Tsiviilasi nr 2-18-2164 KOHTUMÄÄRUS Kohus Tartu Maakohus Kohtunik Hele Kaldma Määruse tegemise aeg ja koht 22. märts 2019, Tartu kohtumaja Tsiviilasja number 2-18-2164 Tsiviilasi Põllumees OÜ avaldus

§ 475lg 1 p 131 ja § 6181 järgi hagita menetluses.

1. Avalikult kasutatavale teele juurdepääsu nõude rahuldamise eeldusteks on AÕS § 156 lg 1 järgi juurdepääsu taotleja kinnisasjal avalikule teele juurdepääsu puudumine, taotletava juurdepääsu maakorralduslik võimalikkus ja juurdepääsu taotleja juurdepääsu vastu omatava huvi ülekaalukus, võrreldes kinnisasja, mille kaudu juurdepääsu soovitakse, omaniku õiguste juurdepääsust tuleneva kitsendusega (vt Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-41-08 p 20).
2. Poolte vahel ei ole vaidlust selles, et avaldaja kasutab Vallikraavi 21 kinnistult avalikule teele pääsemiseks Vallikraavi 19/21 kinnistut. Nii Ühing kui ka OÜ Vallikraavi 19a Arendus on andnud oma põhimõttelise nõusoleku juurdepääsuservituudi seadmiseks. Seega on avaldajal olemas kinnisasjalt avalikule teele juurdepääs. Avaldaja väitel on täiendavalt vajalik määrata Vallikraavi 21 asuvale kinnistule juurdepääs avalikult kasutatavale teele üle J. Liivi tn 2d asuva kinnistu. Nimetatud asjaolu on avaldaja põhjendanud vajadusega arendada ja ehitada kinnistutel Vallikraavi 19 ja Vallikraavi 21 kortermaja. Hetkel kasutuses olev juurdepääsutee on kitsas ning tihtipeale kinni pargitud, samuti puudub võimalus suuremõõtmeliste autodega (sh prügiauto, kiirabi, päästeauto) nii alaliselt kui ka ehitusajal ehitusele juurde pääseda.
3. Avaldaja on 05.12.2018 menetlusdokumendis möönnud, et nähtuvalt 21.11.2018 Toompargi seisukoha lisas 29 esitatud videost on sõiduautoga võimalik sooritada juurdepääsu manööver Vallikraavi 19/21 kinnistu piirides. Samas jääb avaldaja siiski 21.11.2018 seisukohas toodu juurde, et tegemist on ebamõistlikult kitsaste oludega, mis ei võimalda tagada ohutust. Veoautode 5 Tsiviilasi nr 2-18-2164 (prügiauto, ehitusmasinad, päästeautod) osas ei ole ühtegi spetsialisti arvamust, mis väidaks, et veoautod saaks tänastes oludes Vallikraavi 19/21 kinnistu piires avaldaja kinnistule liikuda. 6.11.2018 Toompargi esitatud spetsialisti arvamusest endast nähtuvalt on selles arvestatud veoautode puhul 9.03-meetri pikkuste veokitega.
4. Riigikohus on lahendi nr 3-2-1-45-04 punktis 14 märkinud, et isegi siis, kui hageja kinnistuga külgneb avalik tee, tuleb juurdepääsu nõude lahendamisel kaaluda, milliseid kulutusi peab hageja tegema oma kinnisasjalt (sh hoonete juurest) avalikule teele pääsemiseks ning kas kostja kinnisasja juurdepääsuõigusega koormamine võiks olla hageja jaoks oluliselt odavam ja kostjat kui kinnisasja omanikku vähem koormav. Seega tuleb arvestada nii juurdepääsu nõudva kui koormatava kinnisasja omanike kõiki huve ja asjaolusid kinnisasjade kasutamisel.
5. Toompark OÜ on kohtule avaldanud, et tänane juurdepääs (kui seda üldse kasutatakse, sest kinnisasi ei ole aktiivses kasutuses) üle Vallikraavi 19/21 kinnistu on Vallikraavi 21a kinnistule mõistlikult piisav, sh pole ühtegi põhjust, miks peaks Vallikraavi 21a kinnistule juurde pääsema suuremõõtmeliste sõidukitega.
6. Riigi Kinnisvara AS-i arvates ei ole käesoleval juhul piisavalt tõendatud, et Põllumees OÜ ja Vallikraavi 19a Arendus OÜ üldse sooviksid väidetud korterelamu püstitada või kõnealuse korterelamu püstitamine üldse võimalikuks osutub (Põllumees OÜ lisatud üldplaneeringu plaanidelt nähtub, et hoonestusala on näitlik ja täpsustub detailplaneeringute või projekteerimistingimustega). Riigi Kinnisvara AS on seisukohal, et kuna Vallikraavi 21a kinnistule korterelamu püstitamine on hetkeseisu arvestades ebamäärane, puudub järelikult ka alus väita, et olemasolev tavapärane juurdepääs Vallikraavi 21a kinnistule üle Vallikraavi 19 ja Liivi 2d kinnistute ei oleks piisav. Samuti ei selgu avaldusest, et juurdepääs Vallikraavi 21a kinnistule oleks objektiivselt takistatud.
7. Esitatud vastuväidetest tulenevalt tuleb maakohtul hinnata, kas praegune juurdepääs avaldaja kinnistult avalikult kasutatavale teele on avaldaja jaoks piisav või mitte ning kas täiendava juurdepääsu andmine üle mõne teise külgneva kinnistu on põhjendatud või mitte.
8. Asja materjalidest nähtuvalt kuulub Põllumees OÜ-le Vallikraavi 21a asuv kinnistu (registriosa nr XXX). Eesti Noorte Naiste ja Noorte Meeste Kristlike Ühingute Liidule (Ühing) kuulub Vallikraavi 19/21 kinnistu (registriosa nr XXX, Vallikraavi 19 kinnistu (I kd tlk 10). XX.XX.XXXX on ühing sõlminud lepingu, mille kohaselt tulevikus Vallikraavi 19 kinnistu jagatakse kaheks eraldi kinnistuks ning selle järgselt annaks ühing ühe tekkiva kinnistu üle mitterahalise sissemaksena OÜ-le Vallikraavi 19a Arendus (Vallikraavi Arendus). Vastav eelmärge omandiõiguse üleandmise nõude tagamiseks Vallikraavi Arendus kasuks on kantud kinnistusraamatusse. Eelmärge annab Vallikraavi 19 kinnistu suhtes ka asjaõigusliku positsiooni, täpsemalt võimaluse välistada, et kinnistu omanikuks saaks keegi teine. Seega on Vallikraavi Arendusel Vallikraavi 19 kinnistuga tugev õiguslik seotus ning tulevikus saab tema selle omanikuks.
9. XX.XX.XXXX Eesti Noorte Naiste ja Noorte Meeste Kristlike ühingute Liidu ja Vallikraavi 19a Arenduse OÜ vahel sõlmitud lepingu (kinnistu jagamisel tekkiva kinnistu võlaõiguslik mittevaralise sissemaksena üleandmise leping ja avaldus eelmärke kinnistamiseks) punkt 3.
10. kohaselt lepivad omanik ja ühing kokku, et sõlmivad asjaõiguslepingu eseme omandi mittevaralise sissemaksena üleandmiseks omanikult ühingule pärast lepingu esemele detailplaneeringuga ehitusõiguse määramisest ja osanike lepingu punktis 3.1.3 toodud tingimustele vastavas otsuses toodud tähtajaks ning tingimusel, et lepingu eseme suhtes on registreeritud iseseisev katastriüksus Maa-ametis. Sama lepingu punkti 3.5 kohaselt on omanik ja ühing kokku leppinud, et juhul kui omaniku ja ühingu vahelist asjaõiguslepingut käesoleva lepingu esemeks oleva kinnistu suhtes ei ole kinnistusosakonnale esitatud 31.12.2021, siis on omanikul õigus ühepoolselt kustutada käesoleva lepingu alusel ühingu kasuks kinnistule kinnistav eelmärge. 6 Tsiviilasi nr 2-18-2164
11. Eelnevast tulenevalt ei saa kohus avaldajaga nõustuda, et Vallikraavi Arendusel on Vallikraavi 23//J. Liivi 2 b (varasem Vallikraavi 19) kinnistuga tugev seos ning temast saab tingimata antud kinnistu omanik. Kohtule ei ole esitatud materjale, millest nähtuks, et Vallikraavi 21a kinnistu ja katastriüksuse nr XXX (J. Liivi tn 2c) osas oleks algatatud detailplaneeringu menetlus.
12. Avaldaja selgitas 07.11.2018 toimunud kohtuistungil, et vaidlus puudub selle üle, et ehitusluba ega detailplaneeringut käesoleval hetkel ei ole. Tartu Linnavalitsuse esindaja märkis, et üldplaneeringu kohaselt on tegemist muinsuskaitsealaga. Arvestada tuleb muinsuskaitse nõuetega. Seejuures on Vallikraavi 19/21 kinnistul hoone, mis on mälestis ning mis kuulub säilitamisele.
13. Toompark OÜ on oma vastuses kohtule selgitanud, et Vallikraavi korterelamu rajamise jutud on kestnud aastatid, kuid tänaseni faktiliselt ehitamist alustatud ei ole, mh ei ole algatatud detailplaneeringut, millist nõuavad Vallikraavi 19/21 kinnistu detailplaneeringu algatamiseks väljastatud muinsuskaitse eritingimused (I kd tlk 83-113), ei ole taotletud ega väljastatud ehitusluba. Muinsuskaitse eritingimuste punkt VI ütleb sõnaselgelt, et detailplaneeringuga tuleb lahendada juurdepääs Vallikraavi 19 ja 21 kinnistutele J. Liivi tänavalt.
14. Detailplaneeringu nõue tuleb avaldajale ka planeerimisseaduse § 125 lg 1 p-st 1, mille kohaselt on detailplaneeringu koostamine nõutav linnades kui asustusüksustes, alevites ja alevikes ning nendega piirnevas avalikus veekogus ehitusloakohustusliku hoone püstitamiseks. Planeerimisseaduse § 126 lg 1 p 17 sätestab, et detailplaneeringuga lahendatakse servituutide seadmise ja olemasoleva või kavandatava tee avalikult kasutatavaks teeks määramise vajaduse märkimine.
15. Tartu Ringkonnakohus on tsiviilasjas nr 2-12-52181 (jõustunud Riigikohtu lahendiga kassatsioonkaebust mitte menetleda) leidnud, et naaberkinnistute omanike vahelised vaidlused detailplaneeringute menetlemise käigus ei saa olla põhjuseks avalduse esitamiseks juurdepääsutee määramiseks olukorras, kus avaldajatel on juurdepääs avalikult kasutatavale teele. Ringkonnakohus leidis, et kuna avaldajatel on enda kinnisasjalt juurdepääs avalikult kasutatavale teele, siis puudub vajadus kohtulahendiga juurdepääsuõigust määrata. Kinnistule kavandatava SPA Hotelli planeeringu menetlemine on kestnud aastaid ning vastuses määruskaebusele on avaldajad kinnitanud, et SPA hotelli detailplaneeringut ei ole senini vastu võetud. Seetõttu on ennatlik avaldajate kartus, et SPA hotelli detailplaneeringu vastuvõtmisega kaob nendel juurdepääs avalikult kasutatavale teele. Ringkonnakohus märkis, et juhul, kui vastuvõetud kinnistu detailplaneeringuga kaob avaldajatel võimalus pääseda avalikult kasutatavale teele, on avaldajatel õigus vaidlustada kohaliku omavalitsuse haldusakte või esitada AÕS § 156 lg 1 alusel avalduse juurdepääsutee määramiseks. Riigikohus on tsiviilasjas nr 3-2-1-41-08 p-s 21 märkinud, et asjaolude muutumise korral saab hageja (avaldaja) esitada AÕS § 156 lg 1 alusel uue hagi (avalduse).
16. Tsiviilasja materjalidest nähtub ning pooled ei vaidle selle üle, et avaldajal on käesoleval hetkel juurdepääs kinnistule vähemalt sõiduautoga ning, et avaldaja ei kasuta antud kinnistut (seal puuduvad hooned, mida oleks võimalik hetkel elamiseks kasutada). Kohtu hinnangul on olukorras, kus avaldaja ei ole eeldatava hoone ehituseks algatanud detailplaneeringut (seega pole kindel, kas Vallikraavi Arendus) saab katastriüksuse nr XXX (J. Liivi tn 2c) omanikuks või mitte) (vaata p 25) ning puudub tõsikindel veendumus, et kortermaja hakatakse ehitama, avaldaja taotlus juurdepääsutee saamiseks ennatlik ning ebaproportsionaalne Liivi tn 2 d kinnistu omaniku suhtes.
17. Kohtu hinnangul on detailplaneeringu menetluse eesmärgiks vastavalt planeerimisseaduse § 126 lg 1 p 17 välja selgitada, millised on võimalikud juurdepääsuteed kavandatava ehitiseni. Juhul kui detailplaneeringu menetluses ei suudeta leida lahendust kinnistule juurdepääsu tagamiseks, tuleks avaldajal pöörduda kohtu poole. Kohtumenetlus ei saa asendada haldusmenetluse raames toimuvat detailplaneeringu menetlust. 7 Tsiviilasi nr 2-18-2164
18. Kohus on seisukohal, et teadmata kinnistule ehitatava hoone otstarvet, suurust ja tulevikus tekkivat liikluskoormust, ei ole võimalik hinnata ka juurdepääsutee eest tasutava hüvitise suurust. Teadmata, kas Vallikraavi Arendus saab kõnealuse kinnistu omanikuks, kuhu ehitada soovitakse ning kas ehitamine antud kohas on üldse võimalik, oleks juurdepääsu andmine üle Liivi 2d kinnistu või mõne muu kinnistu kaudu ebaproportsionaalne ja koormatava kinnisasja omaniku huve liigselt riivav. Riigikohus on lahendis nr 3-2-1-27-17 märkinud, et koormatava kinnisasja omanikele määratav tasu peab lisaks juurdepääsutee korrashoiu kulude hüvitamisele sisaldama hüvitist omandiõiguse riive eest (vt RKTKm nr 3-2-1-180-15, p 33). Hüvitise määramisel ei ole õige lähtuda kinnisasja väärtuse väidetavast vähenemisest, vaid kinnisasja omanikele makstav perioodiline hüvitis peab vastama juurdepääsutee kasutamisest saadavale kasutuseelisele. Olukorras, kus juurdepääs määratakse mööda olemasolevat erateed või koormatava kinnisasja omanik hakkab juurdepääsuteed ka ise kasutama, peab hüvitis hõlmama juurdepääsu taotleja kulutusi, mida ta on AÕS § 156 kohaldamisega koormatud kinnisasja omaniku kulul saadud kasutuseelise ulatuses säästnud, ehk saadavat kasutuseelist kui kasu TsÜS § 62 lg 1 mõttes (p 14). Juurdepääsutee talumise tasu suuruse määramisel tuleb muu hulgas arvestada seda, kui palju on hooneühistul liikmeid, kes teed kasutavad ja sellest kasutuseeliseid saavad. Kinnisasjade või nende osade puhul saab kasutuseelise arvestamisel lähtuda näiteks eeldatavast keskmisest üürihinnast, mida konkreetse kinnisasjaga võimalikult sarnaste maatükkide kasutamise eest oleks võimalik nõuda, arvestades samas ka vajalikke kulutusi, mida üürides tuleks teha (vt nt RKTKo nr 3-2-1-46-09, p 14; RKTKo nr 3-2-1-64-05, p 16). Ka maamaksu ja tee korrashoiu kulude proportsionaalsel jaotamisel taotleja ja tee omaniku vahel on oluline arvestada, kui palju isikuid tegelikult saadud loa alusel juurdepääsuteed kasutama hakkavad (p 15). Kuivõrd avaldaja kinnistu osas ei ole detailplaneeringu menetlust algatatud, ei ole kohtul informatsiooni, kas ja millist hoonet kinnistule üldse ehitada saab. Samuti ei ole selge ka isikute hulk, kes soovitud juurdepääsu kasutama hakkaksid.
19. Eelnevast tulenevalt jätab kohus, Põllumees OÜ avalduse avalikult kasutatavale teele juurdepääsu määramiseks, rahuldamata. Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine 34.

§ 172

lg 1 esimese lause järgi kannab hagita menetluses menetluskulud isik, kelle huvides lahend tehakse. Menetlus on läbi viidud avaldaja huvides. Seega tuleb menetluskulud jätta avaldaja kanda. 35. 05.12.2018 esitas Riigi Kinnisvara AS menetluskulude nimekirja, mille kohaselt on Riigi Kinnisvara AS-i esindaja sõidukulud isikliku sõiduautoga kokku summas 38 eurot. 05.12.2018 menetlusdokumendis taotleb Toompark OÜ menetluskulude väljamõistmist Põllumees OÜ-lt seisuga 05.12.2018 summas 7431,92 eurot. Põllumees OÜ on 05.12.2018 avalduses märkinud oma menetluskulude suuruseks 6592 eurot. Ülejäänud menetlusosalised ei ole kohtule menetluskulude nimekirju esitanud, nende kantud menetluskulusid ei nähtu ka tsiviilasja materjalidest. 36.

§ 174

lg 2 sätestab, et maakohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses, kui menetluskulude kindlaksmääramine ei takista kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse tegemist. Kohus on seisukohal, et kuivõrd menetluskulud jäävad avaldaja kanda, jätab kohus avaldaja poolt kantud menetluskulude suuruse kindlaks määramata. 37. Riigi Kinnisvara AS menetluskulud summas 38 eurot on kohtu hinnangul

§ 175lg 2 alusel põhjendatud ja vajalikud kulud, mis kuuluvad hüvitamisele.

8 Tsiviilasi nr 2-18-2164 38. Toompark OÜ on palunud menetluskulude väljamõistmist Põllumees OÜ-lt summas 7431,92 eurot, millest 5437,50 eurot (ilma km-ta) on õigusabikulud, 540 eurot lepingulise esindaja sõidukulud, 360 eurot eriteadmistega isikult arvamuse saamise kulu, 6,92 eurot päringute esitamise kulu.

§ 144

p 1 kohaselt on kohtuvälised kulud menetlusosaliste esindajate ja nõustajate kulud. Kohtu hinnangul on Toompark OÜ poolt materjalidega tutvumiseks ja kohtule seisukoha koostamiseks põhjendatud ja mõistlik aeg 8 tundi (1 tööpäev), arvestades asjaolu, et puudutatud isiku vastus on sisuliselt 6-l lehel ja avaldus 5-l lehel. Kohus leiab, et Toompark OÜ vajalikuks menetluskuluks saab pidada järgmisi toiminguid: tutvumine kohtu 11.05.2018 määrusega

§ 178

lg 4), siis jätab kohus selle dokumendi ajakulu (1 tund) osas õigusabikulud välja mõistmata. Eelnevast tulenevalt on Toompark OÜ põhjendatud ja vajalikuks õigusabile kulunud ajaks 23 tundi ja 57 minutit, mis teeb õigusabikuluks 4311 eurot (koos km-ga) (150*23+ 150*0,95+ km= 4311). 39.

§ 138

lg 1 kohaselt on menetluskulud menetlusosaliste kohtukulud ja kohtuvälised kulud.

§ 144

alusel on hüvitatavad ka menetlusosalise lepingulise esindaja transpordikulud (vt ka Riigikohtu 03.06.2013. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-65-13 p 17). Toompark OÜ on palunud välja mõista sõidukulu 540 eurot (arve nr 2018164). 9 Tsiviilasi nr 2-18-2164 Kohus selgitab, et transpordikulu on hüvitatavaks menetluskuluks, kuid selle suurus ei saa tuleneda ainuüksi advokaadibüroo arvest. 540 eurot sõiduks Tallinn-Tartu-Tallinn on kohtu hinnangul ülemääraselt suur. Riigi Kinnisvara AS on esitanud menetluses kohtule menetluskulude nimekirja, mille kohaselt on Riigi Kinnisvara AS-i esindaja sõidukulud isikliku sõiduautoga kokku summas 38 eurot. Ka Riigi Kinnisvara AS esindaja on arvestanud sõidukulu marssruudil Tallinn – Tartu – Tallinn (vahemaa 374 km, keskmine kütusekulu 7,5 l = 100 km, kütuse hind 1,379 eurot = 1 liiter, kulunud kütuse kogus 28,05 liitrit). Kohtu hinnangul on see põhjendatud ja vajalik kulu. Kuivõrd Toompark OÜ ei ole esitanud tegelikke kuludokumente transpordi osas, leiab kohus, et ka Toompark OÜ sõidukuludena on põhjendatud välja mõista 38 eurot, mis võiks olla tegelikuks kuluks antud vahemaa läbimiseks. 40.

§ 143

p 2 kohaselt on asja läbivaatamise kuludeks dokumentaalse tõendi ja asitõendi saamise kulud. Toompark OÜ on seoses vajalike dokumentaalsete tõendite (kinnistusraamatu andmed ja E. Jahhu arvamus) saamisega tasunud E. Jahhu Projektbüroo OÜ arve nr XXX (km-

1. ga)summas 360 eurot ja Advokaadibüroo Tepper & Partnerid arve nr XXX alusel (km-
2. ga)6,92 eurot, kohtu hinnangul on tegemist põhjendatud ja vajaliku kuluga arvestades poolte vahelist vaidlust. 41. Lahendis nr 3-2-1-100-15 on Riigikohus märkinud, et, et tulenevalt

§ 138lg-st 1, § 143 pst 2 ja § 174 lg-st 11 (enne 1.

jaanuari 2015 § 174 lg-st 7) ei saa asjatundja arvamuse kui dokumentaalse tõendi saamise kulutuste hüvitamist nõuda hagiga, vaid need kulud tuleb esitada menetluskulude kindlaksmääramisel (vt ka Riigikohtu

1. novembri
2. a määrus tsiviilasjas nr 32-1-93-14, p 22;
3. veebruari
4. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-115-14, p 13). Lahendis nr 3-21-115-14 on Riigikohus selgitanud, et

ei sätesta dokumentaalse tõendina esitatud asjatundja arvamuse kulu piire. Samuti ei sisalda

kohtu kohustust hinnata dokumentaalse tõendi saamise kulu puhul selle vajalikkust ja põhjendatust sarnaselt lepingulise esindaja kuludega

§ 175lg 1 järgi.

Kolleegium on varasemas praktikas leidnud, et vastavalt on kohaldatavad kahju hüvitamise üldreeglid, sh VÕS § 128 lg 3, mille järgi loetakse otseseks varaliseks kahjuks mh kahju tekitamise tõttu kantud mõistlikud kulud. Dokumentaalse tõendi saamise kulude puhul on nende mõistlikkus ehk vajalikkus ja põhjendatus seega kohtus kontrollitav. Muu hulgas saab hinnata tehtud töö vajalikkust, st kas tõendi hankimine oli poole seisukohtade kinnitamiseks vajalik ja mõistlik. Samuti tuleb hinnata, kas arvamuse andmiseks tehtud ajalist ja rahalist kulu võib ka suurusjärguna pidada mõistlikuks, hinnates vajadusel mh võimalikke alternatiive kulu kandmiseks (vt Riigikohtu

1. novembri
2. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-93-14, p 22). Kohtud on asjatundja arvamuse saamise kulu suurust hinnanud ega ole selles osas diskretsioonipiire ületanud. Kohtu hinnangul on dokumentaalse tõendi saamise kulu 360 eurot põhjendatud, kuivõrd käesolevas tsiviilasjas on üheks vaidlusaluseks küsimuseks olnud võimalik olemasolev juurdepääs avaldaja kinnistule avalikult kasutatavalt teelt. Eelnevast tulenevalt on Toompark OÜ kohtuväliste kulude suuruseks 404,92 eurot (360+38+6,92). Seega määrab kohus Toompark OÜ menetluskulude suuruseks 4715,92 eurot (404,92+4311). /allkirjastatud digitaalselt/ kohtunik 10