Obsah (6)

§ 314§ 296§ 158§ 336§ 308§ 35

KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Indrek Soots, Krista Kirspuu, Imbi Sidok-Toomsalu Otsuse tegemise aeg ja koht 11. aprill 2019, Tallinn Tsiviilasja number 2

§-le 313 lg 1 ja 2,

§-le 314 lg 1 ja 2 ning üürilepingu p-dele 8.2.1 ja 8.2.2 (tlk 30-31). Üürilepingu p 8.2.1 kohaselt võib üürnik lepingu üles öelda, kui lepingu objekt osutub kasutamiskõlbmatuks asjaolude tõttu, mille eest üürnik ei vastuta ning üürileandja ei kõrvalda puudusi mõistliku aja jooksul. Üürilepingu p 8.2.2 kohaselt võib üürnik lepingu üles öelda, kui ilmnevad muud asjaolud, mis teevad üürnikust mittesõltuvatel asjaoludel võimatuks lepingu objekti sihipärase kasutuse ning üürileandja ei kõrvalda või ei ole suuteline kõrvaldama selliseid asjaolusid 3 päeva jooksul peale vastavasisulise hoiatuse saamist.

1. Üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks peab esinema kaks eeldust – õiguslik alus ja ülesütlemisavalduse tegemine teisele lepingupoolele. Ilma õigusliku aluseta teostatud üürilepingu ülesütlemine on tühine. Tühine lepingu ülesütlemine ei lõpeta üürilepingut ja see kehtib edasi. Lepingu ülesütlemist sooviv lepingupool kannab kõikide lepingu ülesütlemise eelduste täitmise tõendamise riski.
2. Kostjad ei ole kohtule esitanud tõendeid, mis kinnitaksid seda, et üüritud ruumide põrandad ei sobi treeningute läbiviimiseks ja on katki ning nendel trenni tegemine võib endaga kaasa tuua vigastuste ja traumade tekkimise. Kostjate poolt esitatud fotod nimetatut ei kinnita (tlk 4 98-99). Fotodelt ei nähtu üüripinna põranda reaalne seisukord, vaid kostjate enda poolt põrandale paigaldatud katted. Samuti märkis kohus, et 06.09.2016 koostatud poolte vahel ruumide üleandmise- vastuvõtmise aktis on pooled allkirjaga kinnitanud, et neil puuduvad vastastikused pretensioonid ning ühtegi märget, mis viitaks põrandate halvale seisukorrale aktis kirjas ei ole (tlk 22-23). Samuti ei ole kostjad esitanud tõendeid, et kostja I oleks hageja poole seoses väidetava põranda puudustega pöördunud.
3. Kostjad on vastuses märkinud, et üürileandja ei ole ruumide üleandmisel selgitanud ega õpetanud ruumide signalisatsiooniseadme kasutamist. Poolte allkirjastatud üleandmisevastuvõtmise aktist nähtuvalt on üürnik kinnitanud, et on läbinud valvesignalisatsiooni koolituse (p. 3, tlk 22). Hageja poolt kostja seaduslikule esindajale saadetud 18.10.2016 ekirjast nähtub, et hageja on pakkunud ka täiendavat valvestamiskoolitust, et vältida valehäireid (tlk 97 pöördel). 18.12.2017 eelistungil kinnitas kostja seaduslik esindaja, et nad olid sellega nõus ning siis tuli üks töötaja ja seletas, kuidas seda maha võtta (tlk 134). Seega on kohtu hinnangul tõendatud, et üürileandja on selgitanud ruumide signalisatsiooniseadme kasutamist.
4. Kostjad ei ole esitanud tõendeid allergeense tolmu olemasolu, sellega seotud tervisehädade olemasolu ega ka ruumide temperatuuri kohta. Samuti ei ole kostjad esitanud tõendeid, et nad oleksid nimetatud puuduste tõttu hageja poole pöördunud või et ruumide kasutamine oleks olnud seoses nimetatud väidetega takistatud. Kostjad on esitanud ka väite hageja ebaviisaka käitumise kohta. Nimetatud väited on jäänud aga paljasõnaliseks ning on tõendamata. Samuti ei ole nimetatu kohtu hinnangul takistuseks ruumide kasutamisel või aluseks üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks.
5. Kostja I ei ole tõendanud, et ta ei saanud ruume sihtotstarbeliselt kasutada ega seda, et hagejale oleks antud eelnevalt mõistlik tähtaeg asja kasutamise võimaldamiseks

§ 314lg 1 kohaselt.

Kostja seaduslik esindaja on ka ise 18.12.2017 eelistungil kinnitanud, et ei ole andnud tähtaega puuduste kõrvaldamiseks. Eeltoodust tulenevalt leiab kohus, et 22.12.2016 kostja I poolt edastatud üürilepingu erakorraline ülesütlemisavaldus on teostatud õigusliku aluseta ning seega tühine. Üürileping ei lõppenud 01.02.2017 ning see kehtis edasi kuni 24.05.

2. Hagiavaldusest ning sellele lisatud tõenditest (arved kostjale I; tlk 42-44) nähtub, et hageja üürivõlgnevus summas 4 006,80 eurot sisaldab ka kõrvalkulusid. Üürilepingu p 3.3 kohaselt oli üürniku poolt igakuiselt makstava üüri suuruseks 777 eurot kuus, mille maksmisel lisandus käibemaks. Üürilepingu p 3.4 kohaselt lisanduvad üüritasule kommunaalkulud (signalisatsioon, üldelekter, ventilatsioon, valve, küte, üldvesi, -koristus, -remont, prügivedu (paberjäätmed), halduskulud, hoolduskulud (hoone elektrisüsteemide, katlamaja, fonoluku, signalisatsiooni) 3,13 eurot/m² kuus, millele lisandub käibemaks. Täiendavalt pidi üürnik tasuma elektri ja vee eest vastavalt tarbitud kogustele ja elektrimüüja arvetele. Üleandmis-vastuvõtmise aktis on pooled täiendavalt märkinud et koos ruumiga antakse üle administratsioonilaud (kuurent 21 eurot kuus), kontoritool (kuurent 2,1 eurot kuus), pulberkustuti (kuurent 1,7 eurot kuus), puidust pingid 10 tk (kuurent 10 eurot kuus) ning hindadele lisandub käibemaks (tlk 22). Kohus selgitab, et

§ 296

lg 3 kohaselt peab üürnik üüri maksma ka aja eest, mil ta ei saanud asja kasutada temast oleneval põhjusel, eelkõige oma äraoleku tõttu, kuid ta võib üürist maha arvestada üürileandja poolt kokkuhoitu ja asja teistsuguse kasutamisega saadud kasu väärtuse. Kostjad ei ole esitanud tõendeid selle kohta, et hagejale oleks teatatud, et ruumid on kostjate poolt vabastatud. 5

1. Kuna üürileping kehtis kuni 24.05.2017, siis on hageja õigustatud kostjatelt ka üüri ja kõrvalkulusid nõudma kuni 24.05.
3. aasta märtsi eest on hageja esitanud kostjale I arve üüri ja kõrvalkulude eest summas 1 464,08 eurot (tlk 42), aprilli eest summas 1 433,17 eurot (tlk 43) ning mai eest summas 1 433,17 eurot (tlk 44). Kohus märgib, et mai üür ja kõrvalkulud 24 päeva eest moodustab 1 109,55 eurot. Kostjad ei ole esitanud vastuväiteid arvete suuruse osas. Samuti ei ole esitatud tõendeid, et nimetatud arved oleksid tasutud. Seega on hageja üüri ja kõrvalkulude nõue põhjendatud kokku 4 006,80 euro ulatuses. 22.

§ 158

lg 1 sätestab, et leppetrahv on lepingus ettenähtud lepingut rikkunud lepingupoole kohustus maksta kahjustatud lepingupoolele lepingus määratud rahasumma. Üürilepingu p 5.3 kohaselt üürniku poolt üürilepingu objekti vabastamisega viivitamise korral tasub üürnik lisaks üüri, kommunaal- ja muude teenuste eest tasumisele üürileandjale ka leppetrahvi 10% ulatuses kuu üürisummast iga viivitatud päeva eest. Kuna kostja I viivitas üürilepingu objekti vabastamisega 19 päeva, siis on hageja õigustatud nõudma ka leppetrahvi. Üürilepingu p 3.3 kohaselt oli kuu üürisummaks 777 eurot + käibemaks, seega 932,40 eurot kuus. Üürilepingu p 5.3 ei sätesta, et leppetrahvi saaks arvestada muudelt summadelt (s.o kõrvalkuludelt) peale üüri. Seega on põhjendatud leppetrahv 1 771,56 euro ulatuses (s.o 10% 932,40 eurost moodustab 93,24 eurot ning 19 päeva x 93,24 eurot on 1771,56 eurot).

1. Hageja kahjunõue summas 1 991,67 eurot koosneb hagiavalduse kohaselt kaotatud kasutuseelistest perioodil 25.05.2017 kuni 12.06.2017 summas 907,67 eurot, tagastamata kolme kiipkaarti maksumusest summas 324 eurot ning vaipkatte paigaldusest 760 eurot. Üürilepingu p 4.2.28 oli kostja I lepingu lõppemisel või ülesütlemisel kohustatud vabastama lepingu objekti oma asjadest ja seadmetest ning andma lepingu objekti otsese valduse üle üürileandjale lepingu lõppemise päeval. Tulenevalt sellest, et kostjal I oli võimalik kasutada ruume kuni 12.06.2017 (s.o üleandmiseni), siis on hageja õigustatud nõudma kostjalt kahjuna ka kaotatud kasutuseeliseid perioodil 25.05.2017 kuni 12.06.2017, s.o mai eest 7 päeva ning juuni eest 12 päeva. Mai arve oli 1 433,17 eurot, millest 7 päeva moodustab 323,62 eurot. Juuni arve on esitatud summas 1 433,17 eurot (tlk 45), millest 12 päeva moodustab 573,24 eurot. Kokku on seega hageja õigustatud kahjuna kaotatud kasutuseeliseid nõudma summas 896,86 eurot.
2. Kostja I ei ole esitanud vastuväiteid, et kiipkaardid on tagastamata ning kostja I seaduslik esindaja kinnitas istungil, et kiipkaardid on tema käes ning ta saab need hagejale tagastada (lk 133). Hageja on märkinud, et üürilepingu objektiks olevate äriruumide vastuvõtmisel selgus, et üürnik oli üürilepingu kestusaja jooksul rikkunud ära ruumide parempoolse saali põrandakatte. Uue vaipkatte paigaldus maksab 760 eurot (tlk 51, 52).

§ 336

lg 1 sätestab, et üüritud asja tagastamisel peab üürileandja kontrollima asja seisundit ja viivitamata teatama üürnikule asja puudustest, mille eest üürnik vastutab. Kui üürileandja seda ei tee, kaotab ta õigused, mis kuuluvad talle asja puudusest tulenevalt, välja arvatud juhul, kui tegemist on puudusega, mida ei saa tavalise ülevaatusega avastada. 25. Üleandmise-vastuvõtmise aktis on hageja märkinud, et puuduvad kolm kiipkaarti (tlk 48) ning põrandavaip on rikutud (tlk 49). Kostjad üleandmis-vastuvõtmise akti koostamise ega üüripinna üleandmise juures ei viibinud. Hageja ei ole esitanud tõendeid, et ta oleks kiipkaartide puudumisest ning vaipkatte puudustest kostjat I teavitanud. Seega kaotas hageja kohtu hinnangul kooskõlas

§ 336

lg 1 oma õigused kostja I vastu, mis kuuluvad talle asja puudustest tulenevalt, sh kahjunõude esitamise õiguse. Samuti pole hageja kohtu hinnangul tõendanud, millises seisundis vaipkate oli. Üksnes märge aktis, et põrandavaip 6 on rikutud, ei tõenda põrandakatte vahetamise vajadust. Kohus leiab, et hageja nõue seoses kiipkaartide ning vaipkatte vahetusega ei ole seega põhjendatud.

1. Hageja on palunud välja mõista ka viivise summas 1 852,06 eurot. Käesoleval juhul on hageja ja kostja I üürilepingu p-s 5.2 leppinud kokku, et lepingus sätestatud maksekohustusega viivitamise korral kohustub selles süüdiolev pool tasuma teisele poolele viivist 0,5% tasumata summast päevas iga tasumisega viivitatud päeva eest. Kostjad ei ole viivise suurusele ega arvutustele vastuväiteid esitanud. Seega on põhjendatud viivisenõudeks 1 852,06 eurot.
2. Üürilepingu p 5.18 sätestab, et XX käendab isiklikult üürilepingu täitmist 4 662 euro ulatuses enda isikliku varaga. Hageja on hagiavalduses palunud arvestada võlgnevuse väljamõistmisel kostja II vastutuse piirmääraga. 18.12.2017 eelistungil täpsustas hageja, et 4 662 eurot sisaldab üürinõuet 4 006,80 eurot ning leppetrahvist ülejäänud summa. Seega tuleb kostjalt II solidaarselt kostjaga I välja mõista üüri- ja kõrvalkulude võlgnevus summas 4 006,80 eurot ning leppetrahv summas 655,20 eurot (4662 – 4006,80).
3. Kostjad on oma vastuses märkinud, et hageja kätte jäi tasutud garantiiraha summas 1554 eurot.

§ 308

lg 3 sätestab, et üürnik võib nõuda tagatisraha tagastamist, kui üürileandja ei ole kahe kuu jooksul pärast üürilepingu lõppemist teatanud oma nõudest üürniku vastu. Kostjad ei ole esitanud vastuhagi garantiiraha tagastamiseks ega ka tasaarvestuse avaldust nimetatud summa osas. Seega ei pidanud kohus vajalikuks eraldi hinnata, kas nimetatud summa on tasutud või mitte. Apellatsioonkaebus ja selle põhjendused

1. 26.04.2018 esitasid kostjad Harju Maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles paluvad maakohtu otsuse tühistada täies ulatuses ning teha asjas uus otsus, millega jätta hagi rahuldamata. Kostjad paluvad menetluskulud jätta hageja kanda.
2. Apellatsioonkaebuse kohaselt on maakohus otsuse tegemisel oluliselt rikkunud menetlusnorme ja kohaldanud valesti materiaalõigust ning hinnanud tõendeid ebaõigesti. Kostjad olid esitanud avalduse lepingu ülesütlemiseks juba
3. aasta septembris (hagiavalduse vastuse lisa 4). Hageja oli avaldusest teadlik. Vastuses valehäirete probleemiga seoses selgitas hageja, et ei aktsepteeri avaldust, kuna see ei ole esitatud allkirja vastu (hagiavalduse vastuse lisa 6). Kohus oleks pidanud nimetatud kirju tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 232 lg 1 kohaselt hindama. Hagiavalduse vastuse lisast 4 tuleneb, et ülesütlemise avaldus oli hagejale esitatud varem ning kostja I oleks pidanud sel juhul tasuma üüri kuni 17.04.
4. Lisast 6 tulenev hageja nõue eraldi avalduse esitamiseks vastavalt lepingu punktile 10.3 ei ole õiguspärane ja on vastuolus teiste lepingu punktidega. Üürilepingu punkti 10.3 puhul on tegemist tüüptingimusega

§ 35tähenduses.

1. Kohus ei arvestanud asjaoluga, et hageja üürileandjana on oluliselt üürilepingut rikkunud, ei ole mõistliku tähtaja jooksul kõrvaldanud üüritud ruumides esinevaid puudusi, mis ei võimaldanud ruume sihtotstarbeliselt kasutada ja kujutasid endast ohtu spordiklubi töötajatele ja klientidele. Kuivõrd ruumide puudused takistasid ruumide sihtotstabelist kasutamist, oli kostjatel õigus leping etteteatamise tähtaega järgimata 22.12.2016 üles öelda alates 01.02.
2. 7 Vastus apellatsioonkaebusele
3. Hageja vaidles apellatsioonkaebusele vastu ja palus jätta see rahuldamata ja menetluskulud kostjate kanda. Ringkonnakohtu seisukoht
4. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb jätta muutmata ning apellatsioonkaebus rahuldamata (TsMS § 657 lg 1 p 1). Apellatsioonkaebuses esitatud väited ei anna alust maakohtu otsuse tühistamiseks. Ringkonnakohus nõustub esimese astme kohtu põhjendustega ning ei pea vajalikuks maakohtu põhjendusi korrata.
5. Kolleegium on seisukohal, et maakohus on tõendeid hinnates jõudnud õigele järeldusele, et kostja I on 24.11.2016 esitatud üürilepingu ülesütlemise avaldusega öelnud üürilepingu üles alates 24.05.
6. Tõendamata on kostjate väide, et kostja I esitas avalduse üürilepingu ülesütlemiseks
7. aasta septembris. 17.10.2016 on kostja I esitanud hagejale e-kirja, milles märkis, et tegi lepingu lõpetamise soovi septembris. Kostja I küsis, kas e-kirja kaudu on see piisav või peab ta eraldi avalduse kirjutama (tlk 90). Ringkonnakohus märgib, et kohtule ei ole esitatud
8. aasta septembris väidetavalt esitatud ülesütlemisavaldust. 17.10.2016 e-kirjaga ei saa lugeda tõendatuks, et selline avaldus septembris tehti. Ka 17.10.2016 e-kirja ennast ei saa lugeda üürilepingu ülesütlemisavalduseks, kuna selles ei sisaldu vastavat tahteavaldust. Seda, et ka kostja I ei ole pidanud 17.10.2016 e-kirja ülesütlemisavalduseks, kinnitab asjaolu, et kostja I esitas üürilepingu korralise ülesütlemisavalduse 24.11.
9. Ka hagi vastuse lisa 6 ei tõenda, et kostja I oleks 2016.aasta septembris või oktoobris lepingu üles öelnud. Hagi vastuse lisas 6 on hageja vastanud 18.10.2016 e-kirjaga kostja I 17.10.2016 e-kirjale ning selgitanud, kuidas käib üürilepingu ülesütlemine. Selle peale on kostja I saatnud vastuseks 18.10.2016 e-kirja, milles märkis, et saadab siis lepingu lõpetamise soovi tähtkirjaga või toob ise kohale (tlk 97). Tsiviilasja materjalidest ei nähtu, et kostja I oleks seda enne 24.11.2016 teinud. Kuna on tõendamata, et kostja I oleks enne 24.11.2016 esitanud ülesütlemisavaldust, siis ei oma asja lahendamisel tähendust küsimus, kas üürilepingu p 10.3 on tüüptingimus.
10. Lisaks on kostjad arvamusel, et maakohus ei arvestanud, et hageja üürileandjana on oluliselt üürilepingut rikkunud ning pole mõistliku tähtaja jooksul kõrvaldanud ruumides esinevaid puuduseid, mistõttu oli kostjatel õigus leping etteteatamistähtaega järgimata 22.12.2016 üles öelda alates 01.02.
11. Ringkonnakohus on seisukohal, et maakohus on otsuses põhjalikult hagejapoolset võimalikku lepingurikkumist analüüsinud ning leidnud, et kostja I ei ole tõendanud, et ta ei saanud ruume sihtotstarbeliselt kasutada ega ole muuhulgas ka tõendanud, et hagejale oleks antud eelnevalt mõistlik tähtaeg asja kasutamise võimaldamiseks

§ 314lg 1 kohaselt.

Maakohus leidis õigesti, et hagejapoolne lepingurikkumine ei ole tõendatud ning kostja I 22.12.2016 ülesütlemise avaldus on teostatud õigusliku aluseta. Hageja nõude arvutuslikku külge ei ole kostjad apellatsioonkaebuses vaidlustanud.

1. Ülaltoodule tuginedes tuleb apellatsioonkaebus jätta rahuldamata. Menetluskulude jaotus
2. Kuna apellatsioonkaebus jääb rahuldamata, siis tuleb hageja menetluskulud ringkonnakohtus jätta solidaarselt kostjate kanda. Kostjate menetluskulud ringkonnakohtus tuleb jätta nende endi kanda (TsMS § 171 lg 1). 8
3. Tsiviilasja sisuliselt lahendanud maakohus määrab menetluskulude suuruse kindlaks määrusega mõistliku aja jooksul kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumisest (TsMS § 177 lg 2). Tallinna Ringkonnakohus andis 02.07.2018 määrusega kostjatele menetlusabi ja vabastas nad apellatsioonkaebuse esitamisel riigilõivu tasumisest kokku summas 500 eurot. Kuna menetluskulude rahaline kindlaksmääramine jääb maakohtu otsustada, siis on põhjendatud, et kostjatelt riigilõivu riigi kasuks väljamõistmise küsimuse lahendab samuti maakohus. (allkirjastatud digitaalselt) Indrek Soots (allkirjastatud digitaalselt) Krista Kirspuu (allkirjastatud digitaalselt) Imbi Sidok-Toomsalu 9