Obsah (4)

§ 323§ 291§ 110§ 1045

KOHTUMÄÄRUS Kohus Tartu Ringkonnakohus Kohtukoosseis Üllar Roostoja, Kersti Kerstna-Vaks, Kai Kullerkupp Määruse tegemise aeg ja koht 2. juuli 2019. a, Tartu Tsiviilasja number 2-16-9491 Tsiviilasi Ak

§ 323lg 1 alusel ennetähtaegselt üles öelda.

Sellisel juhul vastutab üürilepingu lõppemisega üürnikule tekitatud kahju eest

§ 323lg 2 kohaselt eelmine omanik ehk kostja II.

Seega ei teki hagejale õigussuhte esialgse reguleerimata jätmise korral kahju ega esine ka muud põhjust, mis õigustaks hagi täiendavat tagamist. Kinnipidamisõiguse teostamine ei anna hagejale õigust kinnisasju ega neil asuvaid hooneid kasutada ega kolmandate isikute kasutusse anda. Kinnipidamisõigus annab võlgnikule üksnes õiguse asja väljaandmise kohustuse täitmisest keelduda. Kohaldatud õigussuhte esialgse reguleerimise viis on kostjale ebamõistlikult koormav. Kuna kohus keelas hagi tagamise korras kostjal II kinnistutel asuvate ruumide suhtes üürilepingute sõlmimise, ei ole kostjal II võimalik teenida nimetatud kinnisasjadelt tulu. Seetõttu ei ole kostjal II võimalik teenida tulu hagejale parenduste eest hüvitise maksmiseks. VASTUSTAJA SEISUKOHT 5. Hageja (vastustaja) palub jätta määruskaebus rahuldamata. Hagi on õiguslikult perspektiivikas. Hagi tagamata jätmine hagi perspektiivituse motiivil saab tulla kõne alla üksnes juhul, kui on ilmne, et hagejal puudub õiguskaitsevajadus. Kostja II ei ole toonud 4 määruskaebuses esile, et hagejal puuduks õiguskaitsevajadus. Kostja II põhjendused tuginevad üksnes tsiviilasjas nr 2-15-18404 tehtud lahendile, mis ei ole käesoleva hagi nõudeid silmas pidades aga asjakohane. Kuigi kohus luges tsiviilasjas nr 2-15-18404 tehtud otsuses rendilepingus kokkulepitud asjaõigusliku ostueesõiguse tühiseks vorminõude rikkumise tõttu, ei asunud kohus seisukohale, et rendilepingus kokkulepitud ostueesõigusele kui võlaõiguslikule kokkuleppele ei ole üldse võimalik tugineda. Praegusel juhul tugineb hagi mh väitel, et kostja I on raskelt rikkunud usalduskohustust hageja suhtes, käitunud vastuoluliselt ning lõiganud pikema aja jooksul kasu sellest, et hageja täitis oma rendilepingust tulenevad kohustused eesmärgiga omandada tulevikus ka vaidlusalused kinnisasjad – see huvi oli mõlemale poolele teada. Vaidlusaluse õigussuhte esialgse reguleerimise eeldused on täidetud.

§ 323

lg 1 kohaldamine on oluliselt piiratud elu- ja äriruumide üürilepingute puhul, millisel juhul on uue üürileandja poolt üürilepingu ennetähtaegne lõpetamine võimalik üksnes juhul, kui uus üürileandja vajab üüritud ruumi tungivalt ise. Kostjale II on teada, et vaidlusaluseid kinnistuid ning seal asuvaid ruume ei kasuta ega soovi hageja kasutada ise, vaid hageja majandustegevus on senini seisnenud ruumide allüürile andmises. Kohaldatud õigussuhte esialgse reguleerimise viis ei ole kostjale ebamõistlikult koormav. Hageja parenduste eest hüvitise maksmise nõue summas 2 656 625,36 eurot on juba muutunud sissenõutavaks üürilepingu lõppemisega. Kostja II oli teadlik vastavast nõudest ning asjaolust, et see muutub sissenõutavaks hiljemalt 29.04.2019 juba müügilepingu sõlmimisel, s.o 11.04.

1. Kostja II ei ole tänaseni astunud ühtegi reaalset sammu võlgnevuse tasumiseks. Arvestades hageja nõuet kostja II vastu ning selle suurust, ei too hagi tagamine ning hagi rahuldamata jätmine kaasa olukorda, kus kostjal II ei ole võimalik saada hagi tagamise tõttu tekkida võivatele kahjudele kompensatsiooni. Samas olukorras, kus kohus tühistab hagi tagamise ning hiljem rahuldab hagi, ei pruugi olla kohtuotsuse täitmine enam võimalik või on see oluliselt raskendatud, sest kostja II on teinud tehingud, millega on piiranud hagejal kohtuotsusega tunnustatud omandiõiguse teostamist. RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
2. Ringkonnakohus rahuldab kostja II määruskaebuse ning tühistab maakohtu määruse osas, millega hagi tagamise taotlus rahuldati. Ringkonnakohus teeb tühistatud osas uue määruse, millega jätab hageja täiendava hagi tagamise taotluse rahuldamata.
3. Hageja esitas kostjate (SA Tartu Ülikooli Kliinikum, kostja II – OÜ Viavara – ja RMP Lõuna Finants OÜ) vastu hagi kinnistute nr 795050 ja 805150 omandi üleandmiseks ja kinnistusraamatu kannete parandamiseks. Hageja nõuab SA Tartu Ülikooli Kliinikumi ja hageja vahelises rendilepingus sätestatud ostueesõigusele tuginedes omandi üleandmist. Kinnistute omanikuks on kinnistusraamatu järgi kostja II. Maakohus tagas hagi esmalt 21.06.2016 määrusega, millega kandis hageja kasuks kinnistusraamatusse eelmärked kinnisasjadele nr 795050 ja 805150 tsiviilasjas nr 2-16-9491 esitatud omandi üleandmise nõude tagamiseks. Tsiviilasjas nr 2-15-18404 leidis Riigikohus, et kuna ostueesõiguse seadmise kokkulepe on sõlmitud lihtkirjalikus vormis ning vorminõude rikkumist ei saa ületada hea usu põhimõtte rikkumisele tuginedes, on leping selles osas tühine vorminõude rikkumise tõttu. Seega tuli jätta rahuldamata hagi kohustuse tuvastamiseks ja kohustamiseks anda tahteavaldus asjaõiguslepingu sõlmimiseks, mille alusel kantaks kinnistusraamatusse Ülikooli 8 ja Ülikooli 8a kinnistute kohta hageja kasuks sisse ostueesõigus. 5 Peale tsiviilasjas nr 2-15-18404 lõpplahendi jõustumist ja käesolevas asjas menetluse uuendamist esitas hageja seisukoha, mille kohaselt on käesoleval juhul hea usu põhimõttest tulenevalt rendilepingust tuleneval ostueesõigusel samasugune toime nagu oleks sellel olnud juhul, kui see oleks olnud kinnistusraamatusse kantud või on kostjate poolte tehtud käsutused tühised heade kommete vastasuse tõttu. Hageja väited põhinevad Saksa õiguskirjandusel ja kohtupraktikal.
4. Kuna hagi esemeks on omandi üleandmise ja kinnistusraamatu kannete parandamise nõuded, saab kohus hagi tagamiseks reguleerida vaidlusalust õigussuhet sõltumata sellest, kas on alust arvata, et hagi tagamata jätmine võib raskendada kohtuotsuse täitmist või teha selle võimatuks (TsMS § 377 lg 2). Erinevalt TsMS § 377 lg-st 1 ei tule TsMS § 377 lg 2 puhul välja selgitada, kas hagi tagamata jätmine raskendab kohtuotsuse täitmist, vaid kas esialgse õigussuhte reguleerimine on vajalik olulise kahju või omavoli vältimiseks või muul põhjusel. Hagi tagamine on kohtu diskretsiooniotsus, mille kohus langetab kõigi asjaoludega arvestades. Järelikult saab ringkonnakohus maakohtu diskretsiooniotsusesse sekkuda vaid siis, kui maakohus on teinud kaalutlusvigu või ületanud diskretsioonipiire. Maakohus on oma määrust põhjendanud sellega, et hageja põhistuste kohaselt võib kostja II anda kinnistul asuvad ruumid kolmandatele isikutele üürile viisil, mis takistab hagejal omandiõiguse teostamist. Sellest saab järeldada, et maakohus pidas silmas võimalust, et hagi tagamine aitaks ära hoida hagejal potentsiaalse kahju tekkimise. Nimelt, kui hagi lõpptulemusena rahuldatakse, kuid kostja II kui seni kinnistusraamatust nähtuv Ülikooli 8 ja Ülikooli 8a kinnistute omanik on kohtumenetluse kestel koormanud kinnistud üürilepingutega, on võimalik hagejal olulise kahju tekkimine. Hagi rahuldamise korral saaks hagejast kinnistute omanik, kuid vahepeal sõlmitud üürilepingud jääksid edasi kehtima. Juhul, kui nende üürilepingute tingimused ei ole kooskõlas hageja huvide või kavatsustega kinnistute suhtes, võibki hagejal tekkida kahju.
5. Kostja II leiab, et hageja nõuded on perspektiivitud, mistõttu ei ole võimalik kohaldada hagi tagamise abinõusid. Tsiviilasja nr 2-15-18404 lõpplahendi kohaselt ei ole hagejal õigust nõuda Tartu Ülikooli Kliinikumilt tahteavaldust ostueesõiguse sissekandmiseks, ostueesõiguse kokkulepe oli vorminõuete rikkumise tõttu tühine. Ringkonnakohus möönab, et hageja nõude rahuldamise perspektiivikus on alates tsiviilasjas nr 2-15-18404 lõpplahendi jõustumist ilmselt vähenenud, kuivõrd hageja tugineb ka käesolevas asjas ostueesõiguse kokkuleppele, mille tühisus viidatud tsiviilasjas tuvastati. Samas on hageja siiski põhistanud, et esineb vähemalt õigusteoreetiline võimalus ostueesõigusele tuginemiseks. Seega ei ole ringkonnakohtu hinnangul hageja nõuded täiesti perspektiivitud.
6. Maakohtu 21.06.2016 määrusega seatud eelmärked tagavad hageja kinnistute omandamise nõuet. Täiendavas hagi tagamise taotluses palus hageja vaidlusalust õigussuhet esialgselt reguleerida TsMS § 377 lg 2 alusel. Hageja märkis, et kuivõrd hageja ja kostja II vaheline üürileping lõppeb hiljemalt 28.04.2019, siis kostja II võib sõlmida uued hageja huve kahjustavate tingimustega üürilepingud. Vaidlustatud määruses rahuldas maakohus hagi tagamise taotluse osaliselt ning reguleeris hageja ja kostja II vahelist õigussuhet menetluse ajaks selliselt, et keelas kostjal II üürilepingute sõlmimise, mille esemeks on vaidlusalused kinnistud (TsMS § 378 lg 1 p 3). Kinnistu omaniku vahetumisel läheb üürileping üle omandajale (

§ 291lg 1).

Hageja eesmärk hagi tagamisel on, et omandiõiguse tunnustamisel ei oleks hageja seotud ebamõistlikel tingimustel sõlmitud üürilepingutega, mh viisil, mis takistab hagejal omandiõiguse teostamist. Hageja väidab, et selliselt võib talle tekkida kahju. Ringkonnakohus leiab, et ei ole põhjendatud hageja nõude veelkordne tagamine. Hageja on ise märkinud, et kuna hagejal on õigus teostada kinnistute osas kinnipidamisõigust ja keelduda nende 6 väljaandmisest seni, kuni talle on hüvitatud kinnisasjadele tehtud kulutused ja parendused (

§ 110

). Kuni kinnistud on hageja otseses valduses, ei ole teistel isikutel (sh kostjatel) seega tegelikku võimalust kinnistuid üürile anda.

1. Ringkonnakohus selgitab, et hagi tagamise määrusega kohaldatud keeld anda vaidlusaluseid kinnistuid üürile oleks küll kostjale II kohustuslik, kuid keelu rikkumine ei tooks iseenesest kaasa üürilepingute tühisust. Üürilepingute sõlmimine ei ole vaadeldav kinnisasjade käsutamisena, mille puhul kohalduks TsÜS § 88 lg
2. Samuti ei sisalda tsiviilkohtumenetluse seadustik sätet, mis võimaldaks kostjat trahvida hagi tagamise määruse täitmata jätmise eest (Riigikohtu 17.09.2009 määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-86-09, p 11). Tehingu või toimingu tegemise keelu rikkumise korral võib kõne alla tulla rikkuja deliktiõiguslik vastutus (

§ 1045

lg 1 p 8), kui rikkumise tagajärjel tekib hagejale kahju ning rikkuja tegevust saab pidada heade kommete vastaseks tahtlikuks käitumiseks (M. ja S. Kärson teoses V. Kõve jt. Tsiviilkohtumenetluse seadustik II. Komm vlj. Tallinn 2017, § 378, lk 548, p 3.3.b). Ringkonnakohtu hinnangul saaks hageja nõuda kostjalt II kahju hüvitamist ka ilma, et oleks hagi tagamise korras keelatud üürilepinguid sõlmida, kui kostja II peaks sõlmima kinnistute suhtes üürilepingud, mille eesmärk on hagi rahuldamise korral hagejat kahjustada. Eeltoodule tuginedes ei ole käesoleval juhul põhjendatud esialgse õigussuhte reguleerimine ning keelata kostjal II kinnistutel üürilepingute sõlmimine. Nimelt võttes arvesse nõude perspektiivi ning asjaolu, et hagi on juba tagatud, on täiendava hagi tagamise abinõu kohaldamine kostjat II ebamõistlikult koormav ning ebaproportsionaalne. Hagi tagamine ei hoiaks ära hagejale hagi rahuldamisel võimaliku kahju tekkimist olukorras, kus kostja II peaks sõlmima kolmandate isikutega ebamõistlikel tingimustel üürilepingud, mille esemeks on vaidlusalused kinnistud. Ringkonnakohus rahuldab määruskaebuse ning tühistab maakohtu määruse osas, milles maakohus hagi tagamise taotluse rahuldas. 12. Menetluskulude jaotuse määrab maakohus kindlaks asjas tehtavas lõpplahendis. /allkirjastatud digitaalselt/ Üllar Roostoja /allkirjastatud digitaalselt/ Kersti Kerstna-Vaks 7 /allkirjastatud digitaalselt/ Kai Kullerkupp