← Eesti

3-17-1282/82

Obsah (4)§ 36§ 44§ 2§ 43

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Eesistuja Villem Lapimaa, liikmed Oliver Kask ja Monika Laatsit Otsuse tegemise aeg ja koht 16.01.2019, Tallinn Haldusasja

) § 44 lg 5). Kolmandale isikule algselt kuulunud mitteeluruumi netopinna suurus oli kinnistusraamatu järgi 937 m². Ehitusprojektis on kavandatud 2

(9)3-17-1282 mitteeluruumide netopind aga 912,55 m² ning ehitusteatises 912,9 m². Seega on ehitusprojekti kohaselt mitteeluruumi netopind vähenenud. 3) Ehitusprojekti kohaselt kavandatakse muuta hoone piirdekonstruktsioone ja kaasomandi osade lammutamist ning moodustada 69 korteriomandit. Mitteeluruumide arvu suurendatakse ühelt kahele. Selline tegevus puudutab kaasomanike õigusi, mistõttu oleks kaebajad tulnud ehitusteatise menetlusse kaasata (

§ 36lg 5 p 4).

Kasutusteatise menetlusse kaasamine ei kõrvaldaks ehitusteatise menetluses toimunud ärakuulamisõiguse rikkumist. 4) Ehitusprojekti realiseerimisega kaasneb korteriomanikele püsiv negatiivne mõju, mida pole võimalik vähendada ega leevendada, mistõttu esineb alus keelduda ehitamise lubamisest

§ 44p 4 alusel.

3. Tallinna linn vaidles kaebusele vastu ning palus jätta see rahuldamata. 1) Haldusmenetluse seaduse (HMS) § 40 lg 3 sätestab lahtise loetelu kaasamise olukordadest ning

§ 36lg 5 p 4 ei kohusta pädevat asutust kaasama kinnisasja omanikke.

Pädev asutus kontrollib ehitusteatist menetledes

§ 36lg-s 5 sätestatud asjaolusid siis, kui selleks esineb vajadus.

Praegusel juhul kaasamise vajadust ei esinenud. Asjaolu, et Liivalaia tn 5 hoones on korteriühistu ja korteriomandi kui ehitise reaalosa juurde kuulub mõtteline osa kaasomandist, ei tingi iseenesest pädeva asutuse kohustust kaasata ühe korteriomandi piires ehitustööde tegemiseks esitatud ehitusteatise menetlusse kõiki teisi korteriomanikke ja korteriühistut. Kaasomaniku menetlusse kaasamist peab pädev asutus kaaluma eeskätt siis, kui võivad esineda

§-s 44 sätestatud ehitusloa andmisest keeldumise alused, mis on ühtlasi ehitusteatise heakskiitmisest keeldumise alused. 2) AS MV Kaubad esitatud ehitusprojekt on korrektne ja vastab kõigile majandus- ja taristuministri 17.07.2015 määruses nr 97 „Nõuded ehitusprojektile“ esitatud tingimustele ning sisaldab kõiki nimetatud määruse § 4 lg-s 1 sätestatud ehitusprojekti osi. Ehitusprojekti on koostanud pädev isik. Projektis on arvestatud kooskõlastavate haldusorganite märkusi. Päästeamet on projekti tuleohutuse osa kooskõlastanud. 3) Kasutusteatise menetluses tehtav kontrollmõõdistus on aluseks andmete ehitisregistrisse kandmisele. Ehitusprojekti aluseks saavad olla tegelikkusele vastavad andmed. Vastustajal pole mõistlikku alust kahelda ehitisregistrile esitatud mõõdistustulemuste õigsuses. 4) Keskküttesüsteemiga liitumine ei riku kaebajate õigusi. Eelprojekt vastas selles osas nõuetele. Ehitusprojekti järgnevates staadiumites kajastatakse küttesüsteemi ja ventilatsiooni täpsemalt. Olemasolevad õhksoojuspumbad on vastuolus kehtiva kasutusloaga ning need tuleb likvideerida. Ebaseaduslike tehnosüsteemide lammutamine on kajastatud ehitusprojekti lammutuse osa seletuskirjas. 5) Ehitusteatise menetluses ei ole kohane lahendada korteriühistu liikmete ja kaasomanike vahelisi erimeelsusi. Kui kaasomanikud ei saavuta ehitustööde osas kokkulepet, tuleb erimeelsused lahendada tsiviilkorras. Ehitusteatise menetluses ei lahendata omandiküsimusi, vaid selgitatakse välja üksnes kavandatava ehitamise ja ehitise nõuetele vastavus. Praegusel juhul ei muutu ümberehitatava osa kasutusotstarve – ruumid jäävad kasutusse äripinnana, mille kasutajate hulk projekti kohaselt praegusega võrreldes väheneb. 4. AS MV Kaubad palus jätta kaebus rahuldamata. Ehitamise teavitatuks lugemine ei riku kaebajate subjektiivseid õigusi. Ehituslikud muutused toimuvad üksnes korteriomandite reaalosade piirides. Kandekonstruktsioone ei muudeta, eemaldatakse üksnes amortiseerunud saepuruplaatidest vaheseinad. Õhksoojuspumba eemaldamine ei puuduta kaebajate õigusi ega vaja ehitusprojektis kajastamist. Äripindade 3

(9)3-17-1282 kasutajatele on kohad parkimismajades, mistõttu ei hakka nad majaelanike parkimiskohti kasutama. Sihtotstarbe raamesse jäävat kasutusotstarbe muutmist ei saa pidada majandusliku otstarbe oluliseks muutmiseks, mis vajaks kaasomanike nõusolekut asjaõigusseaduse (AÕS) § 74 lg 1 kohaselt. Kaasomandi osa võimalik suurenemine on tsiviilõiguslik küsimus. Vastustaja pidi kontrollima üksnes seda, kas ehitusprojekti järgi ehitamiseks on vaja teiste kaasomanike nõusolekut. Selline nõusolek on vajalik faktiliste ehitustööde teostamiseks, mitte projekti heakskiitmiseks. Korteriomandite mõtteliste osade suurus ei muutunud. Kaasomandi mõtteliste osade suurust ei mõjuta seinte ega muude ehituslike konstruktsioonide lisamine või eemaldamine. Kaebajate kaasamine ehitusteatise menetlusse polnud vajalik. Ehitusprojekt koostati tegelike faktiliste andmete alusel, mis saadi geodeetiliste mõõtmistega. Kinnistusraamatus oli AS-le MV Kaubad kuuluva mitteeluruumi pinna suuruseks märgitud 937 m². Tegemist oli informatiivse kandega, mis ei vastanud tegelikkusele. Arhitekt on arvutanud ruumide uued netopindalad 1 mm täpsusega.
  1. LV nõustus vastustaja seisukohtadega.
  2. Seoses korteriomandi võõrandamisega astus RR asemel menetlusse AT. KH ja JF eriõigusjärglane Aparent OÜ ega TZ eriõigusjärglane MO ei soovinud menetlusse astuda. Tallinna Halduskohus võttis 13.04.2018 määrusega vastu JF kaebusest loobumise ning lõpetas tema kaebuse osas menetluse.
  3. Tallinna Halduskohus rahuldas 04.07.2018 otsusega Liivalaia 5 KÜ, AT, ŽP, TM, SK, LK, GU, LB, VZ, PT, JI ja KA kaebuse ja kohustas Tallinna linna uuesti läbi vaatama Liivalaia tn 5 asuva hoone keldri- ja esimese korruse ümberehitamiseks esitatud ehitusteatis nr 1611201/14521 (resolutsiooni p 1); jättis KH ja TZ kohustamiskaebuse rahuldamata (resolutsiooni p 2) ning mõistis Tallinna linnalt kaebajate (v.a TZ ja KH) menetluskulude katteks välja 3910 eurot (resolutsiooni p 3). 1) KH ja TZ kohustamiskaebus tuleb jätta rahuldamata, kuna nad on oma korteriomandid kohtumenetluse kestel võõrandanud. Kohustamiskaebuse rahuldamisega ei saaks seega kaitsta nende subjektiivseid õigusi. Vastustaja ei saa kaasata haldusmenetlusse isikuid, kes vaidlusaluses hoones enam korterit ei oma. 2) Kaebajatel, sh korteriühistul on praeguses asjas kaebeõigus. Kaebajad väidavad hoone konstruktsioonide ja tehnosüsteemide muutmist. Seega puudutab vaidlus korteriomanikest kaebajate omandiõigust. Korteriühistu kaebeõigus seondub korterelamu ja kinnistu (õueala) majandamisega, kuna korteriühistu vastutab tehnosüsteemide ja õueala korrashoiu eest ning liikluskorralduse ja üldise turvalisuse eest territooriumil. 3) Seadusandja on

§ 36

sõnastust ja menetluse lihtsustamise eesmärki arvestades selgelt soovinud, et ehitusteatise menetluses on haldusaktiga antavad vaid täiendava kontrolli tulemusel esitatavad nõuded. Ka Riigikohus on 06.06.2018 määruses asjas nr 3-17-1152 leidnud, et ehitusteatisele vastamata jätmine

§ 36

lg 2 alusel ei ole haldusakt, vaid halduse toiming (HMS § 106 lg 1, HKMS § 6 lg 2). 4) Pädev asutus peab ehitusteatise esitamise korral kontrollima, kas ehitusteatises on märgitud

§ 36

lg-s 3 toodud andmed ning kas need vastavad ehitisregistris kajastatud andmetele. Praegusel juhul tuli koos ehitusteatisega esitada ka ehitusprojekt, mille nõuetele vastavust pidi vastustaja kontrollima.

§-s 36 sätestatust järeldub, et ehitusteatise menetlus hõlmab esmast kontrolli ja täiendavat kontrolli. Täiendava kontrolli vajadust pole loogiliselt võimalik hinnata, kui esmast kontrolli ei tehta. Kui haldusorganil kontrollikohustust ei oleks, puuduks võimalus vaidlustada haldusorgani tegevust ehitusteatise menetluses. 4

(9)3-17-1282 5) Vaidlusalused ümberehitustööd hõlmavad ehitise konstruktsioonide ja tehnosüsteemide muutmist, sealhulgas vaheseinte lammutamist. Selliste tööde tegemiseks vajab kolmas isik teiste korteriomanike nõusolekut. Pole vaidlust, et kolmandale isikule pole tööde tegemiseks antud nõusolekut. Ehkki kaebajate nõusolek pole ehitusteatise heakskiitmise eelduseks, järeldub nõusoleku vajadusest, et kaebajad oleks tulnud kaasata ehitusteatise menetlusse.

§ 36

lg 5 p 4 ja lg 6 ning § 44 p 4 kohustavad haldusorganit ehitusteatise menetluses arvestama puudutatud kinnisasja omanikule avalduvat negatiivset mõju, mis tuleneb kavandatavast ehitustegevusest, mitte korteriomandi jagamisest. 6)

§ 2

lg 4 näeb ette haldusmenetluse seaduse kohaldamise osas, mida ehitusseadustik ei reguleeri teisiti. HMS § 11 lg 1 p 3 sätestab kohustuslikuna selliste isikute kaasamise, kelle õigusi või kohustusi võib haldusakt puudutada. Isiku arvamus või vastuväited tuleb ära kuulata, kui sooritatav toiming võib tema õigusi kahjustada (HMS § 40 lg 2).

§ 36

lg 5 p 4 kohaselt kontrollib haldusorgan vajaduse korral, kas menetlusse tuleks kaasata täiendavaid isikuid. Korteriomanikku võib sõltuvalt asjaoludest käsitada

§ 36

lg 5 p 4 mõttes nii kinnisasja omanikuna (kui ehitustööd puudutavad kaasomandis olevat osa) kui ka piirneva kinnisasja omanikuna. Vajadus isiku kaasamiseks esineb siis, kui ehitamine võib tema õigusi ja kohustusi puudutada. Asjaolu, et ehitustööd toimuvad (peamiselt) ühe korteriomandi piires ning ehitamisel pole lubatud teiste õigusi kahjustada, ei välista teiste korteriomanike mõjutamist. Ehitustehnilised küsimused (keskkütte-, vee- ja kanalisatsioonitorustiku projekteerimine; kas ehitustööd hõlmavad konstruktsioonide muutmist; kas mittekandvate seinte ulatuslik lisandumine mõjutab hoonet jne) lahendatakse projekteerimise käigus ning nende puhul võib eeldada teiste korteriomanike ja/või ühistu kaasarääkimise vajadust. Kasutusteatise menetluses ei ole kaebajatel enam nendes küsimustes võimalik oma õigusi efektiivselt kaitsta. Samuti ei ole need küsimused tsiviilõigusliku vaidluse objektiks. Ka kasutusotstarbe võimalikku muutumist teiste korteriomanike huvide aspektist tuleb kaaluda juba ehitusteatise menetluses. Seadusandja mõte lihtsustatud menetluse sätestamisel ei olnud kindlasti jätta sellises olukorras kaasomanikud menetlusse kaasamata ja ära kuulamata. Vastustaja on lähtunud ekslikust arusaamast, et kaasamise lävend tuleneb

§ 44p-st 4.

Kaebajate menetlusse kaasamata jätmine oli oluline menetlusviga. Praeguses asjas ei saa välistada, et korteriühistu ja korteriomanike ärakuulamine oleks toonud kaasa täiendavate tingimuste seadmise ja/või haldusmenetluses projektis kolmandate isikute põhjendatud huve arvestavate muudatuste tegemise. MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD APELLATSIOONIMENETLUSES 8. AS MV Kaubad palub apellatsioonkaebuses halduskohtu otsus tühistada ja teha asjas uus otsus, millega jätta kaebus rahuldamata. 1) Halduskohtu seisukoht, et haldusorgani kaalutluspädevus otsustada esmase kontrolli raames teatise täiendava kontrollimise vajalikkuse üle tähendaks sisuliselt alati kohustust teatist ka sisuliselt kontrollida, on vastuolus üldise ehitusvabaduse printsiibi, ehitusteatise menetluse kui lihtsustatud menetluse eesmärgiga ja asjaoluga, et ehitusteatise vaikiv heakskiitmine ei ole mitte haldusakt, vaid toiming. Teavitusmenetlus erineb olemuslikult loamenetlusest. Juba sellest, et ehitusteatise esitamisel pole seadusandja näinud ette riigilõivu tasumist, järeldub, et teatise esitamisel ei vii avaliku võimu kandja läbi aktiivset menetlust, mille kulude hüvitamist saaks teatise esitajalt nõuda. 2) Ehitusseadustik sätestab erinormid menetlusse kaasamise kohta. Halduskohtu käsitus, et teised korteriomanikud tulnuks automaatselt kaasata ehitusteatise menetlusse, on ekslik. Kõigi huvitatud isikute automaatne kaasamine ja ärakuulamine ei saa olla

§ 36

eesmärgiks, kuna see ei võimalda tagada ehitusloa menetlusega võrreldes kiiremat ja lihtsamat menetlust.

(9)3-17-1282 § 36 lg 5 p 4 ja § 42 lg 6 vahel on oluline erinevus, mis seisneb selles, et kui loamenetluses tuleb alati kaasata kinnisasja omanik, jätmata haldusorganile kaalutlusõigust, siis ehitusteatise menetluses peab pädev asutus vajaduse korral kontrollima, kas kinnisasja omanik on vaja kaasata. Naaberkinnisasja omanik kaasatakse nii ühes kui ka teises menetluses kaalutlusõiguse alusel. Seetõttu on asjakohatu halduskohtu otsuses viidatud Riigikohtu praktika ehitusloa menetlusse kaasamise ja ärakuulamise kohta. Nagu halduskohus leidis, võivad teised korteriomanikud olenevalt asjaoludest olla menetluses käsitatavad nii kinnisasja omanikena, kui ehitustööd puudutavad kaasomandis olevat osa, kui ka piirneva kinnisasja omanikena, kui ehitustööd puudutavad ainult eriomandit. Automaatne kaasamine korteriomanditeks jaotatud kinnistul toimuva ehitustegevuse puhul oleks seadusest tulenevalt vajalik ainult juhul, kui ehitustöid tehtaks kaasomandisse kuuluvate ehitise osade suhtes ja tööd eeldaksid ehitusluba. Kui ehitustööd puudutavad eriomandit, ei oleks teiste korteriomanike kaasamine ilma vajaduseta kohustuslik isegi ehitusloamenetluses. 3) Haldusorgan saab ehitamisvabadusse sekkuda ainult subjektiivsete õiguste ülemäärase kahjustamise korral. Väiksemate riivete korral saab isik oma õigusi kaitsta eraõiguslike õiguskaitsevahendite abil. 4) Halduskohus jättis vastustaja kaalutlused välja selgitamata. TLPA kaalutlusvea tuvastamiseks oleks alus üksnes juhul, kui mingi asjaolu puhul oleks ilmne, et see võiks antud juhul põhjustada kaebajate subjektiivsete õiguste ülemäärase riive, haldusorgan oleks jätnud selle asjaolu hindamata või andnud sellele hinnangu asjakohatutel kaalutlustel. TLPA kontrollis AS MV Kaubad ehitusprojekti sisuliselt ja otsustas kaalutlusõiguse alusel õiguspäraselt jätta kaebajad ehitusteatise menetlusse kaasamata. Kaebajad ei ole toonud esile avalik-õigusliku ehitusõiguse kontrolliesemeks olevaid asjaolusid, mis oleks võinud kaasa tuua kolmanda isiku ehitusõiguse tunnustamisest keeldumise. Ehitusteatise esitamine ei eelda kaasomanike nõusolekut. Nõusoleku saamise küsimus on puhtalt eraõiguslik. 9. Liivalaia 5 KÜ, AT, ŽP, TM, SK, LK, GU, LB, VZ, PT, JI ja KA vaidlevad apellatsioonkaebusele vastu ning paluvad jätta see rahuldamata ja halduskohtu otsus muutmata. 1) Ehitusteatise menetluse eesmärgiks ei saa olla haldusorgani poolt kontrollimatu ehitustegevuse lubamine. Halduskohus on õigesti leidnud, et täiendava kontrolli vajadust ei ole võimalik hinnata, kui haldusorgan ei vii läbi esmast kontrolli ehk ei kontrolli ehitusteatises esitatud andmeid. Ehitusteatise heakskiitmine toob teatise esitanud isikule kaasa õiguse alustada ehitustöödega – seega on heakskiidul regulatiivne iseloom. Apellandi seisukohtade järgi oleks kaebeõigus ehitusteatise menetlustes välistatud ning haldusorgan sekkuks alles siis, kui esitatakse ehitusjärelevalve taotlus. Mitteelamu, mille ehitisealune pind ületab 60 m2, ümberehitamise korral oleks vajalik taotleda ehitusluba. Kolmas isik ehitab ümber mitteeluruume ning ehitusteatise esitamine ehitusloa asemel oli võimalik vaid tänu sellele, et ülejäänud osa korterelamust moodustavad eluruumid. Vastustaja kontrollikohustuse täitmata jätmist ei ole õige põhjendada sellega, et ehitusteatise menetlus on riigilõivuvaba. 2) Ehitusseadustik näeb ehitusteatise menetluses ette kaasamiskohustuse hindamise. Arvestades, et kolmanda isiku ehitusprojektiga kavandati suuremahulisi ümberehitustöid elamu keldri- ja esimesel korrusel, sealhulgas kaasomandis olevate elamu osade ümberehitustöid, oleks vastustajale pidanud olema selge, et ehitamine võib mõjutada teiste korteriomanike õigusi. Vastustaja ei ole kohtumenetluses tõendanud, et ta oleks üldse kaalunud kaebajate kaasamist ehitusteatise menetlusse ja hinnanud, kas esineb vajadus kohaldada

§ 36lg 5 p-i 4. Vastustaja on korduvalt kinnitanud, et jättis kaebajad kaasamata, sest ei pidanud seda vajalikuks. 6

(9)3-17-1282 3) Vastustaja tegevusest ehitusteatise menetluses järeldub, et vastustaja läks üle ehitusloa menetluse sätetele (kohaldas

§ 36lg-t 5).

Ehitusteatise esitas ehitusprojekti koostaja TT ning vastustaja seisukohtadest järeldub, et AS MV Kaubad kui kinnisasja omanik oli menetlusse kaasatud. Lisaks edastas vastustaja ehitusprojekti kooskõlastamiseks mitmele asutusele (Tallinna Keskkonnaamet, Tallinna Kommunaalamet, Päästeamet, Kaitseministeerium). Vastustaja menetles ehitusteatist üle 30 päeva, s.o lähtus pikendatud tähtajast (10+30 päeva). Olukorras, kus vastustaja läks üle ehitusloa menetluse sätetele, pidades vajalikuks kaasata AS MV Kaubad ning teised ametiasutused, oleks vastustajale pidanud olema selge ka vajadus kaasata teised korteriomanikud. 4) Ehitusprojekti realiseerimine rikub kaebajate subjektiivseid õigusi. Õige ei ole apellandi käsitus, et haldusorgan saab ehitusvabadusse sekkuda vaid juhul, kui ehitamine avaldab kolmandate isikute õigustele püsivat negatiivset mõju, mida pole võimalik vähendada ega leevendada. Kaebajad tulnuks menetlusse kaasata juba võimaliku riive ilmnemisel. Riive ulatust oleks vastustaja saanud hinnata vaid haldusmenetluses pärast kaebajate kaasamist. 10. Tallinna linn nõustub apellatsioonkaebusega ja palub see rahuldada. 1) Halduskohus ei tuvastanud seda, et vastustaja jättis kaasamise vajaduse hindamata ega ka seda, et esineks oht kaebajate õiguste ülemääraseks kahjustamiseks selliste asjaolude kaudu, mis üldse saaksid õiguspäraselt olla avalik-õigusliku ehitusjärelevalve kontrolliesemeks. Menetluse tulemus ei oleks saanud kaebajate kaasamisest oleneda, kuna kaebajate peamised etteheited kavandatavale ehitustegevusele ei kuulunud kohaliku omavalitsuse avalik-õiguslikku kontrolliesemesse. 2) Haldusorgan ei pea toimingut eelnevalt põhjendama, põhjendused tuleb esitada isiku nõudmisel (HMS § 108) või toimingu õiguspärasuse kontrollimisel vaide- või kohtumenetluses. Ehitusteatise esitamisega ei taotleta ja selle vaikiva heakskiiduga ei tekitata, lõpetata ega muudeta ühtegi teatise esitaja ega muude isikute õigust ega kohustust, vaid teatamisega antakse kohalikule omavalitsusele üksnes võimalus kaaluda ehitamisvabaduse piiramise vajadust. Ehitusteatise menetlus erineb olemuslikult ehitusloa menetlusest, kus omavalitsus otsustab ehitusõiguse andmise, mida loa taotlejal ilma loata ei ole. Ehitusseadustikus on kehtestatud erinormid HMS-i kaasamise sätete suhtes. Kõigi huvitatud isikute automaatne kaasamine ja ärakuulamine ei saa olla

§ 36

eesmärgiks, kuna see ei võimalda sisuliselt tagada ehitusloa menetlusega võrreldes oluliselt kiiremat ja lihtsamat menetlust. RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

  1. Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebus ei ole põhjendatud ja tuleb jätta rahuldamata. Halduskohtu vaidlustatud otsus on seaduslik ja põhjendatud ning selle muutmiseks või tühistamiseks puudub alus. Vastuseks apellatsioonkaebusele märgib ringkonnakohus järgmist.
  2. Ehitusteatise menetluse loomise eesmärgiks oli halduskoormuse vähendamine ja vähem ohtlike ning avaliku huvita ehitiste ehitamise võimaldamine ilma ehitusloata, võimaldades samas avalikule võimule saada teavet ehitatavate ehitiste kohta (ehitusseadustiku eelnõu (SE 555) seletuskiri, lk 67).

§ 36

lg 2 järgi tuleb ehitusteatis esitada vähemalt kümme päeva enne ehitise ehitamise alustamist. Kui pädev asutus ei teavita ehitusteatise esitajat kümne päeva jooksul pärast ehitusteatise esitamist vajadusest ehitusteatises esitatud andmete täiendavaks kontrollimiseks, siis võib alustada ehitamist. Riigikohtu seisukoha järgi ei ole ehitusteatisele vastamata jätmine

§ 36

lg 2 alusel haldusakt, vaid halduse toiming (06.06.2018 määrus nr 3-17-1152, p 11). Sellest ei järeldu siiski, et ehitusteatis ise poleks suunatud õiguste ja kohustuste tekitamisele. Ehitusteatist ei saa selles osas samastada ehitamise alustamise teatisega 7

(9)3-17-1282 (

§ 43lg 1; ehitusseadustiku eelnõu (SE 555) seletuskiri, lk 67).

Seadus seob ehitamise alustamise õiguse üheselt ehitusteatise esitamisega. 13. Haldusorganile on antud ehitusteatise esitamisel õigus kaaluda, kas on vajalik korraldada põhjalikum menetlus, mille käigus on võimalik esitada lisatingimusi.

§ 36

lg 5 kohaselt kontrollib pädev asutus vajaduse korral, kas seoses ehitusteatises märgitud ehitise või ehitamisega tuleb viia ehitis või ehitamine nõuetega vastavusse (p 1); kooskõlastada ehitis või ehitamine pädeva asutusega (p 2); esitada ehitisele täiendavaid arhitektuurilisi, ehituslikke või kujunduslikke nõudeid (p 3); kaasata kinnisasja omanik või kinnisasjaga piirneva kinnisasja omanik (p 4). Kui

§ 36

lg 5 alusel ehitusteatises toodud andmete kontrollimise tulemusena esitatakse ehitusteatise esitajale nõudeid, antakse

§ 36lg 6 alusel haldusakt.

Praegusel juhul pole vastustaja sellist haldusakti andnud. 14. Arvestades, et ehitusteatise menetlus on lihtsustatud menetlus, kaasab pädev asutus

§ 36

lg 5 p 4 järgi ehitusteatise menetlusse kinnisasja omaniku ja/või kinnisasjaga piirneva kinnisasja omaniku üksnes juhul, kui see on vajalik. Ringkonnakohtu hinnangul esineb selline vajadus olukorras, kus võib eeldada, et ehitis või ehitamine võib riivata nimetatud isikute õigusi. Seadus annab pädevale haldusorganile lisatingimuste seadmisel ja kaasamise otsustamisel ulatusliku kaalutlusruumi, et saaks arvestada konkreetse juhtumi asjaoludega. Ringkonnakohus märgib, et ehitusseadustiku lisas 1 eristatakse juhtumeid, kus piisab üksnes ehitusteatise esitamisest, ning juhtumeid, kus lisaks ehitusteatisele tuleb esitada ka ehitusprojekt – nagu ka praeguses asjas, kus ümberehitustööd puudutavad väga suurt pinda ja osa majast. Ehitusprojekti esitamise kohustuse on seadusandja elamu puhul näinud ette mahukama ja/või keerukama ehitustegevuse korral, kus ehitamine peaks toimuma pädeva isiku koostatud projekti alusel. Võrreldes ilma ehitusprojektita toimuva ehitamisega on sellistel juhtudel ka suurem tõenäosus, et riivatakse kolmandate isikute õigusi. Kaebajad on lisaks toonud välja asjaolu, et kui hoone kõrgematel korrustel ei asuks eluruume, tuleks vaidlusalusteks ehitustöödeks taotleda ehitusluba. Riigilõivu nõue ei ole ringkonnakohtu hinnangul asjaolu, mis omaks kaasamise küsimuses tähtsust.

  1. Kuna vastustaja ei pidanud kaebajate kaasamata jätmist haldusmenetluses kirjalikult põhjendama, tuleb lähtuda vastustaja seisukohtadest kohtule esitatud menetlusdokumentides. Halduskohus ei pidanud vastustajale tegema eraldi nõuet vastavate kaalutluste esitamiseks.
  2. AS MV Kaubad kavatseb ehitusteatise alusel lammutada ja lisada vaheseinu, ehitada uue vee- ja kanalisatsioonitorustiku ning kütte- ja ventilatsioonisüsteemi. Seoses uue küttesüsteemi rajamisega eemaldatakse hoone fassaadilt õhksoojuspump. Hoovipoolsetele välistreppidele rajatakse jalgrattaparklad. Trepikoja seinad, aknad ja uksed on kavas korrastada ja värvida. Projekti järgi olemasolevad trepikojad säilitatakse ning fassaadid ja kandekonstruktsioonid ei muutu. Esimese korruse ehitus- ja lammutustööde plaanidelt (I kd, tl 23, 37 ja 38) nähtub siiski, et trepikodades eemaldatakse osad siseuksed ja ehitatakse ukseava kinni. Seega puudutavad ehitustööd osaliselt ka kaasomandis olevaid osi. Kaebajate arvates lammutatakse muu hulgas ka kandvaid vaheseinu ning pole teada olemasolevate vaheseinte lammutamise ja uute lisamise mõju ehitise kandekonstruktsioonidele – neid väiteid oleks saanud kaebajad menetlusse kaasamisel vastustajale esitada. Arvestades ümberehitustööde suuremahulisust, mõju kaasomandis olevatele ehitise osadele ning arvatavalt ka ehitise ohutusele, oli vastustajal ehitusprojekti põhjal võimalik ette näha, et ehitustegevus võib riivata teiste korteriomanike õigusi, mistõttu oleks vastustaja pidanud nad ehitusteatise menetlusse kaasama. Arvestades korteriomanike suurt arvu (majas on 66 eluruumi), oli vastustajal võimalik menetlusse kaasata korteriühistu kui korteriomanike esindaja, kes omakorda oleks saanud teavitada korteriomanikke kavandatavast ehitustegevusest (vt ehitusseadustiku eelnõu (SE 555) seletuskiri, lk 81). Toimikust nähtub, et vastustaja läks üle loamenetluse sätetele, kaasates 8

(9)3-17-1282 ehitusteatise menetlusse kooskõlastavad ametid ning menetlus kestis üle 30 päeva (väljavõte ehitisregistrist – I kd, tl 113-113p). Kaebajad oleks saanud selle aja jooksul esitada ehitusprojektile oma seisukoha(d).
  1. Ringkonnakohus nõustub vastustajaga, et kaebajad on viidanud ka korteriomanike vahelisse eraõiguslikku suhtesse puutuvatele küsimustele (sealhulgas uute korteriomandite loomine), mida vastustaja ehitusteatise menetluses lahendada ei saanud. Ka teiste korteriomanike nõusoleku küsimus on eraõiguslik ning see ei ole ehitusteatise heakskiitmise eelduseks. Samas ei ole õige vastustaja seisukoht, et ka juhul, kui ta oleks kaebajad menetlusse kaasanud, poleks see mõjutanud menetluse tulemust. Kaebajate kaasamata jätmist ei saa pidada selliseks menetlusveaks, mis ilmselgelt ei saanud mõjutada asja otsustamist. Haldusorganile antud suurt kaalutlusruumi arvestades ei saa välistada, et ehitamisele oleks seatud lisatingimusi või nähtud ette muudatuste tegemist ehitusprojektis. Siinkohal ei saa lähtuda üksnes nendest etteheidetest, mida kaebajate ühine esindaja on kohtumenetluses välja toonud. Kaebajate kaasamine kasutusteatise menetlusse ei tagaks nende õiguste piisavalt efektiivset kaitset, kuna kasutusteatise menetluses ei ole kaebajatel võimalik saavutada ehitamisele lisatingimuste seadmist ja/või ehitusprojekti muutmist. Ka eraõiguslike õiguskaitsevahenditega poleks selle eesmärgi saavutamine võimalik.
  2. HKMS § 108 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuna AS MV Kaubad apellatsioonkaebus jääb rahuldamata, kannab menetluskulud AS MV Kaubad. Kaebajad taotlevad ringkonnakohtus 2310 euro suuruse menetluskulu väljamõistmist. Ringkonnakohtu hinnangul on tegemist vajalike ja põhjendatud menetluskuludega, mis tuleb AS-lt MV Kaubad kaebajate (v.a KH ja TZ) kasuks solidaarselt välja mõista. (allkirjastatud digitaalselt) 9
(9)

🔗 Ametlikule allikale

Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.