KOHTUMÄÄRUS Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Mati Maksing, Gaida Kivinurm ja Ulvi Loonurm Määruse tegemise aeg ja koht 27. veebruar 2019, Tallinn Tsiviilasja number 2-17-8630 Tsiviilasi XX

) § 659 ja § 657 lg 1 p 2¹ alusel jätta muutmata ning määruskaebus rahuldamata, aga täiendada tuleb põhjendusi seoses juurdepääsutasu määramisega. Olenemata kaebuse väidetest tuleb tühistada esialgne õiguskaitse. Puudutatud isik I kannab määruskaebuse menetlemise kulud.

Puudutatud isik I esitas
veebruaril 2019 vastuväite kohtu tegevusele seoses sellega, et ringkonnakohtu
veebruari 2019 määrusega jäeti rahuldamata tema taotlused täiendavate dokumentaalsete tõendite vastuvõtmiseks ja tunnistajate ülekuulamiseks ning otsustati asi lahendada kirjalikus menetluses (

§ 333lg 1).

Ringkonnakohus leiab, et esitatud vastuväide tuleb jätta rahuldamata ning jääb seejuures

veebruari 2019 määruses esitatud seisukohtade juurde. Kohus saab kaebuse lahendada toimikus olevate materjalide pinnalt.
Maakohus lähtus põhjendatult AÕS § 156 lg-st
Avalikult kasutatavale teele juurdepääsu nõude rahuldamise eeldusteks on AÕS § 156 lg 1 järgi juurdepääsu taotleja kinnisasjal avalikule teele juurdepääsu puudumine, taotletava juurdepääsu maakorralduslik võimalikkus ja juurdepääsu taotleja juurdepääsu vastu omatava huvi ülekaalukus, võrreldes kinnisasja, mille kaudu juurdepääsu soovitakse, omaniku õiguste juurdepääsust tuleneva kitsendusega (vt nt Riigikohtu
juuni 2016 määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-180-15, p 49). Juurdepääsu määramata jätmise aluseks ei saa olla koormatava kinnisasja omaniku ootus, et üle tema kinnistu ühtegi juurdepääsu naaberkinnisasjale kunagi ei määrata. Maakohus on vaidluse sisulisel lahendamisel kaalunud kinnisasjade omanike huve, analüüsides menetlusosaliste väiteid ja hinnates tõendeid. Valitseva ja teeniva kinnisasja omanike vastandlike huvide kaalumine on kohtu diskretsiooniotsus, millesse saab kõrgema astme kohus sekkuda vaid juhul, kui kohus on ületanud diskretsiooni piire (vt Riigikohtu
oktoobri 2006 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-14-06, p 28;
septembri 2005 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-85-05, p 22). Maakohus kaalumispiire ei ületanud. Määratud juurdepääs ei ole ebaõiglane ega riku hea usu põhimõtet. Ringkonnakohus nõustub maakohtu määruses esitatud põhjendustega juurdepääsu asukoha ja tingimuste osas ega kord neid (

§ 654lg 6). Vastuseks määruskaebuse ülejäänud väidetele märgib ringkonnakohus järgmist. 7

(11)

Avaldaja taotleb Kaasiku kinnistule juurdepääsu üle Roobuka kinnistu kulgeva Kaasiku tee kaudu, et jõuda avalikult kasutatavale Tõdva-Hageri maanteele. Puudutatud isik I on aga alternatiivselt pakkunud välja, et avaldaja saaks juurdepääsu selliselt, et ta rajab tee üle oma kinnistu loode suunas ning sealt edasi mööda Kaseniidu ja Tikase kinnistute piiri kuni avalikult kasutatavale Metsanurga teeni. Maakohus kaalus juurdepääsu alternatiivseid variante, kuid ei pidanud võimalikuks määrata juurdepääsu puudutatud isiku I pakutud asukohas, sest sinna tuleks tee osaliselt rajada, samas kui taotletud asukohas on tee olemas ja seda on seni juurdepääsuna ka kasutatud. Seega on maakohus arvestanud juurdepääsu määrates puudutatud isiku I pakutud alternatiivse lahendusega, kuid leidis, et kirjeldatud alternatiivsel viisil ei ole põhjendatud juurdepääsu määrata. Maakohus ei rikkunud sealjuures menetlusnorme ja ringkonnakohtu hinnangul ei anna puudutatud isiku I esile toodud asjaolud alust teha maakohtust erinevat kaalutlusotsust. Maakohus tuvastas juurdepääsuteede tegeliku olukorra vaatluse teel, mistõttu ei saanud ta vaidluse lahendamisel lähtuda puudutatud isiku I soovitud viisil õigusaktide järgi eksisteerima pidavast muust teest.
Maakohus ei eksinud AÕS § 156 lg 2 kohaldades. Kui kinnisasja osalise võõrandamise tagajärjel võõrandatud või allesjäänud osa kaotab ühenduse avalikult kasutatava teega, peab selle osa omanik, mille kaudu ühendus seni toimus, võimaldama AÕS § 156 lg 2 järgi teise osa omanikul ühendust pidada oma kinnisasja kaudu. Viidatud sätte eesmärk on säilitada tavana väljakujunenud ühendus avalikult kasutatava teega, koormamata omanikke, kelle kinnisasja ei ole avalikult kasutatava teega ühenduse pidamiseks kasutatud. Nii AÕS § 156 lg 1 kui ka lg 2 kohaselt tuleb juurdepääsu määramisel arvestada koormatava kinnisasja omaniku huve, kuid AÕS § 156 lg 2 tähenduses tuleb eeltoodut arvestades juurdepääsu määramisel kaaluda selle omaniku huve, kelle kinnisasja ühenduse pidamiseks avalikult kasutatava teega seni kasutati (vt Riigikohtu
aprilli 2009 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-36-09, p 10). Kuna praegune Kaasiku kinnistu tekkis suurema kinnistu jagamisel, siis tulnuks maakohtul kaaluda Kaasiku kinnistule juurdepääsu määramist esimese võimalusena üle Kaseniidu kinnistu üksnes juhul, kui Kaasiku kinnistu oleks jagamise tõttu kaotanud juurdepääsu. Praegusel juhul ei ole aga Kaasiku kinnistu juurdepääsust ilma jäänud, sest ka varasemalt kulges juurdepääs mööda Roobuka kinnistul asuvat teed. Puudutatud isik I ei ole ümber lükanud puudutatud isiku III väidet, et alates
aastast on Kaasiku kinnistule juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt üle Roobuka kinnistu kulgeva Kaasiku tee kaudu. Seega ei ole Kaasiku kinnistu eraldamise tõttu ka juurdepääsu kaotanud. Maakohus ei pidanud AÕS § 156 lg 2 alusel määrama juurdepääsu, mida pole varem olnud. Kui kohalik omavalitsus ka eksis maakorralduslike toimingute läbiviimisel, siis ei jäta see avaldajat ilma õigusest nõuda oma kinnisasjalt juurdepääsu avalikult kasutatavale teele.
Põhjendatud ei ole puudutatud isiku I seisukoht, et taotletud asukohas juurdepääsu määramine on talle ülemäära koormav. Puudutatud isik I ei toonud esile asjaolusid, millest ringkonnakohus saaks järeldada, et kinnistu servas paikneva olemasoleva tee kasutamine juurdepääsuks koormab teda sel määral, et see kaalub üles Kaasiku kinnistu omaniku õiguse saada juurdepääs oma kinnistule just seda teed mööda. Asjaolu, et puudutatud isik I vanaisa rajas tee metsa väljaveoks, ei välista olemasoleva tee kasutamist ka juurdepääsuna Kaasiku kinnistule.
Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et puudutatud isiku I soov tee kasutamise eest saada kuus 1 000 eurot on ülepaisutatud ja kohane tasu on käesoleval juhul 12 eurot aastas. Siiski tuleb lisaks vaidlustatud määruses märgitule seda täiendavalt põhjendada. 8

(11)15.

Kohtu poolt AÕS § 156 alusel juurdepääsu määramisega tekib juurdepääsu taotlejal õigus kasutada koormatud kinnisasja avalikult kasutatavalt teelt juurdepääsuks oma kinnisasjale. Koormatud kinnisasja omaniku jaoks tähendab see kohtulahendi alusel tekkivat kitsendust (vt Riigikohtu
märtsi 2004 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-33-04, p 22), mis toob kaasa juurdepääsu alla jäävas osas kinnisasja ainukasutamise õiguse lõppemise. Selline kitsendus tähendab, et kinnisasja omanik jääb vastavas osas ilma kinnisasja kasutuseelisest tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 62 lg 1 mõttes (vrd Riigikohtu
mai 2009 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-46-09, p 14;
juuni 2005 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-64-05, p-d 15, 16 ja 19;
novembri 2005 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-123-05, p 28). Seega tuleb juurdepääsu eest tasu määramisel leida, milline on sobiv perioodiline hüvitis kinnisasja ainukasutusõiguse kaotuse eest. Asja kasutuseeliseks on kõik need eelised, mis tulenevad asja kasutamisest valduse abil (Riigikohtu
juuni 2016 määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-180-15, p-d 37 ja 38). 15.
Kuna juurdepääsu määramisega tekib valitseva kinnisasja omanikul õigus kasutada koormatud kinnisasja avalikult kasutatavalt teelt juurdepääsuks oma kinnisasjale, kaotab koormatud kinnisasja omanik juurdepääsu alla jääva maatüki osas võimaluse maad kasutada muul viisil kui juurdepääsuna. Sellest tulenevalt on kinnisasja koormamisel juurdepääsuga kasutuseelise kaotamise hüvitamise eesmärk tagada kinnisasja omaniku samasugune seisund, milles ta oleks olnud, kui ta oleks saanud juurdepääsualust maatükki juurdepääsuta ise kasutada, sh kasutada tee alla jäävat maad mõnel muul otstarbel. Seda silmas pidades tuleb hüvitise suuruse määramisel hinnata, kuidas ja millise kasu saamiseks võiks kinnisasja omanik juurdepääsualust maad kasutada, arvestades maatükil paiknevaid ehitisi, ehituslikke, muinsuskaitselisi, maa otstarbest tulenevaid jms piiranguid ning kõiki muid selles osas tähtsaid asjaolusid (Riigikohtu
juuni 2016 määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-180-15, p 39 esimene lõik, ja selles viidatud
mai 2008 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-41-08, p 23). Käesoleval juhul ei toonud puudutatud isik I maakohtus ega määruskaebuses esile asjaolusid, mis viitaks vaidlusaluse juurdepääsu alla jääva maa-ala muul viisil kasutamise võimalusele. 15.
Juurdepääsu talumise eest tuleb koormatud kinnisasja omanikule maksta tasu siiski ka juhul, kui juurdepääs määratakse mööda olemasolevat erateed, ning samuti siis, kui koormatud kinnisasja omanik hakkab juurdepääsuõiguse alusel rajatavat teed ka ise kasutama. Sellistel juhtudel ei ole põhjust rääkida koormatud kinnisasja omanikul juurdepääsutee alla jääva maatüki kasutamise võimaluse kaotusest, küll aga säästaks juurdepääsu taotleja oma vara, kui ta saaks juurdepääsuteed tasuta kasutada. Seda silmas pidades peab makstav hüvitis kõnealustel juhtudel hõlmama juurdepääsu taotleja kulutusi, mida ta on AÕS § 156 kohaldamisega koormatud kinnisasja omaniku kulul saadud kasutuseelise ulatuses säästnud, ehk saadavat kasutuseelist kui kasu TsÜS § 62 lg 1 mõttes (Riigikohtu
juuni 2016 määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-180-15, p 39 teine lõik). Ka selliseid kulutusi ei ole puudutatud isik I menetluses esile toonud ja toimikust ei nähtu, et avaldajal oleks tekkinud kulutusi praegusega võrreldava juurdepääsu rajamisel. Kohaseks võrdluseks ei ole need kulud, mis võiksid tekkida uue juurdepääsu tee rajamisel kohtadesse, kus seda seni veel pole olnud. 15.
Kasutuseelise suuruse määramisel võib lähtekohaks olla kasu, mida nõude esitaja võinuks saada, arvestades kulutusi, mida ta kasu saamiseks oleks pidanud tegema (vt
juuni 2009 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-60-09, p 13;
juuni 2005 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-64-05, p 16). Hindamise aluseks on kasutuseelise objektiivne väärtus, mille saab leida abstraktselt - võrreldes kasutusõiguse väärtust sarnase asja kasutusõiguse keskmise väärtusega (vt
detsembri 2005 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-137-05, p 13). Kinnisasjade või nende osade puhul saab kasutuseelise arvestamisel lähtuda nt eeldatavast keskmisest üürihinnast, arvestades seejuures ka vajalikke kulutusi, mida üürides tuleks teha. Silmas tuleb seejuures pidada mitte lihtsalt maa kasutusõiguse keskmist väärtust, vaid konkreetse kinnisasjaga võimalikult sarnaste maatükkide kasutusõiguse väärtust (vt nt
mai 2009 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-46-09, p 14;
juuni 2005 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-64-05, p 16;
juuni 2016 määrus tsiviilasjas nr 3-29

(11)1-180-15, p 39 kolmas lõik). Puudutatud isik I ei esitanud väiteid oma kinnistu või sellega piisavalt sarnaste kinnisasjade üürihinna kohta, sh vaidlusaluse juurdepääsu tee alla jääva maa üürihinna osas. Võttes arvesse, et kõnealune maa-ala on suhteliselt väike, paikneb kinnistu servas ja on niigi kasutusel teena, siis ringkonnakohtu hinnangul üürihind sellisel maa-alal praktiliselt puudub. 15.

Hüvitise suuruse määramisel tuleb arvestada lisaks juurdepääsu taotleja huve, talle hüvitise maksmisega kaasnevat koormist ja juurdepääsu taotlemise asjaolusid. Eelkõige tuleb võtta arvesse seda, millistel asjaoludel on juurdepääsu taotleja jäänud ilma juurdepääsust avalikule teele. Kui juurdepääsu puudumine on tingitud juurdepääsu taotlejast sõltumatutest asjaoludest, nt maareformist, võib see anda alust hüvitise vähendamiseks. Kui aga juurdepääsu puudumise on tinginud juurdepääsu taotlejast sõltunud valitseva kinnisasja tükeldamine või on kinnisasi soetatud teadmisega, et sellele puudub ligipääs avalikult kasutatavale teele, ei saa juurdepääsu taotleja arvestada sellega, et juurdepääs tagatakse talle tasuta või hüvitise eest, mis on väiksem, kui summa, mida ta peaks maksma, arvestades juurdepääsu näol saadavat kasutuseelist kui kasu TsÜS § 62 lg 1 mõttes. Minimaalne hüvitis, mida õigustatud kinnisasja omanik peaks maatüki kasutamise eest koormatud maatüki omanikule maksma, ei või olla väiksem, kui juurdepääsualuse maatükiosa maamaksu suurus (vrd Riigikohtu
mai 2008 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-41-08, p 23;
jaanuari 2013 määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-170-12, p 12;
juuni 2016 määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-180-15, p 40). Käesoleval juhul on juurdepääsule vastava ala maamaksu summa maakohtu tuvastatud asjaoludel 0,26 eurot aastas ( ≈ 74,90 : 118 000 × 417,5). Maakohus määras juurdepääsutasu sellest ligi 50 korda suurema. 15.
Juurdepääsutasu kindlaksmääramisel on kohane täiendavalt arvestada, et juurdepääsutee hoolduskulud tee korrashoiu ja ohutu liiklemise tagamiseks jäävad Kaasiku kinnistu omaniku kanda ja puudutatud isik I kasutab sama teed, st saab omakorda kasu avaldaja panusest tee korrashoidu. Juurdepääsuks määratav tee ei muutu avalikult kasutatavaks teeks, vaid seda kasutavad lisaks omanikule ainult Kaasiku kinnistuga seotud isikud. Teiste kinnistute omanikega, kes samuti soovivad Roobuka kinnistul asuvat teed kasutada, saab puudutatud isik I teeservituudi seadmises ja tasus kokku leppida. Kui vastava juurdepääsu määrab kohus, siis määratakse koos sellega ka tasu – nii nagu käesolevas asjas. 15.
Eeltoodust tulenevalt leidis maakohus põhjendatult, et avaldajalt tuleb puudutatud isiku I kasuks välja mõista iga-aastase juurdepääsutee kasutamise tasuna 12 eurot. Puudutatud isikul I on õigus nõuda maakohtu määratud tasu alates esialgse õiguskaitse korras juurdepääsu määramisest (vt Riigikohtu
aprilli 2017 määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-27-17, p 18). Vaidlustatud määruse resolutsiooni p 4 seda ei välista.
Määruskaebusega ei ole eraldi vaidlustatud kinnistusraamatusse märkuse kandmiseks vajaliku nõusoleku andmiseks kohustamist, menetluskulude jaotust, määruse kinnistusraamatu pidajale saatmata jätmist ja määrusele plaani lisamist. Ringkonnakohus ei muuda avalduse kohta tehtud sisulist lahendit, seega jääb vaidlustatud määrus ka eelmises lauses viidatud osas muutmata. 17.

§ 442

lg 5 esimese lause kohaselt lahendab kohus otsuse resolutsiooniga mh rakendatud hagi tagamise abinõudega seotud küsimused.

§ 463

lg 2, § 477 lg 1 ja § 477¹ lg 2 teise lause järgi tuleb sellest juhinduda ka hagita asja menetlust lõpetava määruse koostamisel. Maakohus ei võtnud vaidlustatud määruses seisukohta

juuni 2017 määrusega rakendatud esialgse õiguskaitse abinõu kohta. Selle puuduse saab ringkonnakohus omal algatusel kõrvaldada. Maakohtu
juuni 2017 määrusega kohaldatud esialgne õiguskaitse tuleb tühistada, sest pärast juurdepääsutee asukoha kindlaksmääramise kohta tehtud määruse jõustumist ei ole esialgse õiguskaitse korras ajutise juurdepääsutee määramiseks enam vajadust (vrd Riigikohtu
aprilli 2017 määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-27-17, p 18). 10

(11)18. Ringkonnakohtu menetluskulud jäävad

§ 171lg 1alusel puudutatud isiku I kanda, sest määruskaebus jääb rahuldamata.

19. Avaldaja palub hüvitada õigusabikulu 312 eurot. Menetluskulude nimekirjast nähtuvalt kulus esindajal määruskaebusega tutvumisele, vaidlustatud määruse analüüsile ja vastuse koostamisele kokku 2 t. Arvestades asja sisu, määruskaebuse ja vastuse mahtu, saab nimetatud ajakulu pidada põhjendatud ja vajalikuks. Avaldaja esindaja on jurist, kelle taotletud tunnitasust (130 eurot käibemaksuta) peab ringkonnakohus põhjendatuks 80 eurot. Kohus võtab siinjuures arvesse, et advokaadi tunnitasu on kõrgem põhjusel, et ta peab täitma mitmeid advokatuuriseadusest tulenevaid kohustusi ja alluma kutsealasele järelevalvele, mis mitte-advokaadist esindajate puhul nii ei ole. Eelneva põhjal tuleb puudutatud isikult I avaldaja kasuks välja mõista

§ 174

lg 1 ning § 175 lg 1 alusel õigusabikulude hüvitamiseks 192 eurot (= 2 × 80 + 20%). Avaldaja on füüsiline isik, kes ei saa õigusabitasult makstud käibemaksu tagasi. Rahuldamata jääb avaldaja taotlus 120 euro ( = 312 – 192) hüvitamiseks. Vastavalt avaldaja taotlusele ja kooskõlas

§ 177

lg-ga 4 peab avaldaja maksma menetluskulude tasumisega viivitamise korral avaldajale viivist võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud määras. Puudutatud isikud II ja III menetluskulude nimekirju ei esitanud, mistõttu nende kulusid pole vaja rahaliselt kindlaks määrata. 20.

§ 6186

lg 2 ja

§ 696lg 3 võimaldavad esitada määruskaebuse käesoleva määruse peale.

Eraldi ei ole võimalik vaidlustada menetluskulude rahalist kindlaksmääramist, sest nii taotluse rahuldamise kui ka rahuldamata jätmise summad jäävad allapoole

§ 178lg 2 piirmäära. / allkirjastatud digitaalselt / Mati Maksing / allkirjastatud digitaalselt / Gaida Kivinurm / allkirjastatud digitaalselt / Ulvi Loonurm 11