Obsah (4)

§ 330§ 329§ 360§ 361

KOHTUMÄÄRUS Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtuasja number 2-19-1378 Määruse tegemise aeg ja koht 13. mai 2019, Tallinn Kohtukoosseis Gaida Kivinurm, Iko Nõmm, Ande Tänav Kohtuasi Tallinna kohtutäitur

) § 64² esimese lause järgi vajalik hüpoteegipidaja ja õigustatud isiku notariaalselt kinnitatud avaldus hüpoteegi lõpetamise kohta ja hüpoteegi kustutamine kinnistusraamatust, samuti kinnistu omaniku notariaalselt kinnitatud nõusolek (

§ 330). 4.

Kohtutäituri abi Sergei Volf selgitas 16.01.2019 e-kirjas, et ei nõustu kohtunikuabi nõudega ja kohtutäituril ei ole võimalik seda täita ning palus juhul, kui kande tegemine ei ole võimalik, jätta kandeavaldus kohe rahuldamata. 5. Kinnistusosakond jättis 25.01.2019 määrusega kinnistamisavalduse rahuldamata põhjendusega, et kinnistamisavaldusele on lisamata hüpoteegipidaja ja kaaskoormatud kinnisasjade omaniku vormikohane käsutustehing hüpoteegiõiguse lõpetamise kohta vastavalt

§-le 64² ja kinnistamisavaldus hüpoteekide kustutamiseks kaaskoormatud kinnisasjadelt. Määruskaebus

1. Kohtutäitur palub kandemääruse tühistada, saata asi tagasi kinnistusosakonnale kande tegemise otsustamiseks, millega rahuldada kohtutäituri avaldus ja teha 19.12.2018 kinnistamisavaldustes taotletud kanded. Lisaks palus kohtutäitur märkida enampakkumisel võõrandatud kinnisasja ühishüpoteegi alt vabastamine kinnistusraamatuseaduse (KRS) § 32 lg 2 alusel kaaskoormatud kinnisasja registriosas.
2. Kaebuse kohaselt ei ole kaaskoormatud kinnisasja omaniku nõusolek alati vajalik. TMS ei sätesta erisusi õiguste suhtes, mis koormavad lisaks enampakkumisel müüdud kinnisasjale veel mõnda teist kinnisasja. Kohtunikuabi viidatud Riigikohtu praktika antud asjaoludel ei kohaldu.
3. Täitemenetluses asendab hüpoteegipidaja nõusolekut täitmisavaldus ja täitmisele esitatud hüpoteegi kustutamiseks TMS § 160 lg 2 ja KRS § 341 lg 7 p 2 järgi ei ole vaja nõusolekut esitada.
4. Hüpoteegipidaja saab ühishüpoteegi lõpetada ka osaliselt või sellest osaliselt loobuda.

§ 329

võimaldab hüpoteegipidajal ühishüpoteegist osaliselt loobuda ilma omaniku tahteavalduseta. Kandeks ei ole vaja kaaskoormatud kinnisasjade omanike nõusolekut. Kaaskoormatud kinnisasja registriosale märgitakse ühe kinnisasja hüpoteegi alt vabastamine. Ühishüpoteek koormab võõrandamata kinnistuid edasi. 2 Menetluse edasine käik

1. Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kohtunikuabi jättis määruskaebuse rahuldamata ja saatis selle tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS9 § 663 lg 6 ja 61 alusel lahendamiseks pädevale kohtunikule. Harju Maakohus määruskaebust ei rahuldanud ning saatis selle läbivaatamiseks ja lahendamiseks Tallinna Ringkonnakohtule. Ringkonnakohtu seisukoht
2. Ringkonnakohus leiab, et kinnistusosakonna kandemäärus tuleb TsMS § 667 lg 2 alusel tühistada. Kohtutäituri määruskaebus tuleb rahuldada ja asi saata Tartu Maakohtu kinnistusosakonnale kandeavalduse uueks läbivaatamiseks.
3. Asja materjali kohaselt on kohtutäituri menetluses Hüpoteeklaen AS avalduse ja notariaalsete täitedokumentide alusel täiteasi nr 022/2018/
4. Kohtutäitur müüs enampakkumisel võlgniku kohustuste katteks temale kuulunud kinnisasja, millele oli seatud sissenõudja kasuks kaks hüpoteeki, sh üks ühishüpoteek. Kinnisasja müügist ei õnnestunud tasuda kogu võlgnevust sissenõudja ees.
5. Kohtunikuabi jättis kohtutäituri kinnistamisavalduse rahuldamata, leides, et ühishüpoteeki ei ole võimalik kustutada ilma teiste kaaskoormatud kinnisasjade omaniku ja hüpoteegipidaja nõusolekuta ning avalduseta kogu hüpoteegi kustutamiseks. Kohtunikuabi tugines seejuures Riigikohtu lahendile nr 3-2-1-38-17, mille p-s 22 märkis Riigikohus, et ühishüpoteek kustutatakse kinnistusraamatust vaid siis, kui müüdud on kõik kinnisasjad, millele on ühishüpoteek seatud, v.a juhul, kui juba esimese kinnistu müügist õnnestub sissenõudja nõue täielikult rahuldada – ka siis tuleb ühishüpoteek ülejäänud kinnistutelt kustutada. Ringkonnakohus ei nõustu kohtunikuabi seisukohaga, nagu välistaks viidatud Riigikohtu lahendist tulenev seisukoht antud juhul täitemenetluses realiseeritud kinnisasjalt ühishüpoteegi kustutamise. 14.

§ 360

lg 1 kohaselt on ühishüpoteegipidajal õigus nõude täielikule või osalisele rahuldamisele iga ühishüpoteegiga koormatud kinnisasja arvel. Seda, kas täitemenetlust alustatakse üksnes mõne või kõigi kaaskoormatud kinnisasjade suhtes, otsustab hüpoteegipidaja. TMS § 158 lg 3 kohaselt lõpevad kinnisasja enampakkumisel müümise korral nõudest järjekohas tagapool olevad õigused pakkumise parimaks tunnistamisega. Lõppenuks loetakse ka kinnistusraamatusse kantud sissenõudjale kuuluv õigus, millest tuleneva nõude rahuldamiseks sissenõue pöörati. TMS § 160 lg 1 kohaselt esitab kohtutäitur kinnistusosakonnale enampakkumise akti ärakirja ning avaldused ostja kinnistusraamatusse omanikuna sissekandmiseks ja keelumärke ja lõppevate õiguste kustutamiseks viivitamata pärast kogu ostuhinna tasumist, kui seadusega ei ole sätestatud teisiti. Sama paragrahvi teise lõike kohaselt ei ole õiguste kustutamise kande tegemiseks vaja kustutatavate õiguste omajate nõusolekut KRS § 341 mõttes.

1. Seega, kui kinnistu müüakse täitemenetluses hüpoteegiga tagatud nõude katteks, lõppeb hüpoteegiga tagatud õigus seadusest tulenevalt. Ka Riigikohus selgitas oma 08.11.2017 määruses tsiviilasjas nr 2-16-16048, p-s 12.2, et kui omand tekib enampakkumisel, siis on kinnisasja koormavate õiguste kustutamine reguleeritud seadusest tuleneva tagajärjena, vt pankrotiseaduse (PankrS) § 139 lg-d 2−4 ja TMS §
2. Erandi moodustavad üksnes seadusest tuleneva talumiskohustuse alusel kinnistusraamatusse kantud õigused (vt nt Riigikohtu määrust nr 3-2-1-10-12, p 11). Seadus ei sätesta erisusi ühishüpoteegiga 3 koormatud kinnisasja enampakkumisel müümisele. Hüpoteegi kehtima jäämine ei ole seetõttu võimalik.
3. Nimetatu ei tähenda, et hüpoteek tuleb kustutada kõikidelt kaaskoormatud kinnisasjadelt, nagu leidis kinnistusosakond.

§ 361

lg 1 kohaselt kustutatakse hüpoteek ka kinnisasjadelt, mida täitemenetluses ei müüdud, alles siis, kui ühishüpoteegiga tagatud nõue on tervikuna rahuldatud (Paul Varul jt. Asjaõigusseadus II. Kommenteeritud väljaanne, § 360 kommentaar 3.1.1., lk 704). 17. Kui hüpoteegipidaja nõude rahuldamiseks pöörati sissenõue üksnes ühele kaaskoormatud kinnisasjale, on tegemist hüpoteegi osalise lõpetamisega

§ 330tähenduses.

Ühishüpoteegi osaliseks lõpetamiseks ei ole kaaskoormatud kinnisasjade omanike nõusolekut vaja. Ühishüpoteegi kustutamine juba müüdud kinnistult ei riku ka hüpoteegipidaja huve, kelle nõue müüdud kinnistust saadud vahendite arvel osaliselt rahuldati. Kaaskoormatud kinnisasjade omanikel võivad siiski säilida tagasinõuded hüpoteegi alt vabastatud kinnisasja omaniku suhtes (VÕS § 69 lg 7, vt selle kohta ka Paul Varul jt. Asjaõigusseadus II. Kommenteeritud väljaanne, § 330 kommentaar 3.3., lk 535).

1. Ringkonnakohtu hinnangul ei ole eeltoodu vastuolus kohtunikuabi viidatud Riigikohtu seisukohaga tsiviilasjas nr 3-2-1-38-
2. Selles asjas ei käsitlenud Riigikohus ühishüpoteegi kustutamist enampakkumisel realiseeritud (kaaskoormatud) kinnisasjalt, vaid selle kustutamist teiselt, realiseerimata (kaaskoormatud) kinnisasjalt. Riigikohus selgitas, et ühishüpoteek kustutatakse kinnistusraamatust vaid siis, kui müüdud on kõik kinnisasjad, millele on ühishüpoteek seatud või kui hüpoteegipidaja nõue on täidetud. Kohtutäitur ei taotle käesoleval juhul ühishüpoteegi kustutamist kinnistusraamatust kinnisasjalt, mis oleks täitemenetluses realiseerimata. Kohtutäitur palub ühishüpoteegi osalist lõpetamist kaaskoormatud kinnisasja suhtes, mille arvelt on hüpoteegipidaja nõue juba (osaliselt) täidetud. Ühishüpoteek kaaskoormatud kinnisasjadel jääb endiselt võlausaldaja nõuet tagama.
3. Ringkonnakohtu hinnangul ei ole käesoleval juhul takistusi enampakkumisel müüdud kinnisasjalt hüpoteegi kustutamiseks. Eeltoodust tulenevalt tuleb kohtutäituri kandeavaldus saata tagasi kinnistusosakonnale uueks läbivaatamiseks. Määruskaebuses esitatud taotlus kanda ühishüpoteegi osaline lõpetamine KRS § 32 lg 2 alusel kaaskoormatud kinnisasjade registriosadesse, tuleb esitada kinnistusosakonnale. Gaida Kivinurm Iko Nõmm Ande Tänav (allkirjastatud digitaalselt) (allkirjastatud digitaalselt) (allkirjastatud digitaalselt) 4