Obsah (8)

§ 120§ 122§ 123§ 76§ 78§ 91§ 119§ 121

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Ulvi Loonurm, Meeli Kaur, Mati Maksing Otsuse kuupäev 18.12.2018, Tallinn Kohtuasja number 2-15-8579 Kohtuasi XX (X) ja YY

) sätestatud hoiustamise regulatsioon ja samuti ei saanud hoiustamine toimuda notariaadiseaduse (NotS) alusel. Kostja nõue ei olnud rahuldatud, kuivõrd hüpoteegi seadmise lepingus ei olnud kokkulepet, mille järgi tagab hüpoteek vaid põhinõuet. Kostjal oli kohustus anda nõusolek hüpoteegi kustutamiseks pärast nõude rahuldamist. Hagejate nõue oli aegunud, sest hagi esitati enam kui kolme aasta möödumisel raha hoiustamisest ja täitemenetluse alustamisest. Hagi oli vastuolus poolte vahel tsiviilasjas nr 2-12-13890 tehtud otsusega, millega kohus jättis rahuldamata hagi kostja vastu sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks, ning oli seega lubamatu. Maakohtu otsus

1. Kohus jättis hagi rahuldamata ja menetluskulud võrdsetes osades hagejate kanda neid summaliselt kindlaks määramata. Ühtlasi tühistas kohus hagi tagamise abinõu. Pooled leppisid esialgu kokku ostuhinna tasumises otse hüpoteegipidajatele (06.12.2011 lepingu p 2.4), kuid muutsid seda kokkulepet selliselt, et ostuhinna otse hüpoteegipidajatele maksmise asemel hoiustasid ostuhinna notarikontol (09.02.2012 lepingu p-d 2.2 ja 2.4).
2. aasta lepingu viidatud p-dest nähtub poolte tahe lugeda hagejate ostuhinna tasumise kohustus täidetuks ostuhinna hoiustamisega. Ostuhinna hoiustamist ei saa aga lugeda kostja nõude rahuldamiseks toimunud hoiustamiseks NotS § 35 lg 2 mõttes. Müüja ja hagejate kokkulepe selle kohta, mis otstarbeks hoiustatud ostuhinda kasutatakse, ei saanud tuua kaasa õiguslikke tagajärgi kolmandaks isikuks olevale kostjale, kes ei olnud lepingu pool. Tegemist ei olnud ka hoiustamisega

§ 120lg-s 1 sätestatud eeldustel.

Lepingus puudus viide kostja vastuvõtuviivitusele. Seega ei olnud ostuhinna hoiustamisel notarikontole eesmärgiga selle arvel täita hüpoteegipidaja nõuded

§ 122lg-s 1 nimetatud tagajärge (kohustuse täidetuks lugemine).

Kuna ostuhinna hoiustamisega kostja nõue ei lõppenud, ei olnud hagejatel õigust nõuda hüpoteegi kustutamist asjaõigusseaduse (AÕS) § 349 lg 1 alusel. Hagejate nõue ei olnud aegunud. Asjaõiguse lõpetamise nõude (tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 146 lg 5) aegumistähtaeg on kümme aastat. Apellatsioonkaebus 4. Hagejad palusid maakohtu otsuse tühistada ja teha uus otsus, millega hagi rahuldada. Menetluskulud palusid hagejad jätta kostja kanda. Maakohus jättis mitmed hagejate väited tähelepanuta, oma järeldused põhjendamata ning tegi esitatud tõenditest valed järeldused. Maakohus luges vääralt

§ 122kohaldamise eelduseks õigustatud isiku osalemise notariaalses tehingus.

Asjaolul, et kostja ei osalenud tehingus, millega tema kasuks rahasumma hoiustati, ei omanud mõju

§ 122kohaldamisele ega muutnud selle kohaldamise võimatuks.

See, et hoiustamine toimus müügilepinguga samal ajal, ei tähendanud, et tegemist ei olnud hoiustamisega

§ 122mõttes, ja et see oli pelgalt ostuhinna tasumine müüjale.

Hoiustamine ei pea toimuma igal juhul selliselt, et võlausaldaja saab tingimusteta igal ajal hoiustatud rahasumma kätte.

§ 123

järgi saab hoiustada võlausaldaja kasuks ka selliselt, et hoiustatu kättesaamiseks on vaja täita eeltingimus ja esitada avaldus. Kuigi

§ 120

näeb 3

§ 122

kohaldamise eeldusena ette vastuvõtuviivitust või teadmatust võlausaldaja isiku suhtes, siis on Riigikohus 19.03.2014 otsuses asjas nr 3-2-1-130-13 märkinud, et

§ 122

saab kohaldada ka olukorras, kus ei esine

§-s 120 sätestatud eeldusi. Hoiustamine võib Riigikohtu praktikat arvestades toimuda ka vastuvõtuviivituseta NotS § 35 lg 2 ja 3 alusel. Vastus apellatsioonkaebusele

1. Kostja palus jätta apellatsioonkaebus rahuldamata, maakohtu otsus muutmata ning menetluskulud hagejate kanda. Menetluse edasine käik
2. Ringkonnakohus jättis maakohtu otsuse muutmata, arvestades ringkonnakohtu otsuse põhjendusi ja ringkonnakohtus kantud menetluskulud solidaarselt hagejate kanda.
3. Riigikohus tühistas ringkonnakohtu otsuse ja saatis asja uueks läbivaatamiseks ringkonnakohtule. Veel otsustas Riigikohus jätta kostja taotlus hagi läbivaatamata jätmiseks rahuldamata. Esiteks ei saanud kostja nimetatud alusel jätta hagi läbi vaatamata, vaid kirjeldatud juhtumi korral sai menetluse lõpetada otsust tegemata. Teiseks ei olnud asja nr 2-12-13890 ese sama praeguses asjas esitatud hüpoteegi kustutamise nõudega. Ka ei tuvastatud nimetatud asjas midagi sellist, mis välistaks samas asjas uue kohtusse pöördumise. Ringkonnakohtu seisukoht
4. Ringkonnakohus, tutvunud apellatsioonkaebuse ja tsiviilasja materjaliga, leiab, et maakohtu otsus tuleb tühistada materiaalõiguse normi ebaõige kohaldamise tõttu ja teha TsMS § 657 lg 1 p 2 alusel uus otsus asja esimese astme kohtule uueks läbivaatamiseks saatmata. Apellatsioonkaebus tuleb rahuldada. Poolte vahel puudub vaidlus selles, et hagejad sõlmisid ühiste ostjatena müüjaga 06.12.2011 kinnistute müügilepingu, mida muutsid omakorda 09.02.2012, hagejad kanti kinnistute ühisomanikena kinnistusraamatusse. Hagejad ostsid kinnistud 1 350 000 euro eest, millest 1 077 766 eurot hoiustasid notari kontol ja millest 330 000 eurot on jätkuvalt hoiustatud notari kontol. Kinnistud on koormatud ühishüpoteegiga 330 000 euro ulatuses kostja kasuks, mis tagab laenulepingust tulenevaid kostja nõudeid müüja vastu. Jõustunud kohtuotsustega mõisteti müüjalt kostja kasuks välja laenulepingust tulenev intress 59 400 eurot ja viivis 250 000 eurot.
5. aasta märtsis algatas kohtutäitur kostja avalduse alusel hagejate vastu täitemenetlused müüja laenulepingust tuleneva võla 330 000 eurot, intressi ja viivise saamiseks hüpoteegiga koormatud kinnistute arvel. Jõustunud kohtuotsusega jäeti hagejate hagi kostja vastu sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks rahuldamata. Hoiustatud raha arestiti tsiviilasjas nr 2-13-56804 kostja kasuks müüja vastu esitatud hagi tagamiseks. Kostja on keeldunud andmast nõusolekut ühishüpoteegi kustutamiseks. Vaidluse keskmes on küsimus, kas raha hoiustamist müügilepingu täitmiseks notari kontol saab lugeda hüpoteegiga tagatud kohustuse täitmiseks, mis annab hagejatele kui koormatud kinnisasjade omanikele õiguse AÕS § 349 lg 1 alusel nõuda hüpoteegi kustutamist. Veel vaieldi selle üle, kas hagejate nõue oli aegunud. Esmalt võtab ringkonnakohus seisukoha hagejate nõude võimalikkuse ja aegumise osas. Kuivõrd hüpoteegi lõpetamiseks oli vajalik mh kostja kui hüpoteegipidaja ja õigustatud isiku notariaalselt kinnitatud (materiaalõiguslik) avaldus hüpoteegi lõpetamise kohta ja hüpoteegi kustutamine kinnistusraamatust (AÕS § 642) ning kinnistusraamatuseaduse (KRS) § 341 lg 1, lg 2 p 2 ning lg-te 5 ja 51 järgi oli hüpoteegi kustutamiseks vajalik mh kostja kui hüpoteegipidaja notariaalselt kinnitatud või digitaalallkirjastatud nõusolek, oli õiguslikult võimalik vajalikud 4 nõusolekud asendada TsÜS § 68 lg 5, täitemenetluse seadustiku (TMS) § 184 lg 1 ja KRS § 341 lg 8 alusel. Hagejate nõue kostja nõusoleku asendamiseks kohtuotsusega ei olnud aegunud. Hüpoteegi kui asjaõiguse lõpetamise nõue AÕS § 349 lg 1 järgi on hinnatav tehingust tuleneva nõudena TsÜS § 146 lg 5 ja § 147 lg 1 mõttes ning selle aegumistähtaeg on kümme aastat nõude sissenõutavaks muutumisest. Hagejate arvates hoiustati kostja hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamiseks raha 2011 (täpne aeg tuvastamata) ja hagi esitati
6. Seega ei olnud hagi esitamise hetkeks möödunud kümme aastat. Järgevalt analüüsib kohus hagejate nõude eeldusi. Kuigi kostja nõue müüja vastu, mida tagab hagejate kinnisasjale seotud hüpoteek, on suurem kui hüpoteegisumma, on tulenevalt AÕS §-st 327 ja § 346 lg-st 1 tagatud nõuete realiseerimise võimalus hüpoteegiga koormatud kinnisasja arvelt piiratud hüpoteegisummaga (vt nt Riigikohtu 29.05.2012 otsust asjas nr 3-2-1-64-12, p 21). Sellest tuleneb, et hüpoteegisumma määrab kinnisasja omanikule hüpoteegist tuleneva rahalise koormise maksimumsumma, mille ulatuses on võimalik kõik tagatud nõuded koormatud kinnisasja arvel rahuldada. Täitemenetlus hüpoteegi alusel tähendab hüpoteegipidaja asjaõigusliku nõude realiseerimist ning hüpoteegi alusel läbiviidavas täitemenetluses ei saa pöörata sissenõuet kinnisasja omaniku varale, millele hüpoteek ei ulatu. Selleks on vajalik ka isiklik täitedokument kinnisasja omaniku suhtes (eelkõige kohtulahend) (vt nt Riigikohtu 29.05.2012 otsust asjas nr 3-2-1-64-12, p 17). Kuigi hüpoteek AÕS § 325 lg 4 järgi tagatavat nõuet ei eelda, ei või hüpoteeki siiski realiseerida tagatava nõudeta (vt nt Riigikohtu 05.11.2008 otsust asjas nr 3-2-1-104-08, p 12; 29.05.2012 otsust asjas nr 3-2-1-64-12, p 19). Hagejad ei väitnud, et kostjal ei ole olnud hüpoteegiga tagatud nõuet, kuid leidsid, et kostja nõue, mille tagamiseks oli seatud vaidlusalune hüpoteek, oli täidetud. Hagejad hoiustasid notari juures 330 000 eurot ja leidsid, et täitsid seeläbi müüja kohustused kostja vastu hüpoteegisumma ulatuses, mistõttu oli hüpoteegiga tagatud nõue rahuldatud ja kostja pidi nõustuma hüpoteegi lõpetamisega (kustutamisega). Kostja väitel ei hoiustatud seda raha tema kasuks ja hüpoteegiga tagatud kohustuse täitmiseks, vaid hoiustatud raha kuulus müüjale ja kostja sai selle arvel rahuldada oma nõudeid müüja vastu ka hüpoteegiga tagamata osas. Kohustus loetakse

§ 76

lg 3 järgi kohaselt täidetuks, kui see on täidetud täitmise vastuvõtmiseks õigustatud isikule õigel ajal, õiges kohas ja õigel viisil. Koormatud kinnistu omanik võib kolmanda isikuna täita võlgniku hüpoteegiga tagatud kohustuse hüpoteegipidaja vastu ja hüpoteegipidaja ei või keelduda täitmise vastuvõtmisest, isegi kui võlgnik täitmisele vastu vaidleb, sest koormatud kinnistu omanikul on täitmise vastu õigustatud huvi, vältimaks kinnistu võõrandamist hüpoteegi alusel (

§ 78lg 1, lg 3 p 2).

Rahalise kohustuse võib täita sularahas või maksega kontole (

§ 91

lg-d 1 ja 2).

§ 122

lg-tes 1 ja 2 sätestatud tingimustel saab rahalise kohustuse lugeda täidetuks ka raha hoiustamisel. Raha hoiustamisega notari juures saab võlgnik

§ 120

lg 1 järgi kohustuse täita võlausaldaja vastuvõtuviivituse korral, samuti juhul, kui võlgnik ei tea ega peagi teadma, kes on võlausaldaja. Võlausaldaja satub

§ 119

lg 1 järgi vastuvõtuviivitusse, kui võlgnik ei saa täita oma kohustust võlausaldajast tuleneva asjaolu tõttu, eelkõige, kui võlausaldaja ei võta õigustamatult vastu talle tegelikult pakutud kohustuse kohast täitmist või keeldub õigustamatult kohustuse täitmisest, milleta võlgnik ei saa oma kohustust täita, või ei tee võlgniku kohustuse täitmiseks vajalikku muud tegu või koostööd võlgnikuga. Lisaks saab raha hoiustada notari juures NotS § 35 lg-te 1 ja 2 alusel notari ametitoiminguna. Hoiustamine on NotS § 35 lg 2 järgi tõestamistoiminguga kaasnev ametikohustus, kui see on seotud sama notari tõestatava 5 tehinguga ja hoiulevõtmist taotlevatel isikutel on tehingust tulenev õigustatud huvi tehingu täitmise tagamiseks hoiustamise teel. Hoiulevõtmise aluseks on NotS § 35 lg 4 järgi hoiustamist taotleva isiku notariaalselt kinnitatud avaldus, kui see ei sisaldu juba tagatava tehingu kohta koostatavas notariaalaktis. Kohustuse hoiustamisega täidetuks lugemine sõltub muude eelduste kõrval ka sellest, kas hoiustaja jättis hoiustamisel endale hoiustatu tagasivõtmise õiguse või mitte. Tagasivõtmise õiguseta hoiustamise korral loetakse

§ 122

lg 1 esimese lause järgi, et hoiustamisega on võlgnik kohustuse täitnud hoiustamise ajal. See kehtib siiski üksnes juhul, kui hoiustamine oli nõuetekohane, s.t

§ 76

lg 3 järgi täidetud täitmise vastuvõtmiseks õigustatud isikule õigel ajal, õiges kohas ja õigel viisil (vt ka Riigikohtu 01.06.2016 otsust asjas nr 3-2-1-34-16, p 22). Kui võlgnik on jätnud endale hoiustatu tagasivõtmise õiguse, loetakse

§ 122

lg 1 teise lause järgi kohustus täidetuks hoiustatu tagasivõtmise õiguse lõppemisest. Hoiustatu tagasivõtmise õigus lõpeb

§ 121

lg 2 p 1 järgi mh siis, kui võlgnik on isikule, kelle juures hoiustamine toimub, teatanud, et ta loobub hoiustatu tagasivõtmise õigusest. Tagasivõtmise õigusega hoiustamise korral võib võlgnik

§ 122

lg 2 järgi esitada võlausaldaja kohustuse täitmise nõudmisele vastuväite, et ta on hoiustanud kohustuse täitmiseks võlgnetava raha, ning sel juhul ei või võlausaldaja nõuda kohustuse täitmist muul viisil kui hoiustatu arvel. Kui võlausaldajal on hoiustatu kättesaamiseks vaja kättesaamise õigust tõendavat võlgniku avaldust, võib võlausaldaja

§ 123

järgi nõuda võlgnikult avalduse andmist samadel tingimustel, nagu ta võiks nõuda kohustuse täitmist, kui hoiustamist ei oleks toimunud. Kui võlgnik ja võlausaldaja peavad kohustused täitma üheaegselt, võib võlgnik

§ 120

lg 4 järgi seada hoiustatu võlausaldajale kätteandmise tingimuseks, et võlausaldaja täidab oma kohustuse.

§-e 122 ja 123 saab kohaldada ka juhul, kui hoiustamine on toimunud muul põhjusel kui asjaolu tõttu, et võlausaldaja oleks vastuvõtuviivituses või ei teaks võlgniku isikut, mh kui hoiustamine toimub ametikohustusega kaasneva tõestamistoiminguna NotS § 35 lg 2 alusel (vt Riigikohtu 19.03.2014 otsust asjas nr 3-2-1-130-13, p 12). Hoiustatu käsutamine on NotS § 35 lg 5 järgi lubatud üksnes hoiustatu väljaandmiseks õigustatud isikule või tema nimetatud kolmandale isikule või hoiustatu tagastamiseks hoiustajale. Seega võisid hagejad hüpoteegisumma ulatuses kostja kui hüpoteegipidaja kasuks raha hoiustades täita müüja hüpoteegiga tagatud kohustuse kostja vastu hüpoteegisumma ulatuses ning kostja võib olla sellest tulenevalt kohustatud andma hüpoteegi lõpetamiseks (kustutamiseks) vajalikud tahteavaldused. 06.12.2011 sõlmitud algses müügilepingus ei nähtud ette raha hoiustamist kostja kasuks tagasivõtmise õiguseta (I kd lk 12-23). Seal lepiti kokku, et lepingu ese müüakse hagejatele 1 350 000 euro eest (lepingu p 2.1). Sellest 200 000 eurot oli hageja müüjale enne notariaalse lepingu sõlmimist juba tasunud, kui kandis nimetatud summa müüja palvel advokaadibüroo Pavlov&Partners kontole ja 72 234 eurot kohustusid hagejad kandma samale kontole hiljemalt 28.01.2012 (lepingu p d 2.1, 2.3). Ülejäänud osa ostuhinnast (1 077 766 eurot) tuli hagejatel tasuda Swedbank AS-i ja kostja nõuete rahuldamiseks, mille tagamiseks olid lepingu esemeks olevatele kinnisasjadele seatud hüpoteegid. Seejuures oli kostja kasuks seatud hüpoteegi suurus 330 000 eurot (lepingu p 1.4). Samuti oli 06.12.2011 lepingus määratletud, et 1 077 766 euro tasumise korral annavad hüpoteegipidajad nõusolekud hüpoteekide kustutamiseks ja hagejad ei olnud kohustatud ostuhinnast tasuma hüpoteegipidajate nõudeid, kui hüpoteegipidajad ei anna hüpoteegipidajate 6 nõuete rahuldamisega samaaegselt nõusolekut hüpoteekide kustutamiseks. Kusjuures müüja ja hagejad pidid igakülgselt kaasa aitama hüpoteegipidajatega lepingu sõlmimiseks, mille kohaselt tasuvad hagejad hüpoteegipidajate nõuded ja hüpoteegipidajad annavad nõusolekud hüpoteekide kustutamiseks kinnistusraamatust (lepingu p-d 2.4 ja 2.5). Lepingu eseme otsene valdus tuli müüjal hagejatele üle anda pärast lepingu p-des 2.3, 2.4 ja 2.5 sätestatud kohustuse täielikku täitmist. Pärast lepingu sõlmimist hoiustasid hagejad 1 077 766 eurot notari kontol. Tagasivõtmisõiguseta raha kostja kasuks hoiustamine nähti ette 09.02.2012 lepingu (I kd lk 106-113), millega muudeti varem sõlmitud müügilepingut, p-s 2.

1. Viidatud punktis kinnitati, et hagejad hoiustasid notari kontol 1 077 766 eurot ja summa hoiustati tagasivõtmise õiguseta. Ühtlasi leppisid hagejad ja müüja kokku, et notar edastab hoiustatud rahasumma või selle osa ühe pangapäeva jooksul arvates päevast, kui müüja, hagejad ning hüpoteekide pidajad Swedbank AS ja/või kostja on esitanud notarile avalduse, milles nähtub, et kirjeldatud hüpoteekide pidajad on esitanud kinnistusosakonnale avalduse hüpoteekide kinnistusraamatust kustutamiseks. Juhul kui müüja keeldub kõnealuse avalduse esitamisest notarile, või ei ilmu alusetult notari juurde kolmel järjestikusel korral, oli notaril õigus hüpoteegipidajale ülekanne teha hagejate ja hüpoteegipidaja avalduse alusel. Taas avaldasid hagejad ja müüja, et 1 077 766 eurot hoiustati notari kontole eesmärgiga rahuldada selle arvelt Swedbank AS-i ja kostja kasuks seatud hüpoteekidega tagatud nõuded, kui viimaste kasuks seatud hüpoteegid kustutatakse (lepingu p 2.4). Seega leppisid müüja ja hagejad juba 06.12.2011 lepingus kokku, et hagejad kannavad notari kontole mh kostja nõude rahuldamiseks 1 077 766 eurot ning summa oli hiljemalt 09.02.2012 lepingu sõlmimise ajaks notari kontole laekunud. Hagejad loobusid kohtule esitatud tõenditest nähtuvalt tagasivõtmise õigusest 09.02.2012, kui muutsid notari juures 06.12.2011 lepingut. Tõenditena kohtule esitatud 06.12.2011 ja 09.02.2012 lepingutest nähtus, et kuigi notari kontole tasuti kokku 1 077 766 eurot ostuhinna tasumise kohustuse täitmisena ja seda tehti mh müüja huvides, et viimase võlg väheneks hüpoteegipidajate ees, toimus hoiustamine hüpoteegipidajate (sh kostja) kasuks. Müüjal puudus igasugune ligipääs notari kontol hoiustatud summale ja pärast 09.02.2012 puudus see ka hagejatel. Summa ülekandmiseks kostjale tegid hagejad ja müüja notarile korralduse, mille täitmine sõltus hagejate, müüja ja kostja (teatud juhtudel ka ainult hagejate ja kostja) avalduse tegemisest notarile. Eelneva eeltingimuseks oli aga kostja poolt kinnistusosakonnale avalduse tegemine hüpoteegi kinnistusraamatust kustutamiseks. Seega oli hüpoteegi ulatuses raha (330 000 euro) kättesaamine notari kontolt sõltuvuses kostja tegevusega. Kuivõrd hagejad hoiustasid mh 330 000 eurot notari kontol kostja kasuks ja hagejad loobusid tagasivõtmisõigusest 09.02.2012 ning kostjat teavitati hoiustatu tagasivõtmise õigusest loobumisest hiljemalt 02.04.2015 (I kd lk 33), tuli lugeda eelnenud õiguslikule käsitlusele tuginedes hiljemalt 02.04.2015 müüja hüpoteegiga tagatud kohustus täidetuks. Kuna AÕS § 349 lg 1 järgi olukorras, kus hüpoteegiga tagatud nõue rahuldatakse või nõuet ei ole tekkinud, võib reeglina koormatud kinnisasja igakordne omanik nõuda hüpoteegi kandmist enda nimele või selle kustutamist, tuli rahuldada hagejate kui koormatud kinnisasjade omanike nõue kohustada kostjat andma hüpoteegi lõpetamiseks (kustutamseks) vajalik tahteavaldus. Ainuüksi asjaolust, et hoiustatud raha on teises tsiviilasjas arestitud kostja kasuks, ei saa järeldada, et seda ei saaks lugeda hüpoteegisumma ulatuses müüja hüpoteegiga tagatud kohustuste täitmiseks. 7
2. Vastavalt TsMS § 162 lg-le 1 kannab hagimenetluses kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti, s.o praegusel juhul kostja. Menetluskulude rahaline suurus määratakse kindlaks TsMS § 174 lg-s 4 sätestatu kohaselt.
3. Maakohtu poolt 16.06.2015 hagi tagamise korras määratud abinõu (I kd lk 65-67) jääb TsMS § 445 lg 2 alusel tagama hagejate nõude täitmist. /allkirjastatud digitaalselt/ Ulvi Loonurm /allkirjastatud digitaalselt/ Meeli Kaur /allkirjastatud digitaalselt/ Mati Maksing 8