KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohtu nimetus Harju Maakohus Kohtunik Toomas Ventsli Otsuse avalikult teatavakstegemise aeg ja koht 30. november 2018. a, Tallinna kohtumaja, Lubja tn 4, Tallinn Tsivi
) § 271 kohaselt üürilepinguga kohustub üks isik (üürileandja) andma teisele isikule (üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu (üüri).
§ 291
lg 1 kohaselt kui üürileandja võõrandab kinnisasja pärast kinnisasja üürniku valdusse andmist või kui üüritud asja omanik vahetub pärast asja üürniku valdusse andmist asja võõrandamise korral sundtäitmisel või pankrotimenetluses, lähevad üürilepingust tulenevad üürileandja õigused ja kohustused üle asja omandajale. TMS § 161 kohaselt ostja võib üüri- või rendilepingu üles öelda võlaõigusseaduse §-s 323 ettenähtud tingimustel ja tähtaja jooksul. Ostja ei või üüri- või rendilepingut üles öelda, kui kinnistusraamatusse on kantud märge võlaõigusseaduse § 324 kohaselt ja märget ei saa kinnistusraamatust järjekoha tõttu kustutada.
§ 389
kohaselt tasuta kasutamise lepinguga kohustub üks isik (kasutusse andja) andma teisele isikule (kasutaja) üle eseme tasuta kasutamiseks. Võlaõiguslikul alusel senise kinnisasja omaniku suhtes kinnisasja vallanud isikutel puudub üldjuhul valdusõigus sundenampakkumisel kinnisasja omandanud isiku suhtes. Erandina näeb
§ 291
lg 1 ette üürilepingu (
§ 271
) ülemineku kinnisasja omaniku vahetumisel sundtäitmise tagajärjel.
§-st 341 tulenevalt läheb kinnisasja omandajale üle ka rendileping. Üle ei lähe muuhulgas kinnisasja tasuta kasutamise lepingud (
§ 389
), milleks võivad muuhulgas olla ka sümboolse üüriga üürilepingud (vt Riigikohtu 11.11.2015 määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-122-15 p 20). Kostja heidab hagejale ette, et sõlmitud üürilepingud näilikud, sealhulgas ei ole hageja maksnud üürileandja V Kele ega kostjale üüri. Kohus on menetlusosalistele kohtuistungitel tõendamiskoormist selgitanud. Hagejal on tõendamiskoormis tõendada, et kohtule esitatud 10.07.2005 üürileping ja 10.07.2010 üürileping on kehtiv ning ehtne. Hageja on tõenditena esitanud 13.06.2014 korduvenampakkumise akti täiteasjas nr 022/2010/11310, 25.10.2016 kinnisasja väljaandmise täitmisteate täiteasjas nr 022/2016/5882, 10.07.2005 kuupäevaga üürilepingu koopia ja 10.07.2010 kuupäevaga üürilepingu originaali. Hageja ei ole esitanud vaatamata kohtu korraldusele 10.07.2005 kuupäevaga üürilepingu originaaldokumenti. Kohus on hinnanud kohtuasjas esitatud tõendeid. Kohus leiab, et esitatud tõenditega ei ole hageja lükanud ümber kostja väiteid üürilepingute ebaehtsuse ja näilikkuse kohta ega tõendanud üürilepingute täitmist hageja poolt. 10. Hageja tugineb kehtiva üürilepingu (üürilepingute) sõlmimisele kinnisasja eelmise omanikuga. Kostja on TsMS § 277 mõistes vaidlustanud dokumendi ehtsuse, väites, et leping ei ole sõlmitud selles märgitud ajal. Kostja on seejuures põhjendanud asjaolusid, millele tuginedes ta leiab, et üürilepingut ei olnud sõlmitud – kinnisasja enampakkumisel ei esitanud hageja ega kinnisasja eelmine omanik andmeid kinnisasja koormavate üürilepingute kohta. Seetõttu peab hageja tõendama üürilepingu ehtsust, sh selle sõlmimist hageja väidetud ajal. Hageja ei ole esitanud tõendeid üürilepingute ehtsuse tõendamiseks. Hageja ei ole tõendanud üüri tasumist, üüriesemega seotud kulutuste kandmist ja üüritud pinnal elamist. Tõenditena esitatud täitemenetluse dokumentidest ei nähtu üürilepingute olemasolu, mis koormaks täitemenetluses müüdud vaidlusalust kinnisasja. 5
(7)Hageja ei ole tõendanud üürilepingute kehtivust. Seega ei ole hageja tõendanud üürilepingu täitmist, mis võiks kogumis muude tõenditega tõendada üürilepingu olemasolu. Hageja ei ole kohtu hinnangul tõendanud üürilepingute ehtsust, sealhulgas asjaolu, et üürilepingud on sõlmitud nendes märgitud aegadel (vt ka Riigikohtu 14.09.2016 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-63-16, p 10).
- Näiliku lepingu puhul on pooltel huvi jätta mulje kolmandatele isikutele, et leping on sõlmitud ja õiguslikud tagajärjed saabunud. Näilikute (TsÜS § 89 lg 1) üürilepingute korral on tegemist tühiste lepingutega, millel ei ole algusest peale õiguslikke tagajärgi. Kohtule esitatud tõenditest ei nähtu, et üürilepingutega on soovitud üürilepingutest tulenevaid õiguslikke tagajärgi. Kohus võtab seejuures arvesse, et hageja ei ole tõendanud lepingute ehtsust. Eeltoodut arvesse võttes leiab kohus, et esitatud üürilepingud on näilikud, millega hageja soovib jätta muljet valdusõiguse olemasolust sundenampakkumisel kinnisasja omandanud isiku suhtes. Seetõttu on 10.07.2005 üürileping ja 10.07.2010 üürileping tühised ja neil ei ole algusest peale õiguslikke tagajärgi. Kohus ei tuvasta hageja kasuks kehtivate üürilepingute olemasolu.
- Kohus on seiskohal, et isegi kui eeldada, et 10.07.2005 üürileping ja 10.07.2010 üürileping ei ole tühised, on tegemist sümboolse üüriga üürilepingutega, mis on käsitatavad kinnisasja tasuta kasutamise lepingutena (
§ 389
), mis ei lähe üle täitemenetluses müüdud kinnisasjaga (vt Riigikohtu 11.11.2015 määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-122-15 p 20). Antud juhul nähtub hageja avaldatust, et hageja hinnangul valdab ta täitemenetluses müüdud vaidlusaluseid ruume 10.07.2010 sõlmitud üürilepingu alusel, millega pikendati 10.07.2005 sõlmitud üürilepingut. 10.07.2010 kuupäeva kandvast üürilepingust nähtub, et üür alates 10.07.2010 on 251 krooni (16,04 eurot) kuus ja üürileping kehtib
- aastat, s.o kuni 10.07.
- Kostja välja toonud ja esitanud üüripinna kuulutuse, et sarnase siseviimistlusega vaidlusaluses täitemenetluses müüdud ruumidest neli korda väiksema objekti üürihind on 99 eurot kuus. Seejuures on käesoleva vaidlusega seotud täitemenetluses müüdud ruumid logistiliselt xxxx ligikaudu 20 kilomeetrit lähemal ja ühistranspordi jms võimalused paremad. Hageja ei ole tõendanud vastupidist. Seejuures ei ole hageja tõendanud, et ta üüri tasumise kohustust üürileandjate suhtes on üldse täitnud. Kohus leiab, et kui 10.07.2005 üürileping ja 10.07.2010 üürileping oleksid kehtivad, oleks tegemist sümboolse üüriga üürilepingutega, mis on käsitatavad kinnisasja tasuta kasutamise lepingutena (
§ 389) ega lähe üle täitemenetluses müüdud kinnisasjaga.
Seega puudub hagejal sundtäitmise eseme (eluruum) suhtes täitmist välistav õigus.
- Hageja on esitanud hagis järgmise nõude: „
- tunnistada lubamatuks täiteasjas nr 022/2016/5882 enampakkumise akti järgne sundtäitmine;“. Kohus jätab eeltoodut arvestades hagiavalduse rahuldamata enampakkumise akti järgse sundtäitmise lubamatuks tunnistamise nõudes täiteasjas nr 022/2016/
- TsMS § 386 lg 4 kohaselt kohus tühistab hagi tagamise kohtuotsusega, kui hagi jääb rahuldamata, ja määrusega, kui hagi jäetakse läbi vaatamata või kui asjas menetlus lõpetatakse. Kohus tühistab hagi tagamise ka siis, kui hagi tagamise on otsustanud teine kohus, kui seadusega ei ole sätestatud teisiti. Kohus on 29.11.2016 määrusega rahuldanud osaliselt hagi tagamise avalduse ja peatanud täitemenetluse. Kohus jättis hagi rahuldamata. Kohus tühistab kohaldatud hagi tagamise.
- TsMS § 162 lg 1 sätestab, et hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kohus jättis hagiavalduse ühes nõudes läbi vaatamata ja teises nõudes rahuldamata. Seega tegi kohus otsuse hageja kahjuks. Kohus jätab menetluskulud hageja kanda.
- TsMS § 174 lg 4 sätestab, et kui maakohus kohtuotsuses või asja lõpetavas määruses menetluskulusid kindlaks ei määra, määrab tsiviilasja lahendanud maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist TsMS § 177 lõikes 2 sätestatud korras. Kohtul on vaja täiendavalt analüüsida menetluskulude põhjendatust ja vajalikust ning teha menetluskulude kindlaksmääramiseks vajalikud menetlustoimingud, mistõttu ei ole 6
(7)võimalik menetluskulude osas teha põhjendatud lahendit kohtuotsuse avalikult teatavaks tegemise ajaks. Eeltoodust tulenevalt määrab kohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast kohtuotsuse jõustumist TsMS § 177 lõikes 2 sätestatud korras. /allkirjastatud digitaalselt/ Toomas Ventsli kohtunik 7
(7)