← Eesti

2-16-1723/32

Obsah (15)§ 6§ 113§ 308§ 296§ 108§ 271§ 292§ 101§ 195§ 335§ 115§ 127§ 186§ 197§ 198

2-16-1723 KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Harju Maakohus Kohtunik Kristiina Kruusel Otsuse tegemise aeg ja koht 5. november 2018, Tallinn, Tartu mnt kohtumaja Tsiviilasja number 2-16-1723 Tsivi

§ 6

lg-st 1, korteriühistuseaduse (KÜS) § 7 lg-st 4 ja korteriühistu põhikirjast vähendatud kujul summas 330,60 eurot. 2 2-16-1723 2.2. Hageja arvete kohaselt muutus kostja kohustus üüritasu tasumiseks sissenõutavaks 26.01.2014 (10.01.2014 arve nr 134 tasumise kuupäev on 25.01.2014). Viivist arvestab hageja üüritasu eest alates 26.01.2014 kuni 25.11.2015

§ 113lg 1 ja lepingu p 10.2.

alusel 0,5% päevas tasumata jäänud summast. Seega moodustab viivis 4237,80 eurot, mille hageja palus kostjalt välja mõista vähendatud kujul summas 2520 eurot.

  1. Pooltel puudub vaidlus selle kohta, et kostja andis hagejale teada, et ta on soovinud lõpetada üürilepingut. Pooltel on vaidlus selle üle, kas kostja lõpetas lepingu ja mis kuupäeval. Samas on pooltel ka vaidlus, kas kostja täitis oma kohustusi üüri ja kõrvalkulude maksmisel hageja ees ning millises ulatuses. Hageja kinnitab, et tal puuduvad vastuväited selle kohta, et kostja seaduslik esindaja J O võttis endale kohustusi tasuda kostja võlgnevus hageja ees. Hageja leiab, et antud kohtumenetluses ei ole kostja esitanud ühtegi väidet ja tõendit, mis saaks olla aluseks arvata, et kostja ja/või kostja seaduslik esindaja J O täitsid kohustusi hageja ees, ehk tasusid võlgnevust hagejale üüri ja kõrvalkulude eest. 3.
  2. Hageja selgitab, et kostja poolt viidatud kuulutus ja fotod portaalis www.kv.ee, olid tehtud hageja poolt 22.05.2013, st enne kostjaga üürilepingu sõlmimist. Nimetatud asjaolu kinnitab ka seda, et fotodel puuduvad kostja vara ning üüriruumid on tühjad. Samas kinnitab hageja, et 24.04.2014 uuendas hageja kuulutuse portaalis www.kv.ee, kuna kostja andis hagejale teada, et kostjal on raske majanduslik olukord ning ta soovib üürilepingu üles öelda. Hageja aktiveeris kuulutuse portaalis www.kv.ee uue üürniku leidmiseks, kellega soovis hageja üürilepingut sõlmida peale seda, kui üürileping oleks kostjaga lõpetatud. 24.05.2014 deaktiveeris hageja viidatud kulutuse, kuna üürileping jäi kostja ja hageja vahel lõpetamata ning üüriruumid ja võtmed jäid kostja poolt hagejale üle andamata. Kostja poolt viidatud asjaolu ei oma käesolevas vaidluses tähtsust, kuna asjaolu, et hageja aktiveeris kuulutuse portaalis www.kv.ee uue üürniku leidmiseks, ei anna iseenesest alust järelduseks, et kostja ütles lepingu üles ning tasus oma võlgnevused üüri ja kõrvalkulude eest hagejale. 3.
  3. Kostja ei ole esitanud ühtegi väidet ega tõendeid, mis saaksid olla aluseks arvata, et kostja ja/või kostja seaduslik esindaja J O andis hagejale üüriruumid üle ning tagastas võtmed. Tõendamata on ka kostja väide, et hageja loobus lepingu kirjalikust lõpetamist. 3.
  4. Hageja kinnitab, et kostja kandis hageja arveldusarvele lepinguga ettenähtud tagatisraha summas 240 eurot. Üürilepingu p 3.
  5. kohaselt maksab lepingu sõlmimisel üürnik üürileandjale kahe kuu üürile vastava tagatisraha, mille üürileandja tagastab üürnikule lepingu lõppemisel või lõpetamisel või mille üürileandja võib lepingust või seadusest tuleneva aluse esinemisel tasaarvestada üürniku poolt tasumisele kuuluvate summadega. Vastavalt

§ 308

lg-le 3 võib üürnik nõuda tagatisraha tagastamist, kui üürileandja ei ole kahe kuu jooksul pärast üürilepingu lõppemist teatanud oma nõudest üürniku vastu. Pooltel puudub alus tagatisraha tagastamiseks ja/või tasaarveldamiseks, kuna leping jäi tänase päevani kostja või hageja poolt lõpetamata. Hageja andmete kohaselt kasutab kostja üüriruumi tänase päevani või kasutas neid vähemalt kuni 30.11.2015. Viidatud asjaolu kinnitab see, et kostja kasutab üüriruumi oma juriidilise aadressina. Isegi kui eeldada, et kostja ei ole kasutanud üüriruumi, ei anna see iseenesest alust järelduseks, et kostja ei pea üüri tasuma.

§ 296

lg 3 kohaselt peab üürnik üüri maksma ka aja eest, mil ta ei saanud asja kasutada temast oleneval põhjusel, eelkõige oma äraoleku tõttu. Kostja ei ole väitnud ega esitanud tõendeid selle kohta, mis saaks olla aluseks arvata, et kostjal puudub või puudus võimalus enam üüritud ruume kasutada uute üürnike või üürilepingute tõttu või muul põhjusel. Seega leiab hageja, et hageja hagi kuulub rahuldamisele täies ulatuses. 3 2-16-1723

  1. Kirjavahetuse puhul ei ole tegemist kostjapoolse üürilepingu ülesütlemisavaldusega. Eespool viidud kirjavahetuses annab kostja teada, et temal on kavatsus üürileping erakorraliselt lõpetada. Vastavalt hageja ja kostja vahelisele kirjavahetusele perioodil alates 10.03.2014 kuni 12.03.2014 teavitas kostja hagejat, et kostjal on plaanis üürileping erakorraliselt lõpetada. Teavet üürilepingu ülesütlemise tähtaja ja ruumide vabastamise päeva kohta ei ole kostja hagejale esitanud, vaid lubas teavitada hagejat sellest täiendavalt. Hageja kinnitab, et kostja ei olegi teavitanud hagejat üürilepingu erakorralisest ülesütlemisest ega ruumide vabastamise päevast. Seega on hageja üürileandjana täitnud kõik oma kohustused kostja ees heausklikult. 4.
  2. Hagejal puudub võimalus esitada kohtule väljavõtted valvurite raamatust perioodil juulist 2013 kuni maini
  3. 07.07.2017 toimus hagejal veeavarii, nimelt veeuputus, mille käigus sai veega rikutud hageja valvurite raamatud perioodil alates 2004 kuni
  4. Hageja valvurite raamatud perioodil alates 2004 kuni 2014 on veeuputuse tagajärjel muutunud kasutamiskõlbmatuks (mh lugemiskõlbmatuks) ning seetõttu olid utiliseeritud hageja poolt 2017 augustikuu alguses. Seega hagejal valvurite raamatut perioodil juulist 2013 kuni maini 2014 ei eksisteeri ja hagejal ei ole võimalik esitada kohtule vastavaid väljavõtteid. KOSTJA VASTUVÄITED
  5. Kostja ei tunnistanud hagi ja palus jätta selle rahuldamata. Kohtukulud palus kostja jagada võrdeliselt poolte vahel ning õigusabikulud jätta hageja kanda.
  6. 12.03.2014 toimus kirjavahetus kostja esindaja (J O) ja hageja esinaise vahel, kus kostja esindaja tahtis lõpetada üürilepingu ning leppis kokku, et eelnevalt tekkinud võlgnevus makstakse esindaja (juhatuse liikme) kui eraisiku poolt. Hageja esinaine oli antud pakkumisega nõus. Vahetult järgneva kuu jooksul (24.03.2014) hageja liikmed sisenesid omavoliliselt kostjale rendile antud ruumi, kus asusid kostjale kuuluvad tööriistad ja ittehnika, klientide poolt remonti antud seadmed, arvutid, mobiiltelefonid ning muu ettevõttele kuuluv ja pildistasid antud ruumi ning panid KV.EE portaali kuulutuse (kuulutuse link: http://www.kv.ee/1739315), kus ruumi rendile anti. Vaatamata sellele, et hageja esindajad ei käitunud hea tava kohaselt ning ei oodanud kostja väljakolimist Randla 15 pinnalt, toimus kostja esindaja (J O) ja hageja esinaise vahel kirjavahetus, kus lepiti kokku, et kostja kolib ruumist välja ning tagastab võtmed, samuti telefoni teel teavitas kostja esindaja hageja esinaist, et ettevõttel on makseraskusi. Hageja poolt antud ruumidest koliti välja ning tagastati võtmed. Hageja raamatupidaja jätkas arvete saatmist, kuigi ruum oli vabastatud ning võtmed tagastatud (kostja ei omanud enam ruumi ligipääsu ega ei asunud antud ruumis).Võtmete tagastamine toimus vahetult peale sellest hageja esinaise teavitamist. Hageja esinaine ei soovinud lepingu kirjalikku lõpetamist, vaid soovis, et ruumid vabastataks ning tagastatakse võtmed. Seega kostja eeldas, et leping lõpetatakse ühepoolselt, hageja poolt. Võttes arvesse asjaolu, et hageja omavoliliselt pildistas kostja vara ning paigaldas kuulutuse KV.EE portaali selleks, et leida uus rentija (ootamata kuni kostja antud pinnalt välja kolib ning üürilepingut lõpetamata, näidates käitumisviisiga hageja poolset lepingu ülesütlemist) ja hageja pangaarvele oli kantud tagatis 240 eurot, mida hageja ei ole tagastanud kostjale, on kostja osaliselt nõus hageja nõudega, st kostja on nõus maksma maksmata üüri summas 312,06 eurot, kuna antud summa oli jäänud kostjal maksmata perioodi eest, mille vältel kostja majas tegutses). Kostja soovib antud summast maha võtta hageja arvele tagatisena kantud 240 eurot.
  7. Leping oli sõlmitud hagejaga kostja osaniku T Eu poolt. Seega olles ettevõttes xxxx ametikohal, ei saanud J O lepingut katkestada allkirja andes, kuna tema allkiri ei omanud 4 2-16-1723 seaduslikku jõudu. Antud asjaolust tingituna tagastas kostja võtmed vahtlasse, kui korteriühistu perenaine seda nõudis ning loots lepingu sellega lõpetatuks lugeda. Hageja paigaldas pildid portaali KV.ee (http://www.kv.ee/1739315) 24.02.2014 või hiljem. Seda näeb ettevõtte seinal rippuvast kalendrist (pildil on selgelt näha kolm kuud, millest esimese viimane nädal algab esmaspäevast ja lõppeb reedega, teise kuu viimane nädal algab esmaspäevast ja sellega ka lõppeb, kolmas kuu aga algab esmaspäevast ja lõppeb kolmapäevaga). Antud juhul on tegemist
  8. a kalendriga, kuna
  9. a kalendris selliseid kuid üldse pole, aastal 2014 oli jaanuaris viimaseks päevaks reede, veebruari viimaseks päevaks esmaspäev ja märtsi viimaseks päevaks kolmapäev. Üürilepingu p 4.
  10. sätestab, et enne ruumi kasutamist üürnik omal kulul teostab ruumis remonditööd (põranda vahetus/paigaldus, seinte ja lagede renoveerimine, ukse paigaldus, akna renoveerimine ja paigaldus, ruumis olevate tehnosüsteemide värvimine). Tööde teostamise tähtaeg – 15.07.
  11. Kõik Ruumile tehtud parendused ja/või üürileandjaga kooskõlastatud muudatused jäävad pärast lepingu lõpetamist (üles ülemist) üürileandja omandisse ilma parendustele tehtud kulude hüvitamiseta. Seega oleks pildid tehtud enne ruumi remontimist kostja poolt, oleks põrand ikka veel vahetamata, seinad ja laed oleks renoveerimata, ust poleks paigaldatud ning aken poleks kinni müüritud. Kalendrit poleks ka seinal olnud. Samuti poleks ruumis kontoritoole (2 tk), riiulis läptopi ega muid KV.EE portaalis olevatel fotodel näha olevaid esemeid.
  12. Kostja on osaliselt nõus hageja hagiga summas 1174,11 eurot, millest palub maha arvestada tagatisraha 240 eurot ehk lõppsummaks 934,11 eurot. Arvutuskäik tehtud järgmiselt: mai kuu kommunaalkulud koos viivisega summas 622,11 eurot (kommunaalkulude arve nr 1406003 – 13.06.2014), juurde lisatud rendiarved kuni juuni 2014 koos viivisega summas 552 eurot. Kostja vabastas ruumi ja tagastas võtmed hageja maja valvurile aprilli kuus 2014, täpset kuupäeva kostja ei mäleta. Kostja palus arvestada poolte peetud e-kirjavahetust kui kostja soovi leping lõpetada. Peale kirjavahetust järgnes ka telefonikõne hageja juhatuse esinaiselt R Oilt, milles ta käskis ruumi viivitamatult vabastada ja võtmed tagastada hageja valvurile vahtlasse, mida kostja ka tegi aprilli kuus. 8.
  13. Hageja esindaja sisenes omavoliliselt (ilma kostja esindajat teavitamata) 24.03.2014 rendiruumi ja tegi pildid ruumist, mis paigutas koos rendikuulutusega KV.ee kinnisvara portaali (http://www.kv.ee/1739315), kuulutuses on kirjas ka, et kutsutakse soovijaid ruumiga tutvuma. Hageja esindaja, sisestades antud kuulutuse portaali, ilmselgelt arvas kostjaga üürilepingu lähiajaliselt lõpetatuks, samas rikkus hageja ettevõtluse head tava, kuna kuulutus pandi enne kostja väljakolimist rendipinnalt. Rendikuulutuses olevate ruumi fotode pildistamisaega tõendab fotol olev kalender. Antud fotol olevas kalendris on näha, et tegu on
  14. a kalendriga ning päeval kui foto tehti on kalendripäevaks märgitud 24.03.
  16. Hageja poolt lisatud kinnisvara portaali (http://www.kv.ee/1739315) rendikuulutus sisaldas üleskutset soovijatel tulla tutvuma rendipinnaga (Randla 15-1B, kostja poolt üüritav pind polnud asjadest veel vabastatud) ning soovi korral rendilepingut hagejaga sõlmima. Antud juhul on üheselt mõistetav, et soovides koheselt ruumi uuesti üürile anda, oli hageja teadlik, et kostjaga on leping lõpetamisel ning see ajendaski korteriühistut uut üürniku koheselt otsima. KOHTU PÕHJENDUSED
  17. Kohus leiab, et hagi kuulub rahuldamisele osaliselt.
  18. Hageja (üürileandja) nõuab kostjalt (üürnik) raha maksmise kohustuse täitmist ning viivist raha maksmise kohustuste täitmisega viivitamise eest. Hageja põhinõue võiks kuuluda 5 2-16-1723 rahuldamisele

§ 108

lg 1 alusel, millest tuleneb, et kui võlgnik rikub raha maksmise kohustust, võib võlausaldaja nõuda selle täitmist. Sellise nõude rahuldamise esmaseks eelduseks on kehtivast võlasuhtest tuleneva kohustuse olemasolu, mis on jäänud täitmata või mida ei ole kohaselt täidetud, st see on muutunud sissenõutavaks. Samuti peab üürnik

§ 271

järgi maksma asja kasutamise eest üürileandjale tasu (üüri) ning kandma

§ 292

lg 1 kohaselt ka muid üüritud asjaga seotud kulusid (kõrvalkulud), kui selles on kokku lepitud. Kõrvalkuludeks on

§ 292

lg-s 1 sisalduva määratluse kohaselt tasu üürileandja või kolmanda isiku teenuste ja tegude eest, mis on seotud asja kasutamisega. Viivise nõudmiseks annab aluse

§ 113

lg 1 esimene lause, mille kohaselt võib võlausaldaja nõuda võlgnikult viivise tasumist, arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni.

  1. Pooled ei vaidle vähemalt järgmiste õiguslikku tähtust omavate asjaolude üle: - pooled sõlmisid 25.06.2013 üürilepingu nr 2, mille alusel hageja andis ja kostja võttis kasutamiseks hagejale kuuluvas, Tallinnas aadressil Randla 15 asuvas, hoones 1korrusel asuva äriruumi, kogupinnaga 17 m2, tähtajaga kuni 01.07.2016; - kostja kohustus tasuma hagejale ruumi kasutamise eest üüri 120 eurot kalendrikuus alates 01.01.2014 ning kütte, üldelektri jms tarbitud teenuste kasutamise ja haldus-, hooldus-, remont jm kulude eest (kõrvalkulud) kehtivate tariifide ja/või hindade alusel alates 27.06.2013 (v.a lift ja prügivedu) vastavalt hageja poolt väljastatud arvele; - 10.03.2014 ja 12.03.2014 saatis kostja hagejale e-kirjad; - kostja on tasunud hagejale tagatisraha 240 eurot, tarbitud kommunaalteenuste eest 50 eurot ja üüritasu 120 eurot.
  2. Hageja käsitluse kohaselt on hagi esitamise (02.02.2016) seisuga 25.06.2013 sõlmitud üürileping veel kehtiv ning kostja on rikkunud lepingu p-st 2.
  3. tulenevat üüri tasumise ja p-st 2.
  4. tulenevat kõrvalkulude tasumise kohustust. Vastavalt

§ 101

lg 1 p-dele 1 ja 6 võib võlausaldaja rahalise kohustuse rikkumise korral nõuda võlgnikult kohustuse täitmist ning rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral ka viivist. Kostja vastuväidete kohaselt on üürileping kostja poolt 10.03.2014 e-kirjaga tehtud ülesütlemisavalduse alusel kahe kuu möödudes ennetähtaegselt lõppenud, mistõttu puudub hagejal õigus selle täitmist (osaliselt) nõuda.

§ 195

lg-st 2 tuleneb, et kui lepingupool võib vastavalt seadusele või lepingule lepingu üles öelda, vabastab ülesütlemine mõlemad lepingupooled nende lepinguliste kohustuste täitmisest.

  1. Ülaltoodut arvestades on hageja nõuete rahuldamise üle otsustamisel keskse tähtsusega kostja 10.03.2014 e-kirja hindamine. Kostja on saatnud 10.03.2014 hagejale e-kirja pealkirjaga lepingu ülesütlemine/lõpetamine, milles teavitas firmal tekkinud finantsilist laadi raskustest ning avaldas soovi üürileping lõpetada (vt I kd, tl 126-127 ja tõlge tl 128; II kd, tl 36, tõlge tl 37). Kohus selgitab, et seadus ei ole üldiselt ette näinud ülesütlemisavalduse konkreetseid sisulisi nõudeid, oluline on vaid see, et teisele poolele ilmneks lepingut üles öelda sooviva poole tahe lepingu ühepoolseks lõpetamiseks. Lepingu ülesütlemise avalduse tõlgendamisel tuleb lähtuda tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 75 lg-s 1 ettenähtud tahteavalduse tõlgendamise reeglitest. TsÜS § 75 lg 1 esimese lause järgi tuleb kindlale isikule tehtud tahteavaldust tõlgendada vastavalt tahteavalduse tegija tahtele, kui tahteavalduse saaja seda tahet teadis või pidi teadma. Sama lõike teisest lausest tuleneb, et kui tahteavalduse saaja tahteavalduse tegija tegelikku tahet ei teadnud ega pidanudki teadma, tuleb tahteavaldust tõlgendada nii, nagu tahteavalduse saajaga sarnane mõistlik isik seda samadel asjaoludel mõistma pidi. Kohtu hinnangul tuleb ülalviidatud 10.03.2014 teate sisu tõlgendada TsÜS § 75 lg 1 teisest lausest lähtuvalt. Kohtu hinnangul võis 10.03.2014 teate sisu mõistlikult käsitleda ülesütlemisavaldusena, sellele viitab ka e-kirja pealkiri (lepingu 6 2-16-1723 ülesütlemine/lõpetamine). Sellist tõlgendust toetab ka kostja järgnev 12.03.2014 e-kiri hagejale, milles kostja teavitas hagejat, et ta püüab võimalikult kiiresti kindlaks teha ruumi vabastamise kuupäeva ning annab sellest kohe teada (vt II kd, 36 pöördel, tõlge tl 37 pöördel). Kui kostja ei oleks lepingut üles öelnud, siis miks ta peaks kiiresti ruumi vabastama hakkama. Samuti tõendavad hageja poolt (eeldatavalt 24.03.2014) ruumist tehtud pildid ja www.kv.ee kinnisvaraportaali lisatud vaidlusaluse äripinna üürile andmise kuulutus, et hageja pidas 10.03.2014 kostja e-kirja lepingu ülesütlemise avalduseks (vt II kd, tl 44-46). Vastasel juhul ei oleks pidanud hageja hakkama uut üürnikku otsima.
  2. Üürilepingu p-s 9 on pooled kokku leppinud lepingu lõppemise ja ennetähtaegse lõpetamise tingimustes. Üürilepingu p 9.
  3. kohaselt lõpetab leping kehtivuse üüriperioodi lõppemise päeval, kui üürileandja (hageja) ja üürniku (kostja) vahel pole kirjalikult sõlmitud lepingu pikendamise kokkulepet. Lepingu ennetähtaegse lõpetamise korral peab üürnik sellest ette teatama üürileandjat 2 kuud ette. Praegusel juhul on kostja teatanud hagejale lepingu ennetähtaegsest lõpetamisest 10.03.2014 e-kirjaga, mille hageja on samal päeval kätte saanud ja vastanud sellele (vt II kd, tl 36, tõlge 37). Seega lõppes üürileping 10.05.
  4. Kostja on omaks võtnud, et lepingu lõppemise seisuga on tal hagejale tasumata kommunaalkulud koos viivisega summas 622,11 eurot ja üüriarved koos viivisega summas 552 eurot (vt II kd, tl 41). Kohtu hinnangul on hageja nõuded lepingu lõppemise seisuga põhjendatud üüritasu võlgnevuse osas 480 euro ulatuses ja kõrvalkulude võlgnevuse osas 518,18 euro ulatuses üürilepingu p-de 2.
  5. ja 2.
  6. ning

§ 108lg 1, § 271 ja § 292 lg 1 alusel.

16. Edasi vaidlevad pooled selle üle, kas ja millal tagastas kostja üüripinna hagejale. Kui üürnik üürilepingu lõppedes üürieset üürileandjale ei tagasta, saab üürileandja temalt nõuda viivitatud aja eest minimaalse kahjuhüvitisena kas üürilepingus kokkulepitud üüri või samasuguses asukohas oleva samasuguse asja puhul tavalist üüri (

§ 335

). Kõvalkulude hüvitamist saab üürileandja üürieseme tagastamisega viivitamisel nõuda

§ 115

lg 1 alusel ning seda liiki kahju on hõlmatud ka

§ 127

lg-tega 2 ja 3 (vt nt Riigikohtu 30.04.2013 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-5-13, p 46).

  1. Üürilepingu p-st 9.6.
  2. tulenevalt annab üürnik lepingu kehtivuse viimasel päeval üle üüripinna ja võtmed üürileandja valdusse ja lahkub üüripinnalt, ühtlasi annab üürnik üürileandjale üle üüripinna võtmed kokku lepitud kohas. Lisaks on pooled üürilepingu p-s 9.6.
  3. kokku leppinud, et üürnik tagastab üüripinna üürileandjale vastava kahepoolse akti alusel ning üüripinna vabastamise kuupäevaks üürniku poolt loetakse nimetatud akti kuupäeva. Veel on pooled kokku leppinud üürilepingu p-s 17.1., et pooltevahelised lepinguga seotud teated peavad olema kirjalikus vormis, välja arvatud juhtudel, kui sellised teated on informatsioonilise iseloomuga, mille edastamisel teisele poolele ei ole õiguslikke tagajärgi. Vaidlus puudub, et vastavat akti pooled ei ole teinud.
  4. Kohtu poolt tuvastatud asjaoludel ei ole kostja üürilepingu lõppemisele vaatamata üüritud äriruumi hagejale tagastanud. Kostja väite kohaselt vabastas ta ruumi ja tagastas võtmed hageja maja valvurile aprilli kuus 2014, täpset kuupäeva kostja ei mäletanud. Kohtuistungil tunnistaja V G ülekuulamisest selgus, et tema töötas valvurina/turvamehena hageja juures kuni 2013 mai või juunini ning poolte vahelistest finantsküsimustest tema teadlik ei olnud (vt ka II kd, tl 57-58 pöördel). Seega on kostja väide menetluses jäänud tõendamata. Kostja väited selle kohta, et hageja ei soovinud lepingu kirjalikku lõpetamist ning et kostja esindaja J O ei saanud lepingut katkestada allkirja andes, kuna tema allkiri ei omanud seaduslikku jõudu, on vastuolulised ja tõendamata. Kohus märgib, et äriregistri teabesüsteemist nähtuvalt on kostja seaduslikuks esindajaks alates 16.05.2014 J O (sh ka alates 08.05.2014 ainuosanik). 7 2-16-1723 Seetõttu on kostja väited nagu J Ol puudunuks kostja esindusõigus lepingu lõpetamise fikseerimiseks (st üüripinna tagastamise akti allkirjastamiseks) alusetud. Seejuures on kostja ise märkinud, et hageja raamatupidaja jätkas arvete saatmist, mis juba ise näitab fakti, et hageja ei lõpetanud lepingut ühepoolselt nagu väidetavalt kostja lootis. Lisaks nähtub äriregistri teabesüsteemist, et kostjal oli kuni 08.05.2017 registrijärgseks aadressiks Randla 15-1B, Tallinn ehk vaidlusalune üüripind.
  5. Eeltoodust lähtudes rahuldab kohus ka hageja ülejäänud nõuded (kahjuhüvitisena) ajavahemiku 11.05.2014 kuni 30.11.2015 eest 2673,67 euro ulatuses (s.o üür 2040 eurot + kõrvalkulud 633,67 eurot). Kokkulepitud üüri nõudmiseks annab aluse ülalviidatud

§ 335

. Üüritud asjaga seotud kuluste osas saab nõude rahuldada

§ 115

lg 1 alusel, millest tuleneb, et kui võlgnik rikub kohustust, võib võlausaldaja koos kohustuse täitmisega või selle asemel nõuda võlgnikult kohustuse rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist (välja arvatud juhul, kui võlgnik kohustuse rikkumise eest ei vastuta või kui kahju ei kuulu seadusest tulenevalt muul põhjusel hüvitamisele).

§ 127

lg 1 järgi on kahju hüvitamise eesmärk kahjustatud isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. Kui kostja oleks üüritud asja üürilepingu lõppedes tagastanud või korraldanud selle tagastamise, oleks hageja saanud üüritud eluruumi eelduslikult uuesti välja üürida ning ei peaks üüritud asjaga seotud kulusid omavahenditest kandma. Kohtu hinnangul oli sellise kahju tekkimine kostjale üürilepingu sõlmimisel ka ettenähtav (

§ 127lg 3).

20. Hageja viivisenõue on põhjendatud ja kuulub samuti rahuldamisele. Viivist võib võlausaldaja

§ 113

lg 1 kohaselt võlgnikult nõuda, arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Viivise määraks loetakse käesoleva seaduse §-s 94 sätestatud intressimäär, millele lisandub kaheksa protsenti aastas. Kui lepinguga on ette nähtud kõrgem intressimäär kui seadusjärgne viivisemäär, loetakse viivise määraks lepinguga ettenähtud intressimäär. Kuigi lepingu p 10.2. järgi on pooled kokku leppinud viivise määraks 0,5% päevas, nõuab hageja kostjalt tasumata kommunaalteenuste eest perioodil 01.10.2013 kuni 30.11.2015 viivist seadusjärgses määras (0,07% päevas) lähtudes

§ 6

lg-st 1, kuni 31.12.2017 kehtinud KÜS § 7 lg-st 4 ja korteriühistu põhikirjast vähendatud kujul summas 330,60 eurot (vt viivisearvestus I kd, tl 134). Üüritasu eest arvestab hageja viivist alates 26.01.2014 kuni 25.11.2015

§ 113lg 1 ja lepingu p 10.2.

alusel 0,5% päevas tasumata jäänud summast. Seega moodustab viivis 4237,80 eurot, mille hageja palus kostjalt välja mõista vähendatud kujul summas 2520 eurot (vt viivisearvestus I kd, tl 135). Kostja ei ole hageja viivise nõuetele eraldiseisvaid vastuväiteid esitanud. Nimetatud summad mõistab kohus kostjalt hageja kasuks välja. 21. Kostja on 12.04.2016 vastuses märkinud, et soovib summast maha võtta hageja arvele tagatisena kantud 240 eurot (vt I kd, tl 166). Kohtu hinnangul saab kostja sellesisulist sooviavaldust käsitleda kui protsessuaalset tasaarvestusavaldust.

§ 186

p 2 kohaselt on võlasuhte (osalise) lõppemise aluseks muu hulgas tasaarvestus.

§ 197

lg-st 1 tuleneb, et kui kaks isikut (tasaarvestuse pooled) on kohustatud maksma teineteisele rahasumma või täitma muu samaliigilise kohustuse, võib kumbki pool (tasaarvestav pool) oma nõude teise poole nõudega tasaarvestada, kui tasaarvestaval poolel on õigus oma kohustus täita ja teiselt poolelt nõuda tema kohustuse täitmist. Kooskõlas sama paragrahvi teise lõike esimese lausega lõppevad tasaarvestuse tulemusena tasaarvestuse poolte nõuded kattuvas ulatuses ajast, mil neid võis tasaarvestada, kui pooled ei lepi kokku teisiti. Tasaarvestus toimub

§ 198kohaselt avalduse tegemisega teisele poolele.

Tingimuslikult või tähtaja määramisega tehtud avaldus on tühine. Kohus selgitab, et tasaarvestuse õiguse tekkimise ehk tasaarvestuse 8 2-16-1723 olukorra esmaseks eelduseks on, et kahe isiku ehk tasaarvestuse poolte vahel on vastastikused rahalised või muud samaliigilised nõuded. Tasaarvestuse õigus tekib juhul, kui tasaarvestaval poolel on õigus oma kohustus täita ja teiselt poolelt nõuda tema kohustuse täitmist. Kohtu hinnangul on praegusel juhul täitmata tasaarvestuse olukorra eeldused. Pooltel puudub vaidlus selle üle, et kostja on tasunud hagejale tagatisraha summas 240 eurot ning hageja ei ole nimetatud summat hagis esitatud nõudest maha arvestanud ega summat kostjale tagastanud. Vastavalt

§ 308

lg-le 3 võib üürnik nõuda tagatisraha tagastamist, kui üürileandja ei ole kahe kuu jooksul pärast üürilepingu lõppemist teatanud oma nõudest üürniku vastu. Üürilepingu p-s 3.

  1. on pooled kokku leppinud, et üürileandja tagastab tagatisraha üürnikule lepingu lõppemisel või lõpetamisel või mille üürileandja võib lepingust või seadusest tuleneva aluse esinemisel tasaarvestada üürniku poolt tasumisele kuuluvate summadega ning tagatisrahaga tagab üürnik ka mh käesoleva lepingu p-de 2.
  2. ja 2.
  3. täitmist (nende punktide mittetäitmisel tagatisraha ei tagastata). Seejuures on kostja ise omaks võtnud, et osaliselt (1174,11 euro ulatuses) on tal lepingu p-dest 2.
  4. ja 2.
  5. tulenev nõue hageja ees täitmata. Eelneva tõttu ei ole kostjal nõuet tagatisraha tagastamiseks hageja vastu, mida ta saaks hageja nõudega tema vastu tasaarvestada. Seega on kostja tehtud tasaarvestuse avaldus õiguslikult mõjutu ning ei ole kostja soovitud õigusmuudatust kaasa toonud. Hageja nõuded kostja vastu ei ole

§ 186p 2 alusel tasaarvestusega osaliselt lõppenud.

  1. Samas ei tähenda eeltoodu kohtu arvates seda, et hagejal oleks õigus jätta kostja poolt tasutud tagatisraha oma nõudesummast maha arvestamata. Ka üürilepingu p-st 3.
  2. tuleneb hageja õigus tasaarvestada tagatisraha kostja poolt tasumisele kuuluvate summadega. Kuna hageja ei ole oma nõudest kostja poolt tasutud tagatisraha summas 240 eurot maha arvestanud, teeb seda kohus ise ning seetõttu rahuldab hageja hagi osaliselt. Kohus mõistab kostjalt hageja kasuks välja 6282,45 eurot (6522,45 – 240). MENETLUSKULUDE JAOTUS
  3. TsMS § 173 lg 1 kohaselt esitab asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. Vastavalt TsMS § 173 lg-s 4 sätestatule näeb kohus menetluskulude jaotuses ette, millised menetluskulud keegi menetlusosalistest peab kandma, välja arvatud kulude rahalise suuruse. Vajaduse korral määrab kohus kindlaks menetluskulude proportsionaalse jaotuse menetlusosaliste vahel. TsMS § 162 lg 1 alusel kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Hagi osalise rahuldamise korral kannavad pooled TsMS § 163 lg 1 järgi menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda.
  4. Hageja on esitanud kostja vastu rahaliselt kindlaksmääratud nõudeid kokku summas 6522,45 eurot. Kuivõrd kohus rahuldas hagi ligikaudselt 96% ulatuses, peab kohus TsMS § 163 lg-st 1 juhindudes põhjendatuks jätta menetluskulud 4% ulatuses hageja ja 96% ulatuses kostja kanda.
  5. Maakohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks määrusega pärast tsiviilasja sisulise lahendamise kohta tehtud kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist (TsMS § 177 lg 1 p 2 ja lg 2).
  6. TsMS § 178 lg-st 1 lähtudes saab menetluskulude jaotust vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati. 9 2-16-1723 /allkirjastatud digitaalselt/ Kristiina Kruusel kohtunik 10

🔗 Ametlikule allikale

Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.