Obsah (6)

§ 223§ 213§ 219§ 225§ 227§ 228

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tartu Ringkonnakohus Kohtukoosseis Kersti Kerstna-Vaks, Kai Kullerkupp, Triin Uusen-Nacke Otsuse tegemise koht ja aeg Tartu, 20. juuni 2019 Tsiviilasja number 2-

) § 223 alusel koosmõjus

§-ga 228 kohustus hüvitada hagejale isikliku kasutusõiguse teostamise perioodil korteriomandi kasutamisega seoses tekkinud kulud. Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse mõistes on kommunaalkulud majandamise kulud. Majandamise kulud on vajalikud kulud eluruumide ja elamu hoolduseks ja remondiks ning tasu korteriühistule ühistu poolt elamu majandamiseks osutatud teenuste eest. Seega on nii laenutasu kui ka elamu akende vahetamise tasu elamu remondiga seotud kulu, mis tuleb kostjal hüvitada. 2 Kasutusõiguse seadmise lepingu sõlmimisel oli poolte tahteks, et kostja saab elada hagejale kuuluvas korteris elu lõpuni, kuid selle eest peab kandma kõik kulud korteriühistu ees. Kostja käitumine tekitab hagejale otsest varalist kahju, samas on kostja saanud hagejalt varalise hüve elu lõpuni. Pärast elamu renoveerimist on kostja maksekohustus suurenenud üksnes 9 eurot 49 senti, kuna kortermaja renoveerimise tulemusel vähenesid küttekulud ja suurenes remonditasu. Kohtuväliselt oli hageja nõus 9 eurot 49 senti majandamiskuludest ise tasuma, mistõttu kostja maksekohustus võrreldes korterelamu renoveerimisele eelnenud ajaga ei oleks suurenenud. 2018. aasta märtsis pidasid pooled läbirääkimisi ning kostja oli nõus tasuma remonditasu kui hageja hüvitab kostjale 9 eurot 49 senti. 2018. aasta maikuus kostja aga taganes lubadusest ning hageja oli sunnitud pöörduma kohtusse. Kostja on käitunud vastuoluliselt. Kostja üritab isikliku kasutusõiguse seadmise tehingu olemust ja eesmärki moonutada ning tõlgendada poolte tegeliku tahet teisiti kui tehingut tehes. Isikliku kasutusõiguse seadmisel on tavapärane, et isik kes saab õiguse kasutada elupäevade lõpuni teise isiku omandit, kannab ka kasutamisest tekkinud kulutused. Lepingu eesmärk ei olnud kõrvale kalduda kulutuste jaotamise põhimõttest, mille näeb ette

§ 223

. Võlaõigusseaduse (VÕS) § 29 lg 1 kohaselt tuleb lepingu tõlgendamisel lähtuda lepingupoolte ühisest tegelikust tahtest. Kostja on tasunud kuni

1. aasta juunikuuni kõik korteriühistu esitatud arved, sh remondifondi. Alates
2. aasta juunist, kui korteriühistu esitatud arvetel on remondifond lahti kirjutatud kaheks: akende vahetus ja laenutasu, on kostja keeldunud seda osa tasumast. Oma olemuselt on endiselt tegu majandamiskulude ühe osaga, remondikuluga. Kostja viited korteriomandiseadusele ei ole asjakohased, kuivõrd seadus reguleeris korteriühistu ja korteriomaniku vahelisi suhteid. Kostja on saanud paremad elutingimused kui lepingu sõlmimisel ajal. Seega on hüve saajaks ka kostja, mitte ainult hageja, kes on korteriomandi omanik.
3. Kostja palus jätta hagi rahuldamata. Menetluskulud palus kostja jätta hageja kanda. Kostja leidis, et ta on lepingu sõlmimisest kuni praeguse ajani lepingu p-s 5.2.7 sätestatud maksekohustuse asjakohaselt ja tähtaegselt täitnud. Hageja on ekslikult viidanud korteriomandi- ja korteriühistuseadusele, kuivõrd see seadus kehtib
4. jaanuarist
6. aastal kehtinud korteriühistuseadus (KÜS) § 15 lg 1 sätestas, et majandamiskulud on korteriühistu vajalikud kulud eluruumidele ja nende pindala osatähtsusele vastava elamu ja elamu ümbruse hoolduseks ja remontimiseks ning tasu korteriühistu poolt elamu majandamiseks osutatud ja ostetud teenuste eest. Korteriühistu põhikirja p 3.15 alusel on korteriühistu liikmel kohustus tasuda regulaarselt, kord kuus hiljemalt juhatuse poolt kindlaksmääratud kuupäevaks, elamu jooksvate kulutuste katteks sihtotstarbelisi makseid. Põhikirja p 3.16 järgi on ühistu liige kohustatud tasuma regulaarselt üks kord kuus, hiljemalt juhatuse poolt kindlaksmääratud kuupäevaks, elamu ühiste kommunikatsioonide kaudu kasutatavate kommunaalteenuste eest, sh vesi, soojus, kanalisatsioon, makseid juhatuse poolt kehtestatud korras. Seega eristas nii korteriühistuseadus kui ühistu põhikiri kommunaalteenuste makseid muudest sihtotstarbelistest maksetest. Sellest lähtus kostja
7. aastal lepingu sõlmimisel, kuna kostja arusaama järgi tuli tal korteriomandi kasutajana tasuda just jooksvaid majanduskulusid, s.o kommunaalmakseid. Hageja nõuab korterelamu renoveerimise ning korteriomandi akende vahetamisega seonduvaid kulutusi. Nendele aga
8. aastal sõlmitud kokkulepe ei laiene. Lepingu sõlmimise ajal kehtinud korteriomandiseaduse (KOS) § 13 lg 1 sätestas, et korteriomanik tasub kaasomandil lasuvad maksud, kannab avalik-õiguslikud reaalkoormatised ja kaasomandi majandamise kulutused. Kostja kui korteri kasutaja arusaama järgi hõlmasid kokkulepitud kommunaalmaksed just kaasomandi majandamise kulusid. Korterelamu renoveerimine ja korteriomandi akende vahetamine suurendas korteriomandi 3 väärtust ning selline kulutus vastas eelkõige korteriomaniku huvidele. Kostja arvates ei saa selliseid kulusid kuidagi käsitleda lepingu eseme kasutamisega seotud kommunaalkuludena
9. juuni 2011 lepingu p 5.2.7 mõttes. Laenutasu maksekohustus saanuks tekkida ainult siis, kui pooled oleksid selles osas sõlminud täiendava kokkuleppe. Hageja viide

§-le 223 pole asjakohane.

§ 213

võib kasutusvalduse sisu puudutavaid õigusi ja kohustusi määrata kindlaks kasutusvalduse tekkimise aluseks oleva tehinguga. Kasutusvalduse sisu puudutavaks kokkuleppeks on lepingu p-s 5.2.7 määratletud ja konkretiseeritud kohustus. Kostja on tõlgendanud lepingu nimetatud punkti, et tal tuleb kasutajana tasuda korteriomandi igapäevase majandamisega seotud kulutused. Hageja väited kompromissi kohta ei ole õiged. Hageja tungis kostja tahte vastaselt korterisse, lülitas jaotuskilbist välja kostja korteri elektriühenduse ja kutsus kohale politsei. Samuti kirjutas hageja end korterisse sisse, et välistada kostjale kui üksikule vanaduspensionärile eluasemetoetuse maksmine. MAAKOHTU LAHEND 4. Maakohus rahuldas hagi ning mõistis kostjalt hageja kasuks välja põhivõlgnevuse 754 eurot 6 senti, hagiavalduse esitamise aja seisuga sissenõutavaks muutunud viivise 17 eurot 23 senti, viivise alates kohtuotsuse jõustumisest kuni võlgnevuse kohase tasumiseni VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud määras põhivõlgnevuse tasumata osalt kuni võlgnevuse täitmiseni. Menetluskulud jättis kohus kostja kanda. Maakohus leidis, et hagiavaldus on põhjendatud ja tuleb täies ulatuses rahuldada. Maakohus ei käsitlenud korteriomandi- ja korteriühistu seaduse ja korteriühistu seaduse alusel esitatud väiteid, kuivõrd pooltel on kasutusvalduse suhe, mis tuleneb asjaõigusseadusest, mitte üürisuhe. Vaidlus on selle üle, kas kostja kasutusvaldajana peab tasuma täies ulatuses korteriühistu esitatud arved või sellest vaid osa, mis puudutab kommunaalkulusid.

§ 223

lg 2 eeldab, et üksnes siis, kui kinnisasja omanik on olnud sunnitud kohustused ise täitma, võib ta nõuda tehtud kulutuste hüvitamist kasutusvaldajalt. Kohtu hinnangul on hageja nõue põhjendatud ja kostjal tuleb tasuda kõik maksud ja koormatised, mida saab esitada vaidlusaluse korteriomandi kasutamiseks. Kehtiv õiguslik regulatsioon näeb ette, et kasutusvaldaja peab kandma asjal lasuvaid kohustusi, kuid ei pea kandma neid kohustusi, mille omanik on võtnud kinnisasja omandamiseks. Pooled ei ole esile toonud, et kostja tasumata jäänud kohustused oleksid kinnisasja omandamisega seotud kohustused. Kohus nõustus hagejaga selles, et kostjal kui korteriomandi suhtes isiklikku kasutusõigust omaval isikul on

§ 223

alusel koosmõjus §-ga 228 kohustus hüvitada hagejale isikliku kasutusõiguse teostamise perioodil viidatud korteriomandi kasutamisega seotud kulud. Seadusest tuleneb, et kasutusvaldajal on laiem korrashoiu kohustus ja vastavalt sellele ka maksete ja koormatiste tasumise kohustus, kui tavalisel üürisuhtes osalejal. Kohtu hinnangul tuleneb

§ 219

lg-st 1, et kasutusvaldajal on kohustus teha korteri tavaliseks korrashoiuks vajalikke parandusi ja uuendusi, st, et kostjal on kohustus osaleda ka korteriühistu remondifondi maksete tasumisel, sh akende vahetusega seotud kulutuse tasumisel. Kostja ei ole kohtule usutavalt põhistanud, et ta juba

1. aastal mõistis lepingut selliselt, et tal on õigus tasuda korteriühistu esitatud arveid osaliselt. Kohus nõustus hagejaga, et kostja käitumisest alates kasutusvalduse sõlmimise lepingust võis mõistikult aru saada selliselt, et kostja aktsepteerib korteriühistu arveid täies ulatuses ja tasub need vastavalt poolte kokkuleppele. Seega on hageja nõue põhjendatud ka seetõttu, et poolte käitumine lepingu täitmisel toetab seda, et kostjal on kohustus tasuda korteriühistu esitatud arved täies ulatuses. 4 MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED
2. Kostja (apellant) esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsus tühistada ning teha uus otsus, millega jätta hagi rahuldamata. Menetluskulud palub kostja jätta hageja kanda. Maakohus ei ole järginud TsMS § 442 lg 8 nõuet ning on otsuse käsitlenud vaid hageja poolt esitatud tõendeid ja ütlusi. Kostja väited jättis kohus sisuliselt käsitlemata. Lepingu p-s 5.2.7 lepiti selgelt kokku, et kostja tasub üksnes kommunaalkulusid. Lisaks sõnastati lepingus, et kumbki pool ei teeni teise poole pealt tulu. Kuigi kostja selgitas, et kortermaja renoveerimine on otseselt seotud korteriomandi parendamisega, mis tõstsis korteri väärtust ning mille hüved jäävad/jäid korteriomanikule, siis maakohus ei ole vaidlustatud otsuses vajalikuks pidanud eelnimetatud korteriomandi parendamiseks kulunud laenumakseid ja akende vahetamise tasusid eraldi käsitleda ega neile mingit hinnangut andnud. Kostjale jääb arusaamatuks maakohtu mõttekäik, et kostja ei ole kohtule usutavalt põhistanud, et juba
3. aastal mõistis lepingut selliselt, et tal on õigus tasuda korteriühistu esitatud arveid osaliselt. Lepingut
4. aastal lepingut sõlmides ei saanud kumbki pool teada ega ette näha, et aastaid hiljem asutakse kortermaja renoveerima ja lisaks kokkulepitud kommunaalkuludele tuleb kasutusvaldajal hakata tasuma ka laenumakseid. Kohtuvaidluse käigus tekkinud tervisehäirete ning hageja poolt järjepideva häirimise tõttu oli kostja sunnitud endale uue elukoha otsima. Korteriomand sai vabastatud ja hagejale üle antud
5. detsembril
6. Käesolevaks hetkeks on ka kinnisturaamatust isiklik kasutusõigus kustutatud.
7. Hageja (vastustaja) palub jätta apellatsioonkaebus rahuldamata ja maakohtu otsus muutmata. Menetluskulud palub hageja jätta kostja kanda. Hageja vaidleb vastu apellatsioonkaebuse menetlusse võtmisele, kuna maakohus ei andnud luba edasikaebamiseks. Samuti ei esine TsMS § 637 lg 21 eeldusi, kuivõrd apellatsioonkaebuse väited ei anna alust maakohtu otsuse tühistamiseks. Hageja hinnangul kohaldas maakohus otsuse tegemisel materiaalõiguse norme õigesti ega rikkunud menetlusnorme. Kostja kordab suures osas maakohtus esitatud väiteid ja õiguslikke põhjendusi. Tähtsust ei oma väide, et kostja on korteriomandi vabastanud. Kuni isikliku kasutusõiguse kustutamiseni kinnistusraamatust, oli kostjal kohustus vastavalt

§ 223tasuda makseid, olenemata sellest, kas kostja kasutas korteriomandit või mitte.

Väär on väide, et pooled sõnastasid lepingus, et kumbki pool ei teeni teise poole pealt tulu. RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

1. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb tühistada materiaalõiguse normi väära kohaldamise ja menetlusõiguse rikkumise tõttu. Ringkonnakohus teeb TsMS § 657 lg 1 p 2 alusel uue otsuse, millega jätab hagi rahuldamata. Ringkonnakohus jätab menetluskulud maa- ja ringkonnakohtus hageja kanda.
2. Hageja väitel on kostja jätnud tasumata isiklikust kasutusõigusest tulenevad kulutused. Ringkonnakohus leiab, et maakohus on ebaõigesti hageja nõude rahuldanud. Hageja, tema lahutatud abikaasa ja kostja sõlmisid
3. juunil 2011 ühisvara osalise jagamise lepingu, korteriomandi isikliku kasutusõigusega koormamise lepingu ja asjaõiguslepingu (tl 21jj). Lepingu p- 5 des 5jj leppisid hageja ja kostja kokku kostja kasuks tähtajatu ja tasuta isikliku kasutusõiguse seadmises hagejale kuuluvale korteriomandile asukohaga XXXXXXXXXXX . Isiklik kasutusõigus kanti kinnistusraamatusse, praeguseks hetkeks on kanne kustutatud. Pooltevahelise isikliku kasutusõiguse seadmise kokkuleppe kohaselt (lepingu p 5.2.7) pidi kostja tasuma lepingu eseme kasutamisega seotud kommunaalkulude eest vastavalt esitatavatele arvetele. Vaatamata sellele, et seda kokkulepet ei ole kantud kinnistusraamatusse, kehtis see võlaõigusliku kohustusena hageja ja kostja vahel. Hagiavalduse kohaselt tasus kostja nõuetekohaselt varasemad KÜ „XXXXXXXXXXX “ poolt esitatud arved alates
4. juunist 2011 kuni
5. juunini
6. Peale nimetatud kuupäeva tasus kostja KÜ esitatud arveid osaliselt, jättes tasumata KÜ-le laenutasu ja akende vahetamise tasu. Vaidlust ei ole poolte vahel selles, et majas tehti remonditöid ning alates
7. juunist 2017 tõusid märgatavalt remondikulud, arvel lisandus eraldi kulureana laenu tasumine (tl 82 pöördel). Hageja on seisukohal, et kostjal lasub isiklikust kasutusõigusest tulenevalt ka kohustus tasuda remondikuludega seotud laenukohustuse ja akende vahetamisega seotud kulutuste eest. 9.

§ 225

lg 1 järgi koormab isiklik kasutusõigus kinnisasja selliselt, et isik, kelle kasuks see on seatud, on õigustatud kinnisasja teatud viisil kasutama või teostama kinnisasja suhtes teatud õigust, mis oma sisult vastab mõnele reaalservituudile.

§ 227

järgi koormab isiklik kasutusõigus elamule kinnisasja selliselt, et isikul, kelle kasuks see on seatud, on õigus kasutada elamiseks kinnisasjal asuvat elamut või selle osa. Iseenesest on õige see, et

§ 228

järgi kohaldatakse lisaks §-des 225–227 sätestatule isiklikule kasutusõigusele reaalservituudi vastavaid sätteid. Kui isiklik kasutusõigus on seotud valdamisega, kohaldatakse kasutusvalduse vastavaid sätteid. Maakohus on jätnud aga tähelepanuta, et isikliku kasutusõiguse sisu on erinevalt kasutusvaldusest piiratud eseme üksikute kasutamisviisidega. Isikliku kasutusõiguse puhul tuleb õigustatud isikul kanda elamu või selle osa kasutamisest tingitud kulutused (sh kommunaalkulud ja õigustatud isiku poolt kasutatavad teenused). Kui kasutusõigusest ei tulene tasu, tuleb siiski eluaseme tavapärase kasutamisega seotud kulud õigustatud isikul endal kanda. Õigustatud isikul tuleb kanda ka tavapärased eluasemega seotud kulutused. Erakorraliste remonditööde tegemiseks või uuenduste läbiviimiseks ei ole õigustatud isik kohustatud, samuti ei ole ta kohustatud tasuma ka eluruumi tavapärase parendamisega seotud kulutusi. Pooled ei vaidle selle üle, et kulutused korteriühistu poolt esitatud arvetel tõusid seoses elamu renoveerimisega ja akende vahetamisega. Nimetatu on ringkonnakohtu hinnangul omandi parendamisega seotud kulu, mille tasumise kohustust isikliku kasutusõiguseks õigustatud isikul ei ole. Ka hageja ise on oma

1. septembri 2018 menetlusdokumendis leidnud (tl 61 pöördel), et elamu renoveerimisega ja akende vahetamisega vähenes küttekulu. Kuigi tänu küttekulu vähenemisele ei tõusnud laenumaksete tõttu korteriomandi valdamisega seotud kulutuste kogusumma oluliselt, ei mõjuta see kostja kanda jäävate kohustuste sisu. Ka pooltevahelisest võlaõiguslikust kokkuleppest ei tulene teisiti. Lepingu p 5.2.7 kohaselt on kostja kohustatud tasuma korteriomandi kasutamisega seotud kommunaalkulude eest vastavalt esitatud arvetele. Kommunaalkulude hulka ei kuulu väljakujunenud praktikas remonditööd (vt nr Riigikohtu
2. märtsi 2015 otsus tsiviilasjas 3-2-1-163-14, p 15), tegemist on vahetute kuludega eluasemele. See, et hageja elas korteris alates
3. aastast, ei mõjuta kostja isikliku kasutusõiguse sisu, kuna vara kuulus enne kasutusõiguse seadmist hageja ja tema abikaasa ühisomandisse. Põhjendatud on seega kostja seisukoht, mille kohaselt ei hõlma kommunaalkulud korteriomandi renoveerimise ja korteriomandi akende vahetamisega seonduvaid kulutusi. Ringkonnakohus märgib täiendavalt, et ka maakohtu poolt viidatud

§ 219sätestab kasutusvaldaja kohustusena asja korrashoidu.

Kasutusvaldajal puudus ka võimalus mõjutada remondiga seotud kulutuste suurust ja tehtavate tööde sisu, hageja väitel ei saanud kostja võtta osa korteriühistu koosolekutest (tl 82). 6

1. Apellatsioonkaebuse rahuldamise, maakohtu otsuse muutmise ning hagi rahuldamata jätmise tõttu tuleb TsMS § 173 lg 3 kohaselt muuta ka menetluskulude jaotust. Seoses hagi rahuldamata jätmisega jätab ringkonnakohus maa- ja ringkonnakohtu menetluskulud TsMS § 162 lg 1 alusel hageja kanda. Maakohus ei ole otsuses poolte menetluskulusid rahaliselt kindlaks määranud, märkides, et kooskõlas TsMS § 174 lg-ga 2 ja § 177 lg-ga 2 kohus teeb seda mõistliku aja jooksul pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist.
2. TsMS § 174 lg 4 teise lause kohaselt ei määra kõrgema astme kohus kindlaks menetluskulude rahalist suurust kaebuse lahendamisel maakohtu kohtuotsuse või asja lõpetava määruse peale, millega maakohus menetluskulusid kindlaks ei määranud. Seega määrab kogu asja menetluskulud kindlaks maakohus pärast tsiviilasja sisulise lahendamise kohta tehtud kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist (TsMS § 177 lg 1 p 2 ja lg 2). Kui menetlusosaline ei esita kohtu määratud tähtaja jooksul menetluskulude nimekirja või ei teata, et ta kulude hüvitist ei soovi, määrab maakohus TsMS § 174 lg 1 teise lause kohaselt kindlaks sellise menetluskulu, mida on võimalik määrata asja materjalide alusel. Kersti Kerstna-Vaks Kai Kullerkupp Triin Uusen-Nacke /allkirjastatud digitaalselt/ /allkirjastatud digitaalselt/ /allkirjastatud digitaalselt/ 7