KOHTUOTSUS E E S TI V A B A R I I G I NI M E L Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Eesistuja Meeli Kaur, liikmed Margo Klaar ja Indrek Parrest Otsuse tegemise aeg ja koht 15. märts 2019, Talli

) §-st 5 lähtuvalt võivad pooled kokku leppida ka tähtajalise üürilepingu korralise ülesütlemise võimalikkuses. Tegemist pole eluruumi üürilepinguga, mille puhul ei saa üürniku kahjuks seaduses sätestatust kõrvalekalduvaid kokkuleppeid sõlmida (

§ 275

). Kuivõrd üürilepingu p-s 8.4 on tähtaeg jäetud kirjutamata, tõlgendas maakohus üürilepingut

§ 29alusel. Vande all üle kuulatud isikute ütlused jättis maakohus tsiviilkohtumenetluse seadustiku (Ts

MS) § 238 lg 5 alusel kõrvale, sest nende isikute ütlused üürilepingu p 8.4 sisustamiseks on ebausaldusväärsed, põhjusel et: 1) ML on hageja juhatuse liige ja LT on hageja nõukogu liige, mistõttu on mõlemad isikud isiklikult huvitatud lepingu ülesütlemisavalduse tühisusest; 2) üle kuulatud isikutel on valikuline mälu üürilepingu erinevate punktide osas; ja 3) üürilepingus ei ole üheski muus kohas jäetud ajaühik märkimata, v.a vaidlusaluse üürilepingu p 8.4 puhul. Usutav on, et p-s 8.4 jäeti ajaühik meelega märkimata, võimaldamaks hilisema vaidluse korral tugineda erinevatele tõlgendustele. Hageja viidatud kostja müügikuulutusest ei nähtu kinnistu koormamine üürilepinguga, mistõttu ei saa teha järeldust, et kostja käsitles üürilepingut ka pärast selle ülesütlemist kehtivana. Tuginedes

§ 29

lg-tele 4–6 ning koosmõjus üürilepingu muude sätetega, on eluliselt usutav, et korralise ülesütlemise tähtajaks oli 6 kuud, mitte 6 aastat, sest mh lepingus sätestatud muud tähtajad, v.a lepingu enda tähtaeg, on väljendatud kuudes või päevades. Oluline on ka üürilepingu p 2.3, mis annab võimaluse lepingu muutumiseks tähtajatuks just kalendrikuudes mõõdetavas ajas. Hageja käsitlus, et hooldekoduna tegutsemine ja seal viibivate isikutega sõlmitud teenuselepingud peavad jätma hagejale väga pika etteteatamistähtaja, pole tõenditega põhistatud. Kui eeldada hageja väidete õigsust, et lepingu korraliseks ülesütlemiseks oligi mõeldud 6-aastane etteteatamistähtaeg, ei ole see kummagi lepingupoole huvides. Seetõttu on kostja õiguseelneja ülesütlemisavaldus kehtiv. Asjaolu, et ülesütlemisavalduses ei ole märgitud ühtki seadusesätet, ei muuda avaldust tühiseks, sest üürileping on üles öeldud lepingulisel alusel ja sellele on ülesütlemisavalduses ka viidatud. Menetluskulud jättis maakohus TsMS § 162 lg 1 alusel hageja kanda. Maakohus mõistis hagejalt kostja kasuks välja lepingulise esindaja kulude hüvitamiseks 1032 eurot ja sellelt viivise

§ 113lg-s 1 ettenähtud ulatuses. 3

§ 29teiste lõigete kohaldamiseks.

Neljandaks, arvestades lepingu tähtaega 20 aastat ja hageja tegevuse iseloomu, on 6-aastane etteteatamistähtaeg proportsionaalne ja loogiline. Kohus on jätnud hageja põhjendused selles osas täielikult käsitlemata. Hooldekodu klientideks on eakad, tihti voodihaiged isikud, kellel sageli puuduvad lähedased. Väide, et kliendid võiks paigutada mõnda teise hooldusasutusse, on elukauge. Üldteada on asjaolu, et hoolekodude järjekorrad on pikad ning vabu kohti ei ole. 60 inimese teise hooldekodusse ümber paigutamine ei ole võimalik. Nende asjaoludega pooled lepingut sõlmides arvestasid, mistõttu määrati lepingu korralise ülesütlemise tähtajaks 6 aastat. Viiendaks on maakohtu viide

§-le 312 asjakohatu, sest nimetatud säte reguleerib tähtajatu üürilepingu korralise ülesütlemise tähtaega, kuid pooled sõlmisid tähtajalise üürilepingu. Vastus apellatsioonkaebusele

1. Kostja vaidles apellatsioonkaebusele vastu. Ringkonnakohtu seisukoht
2. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 2 alusel tühistada menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu. Ringkonnakohus teeb asja esimese astme kohtule uueks läbivaatamiseks saatmata uue otsuse, millega hagi rahuldab. Samuti jaotab ringkonnakohus uue otsusega menetluskulud maakohtu poolt määratust erinevalt. Hageja apellatsioonkaebus rahuldatakse.
3. Praegusel juhul vaidlevad pooled selle üle, kuidas tõlgendada üürilepingu p-s 8.4 sätestatud üürilepingu ülesütlemise etteteatamise tähtaega, kuna selles punktis on märkimata jäetud ajaühik. Pooled vaidlevad selle üle, kas etteteatamise tähtajaks on 6 kuud või 6 aastat.
4. Ringkonnakohus leiab, et maakohus on praegusel juhul oluliselt rikkunud menetlusõiguse normi, jättes üürilepingu p 8.4 tõlgendamisel TsMS § 238 lg-le 5 tuginedes arvestamata kogutud tõendid – tunnistaja LT ütlused ja hageja seadusliku esindaja ML vande all antud 4

§ 29lg-test 4–6, mis on toonud asja lahendamisel kaasa ebaõige lõppjärelduse.

1. Kolleegium nõustub apellatsioonkaebuse väitega, et maakohus on käitunud tõendite hindamisel üllatuslikult, jättes hageja väiteid kinnitavad tõendid nende ebausaldusväärsuse tõttu TsMS § 238 lg 5 alusel arvestamata. Menetlusosalise üllatamise vältimiseks peab talle pärast tema esitatud tõendi vastuvõtmist olema teada antud, et tõendi usaldusväärsus on seatud kahtluse alla. Samuti peab teda teavitama sellest, miks peetakse tõendit ebausaldusväärseks ning andma talle võimaluse esitada oma vastuväited tõendi ebausaldusvääruse väitele (vt Riigikohtu
2. oktoobri 2017 otsus asjas nr 2-14-61644, p 20). Asja materjalide põhjal saab nõustuda hageja väitega, et menetluse käigus ei teavitanud maakohus hagejat sellest, et maakohus võib kaaluda kogutud tõendite osas TsMS § 238 lg 5 teise lause kohaldamist. Kogutud tõendite arvestamata jätmise tagajärjel tõlgendas maakohus vaidlusalust lepingupunkti

§-s 29 sätestatud üldiste lepingu tõlgendamise reeglite järgi.

1. Kolleegium leiab, et vaatamata maakohtu menetlusõiguse normi rikkumisele, saab ringkonnakohus teha uue otsuse, sest kolleegiumi arvates puudus alus jätta kogutud tõendid ebausaldusväärsuse tõttu arvestamata. Asjas puudub vaidlus, et
2. märtsil 2012 kinnistu üürilepingu sõlmimisel esindas üürileandjat juhatuse liige LT ja üürnikku juhatuse liige ML (tl-d 8–13). Nimetatud isikute ütlustega soovis hageja tõendada lepingupoolte ühist tegelikku tahet.

§ 29

lg 1 järgi lähtutakse lepingu tõlgendamisel lepingupoolte ühisest tegelikust tahtest. Kui see tahe erineb lepingus kasutatud sõnade üldlevinud tähendusest, on määrav lepingupoolte ühine tahe. Kohus hindab seadusest juhindudes kõiki tõendeid igakülgselt, täielikult ja objektiivselt ning otsustab oma siseveendumuse kohaselt, kas menetlusosalise esitatud väide on tõendatud või mitte, arvestades muu hulgas poolte kokkuleppeid tõendamise kohta (TsMS § 232 lg 1). Maakohus on kogutud tõendeid analüüsinud ning põhjendanud, miks ta ei saa nendega arvestada. Praegusel juhul peab ringkonnakohus maakohtu kaalutlusotsustusse sekkuma, sest maakohus on ületanud diskretsiooni piire.

1. Ringkonnakohus ei nõustu maakohtu seisukohaga, et esines TsMS § 238 lg 5 teises lauses sätestatud alus jätta kogutud tõendid ebausaldusväärsuse tõttu arvestamata. Kui apellatsioonikohus asub esimese astme kohtust vastupidisele seisukohale, peab ta TsMS § 654 lg-st 5 ning § 442 lg-st 8 tulenevalt oma seisukohta põhjendama ning märkima otsuses tuvastatud asjaolud, nendest tehtud järeldused ja tõendid, millele on rajatud kohtu järeldused. Sealjuures peab ringkonnakohus TsMS § 653 kohaselt põhjendama maakohtu hinnatud tõendite ümberhindamist (vt Riigikohtu
2. novembri 2015 otsus asjas nr 3-2-1-151-15, p 11;
3. mai 2017 otsus asjas nr 3-2-1-41-17, p 12.1). Maakohtu järeldus, et LT ja ML on isiklikult huvitatud lepingu kehtivusest, on kolleegiumi hinnangul ebaõige. Ainuüksi asjaolu, et ütluste andmise ajal oli ML hageja juhatuse liige ja LT hageja nõukogu liige, ei anna alust kahelda isikute ütluste usaldusväärsuses. Vaidlusaluse üürilepingu sõlmimise ajal esindas LT kostjat ja kostja huve. Maakohus on leidnud, et ütluste ebausaldusväärsusele viitab see, et isikutel oli valikuline mälu üürilepingu teiste punktide osas ja kõikides teistes punktides on ajaühikud märgitud. Esmalt märgib kolleegium, et isikud olid kutsutud kohtusse ütlusi andma konkreetselt asjas tähtsust omava vaidlusaluse asjaolu kohta, mistõttu pole põhjendatud hinnata ütluste usaldusväärsust selle põhjal, kas nad üürilepingu teisi punkte peast mäletasid või mitte. Teiseks, nii ML kui ka LT kinnitasid, et nad rääkisid enne lepingu allkirjastamist üürilepingu p 8.4 osas eraldi läbi ja mäletasid kindlalt, et kokku lepiti tähtajas 6 aastat. Mõlemad isikud on selgitanud, et poolte eesmärk oli sõlmida üürileping pikaks ajaks, sest tervishoiu- ja sotsiaalhoolekande teenuse 5

§ 29

lg 4), sest praeguses asjas on üürilepingu poolte ühine tahe tõendatud.

§ 29

lg 1 järgi lähtutakse lepingu tõlgendamisel lepingupoolte ühisest tegelikust tahtest. Kui see tahe erineb lepingus kasutatud sõnade üldlevinud tähendusest, on määrav lepingupoolte ühine tahe. 13. Kolleegium võtab seisukoha üürilepingu ülesütlemise eelduste olemasolu kohta.

§ 325

lg 1 järgi võib äriruumi üürilepingu üles öelda ülesütlemisavaldusega, mis on kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis. Praegusel juhul on ülesütlemise formaalsed eeldused täidetud (tl 16). Kolleegiumi hinnangul on täitmata ülesütlemise materiaalne eeldus. Muu kui eluruumi üürilepingu puhul võib üürilepingu ülesütlemise alus tuleneda ka poolte kokkuleppest (

§ 275

). Üürilepingu p 8.4 järgi on mõlemal poolel alates üleandmispäevast õigus leping igal ajal olenemata põhjusest ennetähtaegselt üles öelda, teatades sellest teisele lepingu poolele kirjalikult ette vähemalt 6 aastat. Kuna kostja õiguseelneja on tuginenud ülesütlemise alusele, mis ei tulene seadusest ega üürilepingust, on ülesütlemise materiaalne eeldus täitmata. Kui üürilepingu ülesütlemine ei ole õiguspärane, siis ei ole sellel ka õiguslikke tagajärgi. Üürileping ei ole ülesütlemisavalduse mõjul lõppenud. Kolleegiumi hinnangul ei kohaldu praeguses asjas

§ 311

lg 2, sest tegemist ei ole tähtajatu üürilepingu korralise ülesütlemisega

§ 311lg-st 1 tulenevalt, kui lepingupool ei ole järginud ülesütlemisel ülesütlemiseks ettenähtud tähtaega. 6