Obsah (11)

§ 369§ 231§ 657§ 5§ 230§ 238§ 438§ 651§ 423§ 163§ 174

KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Gaida Kivinurm, Iko Nõmm, Ande Tänav Otsuse tegemise aeg ja koht 04. aprill 2019, Tallinn Tsiviilasja number 2-17-2677 Tsiv

) § 423 lg 2 p 2 alusel läbi vaatamata. Poolte lepinguliste esindajate e-kirjavahetusest nähtub, et pooled sõlmisid aprillis 2017 kasutuskorra kokkuleppe selliselt, et kostja kasutab suuremat ja hageja kahte väiksemat tuba. Kostja väide, et ta oli sunnitud sellise korraga nõustuma, on paljasõnaline. Kuna kokkulepe on juba sõlmitud, ei ole kostjal võimalik kohtusse pöörduda. Kokkulepe ei riku kostja õigusi. Kaks väiksemat tuba vastavad oma pindalalt suurema toa pindalale. Samuti ei esine kokkuleppe muutmiseks varasemaga võrreldes teistsuguseid asjaolusid.

1. Kaasomandi lõpetamine korteri jätmisega hagejale on kostja suhtes õiglasem kui korteri müümine kaasomanike vahelisel enampakkumisel. Kostjal ei ole rahalisi vahendeid enampakkumisel osalemiseks. Seega saaks enampakkumise korral omanikuks ikkagi hageja, kuid kostjale makstav hüvitis ei pruugiks vastata korteri turuhinnale. Hageja avaldas soovi korter omandada ja on nõus maksma kostjale välja tema osa rahas.
2. Kostja esitatud City24.ee kinnisvaraportaali müügikuulutusi vahendas kinnisvaramaakler, mistõttu on põhjust eeldada, et hinna määramisel on arvestatud turuhinda. Samas ei saa 5 eeldada tehingute toimumist kuulutustes märgitud hinnaga. Hageja esitatud 16.01.2017 eksperthinnangut nr 0104-17 (turuväärtus 70 000 eurot) ei saa üheselt kohaldada. Seal kajastatud võrdlustehingud ei ole ajakohased ja järeldus ei ole lõpuni jälgitav, kuna sellest ei nähtu, mille alusel kohandas ekspert võrreldava vara hinda just 25-32%. Arvestades, et korter asub kolmandal korrusel, on remonti vajav ja 3-toaline, on sobivad võrdlustehingud 2018.a märtsi samas piirkonnas asuvate korterite müügikuulutuste väljavõtted (Tuulemaa tn 17 (41,4 m2, 4.korrus, 2 tuba, remonti vajav, hind 57 000 eurot, 1376,81 eurot/m2), Tuulemaa tn (52 m2, 1.korrus, 2 tuba, remonti vajav, hind 68 000 eurot, 1307,69 eurot/m2), Tööstuse tn 87 (43,7 m2, 5.korrus, 2 tuba, remonti vajav, hind 58 990 eurot, 1349,89 eurot/m2). Keskmistel korrustel asuvate remonti vajavate korterite müügipakkumised on seega mitte alla 1300 euro/m
3. Kuna müügihind võib pakkumisest erineda, võib tegelik hind jääda mitte alla 1200 euro/m
4. Seega on korteri turuväärtus mitte vähem kui 86 760 eurot. Tähtsust ei ole sellele, millise hinnaga müüs SPC OÜ oma kaasomandiosa hagejale. Hagejal tuleb kostjale tasuda kaasomandi osa eest pool 86 760 eurost ehk 43 380 eurot.
5. Põhjendatud ei ole hageja taotlus siduda hüvitise maksmine teatud tingimustega. Samuti puudub alus järeldada, et kostja ei anna korteri valdust hagejale üle. Hageja põhjendused ei ole piisavad. Ükski hageja tõend ei kinnita hageja väidet, et kostja keeldub tulevikus korteri valduse üleandmisest.

§ 369

kohase tulevase nõude täitmise hagi on võimalik esitada juhul, kui on alust eeldada, et võlgnik õigel ajal kohustust ei täida. Hageja nõue kohustada kostjat andma korteri valdus hagejale üle jääb rahuldamata.

1. Põhjendamatu on tingimus, et kostja täidaks kuni valduse hagejale üleandmiseni kõik oma kohustused korteriühistu ees. Korteriomanikul on sellised kohustused sõltumata kohtuotsusest. Kohustuse täitmisest keeldumine on tõendamata. Kohustuse mittetäitmisel saab hageja esitada kostja vastu nõude. Liialdatud on väide, nagu näitaks kostja kohustuste täitmisest kõrvale hoidmist see, et teda juhendab tema korduvalt kriminaalkorras karistatud abikaasa. Ühe isiku tegevusest ei saa järeldada teise isiku kavatsusi. Kostja ei ole enam ka abielus. Põhjendatud ei ole ka hüvitise väljamaksmise sidumine kaasomandiosa hageja omandisse üleminekuga vabana kolmandate isikute õigustest. Hagi on juba tagatud eelmärkega, mis selle tagab. Kaasomanik peab saama rahalise hüvitise võimalikult samaaegselt omandi kaotusega.
2. Kuna korteriomand jääb hageja ainuomandisse tuleb asendada kostja tahteavaldused asjaõiguslepingu sõlmimiseks ja kinnistusraamatu kande muutmiseks. Kuna hageja nõue kaasomandi lõpetamiseks rahuldatakse, jääb 11.07.2017 kohaldatud hagi tagamise abinõu jõusse kuni hageja ainuomanikuna kinnistusraamatusse kandmiseni. Hageja apellatsioonkaebus
3. Hageja palub maakohtu otsuse tühistada osas, milles kohus jättis rahuldamata hageja primaarnõude. Alternatiivselt vaidlustab hageja maakohtu otsuse tema poolt tasumisele kuuluva hüvitise suuruse osas, valduse väljaandmise nõude rahuldamata jätmise osas ja osas, milles hageja menetluskulude kindlaksmääramise taotlus jäeti rahuldamata.
4. Kohus jättis ebaõigesti rahuldamata hageja primaarnõude põhjendusega, et kostjal ei ole raha enampakkumisel osalemiseks. Kohus järeldas sellest ebaõigesti, et enampakkumise korral ei pruugi hüvitis vastata turuhinnale. Kui kaasomanikud soovivad omandit säilitada, toob enampakkumine asja väärtuse paremini välja.
5. Kohus väljus hagiavalduses taotletust suurema hüvitise määramisel hagi piiridest. Hageja taotles ja oli nõus maksma mitte rohkem kui 35 000 eurot. Maakohtu otsustus koormab hagejat ebaproportsionaalselt. 6
6. Kui kohus leidis, et korteri eest tuleb maksta rohkem kui oli hageja soov ja võimalus, tuli see jätta teisele kaasomanikule või panna avalikule enampakkumisele. Vajadusel tuli kohtul menetlusosalistele sellise nõude esitamise vajadust selgitada.
7. Kohtuotsus on üllatav. Kohus jättis arvestamata riiklikult tunnustatud eksperdi arvamuse korteri hinna kohta, juhtimata eelnevalt hageja tähelepanu selle arvamuse ebapiisavale jälgitavusele ja andmata hagejale võimalust täiendava arvamuse või põhjenduse esitamiseks või asjatundja ülekuulamise taotlemiseks.
8. Kohtu määratud hind ei ole õige. Eksperdiarvamus kajastab õiget turuhinda. Kohus määras korteri hinna kostja esitatud kuulutuste alusel ja jättis vastamata hageja seletusele üldtuntud asjaolu kohta, et väiksemate (st ühe- ja kahetoaliste) korterite ruutmeetri hind on oluliselt kõrgem, kui suure korteri oma (jagatav korter on suur). Samuti ei juhtinud kohus hageja tähelepanu selle väite tõendamise vajadusele. Hageja ei esitanud tõendeid, kuna lähtus

§ 231lg-st 1.

1. Kui ringkonnakohus leiab, et kumbki hageja nõutud kaasomandi lõpetamise viisidest ei sobi, palub hageja alternatiivselt lõpetada kaasomandi korteriomandi müümisega avalikul enampakkumisel täitemenetluse seadustikus sätestatud reeglite kohaselt.
2. Kohus jättis ebaõigesti rahuldamata valduse väljaandmise nõude. Hageja esitas valduse väljaandmise nõude

§ 369alusel enne kohustuse sissenõutavaks muutumist.

Hageja teatas, et kostja on sõnaselgelt avaldanud, et ta ei vabasta korterit vabatahtlikult. Kostja ei vaielnud hageja väitele vastu, samuti ei vastanud hageja 10.03.2018 ettepanekule sõlmida vastav kokkulepe. Seega saab eeldada, et kostja ei vabasta korterit vabatahtlikult. Kohus jättis hageja väidetele vastamata, ei selgitanud milliste tõendite alusel ta leiab, et hageja nõue on alusetu ja ei järginud Riigikohtu juhiseid. Valduse väljaandmise nõude rahuldamata jätmine on vastuolus menetlusökonoomia põhimõttega. Nõude tingimuslik rahuldamine ei oleks kohtule, hagejale või kostjale koormav.

1. Kohus vähendas ebaõigesti hageja menetluskulude hüvitist. Kohus lähtus ebaõigesti tunnihinnast 110 eurot, kui keskmine kohtute poolt tunnustatud turuhind on 180-200 eurot/tund. Hageja esindaja tunnihind oli 180 eurot. Kostja apellatsioonkaebus
2. Kostja palub maakohtu otsuse tühistada osas, milles kohus hagi rahuldas ja jättis vastuhagi rahuldamata ning teha uue otsuse, millega rahuldada vastuhagi või alternatiivselt saata asi tagasi maakohtule uueks läbivaatamiseks. Menetluskulud palub kostja jätta hageja kanda.
3. Kaasomandi lõpetamiseks puudub alus. Kui kaasomandi lõpetamine menetlusosalise taotletud viisil ei ole kooskõlas hea usu põhimõttega, võib kohus jätta sobiva jagamise viisi puudumise tõttu kaasomandi lõpetamata. Kohus seda ei analüüsinud ja selles osas seisukohta ei avaldanud.
4. Kohus jättis vastuhagi ebaõigesti läbi vaatamata. Tegemist ei ole olukorraga, kus vastuhagi ei oleks esitatud seadusega kaitstud õiguse ega huvi kaitseks. Kostjal ei olnud n.ö kokkulepitud kasutuskorra määramisel valikut, see määrati sunniviisiliselt. Kostja väide ei ole paljasõnaline. Kostja põhistas veenvalt kasutuskorra määramise asjaolusid ja seda, miks rikub kasutuskord tema õigusi. Kohus jättis tähelepanuta asjas tähtsust omavad asjaolud. Korter on kostja kodu, kuid hageja jaoks majandustegevus. Õiglane on jätta kaasomand lõpetamata. 7
5. Kuna hageja ei olnud nõus tasuma kostjale õiglast hüvitist, tuleb kaasomand jätta lõpetamata.
6. Õige ei ole kohtu järeldus, et korteri tegelik müügihind on mitte alla 1200 eurot/m
7. Isegi kui müügihind on pakkumise hinnast erinev, ei saa see erinevus olla nii ulatuslik, nagu kohus leidis. Kostja esitab seetõttu ringkonnakohtule võrdlemiseks müügikuulutused, mille kohaselt on remonti vajava sarnase korteri müügihind 1557-1682,69 eurot/m
8. Tegemist on nõutud ja kiiresti areneva piirkonnaga. Need kuulutused koos varasematega tõendavad, et korteri väärtus ei saa olla väiksem kui 1300 eurot/m
10. Kohus jättis menetluskulud ebaõigesti kostja kanda. Arusaamatu on kostjalt hindamisakti kulu, 163 euro väljamõistmine. Kohus leidis ise, et hindamisakt ei ole tõendina ajakohane. Kohus ei võtnud riigilõivu täies ulatuses väljamõistmisel arvesse hagi rahuldamise ulatust. Kohus jättis tähelepanuta ja analüüsimata kõik kostja menetluskulude osas esitatud vastuväited. Hageja lepinguline esindaja on tema juhatuse liige. Kuna menetluses osales hageja seaduslik esindaja isiklikult, ei saanud äriühingul tekkida õigusabikulusid. Hageja ei esitanud kinnitust selle kohta, et kõik menetluskulud kanti seoses kohtumenetlusega. Vastused apellatsioonkaebustele
11. Pooled vaidlevad teineteise apellatsioonkaebustele vastu ja paluvad jätta need rahuldamata ning menetluskulud vastaspoole kanda. Ringkonnakohtu seisukoht
12. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb

§ 657

lg 1 p 2 alusel tühistada osas, milles kohus jättis korteriomandi hageja ainuomandisse, samuti menetluskulude jaotuse ja väljamõistmise osas. Ringkonnakohus teeb tühistatud osas uue otsuse, millega jätab rahuldamata hageja hagi korteriomandi jätmiseks tema ainuomandisse ja jaotab menetluskulud teisiti. Muus osas jääb maakohtu otsuse resolutsioon muutmata, kuid osaliselt tuleb muuta otsuse põhjendusi. Hageja apellatsioonkaebus jääb rahuldamata ja kostja kaebus rahuldatakse osaliselt.

1. Pooled ei vaidle selle üle, et nad on Tallinnas, Tuulemaa 23-38 asuva korteri kaasomanikud võrdsetes osades ja nad ei ole saavutanud kaasomandi jagamiseks kokkulepet. Apellatsioonimenetluses vaidlevad pooled jätkuvalt selle üle, kas ja millisel viisil on kaasomandi lõpetamine õige, kui suur on korteriomandi turuväärtus ja kas kostja saab hagejalt nõuda korteriomandi kasutuskorra kokkuleppe määramist.
2. Esmalt kontrollib ringkonnakohus hageja apellatsioonkaebuse alusel seda, kas maakohus jättis ebaõigesti rahuldamata hageja esmase nõude lõpetada korteriomandi kaasomand kaasomanike vahelisel enampakkumisel müümise teel.
3. Kaasomandi lõpetamise asjades saab kohus asjaõigusseaduse (AÕS) § 77 lg 2 alusel valida vaid sellise asja jagamise viisi, mida pool on hagis või vastuhagis nõudnud. AÕS § 77 lg-t 2 eesmärgipäraselt tõlgendades ja kõikide kaasomanike huve arvestades saab kaasomandi lõpetada jagatava asja panemisega kahe kaasomaniku vahelise vaidluse korral kaasomanike vahelisele enampakkumisele vaid sellisel juhul, kui mõlemad neist nõuavad asja tervikuna enda omandisse. Sellisel juhul tagab kaasomanike vaheline enampakkumine eelduslikult kaasomandi lõpetamise õiglaselt (vt nt Riigikohtu lahendit nr 2-16-15236, p-d 18 ja 21). 8
4. Praegusel juhul ei nõustunud kostja üldse kaasomandi lõpetamisega, st ta ei nõudnud vastuhagiavalduses ka korteriomandit tervikuna enda omandisse. Seetõttu ei olnud kohtul võimalik kaasomandit lõpetada viisil, et asi müüakse kaasomanike vahelisel enampakkumisel. Eeltoodu tõttu ei ole tähtsust sellel, kas kostjal on rahalisi vahendeid enampakkumisel osalemiseks ja milline võib olla kaasomanike vahelise enampakkumise tulemus, millele rajas maakohus oma otsuse. Maakohtu otsus selles osas hagi rahuldamata jätmise kohta on lõppjärelduses õige, kuid hagi jääb rahuldamata ringkonnakohtu otsuses toodud põhjendustel.
5. Ringkonnakohtu hinnangul rahuldas maakohus ebaõigesti hageja alternatiivse nõude korteriomandi jätmiseks hageja ainuomandisse. Riigikohus on korduvalt selgitanud, et AÕS § 76 lg 1 kohaselt on kaasomanikul õigus igal ajal nõuda kaasomandi lõpetamist ning kaasomandi lõpetamisel jagatakse asi AÕS § 77 lg 1 järgi vastavalt kaasomanike kokkuleppele. Kaasomandi lõpetamine kohtus on materiaalõiguslikult tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 68 lg 5 alusel kaasomanike kokkuleppe sõlmimise tahteavalduste asendamine ning seega asendab kohtulahend, millega kaasomand lõpetatakse, kaasomanike kokkulepet kaasomandi lõpetamise kohta. Seega kohtulahend üksnes asendab tahteavaldust, mida kostja peaks vabatahtlikult tegema selleks, et kaasomandis olnud ese teise kaasomaniku ainuomandisse üle anda (vt nt Riigikohtu lahendit nr 3-2-1-42-13, p 12). Kuivõrd kohtuotsus ei saa olla hageja ainuomandi tekkimise aluseks (hageja saab ainuomanikuks sellekohase kinnistusraamatu kande tegemisel), tuleb maakohtu otsus tühistada osas, milles korteriomand jäeti hageja ainuomandisse ja jätta hageja sellekohane nõue rahuldamata.
6. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (

) § 442 lg 5 teise lause järgi peab kohtuotsuse resolutsioonist selguma, milliseid hageja tahteavaldusi kohtuotsus asendab. AÕS § 641 kohaselt on kinnisasja käsutuseks nõutav õigustatud isiku ja teise poole notariaalselt tõestatud kokkulepe (asjaõigusleping) ja sellekohase kande tegemine kinnistusraamatusse, kui seadus ei sätesta teisiti. Kande tegemiseks on kinnistusraamatuseaduse (KRS) § 341 järgi nõutav selle isiku nõusolek, kelle kinnistusregistriossa kantud õigust kanne kahjustaks (puudutatud isik), kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Seega tahteavalduseks, mille kostja peaks andma selleks, et hageja saaks korteriomandi ainuomandi, on tahteavaldus asjaõiguslepingu sõlmimiseks ja kinnistusraamatus sellekohaste kannete tegemiseks. Asjaõiguslepinguga lepivad pooled kokku, et kostja osa korteriomandist läheb hageja omandisse. Kinnistusraamatu kannete tegemine eeldab tahteavaldust, millega antakse nõusolek, et senine kanne, mille kohaselt korteriomand on poolte ühisomandis, kustutatakse ja tehakse hageja kohta ainuomaniku kanne. Sellisete tahteavalduste andmise kohustamist hageja ka nõudis ja maakohus rahuldas hagi selles osas õigesti.

1. Järgmisena kontrollib ringkonnakohus hageja apellatsioonkaebuse alternatiivseid väiteid maakohtu määratud hüvitise suuruse kohta, mis tuleb maakohtu otsuse järgi hagejal kostjale maksta kaasomandi osa kaotamise eest.
2. Ringkonnakohus ei nõustu hageja seisukohaga, et maakohus ületas hüvitise suuruse määramisel hagi ja vastuhagi piire. Kostja esitas vastuhagi korteriomandi kasutuskorra kindlaksmääramiseks ja vastava märke kandmiseks kinnistusraamatusse (I kd lk 148-149). Vastuhagi aluseks ega esemeks ei ole hüvitise maksmine ega selle suuruse määramine, mistõttu ei saanud maakohus ka vastuhagi piire ületada. Samuti ei ole maakohus ületanud hagi piire.
3. Riigikohus on leidnud, et põhimõtteliselt ei ole õige jätta ühis- või kaasomandis olevat kinnisasja ühe ühis- või kaasomaniku ainuomandisse suurema hüvitise maksmise vastu, kui viimane on valmis ja võimeline maksma (vt nt Riigikohtu lahendit nr 2-14-18828, p 14.2). 9 Samas on hageja tuginenud hagiavalduses ja selle täiendustes hüvitise suuruse osas üksnes sellele, et tema tellitud spetsialisti arvamuse kohaselt on vaidlusaluse korteriomandi turuväärtus 70 000 eurot, millest ta on kohustatud maksma kostjale ½, s.o 35 000 eurot. Hageja ei tuginenud sellele, et ta ei ole valmis ega võimeline hüvitama kostjale kaasomandi osa väärtust tegeliku turuväärtuse järgi ja et ta ei soovi kaasomandi lõpetamist korteriomandi temale andmise teel juhul, kui ta peab maksma kostjale omandi kaotamise eest hüvitist rohkem kui 35 000 eurot. Hageja ei ole muutnud ringkonnakohtu jaoks usutavaks apellatsioonkaebuses esitatud väidet, et eeltoodud summast 8380 eurot suurema summa kostjale maksmine on hageja jaoks ebaproportsionaalselt koormav.
4. Nagu juba eelnevalt märgitud, saab kaasomandi lõpetamise asjades kohus AÕS § 77 lg 2 alusel valida vaid sellise asja jagamise viisi, mida pool on hagis või vastuhagis nõudnud. Pooled ei nõudnud asja jätmist kostjale ega korteriomandi müümist avalikul enampakkumisel, mistõttu ei saanud kohus sellist otsustust teha. Hageja apellatsioonkaebuse väide, et kohus oleks pidanud seda otsustama, ei ole seadusega kooskõlas. Kuna hagejat esindas maakohtu menetluses vandeadvokaat ja hageja ei tuginenud sellele, et ta ei ole valmis ega võimeline kostjale maksma rohkem kui 35 000 eurot, ei pidanud maakohus antud juhul selgitama hagejale täiendavate alternatiivsete nõuete esitamise võimalust.
5. Kohus põhjendas, miks ta ei arvestanud korteriomandi turuväärtuse kindlakstegemisel hageja poolt kohtule esitatud spetsialisti arvamusega. Ringkonnakohus ei jaga hageja seisukohta, et kohus oleks pidanud juhtima tähelepanu tõendi ebapiisavusele ja andma hagejale võimaluse täiendava arvamuse või põhjenduse esitamiseks või asjatundja ülekuulamise taotlemiseks.
6. Maakohus selgitas 15.02.2018 korraldaval kohtuistungil vajadust tõendada korteriomandi tegelikku väärtust (I kd lk 172 pöördel). Kostja esitas 12.03.2018 maakohtule tõendina kinnisvaraportaalis city24.ee avaldatud müügikuulutused sarnaste korteriomandite kohta (I kd lk 178-193). Hageja leidis, et need ei tõenda vaidlusaluse korteriomandi turuväärtust ja tegelik turuväärtus on välja toodud tema poolt kohtule esitatud ekspertiisiaktist (II kd lk 1 pöördel). Omapoolseid tõendeid, mis lükkaks ümber kostja esitatud tõendites kajastatud andmed, kostja maakohtule ei esitanud. Üldteada asjaolu ei ole väiksemate ja suuremate korteriomandite ruutmeetrite hinna erinevus, mida ei pea tõendama, nagu hageja apellatsioonkaebuses väidab. 54.

§ 5

lg 1 järgi menetletakse hagi poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Sama paragrahvi lg 2 kohaselt on pooltel võrdne õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber lükata või sellele vastu vaielda. Pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab.

§ 230

lg 1 sätestab, et kumbki pool peab hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited, kui seadusest ei tulene teisiti. Hagimenetlus on põhiolemuselt võistlev menetlus, kus lähtutakse poolte esitatust (vt nt Riigikohtu lahendit nr 3-2-1-57-11, p 40). 55. Hageja leiab ekslikult, et kohus peab juba eelmenetluse käigus võtma seisukoha, kas poolte esitatud tõenditega on võimalik lugeda üks või teine asjaolu tõendatuks. Kohus peab eelmenetluses otsustama, kas esitatud tõendid on asjakohased ja lubatavad (

§ 238lg-d 1–4).

56. Ringkonnakohus märgib täiendavalt, et selgitamiskohustuse ulatus sõltub muuhulgas nii konkreetse vaidluse asjaoludest kui ka sellest, kas pooli esindavad menetluses advokaadid. Hagejat esindas vandeadvokaat, kes pidi teadma kohustusest oma väiteid tõendada. Põhjenduste esitamine ei ole tõendamiskoormise täitmine, nagu hageja ekslikult leiab. 10 Hagimenetluses on hageja kohustus tagada, et ta esitab piisavad tõendid oma nõude rahuldamiseks. Eelmenetluses ei saa kohus tõendeid sisuliselt hinnata ega teha järeldusi selle kohta, kas poolte poolt kohtu ette toodud asjaolud on tõendatud või mitte ja kas hagi kuulub rahuldamisele.

§ 438

järgi hindab kohus tõendeid otsust tehes ning otsustab, mis asjaolud on tuvastatud, millist õigusakti tuleb asjas kohaldada ja kas hagi kuulub rahuldamisele. Vastupidiselt apellatsioonkaebuse väidetele leiab ringkonnakohus, et maakohus ei rikkunud menetlusõiguse norme, kui andis hageja esitatud spetsialisti arvamusele hinnangu kohtuotsuses.

1. Õiglase hüvitise tagamise põhimõtte järgi tuli maakohtul hüvitise väljamõistmisel lähtuda vaidlusaluse vara väärtusest, mis oli ajaliselt võimalikult lähedal omandi kaotamise aja seisule. Maakohus tuvastas tõendeid hinnates, et vaidlusaluse korteriomandi turuväärtus on 86 760 eurot (m² hind 1200 eurot). Ringkonnakohtul puudub alus hinnata selles osas tõendeid teisiti ja teha teistsugust järeldust, kui tegi maakohus. Teistsuguse järelduse tegemist ei võimalda ka poolte poolt ringkonnakohtule esitatud kinnisvaraportaali city24.ee müügikuulutused. Ringkonnakohus põhjendab seda seisukohta järgmiselt.
2. Hageja esitatud müügikuulutused kajastavad Sõle ja Kopli tänavatel asuvate 4-toaliste korterite hindu – ruutmeetri hind vastavalt 976,56 eurot/m² ja 1080,48 eurot/m² eest. Nimetatud müügis olevad korteriomandid asuvad Põhja-Tallinnas, kuid mitte vaidlusaluse korteriomandiga samas piirkonnas. Samas on kostja esitanud müügikuulutused korteriomandite kohta, mis asuvad samal tänaval, üks neist isegi samas majas. Nende m² hind on vastavalt 1682,69 eurot ja 1557 eurot ning ringkonnakohtu hinnangul on nende korteriomandite andmed võrreldavad vaidlusaluse korteriomandi andmetega, mistõttu ei arvesta ringkonnakohus otsuse tegemisel hageja esitatud uute tõenditega. Ringkonnakohtu hinnangul võib kostja esitatud tõendite järgi olla vaidlusaluse korteriomandi turuhind käesoleval ajal maakohtu tuvastatust isegi kõrgem. Samas ei saa ringkonnakohus kostjale makstava hüvitise suurust suurendada, kuna kostja ei ole taotlenud maakohtu otsuse tühistamisel uue otsuse tegemist hageja hagi, sh hüvitise suuruse osas. Seetõttu ei oma tähtsust ka kostja apellatsioonkaebuse väide, et vaidlusaluse korteri m² hind ei ole väiksem kui 1300 eurot. Ringkonnakohus ei saa ületada kostja apellatsioonkaebuses taotletu piire. Samuti ei oma vaidlusaluse korteriomandi turuväärtuse määramisel tõendina tähtsust vaidlusaluse korteriomandi müügikuulutus müügi kohta hinnaga 70 000 eurot, mille hageja on kostja väitel avaldanud tema teadmata (II kd lk 72, 74). Arvestades maakohtu tuvastatut ja ka ringkonnakohtule esitatud tõendeid, ei ole selles müügikuulutuses märgitud hind vastavuses korteriomandi tegeliku hinnaga (turuhind).
3. Ringkonnakohus jätab tähelepanuta hageja apellatsioonkaebuses ringkonnakohtule esitatud taotluse lõpetada kaasomand korteriomandi müümisega avalikul enampakkumisel.

§ 651

lg 1 järgi kontrollib ringkonnakohus apellatsiooni korras esimese astme kohtu otsuse seaduslikkust ja põhjendatust. Seadus ei näe ette võimalust esitada apellatsioonkaebuses uusi nõudeid, mida hageja maakohtule ei esitanud ja ringkonnakohus ei saa neid lahendada. 60. Ringkonnakohtu hinnangul on maakohtu otsus seaduslik ja põhjendatud ka osas, milles kohus jättis rahuldamata hageja

§ 369alusel esitatud valduse väljaandmise nõude.

Maakohus on nõude rahuldamata jätmist põhjendanud piisavas ulatuses ja ringkonnakohus neid põhjendusi ei korda. Muu hulgas andis maakohus hinnangu hageja väitele, et kostja ei vastanud hageja ettepanekule sõlmida vastav kokkulepe. Vastuseks hageja apellatsioonkaebusele märgib ringkonnakohus, et ka hageja 15.02.2018 maakohtu istungil esitatud paljasõnaline väide, et kostja ei vabasta korterit vabatahtlikult, ei anna alust eelnimetatud nõude rahuldamiseks. 11

1. Vastuseks kostja apellatsioonkaebusele märgib ringkonnakohus järgmist. Ringkonnakohus nõustub maakohtu seisukohaga, et antud juhul ei esine sedavõrd erandlikke asjaolusid, millest tulenevalt oleks kaasomandi lõpetamine kostja suhtes ebaõiglane. Kostja ei ole maakohtu menetluses ega apellatsioonkaebuses esile toonud asjaolusid, mille alusel oleks võimalik tuvastada, et kaasomandi lõpetamine ei ole antud juhul kooskõlas hea usu põhimõttega. Olukorras, kus kaasomanike suhted on äärmiselt konfliktsed, ei ole kaasomandi lõpetamata jätmine mõistlik, nagu leidis õigesti ka maakohus. Kostjale õiglase hüvitise maksmisega kompenseeritakse talle omandi kaotus. Kostja ei ole muutnud usutavaks, et tulevikus oleks kaasomanikel võimalik korteriomandit rahumeelselt koos kasutada.
2. Ringkonnakohus leiab, et maakohus jättis kostja vastuhagi korteriomandi kasutuskorra kindlaksmääramiseks ja märke kandmiseks kinnistusraamatusse lõppjärelduses õigesti

§ 423

lg 2 p 2 alusel läbi vaatamata, kuid selles osas tuleb muuta maakohtu põhjendusi. Kuigi maakohus leidis iseenesest õigesti, et pooled on juba sõlminud kasutuskorra kokkuleppe ja puuduvad asjaolud, mis annaks alust selle muutmiseks, ei oma eeltoodud asjaolud vastuhagi läbi vaatamata jätmisel antud juhul määravat tähtsust. Ringkonnakohus leiab, et kaasomandi lõpetamine hageja hagi alusel välistab vastuhagi rahuldamise, mistõttu ei ole kostjal vastuhagiga võimalik taotletavat eesmärki saavutada, st jätkata korteriomandi kasutamist koos hagejaga. 63. Ringkonnakohus nõustub kostja apellatsioonkaebusega selles osas, et maakohus jättis kõik menetluskulud ebaõigesti kostja kanda. Arvestades seda, et maakohus rahuldas hageja hagi kaasomandi lõpetamiseks osaliselt, s.o kohustas hagejat maksma kostjale suuremat hüvitist, kui hageja pakkus, on selle hagi rahuldamise ulatus 80%, maakohus jättis rahuldamata hageja hagi valduse vabastamiseks ning läbi vaatamata kostja vastuhagi kaasomandi kasutuskorra kindlaksmääramiseks ja kinnistusraamatusse märkuse kandmiseks, ei ole maakohtu menetluskulude jaotus õige ega õiglane. Kuna üks hageja nõue jäi maakohtu poolt rahuldamata ja ringkonnakohtu otsusega jääb rahuldamata ka hageja hagi korteriomandi hageja ainuomandisse jätmiseks ning kostja vastuhagi jäi tervikuna läbi vaatamata, tuleb antud juhul menetluskulude jaotamisel arvestada hageja kaasomandi lõpetamise nõude osalist rahuldamist ning jaotada maakohtu menetluskulud

§ 163

lg 1 alusel võrdeliselt hageja hagi rahuldamise ulatusega (vt ka Riigikohtu lahendit nr 3-2-1-138-08, p 12). Ringkonnakohus leiab, et arvestades rahuldatud, rahuldamata ja läbi vaatamata jäetud nõudeid kogumis, tuleb maakohtu menetluskuludest jätta hageja kanda 20% ja kostja kanda 80%.

1. Ringkonnakohus jätab hageja apellatsioonkaebuse rahuldamata ja rahuldab kostja apellatsioonkaebuse osaliselt, tühistades maakohtu otsuse hageja ühe nõude rahuldamise ja menetluskulude jaotamise osas ning põhilises osas jääb maakohtu otsus muutmata, mistõttu jäävad apellatsioonimenetluse kulud 80% ulatuses hageja ja 20% ulatuses kostja kanda.
2. Menetluskulude rahalise suuruse määrab kindlaks maakohus

§ 174

lg 4 järgi § 177 lg-s 2 sätestatud korras pärast kohtuotsuse jõustumist, kus pooltel on võimalik esitada oma seisukohti vastaspoole menetluskulude taotluste põhjendatuse kohta. Seetõttu ei anna ringkonnakohus hinnangut apellatsioonkaebuste väidetele maakohtu määratud menetluskulude ebaõige rahalise suuruse kohta. (allkirjastatud digitaalselt) (allkirjastatud digitaalselt) (allkirjastatud digitaalselt) Gaida Kivinurm Iko Nõmm Ande Tänav 12