Obsah (13)

§ 113§ 208§ 217§ 14§ 218§ 220§ 101§ 112§ 6§ 221§ 189§ 77§ 128

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Harju Maakohus, Tallinna kohtumaja Kohtunik Marget Henriksen Otsuse tegemise aeg ja koht 21. november 2018.a Tallinnas Tsiviilasja number 2-17-14717 Tsiviilasi E

§ 113lg 1 teises lauses sätestatud määras kuni kohustuse täitmiseni.

1. Jätta rahuldamata E Ai hagi A K vastu kahju hüvitise nõudes summas 200 eurot. Menetluskulude jaotus
2. Jätta menetluskulud 2% ulatuses hageja E Ai kanda ja 98% ulatuses A K kanda. Edasikaebamise kord Kohtuotsusele võib esitada apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates kohtuotsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel otsuse avalikult teatavakstegemisest. Apellatsioonkaebus tuleb esitada otse Tallinna Ringkonnakohtule asukohaga Pärnu mnt 7 Tallinn. Ringkonnakohus võib kaebust menetleda kirjalikus menetluses, kui ei esitata taotlust kohtuistungi pidamiseks. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi kohtule esitatava kaebuse või taotluse koostamiseks peab menetlusabi taotleja tegema seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Hageja nõue ja põhjendused Hagiavalduse kohaselt
3. aprillil 2015.a sõlmisid E A (edaspidi hageja) ja A K (edaspidi kostja) Tallinna notari L M notaribüroos korteriomandite müügilepingu, ühishüpoteegi seadmise lepingu, ühishüpoteegiga tagatavate nõuete muutmise lepingu, asjaõiguslepingud ja kinnistamisavaldused (edaspidi Leping). Lepingu punktis 1.9.
4. kinnitas kostja, et lepingu esemeks oleval korteriomandil (edaspidi korter) ei ole mingeid kostjale teadaolevaid varjatud puudusi, millest kostja ei ole hagejale teatanud või mida hageja ei saanud märgata ülevaatuse teostamisel.
5. juunil 2015.a. andis kostja hagejale korteri otsese valduse üle. 2015.a juunis ning juulis ehk vahetult peale hageja sissekolimist korterisse selgus, et korteri magamistoa lagi laseb vett läbi. Põhjuseks on seejuures välisfassaadi defektid, mis võimaldavad sademete ja niiskuse tungimist otse korteri magamistoa sisepindadeni. Kuivõrd puuduse kõrvaldamine korteri seestpoolt ei ole võimalik (võimalik on teha üksnes siseviimistluse tööd mis puudust ei kõrvalda), on vajalik teostada põhjalikud välisfassaadi rekonstrueerimis- ja/või parandustööd. Üksnes magamistoa lae- ja seinte siseviimistlustööde parandamine ei kõrvalda puudust – sademed tungivad jätkuvalt läbi korterelamu seinte ning samad puudused avalduksid seetõttu uuesti ka korteris. Kostja pidi kahtlemata olema teadlik antud puudusest, kuid ei teavitanud sellest hagejat. Tavapärase ülevaatuse käigus (s.o. ilma tarindeid ja konstruktsioone avamata), ei oleks hageja saanud kuidagi kõnealust puudust avastada. Olnuks hageja teadlik, et korteril esineb ja avaldub kõnealune puudus, ei oleks hageja korterit soetanud või oleks olnud nõus korteri ostma madalama hinnaga võttes arvesse kõnealust puudust. Seda seetõttu, et kostja oli vahetult enne lepinguliste läbirääkimise algust teostanud siseviimistlustööd asjakohases seina- ja laepiirkonnas selliselt, et puuduseid ei olnud võimalik visuaalsel vaatlusel tuvastada (välised tundemärgid olid varjatud). Hagiavalduse esitamise ajaks on saanud selgeks, et kogu korterelamu fassaad tuleb renoveerida ning korteriühistu poolt võetud hinnapakkumiste kohaselt on tööde hinnanguline maksumus vähemalt 100 000 eurot. Nende eest tasumiseks peab korteriühistu võtma pangalaenu samas ulatuses ning sellega kaasneb igale korteriomanikule vähemalt 4 166 euro ulatuses lisakulu (kortermajas on 24 korteriomandit). Lisaks sellele tuleb laenu pealt tasuda intresse. Sihtfinantseeringu võtmine 10 aastaks intressimääraga 5 % tooks igale korteriomandi omanikule kaasa ka intressikulu 1 125 eurot. Seega põhjustab vältimatu laenukohustus hagejale kokku vähemalt 5 291 euro ulatuses täiendavaid kulutusi. Eelmainitud kuludele lisanduvad veel muud kulud, mis korterelamu fassaadi renoveerimisega kaasnevad (omanikujärelvalve teenuse osutaja kulud jne). Hageja on pöördunud kutselise kinnisvara hindaja A L (XXX Kinnisvarabüroo) poole, kes on koostanud hinnangu korteri tegeliku väärtuse kohta müügi ajal, võttes arvesse korteris esinevat varjatud puudust. Eelnevalt kirjeldatud puudust arvestades olnuks korteri turuväärtus müügihetkel vähemalt 4000 eurot madalam hinnast, mille hageja müüjale korteri eest tasus. Hageja ning kostja ei jõudnud kohtueelsetel läbirääkimistel kokkuleppeni ning hageja tellis kostja soovile vastu tulles eelmainitud kinnisvaraekspertiisi maksumusega 200 eurot. Hageja teavitas
6. mai 2017.a nõudekirjas kostjat kinnisvaraeksperdi poole pöördumisest ja asjaolust, et kostja peab hüvitama ka eksperthinnangu tellimiseks vajalikud kulutused. Hageja on kostjat korduvalt rikkumisest teavitanud ning esitas konkretiseeritud nõude
7. mail 2017.a. Hageja andis kostjale mõistliku täiendava tähtaja kohustuste täitmiseks. Hageja nõudis rahalise kohustuse täitmist hiljemalt
8. juuniks 2017.a ning sellest kuupäevast on kohustus muutunud sissenõutavaks. 2 Hageja on seisukohal, et kostja on lepingu sõlmimisel ja sellele eelnenud korteri tutvustamisel jätnud hageja teavitamata asjaolust, et korterelamu välisfassaadi defektidest tulenevalt tungib vesi ja niiskus korteri magamistuppa ning seintel ja laes ilmnevad seetõttu niiskuskahjustused. Kostja oli eelduslikult vahetult enne korteri müüki magamistoa lae ning seinad kahjustuste korterisisestes avaldumise kohtades üle värvinud (eesmärgiga saada ostjalt maksimaalselt kõrge ostuhind). Juba mõne kuu (juuni-august 2015) jooksul vihmaste ilmade ajal taasilmnesid niiskuskahjustused korteris. Kostja pidi seetõttu olema teadlik nii antud puudusest kui ka sellest, et korteri omanik ise ei saa antud puudust kõrvaldada, vaid saab üksnes visuaalsed vead korduva ülevärvimisega ajutiselt peita, sedagi üksnes kuni järgmiste sajuilmade saabumiseni. Asjaolu, et maja fassaad laseb sademeid ja niiskust läbi, mille tagajärjel avaldub omakorda iga vihma- ja lumesaju järel korteris veekahjustus, on kahtlemata selline asjaolu, mida iga mõistlik isik soovib enne korteri ostmist teada ning millest kostja oleks pidanud hagejat selgelt teavitama. Seda ei ole kostja aga teinud. Vastupidi – kostja varjas teadlikult ning pahaukselt antud puudust värvides enne korteri müüki ja ülevaatust hageja poolt niiskuskahjustuste avaldumise kohad korteri magamistoas üle. Lepingu punkti 1.9.
9. kohaselt on kostja kinnitanud, et korteril ei ole kostjale teadaolevaid varjatud puudusi. Kostja pidi olema teadlik korteri puudustest. Samuti oli kostja teadlik, et korteriühistu ei ole võimeline puuduste kõrvaldamiseks fassaaditöid tellima ilma pangapoolse finantseeringuta. xxx maja puhul on tegemist
10. aastal ehitatud majaga. 10 aastat vanas majas korteri ostmise puhul ei saa hageja eeldada, et ta peab hakkama elementaarsete elutingimuste tagamiseks sinna kohe märkimisväärseid lisainvesteeringuid tegema. Liiatigi on selleks antud juhul vajalik kogu korteriühistu kaasamine ning pangalaenu võtmine – ka seda ei saanuks hageja kuidagi eeldada. Hageja esitas nõude, milles nõudis kostjalt rahalise kohustuse täitmist hiljemalt
11. juuniks 2017.a. Kostja ei ole seda kohustust hagiavalduse esitamise ajaks täitnud, mistõttu on kostja olnud viivituses 115 päeva. Hageja palub mõista hageja kasuks kostjalt välja põhinõue 4 200 eurot ning hagiavalduse esitamise ajaks sissenõutavaks muutunud viivis summas 105,86 eurot, hagi esitamise ajaks veel sissenõutavaks mitte muutunud viivis kuni põhinõude täitmiseni, lugedes viivise määraks seadusjärgse viivise määra, määrata kindlaks menetluskulude jaotus ja jätta hageja menetluskulud täies ulatuses kostja kanda ning kostja menetluskulud tema enda kanda. Kostja vastuväited Kostja ei tunnista hagi ja vaidleb sellele vastu. Hageja ja kostja on sõlminud kinnisasjade müügilepingu

§ 208lg 1 tähenduses.

Lepingulisel alusel müüja suhtes õiguskaitsevahendite kohaldamise primaarseteks eeldusteks on (

1. i)müügilepingu rikkumine müüja poolt ja (
2. ii)müüja vastutus müügilepingu rikkumise eest. Hageja väitel on kostja pooltevahelist müügilepingut rikkunud. Väidetav rikkumine väljendub müügilepingu esemeks oleva korteri lepingutingimustele mittevastavusest tingitud müügilepingu mittekohases täitmises. Hagiavalduse kohaselt on vaidlusalusel korteril niiskuskahjustus, mistõttu ei vasta müügilepingu ese lepingutingimustele

§ 217lg 2 p-de 1 ja 2 mõttes.

Müügilepingu eseme nõutavad omadused

§ 217lg 2 p-i 1 tähenduses määratakse lepingupoolte erikokkulepete kaudu.

Müügilepingust ei nähtu erikokkuleppeid vaidlusaluse korteri omaduste kohta. Kostja poolt müügilepingu punktis 1.9.4. antud kinnitus ei ole käsitletav erikokkuleppena korteri omaduste kohta. Puudused, mis ei välista asja eesmärgipärast kasutamist, ei kujuta lepingutingimustele mittevastavust

§ 217lg 2 p 2 tähenduses.

Kobrutav laevärv ei takista korteri kasutamist elamiseks ega tähenda elementaarsete elamistingimuste puudumist. Müügilepingu esemeks olev korter ei ole lepingutingimustele mittevastav

§ 217lg 2 p 1 ega p 2 tähenduses.

Niiskuskahjustus ei ole käsitletav varjatud puudusena. Enne korteri omandamist elas hageja samas kortermajas, s.o üüris 4. korrusel asuvat 3 korterit. Korterit ostes oli hageja teadlik, et kortermaja fassaadi ehitustehniliste puuduste tõttu esineb läbijookse, mis puudutavad paljusid kõnealuses majas asuvaid kortereid ja mida on korduvalt püütud kõrvaldada. Fassaadiga seotud probleemidest räägiti nii korteriühistu koosolekutel kui ka majasiseselt naabrite vahel. Samuti räägiti fassaadi probleemidest enne korteri müügilepingu sõlmimist ning sellega arvestati ostuhinna kokkuleppimisel. Hageja väide, et ta ei olnud kortermaja fassaadi läbilaskvuse probleemist ja niiskuskahjustusest teadlik, on väär. Kostja ei ole niiskuskahjustust hageja eest varjanud ega jätnud hagejat olulistest asjaoludest

§ 14lg 2 tähenduses teavitamata.

Kostja ei ole teostanud viimistlustöid niiskuskahjustuse peitmiseks. Kuna hageja teadis müügilepingu sõlmimisel niiskuskahjustusest, on kostja vastutus

§ 218lg 4 alusel välistatud.

Isegi kui niiskuskahjustuse näol oleks tegemist varjatud puudusega, puuduks hagejal

§ 220lg-st 3 tulenevalt õigus asja lepingutingimustele mittevastavusele tugineda.

Hagiavalduse kohaselt anti hagejale korteri otsene valdus üle

1. juunil 2015.a. Hageja väitel ilmnes niiskuskahjustus vahetult pärast korterisse sissekolimist
2. aasta juunis. Väidetavast varjatud puudusest ja hinna alandamisest teavitas hageja kostjat lepingulise esindaja vahendusel
3. aasta mais, s.o ca kaks aastat pärast seda, kui niiskuskahjustus väidetavalt ilmnes.

§ 220

lg 3 kohaselt tuleb ostjal teavitada müüjat müügilepingu eseme lepingutingimustele mittevastavusest õigeaegselt, s.t mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta väidetavast varjatud puudusest teada sai või pidi teada saama. Kaks aastat ületab mõistliku aja

§ 220lg 3 tähenduses.

Hinna alandamine

§ 101lg 1 p 5 ja § 112 lg 1 mõttes on ühepoolne kujundusõigus.

Hinna alandamist ei saa nõuda.

§ 112

lg 1 esimese lause järgi saab hinda alandada võrdeliselt kohustuse mittekohase täitmise väärtuse suhtele kohase täitmise väärtusesse (alandatud hind = lepingu eseme väärtus koos puudusega (mittekohase täitmise väärtus) * kokkulepitud hind : lepingu eseme väärtus puuduseta (kohase täitmise väärtus)). Hagiavaldusest ei nähtu, millise väärtuseni on hageja hinda alandanud ning millise tehtega on selleni jõutud. Riigikohtu praktika järgi võib ostuhinna alandamine olla lubamatu vastuolu tõttu

§ 6

lg-st 1 tuleneva hea usu põhimõttega, kui müüjas on õiguse pikka aega teostamata jätmisega tekitatud õigustatud ootus, et hinda ei alandata. Hinna alandamine kaks aastat pärast müügilepingu sõlmimist olukorras, kus hageja oli müügilepingu sõlmimisel niiskuskahjustusest teadlik, on vastuolus hea usu põhimõttega. Isegi juhul, kui hageja oleks saanud niiskuskahjustusest teada alles pärast sissekolimist

1. aasta juunis, oleks hinna alandamine ca kaks aastat pärast puuduste avastamist vastuolus hea usu põhimõttega ja seetõttu lubamatu. Müügilepingu esemeks oleva korteri hinna alandamine on õigusvastane. Täiendavalt märgib kostja, et ei ole avaldanud soovi ühegi kinnisvaraalase hinnangu tellimiseks. Kinnisvara hindamise akti tellis hageja omal algatusel ning kostjal ei ole sellise kulu hüvitamise kohustust. Kohtuotsuse põhjendused Kohus, hinnanud tsiviilasjas esitatud tõendeid kogumis ja vastastikuses seoses leiab, et hagi kuulub rahuldamisele. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 5 lg 1 järgi menetletakse hagi poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Sama paragrahvi teise lõike kohaselt pooltel on võrdne õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber lükata või sellele vastu vaielda. Pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. TsMS § 436 lg 2 kohaselt rajab kohus otsuse üksnes asjas esitatud ja kogutud tõenditele. TsMS § 436 lg 7 järgi kohus ei ole otsust tehes seotud poolte esitatud õiguslike väidetega. TsMS § 230 lg 1 kohaselt peab kumbki pool hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited. Pooled ei vaidle käesolevas asjas järgmiste asjaolude üle, mille kohus loeb TsMS § 231 lõigete 2 ja 4 ja viidatud tõendite alusel tuvastatuks:
2. aprillil 2015.a sõlmisid E A (edaspidi hageja) 4 ja A K (edaspidi kostja) Tallinna notari L M notaribüroos korteriomandite müügilepingu, ühishüpoteegi seadmise lepingu, ühishüpoteegiga tagatavate nõuete muutmise lepingu, asjaõiguslepingud ja kinnistamisavaldused (edaspidi Leping). Lepingu punktis 1.9.
3. kinnitas kostja, et lepingu esemeks oleval korteriomandil (edaspidi korter) ei ole mingeid kostjale teadaolevaid varjatud puudusi, millest kostja ei ole hagejale teatanud või mida hageja ei saanud märgata ülevaatuse teostamisel. Lepingu punktis 1.10.2 on ostja kinnitanud, et ta on üle vaadanud lepingu eseme 1 koosseisu kuuluva eluruumi ja mitteeluruumi koosseisu kuuluva mitteeluruumi ning on teadlik eluruumi ja mitteeluruumi seisukorras, suurusest ja paiknemisest. Korteri müügihinnaks oli 67 000 eurot.
4. juunil 2015.a. andis kostja hagejale korteri otsese valduse üle. (tlk 8-13). Poolte vahel on sõlmitud müügileping

§ 208

mõistes.

§ 208

lg 1 kohaselt asja müügilepinguga kohustub müüja andma ostjale üle olemasoleva, valmistatava või müüja poolt tulevikus omandatava asja ning tegema võimalikuks omandi ülemineku ostjale, ostja aga kohustub müüjale tasuma asja ostuhinna rahas ja võtma asja vastu Hageja on esitanud kostja vastu müügilepingu rikkumisest tuleneva hinna alandamise ja varalise kahju hüvitamise nõude. Hageja väidete kohaselt kostja poolne lepingurikkumine seisneb selles, et kostja poolt hagejale üle antud korteriomand ei vastanud müügilepingu tingimustele, st korteromandil esinesid varjatud puudused. Hageja peab varjatud puuduseks seda, et korterelamu välisfassaadi defektidest tulenevalt tungib vesi ja niiskus korteri magamistuppa ning seintel ja laes ilmnevad seetõttu niiskuskahjustused. Hageja on avaldanud, et hageja ei teadnud lepingu sõlmimisel mittevastavusest ega pidanudki teadma (

§ 218lg 4).

Kostja on seisukohal, et kobrutav laevärv ei takista korteri kasutamist elamiseks ega tähenda elementaarsete elamistingimuste puudumist. Kostja hinnangul müügilepingu esemeks olev korter ei ole lepingutingimustele mittevastav

§ 217lg 2 p 1 ega p 2 tähenduses.

Lisaks selle leiab kostja, et niiskuskahjustus ei ole käsitletav varjatud puudusena, sest hageja oli müügilepingu sõlmimise ajal niiskuskahjustusest teadlik. Müügilepingu järgi võib ostja

§ 112

lg 1 esimese lause alusel alandada ostuhinda, kui on täidetud järgmised põhilised materiaalsed eeldused:     müügileping on kehtiv; müüja on täitnud oma kohustuse mittekohaselt, eelkõige andnud üle lepingutingimustele mittevastava (s.o puudustega) asja (vt ka

§-d 77 ja 217); müüja vastutab asja puuduse eest; müüja ei ole puudust kõrvaldanud või on ostja sellest õigustatult keeldunud (

§ 112lg 5, § 224 p-d 1 ja 2).

Müüja vastutust hinnatakse mitmete erisätete alusel. Nendest tulenevalt vastutab müüja müüdud asja puuduse eest eelkõige siis, kui on täidetud järgmised tingimused:      puudus oli olemas riisiko ülemineku ajal ostjale (

§ 218

lg 1); puudus ei tulenenud ostjast (

§ 101

lg 3); ostja ei teadnud lepingu sõlmimise ajal puudusest ega pidanudki teadma (

§ 218

lg 4); sõlmitud ei ole müüja vastutust piiravat kokkulepet või ei saa müüja sellele tugineda (

§ 221

lg 2); ostja on teatanud puudusest müüjale mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta puudusest teada sai või pidi teada saama, v.a kui teatamata jätmine on mõistlikult vabandatav (

§ 220

lg 3), puudus tekkis müüja tahtluse või raske hooletuse tõttu (

§ 221

lg 1 p 1) või kui müüja puudusest teadis või pidi teadma, kuid ei avaldanud seda ostjale (

§ 221lg 1 p 2).

Seega saab käesoleval juhul olla nõude rahuldamise aluseks

§ 112

(koostoimes

§ 189

lg-ga 1).

§ 112

lg 1 sätestab, et kui lepingupool võtab vastu kohustuse täitmise, võib ta 5 alandada tema poolt selle eest tasumisele kuuluvat hinda võrdeliselt kohustuse mittekohase täitmise väärtuse suhtele kohase täitmise väärtusesse. Kohase ja mittekohase täitmise väärtused määratakse kohustuse täitmise aja seisuga. Hinna alandamine toimub avalduse tegemisega teisele lepingupoolele (lg 2). Hinna alandamiseks õigustatud lepingupool, kes on juba maksnud alandatud hinda ületava summa, võib hinna alandamise korral nõuda ülemäära makstu tagamist vastavalt käesoleva seaduse § 189 lõikes 1 ja § 191 lõikes sätestatule (lg3).

§ 218

lg 1 kohaselt müüja vastutab lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui mittevastavus on olemas juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko ülemineku ajal ostjale, isegi kui mittevastavus ilmneb hiljem. Korteriomandi lepingutingimustele mittevastavuse tõendamiskoormis lasub hagejal. Kui kostjale saab lepingu rikkumist ette heita, siis kostja müüjana ei vastuta asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui ta omakorda tõendab, et hageja ostjana lepingu sõlmimisel asja mittevastavusest teadsid või pidi teadma (

§ 218lg 4).

Kuna pooltevaheline leping on kehtiv, siis tuleb kohtul kõigepealt tuvastada, kas müüja on täitnud oma müügilepingust tuleneva kohustuse kohaselt, s.t kas kostja pool hagejale müüdud korteriomand vastas lepingule. Riigikohus on tsiviilasjas nr 3-2-1-129-12 tehtud otsuses avaldanud, et müügieseme vastavust lepingutingimustele hinnatakse lepingu enese ning

§de 77 ja 217 alusel.

§ 77

lg 1 sätestab, et võlgnik peab kohustuse täitma lepingule või seadusele vastava kvaliteediga. Kui lepingulise kohustuse täitmise kvaliteet ei tulene lepingust või seadusest, peab lepingupool kohustuse täitma asjaolusid arvestades vähemalt keskmise kvaliteediga.

§ 217

lg 1 järgi ostjale üleantav asi peab vastama lepingutingimustele, eelkõige koguse, kvaliteedi, liigi, kirjelduse ja pakendi osas ja lg 2 p 1 sätestab, et asi ei vasta muuhulgas lepingutingimustele, kui asjal ei ole kokkulepitud omadusi.

§ 217

lg 2 p 2 järgi ei vasta asi lepingutingimustele, kui kokkuleppe puudumisel asja omaduste kohta ei sobi asi teatud eriliseks otstarbeks, milleks ostja seda vajab ja mida müüja lepingu sõlmimise ajal teadis või pidi teadma, kui ostja võis mõistlikult tugineda müüja erialastele oskustele või teadmistele, muul juhul aga otstarbeks, milleks seda liiki asju tavaliselt kasutatakse. Seega, seadusest tuleneb, et teistsuguse kokkuleppeta peab müüja tagama ostjale üldjuhul vähemasti keskmise kvaliteediga müügieseme ja vastutab kõigi selle puuduste eest, isegi kui ta neist ei teadnud (Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-115-04, p 24). Kohus leiab, et kohtule esitatud tõenditega on tõendamist leidnud, et kostja on müünud hagejale puudustega korteri. Kohus põhjendab oma seisukohta alljärgnevalt. Kohtule esitatud fotodest nähtuvalt vaidlusaluse korteri laevärv kobrutab (tlk 14-17). Kohtule on esitatud xxx OÜ poolt 04.03.2018 teostatud xxx korterelamu fassaadi ekspertiis, mida kohus hindab TsMS § 272 alusel dokumentaalse tõendina. Antud ekspertiisis on tuvastatud järgmist: Aegade jooksul on fassaadi pinnale hakanud tekkima praod ja lõhed, mida erinevatel ajajärkudel on parandatud (Pilt 2). Kõik need kirjud kohad on mõranenud fassaadi õhekrohvi parandused, mille käigus on pragu lahti lõigatud ja teostatud krohviparandus. Siin on näha ka fassaadikrohvis tekkinud uus pragu, mis turritab väljapoole ja kust sademed pääsevad fassaadisüsteemi sisse ning selles kohas esineb korterites niiskuskahjustusi (Pilt 3). Oktoobrikuu lõpul 25.10.2017 sai hoone fassaadi ülevaatuse tarbeks toodud korvtõstuk, millega sai fassaadi osasid lähemalt vaadelda. Juba ära parandatud (paigatud) fassaadi viimistlus on uuesti mõranenud ja prao kohast on segu ära pudenenud (Pilt 5). Järgnevas kohas (Pilt 6) on fassaadi õhekrohvist viimistluskiht tõmmatud uuesti prao sisse, kus vihmade ja tuultega pääseb vesi kergelt soojustuse sisse ning sealt seinte konstruktsioonidesse. Ekspertiisi kokkuvõtte kohaselt fassaadi seisukorra tõttu pressivad vihmasademed tuulega pragudest konstruktsiooni ja sealt edasi hoonesse. Hoone pragusid ja defekte on parandatud, kuid see ei ole tulemust andnud ning fassaad laguneb edasi. Probleemi lahendamiseks on mõistlik fassaadi süsteem ringi ehitada nn. tuulutatavaks fassaadiks, kus pealmine viimistluskiht võtab vastu looduslikud mõjutused ja selle all on õhuvahega nõuetekohane fassaadisoojustus (tlk 112-114). 6 Eeltoodust tulenevalt asub kohus seisukohale, et korteriomandi niiskuskahjustused on mittevastavuseks

§ 217mõttes.

Kohus leiab, et vaidlusalusel korteril esinevate puuduste näol ei ole tegemist ainuüksi kobrutava laevärviga või mõne muu väikese ja lihtsalt likvideeritava veaga, vaid tegemist on sügavama probleemi pinnapealse osaga kuna vaidlusaluse elamu fassaadil esineb ulatuslik puudus, mille tõttu toimub hageja korterisse läbijookse, mis on põhjustanud hageja korteris niiskuskahjustuse. xxx OÜ poolt esitatud arvamusega on tõendatud, et fassaadi seisukorra tõttu pressivad vihmasademed tuulega pragudest konstruktsiooni ja sealt edasi hoonesse, mis omakorda tekitab hoones asuvates korteritest niiskuskahjustusi. Hoone pragusid ja defekte on parandatud, kuid see ei ole tulemust andnud ning fassaad laguneb endiselt edasi. Seda, et hoone fassaadis esinevatest pragudest toimub läbijookse hageja korterisse tõendavad kohtule esitatud fotod (tlk 14-17). Kohus märgib, et kostja ei ole esile toonud ega tõendanud, et hageja korteris esinevad läbijooksud oleksid millega muuga põhjustatud. Järgnevalt tuleb kohtul kontrollida, kas tegemist oli varjatud puudustega. Käesoleval juhul on poolte arusaam varjatud puuduste olemusest erinev. Kohtupraktikas on varjatud puuduseks peetud puuduseid, mida ei oleks saanud avastada asja eeldatava hoolsusega üldiselt väliselt üle vaadates. Puuduste iseloom on selline, et puuduseid ei saa märgata tavapärase ülevaatamise käigus. Tegu on õigusliku hinnanguga, mille tuvastamisel tuleb lähtuda eriteadmisteta isiku poolt tajutust. Kostja on seisukohal, et niiskuskahjustuse näol ei ole tegemist varjatud puudusega. Kohus kostja seisukohaga ei nõustu. Kohtu hinnangul hageja poolt esile toodud puuduste näol on tegemist varjatud puudustega. Kohus nõustub hagejaga, et üldjuhul hoone ega korteri tarindeid enne müüki ei avata ning asja ülevaatus saab toimuda vaid visuaalse ülevaatuse teel. Juhul kui niiskuskahjustuse visuaalselt nähtavad järelmid (eelkõige värvi kobrutamine) on enne korteri müüki ajutiselt kõrvaldatud (kobrutav värvikiht eemaldatud, pind eelviimistetud ja ülevärvitud), siis ei ole ostjal mõistlikku võimalust antud puudust tuvastada. Selleks on müüjal kohustus sellistest puudustest ostjat teavitada. Käesoleval juhul ei kostja seda teinud ja on hoopis varjanud antud puudust hageja eest, mis on tuvastav ka müügikuulutusest. Riigikohus on 14. juuni 2017 otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-46-17 punktis 19 leidnud, et müügikuulutuses avaldatud teave võib kujutada endast müügieseme kokkulepitud omadusi

§ 217lg 2 p 1 mõttes.

Kui müügikuulutuses esitatu ei vasta tõele, tuleb sellele lepingus tähelepanu juhtida või vähemalt sellest selgelt ostjale teatada. Kohtule esitatud müügikuulutuses esitatud piltidelt ei nähtu, et korteri magamistoa lagi võiks vett läbi lasta ja sellega seoses rikkuda lagede ja seinte viimistlust. Samuti ei nähtu müügikuulutusest, et korterelamu fassaadi seisukorra tõttu pressivad sademed tuulega pragudest konstruktsiooni ja sealt edasi hoone sisse, tekitades korterites niiskuskahjustusi. Müügikuulutuses on märgitud objekti kirjeldusena järgmist: keset rohelust ja vaikust asetsev korterelamu, kus müügis 2-toaline hubane korter. Linnaga väga hea ühendus nii bussi kui ka marsruuttaksoga. Lähedusest korralik kool ja mitu lasteaeda. Lisaks poed ja kõik muu eluks vajalik. Privaatne vaade akendest (tlk 18-23). Kostja väidete kohaselt tema ei ole andnud lepingus kinnitusi kaasomandi mõttelise osa seisukorra ega kvaliteedi kohta- sellekohased otsustused ei ole ka ühe korteromaniku otsustusega mõjualas, vaid eeldavad korteriomanike ühistu otsust. Kohus selgitab, et käesoleva juhul ei oma tähtust kas kostja on andnud eraldi kinnitusi kaasomandi mõttelise oas seiskorra kohta, sest müügileping sõlmimise ajal kehtinud korteriomandiseaduse § 1 kohaselt korteriomand on omand ehitise reaalosa üle, millega on ühendatud mõtteline osa kaasomandist, mille juurde reaalosa kuulub ning praegu kehtiva korteromandi- ja korteriühistu seaduse § 1 kohaselt korteriomand on eriomand hoone reaalosa üle, mis on ühendatud mõttelise osaga kinnisasja kaasomandist, mille juurde eriomand kuulub. Seega elamu fassaadi kui kaasomandi osa näol on tegemist korteriomandi osaga. 7

§ 77

lg 1 teise lause kohaselt peab lepingupool kohustuse täitma asjaolusid arvestades vähemalt keskmise kvaliteediga, kui lepingulise kohustuse täitmise kvaliteet ei tulene lepingust või seadusest. Riigikohus on 15. november 2017 otsuses tsiviilasjas nr 2-15-18987 punktis 13 märkinud, et lepingutingimustele mittevastavust tuleb jaatada siis, kui asjal on puudusi, mida müüdud asjaga võrreldavatel kasutatud asjadel tavaliselt ei esine. Kohus on seisukohal, et pole vahet kas tegemist on uue või kasutatud korteriga, sest keskmise kvaliteediga korter ei lase laest ega seintest sademeid ega niiskust läbi. Seega ei vasta käesoleval juhul kostja poolt hagejale müüdud korter vähemalt keskmisele kvaliteedile

§ 77ja § 217 tähenduses.

Kohus leiab, et asjaolu, et maja fassaad laseb sademeid ja niiskust läbi, mille tagajärjel avaldub omakorda iga vihma- ja lumesaju järel korteris veekahjustus, on kahtlemata asjaolud, mida iga isik soovib enne korteri ostmist teadma ja millest oleks kostja pidanud hagejat teavitama. Pooled vaidlevad selle üle, kas kostja vastutab korteriomandi lepingutingimustele mittevastavuse eest. Kohus on tuvastanud eelnevalt, et korterelamu välisfassaadi defektidest tulenevalt tungib vesi ja niiskus hagejale kuuluva korteri magamistuppa ning seintel ja laes on tekkinud seetõttu niiskuskahjustused. Kostja väidab, et ta ei vastuta lepingutingimustele mittevastavuse eest kuna hageja teadis või pidi teadma asja lepingutingimusele mittevastavusest

§ 218lg 4 mõttes.

Kostja väidab, et kuna hageja üüris enne korteri ostmist samas majas

1. korruse korterit, siis oli hageja teadlik, et kortermaja ehitustehniliste puuduste tõttu esineb läbijookse, mis puudutavad paljusid kõnealuses majas asuvaid kortereid ja mida on püütud kõrvalda. Kostja väidete kohaselt fassaadiga seotud probleemidest räägiti nii korteriühistu koosolekutel kui ka majasiseselt naabrite vahel. Samuti räägiti fassaadi probleemidest enne korteri müügilepingu sõlmimist ning sellega arvestati ostuhinna kokkuleppimisel. Samuti väidab kostja, et ta ei ole teostanud viimistlustöid niiskuskahjustuse peitmiseks. Hageja kinnitusel üüris ta umbes 2 kuu pikkusel perioodil (s.o. veebruar kuni aprill 2015) samas majas
2. korrusel korterit, kuid ta ei olnud teadlik kortermaja ehitustehnilistest puudustest. Kostja on küll oma vastuses hagile väitnud, et fassaadi probleemidest räägiti enne müügilepingu sõlmimist ja sellega arvestati ostuhinna kokkuleppimisel, kuid selle kohta pole kohtule ühtegi tõendit esitatud. Seega on tõendamata kostja väide, et ta oleks hagejat lepingueelsete läbirääkimiste käigus teavitanud fassaadiga seotud probleemidest. Kohus leiab, et kostja ei ole tõendanud, et hageja teadis või oleks pidanud teadma, et kortermaja ehitustehniliste puuduste tõttu esineb läbijookse, mis puudutavad paljusid kõnealuses majas asuvaid kortereid sh ka müügilepingu esemeks olevat korterit. Hageja on selgitanud, et tänaseks on selgunud, et iga korteri puhul on olukord erinev-osasid mõjutab kogu maja hõlmav fassaadiprobleem ja osasid ei puuduta see üldse. Hageja väidete kohaselt üüritud korteri omanik ei maininud muud kui hoiatas, et aknaid avatuna hoides võivad pääsukesed tuppa lennata. Ka naabritega trepikojas põgusalt suheldes ei tulnud
3. korruse korteri üürimise ajal juhtuks võimalikud niiskuskahjustused. Kohus leiab, et kostja ei ole esiteks tõendanud, et selles korteris, mida hageja 2 kuu jooksul üüris, oleks olnud niiskuskahjustusi. Teiseks, mis puutub korteriühistu üldkoosolekutesse, siis korteriühistuseadusest tulenevalt osalevad korteriühistu üldkoosolekutel korteriomanikud, mitte elamus asuvate korterite üürnikud ning kostja ei ole tõendanud, et sellel ajal, mil hageja antud majas 2 kuu jooksul
4. korruse korterit üüris, oleks üldse toimunud korteriühistu üldkoosolekuid ja hageja oleks enne müügilepingu sõlmimist viibinud mõnel korteriühistu üldkoosolekul, kus oleks arutatud elamu fassaadiga seotud probleemis. Eeltoodust tulenevalt asub kohus seisukohale, et tõendamist pole leidnud, et hageja teadis või pidi teadma enne kostjalt korteri ostmist korteri niiskahjustustest. Järelikult ei saa kostja vastutust välistada

§ 218

lg 4 alusel.

§ 218

lg 1 sätestab, et müüja vastutab asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui mittevastavus oli olemas juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko ülemineku ajal ostjale, isegi kui mittevastavus langeb hiljem ära. 8 Kostja väidab, et xxx OÜ poolt koostatud akti kohaselt on korterelamu fassaadi pinnal aja jooksul tekkinud praod ja lõhed, mille on akti kohaselt põhjustanud vihma, tuule ja päikese koosmõju elik tegemist on asjaolusid arvestades tavapärase kulumisega. Kostja on seisukohal, et müüja ei vastuta korterelamu fassaadi kulumise eest ning kui fassaad vajab hooldusremont 3-5 aasta perspektiivis, ei ole see korteriomandi puudus. Lisaks leiab kostja, et xxx OÜ akt tõendab fassaadi seisukorda

1. aastal, mitte
2. aprilli 2015 elik tehingu toimumise ajal ning müüja ei vastuta nende puuduste eest, mis on tekkinud pärast korteriomandi võõrandamist. Kohus ei nõustu kostja käsitlusega, et elamu fassaadis esinevad puudused on tekkinud pärast kostja poolt korteri võõrandamist hagejale. Kohtule esitatud xxx OÜ poolt 04.03.2018 teostatud xxx korterelamu fassaadi ekspertiisist, mida kohus hindab TsMS § 272 alusel dokumentaalse tõendina, nähtuvalt aegade jooksul on fassaadi pinnale hakanud tekkima praod ja lõhed, mida erinevatel ajajärkudel on parandatud. Fassaadikrohvis on tekkinud uus pragu, mis turritab väljaspoole ja kust sademed pääsevad fassaadisüsteemist sisse ning selles kohas esineb korterites niiskuskahjustus. Juba ära parandatud (paigatud) fassaadi viimistlus on uuesti mõranenud ja prao kohast segu ära pudenenud. Hoone pragusid ja defekt on parandatud, kuid see ei ole tulemust andnud ning fassaad laguneb endiselt edasi. Probleemi lahendamiseks on mõistlik fassaadi süsteem ringi ehitada nn. tuulutatavaks fassaadiks, kus pealmine viimistluskiht võtab vastu looduslikud mõjutused ja selle all onn õhuvahetusega nõuetekohane fassaadisoojustus. Kuna uue fassaadi lahendust muudetakse, siis nõuab see kehtiva ehitusseaduse järgi uut rekonstrueerimist koos ehitusloaga (tlk 112-114). Kohus märgib, et kuigi akt on tõepoolest koostatud
3. aastal, mitte müügilepingu sõlmimise ajal, siis eelnimetatud arvamusest nähtualt on fassaadi praod ja lõhed tekkinud juba pikema perioodi jooksul ja neid on üritatud ka korduvalt parandada. Seega ei saa olla tegemist alles
4. aastal tekkinud fassaadi puudustega, vaid need on esinenud juba mõnda aega varem. Kohus leiab, et tegemist ei ole ka fassaadi tavapärase kulumisega, sest fassaadi puuduste kõrvaldamiseks tuleb fassaadi süsteem ringi ehitada, mille käigus fassaadi lahendust muudetakse. Fassaadi lahenduse muutmise näol ei ole tegemist tavapärase remonditööga, mida tuleb seoses kulumisega aeg-ajalt teha, vaid tegemist on vana ebakvaliteetse fassaadikatte eemaldamisega ja täiesti uue fassaadi paigaldamisega. Eeltoodu kinnitab, et probleemid fassaadiga esinesid juba kostja poolt hagejale korteriomandi valduse üleandmise ajal, mida kinnitab ka hageja ja kostja vaheline kirjavahetus
5. aastal, kui hageja teavitas kostjat, et magamistoas laseb lagi vihmaste ilmadega vett läbi (tlk 107). Seega olid kohtu hinnangul nimetatud varjatud puudused olemas 01.juuni 2015 kostja poolt hagejale korteriomandi valduse üleandmise ajal. Järgnevalt tuleb hinnata, kas ostja teatas asja lepingutingimustele mittevastavusest müüjale mõistliku aja jooksul vastavalt

§ 220

lg-le 1.

§ 220

lg 1 kohaselt ostja peab teatama asja lepingutingimustele mittevastavusest mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta asja lepingutingimustele mittevastavusest teada sai või pidi teada saama.

§ 220

lg 3 sätestab, et kui ostja ei teata müüjale lepingutingimustele mittevastavusest õigeaegselt või ei kirjelda oma majandus- või kutsetegevuses sõlmitud lepingu puhul asja lepingutingimusele mittevastavust piisavalt täpselt, ei või ostja asja lepingutingimustele mittevastavusele tugineda. Kui teatamata jätmine on mõistlikult vabandatav, võib ostja siiski lepingutingimustele mittevastavusele tuginedes alandada ostuhinda või nõuda, et müüja hüvitaks tekitatud kahju, välja arvatud saamata jäänud tulu. Kostja leiab, et isegi juhul kui niiskuskahjustuse näol oleks tegemist varjatud puudusega, puudunuks hagejal

§ 220

lg-st 3 tulenev õigus asja lepingutingimustele tugineda, sest hagejale anti korteri valdus üle

1. juunil 2015, hageja väitel ilmnes niiskuskahjustus vahetult pärast korterisse sissekolimist
2. aasta juunis, kuid väidetavast varjatud puudusest ja hinna alandamisest teatas hageja kostjat lepingulise esindaja vahendusel alles
3. a mais, s.o. ca kaks aastat pärast seda, kui niiskuskahjustus väidetavalt ilmnes. 9 Kohus leiab, et hageja on täitnud kostjale puudustest teatamise kohustuse

§ 220lg 1 kohaselt.

Nimelt asja materjalidest nähtuvalt

1. mail 2015 on hageja abikaasa M A saatnud kostjale e-kirja, milles märgib järgmist: Võtan teiega taas ühendust juba telefoni vestlusel räägitud probleemi pärast, et magamistoa lagi laseb vihmaste ilmadega vett läbi. Telefonitsi ütlesite, et antud probleem on olnud teil ka varem, kui tuul ja vihm olid magamistoa poolsest seinast, kuid tol ajal oli majal veel nn ehitusgarantii, mille käigus sai ajutiselt probleem lahendatud. Samas, korterit vaatamas käimisel rääkisite, et te tegite umbes 2 aastat tagasi korteris remonti, kuid praegu läbi laskvast lae kohas on näha uus teie poolt teostatud paranduse jälgi/…/ Ma soovin teada, millised on Teie poolsed ettepanekud varjatud puuduste kõrvaldamiseks, sest antud juhul on meid kui ostjaid müügiprotsessis petetud, millega me rahul ei ole (tlk 107). Kostja on hageja kirjale
2. augustil 2015 vastanud järgmist: Antud probleem tõepoolest ilmnes, kui majal olid veel garantiiaeg ja tööd teostati garantiitööde käigus. Paar aastat tagasi, kui teostasime korteris remonti, ei oleks olnud võimalik jätta ainult see koht tegemata. Nagu ka telefonis mainisin, siis antud probleemi meil rohkem ei esinenud, seega ei ole keegi üritanud teid petta. Korteri üleandmise käigus oli ju tuba tühjaks viidud. Maja fassaadi murede korral tuleks teil pöörduda majahalduri poole, kes peab leidma lahenduse. Kui haldur on seda teinud, oleme valmis tulema ja parandama laes oleva kahjustuse (tlk 107). Seega on hageja koheselt teavitanud müügilepingu esemeks oleva korteri mittevastavusest lepingutingimustele. Lisaks on hageja saatnud
3. mail 2017 kostjale nõudekirja, milles on andnud täiendava tähtaja kohustuse täitmiseks (tlk 45 pöördel). Kostja on nimetatud nõudekirja kättesaamist kinnitanud
4. juunil 2017 (tlk 45). Seega on hageja teavitanud kostjat mõistliku aja jooksul korteril esinevatest varjatud puudustest.

§ 112

lg 1 sätestab, et kui lepingupool võtab vastu kohustuse mittekohase täitmise, võib ta alandada tema poolt selle eest tasumisele kuuluvat hinda võrdeliselt kohustuse mittekohase täitmise väärtuse suhtele kohase täitmise väärtusesse. Kohase ja mittekohase täitmise väärtused määratakse kohustuse täitmise aja seisuga. Kui kohase ja mittekohase täitmise väärtusi ei saa täpselt kindlaks teha, otsustab väärtuse suuruse asjaolusid arvestades kohus. Ostuhinna alandamine on kujundusõigus, mille ostja teostab avalduse tegemisega müüjale (

§ 112lg 2 esimene lause).

Avaldusele ei ole ettenähtud vorminõuet, avalduse võib teha ka kohtumenetluses, muuhulga hagiavalduses, kui see jõuab kostjani. Seaduses ei ole sätestatud hinna alandamise tähtaeg. Siiski võib hinna alandamine olla lubamatu vastuolu tõttu hea usu põhimõttega (

§ 6

lg 1), kui ostja on jätnud pika aja kestel vastava õiguse teostamata, tekitades müüjas õigustatud ootuse, et hinda ei alandata. Kostja on seisukohal, et hinna alandamine kaks aasta pärast müügilepingu sõlmimist olukorras, kus hageja oli niiskuskahjustusest teadlik, on vastuolus hea usu põhimõttega. Isegi juhul, kui hageja oleks saanud niiskuskahjustusest teada alles pärast sissekolimist 2015. aasta juunis, oleks hinna alandamine ca kaks aastat pärast puuduste avastamist vastuolus hea usu põhimõttega ja seetõttu lubamata. Kohus kostja käsitlusega ei nõustu. Hageja on teavitanud kostjat pärast lepingu sõlmimist puudustest ning pidanud selles osas kostjaga läbirääkimisi. Kohtule esitatud tõenditest nähtuvalt on hageja püüdnud enne kohtusse pöördumist korduvalt kostjaga kokkulepet sõlmida. Seega ei ole ca 2 aastat pärast müügilepingu sõlmimist hageja poolt hinna alandamine vastuolus hea usu põhimõttega

§ 6tähenduses.

Hagiavalduse kohaselt hageja ostis kostjalt korteri 67 000 euro eest. Hageja tõi esile, et korteri väärtus puudusteta on 67 000 eurot ja koos puudustega on 63 000 eurot. Hageja on alandanud korteri müügihinda 4000 eurot võrra. Kostja väidab, et hinna alandamise nõue on põhjendamatu kuna kostja on pakkunud hagejale heastamist ja laes esinevate puuduste parandamist. Hageja on heastamisest põhjendamatult keeldunud. Kostja on kohtule esitanud xxx OÜ hinnapakkumise, mille kohaselt fassaadi läbijooksudest tingitud korteri remonditööd kahjustuste mahus läheksid maksma 978,00 eurot koos käibemaksuga (tlk 116). Kohus märgib, et nimetatud hinnapakkumine on esitatud 10 tingimuslikult. Nimelt on hinnapakkumises kirjeldatud tööde teotamisel kaks olulist tingimust: 1) hoone välisfassaad on remonditud; 2) korteris kahjustatud alad on seinas ning laes on kuivanud. Kohus nõustub hagejaga, et üksnes siseviimistlustööde teostamisega korteri seespoolt ei ole puuduste kõrvaldamine võimalik. Puuduste kõrvaldamiseks on vaja teostada välisfassaadi rekonstrueerimis- ja/või parandustöid. Üksnes eluruumi lae- ja seinte siseviimistlustööde teostamisega ei kõrvaldata puuduseid, sademed jätkuvalt tungivad läbi korterelamu seinte ning samad puudused avalduksid seetõttu uuesti korteris. Seega ei saa käsitleda kostja pakkumist rikkumise heastamisena. Riigikohus on 8. veebruari 2012 otsuses tsiviilasja nr 3-2-1-156-11 leidnud, et hinda saab

§ 112

lg 1 esimese lause järgi alandada võrdeliselt kohustuse mittekohase täitmise väärtuse suhtele kohase täitmise väärtusesse. Seda saab väljendada järgmise valemina (vt ka nt Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-131-05, p 20;

1. novembri
2. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-111-07, p 12) alandatud hind = eseme väärtus koos puudusega (mittekohase täitmise väärtus) x kokkulepitud hind: eseme väärtus puuduseta (kohase täitmise väärtus). Kohase ja mittekohase täitmise väärtused määratakse

§ 112lg 1 teise lause järgi kohustuse täitmise aja seisuga.

Kui kohase ja mittekohase täitmise väärtusi ei saa täpselt kindlaks teha, otsustab väärtuste suuruse

§ 112lg 1 kolmanda lause järgi asjaolusid arvestades kohus.

Kohtule esitatud XXX Kinnisvarabüroo 31.07.2014 eksperthinnangu nr 1305-17L, mida kohus hindab TsMS § 271 alusel dokumentaalse tõendina, kohaselt xxx asuva korteri turuväärtus arvestades, et korter on heas seisukorras ja veekahjustus puudub on 67 000 eurot ning turuväärtus arvestades veekahjustusi on 63 000 eurot (tlk 27-43). Kohtule esitatud Korteriühistu xxx 23.04.2017 protokolli kohaselt korteriühistule esitatud hinnapakkumise kohaselt fassaadi renoveerimise tööde hinnanguline maksumus on vähemalt 100 000 eurot ja majaelanikel tuleb võtta korterelamu fassaadi renoveerimiseks laenu 100 000 eurot (tlk 24-25). Hageja on selgitanud, et arvestades, et kortermajas on 24 korteriomandit, siis sellega kaasneb igale korteriomanikule lisakulu vähemat 4 166 euro ulatuses. Lisaks sellele tuleb laenu pealt tasuda intresse, sihtfinantseeringu võtmine 10 aastaks intressimääraga 5% tooks igale korteriomandi omanikule kaasa ka intressikulu 1 125 eurot. Seega põhjustab vältimatu laenukohustus hagejale vähemalt 5 291 euro ulatuses täiendavaid kulutusi, millele lisanduvad veel muud kulud, mis korterelamu fassaadi renoveerimisega kaasnevad (omanikujärelevale teenuse osutaja kulud jne.) Kohus leiab, et Riigikohtu 8. veebruari 2012 otsuses tsiviilasja nr 3-2-1-156-11 toodud valemi järgimisel saab arvestada alandatud hinna. Korteri väärtus puudusega on 63 000 eurot x korteri ostuhind 67 000 eurot: korteri väärtus puuduseta 67 000 eurot. Seega tuleb alandatud hinnaks arvutada 63 000 eurot ja hagejal on ostjana õigus nõuda kostjalt kui müüjalt

112 lg 3 järgi ülemäära makstud 4000 eurot (67 000-63000= 4000).

§ 112

lg 3 näeb ette, et hinna alandamiseks õigustatud lepingupool, kes on juba maksnud hinda ületava rahasumma, võib hinna alandamise korral nõuda ülemäära tasutu tagastamist vastavalt

§ 189lg-s 1 ja § 191 lg-s sätestatule.

Eelneva põhjal on hagejal õigus nõuda kostjalt 4000 eurot tagastamist. Hageja leiab, et seoses kostja poolt müügilepingu rikkumisega on tekkinud hagejale otsene varaline kahju seoses kulutustega kahju kindlaks tegemiseks summas 200 eurot, s.o kulu seoses kinnisvara ekspertiisi tellimisega.

§ 128

lg 3 kohaselt hõlmab otsene varaline kahju muu hulgas kahju kindlaks tegemise ja kahju hüvitamisega seotud nõuete esitamiseks kantud kulusid. Hageja on pöördunud kutselise hindaja A L (XXX Kinnisvara) poole, kes on koostanud hinnangu korteri vääruse kohta. Kostja vaidleb nimetatud nõudele vastu kuna hageja ei ole tõendanud tekkinud kahju ega selle suurust. Kohtule esitatud tõendistest nähtuvalt on hageja tõepoolest pöördunud kutselise hindaja A L (XXX Kinnisvara poole), kes on koostanud hinnangu korteri vääruse kohta (tlk 27-42). Samas 11 ei ole hageja esitanud kohtule tõendeid, kas ja kui palju on ta tasunud XXX Kinnisvarale hindamisakt koostamise eest. Kuna kostja vaidleb nimetatud kahju nõudele vastu, siis kohus jätab kahju hüvitise nõude summas 200 eurot rahuldama tõendamatuse tõttu. Järgmiseks analüüsib kohus hageja poolt esitatud viivise nõuet. Vastavalt eelnevalt märgitule toimub juba tasutud ostuhinnast alandatud hinnale vastava osa tagastamine mh

§ 189lg 1 järgi.

Viidatud lõike viimase lause kohaselt tuleb tagastatavalt rahalt tasuda intressi alates raha saamisest. Intressi nõue selle normi alusel ei ole samastatav viivise nõudega (Riigikohtu 12. oktoobri 2010 otsus tsiviilasja nr 3-2-1-80-10, p 15). Intressi nõuet hageja esitanud ei ole, mistõttu ei saa kostjalt hageja kasuks intressi välja mõista. Viivist saab tagasiulatusvalt nõuda

§ 113

lg 2 alusel ajast, mil võlausaldaja teatas võlgnikule oma nõudest või esitas raha sissenõudmiseks hagi või maksekäsu kiirmenetluse avalduse. Hageja on esitanud kostjale nõude, milles nõudis kostjalt rahalise kohustuse täimist hiljemalt

1. juuniks 2017 (tlk 54-56). Kostja ei ole seda kohustust täitnud. Seega saab hageja nõuda viivist alates
2. juunist
3. Viivise määrale ega arvutusele ei ole kostja vastuväiteid esitanud. Juhindudes TsMS §-st 367 ja

§ 113

lg 1 teises lauses viidatud viivisemäära ajalisest muutumisest kuulub viivise väljamõistmisele otsuse tegemise aja seisuga summas 463,78 eurot (viivisearvestus on tehtud viivisekalkulaatorit (www.viivisekalkulaator.ee) kasutades). Alates otsuse tegemisele järgnevast päevast tuleb kostjal maksta hagejale viivist

§ 113lg 1 teises lauses sätestatud määras.

Eeltoodust tulenevalt kuulub hagi rahuldamisele osaliselt. Kohus mõistab kostjalt hageja kasuks välja võlgnevuse summas 4000 eurot, kohtuotsuse tegemise aja seisuga sissenõutavaks muutunud viivised summas 463,78 eurot ja alates 22.11.2018 viivise põhinõudelt summas 4000 eurot

§ 113lg 1 teises lauses sätestatud määras kuni põhinõude täitmiseni.

Kohus jätab rahuldamata hageja kahju hüvitise nõude summas 200 eurot. Menetluskulude jaotus TsMS § 173 lg 1 ja 4 kohaselt asja menetlenud kohus esitab menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. Menetluskulude jaotuses näeb kohus ette, millised menetluskulud keegi menetlusosalistest peab kandma. Vajaduse korral määrab kohus kindlaks menetluskulude proportsionaalse jaotuse menetlusosaliste vahel. TsMS § 163 sätestab, et hagi osalise rahuldamise korral kannavad pooled menetluskulud võrsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda. Kuna kohus on rahuldanud hageja nõude umbes 98% ulatuses, siis tuleb menetluskulud jätta 2% ulatuses hageja kanda ja 98% ulatuses kostja kanda. Kohud määrab TsMS § 177 lg 2 alusel menetluskulude suuruse kindlaks mõistliku aja jooksul kohtuotsuse jõustumisest. /allkirjastatud digitaalselt/ Marget Henriksen kohtunik 12