Obsah (7)

§ 311§ 310§ 309§ 312§ 325§ 329§ 5

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tartu Ringkonnakohus Kohtukoosseis Triin Uusen-Nacke, Andra Pärsimägi, Viivi Tomson Otsuse tegemise aeg ja koht 25. veebruar 2019, Tartu Tsiviilasja number 2-18-

) § 310 lg 1 vastavust põhiseadusele ja eriti selle §-le 12. Hageja leidis, et üürilepingu ülesütlemine ei ole kehtiv selle tõttu, et korraliselt saab üles öelda vaid tähtajatut üürilepingut

§ 311lõike 1 alusel.

Kostja ei ole üürilepingu korralise ülesütlemise teates viidanud mitte ühelegi õiguslikule alusele, mis võimaldaks lepingut korraliselt üles öelda kahtlustuse puhul, et üürnikul puudub tahe täita lepingulisi kohustusi nõuetekohaselt ja talle kuulub kinnisasi. Kui üürilepingu korraline ülesütlemine on kehtiv, on see on vastuolus hea usu põhimõttega, kuna hageja on palunud tunnistada hooldustasud üüri piirmäära sisse kuuluvaks ning keelata nende nõudmine üüri kõrvalkulude koosseisus. Hageja leidis, et hooldustasude nõudmine väljaspool Tartu Linnavalitsuse kehtestatud üüri piirmäära üüri kõrvalkulude koosseisus on õigusvastane ning viitab Tartu Linnavolikogu 11.09.2008 määrusele nr 97 "Tartu linna omandis olevate eluruumide kasutusse andmise kord“ (edaspidi Kord). Hageja palus kontrollida Korra § 5 lg-te 2 ja 4 vastavust põhiseadusele ning jätta need sätted kohaldamata. Hageja ei tunnista tasumata arveid 659 euro 74 sendi ulatuses. Hooldustasude nõudmine lisaks üürile oli õigusvastane.

1. Kostja vaidles hagile vastu. Kostja ei nõustunud sellega, et tegemist on tähtajalise üürilepinguga. Üürileping sõlmiti tähtajaga 5 aastat, s.o kuni
2. detsembrini
3. Teade üürilepingu lõppemisest saadeti hagejale
4. oktoobril
5. Samuti teavitati hagejat võimalusest taotleda üürilepingu pikendamist. Tartu Linnavalitsuse
6. novembri 2003 korraldusega nr 4048 otsustati üürilepingut mitte pikendada, kuna hageja omandis oli kinnisvara. Tartu Ringkonnakohtu
7. aprilli 2004 otsusega see korraldus tühistati, mistõttu
8. detsembri 2005 korraldusega nr 1923 otsustati anda hagejale üürile eluruum tähtajaga üks aasta. Hageja uut tähtajalist üürilepingut ei sõlminud.

§ 310lg 1 alusel on üürileping muutunud tähtajatuks.

Hageja viited omandireformi aluste seadusele on asjakohatu. Tähtajatut üürilepingut on võimalik korraliselt üles öelda ilma konkreetse põhjuseta. Ülesütlemisavalduse kohaselt lõpeb eluruumi üürileping

1. märtsil 2018, seega on kostja kinni pidanud seadusega ettenähtud 3-kuulise etteütlemise tähtajast. Üürilepingu korraline ülesütlemine ei ole vastuolus hea usu põhimõttega. Hageja nõuded nõuded seoses hooldustasudega on esitatud menetlustähtaega rikkudes. Üüri ja kõrvalkulude nõudmine on sätestatud nii eluruumi üürilepingu kui sotsiaalüürilepingu vormides, millised on kinnitatud linnavalitsuse istungi protokollilise otsusega. Üüri tasumise kohustus on vaid eluruumi üürilepingu ehk tavaüürilepingu üürnikel ja selle suuruse kehtestab igal aastal linnavalitsus. Kõrvalkulude koosseisu kuulub hooldustasu, mis on vajalik kulu elamu hoolduseks ja remondiks ning mis olemuselt on majade lõikes väga erinev ning sõltub korteriühistu otsustest. MAAKOHTU LAHEND
2. Tartu Maakohus rahuldas
3. septembri 2018 otsusega hagi osaliselt ning tuvastas, et hagejal ei ole kohustust tasuda kostjale poolte vahel
4. detsembri 1998 sõlmitud üürilepingu alusel hooldustasu lisaks üürile ja kokkulepitud kõrvalkulule. Samuti tuvastas kohus, et hagejal on õigus jätta kostjale tasumata ajavahemiku
5. aprillist 2016 kuni
6. detsembrini 2017 eest hooldustasu summas 659 eurot 74 senti. Maakohus jättis rahuldamata hageja hagi kostja vastu üürilepingu korralise ülesütlemise õigusvastaseks tunnistamiseks. Menetluskuludest jäi 72% kostja ja 28% hageja kanda. Maakohus mõistis kostjalt hageja kasuks välja menetluskulud 306 eurot. Maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt ei ole hageja viidatud

§ 310

lg 1 asjassepuutuv säte, kuna praegusel juhul kohaldub erinormina

§ 310lg 2.

Maakohus jättis rahuldamata hageja 3 taotluse

§ 310lg 1 kohaldamata jätmiseks.

Kuna Korra sätted ei määra pooltevahelise võlaõigusliku üürilepingu tingimusi, mis puudutavad üüri ja kasutamisega seotud kulude koosseisu, ei ole selle sätted vaidluse lahendamisel asjakohased. Maakohus jättis rahuldamata hageja taotluse tunnistada Korra § 5 lg 2 ja 4 põhiseadusega vastuolus olevaks. Maakohus viitas

§ 309lg-le 1.

Vaidlust ei ole selles, et tegemist oli munitsipaaleluruumi üürilepinguga, mitte sotsiaaleluruumi üürilepinguga. Maakohus ei nõustunud hagejaga, et üürilepingule tuleks kohaldada elamuseaduse (ES) sätteid. Kuigi hageja seisukohad lepingu tähtaja või tähtajatuse osas on olnud vastuolulised, vaidlevad pooled selle üle, kas üürileping muutus pärast tähtaja möödumist, s.o

1. detsembril 2003, tähtajatuks või pikenes lepingu p-de 2.4 ja 2.5 järgi järgnevaks viieks aastaks. Kostja
2. oktoobri 2003 teatest nähtuvalt on hagejat teavitatud üürilepingu lõppemisest ning hageja on ka taotlenud lepingu pikendamist, millest on keeldutud. Samuti nähtub, et
3. a lõpul on otsustatud anda hagejale üürile sama eluruum tähtajaga üks aasta, kuid tõendeid selle kohta, et oleks sõlmitud uus leping (tähtajaga 1 aasta) kohtule esitatud ei ole. Üürilepingu p-i 11.1 järgi lõpeb üürileping tähtaja möödumisel. Vaidlust ei ole selles, et eluruum on olnud hageja valduses ka pärast lepingu tähtaja möödumist (
4. aastal) ning on kuni käesoleva ajani. Elamuseadus ei näinud ette võimalust sõlmida tähtajatut üürilepingut, seetõttu oli poolte vahel sõlmitud üürileping tähtajaline ning selle pikenemine lepingu p-de 2.4, 2.5 alusel oli võimalik samuti üksnes tähtajalisena. Alates
5. juulist 2002 kehtiv

ei sätestanud enam üldise reeglina üürilepingu seaduse alusel tähtajalist pikenemist nii, nagu varem kehtinud elamuseaduse §

1. Võlaõigusseadus sätestab eeldusena üürilepingu tähtajatuse. Kuivõrd asjas esitatud tõenditest ei nähtu, et pooled oleksid üürilepingut pikendanud või sõlminud uue üürilepingu, muutus üürileping pärast tähtaja möödumist, s.o alates
2. detsembrist 2003,

§ 310lg 2 alusel tähtajatuks.

Tähtajatu üürilepingu korraline ülesütlemine on sätestatud

§ 311lg-s 1.

Tähtajatu üürilepingu korralisele ülesütlemisele näeb

§ 312lg 1 ette kolmekuulise tähtaja.

Asja materjalidest nähtuvalt on kostja üürilepingu

1. detsembri 2017 avaldusega üles öelnud, selle järgi oli lepingu lõppemise päevaks
2. märts
3. Kuna vaidlust ei ole selles, et hageja on ülesütlemisavalduse kätte saanud
4. detsembril
5. a, on kostja järgnud

§ 312lg-s 1 sätestatud tähtaega.

Maakohuse ei nõustunud hagejaga, et ülesütlemine ja selle põhjendused on õigusvastased, kuna konkreetset põhjust tähtajatu lepingu korraliseks ülesütlemiseks vaja ei ole. Asjakohatu on hageja väide selle kohta, et ülesütlemine on õigusvastane, kuna linn ei ole vastu võtnud vastavasisulisi õigusakte. Maakohus viitas Korra § 1 lg-le 2. Maakohus leidis, et ülesütlemisavalduses sisalduvad viited

-i asjakohastele sätetele tähtajatu üürilepingu kohta on

§ 325lg 2 p 3 mõttes piisavad arusaamaks, mille tõttu leping üles öeldakse.

Ülesütlemist ei muuda kehtetuks asjaolu, et avalduses on märgitud ülesütlemise põhjused (olgu need siis seotud võlgnevuste, kinnisvara omamise vms), kuna korralise ülesütlemise puhul ei ole need nõutavad, piisab sellest, kui on väljendatud üürileandja selge tahe eluruumi vabastamiseks ning vaidlustamise kord ja tähtaeg (

§ 325lg 2 p 4).

Üürilepingust enesest ei nähtu, et selles oleks korralist ülesütlemist piiravaid sätteid. Maakohus leidis, et üürilepingu ülesütlemine ei ole vastuolus hea usu põhimõttega. Kohtule esitatud tõenditest ei nähtu, et kostja oleks lepingu seetõttu üles öelnud, et hageja ei nõustu hooldustasude nõudmisega. Pooltevaheline üürisuhe on kestnud ligemale 20 aastat, selle aja jooksul on olnud vaidlusi hageja üüri- ja kommunaalteenuste võlgnevuse osas ning ka 2017 septembri-novembri arvetelt nähtuvalt on hagejal olnud ca 1300 euro suurune üüri ja kommunaalteenuste võlgnevus kostja ees. Hooldustasude osas on hageja pöördunud mitmel korral teabenõudega kostja poole ja 2016. aastal ka kohtusse hooldustasude vaidlustamiseks. Seega nähtub esitatud tõenditest, et hageja on oma sellekohast seisukohta, et hooldustasud peaksid olema 4 üüri piirmäära koosseisus, väljendanud juba oma varasemates pöördumistes ja kohtumenetlustes ning kostja on nendest olnud teadlik. Lisaks eeltoodule on hageja ise, enne hooldustasude nõude esitamist, rikkunud korduvalt üürilepingut, võlgnedes kostjale üüri- ja kommunaalteenuste eest. Hageja nõude kohta keelata üürilepingu korraline ülesütlemine, märkis kohus, et

§ 329

lg 2 järgi üürileandja poolt ülesöeldud tähtajatu eluruumi üürilepingu pikendamiseks peab üürnik esitama üürikomisjonile või kohtule taotluse 30 päeva jooksul lepingu ülesütlemise teate saamisest. Kostja vastavat taotlust kohtule esitanud ei ole ning käesolevaks ajaks on ta kaotanud ka õiguse üürilepingu pikendamise nõudmiseks. Maakohus ei pidanud vajalikuks hinnata hageja pere toimetulekupiiri suurust, kuivõrd asjaoludest ja üürisuhtest nähtuvalt puudub seos eluruumi valdamise ja hageja majandusliku olukorra vahel. Kuna üürilepingus puudub kokkulepe, mille järgi saaks üürileandja ühepoolselt lepingu tingimusi muuta (algsetele kõrvalkuludele lisanduvad uued kõrvalkulud),

-ist (sh

§-st 299) ei tulene ühepoolset kõrvalkulu määramise õigust ning kohtus ei ole leidnud tuvastamist hooldustasu kokkuleppe olemasolu, ei ole kostjal õiguslikku alust nõuda üürilepingus varasemalt kokkulepitud kõrvalkuludele lisaks hooldustasu. Maakohus luges perioodil

1. aprillist 2016 kuni 2017 lõpuni hooldustasu suuruseks hageja arvestatud summa 659 eurot 74 senti. Kuna kostja ei olnud õigustatud hooldustasu hagejalt nõudma, ei ole hagejal kostja ees võlgnevust selle summa ulatuses. MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED
2. Hageja palub apellatsioonkaebuses tühistada maakohtu otsus ning saata asi uueks lahendamiseks maakohtule. Apellatsioonkaebuses esitatud väidete kohaselt on maakohus otsuse p-des 1-13 ning p-des 29-30 valesti, ebatäpselt ja puudulikult tuvastanud hageja nõuded ja nende põhjendused. Hageja on seisukohal, et maakohus on valesti tuvastanud vaidluse sisu. Kohtul ei ole õigust pidada osa nõuetest mittesisuliseks. Hageja on seisukohal, et

§ 310

lg 1 vastavust põhiseadusele on vaja kontrollida seetõttu, et põhiseaduses sätestatud võrdse kohtlemise põhimõttega on vastuolus see, et erinevaid üürnikke koheldakse erinevalt. Hageja ei nõustu sellega, et tegemist ei ole asjassepuutuva sättega. Nii

§ 310lg 1 kui ka lg 2 reguleerivad tähtajalise üürilepingu pikenemist.

Kui maakohus leidis, et praegusel juhul kohaldub

§ 310lg 2, siis järelikult on üürileping jätkuvalt tähtajaline.

Seega tuleb jätta tähelepanuta maakohtu väited selle kohta, et tegemist on tähtajatu lepinguga. Hageja on seisukohal, et Kord kehtis kõikide Tartu linna munitsipaalüürnike kohta olenemata sellest, millal nendega üürileping oli sõlmitud. Seega oli see kord siduv ka käesoleva kohtuvaidluse poolte vahelisele üürisuhtele. Maakohus on valesti tuvastanud, et hageja taotles kohtult tunnistada Korra § 5 lg 2 ja 4 põhiseadusega vastuolus olevaks. Hageja palus kohtult vaid seda, et kohus jätaks need sätted kohaldamata ning saadaks Riigikohtule taotluse kontrollida nende vastavust põhiseadusele ja seadustele. Maakohus on jätnud tähelepanuta, et üürilepingu p-s 2.4 on kokku lepitud, et üürileping pikeneb lepingu lõppemisel uuesti 5 aastaks. Seega ei ole

§ 309lg 1 käesolevas asjas kohaldatav ning lähtuda tuleb üürilepingus kokkulepitust.

Maakohus ei ole põhjendanud, miks üürilepingus kokkulepitut kohaldada ei saa, mistõttu on kohtuotsus olulises osas põhjendamata ja seega õigusvastane. 5 Maakohus on rikkunud materiaalõiguse norme, leides, et kuna lepingu tähtaja lõppedes kehtis võlaõigusseadus, kohaldatakse pärast lepingu tähtaja möödumist lepingule võlaõigusseaduse sätteid. Maakohus on valesti tuvastanud, et hageja seisukohad lepingu tähtaja või tähtajatuse osas on olnud vastuolulised. Hageja on selgitanud, et peab üürilepingut jätkuvalt 5-aastase tähtajaga tähtajaliseks lepinguks, mis on vastavalt üürilepingus kokkulepitule iseenesest kolmel korral pikenenud. Vaidlus ei käinud ainult 2003 lepingu pikenemise üle, nagu kohus valesti tuvastas. Maakohus on viidanud sellele, et üürilepingu p 11.1 järgi lõpeb üürileping tähtaja möödumisel. Seega otsuse järgi peab kohus seda üürilepingu punkti kehtivaks. Arusaamatu on, miks kohus siis ei pea kehtivaks üürilepingu punkte 2.1 – 2.5, mis käsitlevad üürilepingu pikenemist. Maakohus on rikkunud materiaalõiguse norme, leides, et võlaõigusseadus sätestab eeldusena üürilepingu tähtajatuse.

§ 5

dispositiivsuse põhimõtte järgi on lubatud ka võlaõigusseaduse sätetega vastuolus olevad üürilepingud. Maakohus on valesti tuvastanud, et üürileping muutus pärast tähtaja möödumist, s.o. alates 16. detsembrit 2003

§ 310lg 2 alusel tähtajatuks.

Hageja viitab Riigikohtu lahendile nr 3-3-3-31-

1. Maakohus on valesti tuvastanud hageja väite, et leping on lõpetatud õigusliku aluseta, kuna Tartu Linnavolikogu ei ole selleks vastu võtnud vastavat õigusakti. Hageja väitis hoopiski seda, et Tartu Linnavolikogu oleks pidanud oma õigusaktis sätestama seda, kui tavaüürilepinguga üürnikele hakatakse kohaldama selliseid tingimusi nagu sotsiaaleluruumide üürnikele. Tartu linnaametnikel ei olnud õigust üürilepingu lõpetamist ise otsustada, sest Tartu Linnavolikogu määrusega ei oldud neile sellist pädevust antud. Maakohus on valesti tuvastanud, et kostja ütles üürilepingu hagejale üles avaldusega. Tegelikult ütles ta seda üles lihtsalt teatega, millel oli vaid üks allkiri, mis kuulus K. Jürgensonile. Maakohus rikkus materiaalõiguse norme, kui ei tunnistanud üürilepingu ülesütlemist kehtetuks. Hageja ei ole toonud üürilepingu ülesütlemise kehtetuse põhjusteks asjaolu, et kostja on üürilepingu ülesütlemisteates viidanud väidetavale üürivõlgnevusele ja sellele, et hagejale kuulub kinnisvara. Hageja ei ole märkinud, et ta peab ülesütlemist tühiseks, vaid ainult kehtetuks. Tühine saab olla ainult haldusakt, millega üürileping üles öeldi. Maakohus on valesti tuvastanud, et hageja tugineb sellele, et üürilepingu ülesütlemine on vastuolus hea usu põhimõttega. Hageja tugines hoopiski sellele, et üürilepingu ülesütlemine on kehtetu, sest tegemist on tähtajalise üürilepinguga, mida ei saa korraliselt üles öelda. Hageja palus kohtul kontrollida üürilepingu ülesütlemise vastuolu hea usu põhimõttega ainult sel juhul, kui kohus leiab, et üürilepingu ülesütlemine ei olnud kehtetu. Maakohus pidi oma otsuses kõigepealt võtma seisukoha, kas üürilepingu ülesütlemine on kehtetu või mitte ning alles sellejärel otsustama, kas hageja alternatiivne nõue tunnistada ülesütlemine vastuolus olevaks hea usu põhimõttega on põhjendatud või mitte. Maakohus ei ole oma otsuses mitte midagi otsustanud selle kohta, kas üürilepingu ülesütlemine on kehtetu või mitte, mis on õigusvastane. Maakohus on valesti leidnud, et üürilepingu ülesütlemine ei ole vastuolus hea usu põhimõttega. Maakohus on valesti tuvastanud, nagu oleks hageja vaidlustanud hooldustasude nõudmise pärast üürilepingu ülesütlemist. Hageja vaidlustas korduvalt hooldustasu nõudmise enne ülesütlemise teate saamist. Seda on hageja ka tõendanud. Maakohus ei ole põhjendanud, miks ta ei arvesta hageja esitatud tõendeid. Maakohus on valesti tuvastanud ka eelnevate vaidlustega seonduvat. Hageja ei ole üürilepingut rikkunud. Maakohus on rikkunud materiaalõiguse norme, jättes otsuses 6 märkimata, kas üürilepingu ülesütlemine oli õigusvastane või mitte. Maakohus oleks pidanud põhjendama, miks ta leiab, et ülesütlemine ei olnud kehtetu. Hageja ei pea nõudma tähtajatu üürilepingu pikendamist üürikomisjonilt või kohtult, kuna tema üürilepingu on jätkuvalt tähtajaline leping. Maakohus ei ole põhjendanud, miks ei saa selle haginõude lahendamisel kohaldada halduskohtumenetluse seadustiku sätteid. Maakohus on moonutanud haginõuet. Samuti on maakohus jätnud vastamata hageja taotlusele kostja õigusvastane toiming keelata. Maakohus on valesti tuvastanud, et hageja on väitnud, et 2017 lõpuks oli talt õigusvastaselt nõutud hooldustasude summa 659 eurot 74 senti. Hageja on hagiavalduses märkinud, et selleks summaks oli 726 eurot 26 senti. Maakohus jättis kõik nõuded rahuldamata, mistõttu on menetluskulude jaotus vale. Maakohus on valesti riigilõivu hageja kasuks kostjalt välja mõistnud.
2. Kostja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ja palus jätta selle rahuldamata. RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
3. Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata ja Tartu Maakohtu
4. septembri 2018 otsus muutmata (TsMS § 657 lg 1 p 1). Ükski apellatsioonkaebuses esitatud väide ei ole maakohtu vaidlustatud otsuse tühistamise aluseks.
5. Alusetu on hageja väide, et vaidlustatud otsuse tegi kohtunik, kes oleks pidanud ennast taandama. Asja materjalide kohaselt on hageja esitanud
6. septembril 2018 maakohtule avalduse kohtuniku taandamise kohta, milles leidis, et esineb kohtuniku taandumiseks TsMS § 23 p-s 7 sätestatud alus (II kd tl 38). Kohtunik ennast ei taandanud ning avalduse lahendas maakohtu esimees
7. septembri 2018 määrusega (II kd tl 54-55). Maakohtu esimees asus seisukohale, et kohtuniku taandamiseks puudub alus, sest ainuüksi asjaolu, et menetlusosaline ei nõustu kohtuniku menetluslike otsustustega, ei anna alust TsMS § 23 p 7 alusel kohtunikku taandada. Ringkonnakohus nõustub maakohtu esimehe seisukohaga, et hagejal puudus alus kohtuniku taandamiseks ning seetõttu on õigesti jäetud kohtunik taandamata.
8. Hageja seisukoha kohaselt on maakohus ebaõigesti või ebapiisavalt tuvastanud asjaolud (hageja nõuded ja põhjendused), mis on märgitud vaidlustatud otsuse p-des 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 29, 30 ja
9. Vastavalt TsMS § 442 lg-le 1 koosneb otsus sissejuhatusest, resolutsioonist, kirjeldavast ja põhjendavast osast. Sama paragrahvi lg 7 järgi otsuse kirjeldavas osas märgitakse loogilises järjekorras lühidalt ja olulist sisu esile tuues esitatud nõuded ja nende kohta esitatud väited, vastuväited ja esitatud tõendid. Hageja poolt apellatsioonkaebuses märgitud maakohtu otsuse p-d 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 29, 30 ja 31 kuuluvad otsuse kirjeldavasse ossa. Tulenevalt TsMS § 442 lg-t 7 on maakohus kirjeldavas osas märkinud lühidalt ja olulist sisu esile tuues hageja esitatud nõuded ja nende kohta esitatud väited. Hageja on kaebuses ebaõigesti leidnud, et maakohus on kirjeldavas osas tuvastanud asjaolusid. TsMS § 442 lg 8 kohaselt märgitakse kohtu tuvastatud asjaolud ja nendest tehtud järeldused otsuse põhjendavas osas ning põhjendav osa algab otsuse p-st
10. TsMS § 631 lg 1 alusel võib apellatsioonkaebuses tugineda üksnes väitele, et esimese astme kohtu otsus põhineb õigusnormi rikkumisel või et apellatsioonimenetluses arvestamisele kuuluvate 7 asjaolude ja tõendite kohaselt (TsMS § 652) tuleks apellatsioonimenetluses teha esimese astme kohtu otsusest erinev otsus. Seega võib apellatsioonimenetluses maakohtu otsuse seaduslikkuse vaidlustamisel viidatud sätte järgi tugineda põhimõtteliselt kahele alusel, milleks on maakohtupoolne õigusnormi rikkumine ja see, et arvestamisele kuuluvate asjaolude alusel tuleks teha testsugune otsus. Lähtudes TsMS § 631 lg-s 1 sätestatust saab asuda seisukohale, et apellatsiooni korras on võimalik vaidlustada esimese astme kohtu otsuse resolutsiooni ja põhjendavat osa, samas otsuse kirjeldavas osas kajastatu ei mõjuta otsuse seaduslikkust ja põhjendatust. Seetõttu jätab ringkonnakohus tähelepanuta hageja väited seonduvalt sellega, et kohtuotsuse p-des 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 29, 30 ja 31 on ebapiisavalt (ebatäpselt) märgitud hageja nõuded ja põhjendused.
11. Hagiavaldusest nähtuvalt on hageja nõuded maakohtule olnud järgmised: - tuvastada, et Tartu linna ja hageja vahel 16.12.1998 sõlmitud XX Tartu munitsipaaleluruumi üürileping on jätkuvalt 5-aastase tähtajaga tähtajaline üürileping; - tunnistada õigusvastaseks ja keelata Tartu linna poolt hagejaga sõlmitud üürilepingu korraline ülesütlemine 28.03.2018; - tunnistada õigusvastaseks ja keelata Tartu linna poolt hagejalt hooldustasude nõudmine väljaspool Tartu Linnavalitsuse kehtestatud üüri piirmäära üüri kõrvalkulude koosseisus; - tuvastada, et hagejal ei ole 659 euro 74 sendi ulatuses tasumata arveid eluruumi kasutamise eest. Samuti esitas hageja maakohtule taotluse kontrollida

§ 310

lg 1 ja Tartu Linnavolikogu 11.09.2008 määruse nr 97 „Tartu linna omandis olevate eluruumide kasutusse andmise korra“ § 5 lg-te 2 ja 4 vastavust põhiseadusele.

1. Asja materjalide kohaselt on poolte vahel sõlmitud
2. detsembril 1998 üürileping eluruumi XX Tartus kasutamiseks (I kd tl 14-15). Üürilepingu p 2.1 järgi oli lepingu tähtajaks 5 aastat, st leping kehtis kuni
3. detsember
4. Lepingu p-d 2.4 ja 2.5 sätestasid üürilepingu pikenemise alused. Hageja seisukoha järgi üürileping on korduvalt pikenenud viieks aastaks üürilepingu p-de 2.4 ja 2.5 alusel ning kuni käesoleva ajani on tegemist tähtajalise üürilepinguga. Kostja vastuväite kohaselt on üürileping muutunud

§ 310lg 2 alusel tähtajatuks.

Ringkonnakohus nõustub maakohtu seisukohaga, et poolte vahel

1. detsembril 1998 sõlmitud üürileping eluruumi XX Tartus kasutamiseks muutus alates
2. detsembrist 2003

§ 310lg 2 alusel tähtajatuks.

Maakohus on vastavad põhjendused esitanud vaidlustatud otsuse p-des 43, 44, 46, 47 ja 48. Ringkonnakohus nõustub maakohtu põhjendustega ning ei pea vajalikuks neid korrata. Maakohus on õigesti, viitega

RS § 12 lg-tele 1 ja 2, kohaldanud üürilepingule kui kestvuslepingule

-i vastavaid sätted.

§ 310

lg 2 kohaselt kui vähemalt kaheks aastaks sõlmitud üürilepingu puhul kumbki lepingupool ei teata vähemalt kaks kuud enne tähtaja möödumist, et ta ei soovi lepingu pikenemist, muutub üürileping tähtaja möödumisel tähtajatuks. Antud juhul oli poolte vahel enne

-i jõustumist sõlmitud üürileping viieks aastaks. Kuna lepingu lõppemise tähtpäev (15. detsember 2003) saabus pärast

-i jõustumist, kohaldub asjas

§ 310lg 2.

Hageja väite, et lähtudes

§-st 5 sätestatud dispositiivsuse põhimõttest oli võimalik pooltel kokku leppida üürilepingu korduvas pikenemises, välistab

§ 310imperatiivsus eluruumi üürilepingu puhul.

Tähtajalise eluruumi üürilepingu pikenemine on reguleeritud seaduses 8 (

§ 310

) ning pooltel ei ole võimalik kokku leppida üürilepingu pikenemises erinevalt seaduses sätestatust. Seega ei kohaldu vaidluse lahendamisel üürilepingu p-d 2.4 ja 2.5, vaid

§ 310lg 2.

1. Tartu Linnavalitsuse
2. oktoobri 2003 teatest (I kd tl 179) nähtuvalt on hagejat teavitatud üürilepingu lõppemisest 15.12.
3. Hageja taotles lepingu pikendamist, millest on keeldutud (Tartu Linnavalitsuse 11.11.2003 korraldus, I kd tl 180-181). Ligikaudu kaks aastat hiljem on Tartu Linnavalitsuse
4. detsembri 2005 korraldusega (I kd tl 182) otsustatud anda hagejale üürile sama eluruum tähtajaga üks aasta, kuid tõendeid selle kohta, et pooled oleksid sõlminud uue eluruumi üürileping tähtajaga üks aasta, asjas esitatud ei ole. Ringkonnakohus leiab, et kuna vaidlusalune eluruum on olnud hageja valduses ka pärast lepingu tähtaja möödumist
5. detsembril 2003 kuni käesoleva ajani, teisi üürilepinguid (lisaks
6. detsembril 1998 sõlmitud lepingule) hageja ja kostja vahel ei ole, on õige maakohtu seisukoht, et pooltevaheline üürileping on muutunud tähtajatuks. Siinkohal märgib ringkonnakohus, et hageja taotlus tuvastada, et Tartu linna ja hageja vahel
7. detsembril 1998 sõlmitud XX Tartu munitsipaaleluruumi üürileping on jätkuvalt 5-aastase tähtajaga tähtajaline üürileping, on hõlmatud taotlusega tunnistada õigusvastaseks hagejaga sõlmitud üürilepingu korraline ülesütlemine
8. märtsil
9. Tegemist on asjaoluga, mis on vajalik tuvastada selleks, et otsustada eluruumi üürilepingu korralise ülesütlemise kehtivuse üle.
10. Kuna pooltevaheline üürileping muutus alates
11. detsembrist 2003 tähtajatuks üürilepinguks, siis on kostja õigesti lähtunud
12. detsembri 2017 üürilepingu korralisel ülesütlemisel

§ 311

lg-st 1 ja

§ 312lg-st 1 (I kd tl 71).

Ülesülesütlemisavalduse järgi oli lepingu lõppemise päevaks

1. märts
2. Kuna vaidlust ei ole selles, et hageja on ülesütlemisavalduse kätte saanud
3. detsembril 2017, siis on järgitud

§ 312lg-s 1 sätestatud tähtaega.

Ringkonnakohus nõustub maakohtu seisukohaga, et kuna seadusest tulenevalt ei ole vaja tähtajatu üürilepingu korraliseks ülesütlemiseks mõjuvat põhjust, siis vaatamata kostja poolt ülesütlemisavalduses märgitud põhjendustele (hageja väitel on need õigusvatased) on üürileping kehtivalt üles öeldud. Ülesütlemisavalduses sisalduvad viited

-i asjakohastele sätetele tähtajatu üürilepingu kohta on

§ 325lg 2 p 3 mõttes piisavad aru saamaks, mis põhjusel leping üles öeldakse.

Samuti sisaldab ülesütlemisavaldus kostja selget tahet eluruumi vabastamiseks ning vaidlustamise korda ja tähtaega (

§ 325lg 2 p 4).

1. Ringkonnakohus ei nõustu hageja väitega, et üürilepingu ülesütlemisavalduse on allkirjastanud ametnik, kelle ei olnud selleks pädevust. Ülesütlemisavalduse on allkirjastanud Tartu Linnavalitsuse Linnavarade osakonna juhataja ning linnavarade osakonna ülesannete hulka kuulub muuhulgas osakonna valitsemisel olevate eluruumide üürimise ja tasuta kasutusse andmise korraldamine, üürilepingute ning tasuta kasutamise lepingute sõlmimine. Seega on linnavarade osakonna ülesandeks ka üürilepingu ülesütlemiseavalduse esitamine. Samuti tuleneb linnavarade osakonna pädevus eluruumide üürilepingute sõlmimiseks ja lõpetamiseks Tartu Linnavolikogu 11.09.2008 määrusega nr 97 kinnitatud „Tartu linna omandis olevate eluruumide kasutusse andmise korrast“. Asjakohatu on siinkohal hageja väide, et Tartu Linnavalitsuse eluasemekomisjoni haldusaktil hagejaga üürilepingu lõpetamise kohta puuduvad komisjoni liikmete allkirjad.
2. Kuna maakohus asus seisukohale, et kostja on kehtivalt üles öelnud hagejaga sõlmitud eluruumi üürilepingu, siis on maakohus õigesti kontrollinud seda, kas üürilepingu ülesütlemine võis olla vastuolus hea usu põhimõttega. Siinkohal jääb arusaamatuks hageja väide, et kohus pidi võtma otsuses kõigepealt seisukoha, kas üürilepingu ülesütlemine oli kehtetu või mitte ning alles seejärel otsustama, kas ülesütlemine on vastuolus hea usu põhimõttega. Maakohtu põhjendustest nähtuvalt on kohus võtnud eelkõige seisukoha selles, et üürilepingu korraline ülesütlemine on 9 kehtiv ning seejärel võtnud seisukoha selles, kas korraline ülesütlemine võis olla hea usu põhimõtte vastane.
3. Ringkonnakohus nõustub maakohtu seisukohaga, et käesolevas asjas puuduvad asjaolud, mille alusel üürilepingu ülesütlemine oleks vastuolus hea usu põhimõttega. Maakohus on vastavad põhjendused esitanud otsuse p-des 54, 55 ja
4. Ringkonnakohus nõustub maakohtu põhjendustega ning ei pea vajalikuks neid korrata.
5. Lähtudes eeltoodust on maakohus õigesti jätnud rahuldamata hageja nõude tunnistada õigusvastaseks kostja poolt eluruumi üürilepingu korraline ülesütlemine. Alusetu on siinkohal hageja arusaam, et tema taotlus keelata üürilepingu korraline ülesütlemine on seaduslik HKMS järgi ning kuna kostja on avalik-õiguslik juriidiline isik, siis on võimalik kostja suhtes kohaldada HKMS sätteid. Antud juhul on tegemist eraõigusliku vaidlusega, mitte avalik-õigusliku vaidlusega, ning eraõigusliku vaidluse korral ei kuulu kohaldamisele HKMS.
6. Maakohus on õigesti jätnud hindamata hageja pere toimetulekupiiri suuruse, kuivõrd asjaoludest ja üürisuhtest nähtuvalt puudub seos eluruumi valdamise ja hageja majandusliku olukorra vahel ning ringkonnakohus nõustub maakohtu seisukohaga.
7. Maakohus on rahuldanud hageja nõude tuvastada, et tal ei ole kohustust tasuda kostjale poolte vahel
8. detsembril 1998 sõlmitud üürilepingu alusel hooldustasu lisaks üürile ja kokkulepitud kõrvalkuludele ning tuvastanud, et hagejal on õigus jätta kostjale tasumata ajavahemiku 01.04.2016 kuni 31.12.2017 eest hooldusstasu 659 eurot 74 senti. Hagi rahuldatud osa peale esitatud kaebuses ei ole hageja rahul maakohtu poolt hageja nõude sõnastamisega (sh nõude rahalise suurusega) ning sellega, et maakohus ei kohaldanud Tartu Linnavolikogu 11.09.2008 määruse nr 97 „Tartu linna omandis olevate eluruumide kasutusse andmise korra“ § 5 lg-d 2 ja
9. Maakohus on vaidlustatud otsuse p-des 39 ja 40 põhjendanud, miks ei ole antud vaidluses Tartu Linnavolikogu 11.09.2008 määruse nr 97 „Tartu linna omandis olevate eluruumide kasutusse andmise korra“ § 5 lg-d 2 ja 4 asjakohased ning asjaolu, et hageja arvates pidi maakohus kohaldama viidatud sätet ning kuna kohus seda ei teinud, siis tuli algatada Riigikohtus põhiseaduslikkuse järelevalve menetlus, ei anna ringkonnakohtu arvates alust hinnata õigusnormi asjakohasust maakohtust erinevalt.
10. Ebaõige on hageja väide, et maakohus on omavoliliselt muutnud hooldustasu summat ning tuvastanud, et hagejal on õigus jätta kostjale tasumata ajavahemiku 01.04.2016 kuni 31.12.2017 eest hooldusstasu 659 eurot 74 senti. Hageja on maakohtule 29.01.2018 esitatud hagiavalduse puuduste kõrvaldamise menetlusdokumendis (I kd tl 97) märkinud, et palub tuvastada, et tal ei ole 659 euro 74 sendi ulatuses tasumata arveid eluruumi kasutamise eest.
11. Maakohus on õigesti jätnud rahuldamata hageja taotluse jätta kohaldamata

§ 310

lg 1 ja Tartu Linnavolikogu 11.09.2008 määruse nr 97 „Tartu linna omandis olevate eluruumide kasutusse andmise korra“ § 5 lg-d 2 ja 4 ning saata vastavad sätted Riigikohtule nende põhiseadusele ja seadusele vastavuse kontrollimiseks. Maakohus on vastavad põhjendused esitanud maakohtu otsuse p-des 36, 37, 38, 39 ja 40, ringkonnakohus nõustub maakohtu põhjendustega ning ei korda neid. Lisaks maakohtu poolt märgitule selgitab ringkonnakohus hagejale, et maakohtul ei ole õigust saata valimatult õigustloovaid akte Riigikohtule nende põhiseadusele vastavuse kontrollimiseks. Vastavalt Põhiseaduslikkuse järelevalve kohtumenetluse seaduse § 9 lg-le 1 kui esimese või teise astme kohus on kohtuasja lahendamisel jätnud kohaldamata mis tahes asjassepuutuva õigustloova akti või välislepingu, tunnistades selle põhiseadusega vastuolus olevaks, või kui esimese või teise 10 astme kohus on kohtuasja lahendamisel tunnistanud õigustloova akti andmata jätmise põhiseadusega vastuolus olevaks, edastab ta vastava otsuse või määruse Riigikohtule. Seega lähtudes viidatud sättest on maakohtul õigus jätta kohtuasja lahendamisel asjassepuutuv õigustloov akt kohaldamata, tunnistades selle põhiseadusega vastuolus olevaks, ning edastada vastava otsuse või määruse Riigikohtule. Antud juhul ei ole hageja poolt nimetatud sätted asjassepuutuvad, seega puudus maakohtul alus kontrollida nende vastavust põhiseadusele. Isegi kui nõustuda hageja seisukohaga, et vaatamata tema poolt esitatud taotlusele oleks pidanud maakohus kontrollima ka

§ 310

lg 2 vastavust põhiseadusele, ei too see kaasa maakohtu otsuse muutmist.

§ 310

lg 2 ei riku võrdse kohtlemise põhimõtet, sest samades tingimustes (s.o ühesugustes konkreetsetes olukordades) olevaid üürnike gruppe koheldakse ühesuguselt.

1. Ebaõige on hageja seisukoht, et kuna maakohus jättis kõik nõuded rahuldamata, siis on menetluskulude jaotus vale ning riigilõiv on alusetult kostjalt hageja kasuks välja mõistetud. Hageja esitas maakohtule neli nõuet, kusjuures kaks nõuet (tuvastada, et Tartu linna ja hageja vahel 16.12.1998 sõlmitud XX Tartu munitsipaaleluruumi üürileping on jätkuvalt 5-aastase tähtajaga tähtajaline üürileping ning tunnistada õigusvastaseks ja keelata Tartu linna poolt hagejaga sõlmitud üürilepingu korraline ülesütlemine 28.03.2018) on käsitletavad ühe nõudena. Arvestades asjaolu, et hageja esitas kolm nõuet, millest kaks maakohus rahuldas, on menetluskulude jaotus proportsionaalne.
2. Hageja esitas
3. detsembril 2018 ringkonnakohtule avalduse tsiviilasjas nr 2-18-582 menetluse peatamiseks II kd tl 132). Menetluse peatamist on hageja taotlenud kuni haldusasjades nr 3-18-1779 ja nr 3-18-2163 tehtavate otsuste jõustumiseni. TsMS § 356 lg 1 kohaselt kui otsus sõltub täielikult või osaliselt sellise õigussuhte olemasolust või puudumisest, mis on teise käimasoleva kohtumenetluse ese või mille olemasolu peab tuvastama haldusmenetluses või muus kohtumenetluses, võib kohus peatada menetluse kuni teise menetluse lõppemiseni. Hageja on haldusasjas nr 3-18-1779 vaidlustanud Tartu Linnavalitsuse eluasemekomisjon 05.12.2017 koosoleku protokolli nr 40 ning haldusasjas nr 3-18-2163 on vaidluse all Tartu linna väidetav haldusakt, millega otsustati üles öelda eluruumi üürileping. Ringkonnakohus leiab, et puudub TsMS § 356 lg-s 1 sätestatud alus menetluse peatamiseks. Käesolevas tsiviilasjas tehtav otsus ei sõltu täielikult või osaliselt sellise õigussuhte olemasolust või puudumisest, mille olemasolu peab tuvastama haldusasjades nr 3-18-1779 ja nr 3-18-
4. Lähtudes eeltoodust jätab ringkonnakohus rahuldamata hageja taotluse menetluse peatamiseks.
5. Hageja esitas
6. jaanuaril 2019 ringkonnakohtule avalduse, milles taotles ringkonnakohtu poolt määruse tegemist selle kohta, kas tsiviilkohus peaks menetlusse võtma järgmised nõuded: 1) tuvastada kaebajaga üürilepingut lõpetava haldusakti teinud Tartu linna haldusorgan; 2) tunnistada kehtetuks ja tühistada Tartu linna haldusakt, millega otsustati 28.03.2018 öelda korraliselt üles hagejaga eluruumi XX Tartu 16.12.1998 sõlmitud eluruumi üürileping; 3) tuvastada, et eelnimetatud haldusakt on antud pettuse või muul viisil haldusorgani õigusvastase mõjutamise tulemusena. Ringkonnakohus jätab hageja
7. jaanuari 2019 avalduses esitatud taotlused kui asjakohatud tähelepanuta. Nimetatud taotlustel puudub seoses käesoleva tsiviilasja lahendamisega.
8. Hageja esitas
9. veebruaril 2019 vastuväite ringkonnakohtu tegevuse peale. Vastuväite kohaselt vaidlustab hageja ringkonnakohtu tegevust selles, et tema avaldust menetluse peatamiseks ei ole lahendatud eraldi kohtulahendiga. 11 Vastavalt TsMS § 360 lg-le 2 võib esitada maakohtu või ringkonnakohtu menetluse peatamise määruse peale määruskaebuse. Tulenevalt TsMS § 360 lg-st 2 ei ole menetluse peatamata jätmise määrus eraldi vaidlustatav. Vaidlustada saab menetluse peatamata jätmist koos lõpplahendi vaidlustamisega. Seega kui hageja soovib vaidlustada menetluse peatamata jätmist, on tal võimalik seda teha koos lõpplahendi vaidlustamisega. Eeltoodust tulenevalt jätab ringkonnakohus vastuväite rahuldamata.
10. Hageja esitas ringkonnakohtule
11. veebruaril 2019 avalduse kohtujurist Karina Kukkese taandamiseks.
12. veebruaril 2019 esitas hageja korduva avalduse kohtujurist Karina Kukkese taandamiseks. Avalduste kohaselt tegi kohtujurist Karina Kukkes
13. jaanuaril 2019 määruse, milles teatas, et hageja esitatud taotluste osas tuleb kostjal esitada seisukoht hiljemalt
14. veebruariks 2019 ning et ringkonnakohus lahendab hageja taotlused otsusega. Seaduse järgi tuleb menetluse peatamise avaldus lahendada edasikaevatava määrusega, mitte kohtuotsusega. Kohtujurist ei ole seniajani vastanud hageja
15. veebruari 2019 taotlusele menetluse peatamiseks. Kohtujurist rikub oluliselt ka hageja edasikaebamise õigust, kuna menetluse peatamata jätmise määruse oleks hagejal õigus esitada määruskaebus. Hageja tugineb TsMS § 23 p-le
16. TsMS § 22 1 lg 3 järgi võib kohtunikuabi või vastavalt kohtu kodukorrale selleks pädev muu kohtuametnik teha ka asja lahendamist ettevalmistava või muu korraldava määruse, mille peale ei saa edasi kaevata, muu hulgas avalduse, taotluse või kaebuse käiguta jätmise määruse ning määruse tähtaja andmise ja pikendamise kohta. TsMS § 221 järgi kohaldatakse kohtujuristi taandamisele tsiviilkohtumenetluse seadustikus kohtuniku taandamise kohta sätestatut. TsMS § 26 lg 2 järgi juhul, kui kohtunik ennast ei taanda või ei võta taandamisavalduse suhtes seisukohta, lahendab avalduse määrusega kohtukoosseis, kuhu taandatav kohtunik kuulub. Ringkonnakohus leiab, et hageja avaldus kohtujuristi taandamiseks tuleb jätta rahuldamata. Menetluse peatamise taotluse lahendamine on kohtuniku, mitte kohtujuristi, pädevuses. Seega ei saa menetluse peatamise avalduse lahendamata jätmist kohtujuristile ette heita. Lisaks on
17. jaanuari 2019 kirjaliku menetluse määramise määruses märgitud, et hageja taotlused lahendatakse
18. veebruari 2019 otsuses.
19. Kuna apellatsioonkaebus jääb rahuldamata, siis jäävad menetluskulud ringkonnakohtus TsMS § 171 lg 1 alusel hageja kanda. Kuna kostja ei ole menetluskulude nimekirja esitanud, siis jätab ringkonnakohus menetluskulud rahaliselt kindlaks määramata, kuna kostjal eelduslikult ei ole asjas hüvitatavaid menetluskulusid tekkinud. /allkirjastatud digitaalselt/ Triin Uusen-Nacke /allkirjastatud digitaalselt/ Andra Pärsimägi 12 /allkirjastatud digitaalselt/ Viivi Tomson