Obsah (8)

§ 113§ 217§ 106§ 218§ 29§ 221§ 127§ 115

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tartu Ringkonnakohus Kohtukoosseis Viivi Tomson, Triin Uusen-Nacke, Üllar Roostoja Otsuse tegemise aeg ja koht 6. mai 2019, Tartu Tsiviilasja number 2-17-3859 Ts

) § 127 lg-test 2, 3 ja 5 on hagi rahuldamine välistatud. MAAKOHTU LAHEND

1. Tartu Maakohus jättis
2. novembri 2018 otsusega hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda ning mõistis hagejalt välja kostja kasuks õigusabikulu 2184 eurot. Hagejal tuleb tasuda menetluskuludelt viivist alates otsuse jõustumisest kuni kohustuse täitmiseni

§ 113lg 1 teises lauses sätestatud määras.

Kohtuotsuse põhjenduste kohaselt on müügikuulutuses välja reklaamitud soojustatud maja ja seda saab hinnata kokkuleppena müügieseme omaduste kohta

§ 217lg 2 p 1 mõttes.

2 Asjaõigusseaduse (AÕS) § 119 lg 2 kohaselt muutus kokkulepe maja soojustuse kohta müügilepingu osaks sõltumata sellest, et see jäi notariaalsest müügilepingust välja. Maja kasutamine elamiseks eeldab selle mõistlikku soojakskütmise võimalust ja soojapidavust, mida saab pidada elamu tavalise kasutamise eelduseks. Kui see võimalus täielikult või osaliselt puudub, on tegemist

§ 217lg 2 p-s 2 nimetatud lepingueseme puudusega.

Tõnisson Kinnisvarakonsultant OÜ eksperthinnangust nähtub, et elamu esmase kasutuselevõtu aastaks on

1. Kinnisvarakonsultant ei ole teostanud ehitustehnilist ekspertiisi ega avanud hoone konstruktsioone. Konstruktsioonide koondhinnang on hea, viimane remont on tehtud 2013–2014, mille käigus paigaldati uued avatäited, soojustati välisseinad ja põhikorruse põrand ning paigaldati uus välisseinu kattev laudis. Seega oli hageja teadlik, et tegemist on väga vana majaga. Samuti on kostja edastanud hagejale kõik andmed eramu seisukorra, sh soojustuse kohta, mida hageja on enne lepingu sõlmimist soovinud teada, sh et maja remontis kostja isa. Riigikohus on osundanud, et kasutatud asjade puhul võib puudustega tegemist olla siis, kui müüdud asjaga võrreldavatel kasutatud asjadel tavaliselt selliseid puudusi ei esine (3-2-1-23-10, p 12). Ilmselgelt ei vasta
2. aastal ehitatud maja tänapäeva ehitusstandarditele ning üle saja aasta vanusel majal võib ilmneda kasutamise või remonttööde käigus igasuguseid puudusi, mida ei ole võimalik teada ega ette näha. Kohus leidis, arvestades riiklikult tunnustatud eksperdi Indur Põldaru arvamust, et kuigi maja ei olnud soojustatud selliselt nagu müüja ostjale teada andis, ei leidnud tõendamist, et maja ei ole võimalik tavapärase kütmisega soojaks kütta ja et maja oleks seetõttu elamiseks kõlbmatu. Ekspert on öelnud, et palkmaja soojustamist ei vaja ning ka soojajuhtivus vastab ehitusseadustikule. Hageja sai juba müügikuulutusest teada, et maja n-ö soojustamisel on kasutatud kergkruusa. Hageja pidi mõistliku isikuna aru saama, et kergkruus ei pruugi olla soojustusmaterjal. Hageja ei ole väitnud, et kütmisel maja sooja ei pidanud. Seega saab lepingu p-s 5.1.2 kokkulepitut käsitleda müüja vastutust piirava kokkuleppena, kuna pooled on sõnaselgelt kokku leppinud, et müüja vastutus on välistatud puuduste eest, millest müüja ei olnud lepingu sõlmimise ajal teadlik ega pidanudki teadlik olema, ning vastutust välistav kokkulepe ei ole ebamõistlik

§ 106lg 2 mõttes.

Hagi tuleb jätta rahuldamata tulenevalt lepingu p-s 5.1.2 kokku lepitud müüja vastutuse välistatuse tõttu ja ka

§ 218

lg 1 alusel, kuna tõendamist ei leidnud, et müügilepingu ese ei vastanud lepingutingimustele. ASJAOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED

1. G. Allikivi esitas apellatsioonkaebuse, milles taotleb Tartu Maakohtu
2. novembri 2018 otsuse tühistamist ning uue otsuse tegemist, millega hagi rahuldada ja jätta menetluskulud vastustaja kanda. Apellatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt: 1) ei vastanud müügilepingu ese lepingutingimustele. Ekspertiisiga leidis kinnitust, et maja ei olnud soojustatud nagu seda oli müügikuulutuses märgitud. Nõustuda ei saa kohtu seisukohaga, et tõendamist ei leidnud, et maja ei ole võimalik tavapärase kütmisega soojaks kütta ja et maja oleks seetõttu elamiseks kõlbmatu. Kinnistu hind sisaldas ka soojustusmaterjalina kasutatud kergkruusa. Kostja ei ole tõendanud, et seintesse oli paigaldatud sellises mahus kergkruusa nagu müügikuulutuses kinnitatud; 2) on põhjendamatu kohtu seisukoht, nagu oleks ostja mõistlikuks kohustuseks kontrollida, kas kergkruusaga soojustamisel kasutati tuuletõket. Hageja ei sõlminud lepingut majandus- või kutsetegevuses ning asja põhjaliku ülevaatamise (seinte avamine, soojapidavuse kontrollimine) kohustust ei ole hagejale pandud ka müügilepinguga; 3 3) soovis hageja osta korralikult soojustatud palkmaja nagu seda oli müügikuulutuses kirjeldatud (hageja elab Norras ja kasutab elamut siis, kui viibib Eestis). Riigikohus on leidnud, et ebaselgete reeglite olemasolul lepingus tuleb

§ 29

järgi välja selgitada poolte tegelik tahe, vastandlike lepingutingimuste puhul kaaluda aga seaduse põhiregulatsiooni kohaldamist. Seega ei oma tähtsust eksperdi arusaam, et palkmaja ei vaja soojustamist; 4) jättis kohus ebaõigesti kohaldamata

§ 221lg 2.

Vastutust välistav kokkulepe on hagejale ebamõistlik, kuna kostja rikkus müügilepingut teadlikult. Ekspertiisiaktis on toodud, et kostjapoolne isik selgitas eksperdile, et fibokruusa pandi vaid lõunapoolsesse otsaseina ja idakü ljele kuni keldriruumini, põhjapoolset otsaseina ja pö ö ninguruumi seinu fibokruusaga ei tä idetud, põrandaid ei soojustatud ning fibokruus on seina pandud vaid nä riliste pidurdamiseks. Seega kostja teadis, et maja ei ole selliselt soojustatud nagu müügikuulutuses märgiti ja enne lepingu sõlmimist hagejale kinnitati. Samuti ei teavitanud kostja hagejat sellest, et elamu seintes olevatesse õhuvahedesse on pandud ehitusjäätmed, prügi, plastkanistrid ja taara; 5) on hagejale tekkinud kahju 20 000 eurot (välisseinte soojustus 10 600 eurot, pööningu soojustus 10 000 eurot). Hageja kahju on põhjuslikus seoses kostja lepingurikkumisega. Kostja vastutab lepingu rikkumise eest (

§ 218lg 1, lg 3).

5. A. Ganina vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ning taotleb selle rahuldamata ja menetluskulude apellandi kanda jätmist. Vastuväidete kohaselt: 1) on müügikuulutuse lugemine võlaõiguslikuks lepinguks ja notariaalse lepingu osaks välistatud. Notariaalsesse lepingusse tuleb kirja panna kõik kokkulepped. Tegemist saab olla müügipakkumisega ja müügikuulutus võib olla ka üheks tõendiks poolte tahte sisustamisel; 2) ei sätestanud pooled notariaalses lepingus lepinguesemele erinõudeid, kuid leppisid kokku selles, et kinnistu ostetakse nn „as is” klausliga (p 2.3; p 5.1.2). Kui hagejale oli oluline, et asi vastaks müügikuulutuses toodule, tulnuks seda märkida müügilepingus. Mitmed küsimused esitas hageja alles pärast lepingu sõlmimise aja kokkuleppimist, st need ei saanud olla ostjale olulised; 3) kui müügikuulutusest saaks lähtuda, siis tuleb arvestada eksperdi arvamust, mille järgi kergkruus ei ole soojustusmaterjal. Seega oli müügikuulutuse väide kantud müüja eksimusest. Hagejal ei saanud olla huvi selliselt soojustatud palkmaja vastu, sest selliseid palkmaju ei ole vaja soojustada, piisab korralikust kütmisest; 4) ei saa kostjapoolse isiku eksperdile antud infost tuletada kostja teadlikkust lepingu sõlmimise ajal. Mõistetavalt on pärast pretensiooni saamist ja kohtumenetluses asju meenutatud; 5) ei ole ka lepingurikkumise tuvastamisel kogu kahju väljamõistmine õigustatud (

§ 127; § 140).

Maja sai elamiseks kasutada. Olukorras, kus hageja teeb remonti, et maja endale sobivamaks ja paremaks muuta, ei ole talle kahju tekkinud. RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

1. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu vaidlustatud otsus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 3 alusel tühistada ning tsiviilasi saata maakohtule uueks läbivaatamiseks eelmenetluse staadiumist. Apellatsioonkaebus tuleb osaliselt rahuldada.
2. Hagiavalduse kohaselt esitas hageja müügilepingu rikkumisest tuleneva kahju hüvitamise nõude. Hageja tõi puudusena esile, et elamu välisseinte soojustus ei vastanud lepingutingimustele. Maakohus leidis, et müügilepingu eseme mittevastavus lepingutingimustele ei ole tõendatud ning lisaks oli müüja vastutus välistatud lepingu p 5.1.2 järgi. 4 Ringkonnakohus maakohtu seisukohaga ei nõustu.
3. Maakohus on iseenesest õigesti märkinud, et hageja nõue on kvalifitseeritav täitmise asemel kahju hüvitamise nõudena

§ 115lg 1 järgi ning esmalt peab hageja tõendama, et kostja on lepingut rikkunud.

Müügilepingu rikkumiseks on muu hulgas see, kui müüdud ese ei vasta lepingutingimustele (st on puudustega).

§ 217

lg 2 p 1 järgi ei vasta asi lepingutingimustele, kui asjal ei ole kokkulepitud omadusi. Riigikohus on 30.05.2017 otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-46-17 asunud seisukohale, et ka müügikuulutuses esitatud teave kujutab endast müügilepingu kokkulepitud omadusi

§ 217lg 2 p 1 mõttes.

Kui notariaalses müügilepingus ei olnud olnud kokkulepet elamu soojustuse kohta, võivad AÕS § 119 lg 2 järgi saada müügilepingu osaks ka tingimused, mis notariaalsest lepingust välja jäid, kuid milles kokku lepiti. Müügikuulutuses avaldatud teabe kohaselt on tegemist palkmajaga, mille seinad on korralikult soojustatud kergkruusaga (I kd, tl 125). Eelnevast tulenevalt muutus poolte kokkulepe elamu seinte soojustuse kohta kergkruusaga müügilepingu osaks sõltumata sellest, et see jäi notariaalsest müügilepingust välja. Maakohtu seisukoht, et poolte kokkulepe hõlmas elamu soojustust, ei ole täpne ega kooskõlas müügikuulutuses esitatud teabega, samuti hagiavalduses esitatud faktiliste asjaoludega. Hagiavalduses põhjendustest nähtuvalt on kostja rikkunud müügilepingut, kuna müügikuulutuses väidetud kergkruusa asemel on elamu seisu soojustanud ehitusprügi, pudelite ja kanistritega. Kahjunõudes on hageja tuginenud LP.PHG Ehitusteenused OÜ hinnapakkumusele (I kd, tl 56), millest samuti nähtub elamu seinte soojustamisega seotud tööde maksumus. Kostjale esitatud pretensioonis (I kd, tl 59) ja apellatsioonkaebuse p-des 5.10 ja 5.13 on hageja samuti märkinud, et puudusena on käsitletavad kokkuleppele mittevastavalt soojustatud elamu seinad (II kd, tl 74 pöördel ja 75). Seega oli hageja selgelt määratlenud hagi aluse ja eseme ning asjakohane ei ole maakohtu arutluskäik selle üle, kas elamut sai soojaks kütta ja seal elada või mitte. Nimetatud asjaolule kui puudusele ei ole hageja tuginenud ning seega rikkus maakohus TsMS §-s 439 sätestatut ning maakohtul puudus alus järeldada, et pole tõendatud müügilepingu eseme mittevastavus lepingutingimustele, kuna elamut sai soojaks kütta. Maakohtu viide Riigikohtu lahendile nr 3-2-1-23-10 ei ole asjakohane. Samas jättis maakohus hinnangu andmata sellele, kas hageja poolt esiletoodud puudus, s.o elamu seinte soojustus, vastas kokkuleppele või mitte. Asja uuel läbivaatamisel peab maakohus tegema kindlaks, kas elamu seinte soojustus vastas müügilepingu tingimustele (

§ 217

lg 2 p 1) ning kas esitatud tõendite alusel on võimalik nimetatud asjaolu tuvastada.

1. Müügilepingu p 5.1.2 kohaselt müüja ja ostja välistavad müüja vastutuse võimalike kinnistu puuduste eest, mis ei ole varjatud puudused ning ka nende varjatud puuduste eest, millest on ostjat eelnevalt teavitatud, samuti puuduste eest, millest müüja ei olnud lepingu sõlmimise ajal teadlik ega pidanudki teadlik olema. Maakohus ei ole oma seisukohta, et kostja (müüja) vastutus on lepingu p 5.1.2 järgi välistatud, kohtuotsuses põhjendanud ja rikkunud sellega TsMS § 442 lg-s 8 sätestatud nõudeid. Juhul, kui asja uuel läbivaatamisel maakohus leiab, et esitatud tõendite alusel ei ole võimalik kindlaks teha, kas lepingu p 5.1.2 alusel on müüja vastutus välistatud või mitte, on maakohtul õigus teha pooltele ettepaneku täiendavate tõendite esitamiseks. Selle, kas kostja lepingu sõlmimise ajal teadis või pidi teadma puudusest (lepingu p 5.1.2 kolmas alternatiiv) hindamisel tuleb arvestada muu hulgas, et kui elamu on pikemat aega olnud 5 müüja kasutuses ja ta on teinud selles remonti, siis eelduslikult ta peab teadma elamu esinenud puudustest (vt Riigikohtu 14.03.2019 otsus tsiviilasjas nr 2-17-1937 p 24).
2. Hageja nõudis müügilepingu rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist summas 20 000 eurot.

§ 127

lg 1 kohaselt on kahju hüvitamise eesmärk kahjustatud isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. Nimetatud sättest tuleneb, et kahju hüvitamise nõude ulatuse kindlaksmääramisel tuleb võrrelda isiku varalist olukorda pärast kahju tekitanud sündmust hüpoteetilise olukorraga, mis oleks eksisteerinud juhul, kui kahju tekitanud sündmust poleks toimunud. Antud vaidluse kontekstis tuleb seega kindlaks teha elamu seinte soojustuse olukord elamu valduse üleandmise ajal ja võrrelda seda hüpoteetilise olukorraga, kui lepingurikkumist (elamu seinad oleksid vastavalt kokkuleppele olnud soojustatud kergkruusaga) ei oleks olnud. Kahju suuruse moodustab sellisel juhul nimetatud kahe olukorra varalise väärtuse vahe. Kuigi hageja on hagiavalduses viidanud muu hulgas

§ 127lg-le 1, ei ole ta kahju suuruse arvestamisel sellega arvestanud.

Nii nähtub hageja esitatud pakkumustest (I kd, tl 56, 123), et kahju suuruse kindlakstegemisel on hageja lähtunud tööde maksumusest, mis vastavad tänapäevasele ehitusstandardile (kivivill, tuuletõkke plaat jms).

§ 127

lg 1 kohaselt peab aga hageja kulutuste suuruse kindlakstegemisel lähtuma tööde maksumusest, millega viia elamu seinad hüpoteetilisse olukorda, nagu lepingus kokku lepiti (kokkuleppe kohaselt olid elamu seinad soojustatud kergkruusaga). Vastasel korral võib tekkida olukord, kus kahjustatud isik alusetult rikastub. Ringkonnakohus rõhutab, et kahju hüvitamise eesmärgi kindlaksmääramine

§ 127

lg 1 järgi on materiaalõiguse kohaldamine, mida kohus peab tegema omal algatusel. Praegusel juhul ei ole maakohus

§ 127lg-s 1 sätestatuga arvestanud ning seetõttu rikkunud oluliselt selgitamiskohustust (Ts

MS § 351 lg 2, § 392 lg 1 p-d 1-4). Nimetatud rikkumise tõttu ei ole maakohtu poolt 08.02.2018 määrusega eksperdile esitatud küsimused (I kd, tl 144-145) asjakohased ning eksperdi arvamusega ei ole võimalik tõendada kahju suurust. TsMS § 230 lg 2 teise lause kohaselt võib kohus teha menetlusosalistele ettepaneku esitada täiendavaid tõendeid. TsMS § 348 lg 2 kohustab kohut hoolitsema selle eest, et asja arutatakse ammendavalt. TsMS § 348 lg 3 teine lause ja tsMS § 351 lg 2 panevad kohtule kohustuse tagada pooltele võimaluse esitada õigel ajal ja täielikult oma seisukoht kõigi asjasse puutuvate (asja lahendamiseks oluliste) asjaolude kohta. Maakohtu kohustused eelmenetluses on kokkuvõtlikult sätestatud TsMS § 392 lg 1 p-des 1-

1. Maakohus on eelmärgitud sätteid rikkunud, kuna ei selgitanud hagejale, et olemasolevate tõendite alusel ei ole võimalik vaidlust lahendada ning see on toonud kaasa hagi põhjendamatu rahuldamata jätmise.
2. Riigikohus on 13.04.2011 otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-11-11 asunud seisukohale, et juhtudel, kui maakohus on olulisel määral rikkunud eelmenetluses selgitamiskohustust, on põhjendatud asja saatmine maakohtule TsMS § 657 lg 1 p 3 järgi uueks arutamiseks eelmenetluse staadiumist.
3. Menetluskulude jaotuse otsustab maakohus asja uuel läbivaatamisel (TsMS § 173 lg 3). /allkirjastatud digitaalselt/ Viivi Tomson /allkirjastatud digitaalselt/ Triin Uusen-Nacke 6 /allkirjastatud digitaalselt/ Üllar Roostoja