Obsah (12)

§ 108§ 271§ 292§ 313§ 319§ 82§ 103§ 142§ 146§ 149§ 145§ 65

Tsiviilasi nr 2-17-107129 KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Tsiviilasja number 2-17-107129 Otsuse avalikult teatavaks tegemise aeg ja koht 01.04.2019 Tallinn, kohtukantselei kaudu Kohus Harju Maakohus,

§ 108lg 1 alusel koostoimes üürilepingu p-ga 3.3.

Üürilepinguga kohustub üks isik (üürileandja) andma teisele isikule (üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu (

§ 271lg 1).

Lisaks üüri maksmisele peab üürnik kandma muid üüritud asjaga seotud kulusid (kõrvalkulud) üksnes juhul, kui selles on kokku lepitud (

§ 292

lg 1).

§ 108

lg 1 kohaselt kui võlgnik rikub raha maksmise kohustust, võib võlausaldaja nõuda selle täitmist. Seega on hageja nõude eeldused järgmised: 1) kehtiv leping poolte vahel; 2) raha maksmise kohustus; 3) sissenõutavus; 4) kohustuse rikkumine; 5) vabandatavuse puudumine.

1. Nõude esimese eelduse osas on hageja esitanud järgmised asjaolud: hageja ja Xxxx OÜ sõlmisid 10.02.
2. a üürilepingu xxxx kinnistu omanikuna sellel asuva hoone nr 2 äripinna (75 m2) suhtes äriruumide üürilepingu Xxxx OÜ-ga (registrikood xxxx) tähtajaga kuni 10.02.
3. Kostja ei vaielnud nimetatud asjaolule ka vastu ning kinnitas istungil, et üürilepingu sõlmimise osas vaidlust pole. Pooled ei vaielnud, et 15.05.
4. a e-kirjaga teatas Xxxx OÜ soovist leping lõpetada halvenenud finantsilise seisundi tõttu. Hagiavalduses tõi hageja välja, et leping kehtis kuni 15.11.2016 ehk kuus kuud pärast lepingu lõpetamise soovist teadaandmisest, sest pooled olid vastavalt lepingu p-le 7.6.2 selliselt kokku leppinud. Hageja poolt viidatud lepingu p 7.6.2 kohaselt loetakse leping lõppenuks, kui üks pool on teatanud teisele ette kuus kuud lepingu lõpetamise soovist. Hageja viitas lepingupunktile ka vastuseks kostja ülesütlemisteatele, mis nähtub ka esitatud e-kirjast (tl 70). Kostja ei esitanud vastavate asjaolude osas vastuväiteid ega omaksvõtvaid väiteid hagiavalduse vastuses ega järgnevates menetlusdokumentides. Istungil kohtu küsimustele vastuväidete puudumise kohta märkis kostja, et leping lõppes
5. a mais, kuid leidis, et selleks õiguslikku alust pole. Kostja ei tuginenud enda argumentatsioonis ei asjaoludele ega ka õiguslikule alusele, sh lepingu punktile, millest võiks tuleneda kostja õigus leping viivitamatult ning erakorraliselt üles öelda ega ka seaduse sättele, mis kostjale sellise võimaluse annaks. Seega pole kohtul alust leida, et leping lõppes 15.05.
6. a seisuga ehk lõpetamise soovist teadaandmisega. Hageja on kohtu ette toonud väite ja see nähtub ka üürilepingust, et tegemist oli tähtajalise lepinguga tähtajaga kuni 10.02.
7. Isegi kui eeldada, et üürilepingus ei olnud pooled kokku leppinud ülesütlemisaluste ammendavas ning seaduses sätestatud aluseid välistavas loetelus (ehk mh hageja poolt väljatooduna õiguses öelda leping üles üksnes 6-kuulise etteteatamistähtajaga), ei oleks kostja poolt välja toodud raske majanduslik olukord ka seadusest tulenev ülesütlemise alus

§ 313

– 319 mõttes.

§ 319

annab üürniku raske majandusliku olukorra juhuks (pankroti olukorraks) hoopis üürileandjale õiguse nõuda tagatist ning selle täitmata jätmise puhul ülesütlemisõiguse. Seega saab kohus tuvastada, et hageja ja Xxxx OÜ üürileping lõppes 15.11.

1. a üürniku 15.05.
2. a ülesütlemisavalduse alusel kuue kuu möödudes. Sellest tuleneb, et perioodi eest, mille eest hageja nõuab arvete tasumist (
3. a mai – 15.11.2016) oli tegemist kehtiva lepinguga.
4. Nõude teise eelduse osas on hageja väitnud, et hageja ja Xxxx OÜ vahel oli Xxxx OÜle kasutamiseks üle antud 75 m2 äriruumi eest kokkuleppe igakuise üüri tasumises summas 450 eurot ja fikseeritud kommunaalkulude tasumises 2 eurot ruutmeetri kohta ehk kokku 150 eurot (75 m2 × 2). Eelnimetatud tasude kokkulepete ja Xxxx OÜ-l nimetatud tasude maksmise Tsiviilasi nr 2-17-107129 kohustuse tekkimise osas ei esitanud kostja enda kirjalikes menetlusdokumentides vastuväiteid. Istungil, kui kohus palus hagejal täpsustada ruumide kasutusse andmist, tõi kostja esmakordselt välja, et hageja oli vahetanud lukud ning väitnud, et ruumidesse ei saa siseneda. Hageja vaidles sellele vastu. Kohus selgitas, et kohus ei saa lähtuda üksnes kostja väidetest, vaid enda vastuväiteid tuleb kostjal tõendada. Kostja kinnitas arusaamist tõendamiskoormisest, kuid märkis, et nimetatud asjaolude osas tal tõendeid ei ole. Kostja märkis samas, et üürilepingu ülesütlemisel pärast võtmete tagastamist ei kasutatud ega soovitud kasutada (sh ei avaldatud soovi kasutada) ruume, kuna Xxxx OÜ oli pankrotis, mitte põhjusel, et ruumide kasutamist takistas üürileandja. Eeltoodust tulenevalt ei saa kohus leida, et tasukohustust ei tekkinud. Ruumide mittekasutamine võlgnikust endast tulenevatel asjaoludel ei vabasta üürnikku üürilepingust tulenevatest kohustustest. Üürileandjast tulenevaid asjaolusid ei ole kostja aga tõendanud. Fikseeritud kommunaalkulude nõudmine on kohtu hinnangul samuti kasutamisest olenemata põhjendatud, kui kommunaalkulude suurus ja kandmine ei sõltu sellest, kas ja kui palju üüripinda kasutatakse. Kommunaalkuludena arvestati üürilepingu p 3.4 kohaselt üldelektri-, üldvee-, üldkoristuse-, üldremondi-, prügiveo-, valvesignalisatsiooni-, haldus- ja hoolduskulusid, mille suurus ei sõltu eelduslikult üüripinna kasutamisest. Kuivõrd tegemist pole eluruumi üürilepinguga, on selline kokkulepe lubatav. Seega saab kohus tuvastada, et põhivõlgnikul oli kohustus tasuda hagejale äriruumi eest üüri 450 eurot kuus ja kommunaalkulusid 150 eurot kuus. Isegi kui leping öeldakse üles (mh majanduslike raskuste tõttu), tuleb lepingu lõppemiseni tekkinud lepingust tulenevad kohustused täita.
5. Nõude kolmanda eelduse osas tõi hageja välja, et üürilepingu p-s 3.5 oli kokku lepitud, et tasumised toimuvad
6. kuupäevaks ette. Samuti et Xxxx OÜ-le esitatud arvetel, kus oli välja toodud üür 75 m2 ruumi ja kommunaalkulude eest, oli märgitud maksetähtpäevana viies kuupäev. Kostja ei vaielnud maksetähtpäevale vastu, mistõttu saab kohus lugeda, et see on omaks võetud.

§ 82

lg 1 kohaselt kui kohustuse täitmise tähtpäev on kindlaks määratud, tuleb kohustus täita sellel tähtpäeval.

§ 82

lg 7 kohaselt muutub kohustus sissenõutavaks, kui võlausaldajal on õigus nõuda kohustuse täitmist. Seega oli hagejal õigus nõuda üüritasu ja kommunaalkulude tasu maksmise kohustuse täitmist ning nõude kolmas eeldus on täidetud.

1. Nõude neljanda eelduse osas tõi hageja välja, et Xxxx OÜ-le esitatud arved on tasumata. Hagiavaldusele vastuseks esitatud menetlusdokumentides ei toonud kostja kohtu ette asjaolusid, millest saaks järeldada, et arved võisid olla tasutud. Kostja kinnitas kohtuistungil, et tal puudub teadmine, et arved oleks tasutud. Eeltoodust tulenevalt saab kohus tuvastada, et hagiavalduse aluseks olevad arved on tasumata ehk Xxxx OÜ rikkus enda kohustusi üüritasu ja kommunaalkulude tasumise kohustuste täitmisel.
2. Kuna kohustuse rikkumine ei ole eeldatavasti vabandatav (

§ 103

lg 1 teine lause), oleks kostja pidanud kohtu ette tooma vääramatu jõu asjaolud, mille kohaselt saaks leida, et kohustuse rikkumine oli vabandatav. Halb majanduslik seisund ei ole vabandatavuse alus. Muid asjaolusid, mida kohus saaks käsitleda vabandatavusena, kohtu ette ei toonud, mistõttu ei saa leida, et Xxxx OÜ poolt enda kohustuste rikkumine oli vabandatav.

1. Eeltoodust tulenevalt leiab kohus, et hagejal oli õigus nõuda Xxxx OÜ-lt üürilepingust tulenevalt äripinna ja kommunaalkulusid igakuiselt 600 eurot (sh 450 eurot äripinna eest ja 150 eurot kommunaalkulude eest) perioodil
2. a mai kuni 15.11.2016 ehk 6,5 kuu ulatuses, mille eest kuulus tasumisele kokku 3900 eurot (6,5 × 600 eurot). Kuivõrd nimetatud summa ületab käendaja vastutuse ülempiiri, ei käsitle kohus menetlusökonoomia kaalutlusel küsimust sellest, Tsiviilasi nr 2-17-107129 kas hagejal oli õigus nõuda ka käibemaksu, kuivõrd see ei mõjuta hagi rahuldamist. Samuti ei käsitle kohus samal põhjusel üürilepingust tulenevaid teisi nõudeid põhivõlgniku vastu, kuivõrd käendaja vastutuse ülempiiri ulatuses on põhivõlgniku kohustus tuvastatud. Kostja kui käendaja võiks eelnimetatud üüritasu ja kommunaalkulude tasu nõude eest vastutada

§ 108lg 1 koostoimes üürilepingu p-ga 5.17.

Käenduslepinguga kohustub käendaja kolmanda isiku (põhivõlgnik) võlausaldaja ees vastutama põhivõlgniku kohustuse täitmise eest (

§ 142lg 1).

Seega on hageja nõude eeldused ka järgmised: 1) hageja ja kostja vahel on kehtiv käendusleping; 2) hageja on võlausaldaja; 3) kostja on käendaja; 4) käendatud kohustus on muutunud sissenõutavaks.

1. Hageja on tuginenud sellele, et hageja ja kostja vahel oli sõlmitud käendusleping, mille kohaselt käendas kostja isiklikult üürilepingu täitmist summas 2700 eurot enda isikliku varaga (üürilepingu p 5.17). Kostja on omaks võtnud, et kostja sõlmis hagejaga käenduslepingu, mille kohaselt ta käendajana kohustus hageja kui Xxxx OÜ võlausaldaja ees käendama Xxxx OÜ kohustusi üürilepingust tulenevalt, seega puudub vajadus seda tõendada ning kohus saab selle tuvastada. Kuivõrd eespool on tuvastatud, et käendatud kohustus on muutunud sissenõutavaks, on hagejal õigus nõuda kohustuste täitmist kostjalt 2700 euro ulatuses, juhul kui kostja teised vastuväited ei osutu edukaks.
2. Kostja esitas hageja nõudele erinevaid käenduskohustusega seonduvaid vastuväiteid, mida kohus käsitleb järgnevalt. Kostja tugines enda kirjalikes menetlusdokumentides sellele, et võlanõude oleks pidanud esitama pankrotihaldur, selgitades istungil, et ta mõtles selle all seda, et hageja oleks pidanud esitama nõude pankrotimenetluses. Nimetatud vastuväite õiguslik alus on

§ 146

lg 2 esimene lause, mille kohaselt põhivõlgniku pankroti korral peab võlausaldaja esitama oma nõude pankrotimenetluses pankrotiseaduses ettenähtud korras. Hageja võttis ka istungil omaks, et hageja enda nõuet pankrotimenetluses ei esitanud.

§ 146

lg 3 näeb sellise kohustuse rikkumise korral ette, et selle tulemusel väheneb nõue käendaja vastu üksnes selle kohustuse rikkumisest käendajale tekkinud kahju ulatuses. Käesoleval juhul on hageja toonud kohtu ette asjaolu, et põhivõlgniku pankrotimenetlus lõppes raugemisega. Kostja võttis selle asjaolu omaks. Seega saab kohus sellest lähtuda. Eeltoodust tulenevalt on välistatud käendajale kahju tekkimine

§ 146

lg-s 2 toodud kohustuse rikkumisest käesoleval juhul, sest võlausaldajal ei olnud võimalust enda nõuet pankrotimenetluses esitada raugemise tõttu. Ka Riigikohus on leidnud, et kui põhivõlgniku pankrot lõpeb raugemisega, ei saa tekkida

§ 146

lg-s 2 nimetatud kohustuste täitmata jätmisest kahju (RKTKo 3-2-1-113-06, p 13; 3-2-1-3-10, p 11). Seega ei saa leida, et pankrotimenetluses nõude esitamata jätmine annaks käendajale õiguse tugineda sellele, et käendajale tekkis selle kohustuse rikkumisest tulenevalt kahju, mille alusel kuuluks käenduskohustus vähendamisele. Samuti on kostja tuginenud sellele, et võlanõue on lõppenud Xxxx OÜ pankroti / lõppemise tõttu. Kohus selgitas kostjale, et üldjuhul ei saa

§ 149

lg 2 järgi käendaja sellist põhivõlgniku vastuväidet esitada, sest käenduse olemusest tulenevalt on käenduslepingu eesmärk tagada võlausaldaja nõuete rahuldamine põhivõlgniku vastu ka juhul, kui kuulutatakse välja võlgniku pankrot.

§ 149

lg 2 teise lause kohaselt ei või käendaja esitada põhivõlgniku kohustuse lõppemise vastuväidet. Käendaja saaks sellise vastuväite esitada võlausaldaja vastu üksnes siis, kui käenduslepingus oleksid pooled sellise vastuväite esitamise õiguses kokku leppinud (RKTKo 3-2-1-121-10, p 13 viimane lõige). Kostja ei ole väitnud, et tal oli hagejaga selline kokkulepe. Sellised asjaolud ja tõendid peab vastuväite esitamise korral tooma kohtu Tsiviilasi nr 2-17-107129 ette käendaja. Käendaja seda teinud pole. Samuti ei tulene põhivõlgniku lõppemisest tema kõigi kohustuste lõppemine. Eelkõige ei lõppe sellised kohustused, mida saab täita ilma põhivõlgniku osavõtuta ja kohustuse täitmine oli tagatud, sest kohustuse täitmine, mis seisneb võlausaldajale raha maksmises, on võimalik ka põhivõlgnikust juriidilise isikuta (RKTKo 3-2-1-100-06, p 14 ja 3-2-1-119-04, p 21 kolmas lõik). Järelikult ei lõppenud käesolevas asjas hagetav kohustus põhivõlgniku lõppemisega, sest see oli tagatud muu hulgas kostja käendusega ja selle täitmine on võimalik ilma põhivõlgnikuta. Samuti on kostja tuginenud sellele, et hageja oleks pidanud esmalt kasutama kõiki teisi võimalusi, sh täitemenetlust, teise käendaja vastu minemist, et saada rahuldust enda nõudele. Kohus märgib, et

§ 145

lg 1 kohaselt kohustuse rikkumise korral vastutavad põhivõlgnik ja käendaja võlausaldaja ees solidaarselt, kui käenduslepinguga ei ole ette nähtud, et käendaja vastutab üksnes juhul, kui võlausaldaja ei saa nõuet põhivõlgniku vastu rahuldada. Kostja ei ole väitnud, et tal oli hagejaga selline kokkulepe. Sellised asjaolud ja tõendid peab vastuväite esitamise korral tooma kohtu ette käendaja. Käendaja seda teinud pole. Solidaarse vastutuse korral võib võlausaldaja nõuda kohustuse täielikku või osalist täitmist kõigilt võlgnikelt ühiselt või igaühelt või mõnelt neist ehk ise valida, kellelt ta kohustuse täitmist nõuab (

§ 65

lg 1) Kuivõrd eeltoodud kokkulepet poolte vahel ei olnud, ei oma asja lahendamisel tähendust ka hageja poolt kohtu ette toodud asjaolud põhivõlgnikult võla sissenõudmise kohta. Kostja ei ole kohtu ette toonud ka

§ 149lg 5 kohaseid asjaolusid.

Samuti tugines kostja sellele, et kostja varanduslik seisund ei võimaldaks hagi rahuldavat kohtuotsust täita. Kostja ei osanud viidata õiguslikule alusele, mis välistaks selle alusel kostja vastutuse. Kohus leiab, et kostja varanduslik seisund ei oma asja lahendamisel tähtsust. Kostja on esitanud vastuväiteid ka põhikohustuse viivisenõude osas, kuid kuivõrd käesoleval juhul tuvastas kohus, et üüritasu ja kommunaalkulude nõue ületas käenduskohustuse piirmäära, ei ole vajalik kohtul hinnata viivisenõude põhjendatust. Samuti ei oma tähendust ka põhivõlgniku poolt tasutud tagatise (900 eurot) küsimus, sest isegi kui see tuvastatud põhivõlgnevusest (3900 eurot) maha arvutada, on võlgnevus siiski käenduskohustuse ülempiiri ületav. Eeltoodust tulenevalt ei ole kostja esitanud selliseid asjaolusid ega vastuväiteid, mille alusel kohus võiks leida, et hagi tuleb jätta rahuldamata. 16. Kuivõrd hageja nõue kuulub rahuldamisele kohustuse täitmise nõudena, puudub vajadus käsitleda hageja nõuet kahju hüvitise nõudena. 17. TsMS § 162 lg 1 kohaselt kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Seega jäävad menetluskulud kostja kanda. Juhindudes TsMS § 177 lg 1 punktist 2 määrab kohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks määrusega pärast tsiviilasja sisulise lahendamise kohta tehtud kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist. Kohtunik Maarja-Liis Lall (allkirjastatud digitaalselt)