) § 271 kohaselt üürilepinguga kohustub üks isik (üürileandja) andma teisele isikule (üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu (üüri).
lg 1 esimese lause kohaselt lõpeb tähtajaline üürileping tähtaja möödumisega, kui lepingut ei ole varem erakorraliselt üles öeldud.
lg 1 sätestab, et mõjuval põhjusel võib kumbki lepingupool nii tähtajatu kui tähtajalise üürilepingu üles öelda. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab.
lg 3 kohaselt ei pea üürilepingu erakorralisest ülesütlemisest ette teatama, kui seadusest ei tulene teisiti. 4.2 Tsiviilasja materjalidest nähtub, et 24.11.2016 on kostja I esitanud hagejale üürilepingu ülesütlemise avalduse, mille kohaselt soovis kostja I üürilepingu üles öelda korraliselt alates 24.05.2017 (tlk 24). Üürilepingu p 7.6.2 sätestab, et leping loetakse lõppenuks kui üks pool on teatanud teisele ette 6 kuud lepingu lõpetamise soovist. Seega vastas nimetatud üürilepingu ülesütlemisavaldus üürilepingu p-le 7.6.2. Kohus selgitab, et seadus ei välista äriruumi tähtajalise üürilepingu poolte kokkulepet, mille järgi on ühel või mõlemal poolel õigus leping üles öelda korraliselt. Ka Riigikohus on selgitanud, et majandustegevuses tegutsevate eeldatavalt võrdsete lepingupartnerite puhul tuleb vähemalt eeldada lepinguvabadust ka lepingu lõpetamise aluste ja korra kokkuleppimisel (vt Riigikohtu lahend nr 3-2-1-5-13, p 25). 4.3 22.12.2016 on kostja I edastanud hagejale avalduse üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks alates 01.02.2017 tuginedes
§-le 313 lg 1 ja 2,
§-le 314 lg 1 ja 2 ning üürilepingu p-dele 8.2.1 ja 8.2.2 (tlk 30-31).
lg 2 kohaselt on erakorraline ülesütlemine lubatud eelkõige käesoleva seaduse §-des 314–319 nimetatud asjaoludel.
lg 1 sätestab, et kui üürnikul ei ole üürileandjast tuleneval põhjusel võimalik üüritud asja kasutada, võib ta üürilepingu üles öelda, kui ta on üürileandjale andnud eelnevalt mõistliku tähtaja asja kasutamise võimaldamiseks ning üürileandja ei ole selle tähtaja jooksul võimaldanud üürnikul asja kasutada. Üürnik ei pea lepingu ülesütlemiseks eelnevalt üürileandjale tähtaega andma, kui lepingu täitmine ei paku üürnikule ülesütlemist põhjustanud asjaolu tõttu enam huvi.
lg 2 kohaselt, kui üürniku võimalus üüritud asja kasutada on piiratud üksnes mitteolulisel määral, võib ta lepingu sel põhjusel üles öelda üksnes juhul, kui lepingu ülesütlemiseks on eriline põhjus. 5 Üürilepingu p 8.2.1 kohaselt võib üürnik lepingu üles öelda, kui lepingu objekt osutub kasutamiskõlbmatuks asjaolude tõttu, mille eest üürnik ei vastuta ning üürileandja ei kõrvalda puudusi mõistliku aja jooksul. Üürilepingu p 8.2.2 kohaselt võib üürnik lepingu üles öelda, kui ilmnevad muud asjaolud, mis teevad üürnikust mittesõltuvatel asjaoludel võimatuks lepingu objekti sihipärase kasutuse ning üürileandja ei kõrvalda või ei ole suuteline kõrvaldama selliseid asjaolusid 3 päeva jooksul peale vastavasisulise hoiatuse saamist. 4.4 Kohus selgitab, et tähtajaline üürileping peaks reeglina lõppema tähtaja möödudes. Üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks peab aga esinema kaks eeldust- õiguslik alus ja ülesütlemisavalduse tegemine teisele lepingupoolele. Seega on üürilepingu erakorraline ülesütlemine õiguspärane siis, kui leping öeldakse üles õiguslikul alusel ning seaduses sätestatud korras. Ilma õigusliku aluseta teostatud üürilepingu ülesütlemine on tühine. Tühisel lepingu ülesütlemisel ei ole õiguslikke tagajärgi ning tühine lepingu ülesütlemine ei lõpeta üürilepingut ja see kehtib edasi. Lepingu ülesütlemist sooviv lepingupool kannab kõikide lepingu ülesütlemise eelduste täitmise tõendamise riski. Lepingust vabaneda sooviv lepingupool peab suutma tõendada, et leping enam ei kehti, st seda et on täidetud kõik lepingu ülesütlemise eeldused. 4.5 Kohus on seisukohal, et kostja I ei ole käesoleval juhul tõendanud mõjuvaid põhjuseid üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks, m.h on tõendamata, et üürnikul ei olnud üürileandjast tuleneval põhjusel võimalik üüritud asja kasutada. 4.6 Kostjad on väitnud, et ruumide kasutamisel selgus, et üüritud ruumide põrandad ei sobi treeningute läbiviimiseks ja on katki ning nendel trenni tegemine võib endaga kaasa tuua vigastuste ja traumade tekkimise nii trenniskäijatele kui ka treeneritele. Kostjad ei ole kohtule esitanud tõendeid, mis nimetatud puuduste olemasolu kinnitaksid. Kostja poolt esitatud fotod nimetatut kohtu hinnangul ei kinnita (tlk 98-99). Kostjate vastusest nähtub, et kostjad on ise proovinud põrandat katta teise kattega ning viidanud nimetatud fotodele. Seega ei nähtu fotodelt üüripinna põranda reaalne seisukord vaid kostjate enda poolt põrandale paigaldatud katted. Samuti märgib kohus, et 06.09.2016 koostatud poolte vahel ruumide üleandmise- vastuvõtmise aktis on pooled allkirjaga kinnitanud, et neil puuduvad vastastikused pretensioonid ning ühtegi märget, mis viitaks põrandate halvale seisukorrale aktis kirjas ei ole (tlk 22-23). Samuti ei ole kostjad esitanud tõendeid, et kostja I oleks hageja poole seoses väidetava põranda puudustega pöördunud. Kostjate poolt esitatud e-kirjavahetusest nähtub üksnes lepingu lõpetamise soov ning probleem seoses signalisatsiooniga (tlk 95-97). 4.7 Kostjad on oma vastuses märkinud, et üürileandja ei ole ruumide üleandmisel selgitanud ega õpetanud ruumide signalisatsiooniseadme kasutamist. Poolte allkirjastatud üleandmise-vastuvõtmise aktist nähtuvalt on üürnik kinnitanud, et on läbinud valvesignalisatsiooni koolituse (p. 3, tlk 22). Hageja poolt kostja I seaduslikule esindajale saadetud 18.10.2016 e-kirjast nähtub, et hageja on pakkunud ka täiendavat valvestamiskoolitust, et vältida valehäireid (tlk 97 pöördel). 18.12.2017 eelistungil kinnitas kostja seaduslik esindaja, et nad olid sellega nõus ning siis tuli üks töötaja ja seletas, kuidas seda maha võtta (tlk 134). Seega on kohtu hinnangul tõendatud, et üürileandja on 6 selgitanud ruumide signalisatsiooniseadme kasutamist. See, et kostjate jaoks valvesüsteem keeruline oli, ei saa kohtu hinnangul olla üürilepingu erakorralise ülesütlemise aluseks. 4.8 Kostjad on esitanud väite, et üüritud ruumides oli kahjulik mikrokliima. Nimetatud väite põhjendustes on kostjad esialgses vastuses tuginenud sellele, et ruumides levib allergeenne tolm, mis tekitab töötajatele ja klientidele tervisehädasid, s.o tolmuallergiaid ja pikemas perspektiivis ka astmat ning et ühel lapsel tekkis astmahoog. 18.12.2017 toimunud eelistungil väitis kostja seaduslik esindaja seoses mikrokliimaga, et ruumides oli külm. Kohus märgib, et kostja ei ole esitanud tõendeid allergeense tolmu olemasolu, sellega seotud tervisehädade olemasolu ega ka ruumide temperatuuri kohta. Samuti ei ole kostjad esitanud tõendeid, et nad oleksid nimetatud puuduste tõttu hageja poole pöördunud või et ruumide kasutamine oleks olnud seoses nimetatud väidetega takistatud. 4.9 Kostjad on esitanud ka väite hageja ebaviisaka käitumise kohta. Nimetatud väited on jäänud aga paljasõnaliseks ning tõendamata. Samuti ei ole nimetatu kohtu hinnangul takistuseks ruumide kasutamisel või aluseks üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks. 4.10 Seega on kostjate väited üürilepingu erakorralises ülesütlemises märgitud puuduste kohta jäänud paljasõnalisteks. Kostja I ei ole tõendanud, et ta ei saanud ruume sihtotstarbeliselt kasutada ega muuhulgas ka tõendanud, et hagejale oleks antud eelnevalt mõistlik tähtaeg asja kasutamise võimaldamiseks
Kostja seaduslik esindaja on ka ise 18.12.2017 eelistungil kinnitanud, et ei ole andnud tähtaega puuduste kõrvaldamiseks. 4.11 Eeltoodust tulenevalt leiab kohus, et 22.12.2016 kostja I poolt edastatud üürilepingu erakorraline ülesütlemisavaldus on teostatud ilma õigusliku aluseta ning seega tühine. Üürileping ei lõppenud 01.02.2017 ning see kehtis edasi kuni 24.05.2017 (vt kuupäeva osas kohtu selgitusi otsuse punktis 4.2).
lg 1 kohaselt peab üürnik lisaks üüri maksmisele kandma muid üüritud asjaga seotud kulusid (kõrvalkulud) üksnes juhul, kui selles on kokku lepitud. Kõrvalkuludeks on tasu üürileandja või kolmanda isiku teenuste ja tegude eest, mis on seotud asja kasutamisega. Üürilepingu p 3.3 kohaselt oli üürniku poolt igakuiselt makstava üüri suuruseks 777 eurot kuus, mille maksmisel lisandus käibemaks. Üürilepingu p 3.4 kohaselt lisanduvad üüritasule kommunaalkulud (signalisatsioon, üldelekter, ventilatsioon, valve, küte, üldvesi, -koristus, -remont, prügivedu (paberjäätmed), halduskulud, hoolduskulud (hoone elektrisüsteemide, katlamaja, fonoluku, signalisatsiooni) 3,13 eurot/m² kuus, millele lisandub käibemaks. Täiendavalt pidi üürnik tasuma elektri ja vee eest vastavalt tarbitud kogustele ja elektrimüüja arvetele. Üleandmis-vastuvõtmise aktis on pooled täiendavalt 7 märkinud et koos ruumiga antakse üle administratsioonilaud (kuurent 21 eurot kuus), kontoritool (kuurent 2,1 eurot kuus), pulberkustuti (kuurent 1,7 eurot kuus), puidust pingid 10 tk (kuurent 10 eurot kuus) ning hindadele lisandub käibemaks (tlk 22). 6.2 Kohus selgitab, et
lg 3 kohaselt peab üürnik üüri maksma ka aja eest, mil ta ei saanud asja kasutada temast oleneval põhjusel, eelkõige oma äraoleku tõttu, kuid ta võib üürist maha arvestada üürileandja poolt kokkuhoitu ja asja teistsuguse kasutamisega saadud kasu väärtuse. Üüripinna mitte kasutamine ei tähenda üürilepingu lõppemist ega vabasta üürniku üürilepinguga võetud kohustustest. Seega ei ole kostjate väide selle kohta, et ruumid vabastati kostjate poolt juba 01.02.2017, asjakohased. Muuhulgas märgib kohus, et kostjad ei ole esitanud tõendeid selle kohta, et hagejale oleks teatatud, et ruumid on kostjate poolt vabastatud. 6.3 Kuna üürileping kehtis kuni 24.05.2017, siis on hageja õigustatud kostjatelt ka üüri ja kõrvalkulusid nõudma kuni 24.05.2017. Märtsi 2007 eest on hageja esitanud kostjale arve üüri ja kõrvalkulude eest summas 1 464,08 eurot (tlk 42), aprilli 2017 eest summas 1433,17 eurot (tlk 43) ning mai 2017 eest summas 1433,17 eurot (tlk 44). Kohus märgib, et mai 2017 üür ja kõrvalkulud 24 päeva eest moodustab 1109,55 eurot. 6.4 Kostjad ei ole esitanud vastuväiteid arvete suuruse osas. Samuti ei ole esitatud tõendeid, et nimetatud arved oleksid tasutud.
lg 1 sätestab, et kui võlgnik rikub raha maksmise kohustust, võib võlausaldaja nõuda selle täitmist. Seega on hageja üüri ja kõrvalkulude nõue põhjendatud kokku 4006,80 euro ulatuses. 7. Järgnevalt hindab kohus hageja leppetrahvi nõuet. 7.1
lg 1 sätestab, et leppetrahv on lepingus ettenähtud lepingut rikkunud lepingupoole kohustus maksta kahjustatud lepingupoolele lepingus määratud rahasumma. Üürilepingu p 5.3 kohaselt üürniku poolt üürilepingu objekti vabastamisega viivitamise korral tasub üürnik lisaks üüri, kommunaal- ja muude teenuste eest tasumisele üürileandjale ka leppetrahvi 10% ulatuses kuu üürisummast iga viivitatud päeva eest. 7.2 Kuna kostja I viivitas üürilepingu objekti vabastamisega 19 päeva, siis on hageja õigustatud nõudma ka leppetrahvi. Üürilepingu p 3.3 kohaselt oli kuu üürisummaks 777 eurot + käibemaks, seega 932,40 eurot kuus. Üürilepingu p 5.3 ei sätesta, et leppetrahvi saaks arvestada muudelt summadelt (s.o kõrvalkuludelt) peale üüri. Seega on põhjendatud leppetrahv 1771,56 euro ulatuses (s.o 10% 932,40 eurost moodustab 93,24 eurot ning 19 päeva x 93,24 eurot on 1771,56 eurot). 8. Järgnevalt hindab kohus hageja kahju nõuet summas 1991,67 eurot. 8.1 Hageja kahju nõue summas 1991,67 eurot koosneb hagiavalduse kohaselt kaotatud kasutuseelistest perioodil 25.05.2017 kuni 12.06.2017 summas 907,67 eurot, tagastamata kolme kiipkaarti maksumusest summas 324 eurot ning vaipkatte paigaldusest 760 eurot. 8.2
sätestab, et kui üürnik ei anna asja pärast lepingu lõppemist tagasi, võib üürileandja viivitatud aja eest kahjuhüvitisena nõuda kas üürilepingus kokkulepitud üüri või üüri, mis on samasuguses asukohas oleva samasuguse asja puhul tavaline, välja arvatud juhul, kui üürnik peab asja õigustatult kinni tema poolt tehtud kulutuste tasumise 8 tagamiseks. See ei välista üürileandja õigust nõuda asja tagastamise viivitamisega talle tekitatud ja üürisummat ületava kahju hüvitamist. Tsiviilasja materjalidest nähtub, et hageja on kostjale I saatnud 06.06.2017 teate üüripinna vastuvõtmisest 12.06.2017 (tlk 46-47). Kostjad üüripinna üleandmisele ei tulnud ning ruumid on võetud vastu ja nende seisukord fikseeritud ilma kostjate kohalolekuta (tlk 4849). Üürilepingu p 4.2.28 oli kostja I lepingu lõppemisel või ülesütlemisel kohustatud vabastama lepingu objekti oma asjadest ja seadmetest ning andma lepingu objekti otsese valduse üle üürileandjale lepingu lõppemise päeval. Tulenevalt sellest, et kostjal I oli võimalik kasutada ruume kuni 12.06.2017 (s.o üleandmiseni), siis on hageja õigustatud nõudma kostjalt kahjuna ka kaotatud kasutuseeliseid perioodil 25.05.2017 kuni 12.06.2017, s.o mai eest 7 päeva ning juuni eest 12 päeva. Kohus selgitab, et vastavalt TsÜS §-le 62 lg 1 on esemest saadav kasu eseme viljad ja eseme kasutamisest saadavad eelised (kasutuseelised). Kasutuseeliseks on antud juhul üüripinna kasutamise võimalus. Mai üüri ja kõrvalkulude arve oli 1433,17 eurot, millest 7 päeva moodustab 323,62 eurot. Juuni arve on esitatud summas 1433,17 eurot (tlk 45), milles 12 päeva moodustab 573,24 eurot. Kokku on seega hageja õigustatud kahjuna kaotatud kasutuseeliseid nõudma summas 896,86 eurot. 8.3 Kostja I jättis hagejale üüripinna vabastamisel tagastamata 3 kiipkaarti (nr 133026323, nr 05937381 ja nr 13326329). Kostja I ei ole esitanud vastuväiteid, et nimetatud kiipkaardid on tagastamata ning kostja seaduslik esindaja kinnitas istungil, et kiipkaardid on tema käes ning ta saab need hagejale tagastada (lk 133). Hageja poolt esitatud tõendist nähtuvalt on ühe kiipkaarti väärtus 90 eurot, millele lisandub käibemaks (tlk 50). Samuti on hageja hagiavalduses märkinud, et üürilepingu objektiks olevate äriruumide vastuvõtmisel selgus, et üürnik oli üürilepingu kestusaja jooksul rikkunud ära ruumide parempoolse saali põrandakatte. Uue vaipkatte paigaldus maksab 760 eurot (tlk 51, 52).
lg 1 esimese lause kohaselt peab üürnik üüritud asja koos päraldistega pärast lepingu lõppemist tagastama seisundis, mis vastab asja lepingujärgsele kasutamisele. Sama sätte lg 2 järgi vastutab üürnik üüritud asja hävimise, kaotsimineku ja kahjustumise eest, mis toimub ajal, kui asi oli üürniku valduses, kui ta ei tõenda, et hävimine, kaotsiminek või kahjustumine toimus asjaoludel, mis ei tulenenud temast või isikust, kellele ta asja kasutamise lepinguga kooskõlas üle andis. Üürilepingu p 4.2.4, 4.2.13 ja 4.2.14 kohaselt on üürnik kohustatud hoidma üürilepingu objektil puhtust ja korda ning mitte rikkuma üürilepingu objekti, selle olulisi osasid, päraldisi, seadmeid ja kommunikatsioone. Seejuures peab üürnik vastutama materiaalselt üürniku enda, tema töötajate, külaliste või klientide tegevusega üürilepingu objektile või hoonele tekitatud kahjude eest, sh tegema omal kulul üürilepingu objektile jooksvat-, avarii- ja hooldusremonti.
lg 1 sätestab, et üüritud asja tagastamisel peab üürileandja kontrollima asja seisundit ja viivitamata teatama üürnikule asja puudustest, mille eest üürnik vastutab. Kui üürileandja seda ei tee, kaotab ta õigused, mis kuuluvad talle asja puudusest tulenevalt, välja arvatud juhul, kui tegemist on puudusega, mida ei saa tavalise ülevaatusega avastada. Üleandmise-vastuvõtmise aktis on hageja märkinud, et puuduvad kolm kiipkaarti (tlk 48) ning põrandavaip on rikutud (tlk 49). Kostjad üleandmis-vastuvõtmise akti koostamise ega üüripinna üleandmise juures ei viibinud. Hageja ei ole esitanud tõendeid, et ta oleks 9 kiipkaartide puudumisest ning vaipkatte puudustest kostjat I teavitanud. Nimetatud puuduste näol ei ole ka tegemist puudustega, mida ei saanud tavapärasel ülevaatusel avastada (üleandmis-vastuvõtmis aktid on nimetatud puudused fikseeritud). Seega kaotas hageja kohtu hinnangul kooskõlas
lg 1 oma õigused kostja I vastu, mis kuuluvad talle asja puudustest tulenevalt, sh kahjunõude esitamise õiguse. Samuti pole hageja kohtu hinnangul tõendanud, millises seisundis vaipkate oli. Üksnes märge aktis, et põrandavaip on rikutud, ei tõenda põrandakatte vahetamise vajadust. Kohus leiab, et hageja nõue seoses kiipkaartide ning vaipkatte vahetusega ei ole seega põhjendatud. 9. Hageja on palunud välja mõista ka viivise summas 1 852,06 eurot.
lg 1 p 6 sätestab, et kui võlgnik on kohustust rikkunud, võib võlausaldaja rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral nõuda viivist.
lg 1 kohaselt rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võib võlausaldaja nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Viivise määraks loetakse
§-s 94 sätestatud intressimäär, millele lisandub kaheksa protsenti aastas. Kui lepinguga on ette nähtud kõrgem intressimäär kui seadusjärgne viivisemäär, loetakse viivise määraks lepinguga ettenähtud intressimäär. Käesoleval juhul on hageja ja kostja I üürilepingu p-s 5.2 leppinud kokku, et lepingus sätestatud maksekohustusega viivitamise korral kohustub selles süüdiolev pool tasuma teisele poolele viivist 0,5% tasumata summast päevas iga tasumisega viivitatud päeva eest. Kohus leiab, et hageja on õigustatult arvestanud viivist. Kostja I olles arvete tasumisega viivituses, pidi arvestama viivise rakendumisega. Kostja I ei ole viivise suurusele ega arvutustele vastuväiteid esitanud. Seega on põhjendatud viivisenõudeks 1 852,06 eurot. 10.
lg 1 sätestab, et käenduslepinguga kohustub käendaja kolmanda isiku (põhivõlgnik) võlausaldaja ees vastutama põhivõlgniku kohustuse täitmise eest.
lg 1 kohaselt vastutavad kohustuse rikkumise korral põhivõlgnik ja käendaja võlausaldaja ees solidaarselt, kui käenduslepinguga ei ole ette nähtud, et käendaja vastutab üksnes juhul, kui võlausaldaja ei saa nõuet põhivõlgniku vastu rahuldada.
Ta vastutab ka kohustuse rikkumisest tulenevate tagajärgede, eelkõige viivise ja leppetrahvi maksmise ning kahju hüvitamise eest, samuti lepingust taganemise või lepingu ülesütlemisega seotud kulude hüvitamise eest. Võla põhivõlgnikult sissenõudmisega seotud kulude hüvitamise eest vastutab käendaja, kui talle anti sissenõudmise kavatsusest õigeaegse teatamisega võimalus neid kulusid vältida. Üürilepingu p 5.18 sätestab, et üürilepingu allakirjutanud üürniku esindaja, Dlara Jakovleva, isiklikult käendab üürilepingu täitmise summas 4662 euro ulatuses enda isikliku varaga. Hageja on hagiavalduses palunud arvestada võlgnevuse väljamõistmisel kostja II vastutuse piirmääraga. 18.12.2017 eelistungil täpsustas hageja, et 4662 eurot sisaldab üürinõuet 4006,80 eurot ning leppetrahvist ülejäänud summa. Seega tuleb kostjalt II solidaarselt kostjaga I välja mõista üüri- ja kõrvalkulude võlgnevuse summas 4006,80 eurot ning leppetrahvi summas 655,20 eurot (4662 – 4006,80). 10 11. Kostjad on oma vastuses märkinud, et hageja kätte jäi tasutud garantiiraha summas 1554 eurot.
lg 3 sätestab, et üürnik võib nõuda tagatisraha tagastamist, kui üürileandja ei ole kahe kuu jooksul pärast üürilepingu lõppemist teatanud oma nõudest üürniku vastu. Kostjad ei ole esitanud vastuhagi garantiiraha tagastamiseks ega ka tasaarvestuse avaldust nimetatud summa osas. Kohus selgitab, et tasaarvestuse teostamiseks peab tasaarvestuse õigust omav isik tegema tasaarvestuse avalduse (
ÜS § 69 lg 1 esimene lause). Tasaarvestus ei toimu automaatselt, vaid eeldab tasaarvestada sooviva isiku tahteavaldust. Seega ei pea kohus vajalikuks eraldi hinnata, kas nimetatud summa on tasutud või mitte.
Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.