2-17-15673/11

KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Kohtuasja number 2-17-15673 Otsuse tegemise aeg ja koht 05. märts 2018. a, Jõhvi Kohus Viru Maakohus Kohtunik Viljo Junolainen Kohtuasi Cafe de Flore OÜ hagi Jõhvi Pargi Arendus OÜ vastu leppetrahvi 18 300 euro nõudes Menetlusosalised Cafe de Flore OÜ (registrikood xxx, asukoht: Valge 18c, 11415 Tallinn) Hageja:

Hageja esindajad:

Jõhvi Pargi Arendus OÜ (registrikood xxx, asukoht: Keskväljak 4, 41531 Jõhvi) Kostja:

Kostja esindajad:

Kohtuistungi toimumise aeg RESOLUTSIOON 1. Hagi rahuldada.

1 A S, juhatuse liige Advokaadid Küllike Namm, Kristiina Lee ja Kristiina Urb-Semjonov, Advokaadibüroo Küllike Namm, e-post: info@namm.ee Advokaadid Hillar Villers ja Margus Kiir, JeweLex Advokaadibüroo, e-post: hillar.villers@jewelex.ee , margus.kiir@jewelex.ee 13. veebruar 2017. a 2. Välja mõista Jõhvi Pargi Arendus OÜ-lt Cafe de Flore OÜ kasuks 18 300 (kaheksateist tuhat kolmsada) eurot.

MENETLUSKULUDE JAOTUS 1. Jätta hageja menetluskulud kostja kanda.

2.Välja mõista Jõhvi Pargi Arendus OÜ-lt Cafe de Flore OÜ kasuks õigusabikulude katteks 1 400 (üks tuhat nelisada) eurot, millele lisandub käibemaks 280 (kakssada kaheksakümmend) eurot ja riigilõivu katteks 750 (seitsesada viiskümmend) eurot.

3.Hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb tasuda viivist alates kohtulahendi jõustumisest kuni täitmiseni võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.

EDASIKAEBAMISE KORD Kohtuotsuse peale on õigus esitada apellatsioonkaebus Tartu Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates kohtuotsuse kättetoimetamisest.

Kohus võib asja arutada kirjalikus menetluses, kui ei esitata taotlust kohtuistungi pidamiseks.

Menetluskulude jaotust saab vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati.

HAGEJA NÕUE 1. Cafe de Flore OÜ (hageja) esitas 20.10.2017. a Viru Maakohtule hagi Jõhvi Pargi Arendus OÜ (kostja) vastu leppetrahvi 18 300 euro hüvitamise nõudes.

2.Hagiavalduse kohaselt sõlmisid Jõhvi Pargi Arendus OÜ (üürileandja) ja Cafe de Flores OÜ (üürnik) äriruumide üürilepingu nr 171214-CAF-212 (üürileping) koos lisadega 1,2, 4 ja 7.

Üürilepingu punkti 2.1 kohaselt annab üürileandja lepinguga üürnikule lepingus märgitud ja üürileandja valduses 2016. aastal valmivas hoones, aadressil Jõhvi vald, xxx asuvad ruumid tasu eest tähtajaliseks kasutamiseks lepingus toodud tingimustel ning punkti 2.2 kohaselt on üüritavaks varaks hoone 2. korrusel asuvad ruumid ligikaudse pindalaga 305 m². Hageja sõlmis üürilepingu plaaniga avada üüritavates ruumides kohvik B A (üürilepingu p 2.4). Üürilepingu punktist 2.4 tuleneb, et ruumid antakse üürnikule üle vähemalt 30 päeva enne avamispäeva vastavalt lepingu punktile 4.1. Üürilepingus kasutatavate mõistete (punkti 1.2.7.) kohaselt on 2 avamispäev hoone või selle osa avamispäev külastajatele, mis on ka üürniku äritegevuse alustamise päev. Üürilepingu punkt 4.1 sätestab, et üürileandja planeerib avada hoone külastajatele ajavahemikus märts 2016. a kuni detsember 2016. a (avamispäev). Üürilepingu punktist 5.2.1 tuleneb üürileandja kohustus ehitada hoone valmis avamispäevaks vastavalt punktile 4.1. Nimetatud üürileandja kohustusele on vastav üürniku õigus saada ruumid enda valdusesse ja kasutusse lepingus nimetatud tähtpäeval (punkt 6.1.1). 07.07.2017. a ütles hageja üürnikuna üürilepingu erakorraliselt ilma ette teatamiseta üles, sest kostja üürileandjana ei täitnud üürilepingu järgseid kohustusi. Koos üürilepingu ülesütlemisavaldusega (samas dokumendis) esitas hageja kostja kui üürileandja vastu leppetrahvi, kahju hüvitamise ning tagatisraha nõuded. 28.07.2017. a esitas kostja vastuse hageja 07.07.2017. a esitatud nõuetele, milles tunnistas hageja esitatud nõudeid osaliselt, kostja ei vaidlustanud üürilepingu ülesütlemist ega tagatisraha tagastamise nõuet. 09.08.2017. a tagastas kostja hagejale tagatisraha summas 3 660,00 eurot, sealhulgas käibemaks 610,00 eurot. Hageja lepinguline esindaja on ajavahemikul august kuni september 2017. a korduvalt, nii telefoni kui elektronkirja teel, pöördunud kostja lepingulise esindaja poole küsimusega, kas pooltel on võimalik saavutada kohtuväline lahendus puutuvalt hageja ülejäänud nõuetesse kostja vastu. Kostja lepinguline esindaja on avaldanud, et kuivõrd kohtuvälise kokkuleppe saavutamiseks on vajalik kostja nõukogu nõusolek ning kostja nõukogu koguneb septembris 2017. a, ei ole kostjal võimalik enne kohtuvälist kokkulepet sõlmida. Kuivõrd 20.09.2017. a avaldas kostja lepinguline esindaja, et tal puudub jätkuvalt teave selle kohta, millal kostja nõukogu koguneb, on hagejal alust arvata, et kostja kasutab venitamistaktikat ning kohtuvälise kokkuleppe

saavutamine kostjaga on ebatõenäoline. Eeltoodust johtuvalt pöördub hageja oma õiguste kaitseks nõudega kohtusse.

3.Üürilepingu punkt 10.3 sätestab, et kui üürileandja viivitab ruumide üürniku kasutusse andmisega, on üürileandja kohustatud tasuma üürnikule viimase nõudel leppetrahvi iga kohustuse täitmisega viivitatud päeva eest 2 % (kaks protsenti) kuu üürist iga kohustuse täitmisega viivitatud päeva eest, kuid kokku mitte rohkem kui 2 (kahe) kuu üür. Üürilepingu punkti 10.11 kohaselt tasub pool lepingujärgsete kohustuste rikkumisel lepingujärgselt tasumisele kuuluvaid leppetrahve 10 (kümne) kalendripäeva jooksul poole vastavasisulise kirjaliku nõude esitamisest. Arvestades, et üürilepingu punkti 4.1 kohaselt oli kokku lepitud avamispäev hiljemalt 31.12.2016. a, oli kostja üürileandjana viivituses ruumide hageja kasutusse andmisega 188 päeva ajavahemikul 01.01.2017. a kuni 07.07.2017. a, arvestades, et üürileping lõppes 07.07.2017. a hageja kui üürniku poolt üürilepingu erakorralise ülesütlemisega. Üürilepingu punktis 7.1 leppisid pooled kokku, et üürniku poolt üürileandjale tasutav igakuine üür on kapitalipõhine ja/või käibepõhine ning ruumide üleandmisest kehtib kapitalipõhine üür, milleks on 10,00 (kümme) eurot/m²/kuus. Käibepõhist üüri arvutatakse ja kohaldatakse lepingus sätestatud korras (vastavalt üürilepingu punktile 7.3 on käibepõhise üüri suurus 0 (null) %). Üürile lisandub käibemaks. Kuivõrd üürilepingu järgselt oli üüripinna suuruseks 305 m², on üürilepingu punkti 10.3 kohaseks igapäevaseks 2-protsendiliseks leppetrahvi määraks 61 eurot/päevas (3050 x 2 / 100 = 61). Seega on 188 päeva viivituses oldud aja eest leppetrahvi nõue seisuga 07.07.2017. a 11 468 eurot. Kuivõrd maksimaalne leppetrahvi nõue on üürilepingu punkti 10.3 kohaselt 2 kuu üür, s.o kokku 6 100 eurot (10 x 305 = 3050 x 2 = 6100), on hagejal õigus nõuda üürilepingu punkti 10.3 alusel kostjalt leppetrahvi summas 6 100 eurot. Lisaks on üürnikul õigus, vastavalt üürilepingu punktile 10.12.1, nõuda üürnikupoolsel üürilepingu ülesütlemisel üürileandjast tuleneval põhjusel üürileandjalt leppetrahvi 6 (kuue) kuu üüri ulatuses, kui lepingu ülesütlemine toimub enne 3 (kolme) aasta möödumist ruumide üürnikule üleandmiseks valmisoleku üürnikule teatamise päevast. Seega on Cafe de Flore OÜ-l üürnikuna õigus nõuda üürilepingu punkti 10.12.1 alusel Jõhvi Pargi Arendus OÜlt kui üürileandjalt täiendavalt 6 kuu üüri ulatuses leppetrahvi tasumist, s.o summas 18 300,00 3 eurot (10 x 305 = 3050 x 6 = 18300).

Johtuvalt eeltoodust on hageja leppetrahvi nõue kostja vastu kogusummas 24 400,00 eurot (6100 + 18300 = 24 400). Võlaõigusseaduse (VÕS) § 159 lg 2 sätestab, et kahjustatud pool kaotab õiguse leppetrahvi nõuda, kui ta mõistliku aja jooksul pärast kohustuse rikkumise avastamist teisele lepingupoolele ei teata, et ta leppetrahvi nõuab. 07.07.2017. a oli hageja kui üürniku jaoks täiesti selge, et kostja üürileandjana ei täida enda üürilepingu-järgseid kohustusi, millest johtuvalt ütles hageja üürnikuna üürilepingu erakorraliselt üles ning esitas kostja kui üürileandja vastu erinevad üürilepingu rikkumisest tulenevad nõuded, sh leppetrahvinõude. Hageja peab vajalikus selgitada, et täiendavalt üürilepingus (p-des 4.1, 5.2.1) kokkulepitule selle kohta, et avamispäev on ajavahemikus märts 2016. a kuni detsember 2016. a, andis kostja üürileandjana hagejale pidevalt uusi lubadusi seoses keskuse avamisega, üritades seeläbi ebaõnnestunult rikkumist heastada. Nii näiteks edastas D C OÜ projektijuht M N 08.07.2015. a elektronkirja teel teate, mille on allkirjastanud Jõhvi Pargi Arendus OÜ juhatuse liige K A ning mille kohaselt on ehitusluba väljastatud 08.05.2015. a ning planeeritav keskuse avamine toimub vahemikus 01. kuni 05.11.2016. a.

11.05.2016. a on D C OÜ kaubanduskinnisvara konsultant E K teavitanud, et „hetkel on teadmine“, et keskus avatakse 2017. aasta lõpus. Vastuseks Cafe de Flore OÜ seadusliku esindaja korduvatele pöördumistele teavitas D C OÜ kaubanduskinnisvara konsultant/tegevjuht K M 18.08.2016. a, et „viimane info omanikelt on selline, et avamine on lükatud 2018. aasta kevadesse“. 27.03.2017. a teavitas A M, kes on üürilepingu allkirjastanud, hageja seaduslikku esindajat elektronposti teel, et kavandatav ehituse algus on 2017. mais. Seega on tõendatud, et kostja pidevalt muutis üürilepinguga kokku lepitut osas, mis puudutab Pargi Keskuse ehitamist, avamist. Tähelepanuväärne on seejuures, et kuni käesoleva ajani on internetiaadressilt http://pargikeskus.ee kättesaadav vastuoluline teave, mille kohaselt „suur avamispidu kevadel 2017“; „avame sügis 2017“; „planeeritav ehitustööde algus 2016“; „planeeritav avamine sügisel 2017“, kaubanduspindade konsultandi ja maaklerina on ära toodud D C OÜ, K M ning arendaja kontaktina P OÜ, A M. 27.06.2017. a pöördus hageja täiendavalt elektronkirja teel D C OÜ poole ning sai vastuse, mille kohaselt on „plaan alustada ehitusega augustis 2017, seega toimuks avamine vahemikus 2018 – märts 2019. a. Hageja tutvus täiendavalt kostja 2016. majandusaasta aruandega, mille osast „Tegevusaruanne“ tuleneb, et 2017 majandusaastal soovib Jõhvi Pargi Arendus OÜ alustada ehitustegevusega, et avada kaubanduskeskus 2018 majandusaasta sügisel. Seega oli hageja jaoks 07.07.2017. a muuhulgas leppetrahvi nõuet esitades selge, et kostja üürileandjana ei täida endale üürilepinguga võetud kohustusi, mistahes ehitustegevusega ei ole isegi veel alustatud ning on täiesti prognoosimatu, kas ja millal Pargi Keskus üldse avatakse. Lisaks oli hagejale teatavaks saanud, et esialgselt kavandatud IdaVirumaa suurima spordi-, vabaaja(meelelahutus)- ja kaubanduskeskuse asemele soovitakse (teadmata ajal) rajada üksnes kaubanduskeskus ilma esialgselt planeeritud ning muuhulgas hagejale kui üürnikule tutvustatud eripärase kontseptsioonita. Oluline on seejuures rõhutada, et kostja ei ole vaidlustanud üürilepingu ülesütlemist, võttes seeläbi omaks asjaolud, mis hageja on välja toonud üürilepingu erakorralise ülesütlemise alustena, s.o kostja kui üürileandja poolsete kohustuste rikkumine. Kostja nõustumist üürilepingu erakorralise ülesütlemisega üürniku poolt tõendab ka asjaolu, et kostja võttis omaks ning täitis hageja nõude puutuvalt üürilepingu alusel tasutud tagatisraha tagasimaksmisesse. Hageja on seisukohal, et

eelkirjeldatut arvestades on hageja 07.07.2017. a esitatud leppetrahvi nõue kooskõlas VÕS § 159 lg 2 sätestatuga. Riigikohus on kohtuasja nr 3-2-1-142-11 kohtuotsuse p-s 16 välja toonud, et üldiselt aegub leppetrahvinõue nagu teisedki tehingulised nõuded TsÜS § 146 lg 1 ja § 147 lg 1 alusel kolme aasta jooksul nõude sissenõutavaks muutumisest. Perioodilise leppetrahvi nõue, mis muutub sissenõutavaks eelkõige kohustuse täitmisega viivitamisel ja mille suurus sõltub viivitamise ajast, aegub TsÜS § 154 alusel n-ö täisaastate kaupa. Sõltumata aegumisest tuleneb aga VÕS § 159 lg-st 2, et leppetrahvi nõuet ei või esitada (st sisuliselt nõue lõpeb), kui trahvi nõudmisest ei teatata mõistliku aja jooksul pärast kohustuse rikkumise avastamist.

4 Mõistlik aeg peab jääma seega rikkumise avastamise ja nõude aegumise vahele ning selle aja kindlaks määramisel saab lähtuda VÕS §-s 7 sätestatust, arvestades kõiki asjaolusid ja tehes kindlaks, kas võlgnikul võis hea usu põhimõttest lähtudes tekkida õigustatud ootus, et temalt leppetrahvi enam ei nõuta. Nimetatud lahendis leidis Riigikohus, et ka enam kui 6 kuu möödudes arvates rikkumise avastamisest esitatud leppetrahvinõue ei ole VÕS § 159 lg 2 mõttes hilinenult esitatud. Kolleegium leidis, et ebaõiglane oleks tulemus, kus võlgnik vabaneks viivitamisega seotud leppetrahvi maksmise kohustusest, kui ta on n-ö piisavalt kaua viivitanud. Seega on ainetud ning vastuolus kohtupraktikaga kostja seisukohad selles, et hageja leppetrahvinõue on hilinenult esitatud. Käesoleval juhul olid üürilepinguga kokkulepitud leppetrahvid (üürilepingu p-d 10.3., 10.12.) mõeldud tagama kostja kui üürileandja poolsete kohustuste täitmist ning välistama üürileandja-poolset lepingu rikkumist. Olukorras, milles kostja on selgelt viivitanud kohustuse täitmisega, kohustust ei olnud täidetud kuni üürilepingu ülesütlemiseni ning kostja üürileandjana on enda lepingulisi kohustusi seeläbi rikkunud, ei saa kostjal tekkida õigustatud ootust, et ta lepingus selgelt kokku lepitud sanktsioonile alluma ei pea.

4.Kahju hüvitamise nõue. Üürilepingu punktis 10.18 leppisid pooled kokku, et lepingut rikkunud pool on kohustatud hüvitama mistahes rikkumisega tekitatud kulutused ja kahju, sh saamata jäänud tulu, kannatanud poole vastava kirjaliku kahju hüvitamise nõude esitamisel.

Lepingu rikkumisest tuleneva võlgnevuse sissenõudmisega poolele kaasnevad kulud, sh kulutused õigusabile kohustub kandma lepingut rikkunud pool. Hageja on kandnud kohtuväliselt kulutusi õigusabile seonduvalt 07.07.2017. a kohtuvälise nõude esitamisega kostjale kui üürileandjale, milline nõue seondub üürileandja-poolse üürilepingu rikkumisega.

Seisuga 07.07.2017. a on vastavate kulutuste suurus summas 840,00 eurot (sh käibemaks 140 eurot. Seega on hagejal kostja vastu otsese varalise kahju nõue summas 840,00 (kaheksasada nelikümmend) eurot. VÕS § 128 lg 1 kohaselt võib hüvitamisele kuuluv kahju olla varaline või mittevaraline. Sama sätte kolmanda lõike kohaselt hõlmab otsene varaline kahju eelkõige kaotsiläinud või hävinud vara väärtuse või vara halvenemisest tekkinud väärtuse vähenemise, isegi kui see tekib tulevikus, ning kahju tekitamisega seoses kantud või tulevikus kantavad mõistlikud kulud, sealhulgas mõistlikud kulud kahju ärahoidmiseks või vähendamiseks ja hüvitise saamiseks, muu hulgas kahju kindlaks tegemiseks ja kahju hüvitamisega seotud nõuete esitamiseks. Riigikohus on kohtuasjas nr 3-2-1-80-16 p-s 28 sedastanud, et hageja nõutav kahju on otsene varaline kahju VÕS § 128 lg 3 mõttes ning kolleegium leiab, et kohtumenetluseeelsed õigusabikulud, mida isik on teinud selleks, et oma õiguste rikkumist kõrvaldada, on eeltoodu alusel iseenesest hüvitatavad (vt ka Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-80-15, p 33; otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-79-08, p 18). Õigusalases kirjanduses on leitud, et kohtumenetluseelsete õigusabikulude hüvitamist saab nõuda tsiviilõigusliku kahju hüvitamise nõudena VÕS § 115 lg 1 (või 1043) ja § 128 lg 3 alusel. Käesoleval juhul on hageja seoses kostja kui üürileandja poolsest üürilepingu rikkumisest tuleneva nõude esitamisega teinud kulutusi õigusabile summas 840,00 eurot.

5.Viivisenõue. VÕS § 113 lg 1 sätestab, et rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võib võlausaldaja nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Viivise määraks loetakse käesoleva seaduse §-s 94 sätestatud intressimäär, millele lisandub kaheksa protsenti aastas. VÕS § 113 lg 2 sätestab, et kui rahalise kohustuse täitmise aeg ei ole kindlaks määratud, muu hulgas kahju hüvitamise või alusetu rikastumise väljaandmise või taganemisest tuleneva väljaandmise nõude puhul, arvestatakse võlgnetavalt rahalt viivist alates ajast, mil võlausaldaja teatas võlgnikule oma nõudest või esitas raha sissenõudmiseks hagi või maksekäsu kiirmenetluse avalduse.

Üürilepingu p 10.11 sätestab, et lepingujärgsete kohustuste rikkumisel tasub pool 5 lepingujärgselt tasumisele kuuluvaid leppetrahve 10 (kümne) kalendripäeva jooksul poole vastavasisulise kirjaliku nõude esitamisest, kusjuures leppetrahvi tasumine ei vabasta poolt rikkumise kõrvaldamisest ja kohustuse täitmisest. Hageja teavitas kostjat 07.07.2017. a, et ta nõuab kohustuse täitmist hiljemalt 17.07.2017. a. Seetõttu loeb hageja kohustuse sissenõutavaks muutumise ajaks 18.07.2017. a ning on teinud viivisearvestuse nimetatud kuupäevast alates.

Kuna poolte vahel puudus kokkulepe viivisemääras, kohaldub seadusjärgne viivisemäär. Ülaltoodud aluseks võttes on hagejal sissenõutavaks muutunud viivisenõue kostja vastu hagi esitamise ajaks summas 381,04 eurot.

6.Hageja kogunõude suurus. Johtuvalt eeltoodust on hagejal põhinõue kostja vastu kogusummas 25 240,00 eurot (6100 + 18300 + 840), millele lisandub hagi esitamise ajaga sissenõutavaks muutunud viivisenõue summas 381,04 eurot.

Üürilepinguga on sõlmitud kokkulepe vastutuse summalise piiramise kohta, nimelt sätestab üürilepingu p 10.21, et üürileandja ja üürniku varaline vastutus on igal juhul piiratud summaga, mis vastab 6 (kuue) kuu üürile, kui ei ole kokku lepitud väiksemat vastutuse piirmäära. Kuue kuu üüri suurus on summas 18 300,00 eurot (10 x 305 = 3050 x 6 = 18300). Seega esitab hageja käesoleval ajal kostja vastu nõude summas 18 300,00 (kaheksateist tuhat kolmsada) eurot.

KOSTJA VASTUS 7. Kirjalikus vastuses hagile kostja hagi ei tunnistanud. Alternatiivselt, juhul kui kohus peab leppetrahvi nõuet õigustatuks, palub kostja leppetrahvi VÕS § 162 lg 1 alusel vähendada mõistliku suuruseni, mis kostja hinnangul on maksimaalselt kuni 3 000 eurot.

8.Kostja on seisukohal, et leppetrahvi nõue ei ole esitatud mõistliku aja jooksul ning hageja on VÕS § 159 lg 2 sätestatu kohaselt kaotanud õiguse nõuda leppetrahvi. Hageja ja kostja vahel on 07.07.2017. a sõlmitud äriruumide üürileping nr 171214-CAF-212.

Üürilepingu p. 4.1 sätestab, et üürileandja planeerib avada hoone külastajatele ajavahemikus 03. 2016. a. – 12.2016. a (avamispäev). Üürileandja teatab üürnikule avamispäeva kuu täpsusega hiljemalt 60-ne kalendripäeva jooksul pärast üürileandjale ehitusloa väljastamist ja päeva täpsusega hiljemalt 3 kuud enne avamispäeva. Seega pidi üürilepingu kohaselt viimaseks võimalikuks avamispäevaks olema 31.12.2016. a. Hageja poolt üüritavad ruumid pidid lepingu p. 2.4 kohaselt hagejale olema üle antud vähemalt 30 päeva enne avamispäeva ehk arvestades üürilepingu p. 4.1 toodud tähtaega, hiljemalt 01.12.2016. a. Hagi lisast 5 (elektronkiri) nähtub, et hageja sai teada asjaolust, et avamispäev ei ole ajavahemikus 03.2016. a – 12.2016. a.

Nimetatud elektronkirjast nähtuvalt peaks avamine toimuma 2017. aasta lõpus. Hagi lisast 6 (elektronkiri) nähtub, et hageja sai teada avamispäeva edasilükkumisest 2018. aasta kevadesse.

Hagi lisast 7 (elektronkiri 27.03.2017. a) nähtub, et hagejat informeeriti keskuse kavandatavast ehituse algusest, milleks on mai 2017. a. Seega sai hageja faktiliselt juba 11.05.2016. a teada, et hoonet, milles hageja pidi ruume üürima, ei avata üürilepingu p. 4.1 sätestatud tähtajal ning järgnev elektronkirjavahetus ainult tõendab seda, et hageja oli teadlik sellest, et avamispäev ei ole mitte mingil juhul üürilepingu p. 4.1 kokku lepitud tähtajal. Isegi kui jätta arvestamata 11.05.2016. a elektronkirjas sisalduv informatsioon (hagi lisa 5), siis kostja ei teatanud avamispäeva päeva täpsusega hiljemalt 3 kuud enne avamispäeva ja seega sai hageja hiljemalt 01.10.2016. a teada leppetrahvi nõude esitamise aluseks olevast rikkumisest. Leppetrahvi nõue on esitatud alles 07.07.2017. a ehk enam kui 9 kuu möödudes. Lisaks märgib kostja, et hageja käitumine Üürilepingu täitmise/ülesütlemise osas on äärmiselt vastuoluline, kuna veel 2017. aastal pidasid hageja (sh hagejale keskuse üürilepingutega seonduvat asjaajamisteenust 6 osutavad isikud) ja kostja elektronkirjavahetust (hagi lisad 7 ja 9) Üürilepingu täitmise teemal ning hageja ei esitanud mingeid varalisi nõudeid. Ka Riigikohus on kohtuasjas nr 3-2-1-84-09 tehtud otsuse p. 12 sedastanud, et … VÕS § 159 lg 2 järgi kaotab kahjustatud pool õiguse nõuda leppetrahvi, kui ta ei teata mõistliku aja jooksul pärast kohustuse rikkumise avastamist teisele lepingupoolele sellest, et ta leppetrahvi nõuab. Selleks, et selgitada viidatud sätte alusel välja, kas leppetrahvinõudest teatati teisele poolele mõistliku aja jooksul, tuleb esmalt tuvastada asjaolu, et leppetrahvinõude aluseks olev kohustus on muutunud sissenõutavaks, kas seda on rikutud ja millal leppetrahvinõude esitanud isik rikkumise avastas….. Antud asjas oli hagejal juba 11.05.2016. a, kuid kõige hiljem 01.10.2016. a teada, et kostja ei täida kohaselt Üürilepingu p. 4.1 sätestatud kohustust, kuid leppetrahvi nõude esitas hageja alles 07.07.2017. a, millest johtuvalt on hageja kaotanud õiguse nõuda leppetrahvi.

9.Hageja on sisuliselt ühe ja sama rikkumise eest esitanud kaks leppetrahvi nõuet, mis on lubamatu. Arvestades üürilepingu p 10.21 toodud kostja vastutuse piirmäära, on hageja üürilepingu p 10.3 alusel esitanud leppetrahvi nõude summas 6 100,00 eurot ja üürilepingu p 10.12.1 alusel 12 200 eurot, sest Jõhvi Pargi Arendus OÜ on viivitanud üürilepingu p. 4.1 sätestatud ruumide hageja valdusesse üleandmisega (avamispäev) 188 päeva (01.01.2017. a 07.07.2017. a), millest johtuvalt on hageja ka üürilepingu üles öelnud. Üürilepingu p 10.3 sätestab, et kui üürileandja viivitab ruumide üürniku kasutusse andmisega, on üürileandja kohustatud tasuma üürnikule viimase nõudel leppetrahvi iga kohustuse täitmisega viivitatud päeva eest 2 % (kaks protsenti) kuu üürist iga kohustuse täitmisega viivitatud päeva eest, kuid kokku mitte rohkem kui 2 (kahe) kuu üür. Hagis toodud arvutuste kohaselt on kuu üüriks 3 050 eurot. Üürilepingu p 10.12 koos alapunktiga 10.12.1 sätestab, et lepingu üürniku poolsel ülesütlemisel üürileandjast tuleneval põhjusel, sh hoone kasutuskõlbmatuks muutumise tõttu on üürnikul õigus nõuda üürileandjalt leppetrahvi, mis katab võimaliku tekitatava kahju 6 (kuue) kuu üüri ulatuses, kui lepingu ülesütlemine toimub enne 3 (kolme) aasta möödumist ruumide üürnikule üleandmiseks valmisoleku üürnikule teatamise päevast. Seega põhinevad mõlemad leppetrahvi nõuded sisuliselt sellel, et kostja ei ole hagejale lepingu p. 4.1 kokku lepitud tähtajal üüritavaid ruume üle andnud. Kostja on ka seisukohal, et ainukeseks võimalikuks leppetrahvi nõudeks saaks hüpoteetiliselt olla leppetrahvi nõue ainult üürilepingu p. 10.3 alusel maksimaalselt kahe kuu üüri ulatuses. Üürilepingu p. 10.12 kohaldamine eeldab, et ruumid on valmis ja üürnik on teinud nende üürimiseks kulusid, kuid antud juhul ei ole ruumid valmis ega kostja teinud ka seoses ruumide üürimisega mingeid kulusid.

10.Väär on hageja meelevaldne tõlgendus, et üürilepingu ülesütlemise mittavaidlustamisega on kostja omaks võtnud mingid asjaolud. Omaksvõtt eeldab vastava sisuga tahteavaldust ning seda kostja ei ole hagejale esitanud.

11.Väär on hageja väide, et 07.07.2017. a oli hagejal selge, et kostja ei täida üürilepinguga seotud kohustusi. Hagejal oli juba sisuliselt 11.05.2016. a teada, et kostja ei täida üürilepingu p. 4.1 sätestatud kohustust tähtaegselt.

12.Hageja poolt üürilepingu p. 10.12.1. alusel esitatud leppetrahvi nõue on alusetu, kuna leppetrahvi nõude esitamise eeldus ei ole täidetud. Üürilepingu p. 10.12 koos alapunktiga 10.12.1 sätestab, et lepingu üürniku poolsel ülesütlemisel üürileandjast tuleneval põhjusel, sh hoone kasutuskõlbmatuks muutumise tõttu on üürnikul õigus nõuda üürileandjalt leppetrahvi, mis katab võimaliku tekitatava kahju 6 (kuue) kuu üüri ulatuses, kui lepingu ülesütlemine toimub enne 3 (kolme) aasta möödumist ruumide üürnikule üleandmiseks valmisoleku üürnikule teatamise päevast.

7 Hageja on üürilepingu üles öelnud VÕS § 313 lg 1 alusel, mitte üürilepingus toodud tuginedes üürilepingus toodud alustele (nt üürilepingu p 8.3.3 arvestades p 8.4.5 sätestatud eeldust – üürileandja ei ole ruume andud üürniku kasutusse 50 (viiekümne) kalendripäeva jooksul lepingu p 4.1 alusel kokku lepitud tähtajast arvates). Kostja ei ole hagejale üürilepingu p 4.1 kohaselt avamispäeva teatanud ega esitanud ka teadet ruumide üürnikule üleandmiseks valmisoleku kohta. Seega ei saa hageja esitada leppetrahvi nõuet üürilepingu p 10.12.1 alusel.

13.Isegi kui hagejal oleks õigus nõuda leppetrahvi on leppetrahvi suurus ebamõistlikult suur ja juhul kui kohus peab leppetrahvi nõuet põhjendatuks, taotleb kostja VÕS § 162 lg 1 alusel selle vähendamist mõistliku suuruseni. VÕS § 126 lg 1 sätestab, et kui tasumisele kuuluv leppetrahv on ebamõistlikult suur, võib kohus seda leppetrahvi maksmiseks kohustatud lepingupoole nõudmisel vähendada mõistliku suuruseni, arvestades eelkõige kohustuse täitmise ulatust tema poolt, teise lepingupoole õigustatud huvi ja lepingupoolte majanduslikku seisundit.

Hageja ainuke sisuline tegevus üürilepingu täitmisel oli tagatisraha tasumine ja selle on kostja ka tagastanud, mida hageja kinnitab hagi punktis 2.12. Hageja ei ole mingeid teisi üürilepingust tulenevaid kohustusi täitnud ega teinud ka kandnud ka kulusid seoses üürilepingu täitmisega.

Ka Riigikohus on kohtuasjas nr 3-2-1-132-12 tehtud otsuse p. 12 sedastanud, et …. Kolleegium jääb oma varasema seisukoha juurde, et kahju puudumine võib olla aluseks leppetrahvi vähendamisele, kui leppetrahvi väljanõudmine kokkulepitud ulatuses ei ole kooskõlas hea usu põhimõttega (vt nt Riigikohtu 14. juuni 2005. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-66-05, p-d 16, 17 ja

24). Arvestades hageja poolt leppetrahvi nõude aluseks olevast rikkumisest teadasaamise aega, hageja käitumist ka pärast rikkumisest teadasaamist (hagi lisadeks olevast elektronkirjavahetusest nähtub, et hageja soovis üürilepingu täitmise jätkamist), hagejal kahju puudumist ja leppetrahvi nõude esitamise aega on kostja seisukohal, et hageja poolt esitatud leppetrahvi nõue ei ole täies mahus mitte mingilgi viisil põhjendatud ja leppetrahvinõude rahuldamisel kohtu poolt taotleb selle vähendamist mõistliku suuruseni, milline kostja hinnangul on maksimaalselt kuni 3 000 eurot.

KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED 14. Hageja on esitanud kostja vastu nõude leppetrahvi tasumiseks 18 300 eurot (kuue kuu üür) üürilepingu punkti 10.12.1 alusel.

15.Üürilepingu punktid 10.12 ja 10.12.1 sätestavad, et lepingu üürniku poolsel ülesütlemisel üürileandjast tuleneval põhjusel, sh hoone kasutuskõlbmatuks muutumise tõttu on üürnikul õigus nõuda üürileandjalt leppetrahvi, mis katab võimaliku tekitatava kahju järgmiselt: 6 (kuue) kuu üüri ulatuses, kui lepingu ülesütlemine toimub enne 3 (kolme) aasta möödumist ruumide üürnikule üleandmiseks valmisoleku üürnikule teatamise päevast.

16.Vaidlust ei saa olla selles, et üürnik on üürilepingu üles öelnud seoses üürileandjast tuleneval põhjusel. Seega on hageja õigustatud leppetrahvi nõudma tulenevalt lepingu punktidest 10.12 ja 10.12.1.

8 17. Kohus ei nõustu kostjaga, et leppetrahv on ebamõistlikult suur. Pooled on lepingus kokku leppinud leppetrahvi piirmääras, milleks on kuue kuu üür.

18.VÕS § 158 lg 1 sätestab, et leppetrahv on lepingus ettenähtud lepingut rikkunud lepingupoole kohustus maksta kahjustatud lepingupoolele lepingus määratud rahasumma.

19.Kostja märgib, et hageja ei ole kahju kandnud, kuid vastavalt VÕS § 161 lg 1, lepingu rikkumise korral võib kahjustatud lepingupool nõuda leppetrahvi tegelikust kahjust sõltumata.

Leppetrahv võimaldab kaitsta võlausaldaja huve ka juhul, kui tegelikult tekkinud kahju ei olegi tekkinud või kui selle tõendamine on võimatu.

20.Kostja taotleb alternatiivselt leppetrahvi vähendamist VÕS § 162 alusel, kuid kostja ei ole esile toonud ühtegi asjaolu, mis annaks aluse leppetrahvi vähendamiseks (kohustuse täitmise ulatus, teise lepingupoole õigustatud huvi, lepingupoolte majanduslik seisund).

21.Riigikohus on lahendis 3-2-1-36-17 punktis 18 märkinud, et leppetrahvi vähendamine on kohtu diskretsiooniotsus, mille kohus teeb poolte huve kaaludes. Seejuures tuleb VÕS § 162 lg 1 alusel arvestada eelkõige kostja kohustuse täitmise, hageja õigustatud huvi ja mõlema poole majandusliku seisundiga. Kolleegium jääb oma varasema seisukoha juurde, et kahju puudumine võib olla aluseks leppetrahvi vähendamisele, kui leppetrahvi väljanõudmine kokkulepitud ulatuses ei ole kooskõlas hea usu põhimõttega (vt nt Riigikohtu 14. juuni 2005 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-66-15, p-d 16, 17 ja 24; 26. jaanuari 2011 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1139-10, p 13).

Kohus leiab, et käesolevas asjas ei ole leppetrahvi nõudmine kokkulepitud ulatuses vastuolus hea usu põhimõttega. Leppetrahvi suuruse võivad pooled ise lepingus kindlaks määrata ning leppetrahvi kokkuleppele laienevad üldised lepinguvabaduse põhimõtted.

22.Kohus ei nõustu kostjaga, et leppetrahvi nõuet ei ole esitatud mõistliku aja jooksul. Kostja on hagejale andnud erinevaid lubadusi keskuse avamise kohta (avamine 2017. a lõpus, avamine 2018. a kevadel, kavandatav ehituse algus on 2017. a mais, avamine märtsis 2019. a). Hageja on tundnud huvi väidetava avamise kohta veel 27.06.2017. a. Seega on leppetrahvi nõue, mis on esitatud 07.07.2017. a ülesütlemisavalduses, esitatud mõistliku aja jooksul.

23.Vaidlust ei saa olla selle üle, et üürileandja on lepingut rikkunud. Üürilepingu punkti 1.2.7 kohaselt on avamispäev hoone või selle osa avamispäev külastajatele, mis on ka üürniku äritegevuse alustamise päev. Üürilepingu punkti 4.1 kohaselt üürileandja planeerib avada hoone külastajatele ajavahemikus 03.2016. a – 12.2016. a (avamispäev). Üürileandja kohustus vastavalt üürilepingu punktile 5.2.1 ehitama hoone valmis avamispäevaks vastavalt lepingu punktile 4.1. Hageja on üürilepingu üles öelnud 07.07.2017. a. Käesoleva kohtuotsuse tegemise ajal (märts 2018. a) ei ole keskuse ehitamist veel alustatudki.

9 MENETLUSKULUDE JAOTUS 24. Asja menetlenud kohus märgib kohtuotsuses menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel (tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS )§ 173 lg 1).

24.1. TsMS § 162 lg 1 kohaselt hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti.

Kuna kohus hagi rahuldab, jäävad hageja menetluskulud kostja kanda.

24.2. Hageja taotleb, et kohus mõistaks kostjatelt välja hageja menetluskulud, milleks on1 400 eurot õigusabikulud, millele lisandub käibemaks ja hagi esitamisel tasutud riigilõiv 750 eurot.

24.3. TsMS § 138 lg-te 1 ja 2 alusel on menetluskulud menetlusosaliste kohtukulud ja kohtuvälised kulud. Kohtukulud on riigilõiv, kautsjon ning asja läbivaatamise kulud. TsMS § 144 p 1 kohaselt on kohtuvälised kulud esindaja kulud.

24.4. Hageja menetluskulud on põhjendatud ning õigusabi kulud on kooskõlas asja menetluses tehtud toimingutega. / allkirjastatud digitaalselt / Viljo Junolainen Kohtunik Osaliselt tühistatud Tartu Ringkonnakohtu lahendiga.

Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.