Obsah (4)
§ 11§ 58§ 59§ 9KOHTUMÄÄRUS Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtuasja number 2-19-1124 Määruse tegemise aeg ja koht 08.05.2019, Tallinn Kohtukoosseis Margo Klaar, Imbi Sidok-Toomsalu, Mati Maksing Kohtuasi XX hagi Tall
) § 1 lg 1 kohaselt on korteriomand eriomand hoone reaalosa üle, mis on ühendatud mõttelise osaga kinnisasja kaasomandist, mille juurde eriomand kuulub.
§ 11
lg 1 kohaselt korteriomandi eriomandi ja kaasomandi osa ei saa teineteisest eraldi võõrandada ega koormata. Seetõttu ei ole võimalik esitada nõuet üksnes korteriomandi koosseisu kuuluva kinnisasja kaasomandiosa jagamiseks, nagu soovis hageja. 6. Juhul kui hageja eriomandi esemest on maakorralduslikult võimalik moodustada eraldi kinnistu, siis eraldi kinnistute moodustamiseks peavad korteriomanikud esmalt leppima kokku korteriomandite lõpetamises.
§ 58
lg 1 kohaselt võivad korteriomanikud kokkuleppega otsustada korteriomandite eriomandi osa ja korteriühistu lõpetamise.
§ 59
lg 1 järgi korteriomandite eriomandi osa ja korteriühistu lõpetamiseks vajalike tahteavalduste andmise nõudmisele kohaldatakse käesoleva seaduse §-s 9 eriomandi kokkuleppe muutmise kohta sätestatut.
§ 9
lg 1 kohaselt asjassepuutuvate korteriomanike omavahelisel kokkuleppel võib muuta olemasolevate eriomandite ulatust, samuti luua uue korteriomandi. Eriomandi ulatuse muutmisele kohaldatakse asjaõigusseaduses kinnisasjade ühendamise ja jagamise kohta sätestatut käesolevas seaduses sätestatud erisustega.
§ 9
lg 2 p-de 1–2 alusel iga korteriomanik võib teiselt korteriomanikult nõuda muudatuse tegemiseks vajalike tahteavalduste andmist, kui olemasoleva olukorra säilitamine oleks kõiki asjaolusid arvestades vastuolus hea usu põhimõttega ja muudatusega ei kahjustata ülemääraselt ühegi korteriomaniku õigustatud huve. Kohane õiguskaitseabinõu hagis toodud asjaoludel oleks seega tahteavalduse andmiseks kohustamise nõue
§ 9
lg 2 alusel, kohustamaks kostjat tahteavalduse andmiseks, et lõpetada korteriomandite eriomandi osa. Alles seejärel, kui eriomand on lõpetatud ning kinnistu on tervikuna poolte kaasomandis, on võimalik nõuda kaasomandi lõpetamist ja kinnistu jagamist reaalosadeks.
- Hagejal oleks mõistlik alustada oma eesmärgi saavutamist Muinsuskaitseameti loa saamisest, sest kui eraldi kinnistuid ei ole Tallinna linnast sõltumatul põhjusel võimalik moodustada, ei saa Tallinna linnal olla hagis toodud asjaoludel ka kohustust anda nõusolekut korteriomandite lõpetamiseks. Muinsuskaitseameti luba ei ole võimalik saada seeläbi, et kaasata amet käesolevasse tsiviilasja kolmanda isikuna, nagu taotles hageja. Määruskaebus ja selle põhjendused
- Hageja esitas määruskaebuse, milles palus maakohtu määruse tühistada ja võtta hagi menetlusse.
- Hageja ei nõustu maakohtuga, et hageja eriomandi esemest eraldi kinnistu moodustamiseks tuleb esmalt leppida kokku korteriomandite lõpetamises. Tallinna 2
(4)linna omanduses on kaks korteriomandit, mis hageja korteriomandi osas eraldi katastriüksuse moodustamisel jäävad korteriomanditeks. Korteriomand lõppeb kaasomandi lõppemisega hageja ja kostja vahel üksnes hageja puhul. Kui kohus leiab, et kaasomandi lõpetamise eelduseks on eriomandi kokkuleppe lõpetamine, ei ole see põhjuseks hagi menetlusse võtmata jätmiseks, vaid ettepaneku tegemiseks puuduste kõrvaldamiseks. Eraldi katastriüksuse moodustamise näol ei ole tegemist kaasomandi osa võõrandamise ega koormamisega. Vara ei liigu seniste omanike käest kolmandate isikute kätte ja vara ei koormata. Muutub üksnes maatüki suurus, mistõttu ei ole vaja muuta eriomandi kokkulepet ega sulgeda korteriomandite registriosa.
- Maakohus jättis ebaõigesti menetlusse kaasamata kolmanda isikuna Muinsuskaitseameti. Muinsuskaitseameti nõusoleku saab asendada kohtulahendiga, kuna hagi rahuldamise korral ei ole kinnisasja piiride muutmine reaalselt tajutav ning sellest ei tule muutust maa tegelikus kasutuses. Omandiõiguse piiride korrigeerimine ei lõhu ajalooliselt välja kujunenud hoonestust ja seetõttu puudub Muinsuskaitseametil õiguslik alus nõusoleku andmisest keeldumiseks.
- Kuna hageja kannab olulist rahalist koormust maamaksu näol, on hagi menetlusse võtmisest keeldumine ka hea usu vastane. Tallinna linn ei maksa maamaksu. Menetluse edasine käik
- Maakohus võttis määruskaebuse menetlusse, jättis selle rahuldamata ja edastas läbivaatamiseks Tallinna Ringkonnakohtule. Määruse põhjendused
- Ringkonnakohus, tutvunud kaebuse ja kohtuasja materjalidega, leiab, et maakohtu määrus tuleb TsMS §-de 659 ja 657 lg 1 p 1 alusel jätta muutmata. Määrus on seaduslik ja põhjendatud ning ükski määruskaebuses esitatud väide ei anna alust määruse tühistamiseks. Ringkonnakohus nõustub TsMS § 654 lg 6 alusel maakohtu määruses toodud põhjendustega ning sellest tulenevalt põhjendusi ei korda. Määruskaebus tuleb jätta rahuldamata.
- Õige on maakohtu seisukoht, et hageja ja Tallinna linn ei ole vaidlusaluse korteriomandi ega ka kinnistu kaasomanikud ning seetõttu ei ole võimalik kaasomandit ka lõpetada viisil, nagu seda soovib hageja. Õige on ka maakohtu selgitus, et eraldi kinnistute moodustamiseks peavad korteriomanikud esmalt
§ 58
lg 1 kohaselt leppima kokku korteriomandite lõpetamises ja alles seejärel, kui kinnistu on poolte kaasomandis, on võimalik nõuda kaasomandi lõpetamist ja kinnistu jagamist reaalosadeks. Korteriomandite lõpetamiseks on vajalik korteriomanike kokkuleppe sõlmimine ja korteriomandite registriosade sulgemine kinnistusraamatus. Registriosade sulgemiseks tuleb esitada kinnistamisavaldus, mille võivad esitada kõik korteriomanikud ühiselt või lisatakse ühe korteriomaniku kinnistamisavaldusele teiste korteriomanike nõusolekud. Kinnistamisavaldusele tuleb lisada ka vormikohane käsutustehing (KRS § 35 lg 1 p 1), milleks kõnealusel juhul on korteriomanike vahel sõlmitud eriomandi lõpetamise kokkulepe (
seletuskiri, kättesaadav www.riigikogu.ee, lk 88) 3
(4)15. Ringkonnakohus nõustub küll hageja väitega, et eraldi katastriüksuse moodustamise näol ei ole tegemist kaasomandi osa võõrandamise ega koormamisega, kuid selgitab, et
§-s 11 on sätestatud korteriomandi eriomandi ja kaasomandi ühtsuse põhimõte, see tähendab, et korteriomandi eriomand ja sinna juurde kuuluv kaasomandi osa on käibes lahutamatult koos. Seetõttu ei ole võimalik kaasomandit eraldi lõpetada
§ 11lg-s 1 sätestatud põhimõtte kohaselt.
- Ringkonnakohus ei nõustu hageja seisukohaga, et maakohus oleks pidanud hagejale andma tähtaja puuduste kõrvaldamiseks, kui kohus leiab, et kaasomandi lõpetamise eelduseks on eriomandi kokkuleppe lõpetamine. Puuduste kõrvaldamist reguleerib TsMS § 3401, mille kohaselt annab kohus tähtaja puuduste kõrvaldamiseks, kui kohtule esitatud menetlusdokument on puudustega. Olukorras, kus hageja on esitanud nõude, mida ei ole õiguslikult võimalik rahuldada, ei ole tegemist sellise puudusega, mille kõrvaldamiseks saaks kohus anda tähtaja.
- Maakohus leidis õigesti, et Muinsuskaitseameti kolmanda isikuna menetlusse kaasamine ei anna sellist tulemust, mida hageja loodab. Iseseisva nõudeta kolmas isik kaasatakse menetlusse tema enda õigusliku huvi tõttu, mis käesolevas menetluses puudub.
- Kuna ringkonnakohus jätab maakohtu määruse muutmata ja määruskaebuse rahuldamata, siis TsMS § 171 lg 1 järgi tuleb määruskaebuse läbivaatamisega seotud menetluskulud jätta hageja kanda. Hüvitamisele kuuluvad menetluskulud puuduvad. Margo Klaar /allkirjastatud digitaalselt/ Imbi Sidok-Toomsalu /allkirjastatud digitaalselt/ Mati Maksing /allkirjastatud digitaalselt/ 4
(4)