Obsah (4)

§ 7§ 13§ 151§ 2

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tartu Ringkonnakohus Kohtukoosseis Triin Uusen-Nacke, Andra Pärsimägi, Viivi Tomson Otsuse tegemise aeg ja koht 8. oktoober 2018, Tartu Tsiviilasja number 2-17-1

§ 7

lg-test 3 ja 31 vastutab kostja eelmise korteriomaniku poolt tasumata jäänud majandamiskulude ja muude maksete eest, kusjuures oleneb sellest, millises suuruses kohtutäitur talle nõude teatavaks tegi see, kui suures ulatuses võib tal olla tagasinõue eelmise omaniku vastu, kuid nimetatud asjaolu ei piira kostja KÜS § 7 lg 3 järgset vastutust. Kuna endise korteriomaniku võlgnevus hagejale korteriomandi müümisel täitemenetluses oli 1310 eurot 7 senti (I kd tl 21; II kd tl 61-108), siis läks kostjale üle kohustus tasuda korteriühistule 1310 eurot 7 senti. Hooldustasu näol on tegemist korduvate kohustustega tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 154 mõttes. TsÜS § 154 lg 1 kohaselt on korduvate kohustuste täitmise nõude aegumistähtaeg, olenemata sellest, milline on nõude õiguslik alus, kolm aastat iga üksiku 5 kohustuse jaoks. Aegumistähtaeg algab selle kalendriaasta lõppemisest, mil kohustusele vastav nõue muutub sissenõutavaks. Arvestades, et hagi esitati 24.08.2017, on TsÜS § 154 lg 1 alusel aegunud nõuded, mis on tekkinud enne 01.01.2014, s.o kostjal on kohustus tasuda kuni 31.12.

§ 7

lg 3 alusel eelmise korteriomaniku poolt tasumata majandamiskulud ja maksed alates 01.01.

1. Asja materjalide kohaselt oli hagi esitamise ajaks aegumata eelmise korteriomaniku poolt tasumata majandamiskulude võlgnevus summas 948 eurot 65 senti (II kd tl 85-108) ning aegunud oli nõue summas 361 eurot 42 senti (II kd tl 61-84).
2. Ebaõige on maakohtu seisukoht, et kuna kostja on teinud makseid hagejale veebruaris 2016, aprillis 2016, juunis 2016, detsembris 2016 ja jaanuaris 2017 (I kd tl 2017), siis on aegumine TsÜS § 158 alusel katkenud ning hageja nõue ei ole aegunud. Ka sel juhul oleks hageja nõue, arvestades TsÜS § 154 lg-s 1 sätestatut, aegunud osaliselt, mitte aga täielikult. Lisaks leiab ringkonnakohus, et kostjapoolsed maksed veebruaris 2016, aprillis 2016, juunis 2016, detsembris 2016 ja jaanuaris 2017 ei mõjutanud eelmise korteriomaniku poolt tasumata majandamiskulude võlgnevust. Kuigi kostja ei ole ise määranud, millise kohustuse täitmiseks ta makseid tegi, siiski saab asja materjalide põhjal järeldada, et hageja on lugenud VÕS § 88 lg 4 alusel kostjapoolsed maksed kohustuse täitmiseks, mis kostjal tekkis alates ajast, mil ta oli korteriomanik. Nimetatud asjaolu kinnitab see, et hageja on nõudnud hagiavalduses (samuti hilisemas menetluses) kostjalt endise korteriomaniku kuni 01.12.2015 võlgnevuse summas 1310 eurot 7 senti ja võlgnevuse 01.12.2015 kuni 30.06.2017 summas 592 eurot 78 senti väljamõistmist, s.o kostjapoolsed maksed ei ole mõjutanud endise korteriomaniku võlgnevuse suurust. Nähtuvalt asja materjalidest sisaldab endise korteriomaniku võlgnevus kuni 01.01.2015 tasumata maja hoolduse makseid 35 eurot 65 senti kuus (lähtuvalt korteri pindalast 55,7 m2 x hind /tariif 0,64 eurot). Hooldustasu hind 0,85 eurot/1 m2 otsustati KÜ Kadri 13 korteriomanike üldkoosolekul 25.10.2014 kehtestada alates 01.01.2015 ning sellest ajast on olnud maja hoolduse maksed 47 eurot 35 senti kuus.
3. Lisaks eelmise korteriomaniku poolt tasumata majandamiskulude võlgnevusele on hageja nõudnud kostjalt ka nende tasumata majandamiskulude võlgnevust, mis on tekkinud ajal, mil korteriomanikuks oli kostja. Vastavalt kuni 31.12.

§ 13

lg-le 4 on korteriühistu otsused elamu majandamise ja säilitamiseks vajalike toimingute tegemise ning majandamiskulude kandmise kohta kõigile korteriühistu liikmetele kohustuslikud. Majandamiskulud korteriühistuseaduse tähenduses on korteriühistu vajalikud kulud eluruumide ja nende pindala osatähtsusele vastava elamu ja elamu ümbruse osa hoolduseks ja remondiks ning tasu korteriühistu poolt elamu majandamiseks osutatud ja ostetud teenuste eest (sh hooldustasu jne), arvestatuna eluruumi üldpinna ühe ruutmeetri kohta, kui korteriühistu põhikirjas ei sätestata teisiti (KÜS § 151 lg 1). Kuni 31.12.

§ 151

lg 2 järgi loetakse eluruumi hoolduseks töid, millega hoitakse elamu kasutuskõlblikus seisukorras ja tagatakse elamu ümbruse korrashoid. Eluruumi remondiks loetakse ehituskonstruktsioonide, tehnosüsteemide või nende osade paigaldamist, eemaldamist, asendamist või ennistamist. Remondi käigus võib tõsta elamu heakorrataset ning paigaldada täiendavaid seadmeid. 12. Kostja vastuväite kohaselt ei ole hageja tõendanud majandamiskulude võlgnevust, sest aastatel 2016 - 2017 ei ole korteriühistu üldkoosolek kinnitanud majandustegevuse aastakava. Siinkohal ringkonnakohus nõustub maakohtu seisukohaga, et majandustegevuse aastakava kinnitamata jätmine ei vabasta korteriomanikku kuni 31.12.

§ 151lg-s 1 sätestatud majandamiskulude kandmise kohustusest.

Ebaõige on kostja seisukoht, et kuna ei olnud kinnitatud 6 majandustegevuse aastakava, siis saab olla nõude õiguslikuks aluseks käsundita asjaajamise sätted. Nõude õiguslikuks aluseks on kuni 31.12.

§ 13lg 4 ja § 151 lg 1.

Hageja esitatud arvetest (I kd tl 22-42; II kd tl 59-108) nähtuvalt sisaldab kostja vastu esitatud nõue tasumata maja hoolduse makseid 47 eurot 35 senti kuus (lähtuvalt korteri pindalast 55,7 m2 x hind/tariif 0,85 eurot). Hooldustasu hind 0,85 eurot/1 m2 otsustati KÜ Kadri 13 korteriomanike üldkoosolekul 25.10.2014 (I kd tl 162). Hageja poolt esitatud arvestuse kohaselt moodustas kostjale kuulunud korteriomandi hoolduse tasu (mis oli arvestatud lähtudes korteriomandi pindalast ja korteriühistu üldkoosolekul kehtestatud tariifist) perioodil detsember 2015 kuni august 2017 summa 994 eurot 35 senti, millest kostja on tasunud 401 eurot 57 senti. Seega on perioodil detsember 2015 kuni august 2017 kostja võlgnevuseks hageja ees 592 eurot 78 senti (I kd tl 21). Arvestades hagi esitamise ajaks aegumata eelmise korteriomaniku poolt tasumata majandamiskulude võlgnevust summas 948 eurot 65 senti ning kostja poolt korteriomanikuna tasumata majandamiskulude võlgnevust 592 eurot 78 senti, kuulub hagi rahuldamisele osaliselt summas 1541 eurot 43 senti. 13. Kostja on esitanud menetluses tasaarvestuse vastuväite, mille kohaselt on hageja tekitanud kostjale kahju vähemalt summas 1912 eurot 13 senti ning seetõttu on hageja nõue 1902 eurot 85 senti tasarvestuse tõttu lõppenud. Kostja väite kohaselt seisneb kahju järgnevas: 1) korteri omandamine (ostuhind + riigilõiv) 505 eurot; 2) akna vahetamine 189 eurot 22 senti; 3) korteri remondi ettevalmistustööd 250 eurot; 4) elektrienergia tarbimise taastamine 44 eurot 6 senti; 5) vahelae varingu prügi väljavedu 432 eurot; 6) ekspertiisikulu 300 eurot; 7) kindlustusmaksed 124 eurot 60 senti, 8) kinnisomandist loobumise vormistamise kulu 67 eurot 25 eurot (I kd tl 77, 84-98, 129-146). Ringkonnakohus leiab, et kostja tasaarvestuse õiguslikuks alusnõudeks on kuni 31.12.

§ 2lg 1 ja VÕS § 115 lg 1.

KÜS § 2 lg 1 kohaselt on korteriühistu eesmärgiks korteriomandite eseme osaks olevate ehitiste ja maatüki mõtteliste osade ühine majandamine ja korteriühistu liikmete ühiste huvide esindamine. Seega on korteriühistu üheks seadusest tulenevaks ülesandeks korteriomanike ühise omandi majandamine (hooldamine). Võlaõiguslikud kohustused võivad isikutele VÕS § 3 p 6 kohaselt tuleneda mh ka seadusest tulenevast alusest. KÜS § 2 lg-st 1 tuleneva võlaõigusliku ühise omandi majandamise ja hooldamise kohustuse täitmist on õigus nõuda isikutel, kes on korteriühistu liikmed. Kostja oli vaidlusalusel perioodil korteriühistu liige, kelle suhted korteriühistuga väljaspool üldkoosoleku otsuste tegemist tuleb korteriühistu eesmärkide tõttu lugeda tehingulaadseteks suheteks.

1. VÕS § 115 lg 1 kohaselt, kui võlgnik rikub kohustust, võib võlausaldaja koos kohustuse täitmisega või selle asemel nõuda võlgnikult kohustuse rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist, välja arvatud juhul, kui võlgnik kohustuse rikkumise eest ei vastuta või kui kahju ei tule seadusest tulenevalt muul põhjusel hüvitada. Praegusel juhul heidab kostja hagejast korteriühistule ette seadusest tulenevate ülesannete rikkumist, kuna hageja jättis tegemata kaasomandi eseme säilitamiseks vajalikud toimingud, mille tulemusena kostja korteris varises sisse vahelagi ning kostja ei saanud enam kasutada korterit eluruumina. KÜS § 2 lg-st 1 tulenev korteriühistu võlaõiguslik ühise omandi majandamise ja hooldamise kohustus sisaldab muuhulgas kohustuse tagada kaasomandi eseme korrashoiu ja selleks raha leidmise. Vajadusel tuleb selleks kokku kutsuda korteriomanike erakorraline koosolek ja muuta majanduskava või kinnitada uus majanduskava, kui senise alusel tehtavatest maksetest vajalike kulutuste katteks ei piisa, või nt võtta krediiti. 7 Korteriühistu seadusest tuleneva kohustuse rikkumisega ei ole seondatav kostja väidetav kahju seoses korteriomandi ostuga (ostuhind + riigilõiv) 505 eurot, korteri remondi ettevalmistustöödega 250 eurot, elektrienergia tarbimise taastamine 44 eurot 6 senti, ekspertiisikulu 300 eurot, kindlustusmaksed 124 eurot 60 senti ja kinnisomandist loobumise vormistamise kulu 67 eurot 25 eurot.
2. Kuna aknad on kaasomandi esemeks, siis akna vahetamine maksumusega 189 eurot 22 senti iseenesest võiks olla kulutuseks, mille hüvitamist oleks kostjal õigus kuni 31.12.2017 kehtinud KOS § 15 lg 2 (ka AÕS § 72 lg 4) alusel nõuda teistelt korteriomanikelt korteriühistu kaudu. Ringkonnakohtu arvates on kostjal võimalik tasaarvestuseks korteriühistu majandamiskulude nõudega kasutada lisaks võimalikele nõuetele korteriühistu vastu ka võimalikke nõudeid korteriomanike kui hageja liikmete vastu. Käesoleval juhul ei ole aga selge, kas kostja akna vahetamise kulu 189 eurot 22 senti oli vajalik kulutus. Samuti ei ole antud juhul akna vahetamisega väidetavalt tekkinud kahju hüvitamise nõude esitamisel täidetud VÕS § 115 lg 2 või 3 eeldused.
3. Kostja on võimaliku tasaarvestatava nõudena käsitlenud vahelae varingu prügi väljavedu 432 eurot. Kuna elamu vahelagi on kaasomandi esemeks, siis selle varingust tekkinud prügi äravedu on käsitletav kaasomandi eseme korrashoiuks tehtud kulutusena. Samas aga asja materjalide põhjal saab asuda seisukohale, et vahelae varingu põhjustas otseselt kostja poolt korteris 9 vaheseinte demonteerimistööde tegemine kehtivaid ehitusnorme ja nõudeid rikkudes ning korteri 9 varasemate omanike mitterahuldav korteri korrashoid (kütte-, gaasi- ja elektrivarustuse väljalülitamine) (vt ekspertiisiakt I kd tl 181-200, II kd tl 1-5). Eeltoodu alusel on kostja rikkunud kuni 31.12.2017 kehtinud KOS § 11 lg 1 p-s 1 sätestatud kohustust hoida korteriomandi reaalosa korras ning hoiduda seda kasutades tegevusest, mille toime teistele korteriomanikele ületab omandi tavakasutusest tekkivad mõjud. Samuti rikkus kostja KOS § 10 lg-st 1, § 12 lg-st 3 ja § 15 lg-st 5 (aga ka AÕS § 72 lg 5 esimesest ja teisest lausest) tulenevat kohustust kasutada korteriomandi reaalosa teiste korteriomanike huvisid ja õigusi kahjustamata. Kostja, omandades korteriomandi täitemenetluses läbiviidud enampakkumisel, oleks pidanud ise koguma teavet maja ja korteriomandi üldise seisukorra kohta ning arvestades korteriomandi ostuhinda, pidi ta aru saama, et nii maja kui ka korter olid tehniliselt halvas olukorras. Eeltoodu alusel ei ole kostjal võimalik vahelae varingu prügi väljaveo kulu 432 eurot tasaarvestada hageja nõudega. Samuti ei ole ka vahelae varingust tekkinud prügi äraveoga tekkinud kahju hüvitamise nõude esitamisel täidetud VÕS § 115 lg 2 või 3 eeldused.
4. Ringkonnakohus ei nõustu maakohtu seisukohaga, et hageja majandamiskulude nõue kostja vastu on hea usu põhimõtte vastane. Hea usu põhimõtte sätestab VÕS §
5. VÕS § 6 lg 1 kohaselt peavad võlausaldaja ja võlgnik teineteise suhtes käituma hea usu põhimõttest lähtuvalt ning lg 2 järgi ei kohaldata võlasuhtele seadusest, tavast või tehingust tulenevat, kui see oleks hea usu põhimõttest lähtuvalt vastuvõtmatu. Maakohus on leidnud, et nõude rahuldamine oleks hea usu põhimõttest lähtuvalt vastuvõtmatu seetõttu, et kostja ei saanud reaalselt omandatud korterit kasutada, ta tegi ettevalmistustöid ja jõudis teha mõned parendused, kuid korteris toimunud avarii (lae varisemise) tõttu kaotas korter igasuguse väärtuse. Samuti leidis maakohus, et pööningu seisukord oli avariiline juba enne kostja remonditööde alustamist ja hageja ei rakendanud abinõusid avariiolukorra likvideerimiseks. Vaidlusalune korterelamu on ehitatud
6. aastal. Ringkonnakohus märgib, et kostja on vastuses hagiavaldusele (I kd tl 73-81) märkinud, et enne enampakkumisel osalemist ta teadis, et korter on väga halvas seisus, keegi juba pikemat aega korteris ei elanud ja korter vajas remonti; korteris 8 puudus keskküte ning igasugune alternatiivküte ning elektri tarbimine oli välja lülitatud; korter ei olnud ühendatud elamu vee- ja kanalisatsioonitrassidega ja rõdud olid avariiohtlikud. Seega oli kostja korteriomandi ostmisel teadlik sellest, et tal ei ole võimalik ilma täiendavate toiminguteta (remont, kütte paigaldamine, elektrilepingu sõlmimine, korteri vee- ja kanalisatsioonitrassi ühendamine jms) korteris elada ja hageja majandamiskulude nõue kostjale aja eest, mil kostja korteris ei elanud, ei ole hea usu põhimõtte vastane. Hea usu põhimõtte vastane ei ole asjaolu, et hageja on nõudnud kostjalt eelmise korteriomaniku majandamiskulude võlgnevust. Kostja on omandanud korteriomandi enampakkumisel koos kohustusega tasuda (kuni 31.12.

§ 7

lg 3 alusel) eelmise korteriomaniku poolt tasumata majandamiskulud ning võlgnevuse suurust saab mõjutada nõude aegumine, kuid võlgnevuse nõudmine iseenesest ei ole hea usu põhimõtte vastane. 18. Kuna hagi ja apellatsioonkaebus rahuldatakse osaliselt (81% ulatuses), siis jäävad menetluskulud maakohtus ja ringkonnakohtus TsMS § 163 lg 1 alusel 81% ulatuses kostja kanda ja 19% ulatuses hageja kanda. Seoses maakohtu otsuse tühistamisega määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks maakohus pärast käesoleva otsuse jõustumist TsMS § 177 lg-s 2 sätestatud korras. allkirjastatud digitaalselt/ Triin Uusen-Nacke /allkirjastatud digitaalselt/ Andra Pärsimägi 9 /allkirjastatud digitaalselt/ Viivi Tomson