KOHTUMÄÄRUS Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Ulvi Loonurm, Meeli Kaur, Mati Maksing Määruse tegemise aeg ja koht 07.02.2019, Tallinn Kohtuasja number 2-16-2352 Kohtuasi Tallinna kohtutäitur

) § 74 lg 8 sätestab, et hinna vaidlustamise korral taotleb kohtutäitur uue hindamise korraldamiseks eksperdi määramist kohtult.

§ 74

lg 8 alusel eksperdi määramise korral peab kohus kontrollima, kas eksperdi arvamus vastab seaduse nõuetele, sh kas ekspert on vastanud temale esitatud küsimusele ning kas eksperdi arvamuse kujunemine on arvamusest selgelt jälgitav. Praegusel juhul vastasid eksperdi arvamused igati seaduse nõuetele ning selles esitatud seisukoha kujunemise käik ja ekspertiisi lähteandmed olid selgesti jälgitavad. Võlgnik seadis kahtluse alla käesoleva tsiviilasja raames koostatud ekspertarvamustes esitatud järeldused, tuginedes riiklikult tunnustatud eksperdi DT koostatud hindamisaktidele. Kohtu hinnangul ei lükanud need ümber riiklikult tunnustatud eksperdi VL ekspertarvamustes avaldatut ega muutnud seda ebausaldusväärseks. VL vastas korduvalt põhjalikult võlgniku erinevatele küsimustele, selgitades, miks on tema ekspertarvamustes ja DT hindamisaktides jõutud erinevate järeldusteni. Ekspert selgitas piisavalt põhjalikult, miks ta kohaldas just tema poolt valitud kapitalisatsioonimäära ja diskontomäära. Ekspert on erapooletu ja täidab talle antud ülesanded oma parima äranägemise ja teadmiste põhjal. Seejuures ei saa ega ka pea ekspert lähtuma menetlusosaliste suunistest ega soovidest kapitalisatsioonimäära ja diskontomäära arvestamisel. Pelgalt see, et menetlusosalisele ei meeldi ekspertarvamuste tulem, ei anna alust ekspertiisi õigsuses kahtlemiseks. Võlgniku 27.08.2018 menetlusdokumendis esitatud taotlus kordusekspertiisi tegemiseks tuli jätta rahuldamata, sest see oli esitatud hilinenult. TsMS § 298 lg 3 kohaselt peavad menetlusosalised esitama kohtule mõistliku aja jooksul oma vastuväited ekspertiisi tegemise suhtes, ekspertiisi tegemist puudutavad taotlused ning ekspertiisi puudutavad lisaküsimused. Hiljem esitatut võib kohus arvestada üksnes juhul, kui see ei venita kohtu arvates asja lahendamist või kui menetlusosalisel on hilinemiseks mõjuv põhjus ja ta on seda piisavalt põhistanud. Võlgnik avaldas pärast eksperdiarvamuste kohtule esitamist korduvalt soovi eksperti täiendavalt küsitleda ja ei taotlenud varem kordusekspertiisi tegemist. Seega ei teatanud võlgnik õigeaegselt oma soovist kordusekspertiis läbi viia. Pealegi oleks kordusekspertiisi määramine põhjustanud niigi pikale veninud menetluse täiendavat venimist. Põhjus, miks menetlus venis, seisnes võlgniku ja sissenõudja II tegevuses. Võlgnik esitas korduvalt eksperdile küsimusi ja sissenõudja II hoidis menetlusest kõrvale. Ka võlgniku ja sissenõudja II arvamus, et kinnisasjade hinnad võivad käesolevaks ajaks olla muutunud võrreldes eksperthinnangute tegemise ajaga, ei tähendanud, et menetluses koostatud eksperthinnangud oleksid valed ning asjas tuleks määrata kordusekspertiis. Eelnev ei olnud kordusekspertiisi eesmärk. Pealegi selgitas ekspert istungil, et vanade kaubanduspindade (nagu praegu hinnatavad objektid) hinnad ei olnud kahe aasta jooksul muutunud. Veel enam, tegelik kinnisasja hind kujuneb välja enampakkumise käigus. Kuivõrd kohus määras riiklikult tunnustatud eksperdi kinnisasjade uueks hindamiseks, ekspert edastas kohtule ekspertarvamused, kohus andis pooltele võimaluse väljendada eksperthinnangu osas oma seisukohad, küsis eksperdilt täiendavaid küsimus ja korraldas ärakuulamise, võimaldades menetlusosalistel eksperdile ka vahetult küsimusi esitada, oli sellega kohtutäituri nõue täidetud ja menetlus tuli lõpetada. Menetluskulud jättis kohus TsMS § 172 lg 1 alusel poolte endi kanda. Määruskaebused

1. Võlgnik palus maakohtu määrus tühistada ja määrata kinnisasjadele kordusekspertiis turuhinna väljaselgitamiseks. Menetluskulud palus võlgnik jätta sissenõudja I ja kohtutäituri kanda. 3 Tsiviilasja eesmärk ei olnud täidetud, sest 20.01.2017 koostatud hindamisakt ei kajastanud objektiivset turuhinda, kuivõrd menetlus lõpetati 12.09.
2. Ka olid määruse põhjendused vastuolulised või põhjendamata. Nimelt märkis kohus, et kordusekspertiisi eesmärk ei olnud saada kaasajastatud ekspertarvamus, kuid jättis selgitamata, mis on kordusekspertiisi eesmärk. Kirjanduses on selgitatud, et kordusekspertiisi tegemise aluseks on ka ekspertiisi aluseks olnud asjaolude ebaõigsus. Olukorras, kus ekspertiisi aluseks olevad asjaolud olid muutunud (kinnisvara hinnad tõusnud), oli põhjust väita, et ekspertiisi aluseks olnud asjaolud olid ebaõiged. Kohus jättis analüüsimata võlgniku ja sissenõudja II väited seoses kinnisvara üldise hinnatõusuga ning ei põhjendanud ka nendega arvestamata jätmist. Ekspertarvamus oli ebaõige ka põhjusel, et VL väitis istungil, et kinnisvara hinnad ei olnud kahe aastaga tõusnud, kuid kohtu hinnangul oli üldteada, et kinnisvara hinnad on tõusnud. Samuti oli arvamus ebaõige, sest ekspert lähtus valest kapitalisatsioonimäärast ja vananenud võrdlustehingutest. Arusaamatu oli, miks lähtus ekspert Punane 50/52 kinnistu puhul 10%-lisest kapitalisatsioonimäärast. Võlgniku taotlus kordusekspertiisi läbiviimiseks ei olnud esitatud hilinenult. Esmakordselt taotles võlgnik seda sisuliselt 21.03.2018 menetlusdokumendis, kui palus ekspertarvamuse täiendamist ja parandamist. Kohus neid taotlusi ei lahendanud. Kohtu etteheide menetluse venitamisele ei olnud kohane.
3. Sissenõudja II palus samuti määrus tühistada ja määrata kordusekspertiis kinnisasjade väärtuse väljaselgitamiseks. Menetluskulud palus sissenõudja II jätta sissenõudja I ja kohtutäituri kanda. Maakohtu põhjendused olid vastuolulised. Kohus jättis 16.08.2018 toimunud istungil sissenõudja II taotluse tunnistaja DT ülekuulamiseks rahuldamata mh põhjusel, et kinnisvara hindade tõus on üldteada asjaolu. Samas põhjendas kohus 12.09.2018 määruses kordusekspertiiside määramise ebavajalikkust asjaoluga, et kinnisvara hinnad ei ole kahe aasta jooksul muutunud. Kinnisvara hindade tõus ja muutumatus välistasid teineteist. Kuna kordusekspertiisi taotluse esitamise aluseks oleva asjaolu tuvastas maakohus kahel erineval viisil ja teineteist välistavalt, ei olnud sellise vastuolu kõrvaldamiseta võimalik hinnata maakohtu lahendi sisulist õigsust ega menetlusosaliste õiguste tagamist kordusekspertiisi määramise taotluse läbivaatamise hindamisel. Kohus oleks pidanud määrama TsMS § 304 lg 1 alusel kordusekspertiisi. Ekspertarvamuses esinesid sellised vasturääkivused ja puudused, mida ekspert ei suutnud 16.08.2018 toimunud kohtuistungil küsimustele vastates kõrvaldada. Nii olid ekspertiiside alusandmed vananenud, eksperdi arvamus kinnisvara hindade muutuste kohta ei põhinenud võrreldavatel alusandmetel ja oli vastuoluline, eksperdi hinnang kinnistute kapitalisatsioonimäära osas oli vastuoluline (esmajoones Punane 50/52 kinnistu osas), eksperdi hinnang Pae 80 kinnistu asukoha kategooriale ja asukoha kategooria tähendusele kinnisvara hinna suhtes oli vastuoluline. Menetluse edasine käik
4. Kohtutäitur palus jätta määruskaebused rahuldamata. Maakohtu määrus oli seaduslik ja põhjendatud. Kohtule esitatud taotluse eesmärk oli täidetud, kui riiklikult tunnustatud ekspert hindas vara ja tegi nõuetekohase ekspertarvamuse. Enne menetluse lõpetamist kuulas kohus ka kõik ära. Kohtu tegevust ja eksperdi arvamust ei saa nimetada ebaõigeks ja määrata kordusekspertiisi vaid seetõttu, et see ei vasta kaebaja ootustele või on liiga vana. Pealegi märkis ekspert, et hinnad on püsinud kaks aastat ühetaolised ja hinnamuutused on puudutanud pigem uusi kortereid. Ekspert ei eksinud kapitalisatsioonimäära valikul ja asukoha kategooria määramisel. 4
5. Sissenõudja I palus jätta määruskaebused rahuldamata. Maakohtu määrus oli seaduslik ja põhjendatud. Kaebuste esitajad vaidlustasid maakohtu määruse ja ekspertiisi õigsuse asjaoludega, mis leidsid aset pärast ekspertiisi tegemist. Need ei saanud muuta ekspertiisiakte valeks nende koostamise aja seisuga ja just see on asi, mille üle saab vaidlus käia käesolevas menetluses. Ühtegi tõendit selle kohta, et ekspert koostas arvamused valesti, ei esitatud. Kui pidada õigeks määruskaebuste esitajate seisukohti, et tuleb välja selgitada vara turuhind võimalikult samal ajal, mil lõpetatakse asja menetlus, ei oleks võimalik menetlust üldse lõpetatagi, sest vara turuhind on pidevas muutumises. Vaidlustatud lahend ei olnud ka vastuoluline. Samuti jättis kohus õigesti läbivaatamata taotluse kordusekspertiisi läbiviimiseks.
6. Sissenõudja II toetas võlgniku määruskaebust ja palus see rahuldada.
7. Võlgnik toetas sissenõudja II määruskaebust ja palus see rahuldada.
8. Maakohus jättis määruskaebuse rahuldamata ja edastas TsMS § 663 lg 5 alusel läbivaatamiseks Tallinna Ringkonnakohtule. Määruse põhjendused
9. Tallinna Ringkonnakohus, tutvunud määruskaebuste ja tsiviilasja materjalidega, leiab, et TsMS § 659 ja § 657 lg 1 p 1 alusel tuleb maakohtu määrus jätta muutmata ja määruskaebused rahuldamata. Maakohtu määrus on seaduslik ja põhjendatud ning määruskaebuste väited ei anna alust selle muutmiseks. Esmalt vastab ringkonnakohus määruskaebuste esitajate väitele, et maakohus rikkus menetlusõigusnorme, kui tegi lahendi, mis oli vastuoluline ja olulises osas põhjendamata. Ringkonnakohus eelneva hinnanguga maakohtu määrusele ei nõustu. Maakohtu määruses on järelduste kujunemine hõlpsalt jälgitav ja vastuoludeta. Teistsugune hinnang on maakohtu määrusele võimalik anda vaid juhul, kui rebida sõnad kontekstist välja, nagu seda tegid määruskaebuste esitajad. Ka ei tuvastanud kohus vaidlustatud lahendis põhjendamiskohustuse rikkumist. Järgmisena vastab kohus määruskaebuste esitajate seisukohale, et menetluse eesmärk ei olnud veel saavutatud, mistõttu lõpetas kohus ennatlikult menetluse; kohus oleks pidanud määrama kordusekspertiisi. Kohtutäituri taotluse, mida kohus käesolevalt menetleb, alusnorm on

§ 74

lg 8, mille kohaselt taotleb kohtutäitur arestitud asja hinna vaidlustamise korral uue hindamise korraldamiseks eksperdi määramist kohtult. On õige, et menetluse eesmärk ei ole saavutatud pelgalt eksperdi määramisega.

§ 74

lg 8 alusel algatatud menetluse eesmärgiks on esmajoones nõuetele vastava eksperthinnangu saamine. Selleks tuleb kohtul

§ 74lg 8 alusel algatatud menetluse korral lisaks juhinduda Ts

MS §-des 293-305 sätestatust. Määruskaebuste esitajad väitsid, et ekspertiis ei vastanud nõuetele, sest oli iganenud, ekspertiisi koostamisel kasutati liiga vanu võrdlusandmeid, eksiti kapitalisatsioonimäära valikul ja kinnistu asukoha kategooria määramisel. Maakohus vastas vaidlustatud määruses kõikidele eelnevalt nimetatud etteheidetele, leides, et need ei olnud põhjendatud. Ringkonnakohus nõustub maakohtu määruse põhjendustega ning TsMS § 659 ja § 654 lg 6 järgi ei korda neid. Vastuseks määruskaebuste väidetele märgib ringkonnakohus järgmist. Pelgalt väide, et aja jooksul võivad ärikinnisvara hinnad olla muutunud võrreldes eksperthinnangute tegemise ajaga, ei anna alust nentida, et ekspertarvamused ei vasta seaduses sätestatud nõuetele. Küll aga võib arvamuste nõuetekohasust väärata liiga vanade võrdlusandmete kasutamine, ebaõigesti valitud kapitalisatsioonimäär või eksimine kinnistu asukoha kategooria määramisel. Samas ei nähtu asja materjalidest, sh kohtule esitatud 5 seisukohtadest ja tõenditest, et ekspert eksis eelneva vastu, s.t puudub alus arvata, et ekspert VL ekspertarvamused ei vasta seaduses sätestatud nõuetele. Ekspert põhjendas veenvalt eksperthinnangus, kohtule kirjalikult esitatud vastustes ja kohtuistungil menetlusosaliste küsimustele vastates, miks juhindus hinnangu andmisel just nendest väärtustest, mis kajastusid ekspertarvamustes. Nii selgitas ekspert, et Tallinna kaubanduskeskuste keskmine kapitalisatsioonimäär on 7,5-8,5%, kuid kuna Punane 50/52 kinnistu on keskmisest halvemas asukohas, kvaliteedi poolest kehvem ja väiksema arvu rentnikega, on ka kinnistu kapitalisatsioonimäär kõrgem (II kd lk 162). Ka on hõlpsalt jälgitavad eksperdi põhjendused, miks on Pae 80 kinnistu asukoha kvaliteet B, mitte A. Ekspert selgitas, et Pae 80 kinnistu asukoht on kindlasti parem kui Punane 50/52 kinnistu asukoht, mis sai samuti asukoha tähiseks B, kuid kehtiv EVS:875 standard ei luba enam kasutada -/+ märke kvaliteediklasside tähtede juures ja kumbki kinnisasi ei olnud A-kategooria asukohas, millele vastab nt Sikupilli keskus (II kd lk 80 pöördel, 156 pöördel, 162 pöördel). Seega leidis maakohus vaidlustatud määruses toodud põhjendustel õigesti, et võlgniku ja sissenõudja II mittenõustumine eksperdi poolt määratud hinnaga ei anna alust asuda seisukohale, et ekspert on hinnatavate objektide turuväärtuse määramisel eksinud. Nad ei ole maakohtule esitatud seisukohas eksperthinnangule ega ka määruskaebustes toonud kohtu ette asjaolusid, mis annaksid alust kahelda käesolevas asjas kohtu määratud eksperdi hinnangute õigsuses võlgnikele kuuluvate kinnisasjade väärtuse osas. Kuivõrd kohtutäituri taotlusel maakohtu poolt määratud ekspert on läbi viinud võlgnike kinnisasjade uue hindamise ja esitanud kohtule oma eksperthinnangu hinnatava vara turuhinna kohta ning määruskaebustes esiletoodu ei anna alust eksperthinnangu järelduste õigsuses kahtlemiseks ega uue ekspertiisi korraldamiseks, on maakohus õigesti asjas menetluse lõpetanud. Ka ei eksinud maakohus, kui jättis võlgniku kordusekspertiisi taotluse läbi vaatamata põhjendusega, et see esitati hilinenult. Menetlusosalised peavad menetluses esitama oma taotlused nii varakult, kui menetluse seisund seda võimaldab ning see on menetluse kiireks ja õigeks lahendamiseks vajalik (TsMS § 329 lg 1). Ekspertiis valmis ja saadeti kohtule 16.02.2017 ning kohus küsis menetlusosalistelt sellele seisukohta 01.03.2017. Samas taotles võlgnik kordusekspertiisi läbiviimist alles 27.08.2018, s.o pärast 16.08.2018 toimunud istungit, kus kohus määras lõpplahendi tegemise kuupäeva. Kõnealuse taotluse esitamisena ei olnud käsitletav võlgniku 21.03.2018 menetlusdokumendis väljendatud seisukoht, et ekspertarvamust tuleks võlgniku soovitud viisil täiendada/parandada. Seega esitas võlgnik taotluse hilinenult. Ringkonnakohus selgitab täiendavalt, et hindamise tulemusena saadud arestimisaktis märgitud hind on enampakkumisel üksnes alghinnaks (

§ 82lg 1).

Asja tegelik müügihind kujuneb välja enampakkumise käigus. Olukorras, kus arestimisel määratud hind osutub tegelikkuses turuhinnast madalamaks, müüakse asi eelduslikult enampakkumisel alghinnast kõrgema hinnaga. Menetluskulud 16. Maakohtu määruse muutmata jätmise tõttu puudub alus muuta menetluskulude jaotust maakohtu menetluses. Kuna määruskaebused jäävad eeltoodud põhjendustel rahuldamata, jäävad määruskaebuste menetlemise kulud TsMS § 171 lg 1 järgi määruskaebuste esitajate kanda. Kohtutäituril ja sissenõudjal I puudusid määruskaebustega seonduvad menetluskulud. Võlgniku menetluskulud, mis tekkisid seoses sissenõudja II määruskaebusega (sellele vastamine), olid kokku 275 eurot (õigusabi 2 tundi 45 minutit tunnihinnaga 100 eurot). Sissenõudja II menetluskulud, mis tekkisid seoses võlgniku määruskaebusega (sellele vastamine), olid kokku 6 385 eurot (3 tundi 30 minutit tunnihinnaga 110 eurot). Arvestades määruskaebuste mahtu, argumentide korduvust võrreldes menetluses esitatud varasemate väidetega, argumentide ühtelangevust määruskaebustes ning määruskaebustele esitatud seisukoha lakoonilisust, ei saanud kummalgi juhul kuluda võlgnikul ja sissenõudjal II teise menetlusosalise määruskaebusega tutvumisele ja sellele vastuse koostamisele enam kui 2 tundi. Mõlema esindaja tunnitasud (võlgniku esindajal 100 eurot, sissenõudja II esindajal 110 eurot) olid mõistlikud ja kooskõlas turusituatsiooniga. Eelnevat silmas pidades tuli võlgnikul sissenõudjale II hüvitada võlgniku määruskaebuse menetlemisega tekkinud põhjendatud menetluskulu 220 eurot (2 x 110) ja sissenõudjal II tuli võlgnikule hüvitada sissenõudja II määruskaebuse menetlemisega tekkinud põhjendatud menetluskulu 200 eurot (2 x 100). Kooskõlas TsMS § 445 lg-ga 1 tasaarvestab kohus vastastikused nõuded ja nii tuleb tasaarvestuse tulemusena võlgnikul hüvitada sissenõudjale II menetluskulu 20 eurot. Sissenõudja II palus välja mõista alates menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest kuni täitmiseni hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt viivise VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud määras, mis tuleb rahuldada. /allkirjastatud digitaalselt/ Ulvi Loonurm /allkirjastatud digitaalselt/ Meeli Kaur /allkirjastatud digitaalselt/ Mati Maksing 7