KOHTUMÄÄRUS Kohus Harju Maakohus, Tallinna kohtumaja Kohtunik Kristi Rickberg Kohtujurist Kertu Altin Määruse tegemise aeg ja koht 21. jaanuar 2019, Tallinn Tsiviilasja number 2-15-19511 Tsiviilasi A

§ 12lg 5 kohaldamise eeldused ei ole täidetud.

Juhul, kui kohus siiski leiab, et xxxx maaüksuse osas on kaasomand tekkinud ja seda on võimalik lõpetada tulenevalt

§ 12

4 lg-st 5, siis tuleb kaasomandi lõpetamisel lähtuda eelkõige AÕS § 77 lg-s 2 nimetatud alternatiivsetest viisidest. Xxxx maaüksuse jagamine reaalosadeks ei ole maakorralduslikult võimalik. Seega tuleb V. K kaasomand xxxx maaüksuse osas lõpetada viisil, et V. K kaasomandi osa antakse J. Tile ning puudutatud isikul V on kohustus tasuda avaldajale tema osa rahas. 19. Kui ükski kaasomanikest ei tee takistusi maa erastamiseks, siis puuduvad alused

§ 12

lg 5 kohaldamiseks ja kaasomandi lõpetamiseks ning üksnes takistuste tegemise korral on õigus nõuda kaasomandi lõpetamist

§ 12lg 5 järgi.

Antud juhul ei ole ükski ehitise kaasomanikest jätnud tegemata toiminguid, mis oleksid vajalikud maaüksuse erastamiseks ja krundipiiride seadmiseks. Puudutatud isik V ei ole vastu korteriomandite seadmisele ning vastupidiselt avaldaja esitatud väidetele on J. T teinud mitmeid ettepanekuid kaasomanike vahel kokkuleppe saavutamiseks. Seejuures on krundi piiride seadmisele esitanud kõik kaasomanikud oma seisukohad.

1. Eraldiseisva kinnistu moodustamine xxxx ehitise juurde ei ole võimalik seetõttu, et ei saaks moodustada eraldiseisvat katastriüksust. Nimelt peaks minimaalse moodustatava krundi suurus xxxx olema vähemalt 600 m2, kuid Maa-ameti kaardiandmete kohaselt oleks xxxx ehitise ümber moodustatava maa maksimaalne suurus 380 m
2. Järelikult on vaidlusaluse maaüksuse jagamine kaheks eraldi krundiks välistatud ning V. K avaldus tuleb jätta rahuldamata.
3. Puudutatud isiku V hinnangul oleks õiguslikult ratsionaalne, et esmalt moodustatakse xxxx osas kinnistu, mis on kõigi kaasomanike kaasomandis. Seejärel, kui kinnistu on moodustatud, on avaldajal võimalik nõuda kaasomandi jagamist reaalosadeks koos korteriomandite juurde määratud teenindava maaga.
4. Arvestades, et xxxx maaüksus osas ei ole V. K olnud valmis tegema koostööd teiste kaasomanikega ühtse krundi moodustamisel, siis on kõigi kaasomanike huvides, kui avaldaja kaasomand xxxx maaüksuse osas lõpetatakse. Kaasomanike parimatest huvidest lähtuvalt tuleb xxxx maaüksuse kaasomand lõpetada viisil, et V. K kaasomandi osa antakse üle J. Tile. Kaasomandi jagamine reaalosadeks koormab kaasomanikke ebamõistlikult ka seetõttu, et praegused xxxx elamu kaasomanikud ei saaks kasutada abihooneid, mis ilmselgelt hakkaksid asuma xxxx krundi juures.
5. Arvestades eelnevat on J. Ti hinnangul põhjendatud jätta avaldajate avaldus rahuldamata ning rahuldada vastuavaldus. Kui kohus otsustab avalduse rahuldada ja kaasomandi ehitistes lõpetada, siis määrata, et xxxx maaüksus teenindab mõlemat ehitist ühiselt. Puudutatud isik V palub rahuldada vastuavaldus ning lõpetada V. K xxxx kaasomand viisil, et V. K mõtteline osa xxxx maaüksuse kaasomandist läheb J. Ti omandisse ning J. T tasub V. Kle tema osa eest rahas. Jätta kõik menetluskulud avaldajate kanda. Kohtumääruse põhjendused
6. Kohus, olles tutvunud esitatud avalduse ja puudutatud isikute vastustega, puudutatud isiku V vastuavaldusega, ning kuulanud menetlusosalised kohtuistungil ära, on seisukohal, et nii esitatud avaldus kui puudutatud isiku V vastuavaldus tuleb kaasomandi lõpetamise nõude osas jätta rahuldamata. Avaldajate tuvastusnõue tuleb jätta läbi vaatamata.
7. Käesolevas asjas puudub vaidlus, et avaldajate õiguseelneja V K omandas 09.07.2001 lepinguga (kd I lk 19-20) Tallinna linnalt eluruumi asukohaga xxxx. Käesoleval ajal on nimetatud eluruum tähistatud aadressiga xxxx. Puudutatud isikute I-III ühisomandis on eluruum asukohaga xxxx. Puudutatud isiku IV õiguseelneja omandas 12.12.1995 lepinguga (kd III lk 50) Tallinna linnalt eluruumi asukohaga xxxx. Käesoleval ajal on nimetatud eluruum tähistatud aadressiga xxxx. Puudutatud isik V omandas 24.10.1996 lepinguga (kd III lk 53) T Lult eluruumid asukohaga xxxx ja xxxx. Käesoleval ajal on nimetatud eluruumid tähistatud aadressiga xxxx ja xxxx. Xxxx ja xxxx aadressidel asuvad hooned on käesoleval ajal vallasasjad ning nende kinnistamist toimunud ei ole. Varasemalt asus xxxx aadressil xxxx elamut, millest praeguseks on eraldatud ning kinnistatud xxxx ja xxxx. 5
8. Avaldajad on esitanud avalduse kaasomandi lõpetamiseks viisil, et xxxx ja xxxx osas moodustatakse eraldi reaalosad. Avaldajad on menetluse kestel jõudnud järeldusele, et reaalselt xxxx ja xxxx elamute osas kaasomandit ei eksisteeri, mida avaldajad on kinnitanud ka 18.12.2018 kohtuistungil. Puudutatud isik V on esitanud vastuavalduse, milles soovib juhul, kui kohus peaks tuvastama xxxx ja xxxx osas kaasomandi esinemise, kaasomandi lõpetamist viisil, mille kohaselt avaldajatele kuuluv kaasomandi osa jääb puudutatud isiku V omandisse ning avaldajatele tasutakse omandi kaotuse eest õiglane hüvitis.
9. Kohus on seisukohal, et avaldajate kaasomandi lõpetamise nõude ja vastuavalduses esitatud nõude alus saab olla asjaõigusseaduse rakendamise seaduse (

) § 12 lg 5, mille kohaselt, kui ehitise kaasomanik ei tee maa tagastamiseks või maa erastamiseks vajalikke toiminguid ja kui maa tagastamine või maa erastamine on seetõttu oluliselt raskendatud või kui kinnistamine eeldab ehitise omandiosade muutmist, võib ehitise kaasomanik lisaks

§ 12

4. lõikes sätestatule nõuda kaasomandi lõpetamist, sealhulgas ehitise jagamist reaalosadeks eluruumide erastamise seaduse § 216 tähenduses, kui see vastab kaasomanike vahel ehitise kasutamisel välja kujunenud olukorrale. Sellisel juhul kohaldatakse asjaõigusseaduse §-sid 76 ja 77.

§ 12lõikes 5 sätestatud kaasomandi lõpetamise nõude vaatab kohus läbi hagita menetluses. Ts

MS § 477 lg 1 kohaselt vaatab kohus hagita asja läbi hagimenetluse sätete kohaselt, arvestades hagita menetluse kohta sätestatud erisusi. 28. Kohus leiab, et

§ 12

lg 5 alusel kaasomandi lõpetamise esimene eeldus on asjaolu, et tegemist on menetlusosaliste kaasomandisse kuuluva esemega. Seega oleks avaldajatel ja puudutatud isikul V õigus nõuda vastastikku kaasomandi lõpetamist üksnes juhul, kui leiaks tuvastamist, et aadressidel xxxx ja xxxx asuvad ehitised moodustavad tervikuna ühe menetlusosaliste kaasomandisse kuuluva eseme. Kohus on seisukohal, et käesolevas asjas ei ole esitatud asjaolusid ja tõendeid, millest ilmneks, et xxxx ja xxxx aadressidel asuvad ehitised kui vallasasjad kuuluksid tervikuna kõigi menetlusosaliste kaasomandisse. Üksnes asjaolu, et varasemalt olid mõlemad hooned tähistatud aadressiga xxxx kaasomandi esinemist tuvastada ei võimalda.

1. Nimelt on kohus eelnevalt osutanud asjaolule, et varasemalt asusid xxxx aadressil neli erinevat elamut, mis on käesolevaks ajaks tähistatud aadressidega xxxx, xxxx, xxxx ning xxxx. Xxxx ja xxxx osas on toimunud kinnistamine ning puuduvad andmed või tõendid selle kohta, et vastavate kinnistute seadmise puhul oleks toimunud kaasomandi lõpetamise varasemalt tervikuna xxxx aadressiga tähistatud maaüksuse osas. Võttes arvesse, et xxxx ja xxxx kinnistusraamatu väljavõtetest (kd I lk 53-54) ei ilmne, et käesoleva asja menetlusosalised oleksid nimetatud kinnistute osas kaasomanikud, ei olnud tegemist tervikuna kaasomandisse kuuluva esemega. Seega ei tõenda asjaolu, et nii xxxx kui xxxx olid varasemalt tähistatud aadressiga xxxx, et tegemist oleks vastavates elamutes asuvate eluruumide omanike kaasomandisse kuuluvate esemetega.
2. Samuti nähtub Tallinna linna ja S Oi vahel 12.12.1996 aastal sõlmitud lepingu punktist 1 (kd III lk 50), et puudutatud isiku IV õiguseellane on omandanud eluruumi asukohaga xxxx ja see koosneb kolmest toast üldpinnaga 96,2 m², mis on 27,13% elamu korterite üldpinnast. Nimetatud eluruum on käesoleval ajal tähistatud aadressiga xxxx. Tallinna linn müüs eluruumi asukohaga xxxx 21.12.1995 lepinguga (kd III lk 51) J Kle ning lepingu ese oli xxxx-toaline eluruum üldpinnaga 164,7 m², mis on 46,45% elamu korterite üldpinnast. Nimetatud eluruum on käesoleval ajal tähistatud aadressiga xxxx. Tallinna linn müüs eluruumi asukohaga xxxx 21.12.1995 lepinguga (kd III lk 52) L R ning lepingu ese oli xxxx-toaline eluruum üldpinnaga 93,7 m², mis on 26,42% elamu korterite üldpinnast. Nimetatud eluruum on käesoleval ajal tähistatud aadressiga xxxx. 24.10.1996 sõlmitud lepingu (kd III lk 53) alusel sai xxxx ja xxxx eluruumide omanikuks puudutatud isik V. Kohus märgib, et nimetatud lepingutest nähtuvalt 6 on puudutatud isikute IV ja V õiguseellased omandanud eluruumid üksnes elamus, mida käesoleval hetkel tähistatakse aadressiga xxxx. Ühestki eelviidatud lepingust ei ilme, et puudutatud isikute IV ja V õiguseellased või puudutatud isikud IV ja V oleksid omandanud ka osa elamust xxxx, mis viitaks asjaolule, et kaks elamut moodustaksid kaasomandi. Samuti ilmneb 12.12.1996 ja 21.12.1995 sõlmitud lepingutest, et Tallinna linn on võõrandanud 100% (27,13%+46,45%+26,42%) xxxx elamus asuvast korterite pinnast, mis tähendab, et Tallinna linn ei saanud sama elamut hiljem võõrandada kellegi teise kaasomandisse.
3. Tallinna linna ja V Ki vahel 09.07.2001 sõlmitud lepingust (kd I lk 19-20) nähtub, et V K omandas eluruumi asukohaga xxxx, mis koosneb kolmest toast üldpinnaga 65,2 m² ja mis moodustab 652/6784 mõttelist osa elamu üldpinnast. Nimetatud eluruum on käesoleval ajal tähistatud aadressiga xxxx. Kohus märgib, et nimetatud lepingu kohaselt on avaldajate õiguseellane omandanud küll 652/6784 mõttelise osa elamu üldpinnast, kuid üksnes vastavast viitest ei piisa, et tuvastada kaasomandi esinemine xxxx ja xxxx osas. Nimelt olid puudutatud isikute IV ja V õiguseelnejad juba varasemate 12.12.1996 ja 21.12.1995 lepingutega 100%liselt omandanud xxxx elamus asuvad eluruumid, mis tähendab, et V K ei saanud hilisema 09.07.2001 lepinguga Tallinna linnalt enam osa xxxx elamust omandada, kuna kõnealune elamu oli tervikuna Tallinna linna poolt juba võõrandatud.
4. Tallinna linn on oma 29.03.2016 vastuses (kd I lk 151) selgitanud, et Ehitisregistri andmetel moodustavad kahes elamus olevad reaalosad ühe terviku ning seetõttu oleks hetkel võimalik korteriomandite seadmine kahe elamu kohta tervikuna. Kohus on seisukohal, et asjaolu, et Ehitisregistrisse on kaks hoonet kantud ühe tervikuna, ei võimalda asuda seisukohale, et xxxx ja xxxx osas on tegemist kaasomandiga. Nimelt on Ehitisregister informatiivse tähendusega ning omand saab AÕS § 68 lg-st 3 tulenevalt tekkida üksnes seaduses sätestatud alusel. Käesoleval juhul toimus xxxx ja xxxx elamutes asuvate eluruumide omandamine Tallinna linnaga sõlmitud lepingute kaudu. Nähtuvalt eelnevalt välja toodud asjaoludest omandasid Tallinna linnaga lepingud sõlminud xxxx eluruumide omandajad üksnes konkreetsed eluruumid vastavas elamus, seega ühtegi osa xxxx elamust nad omandanud ei ole, mistõttu ei saanud tekkida ka kaasomandit. Nimetatut kinnitab ka eeltoodud asjaolu, et xxxx ja xxxx osas loodi kinnistud ilma kaasomandit lõpetamata, seega puudub igasugune alus, mis võimaldaks väita, et xxxx ja xxxx elamute osas on kaasomand tekkinud tulenevalt asjaolust, et vastavad andmed on nähtavad Ehitisregistrist või need hooned kandsid varasemalt ühist aadressi xxxx, samas, kui praeguste xxxx ja xxxx kinnistute puhul kaasomandit ei esinenud.
5. Täiendavalt märgib kohus, et isegi, kui asuda hüpoteetilisele seisukohale, et xxxx ja xxxx eksisteerib kaasomand, jääks nii avalduses kui vastuavalduses esitatud kaasomandi lõpetamise nõue igal juhul rahuldamata. Nimelt on Tallinna Ringkonnakohus tsiviilasjas nr 2-13-21284 02.02.2015 määruses p-s 30 selgitanud, et vallasasjadest ehitiste kaasomandi lõpetamise osas tuleb

12 § lg 5 esimest lauset käsitleda erinormina AÕS §-de 76 ja 77 normide suhtes. See tähendab, et ka AÕS § 76 lg 1 vallasasjadest ehitiste puhul ei kohaldu ning kaasomandi lõpetamist saab (kohtulikult) nõuda ainult

§ 12

lg 5 esimeses lauses sätestatud eeldustel - kui ehitise kaasomanik ei tee maa tagastamiseks või maa erastamiseks vajalikke toiminguid ja kui maa tagastamine või maa erastamine on seetõttu oluliselt raskendatud või kui kinnistamine eeldab ehitise omandiosade muutmist.

§ 12

lg 5 teist lauset tuleks mõista nii, et AÕS §-de 76 ja 77 normid kuuluvad vallasasjast ehitiste puhul kohaldamisele

-ist lähtuvate erisustega (mutatis mutandis). Kui

§ 12

lg 5 esimest lauset ei saaks ülaltoodud viisil tõlgendada, puuduks sellel sättel AÕS § 76 lg 1 valguses kolleegiumi hinnangul üldse regulatiivne sisu.

1. Kohus on lähtuvalt eeltoodust seisukohal, et käesoleval juhul oleks võimalik avalduses ja vastuavalduses esitatud kaasomandi lõpetamise nõue rahuldada üksnes juhul, kui mõni menetlusosalistest ei teeks maa tagastamiseks või maa erastamiseks vajalikke toiminguid ja 7 kui maa tagastamine või maa erastamine oleks seetõttu oluliselt raskendatud või kui kinnistamine eeldaks ehitise omandiosade muutmist. Antud juhul ei ole kohtu ette toodud andmeid või tõendeid, millest ilmneks, et mõni menetlusosalistest oleks jätnud tegemata maa tagastamiseks või erastamiseks vajalikud toimingud. Avaldajate väitel on koostöö tegemisest keeldunud puudutatud isik V, kuid kohtu hinnangul vastav väide põhjendatud ei ole, kuna nähtuvalt puudutatud isiku V esindaja 18.10.2013 kirjast (kd I lk 189-191) on puudutatud isik V teinud ettepaneku läbirääkimiste pidamiseks. Samuti on kõik menetlusosalised läbivalt kinnitanud, et soovivad hetkel esineva olukorra lõppemist ning korteriomandite seadmist.
2. Eeltoodust tulenevalt on kohus seisukohal, et nii avaldajate kui puudutatud isiku V avaldused kaasomandi lõpetamiseks tuleb rahuldamata jätta, kuna täitmata on

§ 12lg 5 kohaldamise peamine eeldus – xxxx ja xxxx osas ei eksisteeri kaasomandit.

1. Täiendavalt on avaldajad esitanud alternatiivse nõude Ehitisregistri andmete korrastamiseks ja paluvad tuvastada avaldajate ja puudutatud isikute I, II ja III erastatud eluruumide juurde kuuluvate kaasomandi osade suurused järgmiselt: 1) tuvastada, et xxxx asuva elamu (ehitisregistri number xxxx) omanikud on avaldajad, kellele kuulub eluruum nr xxxx, suurusega 65,2 m² ja sellele vastav muu mõtteline osa elamust suurusega 652/838 ning 2) tuvastada, et xxxx asuvas elamus (ehitisregistri number xxxx) omanikud on T J, R M ja T H, kelle ühisomandisse kuulub eluruum nr xxxxx, suurusega 18,6 m² ja sellele vastav muu mõtteline osa elamust suurusega 186/
3. Kohus märgib, et TsMS § 368 lg 1 kohaselt võib hageja esitada hagi õigussuhte olemasolu või puudumise tuvastamiseks, kui tal on sellise tuvastamise vastu õiguslik huvi. Käesoleval juhul on avaldajad selgitanud, et Ehitisregistrisse on kantud valed andmed, ning vastava nõude rahuldamine annaks avaldajatele võimaluse kohtulahendi alusel taotleda Ehitisregistri kannete muutmist ning korteriomandi seadmise jätkamist üksnes elamu xxxx asuvatele erastatud eluruumidele. Nähtuvalt avaldajate põhjendustest soovivad avaldajad sisuliselt, et muudetakse Ehitisregistrisse kantud andmeid. Kohus märgib, et nähtuvalt 19.06.2015 vastu võetud „Ehitisregistri põhimääruse“ § 32 lg 2 p 5 kohaselt kannavad vallasasjast ehitiste omaniku kohta andmed registrisse notar või kohalik omavalitsus. „Ehitisregistri põhimääruse“ § 37 lgst 1 tulenevalt esitatakse registris olevate andmete muutmise korral andmete esitajale andmete muutmise taotlus. Muudetud andmed kannavad registrisse § 32 lõikes 2 nimetatud isikud. Kohus leiab, et lähtuvalt eelviidatud „Ehitisregistri põhimääruse“ sätetest tulenevalt on avaldajatel võimalik pöörduda Ehitisregistris andmete muutmise taotlusega kohaliku omavalitsuse poole. Juhul, kui Tallinna linn keeldub avaldajate taotluse alusel Ehitisregistri andmeid muutmast, on avaldajatel võimalik Tallinna linna vastav haldusakt vaidlustada haldusmenetluse seaduses ettenähtud korras. Kohtu hinnangul ei esine antud juhul ka olukorda, kus avaldajate huvi vastava nõude esitamiseks käesolevas menetluses tuleneks asjaolust, et teised xxxx elamu eluruumi omanikud, s.o puudutatud isiku I-III ei oleks Ehitisregistris andmete muutmiseks oma nõusolekut valmis andma, kuna puudutatud isikute IIII seisukohtadest ei ilmne, et neil kõnealusele muudatusele vastuväiteid oleks. Seega ei ole kohtu hinnangul tegemist olukorraga, kus avaldajatel esineks õigustatud huvi Ehitisregistris esinevate andmete muutmiseks tuvastushagi esitamiseks, kuna vastavaid õiguseid saavad avaldajad kaitsta Tallinna linnale vastava avalduse esitamise kaudu või vajadusel haldusmenetluse raames. Lähtuvalt eeltoodust tuleb avaldajate tuvastusnõue TsMS § 368 lg 1 ja TsMS § 423 lg 2 p 2 koostoimes läbi vaatamata jätta, kuna vastav nõue ei ole esitatud avaldajate seadusega kaitstud õiguse või huvi kaitseks.
4. Nii avalduse kui vastuavalduse hind on TsMS § 132 lg 1 järgi 3500 eurot. Menetluskulud 8
5. TsMS § 172 lg 1 kohaselt kannab hagita menetluses menetluskulud isik, kelle huvides lahend tehakse. Kui hagita menetluses osaleb mitu isikut, võib kohus otsustada, et menetluskulud kannab täielikult või osaliselt mõni menetlusosaline, kui see on asjaolusid arvestades õiglane, muu hulgas siis, kui see menetlusosaline esitas põhjendamatu taotluse, väite või tõendi. Kohus leiab, et olukorras, kus tegemist on hagita menetlusega ning nii avaldus kui vastuavaldus jäid kaasomandi lõpetamise nõude osas rahuldamata ja avaldajate tuvastusnõue jäi läbivaatamata, on põhjendatud jätta kõigi menetlusosaliste menetluskulud nende endi kanda. (allkirjastatud digitaalselt) Kristi Rickberg kohtunik 9