KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Harju Maakohus Kentmanni kohtumaja Kohtukoosseis Kohtunik Karin Sonntak Otsuse tegemise aeg ja koht 17. jaanuar 2017. a, Kentmanni 13, Tallinn Tsiviilasja number

§ 644

lg 1 on dispositiivne norm, mistõttu saab selles sätestatu jätta kohaldamata juhul, kui maaklerileping sisaldaks kokkulepet, mis annab hagejale õiguse maakleritasule ka muul eeldusel, kui vahendatud müügilepingu sõlmimine. Vastavasisulist kokkulepet maaklerileping ei sisalda. Maaklerilepingu p 4.5 näeb ette, et „müüja [kostja] tasub Maakleritasu viie

§ 101lg 1 p-i 2 mõttes.

Nii seadus kui maaklerileping seob hageja õiguse maakleritasule vahendatud müügilepingu sõlmimise faktiga. Hagejat esindas maaklerilepingu sõlmimisel ja täitmisel kutseline maakleritekoja liikmeks olev kogemustega maakler, kellel on eeldatavalt piisavad teadmised kutsetegevus kohalduvatest normidest. Seetõttu ei saanud hagejal tekkida õiguspärast ootust maakleritasule muude lepinguliste kohustuste täitmise tulemusena. Ka Riigikohtu praktikast järeldub, et õiguspärane ootus saab tekkida üksnes õigussuhtele kohalduvast kehtivast õigusest tulenevalt. Maaklerilepingu sõlmimine ei kohusta müüjat enda omandit igal juhul müüma. Müüja (kostja) kohustusi reguleeriv maaklerilepingu p 2.2 ei pane kostjale kohustust kinnistut igal juhul müüa, sealhulgas juhul, kui maakler (hageja) on objektile ostja leidnud. Seetõttu oli kostjal õigus loobuda kinnistu müügist ka pärast seda, kui hageja oli kinnistule võimaliku ostja leidnud. Võimalus, et müüja otsustab maaklerilepingu objektiks olevat kinnistut mitte müüa, on maaklerile maaklerilepingu iseloomust tulenev riski, mille leevendamiseks sätestab seadus (

§ 667

lg 2) maakleri õiguse nõuda maaklerilepingu täitmisel tekkinud kulude hüvitamist juhul, kui maakleri vahendamisel lepingut ei sõlmita. Kostja on nõus hagejale maaklerilepingu täitmisel tekkinud 4 tegelikud kulud põhjendatud ulatuses hüvitama. Maaklerilepingu lõpetamine ning maakleritasu maksmisest keeldumine ei ole vastuolus hea usu või mõistlikkuse põhimõttega. Hageja leiab, et „kostja käitumine on vastuolus hea usu ja mõistlikkuse põhimõttega, sh kostja enda poolt edastatud seisukohtadega“ põhjusel, et kostja on enne maaklerilepingu lõpetamist väljendanud maakleri töö suhtes heakskiitu ning nõustunud hüvitama maakleri kulud, kuid seejärel keeldunud maakleritasu maksmisest. Vastavalt kostja arusaamale on hagiavalduse loogika kohaselt hagejal õigus maakleritasule tulenevalt kostja eelkirjeldatud käitumisest ning asjaolust, et kinnistu müügitehingu mittesõlmimine on seotud kostja enda tegevusega. Kostja hagejaga ei nõustu. Kohustus käituda heas usu tähendab eelkõige neist reeglitest lähtumist, mis on seaduses sätestatud, kusjuures mõistlikkus eeldab lisaks heas usu tegutsemisele teise poole suhtes ausat ning eetilist käitumist. Maaklerilepingu lõpetamisel ning maakleritasu maksmisest keeldumisel lähtus kostja seaduses ning lepingus sätestatust. Kostja on pooltevahelises suhtluses olnud hagejaga aus:

1. a)maaklerilepingu kehtivuse ajal oli kostjal tegelik soov kinnistu müügiks – sellel eesmärgil tegi kostja hagejaga pidevat koostööd. Kostja eesmärk ei ole olnud kulutada asjatult hageja aega või finantse – kostja on nõustunud hagejale kulude hüvitamisega.
2. b)kinnistu müügitehingu läbirääkimiste käigus ei andud kostja kordagi alusetuid lubadusi kinnistu müügilepingu sõlmimise kohta. Kostjale ebasobivate asjaolude ilmnemisel teavitas kostja hagejat koheselt, et vastavate tingimustega müügilepingut 5 kostja sõlmida ei soovi. Kusjuures maaklerilepingu lõpetamine toimus olukorras, kus kostja ning ostuhuviline ei olnud saavutanud konkreetset kokkulepet müügilepingu sisu ega notaritehingu toimumise aja osas;
3. c)kostja väljendatud heakskiit hageja tegevusele tuleneb tegelikust rahulolust hageja töö suhtes ega seondu mingil viisil hageja ärakasutamise või ebaausa eelise saamisega – kostjal puuduvad tänaseni etteheited maaklerilepingu täitmises osas hageja poolt. Nagu ülal selgitatud lõpetas kostja maaklerilepingu tulenevalt erakorraliste perekondlike sündmustega seotud vajadusest kinnistu müügist loobuda. Kuivõrd seadus ega maaklerileping ei kohusta kostjat enda omandit igal juhul müüma, kuid õiguse maakleritasule eelduseks on vahendatud müügilepingu sõlmimine, siis ei saa kostja kohustus maksta maakleritasu seonduda asjaoluga, et kinnistu müügileping jäi sõlmimata kostja enda tegevuse (kinnistu müügist loobumise) tõttu;
4. d)maaklerilepingu lõpetamisel küsis kostja koheselt, milliseid kulutusi hageja on seoses maaklerilepingu täitmisega kandnud, et need hagejale hüvitada. Maaklerileping lõppes 11.07.2016 lepingu ülesütlemisega kostja poolt. Enne ega pärast maaklerilepingu lõppemist kinnistu müügilepingut sõlmitud ei ole. Seetõttu leiab kostja, et kuigi hageja ei saa nõuda maakleritasu, on hagejal eelnevast tulenevalt siiski õigus põhjendatud kulude hüvitamisele, mis seonduvad maaklerilepingu täitmisega selle kehtivuse ajal. Pärast kinnistu müügist loobumist ning maaklerilepingu lõpetamist palus kostja, et hageja saadaks talle selgitustega ülevaate kuludest, mille hüvitamist hageja soovib. Kostja keeldus hüvitamast kulusid, mis on tõendamata või põhjendamatud ega seondu maaklerilepingu täitmisega hageja poolt. Kostja ei nõustunud hüvitama ostuhuvilise poolt pangalaenu saamise eesmärgil teostatud eksperthinnangu maksumust summas 208 eurot (kulu hüvitamise nõudeõigus ei kuulu hagejale) ning kinnistu fotografeerimisega seonduvaid kulusid summas 75 eurot põhjusel, et hageja edastatud OÜ Visual Solutions arve ei kajasta maaklerilepingu objektiks oleva kinnistu pildistamise kulusid. Hageja edastatud kulusid tõendavate dokumentide alusel on kostja hüvitanud järgnevad kulud:
5. a)riigilõiv summas 500 eurot kinnistu andmete ehitusregistrisse kandmise eest;
6. b)Plaan2 OÜ teenustasu summas 120 eurot kinnistu andmete esitamise teatise andemete korrigeerimise eest Lisaks ülaltoodule avaldas kostja 19.07.2016 pooltevahelisel kohtumisel valmisolekut tasuda hagejale maaklerilepingu täitmisel tekkinud kulude katteks 10% hageja nõutud maakleritasust summas 630 eurot. Hageja kostja pakkumist vastu ei võtnud. Kostja on endiselt valmis hüvitama hagejale maaklerilepingu täitmise tegelikud kulud põhjendatud ulatuses. Vastavasisulise pakkumise on kostja esindaja edastanud hagejale ka käeoleva menetluse kestel. Hageja ei ole kostjale maaklerilepingu täitmisega seonduvate tegelike kulude nimekirja esitanud. Kohtu põhjendused 3. Kohus, kuulanud ära hageja ja kostja esindaja ning tutvunud toimiku kõigi materjalidega on jõudnud järeldusele, et hagiavaldus ei kuulu rahuldamisele. 4.

§ 76

lg 1 järgi tuleb kohustus täita vastavalt lepingule või seadusele.

§ 8

kohaselt on leping tehing kahe või enama isiku (lepingupooled) vahel, millega lepingupool kohustub või lepingupooled kohustuvad midagi tegema või tegemata jätma. Leping on lepingupooltele täitmiseks kohustuslik.

§ 11

lg 1 kohaselt võib lepingu sõlmida suuliselt, kirjalikult või mis tahes muus vormis, kui seaduses ei ole sätestatud lepingu kohustuslikku vormi.

1. Poolte vahel puudub vaidlus, et Influx Estonia OÜ ja ELH sõlmisid 02.06.
2. a tähtajalise maaklerilepingu, mille eesmärgiks oli kinnistu müük xxx, Tallinnas (tl 15). Maaklerlepingu täitmiseks maakler xxx teostas kinnistusraamatu väljavõtte ja kinnistu müügieelse ülevaatuse; tellis kutseliselt fotograafilt kinnistu fotografeerimise müügikuulutuste jaoks vajalike fotode tegemiseks; teostas ehitise andmete saamiseks ehitisregistri päringu; koostas müügikuulutuse 6 teksti ja avaldas kinnistu müügikuulutuse koos fotodega veebiportaalis www.city24.ee sh kandis müügikuulutuse avaldamisega seonduvad kulud; tutvustas objekti võimalikele ostuhuvilistele ja koostas müüjale ülevaate ostuhuvilistest ja kohapeal antud tagasisidet; nõustas müüjat igapäevaselt kinnistu müügiga seonduvates küsimustes (müügiga kaasnev maksukohustus, valduse vabastamine, hoone legaliseerimise vajalikkus jms); maksis iseenda rahaliste vahendite arvelt kinnistul asuva ehitise so hoone legaliseerimisega seonduva riigilõivu summas 500 eurot; korraldas müüja Eestist eemalolekuajal kinnistul asuvas ehitises ilmnenud tehnilise probleemi lahendamiseks santehniku väljakutse; pöördus kinnistul asuva hoonel teostatud dokumenteerimata juurdeehituse legaliseerimiseks teenuseosutaja Plaan2B OÜ poole, kes teostas vajalikud toimingud, mille tulemusena viidi ehitisregistri andmed kooskõlla hoone tegeliku üldpindalaga sh tellis ehitise inventariseerimisjooniste koostamise; leidis ostuhuvilise xxx, kellega sõlmis broneerimislepingu, mille alusel tasus ostja maaklerile broneerimistasu 7 560 eurot; täpsustas müüja ja ostjaga tehingu sõlmimiseks sobiva notari aja ja eelistused notari isiku suhtes; korraldas müüja ja ostja vahelist infovahetust sh kinnistul asuva maja suhtes sõlmitud valvelepingu võimalikku ostjapoolset üleandmist ning valduse vabastamise ja kolimisega seonduvaid asjaolusid; tagastas ostjale broneerimistasu ja tegi muid müüja huvides vajalikke toiminguid (tlk 5).
3. Pooled vaidlevad selle üle, kas kostja peab maksma hagejale maakleritasu nimetatud tegevuste eest. Kostja hinnangul ei ole tal maakleritasu maksmise kohustust, kuivõrd nii seadusest kui lepingust tulenevalt on maakleril õigus maakleritasule üksnes tema vahendamise tulemusena lepingu sõlmimisest alates. Maakleril on õigus maaklerlepingu täitmisel tekkinud tegelike ning põhjendatud kulude hüvitamisele. Kostja on hüvitanud hagejale kõik hageja poolt nõutud ning tõendatud kulud (tl 118). 7.

§ 631

kohaselt kumbki lepingupool võib nii tähtajalise kui tähtajatu käsunduslepingu üles öelda käesoleva seaduse §-s 630 sätestatut järgimata, kui ilmneb, et kõiki asjaolusid arvesse võttes ja mõlema lepingupoole huvisid kaaludes ei või oodata, et lepingut üles öelda sooviv pool jätkaks käsunduslepingu täitmist kuni ülesütlemistähtaja või lepingu tähtaja möödumiseni või käsundi täitmiseni. Kostja on lepingu erakorraliste perekondlike sündmuste tõttu ennetähtaegselt 11.07.2016. a üles öelnud (tl 117, 69, 165 ). 8.

§ 658

lg 1 sätestab, et maaklerilepinguga kohustub üks isik (maakler) vahendama teisele isikule (käsundiandja) lepingu sõlmimist kolmanda isikuga või osutama kolmanda isikuga lepingu sõlmimise võimalusele, käsundiandja aga kohustub maksma talle selle eest tasu (maakleritasu). Hageja esitas lepingu p 1, 2.2.6 ja 4.1.

1. alusel 12.07.
2. a kostjale arve maakleritasu 7 560 euro maksmiseks (tl 72, 73). Hageja hinnangul on maakleri tasunõue 23.07.
3. a sissenõutavaks muutunud, kuna maaklerleping on maakleri poolt nõuetekohaselt täidetud (tl 72). Kohtule on esitatud maaklerileping, mille p 4.5 kohaselt müüja tasub Maakleritasu viie

§ 664

lg 1 järgi õigus maakleritasule alates tema vahendamise või osutamise tulemusena lepingu sõlmimisest. Ka tsiviilasjas nr 3-2-1-72-08 on Riigikohus 7 23.09.2008.a kohtuotsuses leidnud, et maakleritasu saamise eelduseks on maakleri vahendamise või osutamise tulemusena lepingu sõlmimine. Kohus on seisukohal, et kinnistu müügilepingu sõlmimisele eelnevate toimingute tegemine ei ole maaklerilepingu selline täitmine, mis annaks õiguse nõuda maakleritasu. Olukorda, kus müügilepingu sõlmimiseni ei jõuta, reguleerib

§ 667

lg 2, mille kohaselt kui maakleri vahendamisel või osutamisel lepingut ei sõlmita, võib maakler siiski nõuda maaklerilepingu täitmisel tekkinud kulude hüvitamist, kui selles on eraldi kokku lepitud. Kohtu hinnangul ei teki käesoleval juhul maakleril maakleritasu saamise õigust ka

§ 664

lg 2 alusel, kuivõrd ka viidatud sätte kohaldamise eelduseks on kinnistu müügilepingu sõlmimine. 10. Hageja hinnangul on kostja keeldunud hea usu põhimõtte vastaselt maakleriga koostöö tegemisest, maakleril oli õiguslik ootus maaklerilepingus kokkulepitud tasu saamiseks. Kostja vastuväite kohaselt on kostja pooltevahelises suhtluses olnud hagejaga aus:

1. a)maaklerilepingu kehtivuse ajal oli kostjal tegelik soov kinnistu müügiks – sellel eesmärgil tegi kostja hagejaga pidevat koostööd. Kostja eesmärk ei ole olnud kulutada asjatult hageja aega või finantse – kostja on nõustunud hagejale kulude hüvitamisega.
2. b)kinnistu müügitehingu läbirääkimiste käigus ei andud kostja kordagi alusetuid lubadusi kinnistu müügilepingu sõlmimise kohta. Kostjale ebasobivate asjaolude ilmnemisel teavitas kostja hagejat koheselt, et vastavate tingimustega müügilepingut kostja sõlmida ei soovi. Maaklerilepingu lõpetamine toimus olukorras, kus kostja ning ostuhuviline ei olnud saavutanud konkreetset kokkulepet müügilepingu sisu ega notaritehingu toimumise aja osas;
3. c)kostja väljendatud heakskiit hageja tegevusele tuleneb tegelikust rahulolust hageja töö suhtes ega seondu mingil viisil hageja ärakasutamise või ebaausa eelise saamisega – kostjal puuduvad tänaseni etteheited maaklerilepingu täitmises osas hageja poolt (tl 120). 11. Kohus nõustub kostja vastuväitega. TsMS § 230 lg 1 kohaselt kumbki pool peab hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited, kui seadusest ei tulene teisiti. Käesolevas menetluses puuduvad tõendid selle kohta, et kostja oleks käitunud lepingut täites hea usu põhimõtte vastaselt. Kohtule on esitatud maakler Maire Luksi ja kostja vaheline e-kirjavahetus, millest nähtub, et suhtlus on tihe ning sõbralik (tl 26-37). Hageja väiteid kostja pahatahtliku käitumise kohta, peab kohus paljasõnalisteks ning käesolevas menetluses kogutud tõenditega vastuolus olevateks. Eeltoodust tulenevalt ei ole hageja nõue õiguslikult põhjendatud ning hagiavaldus ei kuulu rahuldamisele. Menetluskulud 12. TsMS § 162 lg 1 kohaselt hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. TsMS § 173 lg 1 kohaselt asja menetlenud kohus esitab menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. Eeltoodu alusel jätab kohus menetluskulud täies ulatuses hageja kanda. TsMS § 174 lg 2 alusel maakohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses, kui menetluskulude kindlaksmääramine ei takista kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse tegemist. 13. Kostja palub hagejalt välja mõista menetluskulud kokku summas 3 689,28 eurot (tl 162, 173). Menetluskulude nimekirjadest nähtub, et kostja kasutas esindaja teenust kokku 21,3 tundi, millele lisandub kohtuistungil osalemine 40 minutit. Kostja kasutas esindaja teenust hagiavaldusele vastuse ja täiendava seisukohta koostamiseks, istungiks ettevalmistamiseks ja istungil osalemiseks. Hageja vastuväite kohaselt on kostja ajakulu ülepaisutatud ning kostja esindaja tunnihind on vastuolus Riigikohtu praktikaga, mille kohaselt on põhjendatud suurusjärk 120 eurot (tl 169). Põhjendatud ajakuluks kostja vastuse koostamiseks ning hagiavaldusega 8 tutvumiseks tuleks lugeda 4 tundi, samuti on kostja esindaja transpordikulu põhjendamatu (tl 169). 14. Kohus nõustub osaliselt hageja vastuväidetega. Kohtu hinnangul on kostja menetluskulude nimekirjas toodud ajakulu kostja vastuse koostamiseks ülepaisutatud. Menetluskulude nimekirjast nähtub, et hagiga tutvumisele, kostja vastuse koostamisele, korrigeerimisele ja komplekteerimisele ja kohtule esitamisele on kulunud 18 tundi (tl 164). Kohus sellist ajakulu veenvaks ei pea, käesolev tsiviilasi ei ole keskmisest keerulisem ega mahukam. Kohus peab perioodi 23.08.2016. a kuni 09.09.2016. a teostatud toimingute põhjendatud ajakuluks 11 tundi. 15. Riigikohus on 13.11.2013.a määruses kohtuasjas nr 3-2-1-115-13 asunud seisukohale, et lisaks esindamisele kulunud aja põhjendatuse ja vajalikkuse hindamisele tuleb TsMS § 175 lg 1 järgi hinnata ka ühe tööühiku hinna (s.o tunnitasu) põhjendatust ja vajalikkust. Üksnes sellisel juhul saab hinnata, kas lepingulise esindaja kulud on põhjendatud ja vajalikud. 16. Tsiviilasja materjalidest nähtuvalt on kostja esindaja osutanud kostjale õigusabiteenust keskmise tunnihinnaga 140 eurot (lisandub käibemaks). Kohus on seisukohal, et tasu õigusteenuse eest summas 168 eurot ületab õigusabituru keskmist ning kohtute poolt mõistlikuks peetud tunnihinda. Riigikohtu lahenditest nr 3-2-1-92-13, 3-2-1-115-14, 3-2-1-39-16 tulenevalt võib mõistliku suurusega õigusabi tunnihinnaks lugeda 120 eurot (lisandub käibemaks). Üldjuhul ei saa põhjendatuks ja vajalikuks pidada tunnitasu, mis ületab oluliselt keskmist sarnase õigusteenuse eest makstavat tasu. Kohus ei pea põhjendatuks hageja vastuväiteid kostja esindaja transpordikulule. Vaatamata Tallinna linna tasuta ühistranspordile ei ole esindaja kohustatud seda kasutama, esindaja ei pruugi olla ka isikuks, kellel selleks õigus on. Eeltoodust tulenevalt arvestab kohus kostja esindaja tasu tunnihinnaga 120 eurot (lisandub käibemaks 24 eurot) ning kostja põhjendatud menetluskulud on kokku summas 2 130,12 eurot (s.o. 14 h x 144 eurot, 40 min kohtuistung 96 eurot, transpordikulu 18,12 eurot (sh käibemaks). Nimetatud summa tuleb hagejalt kostja kasuks välja mõista. Kostja on esitanud ka taotluse TsMs § 177 lg 4 alusel, seega käesoleva otsuse jõustumisest kuni täitmiseni tuleb hagejal tasuda kostjale hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt viivist võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses. /allkirjastatud digitaalselt/ Karin Sonntak Kohtunik 9