Obsah (9)

§ 311§ 312§ 313§ 271§ 292§ 108§ 142§ 65§ 145

KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Kohus Harju Maakohus, Tallinna kohtumaja Kohtunik Moonika Tähtväli Otsuse tegemise aeg ja koht 11. juuli 2019, Tallinn Tsiviilasja number 2-19-3323 Tsiviilasi Osaühing

) § 9 lg 1 kohaselt sõlmitakse leping pakkumuse esitamise ja sellele nõustumuse andmisega, samuti muul viisil vastastikuste tahteavalduste vahetamise teel, kui on piisavalt selge, et lepingupooled on saavutanud kokkuleppe. Äriruumide üürilepinguga nr xxxx on tõendatud hageja ja kostja 1 vahel 13.02.2018 kirjaliku üürilepingu sõlmimine. Kohus leiab, et kostjad ei ole tõendanud, et hageja ja kostja 1 vahel lepiti suuliselt kokku teistsugused lepingutingimused. Kostja 1 võis hagejaga pidada enne kirjaliku 4 lepingu sõlmimist telefoniteel läbirääkimisi lepingu sõlmimiseks, kuid tõendatud ei ole, et suuliselt kokku lepitu ei vasta 13.02.2018 lepingus märgitule. Poolte vahel sõlmitud kirjalikust üürilepingust nr xxxx punktidest 3.1 ja 3.2 (t.lk 6) nähtub, et kostja 1 sai enda kasutusse xxxx kolmandal korrusel asuva äriruumi nr 207-1 tähtajatult. Üüri kohustus kostja 1 lepingu punkti 6.1 (t.lk 7) järgi tasuma 5 eurot kuus. Igakuine üür oli seega kokku 40 eurot, millele lisandusid punkti 6.4 (t.lk 7) alusel kõrvalkulud. Lepingu punkti 15.8 (t.lk 12) kohaselt oli üürnikul õigus leping igal ajal olenemata põhjusest erakorraliselt ennetähtaegselt üles öelda, teatades sellest üürileandjale kirjalikult ette vähemalt 2 kuud. Vastavalt punktile 16.1.

1. (t.lk 12) kohustus kostja 1 maksma lepingu sõlmimise päeval kolme kuu üüri; 1 kuu oli ettemaks, teine ja kolmas kuu deposiit, tagamaks lepingu kehtivuse ajal ja 2 kuu jooksul peale lepingu lõppemist kõigi lepingust tulenevate põhi- ja kõrvalnõuete täitmist. Punkti 16.1.
2. (t.lk 12) esimese lause järgi ei ole üürnikul õigust deposiiti tagasi saada, kui leping lõpetatakse lepingu kehtivuse esimese 12 kuu jooksul üürniku algatusel või üürniku poolse lepingu rikkumise tõttu. Kohus leiab, et võrreldes kostja 1 esile toodud suuliselt kokkulepitud tingimustega erineb kirjalik leping lepingu tähtaja ja tagatise tagastamise tingimuste osas. Kostja 2 selgitas, et palus hagejal kirjaliku lepingu saata kas vene- või inglise keeles, kuid hageja esindaja sellega ei nõustunud. Kohus leiab, et äriühingu juhatuse liikmena peab kostja 2 olema tavalisest tarbijast lepingute sõlmimisel vastutustundlikum, hoolsam ja tähelepanelikum. Kostja 2 ei oleks pidanud allkirjastama lepingut, millest ta aru ei saanud. Kostjal 2 oleks kostja 1 esindajana ja käendajana olnud võimalus keelduda lepingu allkirjastamisest või tõlkida leping talle arusaadavasse keelde.
3. Üürilepingu ülesütlemisest Kostja 1 leiab, et ütles üürilepingu üles 07.08.2019 e-kirjaga, kuna ei vajanud enam ruumi oma tegevuseks.

§ 311

lõike 1 esimese lause kohaselt võivad lepingupooled tähtajatu üürilepingu

§-s 312 sätestatud tähtaegadest kinni pidades üles öelda. Kooskõlas

§ 312

lõikega 1 võib kinnisasja äriruumi üürimise puhul kumbki lepingupool tähtajatu üürilepingu üles öelda, teatades sellest ette vähemalt kolm kuud.

§ 313

lg 1 järgi võib kumbki lepingupool nii tähtajatu kui tähtajalise üürilepingu üles öelda mõjuval põhjusel. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab. Poolte vahel allkirjastatud lepingu punkti 15.8 (t.lk 12) kohaselt oli üürnikul õigus leping igal ajal olenemata põhjusest erakorraliselt ennetähtaegselt üles öelda, teatades sellest üürileandjale kirjalikult ette vähemalt 2 kuud. Kohus leiab, et poolte lepingu punktis 15.8 märgitu on vastuoluline. Ühelt poolt sätestab punkt lepingu igal ajal ülesütlemise võimaluse, mis viitab võlaõigusseaduse lepingu erakorralise ülesütlemise tingimustele. Teiselt poolt on märgitud, et lepingu erakorraliseks ülesütlemiseks tuleb üürnikul üürileandjale lepingu lõpetamisest ette teatada 2 kuud ja et selleks ei ole üürnikul vaja põhjust (õiguslikku alust), mis viitab võlaõigusseaduse korralise ülesütlemise sättele. Kostjate vastusest nähtuvalt sai kostja 1 lepingust aru selliselt, et võib lepingu üles öelda igal ajal teatades sellest hagejale ette kaks kuud. Kohus leiab, et kostja 07.08.2018 e-kirjas (t.lk 54 pöördel, 64 pöördel) sisalduvat avaldust tuleb lugeda korraliseks lepingu ülesütlemise avalduseks, kuna selles puudub mõjuv põhjus lepingu ülesütlemiseks. Hageja sama päeva vastusest (t.lk 55, 65) kostjale nähtub hageja nõusolek 5 lepingu lõpetamiseks. Lisaks on hageja kostjale 1 selgitanud, et lõpparvet ei ole veel võimalik teha, kuna kostja 1 saab veel lepingu lõppemiseni 2 kuud arveid. Seega saab hageja ja kostja 1 vahel tähtajatult sõlmitud üürilepingu lugeda korraliselt ülesöelduks 07.08.2018 ja lõppenuks 07.10.

1. Kohus loeb hageja arvetega perioodist 10.07.2018 kuni 10.11.2018 (t.lk 17-24) tõendatuks asjaolu, et kostja 1 võlgnes hagejale perioodi 07.08.2019 kuni 07.10.2018 üüri ja kõrvalkulude eest kokku 209,28 eurot. Kostjad ei ole vastuses hagile vastu vaielnud asjaolule, et kostja 1 võlgneb hagejale ruumi üüri ja kõrvalkulud. Kostjad on vaid arvamusel, et kostja 1 võlgnevusest tuleb maha arvestada tasutud tagatis.
2. Tagatisest Kostjad leiavad, et hageja soovib kirjaliku lepingu alusel saada nii 2 kuu üüriraha suuruse tagatisraha kui ka 2 kuu üüri ja kommunaalmaksed vastava perioodi eest, mis tähendab mitte 2 vaid 4 kuu summat. Hageja teatas kostjale 1, et ilmselt ei lugenud kostja 2 lepingut tähelepanelikult, sest ta kaotas tagatise, kuna lõpetas lepingu ennetähtaegselt. Ruumi kasutamise lõpetamisest oleks pidanud ette teatama 2 kuud enne välja kolimist. Kohus leiab, et kuivõrd võlaõigusseadus ei sätesta äriruumi tagatisraha maksmise kohustust, tuli pooltel selle tasumises ja tingimustes eraldi kokku leppida. Vastavalt 13.02.2018 sõlmitud üürilepingu punktile 16.1.
3. (t.lk 12) kohustus kostja 1 maksma lepingu sõlmimise päeval kolme kuu üüri; 1 kuu oli ettemaks, teine ja kolmas kuu deposiit, tagamaks lepingu kehtivuse ajal ja 2 kuu jooksul peale lepingu lõppemist kõigi lepingust tulenevate põhi- ja kõrvalnõuete täitmine. Punkti 16.1.
4. (t.lk 12) esimese lause järgi ei ole üürnikul õigust deposiiti tagasi saada, kui leping lõpetatakse lepingu kehtivuse esimese 12 kuu jooksul üürniku algatusel või üürniku poolse lepingu rikkumise tõttu. Eeltoodust tulenevalt on pooled kokku leppinud kostja 1 deposiidi tasumise kohustuses ja selle tagastamise tingimustes. Kohus leiab, et pooled võivad kokku leppida teatud tingimuste esinemisel tagatisraha tagastamise kohustuse puudumises. Kohus ei pea kostjat 1 ebamõistlikult kahjustavaks tingimust, mille järgi tagatist ei tagastata, kui leping lõpetatakse kostja 1 kui üürniku algatusel esimese 12 kuu jooksul. Mõistetav on üürileandja soov tagada ruumi üürimine vähemalt aastaseks perioodiks. Poolte vahel puudub vaidluse selles, et üürileping sõlmiti 13.02.
5. Seega oleks möödud aasta üürilepingu sõlmimisest 13.02.
6. Kostja 1 ütles lepingu üles 07.08.2018 s.o umbes kuue kuu möödudes lepingu sõlmimisest ja seega jäi lepingu punktist 16.1.4 tulenevalt tagatiseks makstud raha hagejale. Kohus leiab, et kuivõrd kostja 1 ei ole tõendanud, et leppis algselt suuliselt kokku teistsugustes tagastamise tingimustes, siis ei ole kostja 1 tõendanud tagatise tagasi nõudmise õigust. Kohtu hinnangul tuleb kostjal 2 ettevõtjana näidata üles keskmisest enam tähelepanelikkust sõlmitavate kokkulepete suhtes.
7. Üür ja kõrvalkulud Kuivõrd kohus tuvastas, et üürileping lõppes 07.10.2018, siis on hagejal õigus nõuda kostjalt 1 kokkulepitud üüri ja kõrvalkulusid kuni lepingu tähtaja lõpuni (Riigikohtu otsuse 3-2-1-84-10 p 13). Hageja nõuab kostjalt 1 ajavahemiku 07.08.2019 kuni 07.10.2018 eest üüri- ja kommunaalkulusid 209,28 eurot.

§ 271

kohaselt üürilepinguga kohustub üks isik (üürileandja) andma teisele isikule (üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu (üüri). 6

§ 292

lg 1 järgi peab lisaks üüri maksmisele üürnik kandma muid üüritud asjaga seotud kulusid (kõrvalkulud) üksnes juhul, kui selles on kokku lepitud. Kõrvalkuludeks on tasu üürileandja või kolmanda isiku teenuste ja tegude eest, mis on seotud asja kasutamisega. Hageja ja kostjate vahel ei ole vaidlust, et hageja ja kostja 1 vahel oli sõlmitud üürileping 8 m2 kasutamiseks ja et üürilepingu punkti 6.1. järgi kohustus kostja 1 tasuma hagejale igakuiselt üüri 5 eurot iga ruutmeetri kohta. Punktist 6.4 tulenes kostjale kõrvalkulude tasumise kohustus.

§ 108

lg 1 kohaselt kui võlgnik rikub raha maksmise kohustust, võib võlausaldaja nõuda selle täitmist. Seega on rahalise kohustuse sissenõudmise eelduseks

§ 108lg 1 järgi kehtiva rahalise kohustuse olemasolu ja selle rikkumine kostja poolt.

Rahalise kohustuse rikkumine ei ole reeglina vabandatav. Hagejal on õigus nõuda kohustuse täitmist, kuna puudub vaidlus selles, et kostja 1 kohustus üüri ja kõrvalkulude tasumiseks on muutunud sissenõutavaks. Kostjad üüri ja kõrvalkulude arvestust vaidlustanud ei ole. Eeltoodust tulenevalt on kohustuse täitmise eeldused täidetud ning seega tuleb kostjalt 1 hageja kasuks välja mõista üür ja kõrvalkulud 209,28 eurot.

1. Viivisest Hageja nõuab kostjalt 1 sissenõutavaks muutunud viivist
2. aasta juuli- kuni novembrikuu üüri ja kõrvalkulude maksmata jätmise eest kokku 93,08 eurot. Vastavalt lepingu punktile 13.1.
3. (t.lk 11) kui üürnik ei ole lepingus sätestatud ajaks tasunud mistahes lepingu järgset makset, on üürnik kohustatud üürileandja nõudmisel maksma viivist 0,25% päevas tähtajas tasumata makselt. Kohus hageja viivisearvestuses vigu ei tuvastanud. Lisaks nõuab hageja kostjatelt viivist tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 367 alusel alates 01.03.
4. Üldise kohtupraktika, Riigikohtu seisukohtade ja hea usu põhimõtte kohaselt ei mõisteta võlaõiguslike lepingute alusel viiviseid välja suuremas ulatuses kui põhinõue. Kohus leiab, et kuivõrd hageja on taotlenud sissenõutavaks viivise väljamõistmist kuni 01.03.2019, siis saab hageja edasiulatuvat viivist nõuda alates 02.03.
5. Kuna põhivõlgnevuse väljamõistmine kostjalt 1 on põhjendatud, on ka sissenõutavaks muutunud ja edasiulatuva viivise väljamõistmine põhjendatud. Kohus mõistab kostjalt 1 hageja kasuks välja sissenõutavaks muutunud viivise summas 93,08 eurot. Lisaks mõistab kohus kostjalt 1 hageja kasuks välja edasiulatuva viivise 0,25% põhivõlgnevuselt (209,28 eurolt) alates 02.03.2019 kuni 209,28 euro tasumiseni, kuid mitte rohkem kui 116,20 eurot (põhivõlgnevus 209,28 eurot – juba sissenõutavaks muutunud viivis 93,08 eurot).
6. Käenduskohustusest Vastavalt

§ 142

lg 1 kohustub käenduslepinguga käendaja kolmanda isiku (põhivõlgnik) võlausaldaja ees vastutama põhivõlgniku kohustuse täitmise eest. Kuivõrd üürilepingu punktist 12.6. tulenevalt on kostja 2 isiklikult vastutav äriruumi maksete eest

§ 142

mõttes ja käenduse maksimumsummaks on 15 000 eurot, siis tuleb kostjalt 2 solidaarselt kostjaga 1 hageja kasuks välja mõista põhivõlgnevus ja sissenõutavaks muutunud viivised kokku 302,36 eurot ning edasiulatuv viivis alates 02.03.2019. 26. Solidaarkohustusest

§ 65

lg 1 kohaselt võib võlausaldaja nõuda kohustuse täielikku või osalist täitmist kõigilt võlgnikelt ühiselt või igaühelt või mõnelt neist, kui mitu isikut peavad täitma kohustuse 7 solidaarselt (solidaarvõlgnikud). Vastavalt

§ 145

lõikele 1 vastutavad kohustuse rikkumise korral põhivõlgnik ja käendaja võlausaldaja ees solidaarselt, kui käenduslepinguga ei ole ette nähtud, et käendaja vastutab üksnes juhul, kui võlausaldaja ei saa nõuet põhivõlgniku vastu rahuldada. Hageja ja kostja 2 ei ole käenduslepinguga kokku leppinud, et kostja 2 vastutaks üksnes juhul, kui hageja ei saa nõuet kostja 1 vastu rahuldada. Seega tuleb kostjatelt solidaarselt välja mõista põhivõlgnevus 209,28 eurot, sissenõutavaks muutunud viivis 93,08 eurot ja alates 02.03.2019 viivis arvestatuna põhinõudelt (209,28 eurolt) 0,25% päevas kuni põhinõude tasumiseni, kuid mitte rohkem kui 116,20 eurot. 27. Menetluskulude jaotus Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 173 lg 1 kohaselt märgib asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses. TsMS § 162 lg 1 kohaselt kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Vastavalt TsMS § 163 lõikele 3 kui otsus on tehtud solidaarvõlgnikest kostjate kahjuks, vastutavad kostjad menetluskulude eest samuti solidaarselt. Seega jäävad hageja menetluskulud solidaarselt kostjate kanda. Hageja menetluskuluks on hagilt tasutud riigilõiv 100 eurot. Muud menetluskulud hagejal puuduvad. Seega tuleb kostjatelt solidaarselt hagejale välja mõista menetluskuluna riigilõiv summas 100 eurot. Hageja on taotlenud TsMS § 177 lg 4 alusel kohustada kostjat hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tasuma menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses. Kohus rahuldab taotluse. TsMS § 178 lg 1 järgi menetluskulude jaotust saab vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati. Hüvitatavate menetluskulude suurust saab vaidlustada selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude rahaline suurus kindlaks määrati. /allkirjastatud digitaalselt/ Moonika Tähtväli kohtunik