RIIGIKOHUS HALDUSKOLLEEGIUM KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Kohtuasja number Otsuse kuupäev Kohtukoosseis Kohtuasi Menetlusosalised Vaidlustatud kohtulahend Menetluse alus Riigikohtus Asja läbivaatam

) § 17 lg 5 tähenduses.

1. Tallinna Linnavalitsus jättis
2. augusti
3. a korraldusega nr 1205-k

§ 12

lg 3 p 3 alusel rahuldamata kaebaja taotluse tagastada korter, kuna vara on füüsilise isiku heauskses omandis, ja otsustas alustada korteri kaebajale kompenseerimise menetlust.

1. Harju maavanem andis
2. septembri
3. a korraldusega nr 1-1/1630-k nõusoleku õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamata jätmiseks.
4. Kaebaja esitas
5. novembril 2014 Tallinna Halduskohtule kaebuse Tallinna Linnavalitsuse
6. augusti
7. a korralduse tühistamiseks.
8. Tallinna Halduskohus jättis kaebuse rahuldamata ja mõistis kaebajalt kolmanda isiku kasuks välja menetluskulu. Kohus põhjendas otsust järgmiselt: 1) kuna ÕVVTK Tallinna linnakomisjon jättis
9. juuni
10. a otsusega kaebaja taotluse õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamiseks rahuldamata ja see otsus tunnistati kohtumenetluses õiguspäraseks, siis oli vara tagastamise küsimus sisuliselt lahendatud ning järgnenud vara erastamine ei olnud vastuolus

§ 18lg-ga 1.

Erastamistehing ei olnud tühine; 2) vara tagastamata jätmise täpsed põhjused ei ole määravad, sest vara jäeti õiguspäraselt tagastamata. 2014. a-l oli olukord teistsugune ja pärast

§ 7

lg 3 kehtetuks tunnistamist tuli vara tagastamise võimalikkust uuesti hinnata, arvestades muu hulgas

§ 12lg 3 p-s 3 sätestatuga.

1. Kaebaja palus apellatsioonkaebuses tühistada halduskohtu otsus ning teha asjas uus otsus ja rahuldada kaebus.
2. Tallinna Ringkonnakohus rahuldas apellatsioonkaebuse, tühistas halduskohtu otsuse ja tegi uue otsuse, millega rahuldas kaebuse ja tühistas linnavalitsuse korralduse ning mõistis Tallinna linnalt kaebaja kasuks välja esimese ja teise astme kohtus kantud menetluskulud. Tallinna linna ja kolmanda isiku menetluskulud jättis kohus nende endi kanda. Ringkonnakohus põhjendas otsust järgmiselt: 1) kohtupraktikas on korduvalt selgitatud, et

§ 7

lg 3 koostoimes

§ 18

lg 1 esimese lausega keelas Saksa riigiga sõlmitud lepingute alusel Eestist ümber asunud isikutele kuulunud õigusvastaselt võõrandatud vara nii tagastada, kompenseerida kui ka võõrandada, sh üürnikele erastada. Selline keeld kehtis

§ 7lg 3 kehtivuse kaotamiseni.

Seega ei olnud ümberasunutele kuulunud vara tagastamine ega erastamine enne

1. oktoobrit 2006 õiguspäraselt võimalik (vt Riigikohtu
2. märtsi
3. a otsus asjas nr 3-3-2-1-07, p-d 30, 32 ja 35;
4. mai
5. a otsus asjas 2

§ 18

lg 1 esimese lause tähenduses lõplikult lahendatud pärast ÕVVTK Tallinna linnakomisjoni

1. juuni
2. a otsuse üle toimunud kohtuvaidluse lõppemist
3. jaanuaril 2002, mil jõustus Tallinna Ringkonnakohtu
4. oktoobri
5. a otsus asjas nr II-3/303/
6. Olenemata sellest, et ÕVVTK komisjon oli vara tagastamise korra p 20 järgi pädev vara tagastamise menetlust lõpetama (vt Riigikohtu
7. märtsi
8. a määrus asjas nr 3-3-1-6-99;
9. novembri
10. a otsus asjas nr 3-3-1-41-01, p 3), ei mõjutanud see kuidagi

§ 7lg-st 3 ja § 18 lg-st 1 tuleneva nn moratooriumi kehtivust.

Kuna Saksamaale ümberasunute ja nende pärijate taotlusi ei lahendatud kuni 12. oktoobrini 2006

alusel, siis ei olnud neid

-le tuginedes varem üldse võimalik

§ 18

lg 1 esimese lause tähenduses lõplikult lahendada (sh avaldust rahuldamata jätta). Sellest ei järeldu siiski, et ümberasunud ja neile Eestis kuulunud õigusvastaselt võõrandatud vara polnud omandireformiga hõlmatud.

§ 7

lg-s 3 nähti selgelt ette, et sellised taotlused lahendatakse riikidevahelise kokkuleppega. Sellise lepingu puudumisele vaatamata oli tegemist õigusvastaselt võõrandatud varaga

§ 6

tähenduses ja omandireformi õigustatud subjektidega

§ 7tähenduses (vt Riigikohtu 22.

märtsi

1. a määrus asjas nr 3-3-1-6-99; 15.mai
2. a otsus asjas nr 3-3-1-23-01, p 5;
3. novembri
4. a otsus asjas nr 3-3-1-41-01, p 3). Riikidevaheline kokkulepe võinuks näha ette ka ümberasunutele Eestis kuulunud õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise samadel alustel nagu kõigile teistele isikutele (nagu see on sisuliselt toimunud pärast

§ 7lg 3 kehtetuks muutumist).

See polnuks võimalik, kui

§ 18

lg-s 1 sätestatud käsutuskeeld ei oleks nimetatud vara suhtes kehtinud vähemalt kuni riikidevahelise kokkuleppe jõustumiseni. Kuna ümberasunutele vara tagastamine ei toimunud enne

§ 7

lg 3 kehtetuks muutumist üldse

-s sätestatud alustel ja korras (see oleks pidanud toimuma

§ 7

lg-s 3 viidatud lepingus sätestatu järgi), siis ei oma õiguslikku tähendust, et korteri erastamise ajal (19. augustil 2003) ei olnud ÕVVTK komisjoni otsuseid vaidlusaluse vara omandireformi objektiks ja kaebaja omandireformi õigustatud subjektiks tunnistamise kohta.

§ 7

lg-s 3 viidatud regulatsiooni puudumise tõttu polnud ÕVVTK komisjonil õiguspäraselt üldse võimalik selliseid otsuseid teha, kuni

§ 7lg 3 kehtis.

Kaebaja viited

§-le 12 ei ole ÕVVTK Tallinna linnakomisjoni

1. juuni
2. a otsuse puhul asjakohased, sest kaebaja avaldus jäeti selle otsusega

§ 7lg 3 alusel rahuldamata.

Eeltoodud põhjendusi arvestades polekski seda olnud võimalik lahendada

§ 12

alusel; 3) kuna

§ 7

lg-st 3 ja § 18 lg 1 esimesest lausest tulenev võõrandamise keeld kehtis korteri erastamislepingu sõlmimise ajal, siis oli seda keeldu rikkudes 19. augustil 2003 sõlmitud müügileping

§ 18lg 1 teise lause järgi tühine.

Tehing oli tühine ka eluruumide erastamise seaduse (EES) § 3 lg 5 p 4 ja tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 87 järgi, sest erastamise korras anti üle omandiõigus sellise eluruumi suhtes, mis ei kuulunud erastamisele (vt Riigikohtu

1. novembri
2. a otsus asjas nr 3-2-1-95-01;
3. detsembri
4. a otsus asjas nr 3-2-1-130-01;
5. jaanuari
6. a otsus asjas nr 3-2-1-2-02); 4) korter võõrandati notariaalselt
7. augustil 2003 sõlmitud müügilepingu alusel vallasasjana ja kanti
8. septembri
9. a avalduse alusel kinnistusraamatusse
10. novembril
11. Tallinna Linnavalitsuse
12. augusti
13. a korralduse õiguspärasuse hindamisel on esmajoones tähtis, kas vaidlusalust vara saab pidada kolmanda isiku heauskses omandis olevaks või mitte. Vallasasjast korteri heauskse omandamise eelduseks on eelkõige võõrandaja ja omandaja vaheline kehtiv omandi üleandmise (asjaõigus)kokkulepe, omandaja poolt valduse saamine asjale ning omandaja heausksus võõrandaja käsutusõiguse olemasolu suhtes (vt Riigikohtu
14. detsembri
15. a otsus asjas nr 3-2-1-160-01;
16. oktoobri
17. a otsus asjas nr 3-2-1-118-02, p 22;
18. jaanuari
19. a otsus asjas nr 3-2-1-132-06, p 22); 5) arvestades

§ 7

lg-ga 3 seondunud pikaajalist õiguslikku määramatust (sh koostoimes ÕVVTK Tallinna linnakomisjoni

1. juuni
2. a otsusega ja Tallinna Linnavalitsuse
3. oktoobri
4. a korraldusega), ei ole mõistlikku põhjust väita, et kolmas isik pidanuks käibes piisava hoolsuse ülesnäitamise korral olema
5. augusti
6. a lepingu sõlmimise ajal teadlik tehingu 3

§ 18

lg-ga 1 ja EES § 3 lg 5 p-ga 4 (s.o Tallinna linnal korteri käsutusõiguse puudumisest). Seetõttu ei saa teda pidada iseenesest pahauskseks. Samas on praegusel juhul oluline silmas pidada, et heauskne omandamine ei ole võimalik ilma kehtiva asjaõiguslepinguta ja asjaõiguslepingu kehtivus ei sõltu asja omandada sooviva isiku pahausksusest (vt Riigikohtu

1. novembri
2. a otsus asjas nr 3-2-1-95-01;
3. novembri
4. a otsus asjas nr 3-2-1-128-03, p 11;
5. juuni
6. a otsus asjas nr 3-2-1-41-06, p 18); 6) heauskse omandamise instituut on suunatud õiguskäibe kaitsele, kuid selle eesmärk ei ole kaitsta omandaja huve ja võimaldada omandi üleminekut olukorras, kus võõrandaja käsutusõigust on piiratud muu hulgas seadusega. Selliste käsutuskeeldude olemusse kuulub juba iseenesest kaalutlus eelistada teatud juhtudel käibekindlusele neid huve ja õigusi, mille kaitseks on keeld kehtestatud (P. Varul jt (koost.). Asjaõigusseadus I. Kommenteeritud väljaanne, Tallinn, 2014, lk 439–441). Eeltoodust lähtuvalt ei ole seaduses sätestatud käsutuskeelu rikkumise tõttu tühise käsutustehingu (st asjaõiguskokkuleppe) alusel K. Sumeral kunagi tekkinud omandiõigust vaidlusalusele korterile, olenemata tema pahausksuse puudumisest; 7) kuna korter ei ole kolmanda isiku heauskses omandis ja seega ei esinenud

§ 12

lg 3 p-s 3 sätestatud alust jätta kaebaja vara tagastamise avaldus rahuldamata, siis on vaidlustatud korraldus õigusvastane ja tuleb tühistada. Tallinna linn peab vaatama kaebaja avalduse uuesti läbi ja hindama võimalust tagasi pöörata korteri erastamine. Eelkõige tähendaks see korteri erastamise aluseks olnud haldusakti kui andmise ajal õigusvastase haldusakti tagasiulatuvat kehtetuks tunnistamist haldusmenetluse seaduse (HMS) § 64 ja § 66 lg 1 järgi ning arvestades sama seaduse §-des 67 ja 70 sätestatut; 8) isegi kui Tallinna linn ei andnud enne 19 augusti

1. a erastamiselpingu sõlmimist eraldi haldusakti korteri erastamise kohta, pidi selline haldusaktina käsitatav otsustus ikkagi olema ja järelikult on võimalik see ka tagasiulatuvalt kehtetuks tunnistada (vt Riigikohtu
2. juuni
3. a otsus asjas nr 3-3-1-32-04, p-d 10–11); 9) kuna praegusel juhul ei ole tegemist olukorraga, kus erastamisleping sõlmiti vaidlustatud haldusakti alusel (vt halduskohtumenetluse seadustiku (HKMS) § 5 lg 2), siis ei saa kohus praeguses haldusasjas lahendada võimalikke nõudeid
4. augustil 2003 sõlmitud erastamislepingu suhtes, mistõttu on ainetud ka K. Sumera viited nõuete aegumisele. Küll aga tekiks juhul, kui Tallinna linn tunnistab korteri erastamise aluseks olnud otsuse algusest peale kehtetuks, kaebajal kui sama vara tagastamisest huvitatud isikul asjaõigusseaduse rakendamise seaduse (AÕSRS) § 11 lg 5 ja § 13 lg 6 koosmõjust õigus nõuda ebaõigeks muutunud kinnistusraamatu kande parandamist. Nõude rahuldamise korral kantaks kinnistusraamatusse omanikuna riik ja seejärel oleks võimalik kaebajale korter tagastada. MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED
5. Tallinna linn esitas kassatsioonkaebuse, milles palub tühistada ringkonnakohtu otsus ja jätta jõusse halduskohtu otsus. Kassaator väidab järgmist: 1) ringkonnakohus jättis tähelepanuta Tallinna linna väited, et korteri erastamise leping ei ole tühine, kuna see sõlmiti kooskõlas tol ajal kehtinud õiguse ja kohtupraktikaga. Tolleaegse kohtupraktika kohaselt tuli ümberasunud isikute omandis olnud ja Eestisse jäänud õigusvastaselt võõrandatud vara kohta esitatud vara tagastamise või kompenseerimise taotlused jätta rahuldamata (nt Riigikohtu halduskolleegiumi
6. märtsi
7. a määrus asjas nr 3-3-1-6-99, Riigikohtu halduskolleegiumi
8. novembri
9. a otsus asjas nr 3-3-1-41-01). Sellega loeti õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise küsimus lahendatuks; 2) kuna ÕVVTK Tallinna linnakomisjon jättis
10. juuni
11. a otsusega kaebaja taotluse õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamiseks rahuldamata, siis oli korteri tagastamise küsimus sisuliselt lahendatud ja korteri võõrandamine
12. aastal ei olnud vastuolus

§ 18lg-ga 1.

Selle sätte järgi oli vara võõrandamine keelatud omandireformi objektiks oleva vara tagastamise küsimuse otsustamiseni. Seega ei ole 2003. aastal sõlmitud korteri erastamise leping tühine; 4

§ 18

lg 1 järgi tühine, sest Saksamaale ümberasunud isikute vara ei tohtinud

§ 7lg 3 kehtetuks muutumiseni (12.

oktoobrini 2006) võõrandada vaatamata sellele, et

§ 7

lg 3 kehtimise ajal ei olnud võimalik seda vara tagastada

alusel. Korteri erastamise lepingu õiguspärasust tulnuks hinnata, lähtudes lepingu sõlmimise ajal kehtinud õigusest ja kohtupraktikast; 4) asjaolu, et

§ 7lg 3 tunnistatakse 28.

oktoobril 2002 põhiseadusega vastuolus olevaks (Riigikohtu lahend asjas nr 3-4-1-5-02) ja

1. oktoobril 2006 kehtetuks (Riigikohtu lahend asjas nr 3-3-1-63-05), ei olnud linnakomisjoni otsuse tegemise ega lepingu sõlmimise ajal teada. Ka polnud otsuse tegemise ja lepingu sõlmimise ajal võimalik ette näha, et
2. aastal asub Riigikohus seisukohale, et Saksamaale ümberasunud isikutel on võimalik vara tagastamist taotleda

alusel. Lepingu sõlmimise ajal valitses kohtupraktikas seisukoht, et ümberasunute vara suhtes ei kehti

§ 18

lg-s 1 sätestatud õigusvastaselt võõrandatud varaga tehingute tegemise keeld; 5) seega ei saa nõustuda ringkonnakohtuga, et 12. oktoobrini 2006 (

§ 7

lg 3 kehtetuks tunnistamiseni) ei saanud Saksamaale ümberasunute ja nende pärijate taotlusi

§ 18lg 1 tähenduses lõplikult lahendada, sh avaldust rahuldamata jätta.

Tol ajal valitses kohtupraktikas üheselt mõistetavalt seisukoht, et ümberasunute vara tagastamise avaldused tuleb jätta rahuldamata. Need vara tagastamise taotlused lahendati sisuliselt ja

§ 18lg 1 tähenduses lõplikult.

Eesti õiguskord ei näe ette, et haldusmenetluses esitatud taotluse rahuldamata jätmist on võimalik käsitada taotluse nn mittelõpliku lahendamisena; 6) kuna

1. jaanuaril 2002 jõustunud kohtuotsusega asjas nr II-3/303/01 tuvastati ÕVVTK Tallinna linnakomisjoni
2. juuni
3. a otsuse õiguspärasus ja toonase kohtupraktika järgi oli

§ 7

lg 3 alusel vara tagastamise taotluse rahuldamata jätmisega vara tagastamise küsimus lõplikult otsustatud, oli lepingu sõlminud kolmandal isikul õiguspärase ootuse ja õiguskindluse põhimõttest tulenevalt veendumus, et

1. aastal sõlmitud lepingu alusel tekib tal omandiõigus korterile, ja seda ei väära, et
2. aastal muutub õiguslik regulatsioon ja Riigikohus muudab aastal 2008 oma varasemaid seisukohti.
3. Kolmas isik palub kassatsioonkaebuses tühistada ringkonnakohtu otsus ja jätta jõusse halduskohtu otsus. Kokkuvõtlikult väidab kassaator järgmist: 1)

§ 18

lg 1 ei takistanud korteri erastamist, kuna omandireform korteri suhtes oli selle erastamise ajaks (aasta 2003) lõppenud ja korter ei olnud enam omandireformi objekt järgmistel põhjustel. Esiteks,

1. aastal tühistas linnakomisjon oma
2. aasta otsuse, millega oli korteri tunnistanud omandireformi objektiks ja kaebaja õigustatud subjektiks, ning linnavalitsus tühistas samal aastal oma korralduse, millega oli korteri kaebajale tagastanud. Tallinna Ringkonnakohus jättis
3. jaanuaril 2002 jõustunud otsusega asjas nr II-3/303/01 kaebaja kaebuse linnakomisjoni
4. a otsuse ja linnavalitsuse
5. a korralduse tühistamiseks rahuldamata. Teiseks, Tallinna Linnakohus tunnustas
6. märtsil 2003 jõustunud otsusega tsiviilasjas nr 2/4/28-8138/2001 Tallinna linna ja kaebaja vahelise
7. detsembri
8. a vara üleandmise akti tühisust ja Tallinna linna omandiõigust korterile. Sellest kohtulahendist nähtub, et pärast kohtuotsuse jõustumist ei olnud alust korterit tagastada. Kolmandaks, kaebaja omandiõigus lõppes haldus- ja linnakohtu jõustunud lahenditega. Korteri osas lõppes omandireform selle erastamise lepingu sõlmimisega aastal
9. Asjaolu, et aasta enne korteri erastamist tunnistas Riigikohus

§ 7

lg 3 põhiseadusega vastuolus olevaks, ei muutnud Tallinna linna haldusakte, kohtuotsuseid ja asjassepuutuvaid õigusakte õigustühisteks. Kolmandal isikul oli nii õiguspärane ootus kui ka õigus erastada korter; 2) õigusvastaselt võõrandatud vara ei ole

§ 18lg 1 mõttes omandireformi objekt enne, kui komisjon selle tuvastab.

Kui see vara oleks omandireformi objekt alates tagastamise avalduse esitamisest, siis jääks arusaamatuks, miks on vaja otsust tunnistada vara omandireformi objektiks ja miks on kogu omandireformi ajal omavalitsusüksustes seda tehtud. Ebaõige on ringkonnakohtu seisukoht, et pole oluline, kas korter oli tunnistatud omandireformi objektiks ja kaebaja õigustatud 5

§ 18

lg-s 1 sätestatud vara võõrandamise keeld laienes varale, mille kohta oli seaduses ettenähtud ajal esitatud vara tagastamise avaldus. EES § 3 lg 5 p 4 tuleb koostoimes

§ 18

lg-ga 1 tõlgendada selliselt, et erastamisele ei kuulu õigusvastaselt võõrandatud eluruum, mis on tunnistatud omandireformi objektiks; 3) linn ei pidanud 2003. a-l korteri erastamise ajal juhinduma

§ 18

lg-st 1 ka seepärast, et

§ 7

lg 3 kehtis korteri erastamise ajal; 4) eraõigusliku lepingu õiguspärasust ei saanud ringkonnakohus hinnata, sest korteri erastamisest oli möödunud 10-aastane seadusjärgse nõude aegumise tähtaeg (TsÜS § 149); 5) põhjendusi esitamata jättis ringkonnakohus hindamata kolmanda isiku väite, et asjaõigusseaduse (AÕS) § 95 lg 1 järgi on isik, kes on asja üleandmisega omandanud heauskselt, asja omanik asja oma valdusesse saamise ajast ka siis, kui võõrandajal ei olnud õigust omandit üle anda. See hinnang tulnuks anda ka siis, kui olnuks õige kohtu seisukoht, et tehing on tühine. Kolmas isik viitab siin

1. oktoobril 2002 tsiviilasjas nr 3-2-1-118-02 tehtud Riigikohtu otsuse p-le 22; 6) ringkonnakohtu otsusest ei nähtu, miks jättis kohus vastamata kolmanda isiku väidetele, et kõnealust tuvastamisotsustust ei saa kajastada kohtulahendi resolutsioonis, sest kaebaja ei esitanud sellist nõuet (HKMS § 38 lg 1 p 5), ja et kohtul pole alust lähtuda HKMS § 5 lg-st 2, sest kaevatavas haldusaktis ei sisaldu ega kaevatava haldusakti alusel ei ole tehtud vastustaja eraõiguslikku tahteavaldust; 7) ringkonnakohus jättis motiive esitamata hindamata järgmised tõendid: Lepo Sumerale koos oma perekonnaga korterisse elama asumiseks
2. a-l antud order; ka kolmandale isikule anti selle orderi alusel õigus korteri, mis sai pere koduks, asustamiseks ja kasutamiseks tähtajatult; L. Sumera, tema abikaasa ja nende lapsed kasutasid korterit alates
3. a-st üürilepingu alusel; L. Sumera esitas tähtajaks korteri erastamise avalduse;
4. a erastamislepingu sõlmimisel aluseks võetud Tallinna Hooneregistri tõend, et korteri omanik on Tallinna linn; Tallinna Linnakohtu otsus tsiviilasjas nr 2/4/28-8138-2001 ja Tallinna Linnavalitsuse
5. aprilli
6. a korraldus nr 1090-k; 8) leidnud, et korteri müügileping on tühine, järeldas ringkonnakohus, et tühine on ka käsutustehing. Sellega läks kohus vastuollu TsÜS § 6 lg-ga 4, jättes mh arvestamata kohtupraktikas juurdunud arusaama käsutustehingu abstraktsusest-neutraalsusest – kohustustehingu tühisus ei tingi ilmtingimata käsutustehingu tühisust. Erinevalt

§ 18

lg-st 1 ei näinud EES (eelkõige § 3) selgelt ette, et lubamatu erastamise korral on erastamise müügileping tühine (kehtetu) (vrd nt EES § 12 lg 3, mille järgi on tehing notariaalse vorminõude järgimata jätmise tõttu kehtetu). Seega, isegi kui oleks õige, et EES § 3 lg 5 p 4 järgi poleks saanud korterit erastada, ei saa veel järeldada, et müügileping on tühine. Seetõttu ei saanud tühine olla ka asjaõiguskokkulepe; 9) 16. novembrist 2005 on tsiviilkäibes korteriomand, lisandunud on ka maa (EES § 211 jj). Erastamise objekt oli korter koos sellele vastava muu osaga elamust. Seega ei lange erastamise objekt ja nüüdne korteriomand kokku. Korteriomandi seadmine pole selline tehing

§ 18lg 1 tähenduses, mis võiks olla tühine.

1. Kolmanda isiku esindaja esitas Riigikohtule
2. märtsil 2018 täiendavad seisukohad, milles ta kolmanda isiku palvel rõhutab järgmist: 1) ringkonnakohus ei pidanud kolmandat isikut pahauskseks, kuid siiski tegi otsuse tema kahjuks; 2) ringkonnakohus tugines järeldustele, mida Tallinna linn oleks pidanud tegema või mida linn ei oleks tohtinud teha (tingiv kõneviis), mitte aga sellele, mis tegelikult oli (sh mitme kohtuastme, seejuures ka sellesama ringkonnakohtu, kolmanda isiku positsiooni toetavad lahendid); 3)
3. aastal esitatud

§ 7

lg 3 tõlgendus rajanes ka võrdse kohtlemise printsiibil (et kõik järelümberasujad oleksid võrdselt koheldud varem Saksamaale lahkunutega). Ei ole võimalik, et Eesti Vabariigis on võõramaalased (teiste riikide kodanikud) Eesti õigusaktidega rohkem kaitstud kui Eesti Vabariigi kodanikud; 4) kohtupraktikast pärinevaid õigusaktide tõlgendusi ei saa kohaldada tagasiulatuvalt ning negatiivselt isikute suhtes, kes polnud menetlusosaliseks kohtuasjas, milles selline tõlgendus anti; 6

§ 7

lg 3 kehtetuks tunnistamiseni ja vara tagastamine tuli lahendada enne vara erastamist, kehtis 2003. a-l

§ 18lg-s 1 sätestatud vara käsutuskeeld.

Kuna kolmanda isikuga 2003. a-l sõlmitud erastamisleping on tühine, ei saanud kolmas isik omandada vaidlusalust korterit heauskselt. Vastuseks Tallinna linna kassatsioonkaebusele on kaebaja pärijad lisaks eelnimetatutele esitanud järgmised vastuväited.

§ 18

lg-s 1 sätestatud vara võõrandamise keeld laieneb varale, mille kohta oli seaduses ettenähtud ajal esitatud vara tagastamise avaldus. Omandireformi objekti staatuse andis varale seadus, mitte vastustaja või komisjoni otsus. Omandireformi objektiks tunnistamise otsus on vaid osa õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise protsessist. Seega ei lõpetanud korteri omandireformi objektiks olemist ÕVVTK Tallinna linnakomisjoni

1. juuni
2. a otsus. Arvamus, et see otsus andis loa eluruum erastada, on ebaõige.
3. Kolmas isik ei vaidle taotlusele vastu, kuid ei nõustu kaebaja pärijate vastuväidetega kassatsioonkaebustele ja väidab järgmist: 1) kolmas isik ei nõustu kaebajaga, et korter oli omandireformi objekt alates selle tagastamise avalduse esitamisest. Korter ei olnud
4. aastal omandireformi objekt, sest sel ajal ei olnud enam jõus otsust, millega kaebaja tunnistati omandireformi õigustatud subjektiks; 2) Riigikohtu üldkogu asus asjas nr 3-3-2-1-07 tehtud otsuses sisuliselt seisukohale (p 43), et pärast seda, kui

§ 7lg 3 kaotas 2006.

a-l kehtivuse, on vaja selle sätte alusel rahuldamata jäetud tagastamise avalduste menetlemist käsitada mitte haldusmenetluse uuendamisena, vaid alustamisena. Ükski seadus ei saa mõjutada otsuseid ja tegusid tagasiulatuvalt (sh tõlgendamise kaudu). Seaduse (sätte) vastuvõtmisest alates on võimalik otsuseid teha teisiti (uue seaduse järgi), aga kõike varasemat pole võimalik muuta. Järelikult, kõik varasemad eri instantside otsustused (Tallinna linna 2000. a otsus ja erastamise võimaldamine aastal 2003, Tallinna Halduskohtu 2001. a otsus, Tallinna Ringkonnakohtu 2001. a otsus jne) on täiesti seaduslikud; 3) kaebaja õigustatud subjekti staatus

tähenduses lõppes enne korteri erastamist. Õigupoolest poleks kaebaja saanudki varem subjektiks muutuda – tehtud viga parandati aastal 2000. Subjekti staatuse puudumine välistab ka nõudeõiguse varale. Küll aga oli olemas õiguspärane erastamise avaldus. Kaebaja tunnistati õigustatud subjektiks alles aastal 2014; 4) kuna seadusega on antud haldusorgani(te)le pädevus asjaomast korraldada, siis ei ole mingit vastuolu

-ga, kui haldusorgan nõutava haldusakti annab (nt tunnistab vara omandireformi objektiks). Kaebaja tundub olevat seisukohal, et tähtis on vaid

ning haldusmenetluses, kus järgitakse samuti seaduses sätestatut, tehtaval ei ole erilist kaalu; 5) 2003. a-l ei olnud kõnealuse vara tagastamiseks alust, samas kui erastamiseks oli alus olemas. Arvestades

-t ja EES nende koostoimes, käitusid Tallinna linn ja kohtuvõim aastatel 2000-2002 õigesti ja õiglaselt, kui võimaldasid enda otsustustega vaidlusalust erastamist. Kaebaja märgitud kasutuskeeld ei olnud

1. augustil
2. aastal õiguslikult kehtiv; 6) jääb mulje, et kaebaja ning Tallinna Ringkonnakohtu arvates polnudki
3. aastate alguse halduskohtumenetluse tulemusel (kuni Riigikohtuni välja) määravat tähendust ja tähtsust (sh 7

§ 12

lg 3 p 3 alusel rahuldamata kaebaja taotluse tagastada korter, kuna see on füüsilise isiku heauskses omandis, ja otsustas alustada kaebajale korteri kompenseerimise menetlust. Kaebaja oli Saksa riigiga sõlmitud lepingu alusel Eestist Saksamaale ümber asunud isiku, kellele kuulus õigusvastaselt võõrandatud korter, pärija

§ 8mõttes.

Kassatsioonimenetluses on menetlusosalisteks kaebaja pärijad. Vaidluse tuumaks on küsimused, kas Tallinna linn kui omandireformi kohustatud subjekt tohtis korteri kui

§ 7lg-s 3 nimetatud õigusvastaselt võõrandatud vara 2003.

aastal erastada kolmandale isikule ning kas

§ 18

lg-s 1 sätestatud võõrandamise keelu korral tekkis kolmandal isikul heauskselt omandiõigus korterile.

§ 18

lg 1 esimene lause keelab omandireformi kohustatud subjektil õigusvastaselt võõrandatud vara võõrandada kuni selle tagastamise küsimuse otsustamiseni. Sama lõike teise lause järgi on seda keeldu rikkuvad tehingud tühised. Korteri erastamise ajal kehtinud

§ 7

lg-s 3 oli sätestatud, et Saksa riigiga sõlmitud lepingute alusel Eestist lahkunud isikute omandis olnud ja Eesti Vabariigis asunud õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise või kompenseerimise taotlused lahendatakse riikidevahelise kokkuleppega.

§ 7lg 3 kaotas kehtivuse 12.

oktoobril 2006, mil jõustus Riigikohtu üldkogu otsus selle sätte kehtetuks tunnistamise kohta. Ringkonnakohus leidis kohtuotsuse põhjendavas osas, et

§ 18

lg-s 1 sätestatud võõrandamise keelu tõttu ei tohtinud korterit, millele erastamise ajal laienes

§ 7lg 3, erastada.

Seetõttu on Tallinna linna ja kolmanda isiku vahel 19. augustil 2003 erastamise korras sõlmitud korteri müügileping

§ 18lg 1 teise lause järgi tühine ja korter ei ole kolmanda isiku heauskses omandis.

Korter ei ole kolmanda isiku heauskses omandis, kuna pole kehtivat asjaõiguslepingut. Seepärast rahuldas ringkonnakohus kaebuse ja tühistas kohtuotsuse resolutsiooniga

1. augusti
2. a korralduse, millega linnavalitsus jättis korteri tagastamata.
3. Tallinna linna ja kolmanda isiku kassatsioonkaebused jäävad rahuldamata. Tallinna linnal tuleb kaebaja taotlus korteri tagastamiseks uuesti läbi vaadata. Ringkonnakohtu otsuse jõustumine loob eeldused korteri erastamise otsuse ümbervaatamiseks ning võib seeläbi luua eelduse lepingu tühisuse tuvastamiseks tsiviilkohtumenetluses, kinnistusraamatu kande muutmiseks, linnavalitsuse uue korralduse andmiseks ja kaebaja pärijate omandiõiguse tekkeks korterile (vrd käesoleva otsuse p 10 alap 9 ja otsuse VII osa). Kuid korralduse tühistamise korral võib Tallinna linnal kui korteri erastamisel vea teinud isikul olla ka võimalik kohtuväliselt saavutada kaebaja pärijaid ja kolmandat isikut rahuldav muu lahendus. Ka on võimalik enne korteri tagastamist seada õigustatud subjektile

§ 12

lg 6 alusel vara tagastamise eeltingimuseks korteri senisel sihtotstarbel kasutamise lepingu sõlmimise kuni viieks aastaks. Kaebajale saaks varalise kahju hüvitada siis, kui hoolimata

§ 18lg-s 1 sätestatud keelu rikkumisest ei õnnestu korteri erastamist õiguslike takistuste tõttu tagasi täita ja kinnistusraamatu kannet muuta. 8

§ 12

lg 3 p 3 mõttes ei teki

§ 18

lg-ga 1 ja EES § 3 lg 5 p-s 4 sätestatud analoogilise keeluga vastuolus olevatest tehingutest, mida omandireformi kohustatud subjekt tegi omandireformi objektiks oleva õigusvastaselt võõrandatud varaga.

§ 12

lg 3 p 3, mille järgi füüsilise isiku heauskses omandis olevat õigusvastaselt võõrandatud vara ei tagastata, laieneb esmajoones enne omandireformi tekkinud omandisuhetele ning omandisuhetele, mis tekkisid pärast omandireformi kohustatud subjektilt saadud vara võõrandamist (vt siiski allpool p 45). 21. Riigikohtu tsiviilkolleegiumi praktikast ei saa teha järeldust, et omandireformi aluste seaduse mõttes tuleb heauskset omandit või heauskset omandamist mõista kuidagi teisiti, kui seda tehakse eraõiguses. Kolleegiumi arvates on omandireformi aluste seadusega heauskse omandaja suhtes kehtestatud erisuseks eraõiguse normidest

§ 12

lg 3 p 3 järgmine lauseosa: „eelkõige ei saa heauskseks omandajaks olla isik, kes on osa võtnud vara omaniku kohtuvälisest represseerimisest või tema vara õigusvastasest võõrandamisest“. See lause seostab heausksuse puudumise vara omandanud isiku varasema käitumisega omandireformi õigustatud isiku suhtes, mitte tema käitumise või teadmisega vara omandamisel. Kui seaduses ei nähta selgelt ette erandit, siis tuleb avaliku õiguse normides kasutatud eraõiguse mõisteid eeldatavasti sisustada ühtmoodi nii avalikus kui ka eraõiguses, praegusel juhul haldusakti ja selle alusel tehtud eraõigusliku tehingu õiguspärasuse hindamisel. Juhinduda tuleks TsÜS §-s 3 sätestatud tõlgendamise põhimõttest, mis on kohaldatav ka väljaspool eraõigust. TsÜS § 3 järgi tõlgendatakse seaduse sätet koos seaduse teiste sätetega, lähtudes seaduse sõnastusest, mõttest ja eesmärgist. 22. Riigikohtu tsiviilkolleegium ei ole omandireformi kohustatud subjektiga sõlmitud tehingute tühisust jätnud tuvastamata põhjendusega, et õigusvastaselt võõrandatud vara, mida kohustatud subjekt ei tohtinud erastada, on füüsilise isiku heauskses omandis. Tsiviilkolleegium on järjekindlalt leidnud, et asjaõiguslepingu tühisuse tõttu ei ole heauskset omandamist toimunud, ning tuvastanud sellise võõrandamise keeldu rikkuva tehingu tühisuse ega ole tehingu jõusse jätmiseks kohaldanud

§ 12lg 3 p 3 ega AÕS § 95 lg-t 1 (vt käesoleva otsuse p 41).

Tsiviilkolleegium on

§ 18

lg 1 ja EES § 3 lg 5 p 4 puhul jätnud kõrvale tehingu teise poole käitumise või arusaama ning lähtunud ainult

§ 18lg 1 ja EES § 3 lg 5 p 4 kaitse eesmärgist.

Nimetatud sätete eesmärk on vältida tehinguid, millega kaasneks õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise võimatus. Selle eesmärgi saavutamiseks kehtestab seadus ka tagajärje: keeldu rikkuvate tehingute tühisuse (vrd

1. jaanuari
2. a otsus asjas nr 3-2-1-158-00;
3. aprilli
4. a otsus asjas nr 3-2-1-44-03, p 9.). Riigikohtu tsiviilkolleegiumi praktikast nähtub, et omandireformi kohustatud subjektiga tehtud tehingu tühisuse tuvastamisel tuleb lähtuda ainult

§ 18lg-s 1 sätestatud keelu rikkumise faktist. 9

§ 18

lg 1 keelab omandireformi kohustatud subjektil tühisuse ähvardusel teha tehinguid õigusvastaselt võõrandatud varaga selleks, et vara oleks võimalik tagastada. Imperatiivselt sõnastatud

§ 18

lg 1 kaitseb omandireformi õigustatud subjekti, mitte aga isikut, kes omandas tagastamisele kuuluva vara omandireformi kohustatud subjektilt.

§ 18lg 1 eesmärk on luua eeldused õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamiseks.

Sätte eesmärgiga ei oleks kooskõlas jätta vara tagastamata ning hüvitada vara tagastamata jätmine, kui tehingute tagasitäitmine ja seega ka vara tagastamine on võimalik, ning hüvitada selle turuväärtus või maksta vara eest seadusega sätestatud kompensatsiooni, mis kaugeltki ei kata vara turuväärtust.

1. Eeltooduga on kolleegium vastanud kolmanda isiku täiendavas seisukohas esitatud esimesele väitele (vt käesoleva otsuse p 13 alap 1). III
2. Kolleegium ei nõustu kassaatoritega, et korteri erastamine oli aastal 2003 õiguslikult võimalik.
3. Tallinna linn väidab, et korteri erastamise lepingu sõlmimise ajal valitses kohtupraktikas seisukoht, et Saksamaale ümberasunutele kuulunud vara suhtes ei kehti

§ 18

lg-s 1 sätestatud õigusvastaselt võõrandatud varaga tehingute tegemise keeld (vt käesoleva otsuse p 11 alap 4). Kolleegium möönab, et tsiviilasju lahendavate kohtute praktikas on lahendeid, milles on leitud, et

§ 18

lg 1 ei takista Saksamaale ümberasunule kuulunud õigusvastaselt võõrandatud vara erastamist pärast seda, kui halduskohus on

§ 7

lg-le 3 tuginedes tunnistanud ümberasunu omandireformi õigustatud subjektiks tunnistamise otsuse õigusvastaseks. Sellise seisukoha on võtnud Tallinna Linnakohus

1. jaanuaril 2001 tsiviilasjas nr 2/3/25-996/00 tehtud otsuses ja selle peale esitatud apellatsioonkaebust läbi vaadanud Tallinna Ringkonnakohus
2. aprillil 2001 tsiviilasjas nr II-012/588/01 tehtud otsuses. Need otsused jõustusid
3. mail 2001, mil Riigikohtu loakogu ei andnud kassatsioonkaebusele menetlusluba. Kuid ajaks, mil praegu vaidluse all olev korter erastati, oli kohtupraktika juba muutunud. Korter erastati augustis
4. Riigikohtu üldkogu oli aga
5. oktoobril 2002 asjas nr 3-4-1-5-02 tehtud otsuse viimases lauses võtnud selge seisukoha: „Kuni seadust ei viida kooskõlla õigusselguse põhimõttega, ei saa otsustada ümberasunutele kuulunud vara tagastamist või kompenseerimist ega erastada seda vara.“ Viidatud otsuse p-s 34 leidis üldkogu, et vara on võimalik tagastada üksnes siis, kui seda pole erastatud. See, et üldkogu põhjendas

§ 7

lg 3 põhiseaduse vastasust ka õigusselgusetusega, ei tähenda, et ebaselge oli üldkogu seisukoht

§ 7lg-s 3 nimetatud vara suhtes kehtivate keeldude kohta.

Kolleegium arvab, et Riigikohtu üldkogu otsuses erastamise keelu kohta ühemõtteliselt välja öeldud seisukoht pidanuks piisava hoolikuse korral olema selge Tallinna linnale, kes oli omandireformi kohustatud subjektina menetlusosaline ümberasunutele kuulunud vara üle peetud mitmes kohtuvaidluses, sh üldkogu

1. oktoobri
2. a otsusega lahendatud kohtuvaidluses. HKMS § 233 lg 3 järgi on Riigikohtu üldkogu otsus õiguse kohaldamisel Riigikohtu kolleegiumidele ja erikogudele kohustuslik, kuni üldkogu ise ei ole teinud teistsugust otsust. Kolleegium järgib asja lahendamisel HKMS § 233 lg-t
4. Kolleegium arvab, et üldkogu
5. oktoobri
6. a otsuse viimases lauses ja käesoleva otsuse eelmises punktis on kummutatud ka kassaatorite järgmised väited. 10

§ 18

lg 1 mõttes alles selle

alusel omandireformi objektiks tunnistamisest arvates, sest kui see vara oleks omandireformi objektiks tagastamise avalduse esitamisest arvates, siis jääks arusaamatuks vajadus tunnistada see vara omandireformi objektiks (vt käesoleva otsuse p 12 alap 2). Siiski märgib kolleegium otsuse punktides 28 ja 29 vastusena kassaatoritele järgmist. 28. Kui lähtuda kolmanda isiku seisukohast, et õigusvastaselt võõrandatud vara muutub omandireformi objektiks alles pärast seda, kui ÕVVTK kohalik komisjon on selle omandireformi objektiks tunnistanud, siis oleks

§ 18lg 1 esimene ja teine lause kogu aeg olnud sisutud.

Nimelt saanuksid omandireformi kohustatud subjektid sel juhul õigusvastaselt võõrandatud vara takistamatult ja pöördumatult erastada enne, kui ÕVVTK kohalik komisjon jõuab selle omandireformi objektiks tunnistada. Õigusvastaselt võõrandatud varaks kui omandireformi objektiks on seega

§-s 11 nimetatud vara, sõltumata sellest, kas see on või ei ole tunnistatud omandireformi objektiks.

§ 18

lg-s 1 sätestatud vara võõrandamise keeld ja selle rikkumise õiguslik tagajärg laieneb varale, mille kohta oli seaduses ettenähtud ajal esitatud tagastamise avaldus. See keeld pidi kehtima ka ajal, mil oli avanenud võimalus esitada avaldusi, mida

§ 7lg 3 kehtivuse tõttu ei saanud rahuldada.

1. Tallinna Ringkonnakohus jättis
2. jaanuaril 2002 haldusasjas jõustunud otsusega rahuldamata kaebaja kaebuse ÕVVTK linnakomisjoni
3. a otsuse ja linnavalitsuse
4. a korralduse peale. Nende haldusaktidega tühistati
5. a haldusaktid, millega rahuldati kaebaja taotlus ning tunnistati ta vaidlusaluse korteri suhtes omandireformi õigustatud subjektiks ja tagastati talle see korter. Tallinna Linnakohus tunnustas
6. märtsil 2003 jõustunud otsusega tsiviilasjas Tallinna linna ja kaebaja vahelise
7. detsembri
8. a korteri üleandmise akti tühisust ja Tallinna linna omandiõigust korterile. Linnakomisjoni
9. a otsus ja linnavalitsuse
10. a korraldus ning aastatel 2002 ja 2003 jõustunud kohtuotsused haldusasjas ja tsiviilasjas lähtusid toona kehtinud

§ 7

lg-st 3, mis selgelt välistas Saksa riigiga sõlmitud lepingute alusel ümber asunud isikutele kuulunud õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise enne riikidevahelise kokkuleppe jõustumist. Seepärast tuli linnakomisjoni ja linnavalitsuse 2000. aasta haldusaktid anda ja antigi ning 2002. ja 2003. a-l jõustunud kohtuotsused tuli teha ja tehtigi õiguspärase olukorra taastamiseks, et

§ 7

lg-s 3 nimetatud riikidevahelise kokkuleppe või muu regulatsiooni jõustumisel saaks õiguspäraselt otsustada õigusvastaselt võõrandatud korteri saatuse üle ega peaks hakkama hüvitama korteri õigusvastase tagastamisega tekitatud varalist kahju.

1. a-l antud haldusaktide tühistamine ja selle üle peetud halduskohtuvaidluse kaebaja kahjuks lõppemine ning õigusvastaste haldusaktide eelse omandisuhte tagasipööramine linnakohtu jõustunud otsusega ei tähendanud seega korteri suhtes omandireformi lõppemist ega keeldu tunnistada korter omandireformi objektiks ja see tagastada, kui muutub õiguslik regulatsioon. Saksamaale ümberasunutele kuulunud õigusvastaselt võõrandatud vara õiguslik režiim muutus
2. oktoobrist 2006, mil jõustus Riigikohtu üldkogu
3. aprilli
4. a otsus asjas nr 3-3-1-63-
5. Selle otsusega viis Riigikohus lõpule
6. oktoobri
7. a otsusega alustatu ja tunnistas

§ 7lg 3 põhiseaduse vastaseks ja kehtetuks.

Siitpeale saab seda vara tagastada, kompenseerida ja erastada omandireformi aluste seadusega sätestatud üldises korras. 11

§ 7lg-t 3 ei ole pärast 28.

oktoobri

1. a otsust viidud kooskõlla põhiseadusega ja seepärast tuleb säte tunnistada kehtetuks.
2. detsembri
3. a otsuses oli kaks uut seisukohta. Esiteks leidis üldkogu, et kuna

§ 7

lg-t 3 muutev või kehtetuks tunnistav seadus ei ole jõustunud (seadust ei ole

1. aprilli
2. a otsusega ettenähtud ajaks põhiseadusega kooskõlla viidud), siis on

§ 7lg 3 kehtetu 12.

oktoobrist 2006. Sellest üldkogu seisukohast sõltumata oli

§ 7lg 3 kaotanud kehtivuse 12.

oktoobrist 2006. Teiseks arvas üldkogu, et Saksa riigiga sõlmitud lepingute alusel Saksamaale ümberasunutele kuulunud õigusvastaselt võõrandatud vara tuleb tagastada, kompenseerida või üürnikele erastada omandireformi aluste seadusega sätestatud üldistel alustel ja üldises korras. Võimalus, et omandireform Saksamaale ümberasunutele kuulunud õigusvastaselt võõrandatud varaga võib pärast

§ 7

lg 3 põhiseadusega kooskõlla viimist toimuda ka seadusega ette nähtud üldistel alustel, pidi pärast

1. oktoobrit 2002 olema ette nähtav, sest see oli üks seadusandja kasutuses olnud võimalik viis viia seadus põhiseadusega kooskõlla. Need üldkogu seisukohad olid seadusandja tegevusetusest tekkinud olukorra konstateeringud, mitte aga tagasiulatuvalt antud tõlgendused.
2. Ka üldkogu
3. märtsi
4. a otsus ei sisalda osas, milles leiti, et kuni

§ 7

lg 3 kehtetuks tunnistamiseni kehtis selle vara suhtes moratoorium, praeguse vaidluse lahendamise jaoks midagi uut peale sõna „moratoorium“ kasutamise. Üldkogu kordas sõna „moratoorium“ abil

1. oktoobri
2. a otsuses selgelt välja öeldud seisukohta, et Saksamaale ümber asunud isikutele kuulunud õigusvastaselt võõrandatud vara ei saa tagastada, kompenseerida ega erastada, kuni seadust pole viidud kooskõlla põhiseadusega. Moratoorium ja keeld teha õiguslikult siduvaid otsuseid on praeguse asja kontekstis samatähenduslikud.
3. Uus seisukoht on
4. märtsi
5. a otsuse p-s
6. Üldkogu leidis, et

§ 7

lg 3 kehtivuse kaotamise tõttu tuleb selle sätte alusel rahuldamata jäetud avalduste menetlemist käsitada mitte haldusmenetluse uuendamisena, vaid seadusega nõutava haldusmenetluse alustamisena. 12

§ 7lg-s 3 nimetatud isikute avalduste läbivaatamine 2008.

aastal ühtsetele alustele, sõltumata sellest, kas avaldus oli varasemas heitlikus või ebajärjekindlas halduspraktikas jäetud rahuldamata või läbi vaatamata või polnudki veel läbi vaadatud. HKMS § 233 lg 3 järgi on Riigikohtu üldkogu otsus õiguse kohaldamisel Riigikohtu kolleegiumidele ja erikogudele kohustuslik, kuni üldkogu ise ei ole teinud teistsugust otsust. Ka ei sõltu varasematest Tallinna linna haldusaktidest ning tsiviil- ja halduskohtute varasematest otsustest praeguse vaidluse lahendamine ega õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamiseks esitatud kaebaja taotluse lahendamine tulevikus. Need haldusaktid ja kohtuotsused olid omas ajas õiguspärased, lähtudes

§ 7lg 3 kehtivusest, ning ei vaja revideerimist.

Tulenevalt Riigikohtu üldkogu

1. oktoobri
2. a otsusest ei saanud need haldusaktid ja kohtuotsused avada teed korteri erastamisele aastal
3. V
4. Järgnevalt käsitleb kolleegium halduskohtu pädevust tuvastada eraõigusliku tehingu tühisus ning kolmanda isiku väidet TsÜS §-s 149 sätestatud aegumise kohaldamise võimalikkuse kohta.
5. Kolmas isik väidab kassatsioonkaebuses, et ringkonnakohus ei vastanud tema väidetele, et kõnealust tuvastamisotsustust ei saa kajastada kohtulahendi resolutsioonis (vt käesoleva otsuse p 12 alap 2). Kõnealuse tuvastusotsuse all peab kassaator silmas korteri erastamise lepingu tühisuse tuvastamist. Kassaatoril pole õigus, et halduskohus ei saa eluruumi erastamise lepingu tühisust tuvastada kohtuotsuse resolutsioonis. HKMS § 5 lg-s 2 on sätestatud: „Kui haldusaktis sisaldub või haldusakti alusel on tehtud vastustaja eraõiguslik tahteavaldus, võib kohus koos haldusakti tühistamisega teha otsuse resolutsioonis kindlaks ka sellise tehingu tühisuse, mille tegemisele see tahteavaldus oli suunatud.“ Praegusel juhul ei ole aga halduskohus tuvastanud eraõigusliku tehingu tühisust kohtuotsuse resolutsioonis. Tehingu tühisus tuvastati kohtuotsuse põhjendavas osas. Halduskohtu pädevust tuvastada tehingu tühisus kohtuotsuse põhjendavas osas on Riigikohtu erikogu enne kehtiva halduskohtumenetluse seadustiku jõustumist tunnustanud korduvalt (otsused asjades nr 3-2-1-100-08, p 20 ja nr 3-3-1-15-01, p 17). Ka kehtivas halduskohtumenetluse seadustikus pole halduskohtult sellist õigust ära võetud. Vastupidi, HKMS § 4 lg-s 4 on öeldud, et kohus tuvastab haldusasja raames iseseisvalt ja lõplikult kõik selle lahendamisel tähtsust omavad asjaolud, kui seadus ei sätesta teisiti. Praegusel juhul seadus teisiti ei sätesta. Kuna ringkonnakohus tuvastas korteri erastamise lepingu tühisuse oma otsuse põhjendavas osas, ei pidanudki ringkonnakohus vastama kolmanda isiku väitele, et tehingu tühisuse tuvastamist ei saa kajastada halduskohtumenetluses tehtava kohtuotsuse resolutsioonis.
6. Tehingu tühisuse tuvastamine halduskohtu otsuse põhjendavas osas ei ole eraõiguslikes suhetes siduv. Samas on kolleegium
7. mail 2015 asjas nr 3-3-1-14-15 tehtud otsuse p-s 27 võtnud seisukoha, et kuna kõrgema astme kohtu õiguslikud seisukohad ja suunised on kohustuslikud asja uuesti läbi vaatavale kohtule, siis on need seisukohad ja suunised kohustuslikud ka kohtu ettekirjutuse alusel asja uuesti lahendavale haldusorganile. See seisukoht on asjakohane ka olukorras, kus kohus, tegemata haldusorganile ettekirjutust, on haldusorgani otsuse tühistanud. Seega peab Tallinna linn oma edasises tegevuses kohtuotsuse täitmisel lähtuma seisukohast, et korteri erastamine on tühine. Samas on halduskohtu otsuse põhjendavas osas tehingu tühisuse tuvastamine tsiviilasju lahendava kohtu jaoks üheks tõendiks teiste tõendite hulgas. 13

§ 18

lg-s 1 sätestatud võõrandamiskeeldu rikkuv tehing on juba sellest sättest enesest tulenevalt tühine. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse

1. a kommenteeritud väljaandes ollakse kommentaaris 3.2.2.1 § 142 juurde, mis on otseselt seotud TsÜS §-ga 149, seisukohal, et aeguda saavad sooritusnõuded. Praeguses asjas pole sooritusnõuet esitatud. Praegusele juhtumile ei laiene ka AÕS § 123 lg-s 1 sätestatud kinnistusraamatu kande igamise õiguslik regulatsioon: „Kui isik on kantud kinnistusraamatusse kinnisasja omanikuna õigusliku aluseta, saab ta kinnisasja omanikuks, kui ta valdab kinnisasja 10 aasta jooksul katkematult nagu omanik.“ AÕS § 123 lg 2 järgi kohaldatakse kinnistusraamatu kande igamise tähtaja arvutamisele vallasasja igamise sätteid. Korteriomand kanti kinnistusraamatusse
2. novembril
3. Tallinna Ringkonnakohus kohaldas
4. jaanuari
5. a määrusega esialgset õiguskaitset ja määras kanda kinnistusraamatusse keelumärge omandi käsutamise täielikuks keelamiseks kolmandale isikule kuuluvale kinnisasjale Eesti Vabariigi kasuks. Kui tegemist oleks vaidlusega kinnistusraamatu kande igamise üle, siis ei oleks 10-aastane kinnistusraamatu kande igamise tähtaeg veel möödunud. VI
6. Järgnevalt vastab kolleegium küsimusele, kas ringkonnakohtu arvamus, et korteri erastamise leping on tühine, on kooskõlas Riigikohtu tsiviilkolleegiumi praktikaga asjaõiguslepingu tühisuse kohta. Nimelt põhjendas ringkonnakohus seisukohta, et korter ei ole kolmanda isiku heauskses omandis, just kehtiva asjaõiguslepingu puudumisega.
7. Selguse huvides märgib kolleegium korteri suhtes sõlmitud asjaõiguslepingu kohta järgmist. Ringkonnakohtu seisukohast, et korteri suhtes puudub kehtiv asjaõigusleping, ei saa teha järeldust, et Tallinna linn ja kolmas isik ei sõlminudki korteri suhtes asjaõiguslepingut. Ringkonnakohus ei räägi asjaõiguslepingu sõlmimata jätmisest, vaid kehtiva asjaõiguslepingu puudumisest. Asjaõigusleping sisaldub Tallinna linna ja kolmanda isiku vahel augustis 2003 sõlmitud eluruumi erastamise müügilepingus, mille punkt 5 ütleb: „Lepingu eseme omandi ja valduse üleminek ostjale loetakse toimunuks lepingu allakirjutamisel lepinguosaliste poolt. Käesoleva lepingu sõlmimisel annab müüja ostajele üle lepingu punktis 3.
8. nimetatud kaitsekohustuse teatise.“
9. Kolmas isik heidab ringkonnakohtule ette, et kohus jättis põhjendamata, miks ta ei andnud hinnangut kolmanda isiku väite kohta, et AÕS § 95 lg 1 järgi on isik, kes on asja üleandmisega omandanud heauskselt, asja omanik asja oma valdusesse saamise ajast ka siis, kui võõrandajal ei olnud õigust omandit üle anda (vt käesoleva otsuse p 12 alap 5). Ringkonnakohus jättis tõepoolest kolmanda isiku väitele AÕS § 95 lg 1 kohaldatavuse kohta vastamata. Vastuses apellatsioonkaebusele viitas kolmas isik
10. oktoobril 2002 asjas nr 3-2-1-118-02 14

§ 18lg 1 ja AÕS § 95 lg 1 kohaldamisel.

Praegust asja ei saa võrrelda asjaga nr 3-2-1-118-02, sest viimases ei vaieldud omandireformi kohustatud subjektiga tehtud tehingu üle. Praeguses asjas hinnatakse omandireformi kohustatud subjektiga tehtud tehingut. Riigikohtu tsiviilkolleegium ei ole kohaldanud AÕS § 95 lg-t 1 tehingutele, millega omandireformi kohustatud subjekt võõrandas vara, mis ei olnud

§ 18

lg-s 1 sätestatud keelu tõttu erastatav enne, kui on otsustatud vara tagastamise üle. Tsiviilkolleegium on sellistel juhtudel järjekindlalt kohaldanud

§ 18

lg-t 1 ja/või EES § 3 lg 5 p 4 ning asunud seisukohale, et sellised erastamistehingud on tühised ja asjaõiguslepingu tühisuse tõttu ei tekkinud omandiõigust isikul, kes sõlmis lepingu omandireformi kohustatud subjektiga. Tsiviilkolleegium on AÕS § 95 lg-t 1 kohaldanud järgnevatele lepingutele, mille sõlmis omandireformi kohustatud subjektiga lepingu sõlminud isik lepingus nimetatud varaga teiste isikutega (vt

1. oktoobri
2. a otsus asjas nr 3-2-1-108-01;
3. novembri
4. a otsus asjas nr 3-2-1-95-01). VII
5. Ringkonnakohus on seisukohal, et Tallinna linn peab vaatama kaebaja avalduse uuesti läbi ja hindama võimalust tagasi pöörata korteri erastamine. Eelkõige tähendaks see korteri erastamise aluseks olnud haldusakti kui andmise hetkel õigusvastase haldusakti tagasiulatuvat kehtetuks tunnistamist HMS § 64 ja § 66 lg 1 järgi ning arvestades sama seaduse §-des 67 ja 70 sätestatut (vt käesoleva otsuse p 10 alap-te 7 ja 8). Kolleegium nõustub selle seisukohaga.
6. Ringkonnakohus peab siin silmas vajadust arvestada haldusakti kehtetuks tunnistamisel kolmanda isiku usalduse kaitset (õiguspärast ootust). Kuid kaalutlusõigus haldusakti tagasiulatuval kehtetuks tunnistamisel tunnistamiseks võib olla piiratud. Praegusel juhul on tegemist tehinguga, mille ringkonnakohus tunnistas kohtuotsuse põhjendavas osas tühiseks. See seisukoht on vastustajale tema edasises tegevuses siduv. Kolmanda isiku usalduse kaitse hindamisel lähtub kolleegium sellest, et TsÜS § 84 lg 1 esimese lause järgi („Tühisel tehingul ei ole algusest peale õiguslikke tagajärgi.“) ei loo tühine tehing õiguslikke tagajärgi ega seega ka kaitstavat õiguslikku positsiooni. Tehing on tühine seadusest tulenevalt, mis siiski ei välista vaidluse korral vajadust tuvastada tehingu tühisus tsiviilkohtumenetluses. Riigikohtu tsiviilkolleegium asus asjas nr 3-2-1-128-03 tehtud otsuses seisukohale, et ehkki asjaõigusseadus ei sätesta
7. juulist 2003 enam nii selgelt kui enne
8. juulit 2003 kehtinud AÕS § 57 lg 1 kinnistusraamatu ebaõige kande mõistet, võib AÕS § 65 lg-st 1 järeldada, et ebaõigeks saab pidada kannet, mis ei vasta tegelikule õiguslikule olukorrale. Tegelikule õiguslikule olukorrale ei vasta ka kinnistusraamatu kanne, mis on tehtud tühise asjaõiguslepingu alusel. Sellisest kandest nähtuv isik ei ole tegelikult kinnisasjaõiguse omanik, sest puudub üks kinnisomandi üleandmise või koormamise eeldus: asjaõigusleping (vt viidatud tsiviilkolleegiumi otsuse p 11). Kinnistusraamatu kandest nähtuv isik ei ole sellisel juhul tegelikult kinnisasjaõiguse omanik ja ei teki küsimust, kas ta oli hea- või pahauskne (vt viidatud tsiviilkolleegiumi otsuse p 17).
9. Praegune juhtum erineb viidatud tsiviilasjast selle poolest, et lisaks tühisele tehingule on kinnistusraamatu kande aluseks ka haldusakt – eluruumi erastamise otsus (vrd Riigikohtu halduskolleegiumi otsus asjas nr 3-3-1-32-04, p 10; erikogu otsus asjas nr 3-3-1-15-01, p 20). Kuna korteri juurde maa erastamisel täiendavaid haldusakte ei anta, on korteri juurde maa erastamise aluseks korteri erastamise otsus. Erinevalt tsiviilõiguslikust lepingust kehtib haldusakt üldjuhul õigusvastasusest sõltumata (HMS § 63) ning kehtivat haldusakti tuleb täita (HMS § 60). AÕSRS § 11 lg 5 järgi loetakse maa erastamise korral kinnistusraamatu kanne ebaõigeks siis, kui 15

§ 12lg 3 p 3 mõttes.

Enne selle hinnangu andmist peab linn otsustama, kas korteri erastamise kohta antud haldusakt tuleb kehtetuks tunnistada, mh peab ta kindlaks tegema kolmanda isiku teadmise või süü. Kui järgnevas haldusmenetluses ilmneb, et erastamise kohta antud haldusakti kehtetuks tunnistamine on kolmanda isiku ülekaaluka õiguspärase ootuse tõttu välistatud, on tegemist

§ 12lg 3 p-s 3 sätestatud olukorraga.

Erastamiskorralduse jõussejätmine usalduse kaitse motiivil ei välista kaebaja võimalust, et talle hüvitatakse kogu õigusvastase erastamisega tekitatud kahju. Kolmanda isiku usalduse kaitse ei muuda omaaegset moratooriumivastast erastamist õiguspäraseks. Erastamine ja kahju (korterist ilmajäämine) on omavahel põhjuslikus seoses. VIII

1. Kassaatorite väidetele, mida kolleegium ei ole käsitlenud otsuse põhjenduste eelmistes osades, vastab kolleegium järgmist.
2. Kolleegiumi arvates on kassaatori väide, et ringkonnakohus tugines järeldustele, „mida Tallinna linn oleks pidanud tegema või mida linn ei oleks tohtinud teha (tingiv kõneviis)“ (vt käesoleva otsuse p 13 alap 2), nii ebakonkreetne, et sellele pole võimalik vastata. Lisaks kinnitab kolleegium, et tsiviilkohtu praktikast, millele kolmas isik on viidanud, pole võimalik leida tema positsiooni toetavaid seisukohti.
3. Ringkonnakohtul ei olnud asja lahendamisel vaja hinnata neid kolmanda isiku esitatud tõendeid, mis on loetletud käesoleva otsuse p 12 alap-s 5, sest

§ 18lg 1 alusel antud hinnang korteri erastamise õiguspärasusele ei sõltu 1983.

aastal korteri asustamiseks antud orderist, sellest, kui kaua perekond korterit kasutas, sellest, et erastamisavaldus esitati tähtajaks, ega ka

1. aastal erastamislepingu sõlmimiseks esitatud dokumentidest.
2. Kolmanda isiku väidete kohta, mis on esitatud käesoleva otsuse p 13 alap-des 3, 5 ja 6, leiab kolleegium järgmist. 16

§ 18

lg-s 1 on kehtestatud just omandireformi õigustatud subjekti huvides õigusvastaselt võõrandatud vara võõrandamise keeld ja selle rikkumise õiguslikud tagajärjed. Arvestada tuleb ka sellega, kuidas Riigikohtu tsiviilkolleegium on asjakohaseid sätteid kohaldanud. Omandireformi käigus vara tagastamine kahjustab paratamatult vara seniste valdajate huve, võttes viimastelt võimaluse seda erastada.

§ 2

lg 2 ei ole määratud kaitsma õigusvastaselt võõrandatud vara seniseid kasutajaid. Nende kaitseks on seaduses sätestatud muud õiguslikud mehhanismid, näiteks üürilepingute kehtima jäämine. Praeguse vaidluse lahendamisel ei saa lähtuda kolmanda isiku väitest, et ta on olnud korteri omanik kauem kui kaebaja. Seda väidet tuleks käsitleda, kui küsimuse all oleks ka kinnistusraamatu kande igamine AÕS § 123 lg 1 alusel. Praegu sellise juhtumiga tegemist ei ole. Kolleegiumi arvates võis kolmas isik seda väidet esitades silmas pidada ka kodu puutumatust kaitsvat PS §

1. Seda sätet ei ole kolleegiumi arvates võimalik praeguses asjas kohaldada. PS §-s 33 sätestatud seaduse reservatsioonidest tulenevalt kaitseb see säte kodu või valdust kui privaatsfääri osa, mitte aga kodu kui asja selle äravõtmise eest.
2. Kolmanda isiku väidetele, mis on esitatud käesoleva otsuse p 15 alap-des 1, 3, 4 ja 5, leiab vastuse käesoleva otsuse p-dest 26 kuni
3. IX
4. Kuna kassatsioonkaebused jäävad rahuldamata, siis arvatakse Tallinna linna ja kolmanda isiku tasutud kautsjonid riigituludesse (HKMS § 107 lg 4).
5. Kaebaja pärijad taotlevad kassatsiooniastmes kantud menetluskulude väljamõistmist Tallinna linnalt. Kassasioonkaebustega tutvumise ja neile vastuse koostamise kuluks on 500 eurot. Tõlkekulud õigusjärgluse tõendamiseks on 81 eurot 98 senti. Notaritasu kaebaja testamendi tõestamise eest on 16 eurot 90 senti. Kokku on menetluskuluks 598 eurot 88 senti, mis koos käibemaksuga on 718 eurot 66 senti. Kolleegium mõistab HKMS § 108 lg 1 alusel Tallinna linnalt kaebaja pärijate kasuks välja kassatsiooniastmes kantud menetluskulud 718 eurot ja 66 senti. (allkirjastatud digitaalselt) 17