatte leketest. Katuse lekke näol on tegemist puudusega, mis on hõlpsasti ära tuntav. Eeltoodut kinnitab kostjate väide, et kostja I käis elamus kord kuus ning asjatundja arvamus, mille järgi on katuse lekkekohti parandatud. Puudub mõislik põhjus asuda seisukohale, et lekked tekkisid peale lepingu sõlmimist ning hageja ise on lekke kohti parandanud, st. puudus tulenes ostjast. Eeltoodu põhjal ei nõustu kohus kostjate seisukohaga, et katusekatte lekete tekkimine enne müügilepingu sõlmimist pole tõendatud.
2. Kuna katuse leket ei ole võimalik avastada enne vihmasadu ja see toimus peale lepingu sõlmimist, järeldub sellest, et hageja ei teadnud lepingu sõlmimise ajal puudusest. Maja puudusi ei tee olematuks see, et kinnisasja ostmisel seda remonditi ja remont ei olnud lõppenud. Kuigi tegemist on vana ehitisega, oli selle katusekate vahetatud ning selles ilmnesid lekked. Hageja väidetav kahju on hõlmatud lepingu nõuetekohase täitmise kohustuse kaitseeesmärgiga

§ 127lg 2 mõttes.

Kostjad ei ole väitnud, et tekitatud kahju ei olnud neile ettenähtav (

§ 127lg 3).

Kohtu hinnangul on kostjate poolne lepingu rikkumine põhjuslikus seos kahjuga (

§ 127lg 4).

Kui kostjad ei oleks hagejale müünud puudustega elamut, siis ei oleks hagejal ka vajadust teha kulutusi puuduste kõrvaldamiseks. Müüjal tuleb arvestada sellega, et eelkõige vastutab puuduste eest

§ 218lg 1 järgi tema.

1. Kohus nõustub kostjate seisukohaga, et hageja ei ole põhjendanud ega selgitanud millest tulenevalt on ta puuduse kõrvaldamise maksumuse aluseks võtnud ainult Masterkate Ehituse Grupp OÜ poolt tehtud arvestuse ja jätnud arvestamata OÜ REV Special poolt toodud puuduste kõrvaldamise maksumuse. Hagiavaldusest nähtub, et vajalike tööde osas on hageja lähtunud OÜ REV Special uuringust, kuid kahju hüvitise suurus tuleneb Masterkate Ehituse Grupp OÜ poolt tehtud peaaegu kaks korda suuremast hinnapakkumisest. Kohtu hinnangul tuleb lähtuda OÜ REV Special poolt toodud puuduste kõrvaldamise maksumusest (tl. 46-66), mitte Masterkate Ehituse Grupp OÜ hinnapakkumisest (tl. 68). OÜ REV Special uuringus on konkreetselt välja toodud vajalike tööde maht ja materjalide maksumus koos selgitustega, mis 4 2-17-11014 on vajalikud puuduste kõrvaldamiseks, samas kui on Masterkate Ehituse Grupp OÜ hinnapakkumine eeltoodut ei sisalda.
2. OÜ REV Special on välja toonud, et katuse üldpindala on 95, 4 m2 ja remontida on vaja sellest 40%, samas kui Masterkate Ehituse Grupp OÜ hinnapakkumisest tuleneb, et demonteerimis- ja katusekatte paigaldustööd tuleb teostada kogu katuse, so. 95, 4 m2 ulatuses, st. 100 %. Hageja kahjuks saab olla lekkivate katusekohtade paranduse kulutused, mitte täielikult uue katusekatte paigalduse maksumus. Masterkate Ehituse Grupp OÜ hinnapakkumine sisaldab lisaks lisaelementide (tellingute) demonteerimist ja monteerimist 180 m2 ulatuses, kuid selliste tööde vajalikkust ja sellist mahtu ei nähtu hagiavaldusest ega ka OÜ REV Special uuringust. Nii hagis kui uuringus on märgitud, et vajalik on võtta lahti ja laduda uuesti tellistest korsten 1 meetri ulatuses. Eeltoodu alusel tõendab puuduste kõrvaldamise tegelikku maksumust OÜ REV Special uuring ning hagi tuleb rahuldada seal toodud ulatuses, so. 4600 eurot (lisandub käibemaks). Kuna mõlemad kostjad olid müügilepingus müüjateks, siis on müügilepingu rikkumisest tuleneva kahju hüvitamise nõude osas müüjad solidaarvõlgnikud

§ 65lg 1 mõttes ning kahjuhüvitis tuleb kostjatel välja mõista solidaarselt.

Hagi hind Raha maksmisele suunatud hagi puhul määratakse hagihind nõutava rahasummaga (TsMS § 124). Hageja põhinõudeks oli algselt 9552 eurot, mis on ka hagihinnaks. Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine Asja menetlenud kohus märgib menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses (TsMS § 173 lg 1). Menetluskulude rahalise suuruse määrab menetluskulude jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks asja menetlev kohus samas tsiviilasjas, millega seoses kulud tekkisid (TsMS § 174 lg 1). TsMS § 163 lg 1 kohaselt kannavad hagi osalise rahuldamise korral pooled menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda. Kohus leiab, et kuna hagi põhisisuks oli kostjate poolt hagejale kahju tekitamine, mis leidis tuvastamist, samas kui hagi (kahjuhüvitise nõue) rahuldatakse ca 50 % ulatuses, on kohtu hinnangul õiglane jätta hageja menetluskuludest 50% solidaarselt kostjate kanda. Ülejäänud poolte menetluskulud jäävad poolte endi kanda. Kuna kostjad on solidaarvõlgnikud, siis kannavad nad menetluskulud samuti solidaarselt. Hageja menetluskulud on kokku 1300 eurot (riigilõiv 550 eurot, ekspertiisikulu 240 eurot ja esindaja kulu 510 eurot). TsMS § 175 lg 1 kohaselt peab kohus hindama esindamisele kulunud aega, kuid ka ühe tööühiku hinda, s.o esindaja tunnitasu põhjendatust ja vajalikkust. Hageja esindaja on kulutanud hagi koostamisele 210 (3,5*60) eurot, vastus kohtunõudele 120 (2*60) eurot ja kohtuistung 180 (2*90) eurot käibemaksuta. Riigikohtu senises praktikas on põhjendatud ja vajalikuks peetud tunnihind 150 eurot käibemaksuta (RKTKo 2-16-8344 p 15). Kostjad hageja menetluskuludele vastuväiteid ei esitanud. Kohus leiab arvestades asja sisu ja hageja esindaja koostatud menetlusdokumente ja mahtu, et hageja esindaja tunnihind ja ajakulu on põhjendatud ja vajalik. Seega tuleb kostjatelt solidaarselt hageja kasuks välja mõista 50 % hageja menetluskuludest (1300 : 2 = 650). 5 2-17-11014 TsMS § 177 lg 2 kohaselt märgib kohus menetluskulude kindlaksmääramist taotlenud isiku avalduse alusel menetluskulude kindlaksmääramise lahendis, et hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb tasuda menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist

§ 113lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.

Hageja on vastava taotluse kohtule esitanud. Tarmo Tina Kohtunik /allkirjastatud digitaalselt/ 6