KOHTUMÄÄRUS Kohus Harju Maakohus Kohtunik Iris Kangur-Gontšarov Määruse tegemise aeg ja koht 04. märts 2019, Tallinn, Tallinna kohtumaja Tsiviilasja number 2-17-12493 Tsiviilasi MSA Meroonia OÜ avaldu

) § 92 lg 7 sätestab, et kohalik tee on tee, mille osas omaniku ülesandeid täidab kohaliku omavalitsuse üksus. Kohalik tee võib olla avalikuks kasutamiseks määratud eratee, kohaliku omavalitsuse üksusele kuuluv tee või kohaliku omavalitsuse volikogu otsuse kohaselt kohaliku omavalitsuse hallatav kohaliku liikluse korraldamiseks vajalik muu tee.

§ 92

lg 5 järgi avalikult kasutatav tee on riigitee, kohalik tee ja avalikuks kasutamiseks määratud eratee. Avalikult kasutatavat teed võib kasutada igaüks õigusaktides sätestatud piiranguid järgides.

§ 94

lg 1 kohaselt määrab eratee avalikuks kasutamiseks riik või eratee asukoha kohalik omavalitsus. Seega otsusega tunnistada tee kohalikuks teeks, muutub ka eratee avalikult kasutatavaks. xxxx-xxxx vald on põhistanud, et xxxx tee kandmisega teeregistrisse on otsustatud xxxx tee määrata avalikuks kasutamiseks. AÕS § 155 lg 1 kohaselt omanik, kelle kinnisasja läbib avalikult kasutatav tee, ei või takistada ega lõpetada selle tee kasutamist ka siis, kui tee ei ole kantud kinnistusraamatusse avalikult kasutatava teena. Kuna xxxx tee on kinnitatud kohalike teede nimekirja, siis on tuvastatud, et xxxx tee kui kohalik tee on avalikult kasutatav tee.

§ 92

lg 8 järgi on avalikkusele ligipääsetav eratee tee, mis on tee omaniku poolt määratud avalikkusele suunatud funktsiooniga ja mis ei ole riigitee või kohalik tee. Isegi kui arvata, et xxxx tee mõnes osas peaks käsitlema kui erateed, sest xxxx teed teatud osades ei ole eraldi haldusaktiga määratud avalikuks kasutamiseks, siis ei ole vaidlust, et xxxx teed tervikuna kasutatakse avalikult ja seda teed hooldab kohalik omavalitsus, mistõttu on 5 kohtu arvates mõistlik arvata, et xxxx tee ka nendes osades on eratee omanike poolt antud kasutamiseks avalikult kasutatava teena, mistõttu ongi kogu xxxx tee avalikult kasutatav tee. Seega on võimalik avaldaja kinnisasjale juurdepääsu määrata xxxx teelt, mitte xxxx teelt üle xxxx ja teiste kinnistute (I kd t.l. 98, 99, 118-119). Vaidlust ei ole, et avaldaja on xxxx kinnistule alates kinnistu omandamisest 26.10.1010 kuni käesoleva ajani xxxx teelt juurdepääsuks kasutanud puudutatud isikule I kuuluval xxxx kinnistul asuvat teed pikkusega 236 meetrit ja laiusega 3 meetrit (I kd t.l 8-9, 11, 58, 95p). Kuigi puudutatud isiku I kinnistu puhul on tegemist aktiivses kasutuses oleva põllumaaga, siis puudutatud isiku I kinnistul asuv tee ei asu ei puudutatud isikule kuuluva elamu ega õueala vahetus läheduses, mistõttu kohtu arvates ei oleks juurdepääs üle puudutatud isiku kinnistu puudutatud isikule I ebamõistlikult koormav. Puudutatud isiku huvi, et juurdepääsutee ei koormaks aktiivses kasutuses olevat põllumaad, on arusaadav, kuid see ei kaalu üles avaldaja huvi saada oma kinnistule juurdepääsu. Puudutatud isikule I pidi kohtu hinnangul kinnisasja omandamisel 21.06.2017 teada olema, et kinnisasjal asub juurdepääsutee xxxx kinnistult xxxx teele, mistõttu pidi puudutatud isikule I olema ette näha, et tuleb arvestada xxxx kinnistu omaniku poolt puudutatud isiku I kinnistul asuva tee kasutamisega. Asjaolud, et puudutatud isik I ei soovi, et xxxx kinnistul asuvat teed juurdepääsuks xxxx teele kasutataks või, et xxxx kinnistule on olemasolev juurdepääsutee xxxx teele püstitatud väidetavalt õigusvastaselt eelmise omaniku ajal, ei luba kohtul jätta võimaliku juurdepääsutee määramist üle xxxx kinnistu xxxx teeni kaalumata (I kd t.l. 3435, 37-39p, 107112). Kuigi menetlusosalised vaidlevad kas xxxx kinnisasjale on juurdepääs ajalooliselt toimunud xxxx kinnisasja kaudu, siis ei ole vaidlust selle üle, et käesoleval ajal sellist teed, mida saaks sõiduautoga avaldaja kinnistult läbi xxxx kinnistu läbida, ei ole. Puudutatud isiku I esitatud fotode põhjal (I kd t.l 102-104) ei saa asuda seisukohale, et nimetatud tee kaudu on juurdepääs avalikult kasutavale teele ja tee xxxx kinnisasja kaudu oleks tervikuna läbitav ja üle xxxx, xxxx, xxxx, xxxx kinnistute avalikult kasutatava xxxx teeni. Fotodelt nähtuvalt on tee osati kinnikasvanud, ja võib asuda seisukohale, et tee on ka osati soine. Nimetatud asjaolusid on kinnitanud nii avaldaja kui ka puudutatud isik II.

1. aasta kaardimaterjaliga on veenvalt põhistatud, et varasemalt toimus xxxx kinnistu kõrval olevale xxxx kinnistule (mille osa xxxx kinnistu oligi) juurdepääs xxxx teelt ning teeühendus läbi xxxx ja xxxx ja xxxx kinnistu vahel puudus (II kd t.l. 11, 38). Seega ei ole kohtul põhjust määrata juurdepääsu teed ilmtingimata üle xxxx kinnistu xxxx teeni, sest sellist võimalikku olemasolevat juurdepääsuteed, kui ajaloolist teed, mida saaks seostada kinnistute tänaste omanikega, kohus ei tuvastanud. Selleks, et xxxx kinnistult pääseda läbi xxxx kinnistu ja teiste kinnistute avalikult kasutatava teeni, tuleks aga tee teha läbitavaks ja seda umbes 905 meetri ulatuses (I kd t.l. 100-101). Veenev on avaldaja väide, et arvestades, et metsatee on vähemalt osaliselt võsastunud ja soisel alal. Seega raskendavad nimetatud asjaolud tee läbitavaks muutmist ning tee ehitamine oleks aeganõudev ja tooks kaasa lisakulutusi. Kohus leiab, et avaldaja kinnistule juurdepääsu üle xxxx kinnistu ja teiste kinnistute kuni teise avalikult kasutatava xxxx teeni, ei ole mõistlik lahendus, mida kaaluda, sest selline ehitatav juurdepääsutee variant oleks ka tunduvalt pikem (s.o. 905 meetrit), kui olemasolev juurdepääs xxxx teeni (236 meetrit). Pealegi ei ole vaidlust, et käesoleval hetkel selline juurdepääsutee avalikult kasutatavale teeni iseenesest puudub, kuid on üldteada, et tee ehitamine on kallis, mistõttu pikem ja kallim võimalik tee ei saa olla ei avaldaja ega teiste isikute huvides, kelle kinnistuid selline tee võiks läbida võrreldes xxxx kinnistu omaniku huvidega, kelle kinnistut läbib juba olemasolev tee ja seda siis peaaegu neli korda väiksemas ulatuses, mis teeb ka tee 6 korrashoidmise ja kasutamise võimalikuks oluliselt väiksemate kuludega. Lähtudes eeltoodust, ei pea kohus põhjendatuks pidada xxxx kinnisasja omaniku huve kaalukamateks kui xxxx kinnisasja omaniku huve, kui xxxx kinnisasjale rajatud juurdepääsutee kulgeks üle aktiivses põllumajanduslikus kasutuses oleva maatüki, kuid xxxx kinnistult juurdepääsutee avalikult kasutatavale teele kulgeks valdavalt läbi metsa ja siis veel peaks juurdepääsutee kulgema läbi teiste kinnistute. Lähtudes eeltoodust leiab kohus, et juurdepääsu määramist avaldaja kinnistult üle xxxx kinnistu avalikult kasutatavale xxxx teele tuleb eelistada võimalikele muudele alternatiivsetele variantidele juurdepääsu määramisel, sest teised juurdepääsu variandid oleksid igal juhul koormavamad ja häirivamad nii puudutatud isikutele kui ka avaldajale. Kohus on seisukohal, et avaldaja huvi saada juurdepääs oma kinnistule üle xxxx kinnistu avalikult kasutatavale teele kaalub üles puudutatud isiku I kui xxxx kinnistu omaniku omandiõiguse riive, mis kaasneb juurdepääsu talumisega. Kuna avaldaja huvi on saada oma kinnistule juurdepääsutee siiski võimalikult väikeste kuludega, siis xxxx kinnistul asuva juurdepääsu tee osalist viimist/tegemist metsa äärde xxxx kinnistul, mida on puudutatud isik I samuti välja pakkunud, ei saa pidada parimaks võimalikuks variandiks võrreldes teise juba olemasoleva juurdepääsu variandiga üle xxxx kinnistu vastavalt 236 meetri pikkusel ja 3 meetri laiusel alal (II kd t.l. 12-19). Kohus määrab juurdepääsu asukohaks tee avaldaja kinnistule üle xxxx kinnistul asuva tee xxxx teele vastavalt kohtule esitatud plaanile (I kd t.l. 58). AÕS § 156 lg 1 kohaselt ei näe nõude eeldusena ette mitte olukorda, kus kinnisasjale puudub igasugune juurdepääs, vaid piisab sellest, kui kinnisasjale puudub vajalik juurdepääs. Kuna eelduslikult annab juurdepääsuõigus õiguse kasutada teed vaid jalgsi liikumiseks, siis peab kohus hindama, kas avaldajal on vajadust pääseda oma kinnistule ka igasuguste sõidukitega nagu on avalduses taotletud. Kuna avaldaja kinnistul asub elamu, hoolimata sellest, et kinnistu omanik on äriühing (I kd t.l. 106), siis on kohtu arvates põhjendatud arvata, et avaldajal on vaja oma kinnistule juurdepääsu sõidukitega, mistõttu tuleb määrata avaldajale juurdepääs kinnistule nii jalgsi kui ka sõidukitega. Kohus leiab, et on põhjendatud määrata juurdepääs avaldaja kinnistule igal ajal s.o. ööpäevaringselt ja tähtajatult, sest puuduvad mõjuvad põhjused avaldaja juurdepääsu ajaliseks piiramiseks. Kuna juurdepääsu õigus hõlmab eelduslikult nii kinnisasja omanikku kui ka teisi omaniku nõusolekul kinnistut kasutavaid muid isikuid, siis tuleb määrata juurdepääs kinnistu igakordsele omanikule ja omanikult nõusoleku saanud teistele isikutele. Kohus leiab, et AÕS § 156 lg 1 sätestatud tasu suurus peab olema selline, mis hüvitaks koormatud kinnisasja omanikule juurdepääsuga tekitatud omandiõiguse riive. Kindlasti ei peaks koormatud kinnisasja omanik kandma kulusid seoses juurdepääsuga ning tasu peaks ta asetama majanduslikult vähemalt olukorda millises ta oleks olnud, kui juurdepääsu ei oleks tema kinnisasja kaudu määratud. Avaldaja pakub 30 eurot aastas, et hüvitada puudutatud isiku I omandiõiguse riive. Puudutatud isik I seisukohta tasu osas esitanud ei ole. Kohus leiab, et juurdepääsutee eest makstav õiglane tasu peab hüvitama kinnisasja omaniku omandiõiguse riive ja tasu ei või olla ebamõistlikult väike. Koormatud kinnisasja omaniku jaoks tähendab juurdepääsu määramine kohtulahendi alusel tekkivat kitsendust (vt Riigikohtu
2. märtsi 2004 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-33-04, p 22), mis toob kaasa juurdepääsu alla jäävas osas kinnisasja ainukasutamise õiguse lõppemise. Selline kitsendus tähendab, et kinnisasja omanik jääb vastavas osas ilma kinnisasja kasutuseelisest tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 62 lg 1 mõttes (vrd Riigikohtu
3. mai 2009 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-46-09, p 14;
4. juuni 2005 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-64-05, p-d 15, 16 ja 7 19;
5. novembri 2005 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-123-05, p 28). Seega tuleb juurdepääsu eest tasu määramisel leida, milline on sobiv perioodiline hüvitis kinnisasja ainukasutusõiguse kaotuse eest. Asja kasutuseeliseks on kõik need eelised, mis tulenevad asja kasutamisest valduse abil (Riigikohtu
6. juuni 2016 määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-180-15, p-d 37 ja 38). Kuna juurdepääsu määramisega tekib valitseva kinnisasja omanikul õigus kasutada koormatud kinnisasja avalikult kasutatavalt teelt juurdepääsuks oma kinnisasjale, kaotab koormatud kinnisasja omanik juurdepääsu alla jääva maatüki osas võimaluse maad kasutada muul viisil kui juurdepääsuna. Sellest tulenevalt on kinnisasja koormamisel juurdepääsuga kasutuseelise kaotamise hüvitamise eesmärk tagada kinnisasja omaniku samasugune seisund, milles ta oleks olnud, kui ta oleks saanud juurdepääsualust maatükki juurdepääsuta ise kasutada, sh kasutada tee alla jäävat maad mõnel muul otstarbel. Seda silmas pidades tuleb hüvitise suuruse määramisel hinnata, kuidas ja millise kasu saamiseks võiks kinnisasja omanik juurdepääsualust maad kasutada, arvestades maatükil paiknevaid ehitisi, ehituslikke, muinsuskaitselisi, maa otstarbest tulenevaid jms piiranguid ning kõiki muid selles osas tähtsaid asjaolusid (Riigikohtu
7. juuni 2016 määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-180-15, p 39 esimene lõik, ja selles viidatud
8. mai 2008 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-41-08, p 23). Kohus saab aru, et puudutatud isiku I sooviks on vaidlusaluse juurdepääsu alla jääva maa-ala kasutamine põllumaana. Kasutuseelise suuruse määramisel võib lähtekohaks olla kasu, mida nõude esitaja võinuks saada, arvestades kulutusi, mida ta kasu saamiseks oleks pidanud tegema (vt
9. juuni 2009 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-60-09, p 13;
10. juuni 2005 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-64-05, p 16). Hindamise aluseks on kasutuseelise objektiivne väärtus, mille saab leida abstraktselt - võrreldes kasutusõiguse väärtust sarnase asja kasutusõiguse keskmise väärtusega (vt
11. detsembri 2005 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-137-05, p 13). Kinnisasjade või nende osade puhul saab kasutuseelise arvestamisel lähtuda nt eeldatavast keskmisest üürihinnast, arvestades seejuures ka vajalikke kulutusi, mida üürides tuleks teha. Silmas tuleb seejuures pidada mitte lihtsalt maa kasutusõiguse keskmist väärtust, vaid konkreetse kinnisasjaga võimalikult sarnaste maatükkide kasutusõiguse väärtust (vt nt
12. mai 2009 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-46-09, p 14;
13. juuni 2005 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-64-05, p 16;
14. juuni 2016 määrus tsiviilasjas nr 3-21-180-15, p 39 kolmas lõik). Juurdepääsu eest tasu suuruse määramisel on avaldaja lähtunud maatulundusmaa rendihinnast piirkonnas (I kd t.l. 59) ja seda seetõttu, et puudutatud isikul I on plaanis xxxx kinnistu rendile anda. Arvestades, et xxxx teeni on xxxx kinnistul juurdepääsutee pikkuseks 236 meetrit ja laius 3 meetrit, kogupindalaga 708 m2, siis on veenvalt põhistatud, et juurdepääsu alla jääva maatükis rendihinnaks kokku on 2,5 eurot aastas. Minimaalne hüvitis, mida õigustatud kinnisasja omanik peaks maatüki kasutamise eest koormatud maatüki omanikule maksma, ei või olla väiksem, kui juurdepääsualuse maatükiosa maamaksu suurus (vrd Riigikohtu
15. mai 2008 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-41-08, p 23;
16. jaanuari 2013 määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-170-12, p 12;
17. juuni 2016 määrus tsiviilasjas nr 32-1-180-15, p 40). Käesoleval juhul on juurdepääsule vastava ala maamaksu summa 0,11 eurot aastas (0,0708 ha x 64 eurot/ha x 2,5%) (I kd t.l. 53p). Avaldaja on leidnud, et tee korrashoidmise kulud peaksid jääma avaldaja kanda, puudutatud isik I ei ole avaldanud nõusolekut, et tema võtaks need kulud enda kanda. Seega tee hooldamise ja korrashoidmise kulusid pole kohtul juurdepääsu tasu arvestamisel põhjust hinnata. Kuna avaldaja poolt pakutav juurdepääsutasu 30 eurot aastas oleks 11 korda suurem, kui juurdepääsualuse maatükiosa maatulundusmaa rendihind samas piirkonnas ja 8 maamaksumäärast ligi 271 korda suurem, siis on see kohtu hinnangul õiglane summa, mis hüvitaks koormatud kinnisasja omanikule juurdepääsuga tekitatud omandiõiguse riive. Menetluskulude jaotus Tsiviilkohtumenetluse seadustiku § 172 lg 1 kohaselt kannab hagita menetluses menetluskulud isik, kelle huvides lahend tehakse. Kui hagita menetluses osaleb mitu isikut, võib kohus otsustada, et menetluskulud kannab täielikult või osaliselt mõni menetlusosaline, kui see on asjaolusid arvestades õiglane muu hulgas siis, kui see menetlusosaline esitas põhjendamatu taotluse, väite või tõendi. Seega hagita menetluses kannab menetluskulud üldjuhul isik, kelle huvides lahend tehakse ning erandjuhtudel mõni muu menetlusosaline. Riigikohus on lahendis nr 3-2-1-18-11 p-s 19 selgitanud, et suuresti ei lahendata hagita menetluses keerulisi õigusküsimusi, vaid kohus kohaldab esmajoones kaalutlusõigust ning seega puudub üldjuhul ka hagimenetlusega võrreldav vajadus kasutada menetluses professionaalset õigusabi. Kuna antud juhul ei olnud tegemist keeruka õigusvaidlusega, siis ei saa avaldajal olla õigustatud ootust, et tema menetluskulud jääksid puudutatud isikute kanda. Kohus leiab, et arvesse võttes, et pooltele oli selge, et kohus igal juhul juurdepääsu määrab, tegemist ei olnud keerulise õigusvaidlusega, siis ei saa ka puudutatud isikutel olla õiguspärast ootust, et nende menetluskulud peaksid ilmtingimata jääma avaldaja kanda. Kuna kohus lahendas avalduse avaldaja huvides võttes arvesse puudutatud isikute huve, siis leiab kohus, et on õiglane jätta menetluskulud menetlusosaliste endi kanda. /allkirjastatud digitaalselt/ Iris Kangur-Gontšarov kohtunik 9