← Eesti

2-16-15952/97

Obsah (9)§ 233§ 376§ 657§ 654§ 652§ 162§ 171§ 175§ 50

Tsiviilasi nr: 2-16-15952 KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Margo Klaar, Imbi Sidok-Toomsalu, Mati Maksing Otsuse tegemise aeg ja koht 16.05.2019, Tallinn Ts

§ 233lg 2 ja VÕS § 127 lg 6 sätete kohaldamise 11

(28)Tsiviilasi nr: 2-16-15952 eeldused ei olnud täidetud, sest nende sätete kohaldamiseks peab olema võimatu tõendada kahju täpset suurust (Riigikohtu lahend nr 3-2-1-2-08, p 18). Aktsiate väärtuse väidetava languse tagajärjel tekkivat kahju on võimalik tõendada.
  1. Hageja ei tõendanud põhjuslikku seost väidetavalt põhjendamatu pankrotiavalduse esitamise ja hagejale väidetavalt tekkinud kahju vahel (rääkimata põhjuslikku seost kostja väidetava tegevuse ja LR-i tegevuse vahel). Tõendamata oli hageja väide, et LR ei oleks pankrotiavaldust esitanud ja/või üldkoosolekut kokku kutsumata jätnud, kui kostja ei oleks LR-i selleks mõjutanud. Hageja väidete kohaselt tekitas hagejale kahju pankroti väljakuulutamine (ja sellega kaasnenud tagajärjed). Harju Maakohus kuulutas Süda Maja pankroti välja ajutise halduri aruande alusel. Hagejale väidetavalt tekkinud kahju põhjuseks ei olnud mitte LR-i poolt esitatud pankrotiavaldus, vaid ajutise halduri seisukoht, et Süda Maja on püsivalt maksejõuetu.
  2. Tõendamata oli, et kostja mõjutas Süda Maja juhtorgani liikmeid, et nad ei kutsuks üldkoosolekut kokku. Tunnistajate LR-i, AJ ja IK ütlustega on tõendatud, et kostja ei ole neid Süda Maja juhtimisel juhendanud ega mõjutanud.
  3. Ebaõige on hageja seisukoht, et LR-il oli õigusnormidest tulenev kohustus kutsuda enne pankrotiavalduse esitamist kokku aktsionäride üldkoosolek ja et ilma aktsionäride üldkoosoleku otsuseta ei saa tuvastada äriühingu püsivat maksejõuetust või netovara puudujääki. Hageja ei saa samastada püsivat maksejõuetust ÄS § 292 lg 1 p-s 1 toodud olukorraga, kus netovara on vähem kui pool aktsiakapitalist. Tuvastatud oli, et pankrotiavalduse esitamise ajal oli äriühing juba püsivalt maksejõuetu. Sellises olukorras oli LR-il kui Süda Maja juhatuse liikmel PankrS § 13 lg 3, TsÜS § 36 ja ÄS § 306 lg 3¹ järgi kohustus esitada viivitamata pankrotiavaldus. Maksejõuetuse korral on pankrotiavalduse esitamine juhatuse kohustus ja mitte üldkoosoleku õigus.
  4. Hageja peab ebaõigeks BDO analüüsi järeldust, et välisinvestori HELIOS (PARTNERSHIPS) LIMITED (Helios) lahkumisega Ameerikanurga arendusprojektist muutus Süda Maja püsivalt maksejõuetuks. Hageja väite kohaselt oli Heliose investeering liiga väike, et omada mingisugust mõju projekti arengule ja varasema investeeringu suurus ei oma tähtsust. BDO analüüsi kohasaelt oli Helios viimane tõsiseltvõetav investor, kes näitas üles huvi teha Ameerikanurga kinnistu arendamisse täiendavaid investeeringuid. Teisi reaalseid investoreid enam ei olnud. Hageja vastupidist ei tõendanud. Majandustegevuse jätkamine eeldas aga Ameerikanurga projekti välisinvestori kaasamist. Kui ainus tõsiseltvõetav välisinvestor lahkus projektist hiljemalt veebruaris 2011, oli ka põhjendatud eksperdi järeldus, et sel ajal muutus Süda Maja püsivalt maksejõuetuks.
  5. Maakohtu hinnangul oli ekslik hageja väide, et
  6. aastal tekkis Süda Majal suurinvestor Aktsiaseltsi KH Energia-Konsult (KH) näol. KH ei andnud Süda Majale täiendavaid rahalisi vahendeid (mida Ameerikanurga kinnistu arendamine eeldas). KH andis Süda Majale laenu selleks, et Süda Maja saaks täita olemasolevad kohustused Danske Bank A/S Eesti filiaali ees (IV kd, tl 69–72, p 2.3). Seega oli ümber lükatud hageja väide, et KH oli Süda Maja investor, kelle finantseering oleks võimaldanud Ameerikanurga kinnistu arendust jätkata ning BDO analüüsi järeldused seoses investorite puudumisega on õiged. 12
(28)Tsiviilasi nr: 2-16-15952
  1. Hageja ei tõendanud, et Süda Maja aktsionärid oleksid üldkoosolekul otsustanud suurendada aktsiakapitali. Hageja esitas kolme isiku selgitused, et enne pankrotiavalduse esitamist ei kutsutud kokku aktsionäride üldkoosolekut Süda Maja maksejõulisuse ja netovara puudujäägi küsimuse arutamiseks ning nad oleksid olnud valmis kaasama täiendavat raha maksejõuetuse vältimiseks (I kd, tl 141–144). Sellised kinnitused anti aastaid hiljem ja need on vastuolus asjas esitatud dokumentaalsete tõenditega. Hageja väited puudutasid ainult ühte 8% suuruse osalusega aktsionäri. Ükski kolmest viidatud isikust ei avaldanud, mis summas ja mis tingimustel oleksid nad olnud valmis täiendavaid rahalisi vahendeid kaasama, s.t hageja ei tõendanud, et sellest oleks piisanud kõigi Süda Maja kohustuste katmiseks. Lisaks oli dokumentaalsete tõendite ja tunnistaja LR ütlustega ümber lükatud hageja väide, et Süda Maja aktsionärid soovisid Süda Majasse täiendavalt investeerida.
  2. Tulenevalt kohtupraktikast peab kostja kahju põhjuste konkurentsi korral kahju hüvitamise kohustusest vabanemiseks tõendama, et tema tegu ei olnud kahju tekkimise aluseks (vt Riigikohtu lahend nr 3-2-1-173-12, p 19). Maakohtu hinnangul tõendas kostja, et LR-i juhatuse liikmeks nimetamise ajal oli Süda Maja varast tühjaks kanditud ning äritegevus sisuliselt lõpetatud. Seda kinnitavad lisaks dokumentaalsetele tõenditele ka tunnistajate LR-i, AJ ja IK ütlused.
  3. Ajal, kui VM-i volituste üle käis kohtuvaidlus, kuid esindusõigus registris säilis, võõrandas VM Süda Maja kinnistuid kolmandatele isikutele. 26.06.2013 sõlmiti leping SIIBXID-ga Paldiski mnt kinnistute võõrandamiseks (III kd, tl 20-27 , 21-35). 13.06.2013 võõrandati SIIBXID-le mõtteline osa Ameerikanurga kinnistust (III kd, tl 36-50). 28.06.2013 võõrandati VIP Crew-le mõtteline osa Ameerikanurga kinnistust ja sellega seotud ettevõte (III kd, tl 51-61). Maakohus järeldas, et tehingud ei olnud Süda Maja huvides, sest vara võõrandati tundmatutele, majandustegevuseta ja varatutele äriühingutele, mis olid seotud VM-i ja teiste Süda Maja aktsionäridega. Tehingud sisaldasid makseviisi osas ebatavalisi kokkuleppeid. Nii tuli 13.06.2013 tehingu järgi ca 84% müügihinnast tasuda 5 aasta jooksul, milleks Süda Maja majanduslikku olukorda arvestades puudus mõistlik põhjendus. Ülejäänud tehingute järgi pidid ostjad üle võtma Süda Maja kohustusi summas 20 726 790,58 eurot. Ülevõetavad kohustused olid valdavalt seotud HH-le kuuluva äriühinguga KH. Tehingutes puudus mehhanism, mis oleks kohustanud võlausaldajaid andma nõusolekuid, lepingutes sisaldus klausel, et pooled ei soovi, et võlausaldajad annaksid müügilepinguga koos nõusoleku kohustuste üleminekuks. Tegelikult andsid nõusoleku võlausaldajad, kellele kuulus ainult 4% müügilepingul märgitud nõuetest ja KH nõuab kohustuste täitmist Süda Maja pankrotimenetluses. Seega jäi Süda Maja juunis 2013 tehtud tehingutega ilma enamusest oma varast vastusooritust saamata. BDO analüüsi kohaselt kahjustasid tehingud Süda Maja huve ja pankrotihaldur on esitanud hagid nende tagasivõitmiseks.
  4. Tuvastatud oli, et lisaks Süda Maja kinnistute võõrandamisele halvas VM täielikult Süda Maja tegevuse. VM lõpetas 01.07.2013 Süda Maja kontoripinna rendilepingu, koondas kõik töötajad ja jättis pankrotihaldurile üle andmata raamatupidamisdokumendid.
  5. Tõendatud oli, et ajal, mil LR asus Süda Maja juhatuse liikme kohustusi täitma, oli: Süda Maja loobunud Ameerikanurga kinnistu äriplaani realiseerimisest; VM 13
(28)Tsiviilasi nr: 2-16-15952 võõrandanud olulise osa Süda Maja kinnisvarast ilma, et Süda Maja oleks selle eest reaalset vastusooritust saanud ning VM sulgenud Süda Maja kontori ja koondanud töötajad. Tõendamata oli hageja väide, et Süda Maja oli maksejõuline ja toimiva äriplaaniga äriühing. Apellatsioonkaebus ja selle põhjendused
  1. Hageja esitas apellatsioonkaebuse, milles palus maakohtu otsuse tühistada ja teha uue otsuse, millega hagi rahuldada ja jätta menetluskulud kostja kanda. Alternatiivselt saata asi uueks läbivaatamiseks maakohtule.
  2. Maakohus on ebaõigesti kohaldanud materiaalõigust ega ole tuvastanud asjaolusid. See on kaasa toonud ebaõige otsuse tegemise. Lisaks rikkus maakohus oluliselt menetlusõiguse norme, olulisi tõendeid on valesti hinnatud, rikutud kohustust hinnata poolte esitatud faktiväiteid ja kohtuotsust põhjendada.
  3. Maakohus kohaldas ebaõigesti TsÜS § 65, kui leidis, et R poolt omandatud Süda Maja aktsiate väärtuse tõendamiseks aktsiate omandamise hetkel tuleb tõendada aktsiate eest ostuhinna tasumine. R aktsiate väärtus aktsiate omandamise hetkel oli vähemalt 1 993 087,20 eurot. Süda Maja eelisaktsiate omandamist ja nende eest tasumist kajastab R
  4. majandusaasta aruande bilanss (bilansikirje „finantsinvesteeringud“) ja rahavoogude aruanne (kirje nimetusega „tasutud muude finantsinvesteeringute soetamisel“ (vt IV kd, tl 118 pöördel ja lk 119 pöördel). Maakohus tuvastas otsuse p-s 49 ebaõigesti, et hageja ei tõendanud tekkinud kahju suurust. Kohus jättis ilma põhjendusi esitamata tähelepanuta hageja selgituse, et Süda Maja aktsiad muutusid Süda Maja pankroti väljakuulutamisega sisuliselt väärtusetuks.
  5. Maakohus kohaldas ebaõigesti VÕS § 127 lg-t 4, kui leidis, et hageja ei tõendanud põhjuslikku seost kostja ja kostja kontrolli all olevate Süda Maja juhtorganite tegevuse(tuse) ning Rle tekkinud kahju vahel. Kui kostja ei oleks oma erinevate tegevustega
  6. aastal saavutanud Süda Maja tegevuse paralüseerimist ning kui kostja teadmisel ja temaga kooskõlastatult ei oleks Süda Maja alusetut pankrotiavaldust esitatud, ei oleks R aktsiad sisuliselt väärtusetuks muutunud ja kahju ei oleks tekkinud. Kostja selgitas menetluse jooksul, et isegi kui Süda Maja aktsionäride üldkoosolek oleks enne pankrotiavalduse esitamist kokku kutsutud, ei oleks üldkoosolek saanud vastu võtta ühtegi otsust pankroti vältimiseks, sest kostja oleks igal juhul toetanud pankrotiavalduse esitamist. See kinnitab kostja ja AJ-i pahatahtlikku eesmärki saavutada pankrotistamise.
  7. Maakohus kohaldas valesti RTJ nr 4 p-e 19 ja 20 (b). Selle tulemusel jäi ekslikult tuvastamata, et Süda Maja varad olid vastavalt raamatupidamisreeglitele bilanssides kajastatud konservatiivselt ja õigesti soetusmaksumuses, mistõttu varade väärtuse tagantjärele ümberhindamine (allahindamine) oli põhjendamatu. Ameerikanurga ja Paldiski mnt kinnisvaraarendused on Süda Maja bilansis kajatatud varudena. RTJ nr 4 p 19 ja vara hindamist puudutava Eesti Standardi EVS 875-5:2010 (EVS 875 standard) p 9.2.3 kohaselt kajastatakse varusid bilansis nende soetusmaksumuses või neto realiseerimisväärtuses, sõltuvalt sellest, kumb on madalam. EVS 875 standardi p 9.2.4 täpsustab, et: „Neto realiseerimisväärtus on tavapärase äritegevuse käigus kujunev toote turuväärtus, millest on maha arvatud hinnangulised kulutused, mis on 14
(28)Tsiviilasi nr: 2-16-15952 vajalikud toote müügivalmidusse viimiseks ja müügi sooritamiseks“. Olukorras, kus maakohus aktsepteeris Süda Maja kinnisvaraarenduste bilansilise väärtuse allahindamist turuväärtuse alusel (kuna see olevat madalam bilansilisest väärtusest), samastas kohus ekslikult turuväärtuse ja neto realiseerimisväärtuse mõisted. RTJ nr 4 p-s 19 ja EVS 875 standardi p-s 9.2.3 silmas peetud neto realiseerimisväärtus kajastab valminud toote, praegusel juhul – lõpetatud kinnisvaraarenduse – väärtust.
  1. Maakohus leidis vääralt, et Süda Maja bilansiliste varade väärtuse ümberhindamine LR-i poolt vara turuhinna alusel oli vajalik ja põhjendatud ja jättis põhjendamatult tuvastamata, et Süda Maja omandas Ameerikanurga, Paldiski mnt ja Virbi tn kinnistud pikemaajalise eesmärgiga need vastavalt äriplaanile mitme aasta jooksul välja arendada. Süda Maja majandusaasta aruannete järgi perioodil 2010–2013 tegutses Süda Maja aktiivselt oma kinnistute (eelkõige Ameerikanurga ja Paldiski mnt kinnistud) äriplaanijärgse arendustegevusega. Kuna lõpuleviidud kinnisvaraarenduse väärtus on kõrgem kinnisvara soetusmaksumusest, oli Süda Maja nende soetusmaksumuses kooskõlas raamatupidamise reeglitega.
  2. Maakohus leidis ebaõigesti, et Süda Maja 31.07.2013 seisuga bilanss on koostatud valede lähteandmete alusel, sest juunis 2013 toimunud Süda Maja kinnistute müügitehingute tagajärjel Süda Maja kohustused ei vähenenud. 31.07.2013 bilansi järgi toimus perioodil 01.01.2013–31.07.2013 Süda Maja kohustuste vähenemine, mis ei olnud seotud üksnes kinnistute müügiga, nagu leidis ekslikult maakohus.
  3. Maakohus järeldas ebaõigesti, et sõltumata Pindi Kinnisvara arvamuse või Uus Maa hindamisakti mittevastavusest standardi EVS 875 nõuetele, olid mõlemad dokumendid sobilikud Süda Maja varade tegeliku väärtuse määramiseks ja majandusliku seisundi hindamiseks. Ettevõtjat puudutava finantsaruandluse või raamatupidamise tarbeks on sobilik ja usaldusväärne vaid vara hindamine, mis on läbi viidud kooskõlas EVS 875 standardi nõuetega. Maakohus hindas otsuse p-des 37 ja 40 ebaõigesti kutselise vara hindaja LP läbivaatuse aruannet (IV kd, tl 12–17). LP aruanne kinnitab, et Pindi Kinnisvara arvamus ja Uus Maa Ameerikanurga hindamisakt ei vasta nende dokumentide sisuliste puuduste tõttu EVS 875 standardi nõuetele.
  4. Maakohus on otsuse p-des 30–31 Süda Maja laenuintresside kapitaliseerimise õigsuse/ebaõigsuse tuvastamisel tõendeid hinnanud valikuliselt, tuginedes kostja esitatud UV
  5. aasta arvamusele, kuid jättes ilma põhjendusteta kõrvale vandeaudiitor MV 13.06.2017 töövõtu aruande (III kd, tl 243–249).
  6. Maakohus kohaldas ebaõigesti

§ 376

lg 1, leides ekslikult, et hageja muutis 24.10.2017 menetlusdokumendis hagi alust. Nimetatud dokumendis hageja vaid täpsustas hagi aluseks olevaid asjaolusid.

§ 376

lg 3 teise lause kohaselt, kui hageja esitab eelmenetluses hagiga seotud uusi asjaolusid, siis eeldatakse, et hageja täiendab nendega hagi alust. Maakohus pidanuks kostja hea usu põhimõtte ja tahtlikku heade kommete vastast käitumist kontrollima, võttes aluseks kõik hageja kirjeldatud kostja tegevused kogumis, mitte aga valikuliselt lähtuma üksikutest tegevusepisoodidest (näiteks Süda Maja pankrotiavalduse esitamisega seonduv). Nii jättis maakohus alusetult käsitlemata hageja selgitused seoses Süda Majale majanduslikult kasumlike tehingute ja VM volituste blokeerimisega, mille käigus paralüseeriti täielikult Süda Maja tegevus. Maakohus leidis otsuse p-s 11 ebaõigesti 15

(28)Tsiviilasi nr: 2-16-15952 nagu oleksid hageja 24.10.2017 menetlusdokumendis täpsustatud hagi aluseks olevad asjaolud vastuolulised. Hageja ei väitnud, et kostja tegevus viis enne pankrotiavalduse esitamist Süda Maja maksejõuetuseni. Samuti ei ole hageja kunagi väitnud, et kahju tekkis üksnes pankrotiavalduse esitamisest. Kahju põhjustasid kostja erinevad tegevused kogumis, mida maakohus ebapiisavalt analüüsis. Hageja läbiv väide on olnud, et kostja halvas 2013 Süda Maja tegevuse ja põhjustas Süda Maja tegevuse lõppemise, mis päädis teiste aktsionäride teadmata alusetu pankrotiavalduse esitamisega ja pankroti väljakuulutamisega.
  1. Maakohus järeldas ebaõigesti, et puuduvad asjaolud ja tõendid, mis kinnitaksid Süda Maja ja kostja ning kostjat kontrolliva AJ-i vahelist ärihuvide konflikti ja sellest tulenevat kostja kaalukat motiivi Süda Maja tegevuse paralüseerimiseks ja lõpetamiseks. Süda Maja 18.04.2013 koosoleku protokollist nr 153 (I kd, tl 119–120) nähtub, et Süda Majal oli ärihuvide konflikt kostjaga ning kostja ainuosaniku ja juhatuse liikme AJ-ga. Maakohus tuvastas ebaõigesti, et Süda Maja uued nõukogu liikmed ja uus juhatuse liige LR ei olnud oma tegevuses mõjutatud kostja poolt ega tegutsenud kostja ja AJ-i huvides. JRi osalemist Süda Maja nõukogu koosolekutel saab lugeda võrdseks AJ-i isikliku osalemisega nõukogu istungitel ja JR nimetas Süda Maja juhatuse liikmeks LR-i. JR on kostja volitatud esindaja ja tegevjuht ning tegutses Süda Maja nõukogus kostja huvides ja kostja juhiste alusel. 17.04.2017 istungil üle kuulatud tunnistajate ütlustega on tõendatud, et JR andis Süda Maja juhtimise küsimustes uuele nõukogule ja juhatuse liikmele LR-le juhiseid ja kooskõlastas nende tegevust. Maakohus hindas AJ ja IK ütlusi valikuliselt ja ebaõigesti.
  2. Maakohus tuvastas ebaõigesti Süda Maja maksejõuetuse tekke aja, kuna hindas valikuliselt ja ebaõigesti hageja esitatud tõendeid. Vastupidiselt maakohtu seisukohale, kinnitavad EL ja vandeaudiitor LL aruanne (III kd, tl 223–237), finantsekspert AJ analüüs (III kd, tl 238–242), Süda Maja 31.07.2013 seisuga bilanss, vandeaudiitor MV kindlustandva töövõtu aruanne, LP aruanne, ES eksperthinnang ja EO vastus koosmõjus, et Süda Maja omakapital ei olnud 31.07.2013 seisuga ega muutunud ka hiljem negatiivseks ning Süda Maja ei olnud pankrotiavalduse esitamise ajal püsivalt maksejõuetu. Pankrotiavaldus, ajutise halduri aruanne ja pankrotimäärus sisaldasid ebaõigeid ja valikuliselt esitatud andmeid ja olid ebaõiged.
  3. Maakohtu hinnang EL aruandele ja AJ analüüsile põhineb vääral järeldusel, et Süda Maja majandusaasta aruanded ja 31.07.2013 seisuga bilanss ei kajastanud Süda Maja majanduslikku seisu õigesti ja õiglaselt. EL aruannet või AJ analüüsi ei saa automaatselt ebausaldusväärseks pidada dokumentide tellija isiku või tellimise asjaolude tõttu.
  4. LK aruanne ei tõenda, et Süda Maja majandusaasta aruannetes olid Süda Maja bilansiliste varade väärtused kajastatud ebaõigesti (ülehinnatud). Kostja on Süda Maja maksejõuetuse tõendamiseks esitanud BDO Advisory OÜ töötaja UV 2014 ja 2017 analüüsid. Maakohus jättis põhjendamatult tähelepanuta, et LK on sarnaselt UV-ga BDO Advisory OÜ töötaja, mistõttu aruannet ei saa käsitleda usaldusväärsena.
  5. Vastupidiselt maakohtu seisukohale ei väitnud AJ analüüsis, et Süda Majal oli netovara puudujääk juba juulis 2013 (otsuse p 26). AJ selgitas, et Süda Maja maksevõimele hinnangu andmiseks seisuga 31.07.2013 on vaja teada Süda Maja 16
(28)Tsiviilasi nr: 2-16-15952 kinnistute väärtust, mis arvestab põhjendatud juhul ka Ameerikanurga poolelioleva arendusprojekti väärtusega. Kui Ameerikanurga poolelioleva arendusprojekti väärtus ületas 7 968 876 eurot, siis ei olnud Süda Maja ka 31.07.2013 seisuga maksejõuetu. Lisaks tõi AJ välja, et perioodil 2012–31.07.2013 langesid Süda Maja võlad hankijate ees, täpsemalt 1 115 026 eurolt 208 750 euro peale, mida võis pidada Süda Majale jõukohaseks. Maakohus pidanuks järeldama, et EL aruanne ja AJ analüüs koosmõjus muude asjas esitatud tõenditega kinnitavad, et Süda Maja ei olnud püsivalt maksejõuetu eelmise juhatuse liikme VM-i ametiaja jooksul (sh veel suvel 2013) ega ka pankrotiavalduse esitamise ajal.
  1. HS eksperthinnangus leitud Ameerikanurga kinnisvaraarenduse investeeringuväärtus oli Süda Maja maksevõime hindamisel asjakohane, sõltumata sellest, et pankrotiavalduse esitamise ajaks oli arendus juba jaotatud väiksemateks tükkideks ning osa kinnistust võõrandatud kolmandatele isikutele. Vaatamata projekti tükeldamisele ja osalisele müügile, oli Ameerikanurga äriprojekt investoritele jätkuvalt atraktiivne ja äriplaanis toodud strateegia elluviimine jätkuvalt võimalik. Maakohus leidis ekslikult nagu tulnuks juuni 2013 müügilepingute järgselt Ameerikanurga kinnistu väärtuse määramisel projekti investeeringuväärtuse asemel lähtuda hoopis kinnistu turuväärtusest, mis oli määratud tühja füüsilise maatüki järgi, ja jättis põhjendamatult kõrvale HS eksperthinnangu, mis kinnitab, et Pindi Kinnisvara arvamuse ja Uus Maa hindamisaktide tulemused Ameerikanurga kinnistu väärtuse osas on põhjendamatult madalad. HS eksperthinnangu kohaselt oli 30.04.2013 Ameerikanurga kinnistu investeerimisväärtus 40 000 000 eurot. Ameerikanurga kinnistu 336568/752800 suuruse mõttelise osa õiglane väärtus (investeeringuväärtus) pankrotiavalduse esitamise ajal oli suurusjärgus 17 883 528 eurot. See järeldus haakub MV kindlustandva töövõtu aruande põhijäreldusega, et Süda Maja püsiva maksejõuetuse hetke määratlemine UV
  2. aasta arvamuses on sisult ebaõige. MV on teinud Pindi Kinnisvara arvamuse ja UV
  3. aasta arvamuse järelduste osas analüüsi ja maakohus oleks pidanud tema aruandes toodud järeldusi arvestama ning tuvastama, et UV
  4. aasta arvamuses esineb ridamisi puudusi.
  5. Maakohus jättis põhjendamatult hindamata Süda Maja
  6. ja
  7. majandusaasta aruannete tegevusaruanded, Süda Maja nõukogu 11.12.2012 istungi protokolli ja nõukogu 18.04.2013 istungi protokolli, millest saab tuvastada, et Süda Maja äritegevus jätkus aastatel 2010–2013 plaanipäraselt ja Süda Maja kajastas kinnisvaraarendusi bilansis õigesti soetusmaksumuses. Nõukogu 18.04.2013 istungi protokoll (I kd, tl 119) kinnitab investorite kaasamise võimalust, mis ei realiseerunud sisekonfliktide tõttu. Jättes arvestamata KH investeeringud Süda Majasse ja hindamata Süda Maja nõukogu istungite protokollid, leidis maakohus otsuse p-s 45 ebaõigesti, et UV järeldused investorite puudumise kohta on õiged.
  8. Maakohus hindas otsuse p-des 38 ja 56 ebaõigesti Süda Maja 11.10.2013 üldkoosoleku protokolli, kui leidis ekslikult nagu tõendaks VM-i poolt koosolekul antud ütlused Süda Maja püsivat maksejõuetust ja selle tekkeaega. Samuti on asjakohatu maakohtu seisukoht, et aktsionärid ei avaldanud koosolekul valmidust Süda Majasse täiendavalt investeerida. Koosoleku päevakorra p-de 1 ja 2 kohaselt oli kavas vaid Süda Maja juhatuse aruande
  9. majandusaasta kohta ja
  10. 17
(28)Tsiviilasi nr: 2-16-15952 majandusaasta aruande kinnitamine (II kd, tl 138). Ei saa eeldada, et VM, kes oli koosoleku toimumise ajaks juba mitu kuud Süda Maja juhtimisest eemal olnud, oli detailideni kursis Süda Maja tolle hetke majandusliku olukorraga.
  1. Maakohus jättis arvestamata, et BDO
  2. aasta arvamus ning UV
  3. aasta arvamus ja selle aluseks olevad kinnisvara hindamisaktid on puudustega ja tõendina ebausaldusväärsed. Kohtupraktika järgi ei ole raamatupidamislikud näitajad äriühingu maksejõuetuse määramiseks piisavad ja hinnata tuleb ka tulevikuperspektiive (äriplaani perspektiivikust). Seda ei ole BDO
  4. aasta arvamuses tehtud. Nimetatud arvamus sisaldab ka otseselt ebaõiget infot intresside kapitaliseerimise luba(ma)tuse kohta. UV
  5. aasta arvamus on Süda Maja pankrotihalduri tellitud dokument, mida oli vaja Süda Maja püsiva maksejõuetuse tekkeaja tõendamiseks tagasivõitmisega seotud kohtuasjades. UV hinnang Ameerikanurga äriplaani perspektiivile on pealiskaudne ja paljud olulised asjaolud on jäetud analüüsimata.
  6. UV tugines oma arvamuses ka Paldiski mnt 118a ja Virbi kinnistu hindamisaktidele, millel esinesid samuti olulised puudused ja vead kui Ameerikanurga osas. Paldiski mnt hindamisakt annab spekulatiivse hinnangu kinnistu turuväärtusele seisuga 31.03.
  7. See ei tõenda kinnistu väärtust
  8. aastal ja selle põhjal ei saa teha finantsanalüüsi perioodi 2010–2013 kohta.
  9. Maakohus jättis tuvastamata ka Virbi kinnistu hindamisakti olulised puudused ning tähelepanuta, et sarnaselt Ameerikanurga ja Paldiski mnt kinnistutega, ei hinnata Virbi kinnistu hindamisaktis vara tegelikku väärtust, vaid kitsalt üksnes võimalikku turuväärtust. Maakohus jättis arvestamata, et Virbi kinnistu hindamisaktis on sarnaselt Paldiski mnt hindamisaktiga esitatud hindamistulemus 06.03.2014 seisuga, mis ei tõenda Virbi kinnistu väärtust
  10. aastal ja selle põhjal ei saa teha finantsanalüüsi perioodi 2010–2013 kohta. Asjassepuutumatu on maakohtu viide märtsi 2015 müügitehingule, kus Virbi kinnistu müüdi pankrotimenetluses 156 900 euroga.
  11. Hinnates ebaõigesti tõendeid ja jättes põhjendamatult tähelepanuta hageja faktiväited ja neid kinnitavad tõendid, järeldas maakohus ebaõigesti, et Süda Maja positiivse tulevikustsenaariumi realiseerumisele viitavad asjaolusid alates
  12. aastast enam ei esinenud. Maakohus juhindus Süda Maja võimaliku püsiva maksejõuetuse tekkeaja tuvastamisel õigesti põhimõttest, et selle jaoks tuleb analüüsida nii Süda Maja raamatupidamislikke näitajaid kui ka ühingu jaoks positiivse tulevikustsenaariumi realiseerumise võimalikkust ehk majandustegevuse tõenäolist tulevikuperspektiivi. Paraku tuvastas maakohus ebaõigesti Süda Maja püsiva maksejõuetuse tekkeaja, sidudes selle ekslikult välisinvestor Heliose lahkumisega Ameerikanurga arendusprojektist. Heliose lahkumine Süda Maja tulevikuperspektiive oluliselt ei mõjutanud ja äritegevus oli jätkuvalt perspektiivne ka pärast Heliose lahkumist. Helios investeeris Ameerikanurga arendusse vaid 100 000 eurot. Maakohus järeldas ebaõigesti, et Süda Maja investor KH ei andnud Süda Majale täiendavaid rahalisi vahendeid. 24.04.2012 laenulepinguga investeeris KH Süda Majasse laenu andmise teel reaalselt 7 092 914,76 eurot, deponeerides vastava summa Süda Maja juhiste alusel notari deposiitkontole (vt IV kd, tl 70, lepingu punkt 2.3). 24.04.2012 lepingu p 2.3 kohaselt täitis KH kolmanda isikuna Süda Maja soovil Süda Maja lühiajalise rahalise kohustuse otse pangale, mille tulemusel vabanes Süda Maja panga ees 18
(28)Tsiviilasi nr: 2-16-15952 nimetatud rahalise kohustuse täitmisest. KH võttis pangalt üle Süda Maja kinnistutele seatud hüpoteegid. Seega on KH teinud Süda Majasse reaalselt investeeringu 7 092 914,76 eurot ja ajal, mil Helios arendusprojektist lahkus, oli Süda Majal tekkinud suurinvestor KH näol.
  1. Maakohus järeldas ebaõigesti, et Süda Maja aktsionäridel puudus soov ja võimekus vältida Süda Maja püsivat maksejõuetust. Süda Maja aktsionärid HH, R ja TK on kinnitanud, et Süda Maja püsiva maksejõuetuse vältimiseks oleksid nad olnud valmis kaasama täiendavaid rahalisi vahendeid (I kd, tl 141, 142–143, 144–145).
  2. Maakohus pidanuks Süda Maja maksevõimelisuse hindamisel arvesse võtma hageja selgitusi Süda Maja kui kinnisvaraettevõtja ärimudeli iseärasuste kohta, eelkõige Süda Maja äritegevuse finantseerimisega seonduvat. Süda Maja peamised võlausaldajad on tema enda omanikud (aktsionärid) ja nendega seotud äriühingud, kellele kuulub kokku üle 80% Süda Maja vastu suunatud nõuetest (IV kd, tl 11). Süda Maja aktsionär HH investeeris Süda Majasse läbi KH ainuüksi ülalmainitud 24.04.2012 laenulepingu alusel 7 092 914,76 eurot. Investeeringute koondumine omanike kätte kontserniväliste investorite asemel oli teadlik valik ja tugevdas Süda Maja ning eeldatavalt kindlustas tema tulevikku.
  3. Hinnates valikuliselt tõendeid ja jättes ilma põhjendusi esitamata tähelepanuta hageja selgitused Süda Maja kinnistute müügitehingute eesmärgi ja sisu kohta, tuvastas maakohus ebaõigesti, et tehingud olid Süda Majale kahjulikud. Kinnistute müügi vajaduse tingis jätkuv ärihuvide konflikt kostja ja Süda Maja vahel, mille tõttu ei olnud Süda Majal üksinda võimalik kinnisvara arendustegevust enam jätkata. Paralleelselt sellega olid Süda Majal suured rahalised kohustused oma võlausaldajate ees. Müügitehingute eesmärgiks oli ärihuvide konflikti kõrvaldamine, mistõttu tehingud olid selgelt Süda Maja huvides. Süda Maja nõukogu 18.04.2013, 27.05.2013, 28.05.2013 ja 08.06.2013 koosolekute protokollid kinnitavad, et müügitehingud olid tehtud kostja teadmisel ja Süda Maja nõukogu otsuste järgi.
  4. Maakohus jättis tähelepanuta, et VM-il õnnestus juba enne kostja blokeeriva tegevuse alustamist saada võlausaldajatelt nõusolekud kohustuste üleminekuks kogusummas 860 043,92 eurot (vt III kd, tl 196–198). Lisaks andis võlausaldaja KH tingimuslikud nõusolekud kohustuste üleminekuks kokku summas 8 918 232,52 eurot. Maakohus jättis täielikult tähelepanuta, et Süda Maja rahaliste kohustuste kogusummas 8 918 232,52 eurot ülemineku lõpuleviimine eeldas Süda Maja poolset, mitte ostjate, tegevust. Sõlmida tulnuks vaid uued hüpoteegi tagatiskokkulepped, mille kohaselt KH kasuks Süda Maja kinnistutele seatud hüpoteegid oleksid ka pärast kohustuste üleminekut jäänud tagama KH nõudeid (III kd, tl 196–198).
  5. Maakohus jättis tähelepanuta hageja selgitused, et enne kui VM jõudis kohustuste üleminekuks vajalikud toimingud teha, hakkas AJ läbi kostja juulist 2013 nõusolekute saamist takistama. Takistav tegevus seisnes VM-i volituste blokeerimises ja seejärel tema kõrvaldamises Süda Maja juhatuse liikme ametikohalt. Süda Maja uus nõukogu ja juhatus ei astunud ühtegi sammu, et saavutada Süda Maja jaoks kasumlike müügitehingute lõpuleviimine. Süda Majal jäi kinnistute müügitehingutest tulenev vastusooritus saamata üksnes AJ-i ja kostja pahatahtliku blokeeriva tegevuse tõttu, mille lõppeesmärgiks oli Süda Maja tegevuse lõpetamine vastuolus teiste aktsionäride 19
(28)Tsiviilasi nr: 2-16-15952 õigustatud huvidega. Maakohtu seisukoht nagu olnuks tehingute eesmärk Süda Maja varadest tühjakskantimine ja äritegevuse lõpetamine, on alusetu ja ebaõige. Vastus apellatsioonkaebusele
  1. Kostja vaidles apellatsioonkaebusele vastu ja palus jätta selle rahuldamata ning menetluskulud hageja kanda. Ringkonnakohtu seisukoht
  2. Kolleegium, ära kuulanud kohtuistungil pooled ja tutvunud tsiviilasja toimikus olevate menetlusdokumentide ja tõenditega, leiab, et maakohtu otsuse põhjendusi tuleb

§ 657lg 1 p 21 järgi muuta.

Kohtuotsuse resolutsioon hagi rahuldamata jätmise kohta on õige. 82. Ringkonnakohus analüüsib esmalt apellatsioonkaebuse väiteid, mille kohaselt jättis maakohus ebaõigesti arvestamata hageja 24.10.2017 menetlusdokumendis esitatud asjaolud. 83.

§ 376

lg 1 sätestab, et pärast hagi menetlusse võtmist ja kostjale kättetoimetamist võib hageja muuta hagi eset või alust üksnes kostja või kohtu nõusolekul. Kostja nõusolekut eeldatakse, kui ta ei esita hagi muutmisele viivitamata vastuväidet. Kuna kostja ja kohus uute asjaolude esitamisega ei nõustunud, siis selgitas maakohus 08.01.2018 kirjaga hagejale, et otsuse tegemisel 24.10.2017 menetlusdokumendis esitatud asjaolusid ei arvestata, kuna tegemist oli hagi aluse muutmisega. Kolleegium leiab, et õige on apellandi seisukoht, et 24.10.2017 menetlusdokumendis toodud asjaolud ei olnud tegelikult uued asjaolud, mida saaks pidada hagi aluse muutmiseks. 84. Algses hagiavalduse terviktekstis (I kd, tl 15-28) tõi hageja mh esile, et kevadel 2013 selgus, et kostja juhatuse liige AJ on huvide konfliktis Süda Majaga seoses NG Investeeringud ärihuviga ja lisaks soovis AJ Ameerikanurga kõrval asuvat Õunapuu kinnistut arendada. Konflikt fikseeriti Süda Maja nõukogu 18.04.2013 protokollis. 18.04.2013 nõukogu istungil kaaluti, kas oleks otstarbekas kostja aktsiate müük või kogu projekti müük, kuid neid ettepanekuid ei realiseeritud, kuna kostja ei olnud huvitatud. Seoses sellega otsustati suvel 2013 müüa muist Süda Maja kinnisasju ja mais-juunis 2013 tehti 3 tehingut, mille kasumlikkust on kinnitanud vandeaudiitor. Kostja ja AJ plaanisid takistada Süda Maja äriplaani realiseerimist ja nimetada Süda Maja nõukokku ja juhatajaks neile lojaalsed isikud, kes peataksid mais-juunis 2013 tehtud tehingute täitmise, viiks äriühingu maksehäireteni ja esitaks pankrotiavalduse. Kostja pöördus Notarite Koja poole, et takistada VM-l tehingute lõpule viimist. Eeltoodud tegevusega takistasid kostja ja AJ Süda Maja äriplaani realiseerimist, uute investorite leidmist, aktsionäridel pankroti ärahoidmist ja tekitasid Süda Maja pankroti. 11.10.2013 oli Süda Maja täielikult kostja kontrolli all ja teiste aktsionäridega välistati koostöö. 24.10.2017 menetlusdokumendis (III kd, tl 172-182) selgitas hageja, et Süda Maja aktsionäride ärihuvide konflikti tõttu ei olnud nõus investorid kevadel 2013 Süda Maja äriprojekti panustama. 18.04.2013 nõukogu istungil kaaluti, kas oleks otstarbekas kostja aktsiate müük või kogu projekti müük, kuid neid ettepanekuid ei realiseeritud, kuna kostja ei olnud huvitatud. 27.05.2013 20

(28)Tsiviilasi nr: 2-16-15952 kiitis Süda Maja nõukogu heaks ettepaneku hakata müüma Tallinna Pargi kinnistuid eesmärgil kõrvaldada ärihuvide konflikt ja jätkata tegevust teiste kinnisvaraprojektidega. Kostja blokeeris kasumlikud tehingud. Kinnistu registriosa numbriga 12100102 (Ameerikanurga kinnistu) võõrandati SIIBXID-le 17.06.2013 ja VIP Crew-le 05.07.
  1. Kinnistu oli koormatud hüpoteegiga 180 000 eurot kostja kasuks. SIIBXID-iga sõlmitud lepingu kohaselt pidi Süda Maja tasuma müügist laekuvast rahast võla kostjale ja kostja pidi kustutama hüpoteegi. Ostuhind deponeeriti notari kontol, kuid kostja keeldus seda vastu võtmast ja hüpoteeki kustutamast. Hageja leiab, et sellisel moel takistas kostja Tallinna Pargi edasiarendamist kolmandate isikute poolt. Jõustunud 05.09.2014 kohtuotsusega on tuvastatud kostja pahauskne käitumine. Tehingud olid Süda Majale kasulikud ja sellega vähenes kohustuste maht. Kostja asendas suvel 2013 senised nõukogu liikmed endale lojaalsete nõukogu liikmetega, kes valiti 16.07.2013 aktsionäride koosolekul. Kõik valitud nõukogu liikmed on kostjaga seotud ja tegutsesid kostja juhiste järgi. JR oli kostja volitatud esindaja ja nõukogu liikmetel puudus kinnisavara arendamise alane taust ning nad esindasid kostja ja AJ ärihuve. 26.07.2013 valis nõukogu esimeheks JR, kutsus tagasi juhatusest VM-i ja nimetas uueks juhatuse liikmeks LR-i.
  2. Hagi aluse muutmisena saab käsitleda faktiliste asjaolude lisandumist sellises määras, mis tingib algselt hagi aluseks olnud faktilistest asjaoludest erineva pildi. Kuna hageja oli esialgses hagiavalduses esile toonud hagi alusena kevadel ja suvel 2013 toimunud sündmused (ärihuvide konflikti tingimustes kostja poolt Süda Maja investorite leidmise ja tehingute lõpuleviimise takistamine), siis kolleegiumi arvates ei saa 24.10.2017 menetlusdokumendis toodud asjaolusid pidada hagi muutmiseks. Tegemist oli

§ 376lg 4 p 1 järgi faktiliste ja õiguslike väidete täiendamisega.

See, et hageja nimetas 24.10.2017 menetlusdokumendis täpselt tehingud, mis suvel 2013 Süda Maja tegi, ja kuidas täpselt kostja takistas nende lõpuleviimist, on kolleegiumi arvates faktiliste asjaolude täiendamine ja seega lubatud.

  1. Hagiavalduses ja selle täiendustes esiletoodu kohaselt heitis hageja kostjale ette kevadel ja suvel 2013 erinevate tegevustega väidetavalt Süda Maja äritegevuse takistamist ja alusetu pankrotiavalduse esitamist. Eeltoodu võib olla aluseks TsÜS § 32, VÕS § 113 lg 1 ja ÄS § 289 lg 1 järgi kahju hüvitamise nõude esitamisel ühe aktsionäri poolt teise aktsionäri vastu. Samuti võivad esiletoodud asjaolud olla aluseks kahju hüvitamise nõudele VÕS § 1043 ja § 1045 lg 1 p 8 järgi.
  2. Ringkonnakohtu istungil selgitas kohus pooltele menetluslikku olukorda, sh ka võimalust, et seoses maakohtu poolt hagi aluse täiendamise mittelubamisega ja oluliste asjaolude tuvastamata jätmisega, võib olla otstarbekas poolte kaebeõiguse rikkumise vältimiseks saata tsiviilasi uueks arutamiseks maakohtule. Kostja selgitas, et maakohus on vaidlustatud otsuses hinnanud ka neid asjaolusid, mis sisaldusid 24.10.2017 menetlusdokumendis, ja palus, et ringkonnakohus vajadusel tuvastaks ise vaidlusalused asjaolud ja lahendaks nõude ilma maakohtule tsiviilasja tagastamata. Hageja selgitas, et maakohus ei andnud hinnangut sellele, kas kostja takistas tehingute lõpule viimist. Kolleegium leiab, et ringkonnakohtul on võimalik maakohtu menetlusnormide rikkumine kõrvaldada ja maakohtu otsuse põhjendusi täiendada, hinnates, kas hageja poolt 24.10.2017 menetlusdokumendis esiletoodud asjaolud 21

(28)Tsiviilasi nr: 2-16-15952 annavad aluse maakohtu otsuse tühistamiseks. Pooled on saanud oma väited ja vastuväited esitada ning ringkonnakohus hindab neid.
  1. Kolleegium leiab, et hageja esiletoodud Süda Maja tehingute tegemise väidetava kostja poolt takistamise ja Rle väidetavalt tekkinud kahju vahel saab olla ainult siis põhjuslik seos, kui kevadel 2013 ei olnud Süda Maja veel püsivalt maksejõuetu ja tehtud tehingud oleksid välistanud Süda Maja püsivalt maksejõuetuks muutumise ja pankroti väljakuulutamise, kuna hageja väidete kohaselt tekkis talle kahju ainult seetõttu, et ta kaotas oma aktsiad seoses pankroti väljakuulutamisega. Maakohus on vaidlustatud otsuses leidnud, et vähemalt pankrotiavalduse esitamise ajaks oli Süda Maja püsivalt maksejõuetu, kuid vaidlustatud otsusest ei tulene, millal maksejõuetus täpselt tekkis.
  2. Kolleegium kontrollib esmalt maakohtu otsust osas, milles maakohus tuvastas, et Süda Maja oli pankrotiavalduse esitamise seisuga maksejõuetu, ja tuvastab seejärel, millal püsiv maksejõuetus tekkis.
  3. Kolleegium nõustub maakohtu otsuse järeldustega osas, milles maakohus tuvastas, et Süda Maja oli sügisel 2013 maksejõuetu, selles osas ringkonnakohus

§ 654lg 6 järgi maakohtu otsuse põhjendusi ei korda ja järgib neid.

Maakohus on piisava põhjalikkusega vaidlustatud otsuses hinnanud poolte poolt esiletoodud asjaolusid ja esitatud tõendeid. Apellatsioonkaebuses kordab hageja maakohtu menetluses esitatud väiteid, mida on maakohus otsuses käsitlenud. Olulised faktilised asjaolud selle kohta, et Süda Maja oli pankrotiavalduse esitamise ajal püsivalt maksejõuetu, on maakohtu otsuses jälgitavalt tuvastatud ja

§ 652lg 1 p 1 järgi võtab ringkonnakohus need käesolevas otsuses aluseks.

Maakohus on õigesti hinnanud Pindi Kinnisvara, Uus Maa, UV, LP, BDO Advisory, EK Investeeringud OÜ, AJ, H. Suurmanni, MV ja EO arvamusi ja muid dokumentaalseid tõendeid Süda Maja kohustuste, varade väärtuse ja maksejõuetuse kohta. Maakohus on oma järelduse kujundamisel õigesti lähtunud Süda Maja varade tegelikust väärtusest ja ringkonnakohus ei nõustu apellandiga, et maakohtu järeldused on vastuolus TsÜS §-ga 65 ja RTJ nr 4-ga.

  1. Järgnevalt tuvastab kolleegium esitatud tõenditest lähtudes, millal tekkis Süda Maja püsiv maksejõuetus.
  2. Süda Maja ajutise pankrotihalduri aruande järgi oli Süda Maja
  3. majandusaasta aruande järgi kahjum 401 774 eurot. Ajutise halduri arvamuse kohaselt oli püsiv maksejõuetus välja kujunenud kindlasti maiks 2013, kuna siis lõppesid aktiivsed läbirääkimised investorite leidmiseks. Haldur selgitas, et raamatupidamisdokumentide puudumise tõttu oli hinnang eelduslik ja täpsemalt selgitatakse maksejõuetuks muutumise aeg edasise menetluse käigus (II kd, tl 48-77). BDO Advisory OÜ arvamuse, mille koostasid UV ja MV, kohaselt muutus Süda Maja maksejõuetuks hiljemalt
  4. aastal, kuna siis omandas Süda Maja potentsiaalselt investorilt Helioselt tagasi 50% osaluse ühisettevõttes Helios Süda Maja OÜ. Pärast seda selgus lõplikult, et arendustegevuseks puuduvad võimalused. Süda Maja likviidsuskordaja oli juba 2011 väga nõrk ja äriühing ei suutnud täita lühiajalisi kohustusi. 2011 ja 2012 oli Süda Maja netovara miinuses, omakapital negatiivne ja varad aruannetes läbivalt ja märkimisväärselt ülehinnatud. BDO Advisory OÜ hinnangu kohaselt oleks Süda Maja korrigeeritud varade bilansiline maksumus olema pidanud
  5. aastal 13 700 995 22

(28)Tsiviilasi nr: 2-16-15952 eurot ja
  1. aastal 15 452 472 eurot. Kohustuse puhul lähtusid arvamuse andjad bilansilisest väärtusest ja kohustused olid vastavalt
  2. aastal 30 229 152 eurot ja
  3. aastal 33 171 845 eurot, mis viitab sellele, et netovara oli negatiivne. Kuna netovara oli kahe aasta jooksul negatiivne, siis see osundas, et Süda Maja oli maksejõuetu. Võlgnevusi vähendati alles 2013 suvel kinnistute võõrandamisel (II kd, tl 84-136). Ringkonnakohtul puudub alus kahelda eelviidatud BDO Advisory OÜ järelduses, kuna arvamuse andjad on kasutanud oma järelduste kujundamisel erinevaid finantsanalüüsi meetodeid ja nende arvamuse kujunemine on jälgitav. Arvamuse andmisel on lähtutud varade turuväärtusest, mitte Süda Maja aruannetes toodud ebaõigest suurendatud väärtusest. Olukorras, kus arendustegevus investeeringute puudumise tõttu ei ole olnud pikema perioodi jooksul võimalik, ei saa kinnistute väärtuseks pidada nende kui arendusprojektide väärtust, vaid õige oli lähtuda nende tegelikust turuväärtusest ehk siis nn tühjade kinnistute väärtusest. Asjaolu, et kinnistute väärtus ei vastanud tegelikkusele, tulenes ka Kinnisavarbüroo Uus Maa OÜ (IV kd, tl 30-69) ja Pindi Kinnisvara arvamustest (III kd, tl 203-206). Seda, et Süda Maja majandusaasta aruannetes oli varade ja investeeringute väärtus olulises ulatuses ülehinnatud, on maakohus õigesti tuvastanud ja kolleegium sellekohaseid põhjendusi

§ 654lg 6 järgi ei korda.

Kolleegium ei nõustu apellatsioonkaebuses toodud kriitikaga BDO Advisory OÜ arvamuse kohta. Maakohus on hageja vastavaid väiteid põhjalikult analüüsinud ja kolleegium nõustub selles osas maakohtuga.

  1. Apellatsioonkaebuses viidatud EK Investeeringud OÜ arvamuse kohaselt olid Süda Majal küll alates 2008 lõpust makseraskused, kuid püsivat maksejõuetust ei olnud 31.07.2013 seisuga kujunenud (I kd, tl 39-65 ja III kd tl 223-237 ja tl 238-242). Oasis Capital OÜ arvamuse kohaselt oli 30.04.2013 seisuga, arvestades Süda Maja äriplaani järgset kinnistute arendusperspektiivi, kinnistute väärtus vähemalt 19-20 miljonit eurot, mis võimaldas järeldada, et enne kinnistute müüki ei olnud Süda Maja maksejõuetu (I kd, tl 66-76). Kolleegium leiab, et eeltoodud arvamuste andmisel oli lähtutud Süda Maja varade ebaõigetest väärtustest, ühel juhul sellest, mis oli kajastatud Süda Maja raamatupidamisaruannetes ja teisel juhul kinnistute oletatavast arendusperspektiivist, mille realiseerumist ei olnud arvamuses usutavalt põhjendatud. Samuti on H. Suurmann hinnanud oma arvamuses (III kd, tl 208-222) Süda Maja investeeringute väärtust, lähtudes Süda Maja äriplaanist ja arendustegevusest, mille jätkumine kevadel ja suvel 2013 ei olnud usutav ega kinnistute jagamise ja võõrandamise tõttu ka võimalik.
  2. Sellele, et Süda Maja oli suveks 2013 aktiivse äritegevuse lõpetanud, viitab kolleegiumi arvates ka asjaolu, et suveks ei olnud Süda Majal enam äriruume ega töötajaid ja üürileping lõpetati selle tõttu, et Süda Maja ei olnud võimeline üüri tasuma. Eeltoodu on tõendatud 04.05.2015 kohtuistungi protokolliga tsiviilasjas nr 214-53134 (III kd, tl 88-92) VM tunnistajana ülekuulamise kohta. Ka need asjaolud kinnitavad eelnevalt tuvastatut ja viitavad Süda Maja alalisele maksejõuetusele, mis oli välja kujunenud hiljemalt 2013 esimeses pooles.
  3. Eelnevalt tuvastatut arvestades leiab kolleegium, et tõendatud on Süda Maja alalise maksejõuetuse väljakujunemine hiljemalt 2013 esimese poolaasta jooksul ja juunis 2013, kui Süda Maja võõrandas osa kinnistuid, oli ta alaliselt ja püsivalt maksejõuetu. 23

(28)Tsiviilasi nr: 2-16-15952
  1. Järgnevalt analüüsib kolleegium, kas suvel 2013 tehtud kolm tehingut, juhul kui need oleks lõpule viidud, oleksid taastanud Süda Maja maksejõulisuse. Maakohus leidis, et tehingud ei olnud Süda Maja huvides, kuna vara võõrandati varatutele äriühingutele, kellel puudus majandustegevus, ja tehingute tingimused ei olnud Süda Majale soodsad. Tehingud sisaldasid makseviisi osas ebatavalisi kokkuleppeid, mis ei olnud Süda Majale kasulikud. Kolleegium nõustub maakohtu järeldusega, kuid analüüsib järgnevalt tehinguid täpsemalt.
  2. 13.06.2013 sõlmiti leping Süda Maja, SIIBXID ja OÜ S&H Investment Group vahel (III kd, tl 36-50). Lepingu esemeks oli kinnistu Harju maakonnas Rae vallas Kurna külas, mis müüdi Süda Maja poolt ostjale (SIIBXID) hinnaga 4 051 680 eurot (hind sisaldas käibemaksu). Müügihinnast 535 881,12 eurot oli hoiustatud notari deposiidikontole. Sellest summast pidi 188 250 eurot tasutama kostjale pärast viimase kasuks kinnistule seatud hüpoteegi kustutamist ja 347 631,12 eurot OÜ-le T&O Varahaldus pärast seda, kui viimane on esitanud notarile nõusoleku hüpoteegi vabastamiseks või on jõustunud kohtuotsus, mis nõusolekut asendab. Lepingu p 6.5 järgi pidi 2 840 518,88 eurot müügihinnast ostja tasuma viie aasta jooksul alates lepingu sõlmimisest. Kolleegium ei nõustu, et tegemist oli kasuliku tehinguga. Kinnistu võõrandati ilma selle eest reaalseid rahalisi vahendeid vastu saamata. Arvestades, et Süda Majal oli tehingu tegemise ajal puudu käibevahenditest ja ta ei suutnud tasuda üüri ega igapäevaseid kulutusi, siis ostuhinna tasumine viie aasta jooksul ei saanud mõjuda Süda Maja varanduslikule seisundile nii, et maksejõulisus taastuks. Kostja, kes ei olnud lepingu pooleks, poolt hüpoteegi kustutamine ei oleks muutnud, arvestades ajutise halduri tuvastatud nõuete suurust, Süda Maja maksejõuliseks. Reaalsete rahaliste vahendite laekumata jätmine muudab mitteusaldusväärseks audiitor Sirje Kõrgemaa 22.07.2013 arvamuse (I kd, tl 147) tehingu kasumlikkuse kohta.
  3. 26.06.2013 sõlmiti Süda Maja ja SIIBXID vahel Paldiski mnt kinnistute müügilepingud (III kd, tl 20-27, 21-35). Paldiski mnt 108B ½ mõtteline osa kaasomandist müüdi hinnaga 840 000 eurot koos käibemaksuga. 700 000 euro (käibemaksuta hind) osas lepiti kokku, et ostja võtab üle Süda Maja kohustused KH, TK ja Alandia KV OÜ ees. Lepingu p 3.
  4. järgi pidi ostja maksma müügihinnast 14 880,40 eurot 1 kuu jooksul pärast seda, kui lepingu esemeks olevale maatükile on kehtestatud detailplaneering. Lepingu p-s 3.
  5. kinnitasid pooled, et on teadlikud, et kokkulepe võlausaldajate kohustuste üleandmiseks ei ole kehtiv ilma võlausaldajate nõusolekuteta. Samas avaldasid pooled, et nad ei soovi, et võlausaldajad annaksid lepingus nõusoleku kohustuste loovutamiseks. Paldiski mnt 118A asuv kinnistu müüdi SIIBXID-le hinnaga 8 000 000 eurot, millest 7 988 795,30 eurot pidi ostja tasuma viisil, kus ta võtab üle erinevad kohustused KH, TK ning hüpoteegiga tagatud tagatisagendi ees vastavalt 08.05.2009 tagatisagendi lepingule. Müügihinnast 11 204,70 eurot pidi ostja tasuma ühe kuu jooksul alates sellest, kui lepingu esemeks olevale maatükile on kehtestatud detailplaneering. Lepingu pooled avaldasid, et on teadlikud, et kohustuste ülevõtmise kokkulepe ei ole ilma võlausaldajate nõusolekuteta kehtiv kolmandate isikute suhtes, kuid samas avaldasid pooled, et nad ei soovi, et võlausaldajad annaksid lepingus nõusoleku kohustuste loovutamiseks. Kolleegium 24
(28)Tsiviilasi nr: 2-16-15952 leiab, et hageja ei ole toonud esile asjaolusid, millest saaks järeldada, et tegemist oli Süda Majale kasumlike tehingutega. Tehingutest ei tulenenud koheseid rahalisi sooritusi Süda Majale, mis oleksid leevendanud käibevahendite puudust. Müügihinna tasumise kohustus loeti kaetuks vaid osade võlausaldajate, kes olid valdavalt osade aktsionäridega seotud isikud, kohustuste ülevõtmisega, kuid kohtule ei ole esitatud veenvaid tõendeid, kas lepingus märgitud võlausaldajad tegelikult oleksid olnud
  1. aastal nõus kohustused üle võtma. Süda Maja kohustust KH ees tegelikult üle ei võetud ja KH esitas nõude pankrotimenetluses. Kohustuste ülevõtmisel oleksid sõlmitud tehingutega eelistatud osasid võlausaldajaid teistele võlausaldajatele, kuid Süda Maja makseraskused suvel 2013 poleks oluliselt leevendunud.
  2. 28.06.2013 sõlmisid Süda Maja, VIP Crew ja SIIBXID lepingu (III kd, tl 51-61), millega VIP Crew ostis Süda Majalt ettevõtte, mis koosnes kinnistutest Rae vallas Kurna külas ning nendega seotud ja nende majandamist teenivatest asjadest, õigustest, kohustustest ning lepingutest. Ettevõte müüdi hinnaga 1 euro. Ostjale pidid sealhulgas üle minema Süda Maja kohustused AS Swedbank, KH, SÕ ning emiteeritud võlakirjade omanike ees ja p 2.5.
  3. järgi pidi müüja korraldama võlausaldajate nõusolekud kohustuste üleandmiseks hiljemalt 15.12.2013 ja Süda Maja pidi tasuma laenulepingutest tulenevaid kohustusi võlausaldajate ees kuni võlgade ülekandmiseni (p 2.5.2). Kolleegiumi arvates ei saa hageja väidetest järeldada, et tegemist oleks olnud Süda Majale kasumliku tehinguga. Süda Maja ei saanud tehingust reaalset vastusooritust, kuigi võõrandati oluline osa Ameerikanurga kinnistutest ja sellega seotud arendusprojektist. Kohustuste tegelikku üleminekut ei ole hageja väitnud ega tõendanud. Harju Maakohtu 09.10.2015 otsus tsiviilasjas nr 2-14-57952 (IV kd, tl 128-134) 28.06.2013 tehingu kehtetuks tunnistamise kohta on jõustunud. Nimetatud otsuses tuvastati, et Süda Maja oli enne tehingu tegemist maksejõuetu ja tehinguga võõrandati kinnistud vastusooritust saamata ning tehing oli kinke iseloomuga.
  4. Ajutise halduri aruande järgi oli VM talle üle andnud ainult TK nõusoleku laenulepingust tuleneva kohustuse summas 89 067 eurot ja Alandia KV OÜ nõusoleku kohustuse summas 200 000 eurot üleandmiseks SIIBXID-le. KH nõusolek oli tingimuslik (III kd, tl 197 pöördel) ja ta esitas oma nõude pankrotimenetluses. Arvestades ülevõetud kohustuste summat ja Süda Maja võlgasid ja vara suurust, ei mõjutanud see väljakujunenud maksejõuetust.
  5. Kolleegium nõustub maakohtu järeldusega selle kohta, et kinnistud omandanud äriühingud olid ilma käibeta ja nende usaldusväärsus oli küsitav. Äriregistri väljavõtte (III kd, tl 62-63) järgi SIIBXID osanikuks on Outlet Center OÜ (suvel 2013 oli osanik Taavi Pihlakas) ning asutatud on äriühing 22.05.2013 osakapitaliga 2500 eurot. VIP Crew äriregistri väljavõttest (III kd, tl 64-66) nähtub, et osakapitali suurus oli 2684 eurot ja osanik on Outlet Center OÜ, asutatud oli äriühing 05.11.2009 ja tehingute tegemise ajal oli osanik Mart Kõpper. Outlet Center OÜ on äriregistri andmete järgi asutatud 16.07.2013 SIIBXID poolt (III kd, tl 67-68). Süda Maja sõlmis seega tehingud äriühingutega, mille osakapitalide suurused oli tagasihoidlikud ja nende eelneva tegevuse kohta puuduvad andmed, millest saaks kontrollida nende võimekust tehtud lepinguid täita. Pärast tehingute tegemist toimunud äriühingute omanike 25
(28)Tsiviilasi nr: 2-16-15952 muutustest saab järeldada, et tehingutes osalenud äriühingud on omavahel omanike kaudu seotud.
  1. Arvestades eeltoodut, leiab kolleegium, et tõendatud ei ole, et suvel 2013 toimunud tehingute lõpule viimisega oleks olnud võimalik muuta selleks ajaks alaliselt maksejõuetuks muutunud Süda Maja majanduslikku olukorda, taastada äriühingu maksejõulisus ja vältida pankroti väljakuulutamist ja seega ka hageja väidetud asjaoludel Rle kahju tekkimist. Kuna tõendatud ei ole, et suvel 2013 tehingute tegemise väidetava takistamisega oleks kostja Rle kui Süda Maja aktsionärile kahju põhjustanud, siis puudub põhjuslik seos Rle väidetavalt tekkinud kahju ja kostja väidetava tegevuse vahel (VÕS § 127 lg 4), mis välistab ka neil asjaoludel kahju hüvitamise nõude rahuldamise. Eeltoodud osas tuleb maakohtu otsuse põhjendusi täiendada.
  2. Järgnevalt vastab ringkonnakohus apellatsioonkaebuse väidetele maakohtu poolt tuvastatud asjaolude ja tehtud järelduste kohta. Kolleegium leiab, et maakohus on tuvastanud vaidluse lahendamiseks olulised asjaolud ja kohaldanud seadust õigesti. Kolleegium maakohtu otsuse põhjendusi ei korda, kuna nõustub nendega ja järgib neid (

§ 654lg 6).

Hageja on apellatsioonkaebuses esitanud samad väited, mis olid esitatud maakohtule ja maakohus on neid hinnanud põhjalikult ja süsteemselt ning seostanud tuvastatud asjaolude ja tõenditega. Ringkonnakohus saab

§ 652

lg 1 p 1 järgi lähtuda maakohtu poolt tuvastatud asjaoludest, kuna puuduvad kahtlused asjaolude tõendamise menetluse või protokolli õiguspärasuse või ebapiisava ulatuse kohta.

  1. Apellandi väiteid kostja poolt Süda Maja maksejõuetuks muutmise kohta on ringkonnakohus käesolevas otsuses juba käsitlenud seonduvalt maksejõuetuks muutumise ajaga. Kolleegium leiab, et esitatud dokumentaalsetest tõenditest ei saa järeldada, et Süda Maja oleks olnud maksejõuline pärast suve 2013 ja pankrotiavaldus oleks kohtule esitatud maksejõulise äriühingu kohta. Maakohus on Süda Maja püsiva maksejõuetuse tuvastamisel õigesti lähtunud äriühingu varade tegelikust väärtusest, mis oli bilansiga võrreldes väiksem ja ka oma järeldust selles osas põhjendanud. Kolleegium ei nõustu apellatsioonkaebuse etteheidetega, et maakohus hindas tõendeid valikuliselt. Arvestades, et Süda Maja oli Ameerikanurga (Tallinna Park) kinnistu tükeldanud erinevateks kinnistuteks ja alustanud nende müügiga, siis ei olnud eluliselt usutav arendustegevuse jätkamine ja Süda Maja kinnistute väärtuse tuvastamisel ei saanud lähtuda arendusprojekti kui terviku väärtusest.
  2. Maakohus on õigesti tuvastanud, et Süda Majal ei olnud võimalik saada oma arendusprojektide teostamiseks
  3. aastal investoritelt raha. Süda Maja nõukogu 18.04.2013 protokollist nähtub, et vajalikud on investeeringud, et arendada Tallinna Pargi projekti edasi, kuna välisinvestorid on tagasi astunud. Investorid ei soostunud seoses ärihuvide konfliktiga panustama (I kd, tl 119-120). Kolleegiumi arvates ei tulene eeltoodud dokumendist andmeid konkreetsete investorite kohta, kes oleksid nõus paigutama raha Süda Maja projekti, mistõttu ei saa sellest järeldada konkreetsete investorite olemasolu. Süda Maja aktsionäride R, KH ja TK hiljem antud paljasõnalistest kinnitustest investeerimise soovi kohta
  4. aastal ei saa järeldada, et nad ka tegelikult oleksid seda teinud. Eelviidatud isikute kirjalikest kinnitustest ei 26

(28)Tsiviilasi nr: 2-16-15952 tulene konkreetseid asjaolusid investeerimise võimalikkuse ja täpsete investeeringute kohta (I kd, tl 141-145). Samuti on õige maakohtu järeldus KH tehtud väidetava investeeringu kohta. Kuna tegemist oli laenuga, siis ei saa seda käsitleda investeeringuna. Apellatsioonkaebuses viidatud Süda Maja 11.12.2012 nõukogu istungi protokollist (III kd, tl 5-7) ei saa teha apellandi soovitud järeldust. Koosolekul selgitas VM, et on olemas tagasiside investoritelt, kes võivad olla huvitatud ja nad võiksid olla projektis märtsiks
  1. Kolleegiumi arvates ei saa VM-i umbmäärastest viidetest võimalikele investoritele järeldada, et investorid olid detsembris 2012 reaalselt olemas ja soovisid panustada. Ühtegi investori nime protokollist ei tulene. Samas on VM selgitanud, et maksetega on seis kriitiline ja TREV-2 on teinud pankrotihoiatuse, millega seoses palus HH abi AJ-lt 300 000 euro leidmiseks, et osaliselt võlg tasuda. TREV-2-le tasumiseks otsustati laenata 180 000 eurot kostjalt ja tagada see hüpoteegiga. Kolleegium leiab, et eeltoodu pigem viitab sellele, et detsembris 2012 oli Süda Maja olulistes makseraskustes, kuna puudusid käibevahendid. Selline seis viitab pigem maksejõuetusele.
  2. Seoses hagi rahuldamata jätmisega on maakohus õigesti

§ 162lg 1 järgi jätnud menetluskulud hageja kanda.

Väljamõistetud menetluskulude suurust ei ole apellatsioonkaebuses vaidlustatud. Seoses apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmisega tuleb

§ 171lg 1 järgi apellatsioonimenetluse kulud jätta hageja (apellandi) kanda.

107. Kostja (vastustaja) esitatud taotluse kohaselt on ta kandnud apellatsiooniastme menetluskulusid 8512 eurot. Tegemist on kuludega õigusabile. Kostjat esindasid vandeadvokaadid Arne Ots, kes on osutanud teenust 6,97 tundi hinnaga 220 eurot ilma käibemaksuta, ja Martin-Johannes Raude, kes on osutanud teenust 38,77 tundi hinnaga 180 eurot ilma käibemaksuta. Kostjat ringkonnakohtu istungil esindanud vandeadvokaat Martin-Johannes Raude palus istungi aja lisada vastavalt protokollile, s.o 1,66 tundi. Hageja väitis, et kostja esindajate tunnitasu on ülemäära kõrge ja tuleks lähtuda samast tunnitasust, mis hagejal, s.o 140 eurot. 108.

§ 175

lg 1 sätestab, et kui menetlusosaline peab menetluskulude jaotust kindlaks määrava kohtulahendi kohaselt kandma teist menetlusosalist esindanud lepingulise esindaja kulud, mõistab kohus kulud välja põhjendatud ja vajalikus ulatuses. Kolleegium nõustub kostja esindajate ajakuluga, milleks on kokku 47,40 tundi, osaliselt. Arvestades, et kostjate esindajatele olid vaidluse asjaolud eelnevalt selged, siis apellatsioonkaebusele vastuse koostamisele kulunud 34,92 tundi ei pea kolleegium põhjendatuks ja loeb toimingule vajalikuks ajakuluks 25 tundi. Ka eeltoodud ajamäär on tavapärasega võrreldes suur, kuid see on põhjendatud seoses esitatud tõendite suure mahuga ja asjaolude rohkusega, samuti oli apellatsioonkaebus ja vastus sellele pikad ja põhjalikud. Kostja esindajate poolte tegevuste dubleerimist ei nähtu. Seega on kostja esindajate põhjendatud ja vajalik ajakulu 37,48 tundi. Esindajate teenuse tunnihinna osas leiab kolleegium, et põhjendatuks ja õigusteenuse turuhinnale vastavaks saab pidada 180 eurot. Sama tunnihinda on pidanud põhjendatuks ka maakohus. Kuna kostja on käibemaksukohustuslane, siis käibemaks hüvitamisele ei kuulu. Seega kuulub kokku hüvitamisele menetluskulu 6746,40 eurot. 27

(28)Tsiviilasi nr: 2-16-15952
  1. VÕS § 113 lg 1 teise lause järgi tuleb kostja taotlusel hagejalt kostja kasuks väljamõistetud menetluskuludelt alates lahendi jõustumisest kuni täitmiseni välja mõista viivis.
  2. Hageja esitas taotluse 10.04.2019 kohtuistungi protokolli parandamiseks, selgitades, et ebatäpsused protokollis moonutavad hageja esindaja poolt istungil öeldut ja protokoll ei kattu salvestusega. Kostja ei vaielnud vastu, et taotluses toodu vastab sellele, mida avaldas istungil hageja esindaja, kuid selle kajastamine protokollis ei ole oluline asja lahendamise ja edasikaebamise seisukohalt.
  3. Kolleegium leiab, et taotlus kohtuistungi protokolli parandamiseks tuleb jätta rahuldamata.

§ 50

lg 1 kohaselt menetlustoimingu protokoll peab kajastama menetlustoimingu olulist käiku ja muud asja lahendamise või võimaliku edasikaebamise seisukohalt olulist. 10.04.2019 kohtuistungi protokollis on kajastatud

§ 50lg 1 järgi oluline.

Kohtuistungi protokoll ei ole stenogramm, mistõttu ei pea see sõnasõnalt sisaldama seda, mida pooled on kohtuistungil avaldanud. /allkirjastatud digitaalselt/ Margo Klaar /allkirjastatud digitaalselt/ Imbi Sidok-Toomsalu /allkirjastatud digitaalselt/ Mati Maksing 28

(28)

🔗 Ametlikule allikale

Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.