Tsiviilasi nr: 2-17-8405 KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Ulvi Loonurm, Krista Kirspuu, Indrek Soots Otsuse tegemise aeg ja koht 01.03.2019, Tallinn Tsiviil

§ 168

lg 1 p 10 (ka § 181 lg-te 3 ja 4) järgi on kostja kui juhatuse liikmega tehingu tegemine üksnes hageja osanike pädevuses ning tehingu tegemiseks tuleb otsustada esindaja määramine. Seega oli kostjal kohustus mitte üksnes teavitada 03.12.2015 tehingust, vaid tehingu tegemiseks nõusoleku saamiseks kokku kutsuda koosolek ja määrata tehingu tegemiseks hageja poolt esindaja. Kostja seda ei teinud, mistõttu sai tehingu eesmärgiks olla üksnes hageja vara arvelt isiklik rikastumine. 3. Pärast eeltoodud asjaolust teadasaamist olid TT ja SS sunnitud vastu võtma osanike otsuse vastavalt

§ 173lg-le 1.

Osanike 24.05.2017 otsuse eelnõu edastati hageja teisele osanikule OÜ-le K. Eelnõu kohaselt oli päevakorras juhatuse liikme vastu nõude esitamine ning selles vaidluses esindaja määramine. OÜ K vaatamata TT ja SS palvele eelnõu kohta seisukohta tähtajaks ei esitanud ning 24.05.2017 võtsid hääleõiguslikud osanikud otsuse õigusvaidluse pidamiseks juhatuse liikmega ja vaidluses esindaja määramiseks vastu. 4. 03.12.2015 sõlmitud asjaõigusleping ja selle aluseks olnud võlaõiguslik leping on tühised TsÜS § 87 kohaselt kui seadusega vastuolus olevad. Ka on tehingud tehtud vastavat esindusõigust omamata.

§ 181lg-s 3 kehtestatud keelu rikkumise tagajärjeks on tehingute tühisus.

Tähtsust ei oma, kas tegemist on kohustus- või käsutustehinguga – asjakohase nõusoleku puudumise tõttu on mõlemad tühised. Tegemist on lojaalsuskohustusest tuleneva juhatuse liikme esindusõiguse piiranguga, mille kohaselt on juhatuse liige õigustatud tegema 2

§ 181lg 3, Riigikohtu otsus asjas 3-2-1-81-15, p 16).

Osanike otsus või heakskiit puudus. 5. Tehingud on tühised ka esindusõiguse puudumise tõttu (

§ 181lg 4, § 168 lg 1 p 10, Ts

ÜS § 129 lg 1). Puuduvad alused

§ 181lg 3 teise lause välistuse rakendamiseks.

Tehingute näol ei ole tegemist igapäevase majandustegevusega (

§ 317lg 1, Riigikohtu otsus asjas 3-2-1-26, 17).

Hageja taotleb kostja kohustamist omanikukande muutmise nõusoleku andmiseks ja tema tahteavalduse asendamist kohtuotsusega. Kostja vastuväited

1. Kostja hagi ei tunnista. XXX kinnistu müügilepingu sõlmimise aluseks oli hageja 15.11.2006 osanike otsus. Lisaks sõlmiti vaidlustatud tehing hageja igapäevase majandustegevuse raames turutingimustel. Viidatud osanike otsusest tuleneb, et kostjal on ka edaspidi kohustus korraldada Kakumäe tee detailplaneeringu menetlust. Otsuse p-s 4 leppisid osanikud kokku, et KKK detailplaneeringu kehtestamise järgselt on nii YY-l kui kostjal õigus omandada üks elamumaa krunt 20% turuhinnast soodsamalt isiklikuks kasutuseks. Otsuses viidatud detailplaneering kehtestati Tallinna Linnavolikogu 7.02.2013 otsusega nr
2. 17.04.
3. Tallinna Linnavalitsuse korraldusega nr 521-k määrati kindlaks kinnistute uued aadressid ja sihtotstarve (p 1.2.10), sh XXX kinnistu osas vastavalt detailplaneeringu positsioonile
4. Kostja kanti XXX omanikuna kinnistusraamatusse 8.12.2015, seega olid kinnistu võõrandamise eeldused täidetud ja müük kooskõlas osanike otsusega ning kehtiv. Otsuse poolt hääletasid mõlemad osanikud, mistõttu pole võimalik esindusõiguse puudumine tehingu tegemiseks. Kostja ei ole juhatuse liikme kohustusi rikkunud.
5. Väärad on ka hageja seisukohad

§ 181lg 3 teise lause tõlgendamise osas.

Väär on hageja seisukoht, et tehing väljub hageja igapäevase majandustegevuse raamest. Hageja põhitegevusalaks on kinnistute võõrandamine, mis nähtub hageja esitatud tõenditest ja hageja majandusaasta aruannetest (2014.a majandusaasta aruande järgi toimusid ettevalmistused Kakumäe kinnistute müügiks ja 2015.a majandusaasta aruande järgi müüdi 2015.a 10 kinnistut ja olid sõlmitud kokkulepped viimaste kinnistute müügiks 2016.a esimesel poolel). Ka vaidlusaluse müügitehingu puhul ei olnud tegemist hageja jaoks nn erandliku tehinguga, mis oleks väljunud igapäevasest majandustegevusest. Peale selle sõlmiti tehing turutingimustel. Kostja taotleb hagi läbi vaatamata jätmist või rahuldamata jätmist ning menetluskulude hageja kanda jätmist. Maakohtu otsus 8. Maakohus jättis hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Otsuse põhjenduste kohaselt oli tulenevalt hageja osanike 15.11.2006 otsusest kostjal õigus teha tehing iseendaga. Kinnistu müügilepingu servituudi seadmise lepingu ja asjaõiguslepingu (lk 108-116) kohaselt oli kinnisasja müügihinnaks 100 000 eurot. Hageja ei ole tõendanud kinnistu müümist kostjale turuhinnast madalama hinnaga. Lisaks ei ole õige hageja väide, et vaidlusalune tehing kostjaga tehti väljaspool igapäevast majandustegevust. Hageja registrikaardist (lk 1011) nähtuvalt on hageja tegevusaladeks mh märgitud hoonestusprojektide arendus, kinnisvaratehingud ja –haldamine, ehitustegevus; 2014.a majandusaasta aruandes ettevalmistus Kakumäe kinnistute müügiks; 2015.a majandusaasta aruandes – alustati Kakumäe kinnistute II etapi detailplaneeringu esitamiseks vajalike toimingute ettevalmistamisega; 2016.a majandusaasta aruandes – alustati Kakumäe II etapi 3

§ 181lõikes 3 sätestatud piirang.

Kuivõrd vaidlusaluse tehingu tegemiseks oli olemas osanike otsus, ei omagi vaidluse lahendamisel tähtsust, kas tehing tehti hageja igapäevases majandustegevuses turuhinna alusel. Hageja 15.11.2006 osanike otsusega said nii SS kui kostja võrdse õiguse – õiguse omandada üks elamumaa krunt 20% turuhinnast soodsamalt isiklikuks kasutuseks.

1. Hagi rahuldamata jätmise tõttu jäävad menetluskulud hageja kanda. Kokku on põhjendatud tasu kostja esindamise eest 2020+1584,80+84= 3688,80 eurot. Apellatsioonkaebus
2. Hageja esitas maakohtu otsusele apellatsioonkaebuse, milles palub tühistada maakohtu otsus ja teha uus otsus, millega hagi rahuldatakse. Apellatsioonkaebuse kohaselt ei andnud 15.11.2016 osanike otsus juhatuse liikmele õigust teha tehingut iseendaga.. Otsuses ei ole määratud hageja esindajat tehingus, osanike otsusega ei ole otsustatud tehingu tegemist vaid see otsus annab osanikule üksnes õiguse omandada elamumaa krunt turuhinnast 20 % soodsamalt isiklikuks kasutamiseks. Pärast detailplaneeringu kehtestamist pidanuks osanikud tegema uue otsuse, milles otsustavad kinnistu võõrandamise ja selle tehingu tingimused, lisaks määrama osaühingu esindaja tehingus.
3. Kinnisasjade võõrandamine ja koormamine ei ole oma olemuselt äriühingu igapäevase majandustegevuse raamesse kuuluvaks tehinguks. Samuti on kinnisasi omandatud turuhinnast odavamalt. Vastustaja seisukoht 12.Vastustaja vaidles apellatsioonkaebusele vastu. Ringkonnakohtu seisukoht. 13.Ringkonnakohus tutvunud tsiviilasja materjalidega, leiab, et maakohtu otsus tuleb tühistada ja tühistatud osas tuleb teha uus otsus, millega hagi rahuldatakse ja menetluskuluid jäetakse kostja kanda. Apellatsioonkaebus tuleb rahuldada.
4. Asja materjalidest nähtub, et: -Hageja osanikud olid 15.11.2006 YY ja OÜ F (alates 04.03.2010 ärinimeks OÜ E). -OÜ F osanikeks olid 15.11.2006 XX TT ja OÜ R. OÜ F juhatuse liikmeks oli 15.11.2006 äriregistri registrikaardi järgi XX ja TT. -15.11.2006 võtsid R osanik YY ja osanik F OÜ-t esindanud juhatuse liige XX vastu osanike otsused, milles otsustati erinevaid küsimusi seoses KKK detailplaneeringu menetlemisega ning otsuse p 4 järgi otsustati, et detailplaneeringu kehtestamise järgselt on õigus nii SS-l kui XX-l omandada üks elamumaa krunt 20 % turuhinnast soodsamalt isiklikuks kasutamiseks. -Alates 15.10.2015 on hageja osanikud K OÜ, SS ja TT. -Alates 02.10.2013 on hagejal üks juhatuse liige XX. -Hagejale kuulus kinnistu aadressil Tallinna linn, XXX. -03.12.2015 sõlmis hageja, keda tehingus esindas kostja XX ja kostja kinnistu müügilepingu, servituudi seadmise lepingu ja asjaõiguslepingu kinnistu asukohaga XXX, Tallinn müümiseks kostjale 100 000 euro eest. 4

§ 181

lg 3 järgi osaühingu ja juhatuse liikme vahel tehtud tehing on tühine, kui tehinguga ei nõustunud osanikud või nõukogu. See ei kehti tehingu suhtes, mis tehakse osaühingu igapäevases majandustegevuses kauba või teenuse turuhinna alusel. Seega näeb

§ 181

lg 3 esimene lause ette, et osanike nõusolek peab tehingu tegemiseks olema juhul, kui tehingu teiseks pooleks on osaühingu juhatuse liige. Osanike nõusolek juhatuse liikmega tehingu tegemiseks on sätestatud huvide konflikti vältimise eesmärgil, sest juhatuse liikmel võib tehingut tehes tekkida soov eelistada oma majanduslikke huve ühingu omadele. Kui osanike nõusolekut ei ole, siis on tehing tühine (

§ 181lg 3). 17. Osanikud väljendavad oma tahet osanike otsuste kaudu. Osanike otsus on tehing Ts

ÜS § 67 lg 1 mõttes. Juriidilise isiku organi otsus kujuneb organi liikmete (osaühingu puhul osanike) erinevate tahteavalduste kogumist, mis on suunatud mingi kindla õigusliku tagajärje saavutamisele. Seega küsimuses, mille otsustamiseks on vajalik osanike otsus, peab osanike otsus olema selgesõnaline. Pooled vaidlevad selle üle, kas 15.11.2006 osanike otsuse alusel oli hagejal õigus teha 03.12.2015 tehing. Maakohus leidis, et kostjal oli osanike otsus vaidlustatud tehingu tegemiseks, kuid ringkonnakohus sellega ei nõustu. 18. 15.11.2006 osanike otsuse sisuks oli see, et 2 isikut, sh kostja saavad omandada tulevikus hagejale kuuluva elamumaa krundi turuhinnast 20 % odavamalt isiklikuks tarbeks. Kinnistut (kinnistuid), mille omandamise nõudeõigus otsuse järgi kahel füüsilisel isikul tekkis, sel hetkel hagejal ei olnud. Kokku ei lepitud ka kinnistu eest tasumise korras ega konkreetses hinnas. VÕS § 208 lg 1 järgi asja müügilepinguga kohustub müüja andma ostjale üle olemasoleva, valmistatava või müüja poolt tulevikus omandatava asja ning tegema võimalikuks omandi ülemineku ostjale, ostja aga kohustub müüjale tasuma asja ostuhinna rahas ja võtma asja vastu. eelpooltoodu sätestab poolte põhikohustused müügilepingu sõlmimisel. Hinnatavas osanike otsuses puudub konkreetne müügilepingu ese, siiski seda on võimalik tahteavalduse tõlgendamise kaudu tuvastada, puudub aga konkreetsus ostuhinna tasumise kohustuse osas, kuid just nimetatu on ostja põhikohustuseks. Lisaks puudub hinnatavas osanike otsuses ka osanike tahteavaldus, et tehingu endaga võib sõlmida äriühingu nimel juhatuse liige. Seega ei nähtu analüüsitavast osanike otsusest, et kostjal on õigus sõlmida iseendaga hageja nimel vaidlustatud tehing. 19.

§ 181

lg 3 teine lause näeb ette, et osanike nõusolekut ei ole vaja, kui tehing tehakse kauba või teenuse turuhinna alusel ja osaühingu igapäevases majandustegevuses. Seaduses ei ole küll täpsustatud, mida saab pidada osaühingu igapäevaseks majandustegevuseks, kuid hindamaks seda, kas tehing on tehtud igapäevases majandustegevuses või seda ületades

§ 181

lg 3 teise lause mõttes, saab mh arvestada kõnealuse tehingu iseloomu ja mahtu (vt ka Riigikohtu

1. aprilli
2. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-9-16, p 36). Samuti saab selleks, et hinnata, kas tehing on tehtud igapäevases majandustegevuses, juhinduda

§ 317

lg-st 1, mis sätestab aktsiaseltsi igapäevast majandustegevust ületavate tehingute avatud loetelu. Kuigi eelnimetatud säte reguleerib olukordi, millal aktsiaseltsi juhatusele on tehingute tegemiseks eelduslikult vaja nõukogu nõusolekut, saab selle normi abil sisustada ka

§ 181

lg 3 teist lauset ja hinnata, mida saab pidada osaühingu igapäevaseks majandustegevuseks ja mida mitte (Riigikohtu 26.04.2017 otsus tsiviilasjas 3-2-1-26-17).

§ 317lg 1 p 3 järgi on 5