← Eesti

2-12-24747/194

Obsah (5)§ 139§ 127§ 136§ 101§ 115

KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Kohus Tallinna Ringkonnakohus, tsiviilkolleegium Tsiviilasja number 2-12-24747 Otsuse tegemise aeg ja koht 04.06.2019, Tallinn Kohtukoosseis Margo Klaar (eesistuja), l

) § 128 lg 3 mõttes. Menetluses tuvastatud asjaolud ei võimalda kahjuhüvitist

§ 139või § 140 alusel vähendada.

Kohus leidis, et hageja on veekahjustuste tekkimise eest nõutava kahjuhüvitise suurust piisavalt tõendanud. Hageja apellatsioonkaebus

  1. Hageja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palus maakohtu otsuse tühistada osas, millega jäeti rahuldamata hageja nõue kostja II vastu taastada katus 1997.a tehnilise dokumentatsiooni järgsel kujul, ning teha selles osas uus otsus, millega hageja nimetatud nõue rahuldatakse. Menetluskulud palus hageja jätta kostja II kanda.
  2. Apellatsioonkaebuse kohaselt on väär kohtu järeldus hageja omandiõiguse rikkumise puudumisest kostja I poolt katuse lammutamisega ning korterile terrassi ja klaasgalerii liitmisega seonduvalt. Kohus on ebaõigesti käsitlenud omandi rikkumisena vaid omandi hõivamist. Hagejal puudub võimalus enda asja elamiseks kasutada. Magamistoa ja kabineti kasutamine on faktiliselt piiratud vastavalt ebanormaalselt kõrge või madala temperatuuri tõttu hageja korteris. Niiskuse ning korteris levinud hallituse ja seente tõttu tekkisid hagejal hingamissüsteemi häired. Korterit ei saa ka nimetatud probleemidest tulenevalt käsutada.
  3. Kostjate korter sai olulise laienduse suuruses 56,9 m2 elamu projektiga ettenähtud pööningu osa, mis oli kõikide korterite omanike kaasomandis ja milles paiknesid ka elamu tehnovõrgud, likvideerimisega. Sellega on rikutud hageja õigust kaasomandile, mida esimese astme kohus ei märganud. Casa Planeeringud OÜ ehitustööde osas puudub arvestus ning Rimma Partsi arvamuse kohaselt ei vasta Casa Planeeringud OÜ projekt nõuetele. Katuse asendamine teiste variantidega ei ole põhjendatud, sest terrassil koguneb vesi, katusel aga mitte. Halduskohtumenetluses on hageja kaebus eelprojekti (Casa Planeeringud OÜ töö nr 29/16) kooskõlastamise peale. Hageja nõutavad meetmeid ei ole ebaproportsionaalselt koormavad. Hageja korteriomandi turuväärtus on vähenenud 120 000 euro võrra. Otsuse tegemisel pole arvestatud olulist asjaolu, et kostjate poolt tehtud ettepanek ehitustööde kohta koosneb kahest osast. Otsus on seega vastuoluline. Ümberehitused teistes korterites pole olulised. Määrav ei ole ka ümberehituste kvaliteet.
  4. 07.11.2017 menetlusdokumendiga selgitas hageja, et soovib kostjalt II katusekonstruktsiooni taastamist ja seda üksnes kostjalt II. Kostja I apellatsioonkaebus
  5. Kostja I esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palus tühistada maakohtu otsuse osas, millega kohus hagi rahuldas ja jättis menetluskulud kostja I kanda, ning teha uue otsuse, millega jäetakse hagi rahuldamata, või saata asi maakohtule uueks läbivaatamiseks. Kostja I palus jätta menetluskulud hageja kanda. 5

(14)20. Apellatsioonkaebuse kohaselt rikkus kohus põhjendamiskohustust. Kohus jättis resolutsioonis lahendamata kostja I vastu esitatud katusekonstruktsiooni taastamise nõude. Kohus ei arvestanud, et korter 16 osas teostati ümberehitustöid (sh katuseterrassi ehitustöid) kahes etapis:
(1)ümberehitustööd, mis teostati korterelamu ehitustööde käigus, s.o enne korteriomandite moodustamist ja kasutusloa saamist ning
(2)ümberehitustööd, mis teostati kostja I tellimusel aastatel 2000-2001, s.o peale kostja I poolt korteri omandamist 22.09.
  1. Kohus lähtus lahendi tegemisel ebaõigest eeldusest, et korter 16 katuseterrass ehitati esmakordselt kostja I tellimusel ja seetõttu vastutab kostja I kõigi katuseterrassi puuduste ja neist tingitud läbijooksude eest. Kohus ei tuvastanud, millal, kelle poolt ja milliseid ümberehitustöid on teostatud ning millised ümberehitustööd on põhjustanud hageja korteri nr 14 kahjustumise. Kostja I poolt korteri 16 ostmise hetkel oli katuseterrass 05.01.1999 teostusjoonistele vastaval kujul välja ehitatud (sh oli teostusjoonistele vastavalt moodustatud ka korteriomandid). Kostja I poolt 22.09.2000 korteri 16 omandamise järgselt tellitud ja 2000-2001 teostatud tööde käigus katuseterrassi üksnes laiendati. Seda kinnitavad ka asjas esitatud tõendid. Kohtu seisukohad on ka vastuolulised. Kostja I poolt 2000-2001 korteri 16 osas teostatud ümberehitused ei ole põhjustanud korter 14 kahjustumist ning kostjal I ei ole kahju hüvitamise kohustust. Maakohtu järeldus hageja korteri veekahjustuste tekkepõhjuste osas ei ole kooskõlas asjas esitatud tõenditega.
  2. Kohus jättis põhjendamatult asjas tähtsust omava tõendi, eksperdi TR 31.07.2017 esitatud vastused arvestamata. Korter 16 praegune katuseterrass on välja ehitatud kahes etapis:
(1)1999. a joonistele vastavad ümberehitustööd, mis olid teostatud seisuga 05.01.1999 – selleks hetkeks oli välja ehitatud kolmnurkne 20 m2 suurune terrass ning
(2)01.10.
  1. a projektile vastavad ümberehitustööd, mis teostati kostja I tellimusel 2000-2001 ning mille käigus laiendati katuseterrassi pööningu arvelt. Ekspert TRp leidis 31.07.2017 vastuses, et mitte ükski ekspertarvamuse p-s 3.7 nimetatud hageja korterisse sadevee läbijooksu, hallituse ja ruumide sisekliima muutusi põhjustanud puudustest ei ole seotud korter 16 osas kostja I tellimusel 2000-2001 teostatud ümberehitusega. Ekspert ei muutnud enda seisukohti, vaid täpsustas neid. Otsusest ei selgu, milliste tõenditega on kohtu arvates tunnistaja VV ütlused vastuolus või miks oleks ta pidanud andma valeütlusi. Ebaõige on maakohtu seisukoht, et ekspert TR on 31.07.2017 vastuse andmisel tuginenud üksnes VV poolt tunnistajana antud ütlustele. 31.07.2017 vastusest nähtub üheselt, et kõigile küsimustele vastamisel on ekspert hinnanud ka korteriomanditeks jaotamise
  2. a jooniseid, korteri nr 16 terrassi fotosid ja Maa-ameti aerofotosid.
  3. Hageja valitud ekspert kinnitas, et veekahjustused on tingitud kaasomandis oleva sadeveetorustiku lekkest, mis oli omakorda tingitud sellest, et sadeveetorustik oli jäetud nõuetekohaselt hooldamata. Ka teised menetluses esitatud tõendid kinnitavad, et korter 14 vee- ja niiskahjustused ei ole tingitud korter nr 16 osas kostja I poolt 2000-2001 teostatud ümberehitustöödest, vaid tegemist on eelkõige puudustega, mis on tingitud üldisest Nafta 16 korterelamu halvast ehituskvaliteedist ja/või amortiseerumisest. Antud juhul puuduvad otsuses igasugused selgitused, millele tuginedes leiab kohus, et kostja I vastutab ka sadeveetoru hooldamata jätmisest (mis on KÜ kohustus ja mida viimane ei ole täitnud) tingitud kahjustuste eest. Isegi kui kohus leidis, et ülejäänud läbijooksu tekkepõhjused on seotud kostja I tellimusel teostatud ümberehitustega, oleks kohus pidanud analüüsima, millised on iga konkreetse kahjustuse tekkepõhjused, kuna sellest oleneb, kas ja millises ulatuses kostja I kahjustuste ja kahju eest vastutab.
  4. Ekslik on maakohtu seisukoht, et hageja kahjuhüvitamise nõudele kohaldub 10-aastane aegumistähtaeg. Hageja nõue on aegunud. Hageja kahju hüvitamise nõudele kohaldub 6
(14)tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 150 lg-s 1 sätestatud kolmeaastane aegumistähtaeg.
  1. Maakohus jättis hindamata hageja süü kahju tekkimisel. Kostjalt I väljamõistetud hüvitis on ebamõistlikult suur. Otsuses puuduvad mistahes selgitused, miks kohus jättis kahju suuruse kindlakstegemisel arvestamata Ehitusmaakler OÜ 31.05.2012 ERGO Kindlustuse AS-le esitatud hinnapakkumise, mille kohaselt on hageja korteris tekkinud veekahjustuste likvideerimise maksumus kokku 10 382 eurot. Hageja ei ole kahjuhüvitise suurust vaidlustanud, mis tähendab, et hageja nõustus Ehitusmaakler OÜ tehtud hinnapakkumisega. Maakohus ei põhjendanud, miks ei kuulu hüvitis vähendamisele. Kostja I oli koheselt peale läbijooksude tekkimist (sh enne hagi esitamist) valmis kahju tekkepõhjuseid likvideerima. Tunnistaja VV kinnitas oma ütlustes, et kostja I ja KÜ Nafta 16 juhatus soovisid viivitamatult alustada ekspert LS antud juhtnööride alusel puuduste kõrvaldamist, kuid hageja seda ei soovinud. Lisaks esitasid kostjad praeguses kohtumenetluses korduvalt kompromissiettepanekuid. Seda, et hageja takistab probleemi lahendamist, leidis ka Tallinna Linnavalitsus haldusasjas nr 3-17-1859, mis on seotud korter 16 rekonstrueerimiseks esitatud ehitusteatise vaidlustamisega hageja poolt. Hageja ei tegutse heas usus. Juhul, kui hageja korteri kahjustused on peale
  2. a aset leidnud läbijookse suurenenud ja seeläbi on suurenenud ka kahju likvideerimise maksumus, on hageja kahju suurenemises ise süüdi ning 10 382 eurot ületavas osas tuleb kahjuhüvitis

§ 139alusel jätta välja mõistmata.

Puudub vaidlus selles, et ERGO Kindlustuse AS on juba maksnud hagejale välja kahjuhüvitise 10 318,29 eurot ning seega on hageja kahju nõue põhjendatud maksimaalselt summas 63,71 eurot. 25. Maakohus jättis otsuses hindamata ka kostja I väite, et kahjuhüvitise suuruse määramisel tuleb arvestada

§ 127lg-s 5 sätestatud piirangut.

Enamus Ehitusmaakler OÜ hinnapakkumises ja TR 25.06.2015 ekspertarvamuses nimetatud töödest on sellised, mida hageja oleks teostanud olenemata sellest, kas korter on saanud kahjustusi. Korteri siseviimistlus oli juba kahjustustele eelnevalt amortiseerunud. Hageja ei ole väitnud, et 17 aasta jooksul korteris elades oleks remonti tehtud. Ekspertiisikulud ei ole põhjendatud, kuna tegemist on samasisuliste ekspertiisidega ning tegemist ei olnud vältimatult vajalike kuludega. 26. Menetluskulude kostja I kanda jätmine ei ole põhjendatud ning on vastuolus tsiviilkohtumenetluse seadustikus (TsMS) sätestatud põhimõtetega. Hageja esitas kostja I vastu kaks nõuet:

(1)katuse konstruktsiooni taastamise nõue ning
(2)kahju hüvitamise nõue. Kuna hageja katuse konstruktsiooni taastamise nõue jäi rahuldamata, peavad sellega kaasnevad kulud jääma hageja kanda. Kohus jättis ebaõigesti kohaldamata TsMS § 163 lg
  1. Kostjad on teinud hagejale pakkumise lõpetada vaidlus kokkuleppel, sh juba menetluse alguses. 22.06.2016 tegid kostjad koguni pakkumise, et teostavad kahju tekkepõhjuste likvideerimiseks vajalikud tööd ja hüvitavad hagejale kahju 25 000 eurot. Vastustajate seisukoht
  2. Vastustajad vaidlesid nende vastu esitatud apellatsioonkaebusele vastu ja palusid jätta selle rahuldamata ning maakohtu otsuse vaidlustatud osas muutmata. Menetluse edasine käik
  3. Tallinna Ringkonnakohus rahuldas 31.01.2018 otsusega kostja I apellatsioonkaebuse ning jättis hageja apellatsioonkaebuse rahuldamata. Ringkonnakohus tühistas maakohtu otsuse osas, milles maakohus hagi rahuldas, ja osas, milles maakohus jättis hageja menetluskulud kostja I kanda. Tühistatud osas tegi ringkonnakohus uue otsuse, millega 7
(14)jättis hagi kostja I vastu rahuldamata. Muus osas jättis ringkonnakohus maakohtu otsuse muutmata. Hageja esitas ringkonnakohtu otsuse peale kassatsioonkaebuse.
  1. Riigikohus tühistas 14.11.2018 otsusega Tallinna Ringkonnakohtu 31.08.2018 otsuse ning saatis asja samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks.
  2. Riigikohus juhtis tähelepanu sellele, et kuivõrd hageja poolt kostja I vastu esitatud kahju hüvitamise nõude aluseks ei ole ümberehituste tegemine ja nende õiguspärasus, ei ole määravat tähendust sellel, kas ümberehituse tellis või tegi kumbki kostjatest või kas ümberehitus oli õigusvastane. Riigikohus selgitas, et oluline on, kas kostja I rikkus oma kohustust mitte kahjustada oma reaalosa või tema kasutuses oleva kaasomandi kasutamisega hageja omandit. Asja uuel läbivaatamisel tuleb kindlaks teha, kas kahju põhjustanud mõjutused lähtusid kostja I korteriomandi reaalosast või korteriomanike kaasomandiosadest. Kostja I peab juhul, kui tuvastatakse, et ta on oma kohustusi rikkunud ning see oli hageja kahju põhjuseks, kahju hüvitamise kohustusest vabanemiseks tõendama, et rikkumine oli vabandatav KOS § 11 lg 3 järgi. Kõnealust liiki kahju hüvitamise nõude ulatuse kindlakstegemisel tuleb kohaldada ka kahju hüvitamise nõude ulatust reguleerivaid üldsätteid, eelkõige

§ 127ja § 128.

Sealjuures tuleb kontrollida, kas hageja kahju on hõlmatud rikutud kohustuse kaitseeesmärgiga

§ 127lg 2 mõttes ning kas rikkumise ja kahju vahel on põhjuslik seos.

31. Kostja II vastu esitatud nõude osas selgitas Riigikohus, et juhul kui kostja I tegevus, mille tõttu hageja nõuab kostjalt II endise olukorra taastamist, kujutab endast kaasomandiosa olulist muutmist asjaõigusseaduse (AÕS) § 74 lg 1 mõttes, on hagejal tulenevalt KOS § 11 lg 1 p-st 1 (või korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 31 lg 1 p-st 1) ja AÕS § 72 lg-st 5 õigus nõuda kostjalt II endise olukorra taastamist, ning juhul, kui kostja I tehtud ümberehitused ei kujuta endast korteriomanikele kaasomandina kuuluva ehitise osa olulist muutmist AÕS § 74 lg 1 mõttes, võib hagejal kostja II vastu olla endise olukorra taastamise kui kahju hüvitamise nõue

§ 136lg 5 järgi. Samuti võib hagejal kostja II vastu olla KOS § 11 lg 1 p-st 1, KOS § 12 lg-st 3, AÕS § 72 lg-st 5, Krt

S § 30 lg-st 2 ja AÕS §-st 89 tulenevalt kahju tekitamise lõpetamise või sellest hoidumise nõue juhul, kui kõik korteriomanikud küll andsid nõusoleku eelnimetatud ümberehituseks, kuid lubatud ümberehitust ei ole tehtud nõuetekohaselt, mistõttu see on toonud kaasa hagejale kahju tekkimise ning kahju tekkimine on jätkuv või kui kahju tekkimine võib korduda, samuti juhul, kui kahju ei ole küll tekkinud, kuid on oht, et see võib tulevikus tekkida. Ringkonnakohtu seisukoht

  1. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 2 järgi tühistada osas, milles maakohus rahuldas hagi kostja I vastu ja jättis hageja menetluskulud tema kanda. Ülejäänud osas ei anna apellatsioonkaebuste väited alust maakohtu otsust tühistada. Kohtuotsuse resolutsiooni tuleb täiendada otsustusega hagi tagamise abinõude tühistamise kohta.
  2. Esmalt analüüsib kolleegium kostja I apellatsioonkaebuse väidet menetlusnormi rikkumise kohta, mille kohaselt on maakohus ebaõigesti pidanud tunnistaja VV ütlusi ja ekspert TR 31.07.2017 vastuseid mitteusaldusväärseteks. Maakohus jättis arvestamata ekspert TR 31.07.2017 vastused 21.06.2017 kohtumääruses esitatud küsimustele (VIII kd, tl 86-90), kuna ekspert lähtus VV tunnistajana antud ütlustest, mis olid vastuolus ülejäänud tõenditega ja lisaks oli tunnistaja asja lahendamisest huvitatud isikuks. Ringkonnakohus ei nõustu TR 31.07.2017 antud vastuste arvestamata jätmisega. Vastused andis TR vastuseks kohtu määrusega esitatud küsimustele ja vastamisel tugines ta muuhulgas ka tunnistaja VV ütlustele, kuid ei rajanud oma järeldusi mitte ainult neile. Ekspert lähtus ka kinnisasja korteriomanditeks jagamise 1999.a 8

(14)teostusjoonistest, korteri nr 16 terrassi fotodest ja Maa-Ameti aerofotodest. Samuti ei ole alust järeldada, et VV ütlused oleksid ebausaldusväärsed. Tunnistaja väidetav varaline huvi võiks olla maakohtu järeldatule vastupidine ja suunatud sellele, et võimalikud kahju kõrvaldamiseks tehtavad tööd maksaks kinni mõni muu isik kui korteriühistu, kuna tunnistaja korteriomanikuna peaks osalema kulude hüvitamises. Tuvastatavad ei ole asjaolud, millest järelduks, et kostja I suhtes hagi rahuldamisel oleks kellelgi nõudeid tunnistaja vastu. Samuti ei ole tuvastatav, milliseid nõudeid saaks tunnistaja vastu esitada. Tunnistaja ütlused ei ole kolleegiumi arvates vastuolus tsiviilasjas esitatud muude tõenditega. Seega on maakohus ebaõigesti jätnud arvestamata TR poolt kohtule 31.07.2017.a täiendavalt esitatud vastused ja ka tunnistaja VV ütlused.
  1. Hageja on esitanud kohtule kaks nõuet: kostja I vastu kahju hüvitise 25 000 euro väljamõistmiseks ning kostja II vastu rikkumisele eelnenud olukorra taastamiseks. Ebaõige on kostja I apellatsioonkaebuse väide, et tema vastu oli menetluse lõpuni esitatud kaks nõuet. Algselt esitas hageja hagi kostja I vastu elamu katuse taastamiseks. Selles nõudes kaasati seoses kostja I poolt korteriomandi võõrandamisega kostjale II 03.06.2015 määrusega menetlusse kostja II. Kolleegiumi arvates oli sisuliselt tegemist kostja menetlusse asumisega TsMS § 210 lg 3 järgi. 27.03.2015 menetlusdokumendis esitas hageja nõude kostja I vastu kahju hüvitamiseks ja 29.06.2015 menetlusdokumendis määras ta hüvitise suuruseks 25 000 eurot. Pärast seda on hageja selgelt väljendatud, et kostja I vastu on ainult kahju hüvitamise nõue.
  2. Pooled ei vaielnud, et korterelamu, kus asuvad hageja ja kostja II korteriomandid, ehitas ning selle omanikuks 1990-ndatel oli Lico, kes moodustas korteriomandid, ja 07.03.1999 kanti korteriomandid kinnistusraamatusse ning pärast seda järk-järgult võõrandati. 07.10.2000 kohustus Lico tegema korteri 16 ümberehituse Lico ja kostja I vahelise lepingu ning selle lisa kohaselt. Ehitustöödega laiendati korterit 16 elamu pööningu arvel. Kostja I oli korteri 16 omanik alates 22.12.2000 kuni 18.01.2015 ning kostja II on korteri 16 omanik alates 19.01.
  3. Hageja on korteri 14 ühisomanik alates 05.02.
  4. Samuti ei vaielnud pooled selle üle, et alates
  5. aastast on korteris 14 esinenud läbijooksusid, mis on tekitanud veekahjustusi mh korteri lagedele, seintele, põrandatele ja sisustusele.
  6. Kolleegium kontrollib esmalt hageja nõude kostja I vastu kahju 25 000 eurot hüvitamiseks lahendamist maakohtu poolt. Käesolevas tsiviilasjas tehtud lahendis Riigikohus selgitas, et kohustuse rikkumise korral saab kannatanud korteriomanik (kaasomanik) kasutada

§ 101

lg-s 1 nimetatud õiguskaitsevahendeid niivõrd, kuivõrd need ei lähe vastuollu ühisuse olemusega, mh nõuda kahju hüvitamist

§ 115lg 1 alusel.

Korteriomanik võis kahju tekkimise ja maakohtu otsuse tegemise ajal kehtinud KOS § 10 lg 1 järgi korteriomandi reaalosa kasutada omal äranägemisel, välja arvatud siis, kui kasutus läks vastuollu seaduse või kolmanda isiku õigustatud huvidega. KOS § 12 lg-st 3 ja § 15 lg-st 5 (samuti AÕS § 72 lg 5 esimesest lausest) järeldus, et nii reaalosa kui ka kaasomandi eset tuli kasutada seaduse ning korteriomanike kokkulepete ja otsuste kohaselt, nende puudumisel aga korteriomanike huvidest lähtudes. Korteriomanik oli KOS § 11 lg 1 p 1 järgi kohustatud hoidma korteriomandi reaalosa korras ning nii reaalosa kui ka kaasomandi eset kasutades hoiduma tegevusest, mille toime teistele korteriomanikele ületab omandi tavakasutusest tekkivad mõjud. Samad kohustused tulenevad korteriomanikule ka korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 12 lg-st 2, § 30 lg-st 2 ja § 31 lg 1 p-st 1. Seega on korteriomaniku kohustuseks hoida talle kuuluva korteriomandi reaalosa (KrtS § 1 lg 1 järgi eriomand) korras ning teiste korteriomanike huvisid mitte kahjustada. Korteriomaniku selline kohustus hõlmab nii kohustust kahju mitte tekitada (nt kahju tekitavat ümberehitust mitte teha) kui ka 9

(14)kohustust jätkuv kahju tekitamine kõrvaldada, s.t korteriomandist lähtuvate kahjulike mõjude peatamist. Samas võib korteriomanik teisele korteriomanikule tekkinud kahju eest vastutada ka siis, kui kahju lähtus kaasomandiosast (Riigikohtu 11.12.2013 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-129-13, p 43; 21.10.2015 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-107-15, p 14). 37. Kannatanud korteriomanik võib

§ 115

lg 1 ning §-de 127 ja 128 alusel nõuda teiselt korteriomanikult kahju hüvitamist, kui on täidetud eelkõige järgmised eeldused: teine korteriomanik on kohustust rikkunud (

§ 115

lg 1), teine korteriomanik vastutab kohustuse rikkumise eest (

§ 115

lg 1, KOS § 11 lg 3), kannatanud korteriomanikule on tekkinud või tekib kahju (

§ 127

lg 1, § 128), kahju on hõlmatud rikutud kohustuse kaitse-eesmärgiga (

§ 127

lg 2) ja rikkumise ja kahju vahel on põhjuslik seos (

§ 127lg 4).

  1. Maakohus tuvastas, et hageja korteris on veekahjustused ning et need on tingitud korteri 16 omaniku tellitud ja tehtud ümberehitustöödest (IX kd, tl 14-16). Riigikohus selgitas, et kuivõrd hageja kahju hüvitamise nõude aluseks ei ole ümberehituste tegemine ja nende õiguspärasus, ei ole määravat tähendust sellel, kas ümberehituse tellis või tegi kumbki kostjatest või kas ümberehitus oli õigusvastane. Oluline on tuvastada, kas kostja I rikkus oma kohustust mitte kahjustada oma reaalosa või kaasomandi kasutamisega hageja omandit. Seega tuleb tuvastada, kas hageja korteris olevad veekahjustused on põhjustanud kostja I korteriomandi reaalosast või tema kasutuses olevast kaasomandist sinna tunginud vesi.
  2. Kuna kostja I on vaidlustanud maakohtu järelduse, mille kohaselt hagejale on kahju tekkinud sadevee läbijooksust, mis tulenes kostja I korteriomandist, siis kontrollib kolleegium maakohtu otsuse sellekohaseid järeldusi. Ringkonnakohtul tuleb tuvastada põhjused, millest hageja korteris kahjustused tekkisid. Hageja on esile toonud, et kevadel 2011 oli tema korteris läbijooks ja pärast seda on läbijooksud pidevalt jätkunud. Järgnevalt tuvastab kolleegium läbijooksu tekkimise põhjused ajalises järjekorras.
  3. 02.11.2011 on Anmeri OÜ töötajad tutvunud hageja ja kostja I korteri läbijooksu probleemidega ja selgitanud välja, et läbijooks võis olla tingitud kaldkatuse serva ebatihedusest, kaldkatuse vee äravoolutrapi ebapiisavast veetihedusest, sh ka osas, mis kulgeb üle kostja I terrassi, galerii lekkekohast, terrassi vee äravoolu võimalikust ebatihedusest, lekkest terrassi klaasseina juures, terrassi katte mittepiisavast veetihedusest, klaasgalerii võimalikust mittevettpidavusest (läbijookse ei tuvastatud). Arvamus oli antud ehituskonstruktsioone avamata (II kd, tl 21-22). Ekspertiisi- ja Projekteerimisbüroo Ehitusekspert 24.11.2011 arvamuses on esile toodud, et 14.15.11.2011 võttis ASV Ehitus OÜ lahti kostja I terrassil asuva sadeveetrapi ja selgus, et selle ühenduskoht äravoolutorustikuga oli mõranenud, mistõttu valgus vesi osaliselt lae paneelidele ja need märgusid. 15.11.2011 lammutati kostja I korteriomandi juures oleva terrassi niiskunud kihid kuni hüdroisolatsioonini ja eemaldati need. Arvamuses on esile toodud ka see, et kaldkatuse sadeveerenn on saanud kahjustusi ja sadevesi imbub sealt katuslakke (III kd, tl 73-80). 21.01.2012 on ehitusinsener EE koostanud akti, millest nähtub, et kostja I korteri juures olev terrass on lammutatud ja sellele on pandud ajutine kate (I kd, tl 131). Vastavalt EE arvamusele, mis oli tehtud perioodi kohta november 2011 kuni veebruar 2012 (vormistatud veebruaris 2012) seoses läbijooksuga hageja korterisse, oli kostja I kasutuses oleva terrassi sadevesi suunatud trapi kaudu läbi alloleva korteri lae kanalisatsiooni ja trapi läbiviik laest ei pidanud vett. Põhikatuse (kaldkatuse) vesi oli juhitud pika isoleerimata ja mitteusaldusväärsete ühendustega toru kaudu sisemisse sadevee ärajuhtimise püstikusse, kusjuures torul tekib kondensaatvesi ja valgub allolevasse lakke ja seina. Aktist nähtuvalt on terrass kaetud ajutise katusega (I kd, tl 124 jj). 30.03.2012 EE koostatud akti kohaselt oli kaldkatuselt sadevett ärajuhtiv toru ummistunud ja sondeerimisel selgus, et seina sees kulgev toru oli ära 10

(14)vajunud ja ebatihe. Sein avati korteri 16 terrassi juurest ja selgus, et isolatsioonimaterjal toru ümber oli märg ja hallitanud ning toru jätkukohalt oli hageja korteriomandi lagi märg, samuti oli hallitanud vahelagi. Avarii likvideerimiseks paigaldati korterisse 16 ülevoolu pumpla, mis pumpas kaldkatuse sadevee eemalolevasse äravoolu püstikusse. Aktis on esile toodud ka katuse sadeveetoru avarii põhjused: temperatuuri muutustest tingitud toru paisumine ja kokkutõmbumine, materjali vananemine, tihendite jäigaks muutumine, toru ühtlase kalde muutumine aja jooksul ja torusse rämpsu kogunemine (I kd, tl 72-73). Eeltoodust järeldub, et hageja korterisse toimunud läbijooksu piirkonnas oli hoonel kaks sadeveetrappi, millest võisid tekkida kahjustused hageja korteriomandile, ja lisaks võis olla veel muid võimalikke läbijooksu põhjusi. Ringkonnakohus leiab esitatud joonise (VIII kd, tl 17) ja poolte seletuste ning toimikus olevate muude tõendite põhjal, et kostja I korteri terrassil olev sadeveetrapp oli kostja I kasutuses oleva korteri ja kaasomandi osa sadevee ärajuhtimiseks, kuid kaldkatuse trapp juhtis ära sadevett hoone katuselt, oli kogu hoone säilimise huvides paigaldatud ning seetõttu kõigi korteriomanike kaasomandis. Kostja I korteriomandi terrassil oleva trapi korrasolekut ja toimimist ei saanud kontrollida ega tagada teised korteriomanikud, seda sai teha ainult kostja I, samas kaldkatusel asuvast trapist lähtuva äravoolu osas puudus kostjal I võimalus tagada selle toimimist.
  1. Kuna läbijooksu põhjus jäi ebaselgeks, siis on nähtuvalt kohtule esitatud tõenditest tegeletud läbijooksu põhjuste väljaselgitamisega edasi. 16.11.2012 on EE tutvunud olukorraga ja teinud järelduse, et korteris 14 põhjustas varem niiskuskahjustusi sadeveetoru leke ning toru ja lae kondensaatniiskus, kusjuures peamine läbijooksu põhjus oli sadeveetoru leke. Arvamusest nähtuvalt on mõeldud kaldkatuse sadevee äravoolutoru. Korterite 14 ja 16 välisseinte ja aknaavade ümbruse niiskuskahjustuste jätkumine oli tingitud välisseina parapeti kattepleki mittekorralikust paigaldusest ja välisseina mittepiisavast ilmastikukindlusest. Kostja I terrassi kohta tõi EE esile, et ülevaatuse ajaks oli seinakanalis paiknev sadeveetoru (kaldkatuselt lähtuv) isoleeritud ja pärast tugevat vihma kuiv ning kostja I terrass on kaetud soojustusega ja tuuletõkkega, mis välistab all soojakao ja kondensaatniiskuse tekke (I kd, tl 103-104).
  2. Kuna hageja väitel vee läbijooks jätkus ka
  3. aastal, siis on EE 16.05.2014 järjekordselt tutvunud olukorraga kohapeal ja toonud esile, et hoone välisseinad ei ole sadeveekindlad ja on niiskuskahjustustega, mis süvenevad (III kd, tl 62-68). 11.12.2014 on EE andnud arvamuse jätkuvate niiskuseprobleemide kohta. Akti kohaselt põhjustas 27.11.2014 läbijooksu sadeveetoru leke ja lisaks tekkib torult kondensaatvett. EE pidas põhjuseks seda, et katust oli muudetud, mistõttu muutus ka toru asukoht. Lisaks on seoses katuse ümberehitamisega tekkinud võimalused kondensaatvee tekkeks (III kd, tl 121-123). 11.12.2014 EE arvamuse järgi on hageja korteri niiskuskahjustuste põhjused varjatud ja tekkisid seoses katusekonstruktsioonide ümberehitamisega (III kd, tl 69-71).
  4. Maakohtu määratud eksperdi TR arvamuse kohaselt on hageja korteri läbijooksul erinevad põhjused: sadeveetoru ja trapi lekked, sadevee tungimine läbi parapeti sise- ja väliskrohvkatte defektide, sadevee valgumine läbi paneelide, horisontaalse sadeveetoru lekkimine ja lisaks muud võimalikud põhjused seoses klaasgalerii ühenduste võimaliku ebapiisava veetihedusega. Terrassile ehitatud sadeveetrapi osas tõi ekspert esile, et seoses ajutise katusega ei saanud sealt ülevaatuse ajal, s.o 2016 alguses, leket tekkida. Ekspert TR selgitas, et tema järeldused on teoreetilised ega ole ekspertiisi käigus kontrollitud (VI kd, tl 5-144).
  5. Eeltoodust saab kolleegiumi arvates järeldada, et
  6. aastal olnud läbijooks ja hageja korteriomandi kahjustused võisid osaliselt olla põhjustatud kostja I korteri terrassil paiknenud trapi ühenduskoha katkiminekust ja kaldkatuselt algavast sadevee äravoolutrapist. Esitatud tõendite kohaselt on
  7. aastal võimalikud mõlemad 11
(14)läbijooksu põhjused. TR arvamusele lisatud kahjustuste skeemi kohaselt olid veekahjustused kas välisseintes, kus paiknes kaldkatuse sadevete äravool, või siis ruumides, mis paiknesid kostja I terrassil paikneva äravoolu alla (trapp asus klaasist galerii ukse juures). EE arvamustest ja kostjate seletusest tuleneb, et 2012 alguseks oli kostja I terrass kaetud ajutise katusega, mistõttu seal läbijooks ei olnud alates sellest ajast enam võimalik. Kuna terrassil asuv äravoolutrapp ja torustik olid kostja I korteriomandi reaalosal (eriosal) ja kaasomandi osal, mis oli ainult kostja I kasutuses, siis sellest tekkinud hageja korteriomandi kahjustuste eest vastutab kostja I KOS § 11 lg 1 järgi. Kostja I korteriomandi reaalosast ja tema kasutuses olevast kaasomandist tulenev mõju hageja korteriomandile ületas omandi tavakasutusest tekkiva mõju. Tavakasutusest tulenevaks mõjuks ei saa pidada sadevee läbijooksu. Kaasomandis olevalt kaldkatuselt algava sadevete äravoolu trapi ja torustiku korrashoiu kohustus lasus kõigil korteriomanikel ja ennekõike korteriühistul. Ainult osaliselt kulges katuselt algav toru üle kostja I kasutuses oleva terrassi (foto IV kd, tl 56) ja esile ei ole toodud, et toru oleks seal lekkinud või et kostja I oleks mingil kombel seda mõjutanud. Eeltoodust tulenevalt ei saa kostjale I ette heita, et tema kasutuses olevast kaasomandi osast või reaalosast oleks tekkinud hagejale kahju seonduvalt kaldkatuselt algava sadevee äravooluga. Ülejäänud hageja korteriomandi veekahju väidetavad kostjast I tulenevad põhjused on jäänud paljasõnalisteks ja oletuslikeks ega ole tõendatud.
  1. Seda, millises ulatuses põhjustas
  2. aastal hageja korteriomandile kahju kostja I terrassil oleva trapi leke ja millises osas kaldkatuse sadeveetorustiku leke, täpselt kindlaks teha pole võimalik. Järgnevalt tuvastab kolleegium, kas see, et 2011 toimunud lekked võisid osaliselt olla põhjustatud kostja I terrassi trapist, annab aluse kostja I vastu esitatud nõude rahuldamiseks. Hageja on oma nõude esitanud kostja I vastu tuginedes kahjule, mille suurus oli kindlaks tehtud TR 25.06.2015 arvamusega. Ekspert teostas vaatluse 11.03.
  3. Arvestades, et hageja on ise esile toonud, et läbijooksud jätkusid ka pärast kostjate terrassil olnud äravoolutrapist tuleneva võimaliku läbijooksu likvideerimist hiljemalt
  4. aasta alguses ja hageja ei ole oma korterit pärast
  5. aastat remontinud, siis esitatud arvamusega ei ole võimalik täpselt tuvastada, millised olid kostja I korteriomandist ja kostja I kasutuses olevast kaasomandi osast tulenevad hageja kahjud. Kostja I väitis, et hagejale on kahju kindlustuse poolt hüvitatud. Pooled ei vaidle selle üle, et ERGO Kindlustuse poolt on hagejale hüvitatud vee läbijooksuga tekkinud kahju katteks 10 382 eurot. ERGO Kindlustuse hinnapakkumine kahjustuste kõrvaldamise kulude kohta on tehtud 31.05.2012 Ehitusmaakler OÜ poolt ja selle tegemiseks on kahjustused kohapeal üle vaadatud (VII kd, tl 107-108). Seega olid üle vaadatud hageja korteriomandi kahjustused, mis osaliselt võisid olla põhjustatud kostja I terrassil oleva trapi ja toru läbijooksust. Vaidlust ei ole, et kahjuhüvitis on hagejale kindlustusseltsi poolt tasutud. Kolleegium järeldab eeltoodust, et
  6. aastal tekkinud kahju on hagejale hüvitatud. Hageja väited, et ka pärast
  7. aastat on tekkinud tema korteriomandile kahju tulenevalt kostjate korteriomandi reaalosast või kasutuses olevast kaasomandi osast, on tõendamata. Kuigi TR 25.06.2015 arvamuses on kahju suuruseks toodud 32 119 eurot, ei saa selles ulatuses kahju tekkimist pidada põhjuslikus seoses olevaks kostja I korteriomandist
  8. aastal lähtunud võimaliku veelekkega (

§ 127lg 4).

Hageja ise on väitnud, et läbijooksud jätkusid ka peale

  1. aastat ja kahjustused suurenesid, mistõttu 2015 koostatud arvamus kahju kõrvaldamiseks vajalike kulutuste kohta hõlmab ka hiljem tekkinud kahjusid, mille oli põhjustanud kaldkatuse sadevee äravoolu leke või muud põhjused, mis tulenesid hoone ehitusvigadest (seinte ebapiisav ilmastikukindlus).
  2. Eeltoodu tõttu tuleb jätta hagi kostja I vastu kahju hüvitamiseks rahuldamata ja maakohtu otsus kostja I vastu esitatud nõude lahendamise osas tühistada. 12

(14)
  1. Järgnevalt kontrollib kolleegium maakohtu poolt kostja II vastu esitatud nõude taastada hoone Nafta tn 16 katusekonstruktsioon vastavalt
  2. a projektile rahuldamata jätmist.
  3. Juhul kui kostja I tegevus, mille tõttu hageja nõuab kostjalt II endise olukorra taastamist, kujutas endast kaasomandiosa olulist muutmist AÕS § 74 lg 1 mõttes, on hagejal tulenevalt KOS § 11 lg 1 p-st 1 (või KrtS § 31 lg 1 p-st 1) ja AÕS § 72 lg-st 5 õigus nõuda kostjalt II endise olukorra taastamist (Riigikohtu 02.10.2013 määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-90-13, p 14). Riigikohus selgitas käesolevas asjas tehtud otsuses, et juhul kui
  4. a projekti muutmiseks oli kõigi kaasomanike nõusolek, ei saa hageja nõuda
  5. a projekti järgi ehitise taastamist.
  6. 1997.a projekti järgi oli korteri nr 16 reaalosa suuruseks 84,9 m2 (V kd, tl 6). Praegu kostjale II kuuluva korteriomandi moodustamisel olid aluseks 1999.a koostatud korteri teostusjoonised, mille kohaselt oli korteriomandi reaalosa suuruseks 103 m2 (VIII kd, tl 36). Sama reaalosa suurus on kantud ka kinnistusraamatusse. Erinev on ka 1997.a ja 1999.a plaanidel olev korteri nr 16 reaalosa ruumijaotus. 1999.a jooniste järgi on korterile nr 16 ette nähtud ka terrass, mida 1997.a projektis polnud. Vastavalt kinnistusraamatu väljavõtetele, 01.02.1999 notariaalsele avaldusele kinnistute jagamise kohta korteriomanditeks (I kd, tl 58-69) ja poolte seletusele oli korteriomandite moodustamisel hoone ja hiljem korteriomandite omanik Lico (I kd, tl 11-13). Kuna korteriomandite moodustamisel on nende omanik Lico moodustanud korteriomandi nr 16 1999.a projekti järgi, siis oli kolleegiumi arvates
  7. aastal projekti ja korteriomandi reaalosa muutmiseks kõigi kaasomanike nõusolek olemas. See, kui hiljem korteriomandid võõrandati ja nende omanikud enam projekti muutmisega nõus ei ole, ei muuda eelnevat nõusolekut ja ei anna alust uuele omanikule esitada kostja II vastu nõuet korteriomandi reaalosa (eriosa) ja ka muudetud kaasomandi osa (katuse) taastamiseks vastavalt 1997.a projektile.
  8. Ringkonnakohus leiab, et kostja I poolt pärast korteriomandi omandamist 02.12.2000, mis sellel ajal oli ehitatud 1999.a teostusjooniste järgi, tehtud ümberehitused ei kujuta endast korteriomanikele kaasomandina kuuluva ehitise osa olulist muutmist AÕS § 74 lg 1 mõttes. Juba 1999.a. plaani järgi oli kostja I korteriomandil olemas terrass, kuhu ei olnud juurdepääsu teistel korteriomanikel, ja selle laiendamine ja osaline katuse ümberehitamine ei ole asjaoludeks, mis oleks kaasomandi oluline muutmine.
  9. Riigikohus selgitas, et hagejal võib kostja II vastu ikkagi olla endise olukorra taastamise kui kahju hüvitamise nõue

§ 136lg 5 järgi (Riigikohtu 28.03.2012 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-13-12, p 11).

Kolleegium tuvastas eelnevalt, et tõendatud ei ole pärast

  1. aastat kostjate korteriomandist või kasutuses olevast kaasomandist lähtuvalt hageja korteriomandi kahjustamine, s.t tõendamata on see, et kostja II korteriomandist lähtuv kahju oleks jätkuv. Samuti ei ole tuvastatavad asjaolud, millest saaks järeldada, et tulevikus võib kostja II korteriomandi eriosast või kostja II kasutuses olevast kaasomandist lähtuda hageja korteriomandile sadevee läbijooksu oht. EE ja TR arvamustest nähtub, et kostja II poolt tehtud ajutiste tööde tulemusel on välistatud kostja II terrassilt läbijooks. Kostja II on tellinud projekti ja taotleb ehitusluba, et terrass ehitada nõuetele vastavaks. Eeltoodu tõttu pole ringkonnakohtul alust kaaluda kahju hüvitamise viisina kostja II kohustamist korteriomandi ja kostja II kasutuses oleva kaasomandi osa taastamist viisil, mis takistaks hageja korteri kahjustamise.
  2. Lisaks märgib kolleegium, et kostjad on pidevalt teinud hagejale ettepanekuid, et neil oleks võimalik ümberehitus seadustada ja ehitada oma korter välja viisil, mis vastaks projektile ja oleks ka selline, et sellest ei saaks tekkida kahjulikke mõjutusi alumistele korteritele. Hageja on keeldunud projektide kooskõlastamisest ja vaidlustanud kostja II projektiga seotud toimingud halduskohtus. Ringkonnakohtu arvates on kostja II 13

(14)ehitustööde tegemine ka hageja huvides. Ekspert TR on kostja II projektile tehtud ekspertiisis hinnanud, et projekt vastab nõuetele ja tagab sadeveepidavuse. Seega on kostja II ise leidnud võimaluse, kuidas tema korteriomandist tulenevad mõjud hageja korteriomandile välistada. Osas, milles kahjulike mõjude eest vastutab korteriühistu, s.o kaldkatuselt algavast sadeveetorust tekkinud lekked, ei ole kostjal II võimalik kahjulikke mõjutusi kõrvaldada.
  1. Hageja esitas taotluse ringkonnakohtu 08.05.2019 kohtuistungi protokolli parandamiseks. Taotluse kohaselt palub hageja täiendada protokolli lk 6 kajastatud hageja esindaja seletusi ümberehituse ja hageja vara kahjustamise põhjusliku seose kohta viitega EE arvamusele. Samal leheküljel on hageja taotluse kohaselt tema poolt öeldu kajastatud protokollis ebatäpselt. Kolleegium leiab, et taotlus kohtuistungi protokolli parandamiseks tuleb jätta rahuldamata. TsMS § 50 lg 1 kohaselt menetlustoimingu protokoll peab kajastama menetlustoimingu olulist käiku ja muud asja lahendamise või võimaliku edasikaebamise seisukohalt olulist. 08.05.2019 kohtuistungi protokollis on kajastatud TsMS § 50 lg 1 järgi oluline. Kohtuistungi protokoll ei ole stenogramm, mistõttu ei pea see sõnasõnalt sisaldama seda, mida pooled on kohtuistungil avaldanud.
  2. Harju Maakohtu 23.01.2015 määrusega rahuldati hageja taotlus hagi tagamiseks kostja I vastu ja kanti registriossa nr 13009601 III jakku märkus käesolevas tsiviilasjas esitatud elamu katusekonstruktsiooni taastamise nõude kohta. Tartu Maakohtu kinnistuosakond keeldus 29.01.2015 määrusega kannet tegemast, kuna kostjale I määruses märgitud registriosa numbriga korteriomandit ei kuulunud. Määrust parandati 17.02.2015 määrusega ja loeti õigeks registriosa numbriks
  3. Seoses hagi rahuldamata jätmisega tuleb hagi tagamine TsMS § 386 lg 4 järgi tühistada.
  4. Kuna ringkonnakohus jätab hagi rahuldamata mõlema kostja vastu esitatud nõuete osas, siis maakohtu menetluskulud tuleb jätta TsMS § 162 lg 1 järgi hageja kanda. Seoses hageja apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmisega ja kostja I apellatsioonkaebuse rahuldamisega tuleb ringkonnakohtu menetluskulud jätta hageja kanda. Menetluskulude rahalise suuruse määrab kindlaks maakohus TsMS § 177 lg 2 järgi mõistliku aja jooksul pärast menetlust lõpetava lahendi jõustumist. (allkirjastatud digitaalselt) (allkirjastatud digitaalselt) (allkirjastatud digitaalselt) Margo Klaar Imbi Sidok-Toomsalu Mati Maksing 14
(14)

🔗 Ametlikule allikale

Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.