Obsah (6)

§ 19§ 3§ 2§ 50§ 1§ 133

KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Kohus Kohtunik Otsuse avalikult teatavakstegemine Haldusasja number Tallinna Halduskohus Kristjan Siigur Haldusasi OÜ Astro Investeeringud kaebus Tallinna Linnaplaneer

) § 19 lg 1 punktis 2, millele ettekirjutuses viidatakse, peetakse silmas ehitise omaniku kohustusi, mitte aga ehitise asukohaks oleva kinnisasja omanikku ning sellest sättest ei saa tuletada ehitise omanikuks mitteoleva isiku kohustust hankida ehitisele kasutusluba. Kaebaja selgitab, et konteinertankla on Väike-Sõjamäe 18 kinnistule püstitanud kinnistut rentiv OÜ TLLJET ning tegemist on maaga mööduvaks otstarbeks ühendatud asjaga, mis ei ole tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 54 lg 2 kohaselt kinnisasja oluliseks osaks. Kaebaja viitab ka sellele, et ka vastustajale oli hästi teada, et ehitise omanik on OÜ TLLJET, kes on algusest peale korraldanud ehitamist puudutavat asjaajamist, suhelnud vastustajaga ning kes on ka ehitise reaalne kasutaja. Seoses vastustaja seisukohaga (vt. allpool), et kinnistu omanikule ettekirjutuse tegemine täidab selle täitmise operatiivsuse huve, leiab kaebaja, et ehitise kasutamise lõpetamise operatiivsuse seisukohalt ei anna selline lahendus midagi, sest kinnisasja omanikul ei ole reaalseid tsiviilõiguslikke võimalusi ehitise omaniku poolt ehitise kasutamise viivitamata lõpetamise saavutamiseks. Kaebaja leiab, et ettekirjutus on haldusmenetluse seaduse (HMS) § 63 lg 2 p 5 alusel tühine, sest kaebajal, kes pole konteinertankla omanik ega kasutaja, ei ole võimalik selle kasutamist peatada. 3. Teiseks on kaebaja seisukohal, et ettekirjutuses pole põhjendatud sunniraha suurust ning pole võimalik aru saada, millistest kaalutlustest on sunniraha suuruse määramisel lähtutud. Viidates asendustäitmise ja sunniraha seaduse (edaspidi ATSS) § 3 lõikele 3, heidab kaebaja ette, et sunniraha suuruse määramisel ei ole vastustaja välja selgitanud kaebaja majandusliku olukorraga seotud asjaolusid ega neid arvesse võtnud, samuti pole käsitletud õigusrikkumise jätkumise olulisust ja mõjusid. Samuti leiab kaebaja, et sunniraha korduval rakendamisel tulnuks selle suuruse üle otsustamisel arvesse võtta ka ettekirjutuse täitmata jätmise põhjuseid, mida vastustaja antud juhul ei teinud. VASTUSTAJA SEISUKOHT 4. Tallinna linn vaidleb kaebusele vastu ning taotleb selle rahuldamata jätmist. Vastustaja on seisukohal, et

§ 19

lõiget 2 tuleb tõlgendada nii, et seal nimetatud omaniku kohustusi kannab igal juhul ka ehitise asukohaks oleva kinnisasja omanik. Vastustaja leiab, et vaidlusaluse ettekirjutuse eesmärk ei ole mitte keelata kõnealuse ehitise kasutamist mingi konkreetse isiku poolt, vaid keelata selle igasugune kasutamine ning sellise ettekirjutuse tegemisel ei pea kohalik omavalitsus hakkama välja selgitama, milliste võlaõiguslike lepingute alusel on kinnistu omanik ehitise püstitamist või kasutamist kolmandale isikule lubanud, vaid saab panna vastava kohustuse kinnisasja omanikule. -2-

1. Vastustaja hinnangul on sunniraha määramine õiguspärane. Vastustaja selgitab, et sunniraha suuruse määramisel arvestati muuhulgas asjaoluga, et analoogse teo eest oli kaebajale
2. juunil 2017 tehtud ettekirjutus nr 1712899/00274, mida isik ei täitnud ning jätkas rikkumist, samuti seda, et kasutusloata konteinertankla kasutamine on toimunud pikaajaliselt, ettevõte teenis sellelt tulu ja et omanik oli teadlik kasutusloa puudumisest. Vastustaja toob ka välja, et
3. juuni 2017 ettekirjutuses märgitud 3000 euro suurune sunniraha ei motiveerinud kaebajat astuma vajalikke samme kohustuse täitmiseks. KOLMANDA ISIKU SEISUKOHT
4. Kolmanda isikuna menetlusse kaasatud OÜ TLLJET leiab, et kaebus on põhjendatud. Kolmas isik selgitab, et vaidlusalune konteinertankla on tema, mitte kaebaja omandis ning selle püstitamise aluseks on kolmandale isikule TLPA poolt
5. oktoobril 2016 antud ehitusluba nr 1612271/
6. Kolmas isik rõhutab, et tankla ei ole kinnisasja oluline osa. Kolmas isik leiab, et kuna kaebaja ei ole tankla omanik, ei saa tal olla ka kohustust hankida sellele kasutusluba. Samuti on kolmas isik seisukohal, et 10 000 euro suuruse sunniraha rakendamine on ilmselgelt ebaproportsionaalne nii avaliku huvi, ettekirjutuse tegemisega taotletava eesmärgi kui rikkumise raskuse suhtes. Ebaõigeks peab kolmas isik vastustaja väidet, et kaebaja on konteinertankla kasutamisest teeninud tulu. Kolmas isik selgitab, et tanklat valdab ja kasutab oma majandustegevuses kolmas isik, mitte kaebaja. KOHTU SEISUKOHT JA PÕHJENDUSED
7. Vaadanud läbi poolte seisukohad ja toimikusse esitatud tõendid, leian, et OÜ Astro Investeeringud kaebus tuleb rahuldamata jätta. Jään, vaatamata kaebaja ja kolmanda isiku poolt menetluse käigus esitatud täiendavatele argumentidele, käesolevas asjas
8. septembri 2017 määruses esitatud seisukohale, et kasutusloata ehitise kasutamise keelamiseks võib ettekirjutuse teha sellise ehitise asukohaks oleva kinnisasja omanikule ka juhul, kui ehitise puhul on võimalik, et see pole kinnisasja oluliseks osaks. Leian samuti, et sunniraha suurus ei ole õigusrikkumise asjaolusid, rikkumise lõpetamiseks võetavate võimalike meetmete iseloomu ja keerukust ning seadusega sätestatud sunniraha ülemmäära arvestades ilmselgelt ebaproportsionaalne ning kaebaja etteheited sunniraha määramise põhjendamispuudustele on seetõttu alusetud.
9. Antud juhul ei ole menetlusosaliste vahel vaidlust selles, et kaebaja on Tallinnas VäikeSõjamäe 18 kinnistu omanik, samuti pole vaidlust selles, et sellele kinnistule oli vaidlusaluse ettekirjutuse tegemise ajal püstitatud konteinertankla. Menetlusosalised ei vaidle selle üle, et tegemist on kasutusloakohustusliku ehitisega. Viimaks pole vaidlust ka selles, et ei ettekirjutuse tegemise ajal ega sunniraha rakendamise ajal sellel ehitisel kehtivat kasutusluba ei olnud, ent seda kasutati. Vaidlus on aga esiteks selles, kas kõnealuse konteinertankla iseloomu arvestades võis selle kasutamise keelamise ettekirjutuse teha kaebajale ning teiseks selles, kas vaidlustatud ettekirjutuses on piisavalt põhjendatud sunniraha suuruse määramist.
10. Ehitusseadustiku (

) § 50 teise lause kohaselt peab

lisas 2 nimetatud ehitisel olema kasutusluba.

§ 19kannab pealkirja „Omaniku kohustused“ ning selle 1.

lõike punktist 2 tulenevalt peab omanik tagama muuhulgas ehitise kasutamiseks vajalike lubade olemasolu.

§ 3

lõike 1 kohaselt on ehitise tunnuseks muuhulgas see, et tegemist on aluspinnasega ühendatud või sellele toetuva asjaga.

-s ei eristata ehitisi tulenevalt sellest, kas tegu on -3- tsiviilõiguslikus mõttes kinnisasja oluliseks osaks oleva ehitisega või mitte.

§-s 3 sätestatud ehitise määratlusele vastav asi on oma olemuselt igal juhul asukohaks oleva maatükiga sedavõrd tihedalt seotud, et

§-s 19 sätestatud omaniku üldiste kohustuste kandjaks on ehitise asukohaks oleva kinnisasja omanik ka nendel juhul, kui tegemist on maatüki oluliseks osaks mitte oleva ehitisega tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 54 lg 2 tähenduses.

§ 19

lõikest 1 tuleneb selgelt ehitise asukohaks oleva kinnisasja omaniku kohustus tagada, et tema kinnisasjal ei toimuks ehitusõigusrikkumisi, sealhulgas ebaseaduslikku ehitustegevust ega kasutusloakohustuslike ehitiste kasutusloata kasutamist. 10. Ma ei nõustu kaebaja seisukohaga, et ehitise asukohaks oleva kinnisasja omanikule

-i alusel kohustuste ja vastutuse tekkimise välistab

§ 2lg 1.

Nimetatud lõikes on küll sätestatud, et ehitusseadustikku kohaldatakse ehitisele, selle kavandamisele ja ehitamisele, ent see ei välista

§ 19

lõike 1 tõlgendamist selliselt, et mingisuguse ehitise olemasolust, ehitustegevusest vms faktilisest asjaolust tingitud kohustused tekivad

alusel ka kinnisasja omanikule, sõltumata selle kinnisasja kasutamist puudutavatest tsiviilõiguslikest suhetest kinnisasja omaniku ja kolmandate isikute vahel.

§ 50

ja § 19 lõike 1 punkti 2 eesmärgiks on see, et selliseid kasutusloakohustuslikke ehitisi, millele kasutusluba antud ei ole ning mille nõuetekohasust ei ole kasutusloa välja andmise menetluses seega kontrollitud, ei kasutataks, millega omakorda soovitakse vältida ehitise nõuetele mittevastavusest tingitud riskide realiseerumist. Ehitise ohutuse ning eesmärgipärase toimivuse ja kasutatavuse (

§ 1

) tagamisele suunatud normid on kehtestatud avalikes huvides ning nende normide täitmise kohustuse panemine ehitise asukohaks oleva kinnisasja omanikule on ehitise ja kinnisasja füüsilise lahutamatuse tõttu eesmärgipärane ka juhul, kui kinnisasja omanik on andnud muule isikule loa püstitada ja kasutada oma kinnisasjal ehitist, mis ei muutu kinnisasja omaniku ja selle kolmanda isiku vahelisest kokkuleppest tulenevalt kinnisasja oluliseks osaks.

1. Eeltoodud tõlgendus on kooskõlas ka tõhusa riikliku järelevalve huvidega. Järelevalveorganile ei saa panna kohustust asuda välja selgitama kinnisasja omaniku ja muude isikute vaheliste tsiviilõiguslike suhete üksikasju. TsÜS § 54 lõike 2 kohaselt kinnisasja oluliseks osaks mitte oleva ehitise omaniku välja selgitamine võib reaalselt olla võimatu või väga keeruline ja aeganõudev. See, et antud juhul on nii kaebaja kui OÜ TLLJET kinnitanud, et konteinertankla näol on tegemist OÜ TLLJET omandis oleva vallasasjaga, ei muuda midagi. Sellise vallasasja väidetava omaniku suhtes kohustava ettekirjutuse tegemise korral oleks väga lihtne pareerida edaspidi kohutusi väitega, et omand on üle antud mingisugusele kolmandale isikule. Ehitisõiguse seisukohast (sh. kasutusloa vajalikkuse seisukohast), samuti nende ohtude realiseerumise seisukohast, mille vältimiseks ehitusõigusnormid kehtestatud on, pole samas mingit tähtsust sellel, kas ehitise näol on tegu kinnisasja olulise osaga TsÜS-i tähenduses. Seetõttu on ehitusõigusnormide tõhusa mõju tagamiseks vältimatult vajalik tõlgendada nende järgimise kohustust ehitise asukohaks olema kinnisasja (või kinnistusraamatusse kantud hoonestusõiguse) omaniku kohustusena.
2. Ekslik on kaebaja seisukoht, et kuivõrd ta on kinnistu kolmandale isikule välja rentinud, ei ole tal võimalik vaidlustatud ettekirjutust täita. Kinnisasja omandiõiguse sisuks on õigus kinnisasja vabalt vallata, kasutada ja käsutada. Kinnisasja omaniku poolt võlaõigusliku kokkuleppe alusel kinnisasja kasutamise õiguse üle andmine ei saa vabastada kinnisasja omanikku avalik-õigusliku iseloomuga vastutusest kinnisasjal toimuva eest. Kasutuslepingu alusel kolmanda isiku kasutusse antud kinnisasja õigusvastase kasutamise korral saab omanik vajadusel kasutada tsiviilõiguslikke kaitsevahendeid. Isegi juhul kui kaebaja on antud juhul -4- sõlminud kolmanda isikuga rendilepingu, milles ei ole sõnaselgelt piiratud viimase õigust kasutada sinna rajatavat ehitist ilma kasutusloata ja mis raskendab kaebajal kolmanda isiku vastu tsiviilõiguslike nõuete esitamist, on tegemist kaebaja enda võetud riskiga ning see ei välista ega vähenda kaebajale kui kinnisasja omanikule

§ 19

lõike 1 punktist 2 tulenevat kohustust tagada, et tema kinnisasjal olevaid ehitisi ei kasutataks ehitise kasutamiseks vajalike lubade olemasoluta. 13. Möönan, et vaidlustatud ettekirjutuses on sunniraha suurust põhjendatud vaid väga üldsõnaliselt. Samas tuleb tähele panna, et sunniraha suuruse kindlaksmääramisel on järelevalveorganil avar kaalutlusruum. Sunniraha peab olema piisavalt suur, et see oleks tõhus ja sunniks ettekirjutuse adressaati ettekirjutust täitma, samas ei tohi see olla korrarikkumise või ohu tõsidust arvestades ülemäärane. Sunniraha ülempiir on kehtestatud seadusega, ent selle piiri raames on haldusorganil võrdlemisi vaba otsustusruum ning suuresti taandub sunniraha suuruse määramine otstarbekuse küsimusele. Kaalutlusotsuse otstarbekus kohtulikule kontrollile ei allu. Sunniraha rakendamise keelamine sunniraha suuruse põhjendamispuuduste tõttu on võimalik siis, kui on ilmne, et sunniraha suuruse kindlaks määramisel on mingisugused olulised asjaolud kaalumata jäänud või määratud sunniraha on ilmselgelt liiga suur. Käesoleval juhul see nii ei ole.

§ 133kohaselt on juriidilisele isikule määratava sunniraha ülemmääraks 64 000 eurot.

10 000 ja 12 000 euro suurused sunnirahad jäävad niiöelda seadusega ette antud raami esimesse veerandisse. Rikkumine, mille lõpetamiseks vaidlustatud ettekirjutusega kohustati, on tõsine. Sisuliselt kasutatakse kaebaja kinnistul ehitist, mille nõuetele vastavust ei ole seaduses ette nähtud moel kontrollitud. Sellise rikkumise lõpetamiseks tehtud ettekirjutuse täitmata jätmise korral ei pea järelevalveorgan sunniraha suuruse kindlaks määramisel eraldi põhjendama võimalikke reaalsete ohtude olemasolu. Kaebajale ning tema kinnisasjal tema loal toimetavatele isikutele pidi olema arusaadav ja teada, et ehitise kasutama asumine kasutusloata ei ole lubatud. Tegemist ei ole olukorraga, kuhu kaebaja on sattunud mingisuguste halbade asjaolude kokku sattumise tõttu või näiteks põhjusel, et järelevalveorganid on varem pika aja jooksul sarnast õigusvastast tegevust talunud. Põhjendamatu on kaebaja seisukoht, et vastustaja pole sunniraha suuruse määramisel arvestanud sellega, et kaebajal pole võimalik ettekirjutust täita. Ei nähtu, et kaebaja oleks üldse hakanud astuma mingisuguseid samme kohustuse täitmiseks. Viimaks ei saa tähelepanuta jätta, et kaebaja kasutab kinnistut oma majandustegevuses ehk renditulust kasumi teenimiseks. Selles olukorras on ilmne, et rakendatav sunniraha peab olema piisavalt suur selleks, et kaebajal oleks motivatsioon täita kohustus, mitte aga kohustuse täitmist ärilistel kaalutlustel edasi lükata või vältida. Kaebaja seisukohaga, et järelevalveorgan oleks sunniraha suuruse kindlaks määramisel pidanud arvestama kaebaja majandusliku olukorraga, ei saa nõustuda. Sunniraha eesmärk on sundida kohustatud isikut oma kohustust täitma ning majandusliku olukorraga võiks arvestada juhul, kui sunniraha suurus võib mõjutada mingil moel kohustuse täitmise võimalikkust. Antud juhul see nii ei ole, vaidlusaluse ettekirjutusega pandud hoidumiskohustuse täitmise võimalikkus ei sõltu kaebaja majanduslikust olukorrast. Neil põhjustel on ilmne, et 10 000 ja 12 000 euro suuruse sunniraha määramine on mõõdukas. Õige pole ka kaebaja seisukoht, et sunniraha teistkordsel määramisel peaks põhjalikumalt selgitama esimesest korrast suurema sunniraha rakendamise vajalikkust. Asjaolu, et esimesel korral määratud sunniraha adressaati kohustuse täitmiseks ei motiveerinud, õigustab igal juhul järgnevatel kordadel sunniraha määra suurendamist mõistlikus ulatuses. 14. Tuleb tähele panna, et ATSRS § 8 lõike 2 kohaselt võib ettekirjutuse teinud haldusorgan sunnivahendi adressaadi põhjendatud taotluse alusel sunnivahendi rakendamise edasi lükata. -5- See võimalus on ette nähtud eeskätt juhtudeks, kus adressaat teeb järelevalveorganiga konstruktiivset koostööd ning astub omalt poolt kõik võimalikud ja mõistlikud sammud ettekirjutuse täitmiseks, ent vajab ettekirjutuse nõuetekohaseks täitmiseks mingisuguste objektiivsete takistuste tõttu rohkem aega. Antud juhul ei nähtu, et kaebaja oleks hakanud astuma mõistlikke samme enda kinnistul paikneva kasutusloakohustusliku ehitise kasutusloata kasutamise lõpetamiseks või taotlenud sunniraha rakendamise edasi lükkamist. 15. HkMS § 108 lõike 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kaebuse rahuldamata jätmisega on otsus tehtud kaebaja kahjuks. HkMS § 108 lõikes 8 on sätestatud, et kolmanda isiku menetluskulud hüvitab tema poole vastaspool samade reeglite järgi nagu poolele. Käesolvas asjas osales kolmas isik OÜ TLLJET kaebaja poolel, taotledes kaebuse rahuldamist. Kuna kaebus jääb rahuldamata, ei ole kolmanda isiku vastaspoolel, st. vastustajal kohustust kolmanda isiku menetluskulusid hüvitada. /allkirjastatud digitaalallkirjaga/ Kristjan Siigur Kohtunik -6-