Obsah (4)

§ 20§ 29§ 24§ 50

2-18-13317 KOHTUMÄÄRUS Kohus Kohtunik Määruse tegemise aeg ja koht Tsiviilasja number Pärnu Maakohus Ingrid Niinemägi 05.märts 2019 Paide 2-18-13317 Tsiviilasi XX`i avaldus Paide linn Tallinna 51 kort

) §-i 22, mille järgi määratakse üldkoosolekul osalemiseks õigustatud korteriomanike ring üldkoosoleku päeval enne üldkoosoleku algust. Antud juhul oli koosolekul osalemiseks õigustatud isikute ring juba ette määratud ja ette valmistatud, sest 02.07.2018 saadetud e-kirja manuses oli fikseeritud koosolekul osavõtjate nimekiri. Samuti leiab avaldaja, et ette koostatud üldkoosoleku protokolli variant oli juba otsustanud juhatuse arvulise koosseisu ja valitud juhatusse kuuluvad liikmed. Avaldajale sellist ettepanekut ei tehtud. Kõik eeltoodu oli tehtud kolme korteriomaniku poolt avaldaja teadmata. 02.07.2018 e-posti teel saadetud teade on vastuolus mittetulundusühingute seaduse (MTÜS) § 20 lg-s 5 sätestatuga, kuna kinni ei ole peetud üldkoosoleku kokkukutsumise vähemalt seitsmepäevasest tähtajast. Ka on avaldajal etteheiteid teates sisalduva kohta, kuna arusaamatu on, kellele teade on mõeldud ning tegemist on anonüümse teatega. Varasemalt on avaldaja ka väitnud, et kõnealusel teatel puudub üldkoosoleku päevakord. Avaldaja leiab, et tema suhtes ei ole järgitud

§-is 12 sätestatud põhimõtteid selle kohta, et korteriomanikud peavad omavahelistes suhetes, samuti suhetes korteriühistuga, järgima hea usu põhimõtet ning arvestama üksteise õigustatud huve, kuna kaasata tuleb korteriühistu esimese koosoleku läbiviimisse, põhikirja väljatöötamisse ja vastuvõtmisse, samuti juhtimisse kõik korteriomanikud. Avaldajale seda ei võimaldatud. Asjast puudutatud isiku seisukoht

1. Asjast puudutatud isik vaidleb nõudele vastu ja leiab, et üldkoosoleku kokkukutsumise korda ei ole rikutud. Teade üldkoosoleku toimumise kohta pandi trepikoja seinale 25.06.
2. Mõistmatuks jääb avaldaja etteheide, et tegemist on anonüümse teatega ning et konkreetselt ja selgelt sõnastatud kutset ei ole avaldaja saanud. Ka ei pea KÜ asjakohaseks avaldaja käsitlust KÜ koosoleku kokkukutsumise seaduslikkusest, tuginedes avaldaja enda tegevusele varasemalt väidetavate kutsete saatmise kohta. Teade, mis trepikoja teadetetahvlile pandi, ei olnud anonüümne, kuivõrd Tallinna 51 elamus on kokku 5 korterit ning jääb arusaamatuks, kellele pidas avaldaja ühe korteri omanikuna teadet adresseerituks. H.V edastas 02.07.2018 e-kirjaga teistele korteriomanikele needsamad dokumendid, mis olid ette valmistatud juba 25.11.2017 koosolekuks ning mille koostamisse oli avaldaja kaasatud. Avaldaja vastuseisu tõttu jäi 25.11.2017 koosolek ära ning seetõttu puudub alus ka väita, et teda ei kaasatud üldkoosoleku läbiviimiseks vajalike materjalide väljatöötamisse. Asjast puudutatud isik on ka selgitanud, et 02.07.2018 e-kirjaga edastati materjalid eesmärgiga koosolekul aega säästa ning eelnevalt juba läbi arutada küsimused, millega keegi korteriomanikest nõus ei ole. Saadetud materjalide näol oli tegemist üksnes projektidega. Alternatiivnõude osas peab asjast puudutatud isik nõuet TsÜS § 38 lg 1 lause 1 alusel ainetuks ning leiab, et avaldaja on ebaõigesti mõistnud nimetatud sätte eesmärki. KOHTU TUVASTATUD ASJAOLUD JA JÄRELDUSED
3. Vastavalt TsMS § 475 lg 1 p-le 13 ja § 613 lg 1 p-le 4 ning korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (

) §-le 29 lahendatakse esitatud nõue hagita menetluses. TsMS § 477 lg 5 järgi ei ole kohus seotud menetlusosaliste taotluste ega asjaoludega ega nende hinnangutega asjaoludele, kui seadusest ei tulene teisiti. 5. Vaidlust ei ole selles, et 2 2-18-13317 - Paide linn Tallinna 51 korteriühistu (edasipidi KÜ) moodustati (

) § 66 alusel alates eelpoolnimetatud seaduse vastuvõtmisest; - avaldaja on KÜ korteriomanik ning tal on õigus vaidlustada KÜ üldkoosoleku otsuseid; - enne KÜ moodustamist pidasid korteriomanikud läbirääkimisi vastuvõetavate otsuste üle, sh ühistu juhtimise korraldamise üle, määrates KÜ moodustamiseks 25.11.2017 üldkoosoleku, kuid avaldaja initsiatiivil jäi koosolek ära

vastuvõtmise põhjendustel; - avaldaja osales pärast

vastuvõtmist ja enne 07.07.2018 üldkoosolekut initsiaatorina varasema üldkoosoleku kokkukutsumisel, kuid kuna teised korteriomanikud koosoleku teateid katte ei saanud, jäi üldkoosolek ära; - teade 07.07.2018 üldkoosoleku toimumise kohta pandi üles KÜ avalikku trepikotta teadetetahvlile vähemalt 7 päeva enne üldkoosoleku toimumist: - 02.07.2018 saatis korteriomanik HV e-posti teel kõigile korteriomanikele, sh avaldajale, kirja 07.07.2018 toimuva üldkoosoleku materjalide kohta, mille avaldaja sai kätte 03.07.2018; - avaldaja on peale vaidlusalust üldkoosolekut esitanud oma vastuväited üldkoosoleku kokkukutsumise, läbiviimise ja vastuvõetud otsustele. 2. Pooled vaidlevad selle üle, kas 07.07.2018 KÜ üldkoosoleku kokkukutsumisel oli rikutud selle kokkukutsumise korda ning kas seetõttu on nimetatud üldkoosolekul vastuvõetud otsused tühised või mitte. 4.

§ 20

lg-st 1 tulenevalt kohaldatakse korteriomanike üldkoosolekule üldkoosoleku kokkukutsumise osas mittetulundusühingute seaduse (MTÜS) sätteid. MTÜS § 20 lg 1 kohaselt kutsub üldkoosoleku kokku juhatus, sama sätte lg 5 kohaselt tuleb üldkoosoleku kokkukutsumisest ette teatada vähemalt 7 päeva ning MTÜS § 20 lg 6 järgi tuleb kokkukutsumise teates märkida üldkoosoleku kokkukutsumise aeg ja koht ning üldkoosoleku päevakord. Kuigi

§ 20

lg 4 kohaselt tuleb juhul, kui korteriomanik on teatanud KÜ-le oma elektronposti aadressi ning üldkoosoleku teade tulnuks saata sellel aadressil, on KÜ juhatuse liige L.K kohtuistungil kinnitanud, et temal avaldaja elektronposti aadress puudus, mistõttu ta pani teate KÜ trepikoja teadetetahvlile (tl 5). Avaldaja ei ole ka KÜ väiteid ümber lükanud selle kohta, et ametlikult ta KÜ-le oma e-posti aadressi ei teatanud ning et tema e-postiga esinesid mingid probleemid. Seetõttu puudub ka alus KÜ-le ette heita, et kasutati operatiivselt kiire informatsiooni edastamiseks KÜ teadetetahvlit. Avaldaja on leidnud, et rikutud on üldkoosoleku kokkukutsumise etteteatamise tähtaega, kuna ta sai üldkoosolekust teada alles 03.07.2018 02.07.2018 saadetud e-kirja lugedes, mille järgselt ta luges trepikoja teadetetahvlil olevat teadet. Facebooki grupi vestlusest (tl 73-77) nähtub, et koosoleku teade valmistati ette ja pandi trepikoja teadetetahvlile üles 25.06.

1. Ka avaldaja esindaja ei ole kohtuistungil eitanud, et trepikoja teadetetahvlil võis olla teade üleval juba rohkem kui 7 päeva enne üldkoosoleku toimumist, kuid avaldaja ei pööranud teatele tähelepanu. Lisaks nähtub avaldaja enda avaldusest, et pärast 26.05.2019 ärajäänud üldkoosolekut riputati kortermaja koridori seinale teatis. Kuigi avaldaja on väitnud, et trepikoja teadetetahvlit ei kasutatud enam ammu ja ta ei pööranud sellele tähelepanu, on avaldaja teadetetahvlit kasutanud viimati vähemalt 2017 (kohtuistungi protokoll lk 2). Puuduvad tõendid, et avaldaja oleks liikumisvõimetu või et tal puuduvad võimalused teadetetahvlil oleva teate lugemiseks, mistõttu tekkis avaldajal mõistlik võimalus teatega tutvuda. Avaldaja on pidanud kõnealust teatist anonüümseks, kuna see oli adresseeritud Tallinna 51 omanikele ning märgitud ei olnud, kellele teade oli adresseeritud. Samas on avaldaja Tallinna 51 korteriomanik ning kohtu arvates pidi avaldaja aru saama, et teade on adresseeritud korteriomanikule, seega ka temale. Avaldaja on viidanud TsÜS § 69 lg-tele 1 ja 2, kuid eeltoodut arvestades leiab kohus, et TsÜS § 69 lg 2 kohaselt saab lugeda üldkoosoleku teadet avaldajale kättesaaduks. 3 2-18-13317 Avaldaja on ette heitnud ka teatel kutsuja nime ja kontaktide puudumist, kuid antud nõue ei tulene MTÜS § 20 lg-st
2. Arvestades, et tegemist oli majaga, milles on ainult viis korteriomandit ning kus korteriomanikud olid varasemalt seoses korteriühistu tekkimisega seonduvate probleemidega omavahel suhelnud (tl 71-72), on väheusutav, et avaldaja poleks saanud vajadusel oma ettepanekuid ja seisukohti enne üldkoosolekut esitada kontaktide puudumise tõttu. Lisaks oli KÜ juhatuse veel moodustamata, mistõttu ei saanudki keegi peale korteriomanike üldkoosolekut kokku kutsuda. Arusaamatuks jäävad avaldaja etteheited üldkoosoleku teatele nagu ei vastaks see MTÜS § 20 lg 6 sätetele, kuna koosoleku teatel oli märgitud nii üldkoosoleku toimumise aeg, koht kui ka päevakord.
3. Kuigi avaldajal on etteheiteid talle 02.07.2018 e-kirjaga saadetud üldkoosoleku materjalide osas, nähtub nendest, et tegemist on üksnes eelnõudega (tl 7, 8-9), mis ei ühti 07.07.2018 üldkoosoleku protokolliga (tl 10-12) ning eelnõude saatmine ei ole keelatud. Usutavad on KÜ väited, et 02.07.2018 saadeti materjalid eelnevalt, et saaks koosolekul aega säästa ning juba eelnevalt läbi arutada küsimused, millega keegi korteriomanikest nõus ei ole.
4. Avaldaja on õigustatult osundanud korteriomanike omavahelistes suhetes kohustusele järgida hea usu põhimõtet ja üksteise õigustatud huvidega arvestamist. Samas ei saa jätta tähelepanuta, et kui avaldaja ei saanud 07.07.2018 üldkoosolekul osaleda, olnuks hea usu põhimõttega kooskõlas sellest teisi korteriomanikke informeerida, mitte ignoreerida. Avaldaja on ette heitnud, et teda ei ole kaasatud Facebook`i ühisgruppi „Paide Maja“, mistõttu temani informatsioon maja puudutavatest küsimustest ei jõua, samas on ta ise rõhutanud sellise suhtlusgrupi õiguslikku mittesiduvust. Asjast puudutatud isiku selgitusel puuduvad tal andmed, kas avaldaja on Facebook`i kasutaja ning kas ta soovib teiste korteriomanikega sellisel viisil ühenduses olla. Viimatinimetatud asjast puudutatud isiku väiteid ei ole avaldaja ümber lükanud. 7.

§ 29

lg 1 kohaselt kui korteriomanike üldkoosoleku kokkukutsumisel on oluliselt rikutud seaduse, korteriomanike või põhikirja nõudeid, on sellisel koosolekul tehtud otsused tühised. Riigikohus on selgitanud, et otsuse tühisuse toovad kaasa eelkõige raskemad sisu- ja protseduurivead, sh sellised vead, mis rikuvad juriidilise isiku liikme õigust saada teada koosoleku toimumisest või mis takistavad oluliselt osalemisõiguse teostamist ning rikuvad õigust olla koosolekul kohal ja hääletada (Riigikohtu lahend nr 3-2-1-76-14, p 21). Koosoleku kokkukutsumise nõuete all peetakse silmas eelkõige koosoleku kokkukutsumise teate edastamisele, koosoleku päevakorra määramisele, koosoleku toimumise aja ja koha osas seaduse või põhikirjaga kehtestatud nõudeid (vt Tsiviilseadustiku üldosa seadus. Kommenteeritud väljaanne. Tallinn: Juura 2010, lk 151). Eeltoodut kogumis arvestades leiab kohus, et avaldaja 07.07.2018 üldkoosoleku kokkukutsumisel ei ole rikutud kokkukutsumise korda avaldaja esitatud viisil ning seetõttu ei ole KÜ 07.07.2018 üldkoosoleku otsused ka sel põhjusel tühised. 8. Kuna kohus KÜ üldkoosoleku tühisuse aluseid ei tuvastanud, tuleb kohtul kontrollida üldkoosoleku otsuse kehtetuse aluste esinemist. Avaldaja on viidanud alternatiivnõude esitamisel TsÜS § 38 lg 1 lausele 1, mis sätestab huvitatud isiku õiguse nõuda kohtus juriidilise isiku organi seaduse või põhikirjaga vastuolus oleva otsuse kehtetuks tunnistamist. Avaldaja on tuginenud alternatiivnõude esitamisel KÜ-le saadetud vastuväitele (tl 13) osas, mis puudutab raamatupidamise korraldamist. Muus osas avaldaja asjaolusid, mis on tema arvates aluseks kehtetuse tuvastamiseks, esitanud ei ole. Kuna kohus koosoleku kokkukutsumise korra rikkumist ei tuvastanud, ei ole ka üldkoosoleku otsused sel põhjusel kehtetuks tunnistatavad. 07.07.2018 toimunud üldkoosolekul osales neljast korteriomanikust kolm ning

§ 20lg-s 2 sätestatu järgi oli korteriomanike üldkoosolek otsustuvõimeline.

07.07.2018 üldkoosolekul on kinnitatud (otsus 4 2-18-13317 nr 2) korteriühistu juhatuse valimine. Kuigi

§ 24

lg 3 järgi ei pea alla kümne korteriga korteriühistul üldse juhatust olema, ei ole juhatuse valimine

§ 24alusel ka keelatud.

07.07.2018 üldkoosolekul otsustati (otsus nr 4) kasutada raamatupidamises kassapõhist arvestust.

§ 50lg 1 alusel korraldab juhatus ühistu raamatupidamist.

Sama sätte lg 2 kohaselt juhul, kui kuni kümne korteriomandiga korteriühistu, mida korteriomanikud juhivad ja esindavad ühiselt käesoleva seaduse § 24 lg 4 kohaselt, võib pidada kassapõhist raamatupidamist. Sellisel juhul kohaldatakse raamatupidamise seaduse § 43 lg-s 2 sätestatut. Seega, kinnitades 3-liikmelise juhatuse, kuhu ei kuulu kõik korteriomanikud, on kassapõhise raamatupidamise otsustamine

50 lg-ga 2 vastuolus ning 07.07.2018 üldkoosoleku otsus nr 4 raamatupidamise viisi valimise osas tuleb tunnistada kehtetuks. Menetluskulud 9. TsMS § 172 lg 1 kohaselt kannab hagita menetluses kulud isik, kelle huvides lahend tehakse. Seega kannab menetluskulud avaldaja. Kuna avaldus jääb ka põhilises osas rahuldamata, on selline kulude jaotus õiglane. Asjast puudutatud isik ei ole oma menetluskulude kindlaksmääramist taotlenud. /allkirjastatud digitaalselt/ Ingrid Niinemägi Kohtunik 5