KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tartu Ringkonnakohus Kohtukoosseis Kai Kullerkupp, Kersti Kerstna-Vaks, Triin Uusen-Nacke Otsuse tegemise koht ja aeg Tartu, 31. oktoober 2018. a Tsiviilasja num

) § 72 lg 5 ja § 74 lg 1 ning tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 33 lg 1 ja 129 lg 1 alusel.

1. Kostja palus jätta hagi rahuldamata ning tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 162 lg-le
2. 2 menetluskulud jagada vastavalt Puudub vaidlus, et
3. aprillil 2016 toimus kostja liikmete üldkoosolek, kus korteriomanike häälteenamusega otsustati korraldada sõiduautode parkimine elumaja taga kostja haljasalal. Kostja on seisukohal, et parkla rajamisega ei muudeta maatüki majanduslikku otstarvet ja parkla rajamine jääb elamu juurde kuuluva maa tavapärase valdamise ja kasutamise piiridesse, mistõttu sai vastava otsuse vastu võtta kaasomanike häälteenamusega. MAAKOHTU LAHEND
4. Viru Maakohus jättis
5. juuni 2018 otsusega hageja hagi kostja vastu kostja
6. aprilli 2016 üldkoosoleku otsuse tühiseks tunnistamiseks rahuldamata ning menetluskulud hageja kanda. Maakohus asus seisukohale, et poolte vahel puudub vaidlus, et
7. aprillil 2016 toimus kostja liikmete üldkoosolek, mille päevakorra p 5 järgi arutati sõiduautode parkimise korraldamist kostja territooriumil. Kostja liikmete
8. aprilli 2016 üldkoosolek otsustas: „korraldada sõiduautode parkimine elumaja taga korteriühistu haljasalal“. Otsuse poolt hääletas kostja 33 liikmest 18, vastu oli 0 ja erapooletuks jäi 0 liiget (tl 22-23, 29). Maakohus leidis, et hageja väited kostja
9. aprilli 2016 üldkoosoleku otsuse tühisuse kohta on alusetud ning hageja ei ole esitanud ühtegi asjaolu, millest võiks järeldada, et kostja liikmete
10. aprilli 2016 üldkoosolekul vastu võetud otsus, millega otsustati korraldada sõiduautode parkimine elumaja taga korteriühistu haljasalal, oleks tühine. Pooled ei vaidle ning kohus ei tuvastanud, et kostja oleks rikkunud
11. aprilli 2016 üldkoosoleku kokkukutsumise korda. Samuti ei tuvastanud kohus muid mittetulundusühingute seaduse (MTÜS) § 241 sätestatud korteriühistu üldkoosoleku otsuse tühisuse aluseid. Maakohtu hinnangul ei muuda kostja
12. aprilli 2016 otsust tühiseks ka see, et kostja liikmete
13. aprilli 2016 üldkoosoleku otsus võib olla vastuolus

§ 72

lg-ga 1.

§ 72lg 1 ei näe ette sätte rikkumise korral korteriomanike otsuse tühisust.

Maakohus selgitas, et otsuste vastuolu tõttu

§ 72

lg 1 sätetega võivad korteriühistu üldkoosoleku otsused olla ebaseaduslikud ning korteriomanikul oli otsuse tegemise ajal kehtinud korteriühistuseaduse (KÜS) § 13 lg 3 kohaselt õigus pöörduda korteriühistu üldkoosoleku ebaseadusliku otsuse tühistamiseks kohtu poole kolme kuu jooksul otsuse teadasaamise päevast arvates. Maakohus asus seisukohale, et kuna hageja soovib tuvastada

1. aprilli 2016 üldkoosoleku vaidlusaluse otsuse tühisust, ei saa kohus anda hinnangut korteriühistu
2. aprilli 2016 üldkoosoleku vaidlusaluse otsuse seaduslikkusele või ebaseaduslikkusele. Maakohtu hinnangul on hageja viited TsÜS § 129 lg-le 1 käesoleval juhul asjakohatud ning põhjendamatud. Maakohus märkis, et kostja
3. aprilli 2016 üldkoosoleku protokollist nähtub, et vastu võeti otsus, millega otsustati „korraldada sõiduautode parkimine elumaja taga korteriühistu haljasalal“. Maakohtu hinnangul ei ole eeltoodud otsuse sõnastusest üheselt arusaadav, kas ja kuidas otsustati sõiduautode parkimist maja taga korraldada. Maakohus asus seisukohale, et
4. aprilli 2016 otsusega ei ole võetud vastu sellist otsust, millega otsustati rajada parkla. Maakohus selgitas, et elanike sõiduautodele täiendavate parkimisvõimaluste loomine ei muuda kinnistu sihtotstarvet. Esitatud materjalide põhjal ei ole võimalik väita, et käesoleval juhul tooks parkla rajamine kaasa sedavõrd olulise majandusliku otstarbe muutmise, mis annaks alust kohaldada

§ 74lg-t 1.

Samas

§ 74

lg 1 rikkumine ei too kaasa korteriomanike otsuse ega korteriühistu üldkoosoleku otsuse tühisust. Isegi juhul, kui üldkoosoleku

1. aprilli 2016 otsusega vastuvõetud otsus muudaks oluliselt korterelamu teenindamiseks vajaliku maa majanduslikku otstarvet ning selle vastuvõtmisel ei osalenud kõik kaasomanikud, ei tooks see kaasa nimetatud otsuse tühisust. 3 MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED
2. Hageja esitas apellatsioonkaebuse, milles palus tühistada maakohtu otsus ja teha uus otsus, millega hageja hagi rahuldada. Menetluskulud jätta kostja kanda. Apellatsioonkaebuse kohaselt ei andnud maakohus hinnangut parkla ehitusprojektile, mille kohaselt on vaja maha raiuda puid ja põõsaid ning betoneerida roheala autode parkimisplatsiks. Kostja juhatus oli valmis alustama parkla ehitamist vastavalt ehitusprojektile, kuid korteri nr 25 omaniku ja hageja poolt kohtule esitatud avalduste tõttu on tööd peatatud. Hageja leiab, et kostja liikmete
3. aprilli 2016 üldkoosoleku otsus parkimise korraldamise kohta on tühine korteriomandi seaduse (KOS, kehtis kuni
4. detsembrini 2017) § 1 lg 2, § 12 lg-te 1 ja 2,

§ 72lg 1 ning § 74 lg 1 alusel.

Ühistu üldkoosolekul parkimise korraldamise käsitlemine elumaja kaasomanikele kuuluval maatükil on omanike jaoks oluline küsimus, tegemist ei ole tavakasutamise küsimuse lahendamisega. Seetõttu on parkimise korraldamiseks maja kaasomanikele kuuluval maatükil nõutav kõigi kaasomanike ühine kokkulepe. Ühistu üldkoosolekul ei ole õigust otsustada osavõtjate enamusega küsimusi, milleks on vajalik kõigi kaasomanike kokkulepe (vt Riigikohtu

1. jaanuari 2011 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-151-10). Kostja
2. aprilli 2016 koosoleku otsus autode parkimisplatsi korraldamisest kostja elumaja taga rohealal on tühine, kuna otsus on vastu võetud koosolekul, mis oli õigusvõimetu otsust vastu võtma osavõtjate kvoorumi puudumise tõttu (Riigikohtu otsus tsiviilasjades nr 3-2-1-5811 ja nr 3-2-1-79-00).
3. Kostja palus jätta hageja apellatsioonkaebus rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Parkla ehitusprojekti esitas maakohtule kostja, et tõendada asjaolu, et parkla korraldamine, ehitamine või loomine ei muuda kinnistu sihtotstarvet ja seetõttu selle küsimuse võib otsustada ilma kõigi kaasomanike kokkuleppeta. Seega ei pidanud maakohus andma hinnangut parkla projektile. Hageja ei esitanud kohtule asjaolusid, millest saab järeldada MTÜS § 241 toodud tühisuse aluseid.

§ 74

lg 1 ega muu norm ei sätesta, et kui kaasomanike otsus ei vasta

§ 74lg 2 sätestatule, siis on kõnealune otsus tühine.

Isegi juhul, kui 13. aprilli 2016 üldkoosoleku otsus võib olla vastuolus

§ 72lg-ga 1, ei muuda see üldkoosoleku vaidlusalust otsust tühiseks.

Hageja ei ole esitanud kohtule hagi

1. aprilli 2016 üldkoosoleku otsuse tühistamiseks selle ebaseaduslikkuse tõttu. Parkla korraldamiseks, loomiseks või ehitamiseks pole vajalik kõikide kaasomanike kokkulepe. Käesoleval juhul ei muudeta kinnistu majanduslikku otstarvet (elamumaa) ja parkla loomisel kaasomanike jaoks jäädakse elamu juurde kuuluva maa tavapärase valdamise ja kasutamise piiridesse. Parkla ehitamise otsus on võimalik vastu võtta korteriomanike häälteenamusega. Asjakohased ei ole hageja väited, et kostja kutsudes
2. aprilliks 2016 kokku koosoleku, pani päevakorda küsimuse, mis ei kuulu ühistu pädevusse ning vajaliku kvoorumi puudumise tõttu ei olnud koosolek otsustusvõimeline. Antud väited võiksid olla asjakohased vaidluses, milles on esitatud nõue ebaseadusliku otsuse tühistamiseks. RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
3. Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebuses esitatud väited ei anna alust maakohtu otsuse tühistamiseks ega muutmiseks. Ringkonnakohus jätab kohtuotsuse TsMS § 657 lg 1 p 1 alusel muutmata ja apellatsioonkaebuse rahuldamata. Ringkonnakohus jätab apellatsioonkaebuse esitamisega kaasnenud menetluskulud kostja kanda. 4
4. Hageja nõuab korteriomanike
5. aprilli
6. a otsuse tühiseks tunnistamist. Hageja tugines oma hagis kaasomandis oleva asja majandusliku otstarbe muutmisele, parkla ehitamine muudab krundi roheala. Korteriomandi- ja korteriühistuseadus jõustus
7. jaanuaril 2018, seega enne vaidlustatud otsuse vastuvõtmist. Korteriühistu üldkoosoleku otsuse kui juriidilise isiku organi otsuse tühisuse ja kehtetuks tunnistamise reeglid olid enne
8. jaanuari 2018 sätestatud TsÜS §-s 38, MTÜS §-des 24 ja 241 ning Korteriühistuseaduse (KÜS 1995) § 13 lg-s
9. MTÜS § 24 1 lg 1 järgi on üldkoosoleku otsus tühine, kui otsuse teinud üldkoosoleku protokoll ei ole seaduses sätestatud juhul notariaalselt tõestatud või kui otsuse vastuvõtmisel rikuti üldkoosoleku kokkukutsumise korda, otsus rikub mittetulundusühingu võlausaldajate kaitseks või muu avaliku huvi tõttu kehtestatud seaduse sätet või ei vasta headele kommetele. Otsus on tühine ka seaduses sätestatud muul juhul. Hageja taotleb kostja
10. aprilli 2016 üldkoosoleku otsuse, millega otsustati „korraldada sõiduautode parkimist elumaja taga KÜ Kerese 6 haljastusalal“ kehtetuks tunnistamist. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et hageja ei ole tuginenud ühelegi MTÜS § 24 1 lg-s 1 nimetatud alusele. Hageja leidis nii maakohtus kui ka apellatsioonkaebuses, et
11. aprilli 2016 üldkoosoleku otsus on vastuolus

§ 72

lg-ga 1 ning § 74 lg-ga 1, kuna otsuse vastuvõtmiseks ei olnud kõigi korteriühistu liikmete nõusolekuid.

§ 72lg 1 järgi valdavad ja kasutavad kaasomanikud ühist asja kokkuleppel.

Kaasomanike häälteenamusega tehtava otsusega võib otsustada küsimusi, mis jäävad ühise asja tavapärase valdamise ja kasutamise piiridesse.

§ 74

lg 1 järgi võib kaasomandis oleva asja võõrandada või koormata, samuti asja või selle majanduslikku otstarvet oluliselt muuta ainult kõigi kaasomanike kokkuleppel. Ringkonnakohus leiab, et 13. aprilli 2016 otsusega ei ole võetud vastu sellist otsust, mida saaks pidada parkla ehitamise otsustamiseks, seega kaasomandis oleva asja otstarbe muutmiseks. Ka hageja ise leiab, et otsusest ei olnud võimalik aru saada, et tegemist oleks sõidukitele parkla ehitamise otsustamisega. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et

§ 72lg 1 rikkumine ei too kaasa korteriomanike otsuste tühisust.

Seda ei too kaasa ka

§ 74lg 1 rikkumine.

Juhul, kui on muudetud oluliselt asja või selle majanduslikku otstarvet ilma kõigi kaasomanike kokkuleppeta, siis on kaasomanikel kahju hüvitamise nõue VÕS § 115 alusel (P. Varul jt. Asjaõigusseadus I. Komm vlj. Juura. 2014, § 74, lk 332-333). Seega isegi juhul, kui üldkoosoleku

1. aprilli 2016 otsusega vastuvõetud otsus parkla korraldamise kohta muudaks oluliselt korterelamu kasutuses oleva maa majanduslikku otstarvet ning selle vastuvõtmisel ei osalenud kõik kaasomanikud, ei tooks see kaasa nimetatud otsuse tühisust. Hageja viited TsÜS § 129 lg 1 kohaldamisele ei ole asjakohased. Nimetatud säte reguleerib esindusõiguseta isiku mitmepoolse tehingu õiguslikku tagajärge. Maakohus on õigesti jätnud hagi rahuldamata. Hageja ei ole menetluses esitanud nõuet teiste kaasomanike vastu kaasomandis oleva asja valdamise ja kasutamise reguleerimiseks (mh puude raiumise otstarbekuse suhtes).
2. Ringkonnakohus on seisukohal, et maakohus on ekslikult leidnud, et kuna hageja soovib tuvastada
3. aprilli 2016.a üldkoosoleku vaidlusaluse otsuse tühisust, ei saa kohus anda hinnangut korteriühistu üldkoosoleku vaidlusaluse otsuse seaduslikkuse või ebaseaduslikkuse kohta. 5 Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 87 kohaselt on seadusest tuleneva keeluga vastuolus olev tehing tühine, kui keelu mõtteks on keelu rikkumise korral tuua kaasa tehingu tühisus, eelkõige juhul, kui seaduses on sätestatud, et teatud tagajärg ei tohi saabuda. Seega tuleb kohtul kontrollida, kas vaidlustatud tehing võib olla tühine seaduses toodud keelu rikkumise tagajärjel. Kohus ei saa lahendada asja tehingu alusel, mille kehtivust seadus imperatiivselt ei tunnista, ning seetõttu saab kohus tuvastada tehingu tühisuse, sh hinnata tehingu heade kommete vastasust ka omal algatusel (vt nt Riigikohtu
4. septembri
5. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-83-13, p 12). Nimetatud maakohtu seisukoht ei ole aga aluseks praeguses asjas maakohtu otsuse tühistamisele. Hageja on menetluses tuginenud üksnes kaasomanike kokkuleppe puudumisele, mille õigusliku tagajärje suhtes võttis ringkonnakohus seisukoha otsuse p-s
6. Ringkonnakohus kordab ka p-s 7 väljendatut, et ka hageja ise ei ole tuginenud ühelegi MTÜS § 24 1 lg-s 1 nimetatud üldkoosoleku otsuse tühisuse alusele.
7. Kuna apellatsioonkaebus jääb rahuldamata, siis jäävad apellatsioonkaebusega seotud menetluskulud TsMS § 171 lg 1 alusel hageja kanda. Maakohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks eraldi määrusega peale kohtuotsuse jõustumist. /allkirjastatud digitaalselt/ Kai Kullerkupp /allkirjastatud digitaalselt/ Kersti Kerstna-Vaks 6 /allkirjastatud digitaalselt/ Triin Uusen-Nacke